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密集現身2010年業績發佈會的房地產高管,傳遞出一個重要信號——商業地產將成為未來發展的重點。傳統住宅開發商涉足商業地產早已不是新鮮事,但正式對外表態,並明確透露在商業地產領域的投資金額,這是頭一回。
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在目前內地商業地產開發商中,萬達規模擴張最快,是佼佼者,但其模式也有爭議。圖為萬達廣場開業現場。賀敬華/CFP |
目前,中國的商業地產行業發展剛起步,市場容量顯然不如住宅大,掙錢也不遠如住宅那麼快和容易。住宅開發商「偏向虎山行」實屬迫不得已,但商業地產領域目前的水溫怎樣,格局如何,機會和陷阱又是什麼?
「試過才知深淺」
商業地產市場開發程度遠不如住宅,但近兩年來參與者驟增,未來可能形成內地開發商、香港的商業開發商、以及中國保險公司三足鼎立的局面。
根據仲量聯行的數據,2010年中國房地產行業的投資總額約5萬億元,其中約71%是住宅,只有不到三成為商業地產,並且這一比例從2006年到2010年基本未變。
2010年商業地產的投資總額約為150億美元,其中59%來自國內,34%來自亞太區投資者,約7%來自歐美。這其中,如果算上曲線進入的,歐美投資者的實際比例大於7%。歐美投資者多通過基金進入房地產,交易集中在「買賣」,而非開發。
在34%的亞太區投資者中,有一部分操作模式與歐美投資者類似,另一部分則是真正的商業地產開發商,如香港的太古地產、恆隆地產,以及新加坡的 凱德置地。恆隆董事長陳啟宗對財新《新世紀》記者稱,「這些開發商是經歷過1998年亞洲金融危機考驗的優勝者」,他們是商業地產開發領域的先行者,也是 住宅開發商進入該領域的榜樣和未來的對手。
香港的商業地產開發商在內地布點已初具規模,並且項目成功率勝過內地開發商,成為當地的地標性建築,如太古地產開發的北京三里屯Village,瑞安地產開發的上海新天地,和記黃埔在北京王府井開發的東方新天地等等。
而在目前內地商業地產開發商中,萬達規模擴張最快,是佼佼者,但其模式也有爭議。「死掉的是大多數,現在能看到的就是活下來的極小數。」萬通地產副總周東權如此描繪中國商業地產的現狀 。(參見本刊2010年第21期「商業地產勃興」)
在活下來的案例中,萬達集團的模式被認為不可複製。因為萬達集團最早通過地方政府關係拿到成本低廉的土地,得以規模性擴張。這種擴張方式,在目前已很難重現,因為各種商業項目都在遍地開花,地方政府可選擇空間普遍增大。
此外,大悅城和萬象城因為背靠中糧集團和華潤集團,資金實力雄厚,在擴張步伐中走得比較從容,也是大部分住宅開發商無法比肩的。而目前市場上一類以散售而非自持為主的開發商,以SOHO中國為代表,在業內看來並不是真正做商業地產。
相對住宅而言,中國商業地產的競爭不算激烈。但未來住宅開發商一哄而上會不會帶來短期供應過量呢?世邦魏理仕中國區首席運營官金勇向財新《新世 紀》記者表示,商業地產開發和住宅開發不一樣。住宅週期短、規模化運作,量上來得很快;商業是技術活,週期長,做大不易,因此不用擔心短期供應飆升。
金勇進一步解釋稱,商業地產的消費相對住宅更為理性,因為決策者是機構和公司,而且住宅看增值,商業看回報。評估一個商業項目的綜合指標包括:租戶的質量,租戶的運營,租金的水平等。
目前這一輪喊出轉型口號的開發商,幾乎都有小試牛刀的經歷。戴德梁行華北區商業部董事張家鵬認為,「試過才知道深淺,這一輪喊轉型是相對成熟的表現。」
相比紛紛入場的住宅開發商,商業地產的另一重要參與者——險資對市場的影響更大。據統計,2010年保險公司可投向不動產的資金總額約150億 美元。仲量聯行北京投資部董事龐樹東透露,雖未大規模進場,但險資進場的預期,已使目前國內商業地產的投資回報率被壓縮至歷史最低,為6%左右,某些二線 城市未來可能迎來一輪開發高潮。
消費增長「故事」
住宅市場正當調控,再講「城市化故事」顯然不合時宜,現在,開發商和各種房地產服務商最新的潮流是講「消費增長的故事」。
仲量聯行3月29日發佈的「中國房地產投資白皮書」稱,中央政府鼓勵提升居民消費從而促進經濟發展的政策,加之全國範圍內城市居民收入的穩定增 長,增強了投資者拓展業務的信心,「中國居民消費增長」的故事無論是對房地產基金管理者還是其背後的原始投資人都將具有無法抵禦的吸引力。
3月22日,世茂房地產董事長許榮茂在2010年業績發佈會上表示,「十二五」規劃裡寫得很清楚,重點發展服務業及先進製造業,傳統產業大部分 要淘汰,一些類似來料加工的勞動力行業,或者回報很低、風險很大的企業,要改進。所以,「我們的投資也會據此做相應調整,以往銷售主要靠住宅,現在會多涉 及商業、旅遊。」
住宅開發,其本質是製造業,而商業地產更偏重服務業,兩者商業模式完全不同。金勇向財新《新世紀》記者解釋稱,住宅開發講求產業化、規模化,追 求速度和佔有上游的資源,即土地,土地越多越能做規模。但商業的服務鏈條更長,前期開發建設只佔三分之一,租賃、招商佔三分之一,後期運營管理佔三分之 一,因此,商業開發是三分之二服務業和三分之一制造業的組合。
一位上市房地產企業內部人士向財新《新世紀》記者表示,商業、零售不僅沒有調控壓力,反而受到政策鼓勵,這是對開發商最大的吸引力。住宅開發商轉型做商業地產也是順勢而為。
目前一線城市土地市場上,體量較大的住宅用地已非常罕見。與捆綁保障房類似,現在政府在出讓住宅用地時,往往捆綁一定比例的商業用地,這對開發 商拿地提出了更高要求。上述房企內部人士表示,「這表明,政府希望開發商能夠在做住宅同時,多做些商業帶動周邊居民消費。因此,開發商必須具備做商業的能 力,否則連地都拿不到。」
商業地產範圍很廣,住宅開發商更看好綜合體和寫字樓。綜合體是綜合商業、辦公、居住、展覽、餐飲等諸多城市生活空間的多功能一體商圈。根據仲量 聯行的數據,在2010年商業地產總投資中,37%為寫字樓,37%為綜合體;2009年寫字樓和綜合體佔比分別為61%和13%。這兩類業態佔到了商業 地產投資的大半。
龐樹東認為,住宅開發商更適合做綜合體,一個重要原因是,目前內地幾乎所有商業地產項目都依賴「以住養商」模式,即通過綜合體中住宅的銷售回款,支持商業長期運營,若無住宅銷售的資金沉澱,商業部分很難維持。
商業地產的培育期漫長,高風險,但也有高回報。業內人士透露,香港開發商恆隆地產在內地做的恆隆廣場,前八年幾乎都是虧損,但在第八年以後,每 年回報都是50%。恆隆董事長陳啟宗曾表示,恆隆廣場100%用自有資金做,不貸款的原因是項目前幾年的回報太少,甚至無法負擔貸款利息,這顯示出商業運 營的艱苦。
金勇認為,較之商業零售,辦公樓如果定位准,銷售相對容易。辦公樓取決於位置,設計簡單,招租和運營也比商場好操作。但辦公樓一旦前期定位出 錯,以後再改的難度就非常大。比如一棟樓租戶的定位,是租給幾個大客戶,還是多個小客戶,與大樓電梯的設計直接相關。如果定位錯誤,就沒法改了。
張家鵬透露,目前信貸持續從緊,即便是做商業項目開發,開發商貸款仍舊比較難,因此從中國的金融環境來看,綜合體還是適合開發商的主流項目,因為只做商舖的話,很難平衡資金流,而綜合體的最大優勢是可以先賣住宅,回籠一部分資金。
第一步是放下身段
在上海,商場門口配備服務生負責開關門;但在瀋陽,這卻是不被接受的,顧客往往連門都不願意進。類似的細節,需要開發商在後期運營中一點點發現、修改,這不僅需要付出極大耐心,也需要開發商降低身段、千錘百煉。
張家鵬認為,從典型的賣方市場轉到買方市場,住宅開發商轉型首先需要轉變思想觀念。近年來,住宅市場一直是賣方市場,開發商扮演比較強勢的主導 地位,根本不愁房子賣不出去;但是商業地產完全是反過來,招商時不僅不能期待租金有多高,有時還要貼裝修,並且得放下身段來跟租戶溝通,「這個看起來簡 單,但實際上非常難做到。」
據財新《新世紀》記者瞭解,這也是最近正處轉型初期的開發商普遍遇到的問題。住宅開發商在與商業地產的租戶洽談時,依照做住宅的經驗,要求客戶 「你們都拿提案吧」,或者「讓客戶來見我」。這種強勢的甲方作風碰了一鼻子灰,很多商業項目中重要的大客戶(如沃爾瑪、知名影院等)往往根本不會與這種開 發商談。
不僅如此,與住宅「房子賣出去就基本不管了」不同,商業地產的後期運營非常重要,開發商需要提供各種服務,為租戶解決問題,這需要付諸很大的耐 心。但在住宅開發中,除了萬科、龍湖、綠城等知名企業擁有自己的物業團隊,大部分開發商的物業都交給了物業公司,不用為後期負責。
陳啟宗曾向財新《新世紀》記者表達了他的擔憂,即開發商在商業和住宅之間反覆。他表示,「現在很多搞商業房地產的人,沒有耐心去學,住宅好了,又跑回住宅去了,以量取勝。」
長此以往,中國還會有很多差勁的商業地產項目繼續湧現。
但住宅開發商轉型做商業地產,也有其獨特優勢。金勇分析稱,住宅開發商的優勢體現在:管理項目的經驗,政府溝通的經驗,對土地的判斷等等。住宅 開發商的轉型,有兩種模式,一是完全建立自己的隊伍,這相對較難,因為服務鏈條長,需要很大的團隊,房地產公司往往沒有能力把每條線都建立起來。二是成為 資源整合商,將專業性強、開發商不熟悉的業務充分外包,比如業態的比例分割、設計的評審、施工監理、早期租賃(預租賃)等等。
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這一年來,位於中東火藥庫的以色列特別熱鬧。 就在敘利亞出現化武危機、伊朗與美國進行核武協商的嚴峻情勢之中,社群網路龍頭臉書(Facebook)宣布購併以色列新創公司Onavo,並且讓創業團隊留在當地,設立臉書在美、英以外的第一個研發中心。 風光!國際大廠搶著迎娶新創公司 Google以十一億美元購併以色列行動地圖公司Waze,則創了以色列App應用程式開發商有史以來新高身價。 不僅如此,包括蘋果(Apple)、英特爾(Intel)、韓國三星(Samsung)、IBM,甚至股神巴菲特(Warren Buffett)掌舵的波克夏海瑟威(Berkshire Hathaway)集團,一大票赫赫有名的公司今年全都湧到以色列出手購併,總金額超過四十億美元(約合新台幣一千二百億元),推升以色列高科技公司被購併金額創下十年來新高。 這個戰火中的小國,儼然成了國際大廠的「血拼」聖地。「我們被以色列的創新力給電到(amazed)了!」負責歐非中東區業務的臉書副總裁孟德珊(Nicola Mendelsohn),在面見以色列總統裴瑞茲(Shimon Peres)時說。 《商業周刊》追隨這個血拼熱潮來到以色列,看看這個與台灣極度相似的國度,為何這麼有魅力。 務實!民族性、經濟處境神似台灣 這個國家很小,人口八百萬人,約台灣的三分之一,土地面積二萬一千多平方公里,約台灣的五分之三,與台灣相似,都是小而富裕的民主政體,都與拿飛彈對著自己的強敵為鄰。以猶太人為主要人種的以色列,和台灣人同樣擁有勤奮耐勞、重視教育與家庭的民族性,以及選擇性遵守交通規則的「務實」態度。 站在新創事業聚集的以色列第二大城特拉維夫的大街,望向天際線,這裡的建築既沒有歐洲的精心打扮、也沒有美國的大器門面,四四方方、灰撲撲的鋼筋水泥有效的利用有限的土地。沒車的路口偶爾會出現闖紅燈的行人、腳踏車停得有點亂,街道不算髒卻難免有紙屑,交通尖峰時間喇叭聲與超車特技不斷。若沒留意人種外觀上的明顯差異,一恍神,竟以為回到了台北。 翻開報紙,新聞討論著該怎麼抑制不斷攀高的房價、該怎麼解決新興國家低製造成本競爭所導致的出口衰退,呼籲政府該正視物價高漲、實質薪資水準下滑的問題。沒想到,以色列社會遇到的問題,竟與一萬公里外的台灣如此相像! 但與台灣社會不同的是,在以色列人身上,卻完全感覺不到悶! 頭大!舉國煩惱高科技製造業外移 拜訪今年八月獲IBM高價購併的資安公司Trusteer,公司副總裁尤佛(Yishay Yovel)解釋,報紙上的負面訊息充分反映了以色列人的愛爭辯、好擔憂,但務實的性格讓以色列人從不會停止找出路。「就像我們,因為以色列沒有內需市場,一定得走向海外。」他說,這迫使以色列人一開始創業就把格局做大,也是同樣的考量,讓該公司決定嫁入擁有跨國資源的IBM。 這家公司只是眾多以色列企業的縮影。由於缺乏天然資源與本土市場,以色列與台灣一樣,產業主力為中小企業,本土出產的國際級大公司、大品牌如鳳毛麟角。經濟大量仰賴外銷,企業老闆總要提著皮箱全球趴趴走敲訂單。 就像雙胞胎照鏡子,台灣最弱的行銷與通路,以色列人也不擅長,兩邊的企業都專注技術研發。以色列有二十三萬多人從事高科技相關產業,高科技占了出口產值四分之一強。當高科技產品的主要消費市場歐洲、美國經濟表現不佳時,台灣出口衰退,以色列也面臨同樣壓力。 去年以色列高科技出口產值下滑一%,是十年來首度出現負成長,跌勢到今年上半年依然未見改善。反觀二○○九年歐洲金融債信危機影響最鉅時,高科技出口尚有五%以上水準。「再這樣持續下去,將對以色列經濟前景投下陰影。」以色列外貿協會(IEICI)董事長蓋北(Ramzi Gabbay)分析,歐美經濟長期沒有起色,加上來自遠東地區的強力競爭,已經對以色列出口造成直接影響。 台灣人經歷過的產業外移衝擊,以色列人也正面對類似的困境。隨著以色列經濟發展導致的製造成本提升,國際大企業開始裁減以色列公司員工或將新設廠區移往有低成本、低稅優惠的新興國家。 向來被視為「以色列之光」的全球最大學名藥(專利過期藥)廠Teva,宣布為了節省開支全球裁員五千人,包含母國裁員八百人;網通大廠思科(Cisco)也宣布裁員五%,包含以色列據點。加上去年記憶體大廠美光關閉以色列工廠轉往新加坡設廠、英特爾新廠選址棄以色列轉往愛爾蘭,如何留下高科技製造業,已成了讓以色列人頭大的問題。 但以色列人一點也不悶。 轉型!新創力量擴大,早鳥李嘉誠大賺 街上不時可見到彩繪著GetTaxi字樣的計程車,這是以色列新創事業,手機App叫車公司的商標。縱使不景氣讓計程車競爭更激烈,運將先生熱情述說著GetTaxi服務已經拓展到紐約、莫斯科、倫敦,多麼讓以色列人引以為傲,接著,話鋒一轉,「你用過我們的Waze地圖嗎?」他強調:「比購併它的Google地圖還好用!」 老一輩標竿企業沒落,新一代創業家務實耕耘,接棒當下一代以色列之光。 過去,以色列人自認只擅長研發、不擅長面對消費者,但隨著越來越多提供消費者服務的App開發業者被國際大廠購併,「代表以色列已經從研發中心轉變為創新中心,創業家擁有經營消費市場的能力。」以色列知名創投家兼國會議員馬加利(Erel Margalit)開心的說。 這個轉變,並不是因為以色列人突然開竅,「其實,只是為了要解決我們的日常難題。」以色列潛力公司之一、影片自動剪輯軟體業者Magisto創辦人波曼(Oren Boiman)說,他整理大女兒出生照片,花了兩週才製作出三分鐘留念影片,困擾之餘發現大商機,毅然決定創業。傳統年代要投入消費市場,要大資本與了解消費大眾需求,但現在,以務實民族性解決自己的問題,透過網路,就能成為一筆大生意。 於是,大廠裁員的同時,新創小公司卻創造就業機會。比起矽谷新創事業開價高、被購併意願低落,以色列公司又好又便宜,被購併後大多留在本地經營擴張。 大廠血拼還不過癮,想進一步DIY培育夢想中的以色列創業團隊,包括Google、三星、微軟(Microsoft),以及正在裁員的思科,都宣布要在以色列設立育成中心,就連美國的網路雲端服務大廠亞馬遜(Amazon)也宣布將在以色列成立分公司,以就近服務租用雲端服務的新創公司。 與網路新創企業同樣亮眼的,是醫療器材業者。對比其他高科技產品產值衰退,以色列醫材業出口去年成長五.五%、今年第一季成長七%,是少數仍維持高成長的領域,「就我觀察,跨國企業也正忙著物色在以色列的合作夥伴。」Trendlines創投集團董事長杜林格(Todd Dollinger)將醫材產業形容為這兩年的產業黑馬。 根據IVC研究中心統計,不只購併金額創新高,今年創投投資以色列高科技產業,預計也將創下十年以來新高,其中成長力道最大的就是網路,第二大吸金產業則是醫材廠商。 最具代表的投資者,莫過於亞洲首富李嘉誠。他旗下創投維港投資,這幾年鴨子划水,竟已默默投資了二十多家以色列公司,除了網路為大宗,還有兩家醫材廠商,被譽為以色列最活躍創投。今年大出鋒頭的Google、臉書兩筆購併案,都讓維港投資大賺一票。就在矽谷大廠趕往以色列這座後花園採買時,早早布局的李嘉誠,儼然就在小徑上坐收過路費。這也難怪,大嘗甜頭的他今年九月宣布捐助以色列理工學院(Technion)一億三千萬美元,創下以色列大學捐款最高紀錄,準備當起後花園的園丁。 突圍!轉抱中國,四年變第二大貿易國 亞洲首富重金投資,被以色列人視為對亞洲耕耘有成的成績單。務實態度讓他們體會既然無法擊敗強大的新興市場敵手,不如積極擁抱。 二○○九年時,中國還只是以色列第十一大海外市場,但是去年中國已成為僅次於美國的以色列第二大貿易對象。今年雙邊交流更達到高峰,五月以色列總理納坦雅胡(Benjamin Netanyahu)率領商界代表團訪問中國,這是暌違六年後,以色列總理首度到訪中國,宣布要在五年內讓以色列、中國的貿易量成長一倍。 以色列人也早把經營亞洲當作未來重點。「現在我兒子讀的中學,已經提供了中文課程。」以色列外貿協會官員莫格(Raphaele Moog)很慶幸選了好學校,據她觀察說,現在幾乎每週都有來自中國的高階企業主管或官員到以色列參訪。 對歐美出口下滑的同時,五年來以色列對亞洲出口產值比重從一六%提升到二一%。事實上,正是銷往中國、越南等亞洲國家的電子、醫材產品大增,才讓今年高科技出口下滑程度沒進一步擴大。「這是一個非常重要的轉變。」甫在今年六月從以色列央行總裁一職退休的費雪(Stanley Fischer)在以色列國會演說,再次強調加強亞洲貿易的重要。 出產過即時通訊軟體ICQ、發明了英特爾雙核心處理器的以色列,已在國際上樹立「創新之國」的形象,過去的故事是,猶太人在這塊阿拉伯強敵環伺的土地上建國,由於受高等教育的移民多、強烈的憂患意識驅動,這裡的創業家密度全球最高。現在,新一代創業家接棒演出,繼續擦亮「創新之國」招牌,以務實態度解決出口困境。 反觀台灣,當「台灣奇蹟」已成往事,創新工場董事長兼執行長李開復在十月的一場演講中,直言台灣的創業環境已經生病了,需要下猛藥改進。面對出口衰退該怎麼辦?面對產業轉型要怎麼走?與以色列有如雙胞胎般的台灣,是不是能從以色列的經驗,獲得一些啟發? 【延伸閱讀】網路新創熱,買家各個地位嚇人!——今年來國際大廠購併以色列網路公司一覽 時間:2013.10 國際企業:社群網路龍頭 臉書 被購併對象/產品:Onavo/資料管理及壓縮技術國際企業:消費性電子大廠 蘋果被購併對象/產品:Cue/個人助理App國際企業:巴菲特旗艦企業 波克夏海瑟威被購併對象/產品:Ray-Q/航太與軍用電子連接器國際企業:通信設備大廠 Avaya 被購併對象/產品:ITNavigator/雲端運算技術 時間:2013.08 國際企業:消費性電子大廠 蘋果 被購併對象/產品:Matcha.tv/跨平台影音App國際企業:企業資訊服務巨擘 IBM 被購併對象/產品:Trusteer/資訊安全國際企業:美國網路媒體大廠 AOL美國線上被購併對象/產品:Adap.TV/影音廣告交易平台 時間:2013.07 國際企業:全球手機龍頭 三星 被購併對象/產品:Boxee/機上盒公司國際企業:企業資訊服務巨擘 IBM 被購併對象/產品:CSL/虛擬化管理軟體國際企業:企業儲存方案龍頭 EMC 被購併對象/產品:ScaleIO/資料儲存軟體 時間:2013.06 國際企業:搜尋網站龍頭 Google 被購併對象/產品:Waze/行動地圖App 時間:2013.04 國際企業:半導體元件巨頭 Avago 被購併對象/產品:Cyoptics/光通訊零組件 時間:2013.01 國際企業:網通大廠 思科 被購併對象/產品:Intucell/行動網路優化軟體 資料來源:上述公司公告 整理:蔡靚萱 攝影:蔡靚萱 【延伸閱讀】1分鐘看以色列 面積:2萬1,500平方公里,約台灣3/5人口:801萬人,約75%為猶太人,人民受高等教育比重全球第2高國內生產毛額:2,409億美元,約台灣1/2經濟成長率:3.1%平均國民所得:31,296美元,約台灣1.5倍位置:位於地中海東岸,與黎巴嫩、敘利亞、約旦、埃及等國接壤註:以上均為2012年之資料 【延伸閱讀】經濟苦,以色列與台灣像雙胞胎?? 出口占GDP比重高達40%,高科技業占1/4產值,受歐美拖累衰退中小企業比率高,占99%,缺乏國際級大公司與品牌近3年經濟成長率5%、4.6%、3.1%,呈緩步衰退國際大廠紛紛將製造基地外移游資搶進房市,幣值升、物價高漲,生活成本急升 然而,以色列卻已突圍! 創投投資網路、醫材新創公司金額創10年新高蘋果、三星、IBM、Google、巴菲特都來購併臉書更設下美、英以外的第一個研發中心研發經費占GDP比重4.2%,為全球冠軍 資料來源:以色列統計局、以色列外貿協會 | ||||||
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梁任瑋 含金量超高的台北市永康街,近年房地產身價也跟著水漲船高,不僅全台最貴的店王在此成交,連全台最貴的老公寓也隱身於此,一條小小的街道,為何有辦法同時拿下住宅與商店身價雙冠王?
撰文‧梁任瑋 近年來因國外觀光客彙集而聲名遠播的台北市永康街,生活機能方便,又充滿濃厚人文氛圍,雖然躍上媒體版面的消息,大多是店麵價格創新高,其實區域內居住的名人同樣大有來頭,包括央行總裁彭淮南、台北市長擬參選人柯文哲、宏碁創辦人施振榮、藝人蔡琴、胡因夢、媒體人陳鳳馨,以及已故烹飪名師傅培梅與她的女兒程安琪等,皆是當地老住戶。 不同於台北市其他兩大商圈「忠孝東路四段」、「西門町」,永康商圈是典型的住商混合區,但相對於幾年前因住商對立議題而鬧得沸沸揚揚的師大商圈,這裡的住商關係顯得融洽許多,更增添其獨特色彩。 人潮帶錢潮! 鎖定三角窗店面,一坪破千萬不手軟《今週刊》調查,永康街不動產大致被兩種地主掌握,第一種是長期持有的店面投資者,像信義路二段的紅櫻花食品與永康公園內的回留素食餐廳,就是由置產客黃振榮十一年前趁房地產低檔購買,不過,持有最多者,還是台北市永康國際商圈協進會理事長李慶隆,包括在永康街上的髮廊、比利時咖啡廳、麗水街上的晧雅生活館、全聯福利中心與信義路上的一之軒麵包店都是他的,而且全部是「三角窗」。 從李慶隆的置產手法,不難看出他獨鍾「三角窗」的投資偏好,形容「走進永康街就可聞到鈔票味道」的他認為,三角窗兩面臨路,廣告效益大,人潮彙集的能力較強,即使房價相對較高,但只要大趨勢不變,買了就會賺。 李慶隆買店面之前,一定都會先向區域消息集散中心——里長「拜碼頭」,從中瞭解賣家缺不缺錢、急不急著賣,作為日後與屋主談判的參考。尤其他這十五年來深耕永康商圈,對於每家店家的情況瞭若指掌,使他比別人擁有更多店面買賣的訊息。 含金量超高的永康街,年產值將近一五○億元,當地不動產市場也因商家生意暢旺,身價跟著水漲船高。一年前,位於名店「冰館」隔壁一間只有一.六八坪的「無骨夢幻鹹酥雞」店舖,悄悄以總價二七六○萬元轉手,換算每坪高達一六四三萬元,價格之高令人咋舌,堪稱「全台最貴店面王」。 此外,這裡許多知名的店家本身也是地主,例如以芒果冰聞名的前冰館舊址,二○一二年,美而美連鎖餐飲集團董事長賴瑞麟以每坪一千餘萬元向王姓屋主買下這間店面,並以「思慕昔」品牌經營芒果冰;去年底,他又出手買下麗水街前芒果皇帝店面,賴瑞麟企圖搶下永康街芒果冰霸主地位的心態,不言可喻。 都更效應夯! 建商紛紛插旗養地,小面積推案也熱賣除了店面搶手外,永康街住宅背後所隱含的長期價值同樣驚人,因此,永康街第二種地主,則是以土地開發為目的的建商。 「幾年前,還可以透過投標國有地取得土地,但隨著政府禁賣土地後,建商多半是透過一戶戶買下店面等待都市更新。」一位上市建設公司土地開發人員指出,幾乎叫得出名字的建商都曾經在永康街插旗土地,只不過面積都在一百坪以下,需要長時間養地擴大範圍。 房地產業者指出,永康街因為地點夠好,即使是小面積推案,也有塑造百萬房價的條件,光是區域換屋族,就可以有效去化。所以連三重幫宏盛建設早在二○○六年就率先卡位,取得信義路二段與連雲街巷弄的土地,這塊面積總共只有二一四坪的土地,因為插旗早,每坪取得成本僅二五六萬元,雖然至今尚未有開發動靜,但未來推案獲利相當可觀。 去年十二月,泛大同集團的上市公司新美齊,也以每坪六五二萬元,向中工買下信義路二段的土地,換算這七年來,永康商圈土地漲幅高達一五五%;此外,璞園建築團隊旗下的璞石建設,也在信義路二段鼎泰豐旁興建住宅大樓,不動產估價師預估,完工後每坪房價上看二百萬元。 永康商圈一地難求,根據內政部實價登錄統計,永康街十七巷內有一戶四十五年老公寓,每坪已出現一一○萬元的成交行情,可說是台北市最貴老公寓的地段,光是八千萬至一億元以上的住家戶數,就高達六百戶。 「現在永康街的老公寓,一戶至少要四千萬元以上。」永康裡里長黃學貴說,○二年九月到○三年六月SARS︵嚴重急性呼吸道症候群︶結束之前,是永康街房地產價格最低迷的時候,當時永康街二巷的四樓公寓,只賣八五○萬元,現在有買方開價四千萬元,屋主還不賣。 明星學區多! 雙語教學虎媽最愛,老公寓照樣搶手都更效應之外,明星學區的推波助瀾,也是永康街房價居高不下的主因。台北市最熱門的明星學校新生國小與金華國小,學區的範圍,剛好坐落在永康街商圈內的整個永康裡與福住裡,學區內周邊房價已達到每坪一○七萬元,平均單價甚至比大安區平均每坪九十一.六萬元還高,價差將近一成。 持續成長的人流,讓永康街成為連鎖服務業的一級戰區,永康街與信義路交叉的最精華兩個三角窗,原本被聖瑪莉麵包、Mister Donut甜甜圈佔據,但隨著租金不斷上漲,幾年前Mister Donut退租後,已轉由毛利更高的服飾業者進駐。 永慶房屋東門店店長劉錦峰說,永康街店面釋出量少,許多老店面多半都是子女繼承取得,所有權人分屬四、五人,像永康公園對面的沁園茶莊、小胖花藝,目前是郭氏五兄弟持有,正待價而沽找買主。 「永康街的三角窗,永遠都是市場上最搶手、租金最好的位置。」劉錦峰表示, 台灣房地產景氣不確定性,雖因國際政經因素與政府政策而攀升,但在「人潮等於錢潮、稀少性等於保值」的考量下,看來只會更凸顯永康商圈店面與住宅的價值! 永康街四大店面王,坐擁多處三角窗 賴瑞麟
思慕昔芒果冰
地址:永康街15號
坪數:4坪
前芒果皇帝
地址:麗水街16號
坪數:25坪
黃振榮
紅櫻花食品
地址:信義路二段
坪數:35坪
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繼馬雲“被忽悠”涉水足球產業後,張近東這次也玩起了足球,電商大佬們對足球的興致節節攀升。
3月3日下午,《第一財經日報》記者從蘇寧雲商(002024.SZ)方面了解到,蘇寧已和江蘇國信舜天足球俱樂部達成合作協議,成為後者征戰2015年中超的主贊助商,而並非像此前阿里巴巴牽手恒大的入股形式。這是繼去年6月成為足球豪門巴塞羅那俱樂部中國區官方合作夥伴之後,蘇寧再度發力足球產業。
記者從蘇寧一位內部人士了解到,董事長張近東的業余愛好除了釣魚外,他還是一位球迷,推崇德國隊的團隊精神和意誌力,這正是做企業需要的精神。這樣看來,蘇寧和舜天的總部都在南京,加上舜天的戰績和亞冠賽場的曝光度,以及由此帶來的品牌溢價,這次牽手可謂順理成章。
據蘇寧方面透露,蘇寧易購拿下了舜天球衣的胸前廣告,新賽季球衣上將印有蘇寧易購的標誌。在更深入的合作層面上,雙方將在基礎贊助資金投入、商業運營、球隊和粉絲文化建設、青訓梯隊培養等領域碰擦出更多火花。
據記者了解,青少年足球梯隊培養將是蘇寧看中的合作方向之一。蘇寧旗下的PPTV此前一直在著手組織全國高校的足球聯賽,和舜天的青訓體系合作選拔優秀人才。後期,蘇寧將推動舜天和世界大牌俱樂部和頂級聯賽的合作,創造更多海外學習和交流的機會。這將和致力於從體育產業切入視頻服務領域的PPTV進行業務打通。
對於江蘇舜天來說,盡管不像直接入股這種形式下真金白銀來得幹脆,但蘇寧的大數據分析平臺可為其開拓足球衍生品市場,且蘇寧擁有的線上線下近2億購物會員、PPTV的3.5億活躍視頻用戶,以及遍布全國的連鎖網絡,將為球隊打造互動平臺,增強用戶粘性。
據最新發布的蘇寧雲商2014年第四季度財報顯示,公司營業收入增長17.07%,全年營業總收入達1091.16億元,2014年實現盈利9.46億元,同比漲幅達555.28%,業績趨勢向好。逐漸從互聯網轉型的陣痛中緩過神來的蘇寧,開始呈現多元擴張的態勢,這從不久前張近東在內部高管的講話中不難看出。轉型中的蘇寧早已開啟“超電器化”布局,除母嬰、超市、百貨、美妝等經營品類,運動產品和體育文化消費領域也是其重點拓展的目標市場。
這讓人很自然地想到馬雲和許家印的那次握手。去年6月,阿里巴巴斥資12億元入股廣州恒大俱樂部,獲得後者50%的股份。這筆錢對當時急需引援的恒大老板許家印非常重要,而對於阿里巴巴,本身不算球迷的馬雲雖然嘴上說“是被忽悠進來的”、“來攪局試一試”,但12億的真金白金對於一位商人來說註定不是為了“打水漂聽響兒”。
業內人士分析稱,馬雲選擇註資一家廣州的俱樂部,客觀效果上將起到在騰訊的大本營培養阿里文化和用戶群的效果;泛娛樂產業將是阿里未來圍繞電商、金融、數據、物流等核心業務的重點方向,入股關註度頗高的恒大,將為阿里的“快樂訴求”添磚加瓦;而恒大背後的地產項目也為雙方的合作勾勒出更大的想象空間,雖然一項秉承平臺和生態策略的馬雲說“不會自己蓋房子”,但與地產商的合作之門並未關上。
就在這此合作落實後不久,市場上又傳出過京東和國美收購大連阿爾濱足球俱樂部的傳聞,隨即被官方否定,但電商圈和足球圈卻因種種高頻接觸被捆綁在一起,除了資本因素外,其背後是電商、互聯網加速滲透人們的衣食住行所帶來的推動力。
蘇寧雲商集團副董事長孫為民稱,此次選擇與江蘇國信舜天合作,主要是看重其在職業化建設、本土青訓體系、聯賽戰績和亞冠賽場的出色表現,同時,俱樂部執著拼搏、永不言敗、自主培養、開放包容的精神品質,和蘇寧一直以來的企業文化也非常吻合。蘇寧通過此次合作希望充分發揮自身的資源優勢和市場運作經驗,夯實江蘇足球的發展土壤。
阿里的湖畔大學、京東的眾創學院,互聯網巨頭紛紛辦大學的背後,是打造創業服務平台的野心。這個平台既可能是一個生意的入口,也是一個資源和信任關係的入口。
建一所大學,招一批創業者當學生,然後自己當校長,並親自授課。這是互聯網大佬們現在最喜歡干的事。
2015年3月底,阿里巴巴創始人馬云將其在杭州的高級會所江南會,改造成了湖畔大學,並親自擔任校長,專門給創業者講授什麼是失敗。
科技媒體36氪創始人劉成城剛剛參加了稱為湖畔大學黃埔一期的培訓,他對南方週末記者表示,馬云告訴首期的三十多個學員,自己創辦湖畔的目的很簡單,那就是圓自己創辦一所大學的夢想。
幾天後,京東創始人劉強東宣佈成立京東眾創學院,劉強東本人擔任校長,他講的第一堂課是管理。其實京東在2012年就有了京東大學,只不過是用於內部培訓。
京東大學執行校長馬成功對南方週末記者說,湖畔大學主要是對完成了C輪以上融資的企業老闆開課,學員們的主要訴求是積累商業資源。湖畔大學的課程設置,類似於商學院的性質。而京東眾創學院的學員,所做的主要是在天使和A輪融資階段的項目,學員尋求創業資源支持的訴求比較明顯。
湖畔大學的學員一年要交費28萬元,每隔兩個月去脫產學習5天。京東眾創學院的學員則不用交費。
京東眾創學院啟動的同時,上線了京東金融股權眾籌產品。只要你滿足以下條件之一,就能成為創業者的「東家」:年收入不低於30萬,金融機構專業人士,金融資產100萬以上,專業VC。
京東金融的人士對南方週末記者表示,對於投資人來說,股權眾籌可以提升效率。在美國,一個投資經理看160家企業才可能找到一個值得投資的案例。在美國,股權眾籌的投資回報率一般是15%-40%之間,京東股權眾籌預期的收益在25%左右。
互聯網巨頭紛紛辦大學,背後真實的意圖是要進入創業服務業。
天使匯CEO蘭寧羽認為,創業服務市場需求大,但能提供服務的公司不多。大多數公司只能提供一些小切口的周邊服務,比如知識產權和員工持股架構的設計等,一站式的服務商目前比較稀缺。天使匯是一家專注於TMT領域的創業服務公司。
在致力於「做創業者的律師、保姆、管家和班主任」的法海網CEO陳一凡看來,阿里和京東等互聯網公司殺入創業服務市場,意味著創業服務市場將迎來大變局。「你可以理解成我們給創業服務市場提供了一種互聯網+工具,用互聯網手段影響創投市場。」
隨著創業熱潮的出現,中國創業服務市場已經變得很龐大。劉成城告訴南方週末記者,僅36氪的融資平台,每個月就有3000-4500個創業項目提交融資需求,有上千個投資人活躍在平台上。36氪負責給這些創業項目提高曝光度,並免費幫他們找到合適的投資人。
實際上,服務於創業者的創業公司早就存在——從最早媒體人和諮詢公司創辦的各種介紹創業者和創業項目的訓練營和創業大賽,到一些為創業者提供交流和辦公場所的咖啡館,再到給創業者和投資人提供對接平台的中介機構。
除了中介服務公司以外,地方政府也是主角之一。它們扮演的是房東角色——提供註冊地址和集中辦公區。在中央鼓勵創業的指揮棒下,北京一些區縣放開到一平米可以註冊三個公司。這些房東每年收取一平米大約六千元的註冊地址使用費。
而創業服務周邊市場目前最為繁榮,從公司註冊,到商標申請,股權架構等各個細分環節,都有專門的服務公司出現。比如,工商註冊環節有公司寶,商標註冊環節有智果果,法律服務這塊有法海網。
陳一凡把自己稱為創業者的保姆,創業公司不願意幹的髒活累活,他都願意接下。他把自己的公司的定位,從一個法律服務互聯網提供商,變成一個創業服務的一站式解決方案提供商。
為此,法海網開發了一個創業服務大禮包,裡面的禮物包羅萬象:免費的註冊地址、印製名片、製作宣傳冊、一年期的會計代理、贈送記賬軟件、免費法律諮詢、三個商標的免費註冊、不超過十個人的社保代理、一年期的免費招聘服務等。
這個大禮包將贈送給入駐了法海網合作場地的創業者、跟法海網有合作的天使投資人,以及在股權眾籌平台上通過了審核的創業項目。
而專注於TMT領域的創業服務公司天使匯CEO蘭寧羽則對南方週末記者表示,他們給自己的定位是,做創業者的「醫生」。蘭寧羽創業過好多次,也做過多年投資人,自稱熟悉創業者的痛點,創業時犯過很多錯誤,久病成醫之後,創立天使匯,給創業公司做醫生。
此外,天使匯還推出了「一網通工商註冊系統」和「創業保險」,創業者在網上就能註冊公司,創業失敗了還能得到賠償。
2015年1月,天使匯還在北京中關村的創業大街門口豎立了一塊寬7米、長16米的戶外大屏幕,提供給創業者進行新聞發佈,如果在國內深交所上市,還能在這塊屏幕上直播上市敲鐘儀式。
按照京東的設想,京東不提供直接的服務,而是用做平台的思路來切入創業服務市場。京東金融的人士對南方週末記者表示,京東要建立一個創業生態圈,定位是全產業鏈和一站式的創業服務平台。
陳一凡並不擔心巨頭們殺入創業服務市場後跟自己搶生意。在他看來,專業的服務需要專業人士來解決。他透露,目前很多巨頭公司都來找法海網洽談合作。
主攻高端小區市場的金地集團找到法海網,提出金地提供辦公地址和創業者住宿地址,法海網提供云端服務,聯手打造一個創業綜合體示範項目,然後在全國複製與拓展。他們甚至規劃借力金地物業拓展互聯網社區金融,讓金地的住戶成為股權眾籌天使投資人。
此外,雷軍投資的YOU+公寓也與法海網進行了初步溝通。YOU+公寓的宏偉計劃是三年時間給100萬創業者提供場地,而法海網則籌劃提供一個云端的平台服務於這100萬創業者。
另外還有一個政府主導的青年創業公益基金,早已募集數億元資金,專項用於全國青年創業,但自身人手有限。剛好,最近國務院、科技部發文,提倡創新創業服務要走「輕資產、重服務」的路子,基金會就找到法海網,希望合作搭建一個服務於全國青年的創業平台。
陳一凡透露,京東在春節前就與法海網進行過溝通,希望將法海網本身作為第一批眾籌項目推上京東平台,因為時間原因未能如願。目前雙方有了新的合作意向,由法海網協助京東對浩瀚的申請項目進行初步盡職調查,以及在眾籌成功後協助提供項目的投後支持服務。
對於互聯網巨頭們爭奪創業者群體,專注於天使階段的金種子創投創始合夥人雷中輝對南方週末記者分析,對於第一陣營的互聯網公司來說,切入創業服務市場的主要目的是,先建立起一個豐富的人力資源庫。同時,形成一個品牌印象。
「巨頭們希望創業者想到創業平台時,第一反應就是自己。」雷中輝對南方週末記者說,對互聯網巨頭來說,創業入口的價值在於,大公司這幾年都意識到,內部的創業和創新太難,阻力太大。
但他也表示,其實大公司的內部資源已經被瓜分完畢了,創業公司想從中獲取到多大的資源,又能保持獨立,將是個挑戰。
不過,馬成功認為,這不見得是一個生意的入口,而是一個資源和信任關係的入口。有了這個入口和平台上的合作之後,創業者和京東的關係將更加牢固,為以後的利益捆綁做了鋪墊。
12月9日,財政部網站消息稱,2016年1月1日我國將對進出口關稅進行部分調整。
《第一財經日報》記者發現,繼今年6月護膚品、紙尿褲等進口日用消費品關稅大降之後,2016年進口日用消費品降稅範圍進一步擴圍,箱包、服裝、圍巾、毯子等商品被納入。
日用消費品降稅再擴圍
財政部稱,為豐富國內消費者購物選擇,適應國內消費升級需求,2016年將適度擴大日用消費品降稅範圍,以暫定稅率方式降低進口關稅稅率相對較高、進口需求彈性較大的箱包、服裝、圍巾、毯子、真空保溫杯、太陽鏡等商品的進口關稅。
本報記者了解到,箱包主要包括各種材質的箱子、挎包、背包、提包、錢包、鑰匙包、化妝包等,目前包括LV等奢侈品在內的箱包的關稅稅率為10%。與出口相比,中國箱包進口量並不大。根據海關統計數據,今年前三季度進出口的箱包222.85億美元,進出口數量21.67億個。其中進口箱包金額僅為12.96億美元,進口箱包數量僅為0.13億個。
財政部尚未披露箱包等日用消費品2016年關稅暫定稅率。不過今年6月,部分服裝、鞋靴、護膚品、紙尿褲等進口商品關稅平均降幅超過50%。比如紙尿褲的進口關稅由7.5%降低到2%,護膚品的進口關稅由5%降低到2%。
算上此次降稅,我國在日用消費品方面,已經降低了箱包、服裝、鞋靴、護膚品、嬰兒食品和用品、廚房炊具、餐具、眼鏡片、圍巾、毯子等多類日用消費品的進口關稅。
之所以如此降低關稅,與我國經濟下行壓力下,當前投資和出口動力不足,而“第三駕馬車”消費更受重視相關。近期國務院發布《關於積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》,部署了消費升級來引領產業升級,並通過制度創新、技術創新、產品創新來增加新供給,滿足創造新消費,形成新動力。其中消費升級一大舉措正是適當擴大先進技術裝備和日用消費品進口,多渠道增加有效供給。
《第一財經日報》記者了解到,政府除了降低日用消費品進口關稅來促進消費之外,未來還將結合消費稅稅制改革,完善服飾、化妝品等大眾消費品的消費稅政策。並將增設和恢複口岸進境免稅店,合理擴大免稅品種,增加一定數量的免稅購物額,方便國內消費者在境內購買國外產品。
其他稅目也將調整
此次關稅調整不僅僅涉及日用消費品,在其他稅目方面也有重大動作。
根據財政部網站消息,對於廠商而言,2016年國家繼續鼓勵國內急需的先進設備、關鍵零部件和能源原材料進口,降低高速電力機車的牽引變流器、電視攝像機取像模塊、純電動或混合動力汽車用電機控制器總成、無鉻鞣劑、牛羊油脂等商品的進口關稅。
另外,為充分發揮關稅對國內產業的保護作用,根據國內生產滿足需求情況,2016年將對自動絡筒機等部分商品關稅進行相應調整。同時,2016年還將取消磷酸、氨和氨水等商品的出口關稅,適當降低生鐵、鋼坯等商品的出口關稅。
財政部稱,為擴大雙邊、多邊經貿合作,以周邊為基礎加快實施自貿區戰略,形成面向全球的高標準自貿區網絡,根據我國與其他有關國家或地區簽署的貿易或關稅優惠協定,2016年將對中國與冰島、瑞士、哥斯達黎加、秘魯、新西蘭自貿協定以及內地與港澳更緊密經貿關系安排等7個協定實施進一步降稅。
值得註意的是,根據我國2012年在亞太經合組織(APEC)框架下對部分環境產品降稅的承諾,2016年將實施稅率高於5%的27項環境產品稅率降至5%,主要有汙泥幹燥機、垃圾焚燒爐、太陽能熱水器、風力發電機組等。
2016年進出口關稅調整後,2016年稅則稅目總數將由8285個增加到8294個。
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一張紙能夠做什麼?不要小看一張紙! 因為它能夠使一位菜鳥獲得外派機會,開拓了職場揮灑的空間! 因為一張紙,他得到了客戶的肯定與信賴,啟動了業績運轉的引擎! 因為一張紙,他獲得了主管的青睞, 開啟了升遷之鑰,拿到年薪三百萬的門票! 請看一位上班族靠一張紙、過關斬將的職場登龍故事……電梯的門即將關上,一位菜鳥員工不顧旁人異樣的眼光,用小跑步的速度,將準備許久的報告遞到處長的手上。「只要一分鐘就好,如果沒有時間,請看我的第一頁摘要!」處長瞄了一眼標題:「如何開發中國商機」,當下意會不過來,直到電梯門緩緩關上。 這是中國信託銀行香港分行協理兼企業組經理張達基,十二年前剛踏入銀行的一個場景。 按照東方職場厚黑學,強出頭的釘子被鐵鎚敲的邏輯,熱血過頭的人通常沒啥好下場。但是,當年的這個菜鳥,如今不僅已成為主管,也是第一屆中國信託儲備幹部中,升遷速度最快的人。 大學念的是土木系,張達基出社會的第一份工作,其實是在營造廠擔任營建工程師,受到當時的老闆高立營造董事長鐘文隆啟發,讓他的人生大轉彎。「老董事長雖然是工程師,卻自修會計,開發當時先進的工程管理系統,讓我開始接觸財務。」因為一心想往金融業發展,張達基在二十八歲毅然放棄營造廠穩定的工作,攻讀政大企管所碩士學位,成為他進入中國信託銀行的入場券。但是,讓他在競爭激烈的職場生存下來的,則是他習慣寫「紙一張」的工作態度。 「你能夠摘要,才能夠成功!」張達基從學生時代累積「寫一頁」的好習慣,不僅幫助他順利擠進金融業儲備幹部窄門,甚至成為自己職場上重要的轉捩點。 起步 用A4紙摘要 練出抓重點工夫只用一張紙,把重點講出來、把問題分析清楚,是現今職場一門重要的技能。因為,如果你抓不到重點;簡報時只會陳述現況,沒有分析的角度與提出對策的觀點,這種人不但會讓主管頭上冒出三條線,讓他們深感不耐煩,就算戰戰兢兢,做到爆肝,升遷的名單總是不會有他們。 多年來,張達基對長官、對客戶的所有報告,一定附上一頁的摘要與行動建議的習慣。這種習慣是他在就讀政大企管所時,選修了一門與台大國企所合班授課「企業策略」課程,受到台大國企所教授李吉仁的啟發。 當時,李吉仁給學生出的「難題」是,每次報告只能交一頁A4紙。不論內容有多麼複雜,引用、參考多少本書,報告內容與結論永遠不能超過一頁,而且是整個小組只能寫一頁。「只要寫超過一頁,就把你當掉!」張達基心有餘悸地回憶說。 「一開始大家都無法接受,經過一學年訓練下來,逼著我不斷去學習如何精煉再精煉、濃縮再濃縮,現在這個訓練完全應用在我的工作上。」進入金融業後,張達基不論給主管、給客戶的報告都是「A4紙一張」,附在背後資料則當成附件或佐證。 「只要言之有物,報告寫一頁就夠了!」張達基分享自己接觸過許多大客戶的心得。「對很多老闆來說,如果你抓到重點、提出關鍵數字、有精闢論點,一頁根本不會被嫌太少。反之,如果你寫了數十頁企畫書或報告,卻讓人抓不到重點,更重要的,還拿不出對策與行動建議。頁數越多,人家對你的評價就越差!」他用明快的語氣說著。 不只分析問題 更要提供解決方案「寫二十頁報告,不如寫二頁簡潔有力。」從授課台大國企系大一新生開始,就嚴格要求學生寫一頁A4報告的李吉仁說,全球一流企業如豐田汽車、寶僑、麥肯錫都訓練員工只用一頁把事情講清楚,因為進入社會後,老闆沒有耐性看毫無觀點的報告,唯有不斷精煉,才能磨出抓重點能力。 李吉仁以二十餘年的教學經驗分析,學生寫一頁報告最容易犯的毛病有三點,第一、廢話很多,又不斷重複問題;第二、沒有把結論寫在前面;第三、雞兔同籠,把兩件事混淆一起講,因此,寫一頁A4報告必須抓大放小、邏輯清楚、層次分明,更關鍵的是,只留「三個重點」就夠了。 因為平常養成了寫「紙一張」的好習慣,久而久之,就會調整自己的思緒永遠是三個重點,這也是成功者的職場競爭力總是高人一等的原因。 契機 出差一個月也寫報告 踢館香港分行張達基從二○○四年起,平均每周寫一張A4,進入中國信託十二年來,已累積六二四張紙的一頁報告。 他說,越複雜的問題與案件,要濃縮到只寫一頁,必須先徹底思考過,才「生」得出來。他觀察,多數人習慣把「分析」、「下結論」、「作判斷」的工作全部丟給主管,只作資料蒐集、考證與編排的工作,更遑論還對主管提出「解決方案選項」。「這樣只要請大學生當祕書與助理就好了,幹嘛要多花好幾倍的錢,請這麼多幹部!」汽車業巨擘豐田汽車(Toyota)也是「紙一張」主義的奉行者。《在TOYOTA學到的只要紙一張的整理技術》一書提到,Toyota主管的口頭禪是:「某某君,請把剛才的討論內容接下來要怎麼做,整理在一張紙上。」不僅會議紀錄,Toyota員工每周都要寫一張A3紙的個人工作進度表;主管呼叫時,部屬也一定帶「紙一張」記下重點;任何企畫案,都透過紙一張在部門之間進行討論。 然而,人人都會寫「紙一張」的報告,但張達基卻有辦法在眾多報告中引起老闆注意,翻轉了自己的主戰場,創造出不同的事業舞台。 ○四年,他考進中國信託儲備幹部之後,從「一千大中國台商」名單中找切入點,試圖分析這一千位台商可以替銀行創造多少商機?需要多少分行?需要多少位業務人員開發?他寫了一張報告,並附上三十幾頁的附件。 當時張達基默默下定決心:「有一天一定要跟老闆講我做了這件事,而且我的看法是什麼!」當終於有機會向當時直屬老闆──中信銀企金處處長陳佳文(現為中信銀總經理)報告時,陳佳文也嚇了一跳。 ○五年,香港分行剛好需要人力支援,張達基寫過的那份報告被陳佳文想起,時任儲備幹部的他,被派去香港出差一個月。在那一個月,他利用周末放假時間,將自己在香港分行的所見所聞、問題與建議寫成一份報告,並且附上一頁摘要,交給當時中信銀香港分行行長楊銘祥。 一個只是短期出差的菜鳥,膽敢直接提出分行缺點,不怕得罪長官?但這位心胸開闊的長官,反而問張達基有沒有興趣多待一個月?特別替他向總部人資部門爭取,打破了公司的紀錄。 扎實報告受賞識 主管為他新增外派選項出差完後回台,很快地就到了儲備幹部兩年受訓完成的階段。當時的處長陳佳文問他願不願意去香港分行試試看?「我立刻點頭答應!」張達基回憶起當年的場景,口氣仍充滿自信與驕傲。 當兩年儲備幹部受訓完成,○六年準備分發部門時,同梯都質問張達基:「當初給MA(儲備幹部)選擇『下部隊』的部門有十幾個選項,沒有香港分行這個選項啊?你怎麼有機會可以外派到香港?」他們不知道的是,原來張達基憑著「紙一張」的動作,自己創造出這個「選項」。 因為只要一家企業經營者能夠營造開明、唯才適用的文化,主管胸襟夠大、眼光看得夠遠,是會主動為人才製造新的「選項」的。 除了寫一頁報告的「紙一張」工作術,張達基的其他職場「基本功」,說穿了,就是一些大家都會做、卻不願意做的事而已。比如說,他每天清晨六點起床後,就會仔細瀏覽《彭博》、CNBC、倫敦《金融時報》等國際媒體的財經新聞,然後再翻閱當地的報紙與媒體,如香港《信報》、《經濟日報》、鉅亨網等。 練功 把財經新聞當「早課」 不被老闆問倒之所以這麼用功地做「早課」,是因為○四年他剛進中國信託時,目睹了一件發生在同事身上的「冏事」,令他永生難忘。 有一天早上,老闆一進會議室,就劈頭點名詢問一位同事:「今天你那個客戶的新聞是怎麼樣?問題會不會很嚴重?我們要如何因應……」只見那名同事因還沒看報紙,一時反應不過來,當場杵在那裡。 張達基說:「當時企金處有三十五個RM(客戶經理),即使一天問一個人,可能兩、三個月才會輪到被老闆問一次。好不容易有表現機會,卻僵在那裡像根傻木頭。不就等於說,未來兩至三個月,你在老闆的心中就『黑』掉了?那他怎麼敢信任你、敢交給你重要的客戶或重要的任務?」不僅如此,張達基還指出,前中信金控總經理陳聖德的一句話,成為他的入行指導標竿。陳聖德曾告誡負責企業金融的部屬:「客戶經理的評估再簡單不過,我會找你們手上幾名重要客戶,問問他們,當他們有財務上需求或問題時,前三名的諮詢對象,有沒有你!」張達基解釋,客戶為何習慣找你?第一,你對他們公司很了解,馬上能回答他的問題。 第二,你的動作快,即使他的問題你不懂,你會急如星火地去找出答案。因為你會幫他整理問題、消化資訊,所以,他的下一筆生意就會優先找你。 ○八年九月十五日,美國雷曼兄弟破產事件,金融海嘯席捲全球。那天,張達基和一位外商投資銀行的RM同業一起到廣東東莞出差。旅途中,同業接到公司電話,臉色鐵青地說他被「炒」了。因為他的客戶大賠,銀行為了按照法律程序保全資產,要把客戶的質押部位斷頭,為免橫生枝節,就乾脆炒了客戶的RM,再換另一位處理。 張達基非常震驚,他說:「因為犯下一個錯誤,我親眼看到同業一夕丟了工作,那張懊惱的臉孔,我永遠忘不了。」有了前車之鑑,讓他心生警惕,他在心中發誓,絕對不讓自己的客戶身陷無法承受的風險之中。 ○八至○九年金融風暴期間,有許多高資產的VIP客戶被銀行強制賣掉質押在它們手上的股票而被斷頭。「有一位別家銀行的客戶,在我的力爭下,為他爭取到緊急貸款,度過被斷頭的危機,有了這一層『同舟共濟』的關係,日後他自然地成為我們中國信託的客戶!」「金融危機後,市場V型反轉,這名VIP客戶元氣大為恢復,他要求我為他提高槓桿倍數,準備再大幹一場!我跟他說,這種玩法不是我們的風格,如果再一個海嘯打過來,不僅你,連我都會陪葬。如果你堅持要提高槓桿,那麼請你找別人。」在張達基堅持下,這位VIP客戶穩健操作,在後來的幾場市場大震盪中持盈保泰。「真心地為客戶著想,不僅保護客戶,也是對自己最好的保護。」張達基如是說。 精進 金融門外漢靠筆記傻功 培養商機嗅覺有長達六年時間,張達基把日圓、澳幣、人民幣兌美元以及歐元的匯率,一筆一筆地輸入電腦,當作每天早上的必做功課。「我是學土木的,算是金融門外漢,我認為每天記錄重要金融數據,是蹲馬步的基本功。」隔一段時間,張達基會把這些紀錄做成圖表,畫成曲線圖,再請教公司內金融專家,哪裡是反彈?盤整?還是突破?哪個價位是支撐?還是壓力? 因為長期地記錄並掌握匯率、利率,慢慢會培養自己對潛在商機的嗅覺。「看到價格走勢的圖表,你會聯想到哪位客戶可能有避險或套利的需求,哪位客戶可能出現損失,就會打電話關心一下。」他表示。 剛到香港的時候,單身的張達基把自己租屋處當作招待所,邀請朋友到他家聊天、吃飯,「當時只是單純地認為,香港物價高,在外面請朋友吃飯、喝酒都很貴,不如到我家,我做幾道簡單的菜請客,沒想到後來越辦越熱,甚至成為每周定期舉辦。」張達基抱著單純交朋友的心態,反而讓朋友更願意介紹朋友給他認識,他請客的人數最多一個晚上高達三十位,儘管住家只有十幾坪,但因為沒有壓力,反而是朋友常主動打電話問他周六晚上在不在家,他才發現,「原來大家都是需要朋友的。」張達基說,大家認識的時候彼此都只是小咖,十年下來,如今大家都在自己的領域達到一定的成就與地位,當年累積的交情,反而成為工作上意外的幫助。 為自己設定超標二○% 二年升官一次回顧張達基在中國信託的十二年職涯,不僅公司給的年度目標年年達陣,而且幾乎兩年就跳一職階。 他透露,公司給的目標本來就是不容易達成的,但為了達成公司的期望,他會要求自己做到比公司目標還高出二○%業績,逼得自己更努力一點。 「我會不停地換算,把目標分拆成一段一段。也就是把一年拆解成季、月、周,換算要開發到多少新客戶、完成多少業績數字、自己要如何配合客戶成長,並在不同的產品組合作調整,才能超標達成。」張達基派駐在海外的前五年都是超達標,也因為工作表現優異,讓他幾乎每兩年就升職一次,並成為第一屆中國信託儲備幹部中,升遷速度最快者。目前他旗下的客戶經理有六個,若包含擔任客戶經理的助理,他已是管理十七人團隊的主管。 張達基說:「我從來就不是一個『被動』等選項的人。我會為自己畫一個靶、射一支箭,爭取到自己想要的。」他不僅升遷速度快,像中國信託、富邦、國泰世華這種獲利良好的民營銀行,協理級主管通常可拿到二十個月的年薪,加上業績獎金與佣金,工作年收入通常很容易翻過三百萬元大關。 雖然大環境不景氣,職場環境艱困,但誠如鴻海集團總裁郭台銘曾說,沒有不景氣,只有不爭氣。只要像張達基一樣,有為自己畫靶的企圖心,磨練自己射箭的功力,一定有出人頭地的機會。 撰文 / 謝富旭、梁任瑋 |
乘著年輕民意浪頭當選總統的蔡英文,背負了眾多的改革期待, 而未來她卸任時,有件歷任總統忙著做的事,可千萬別跟進。 五二○政權交接前夕,即將卸任的馬英九總統很忙,忙什麼呢?答案是忙著授勳。 二○一六年一月十六日總統大選國民黨敗選,隨後即進入政權交接期;在這段期間,共有四十人獲得馬英九授勳。然而,馬英九過去八年任內,也不過有一九三人次獲授勳章,等於在交接期就送出二一%的勳章。尤其交接前一個月內,也就是四月二十日起至截稿的五月十七日,高達三十人獲得授勳,引起側目。 馬英九這麼密集的授勳,對象全都是國內人士,最主要是卸任政務官,包括副總統吳敦義,五院院長中,有三院皆是前任與現任皆有,行政院前院長毛治國、現任張善政,考試院前院長關中、現任伍錦霖,監察院前院長陳履安、現任張博雅,司法院只有現任院長賴浩敏在列。有意思的是,立法院兩位院長,包括「馬王鬥」主角之一的前院長王金平,與民進黨籍現任院長蘇嘉全,皆未獲青睞。 親信全有份 獨缺立院院長接受勳章的卸任官員中,不少被認為是馬英九親信,包括總統府資政金溥聰、楊進添,國安會祕書長高華柱、總統府祕書長曾永權、兩位總統府副祕書長熊光華和蕭旭岑;國安會諮詢委員中,也只有曾任總統府發言人的王郁琦。 總統府發言人陳以信說,不是所有卸任政務官都會獲得總統授勳,須有重大功績、獲相關單位提報經審核,譬如外交部只給部長林永樂與駐美代表沈呂巡,其他看功勞程度,由行政院或部會給予獎章。他並解釋:「未授勳王金平,是因他在前總統陳水扁任內獲贈中正勳章,到頂了。」在政權交接期,民間人士獲總統授勳者,有企業界的台達電創辦人鄭崇華、遠東集團董事長徐旭東、上銀科技董事長卓永財、和碩科技董事長童子賢。 被視為「第四權」的媒體也有人受勳,包括遠見天下文化事業群董事長高希均、《天下雜誌》創辦人殷允芃、《聯合報》前社長張作錦。 不過,不是所有人都同意接受這項殊榮,馬英九在五月四日頒發二等景星勳章給八名文化界人士,原本在列的作家黃春明即婉拒。陳以信說,黃春明之前曾獲三等景星勳章(陳水扁任內授勳),這次要升到二等,他認為沒有功勞因此謙辭;另,企業界授勳除考量企業成功與產業貢獻,熱心社會公益也是原因之一。 依據《勳章條例》,人民有勳勞於國家或社會者,得授予勳章;透過總統授勳,除了對受勳者是一項榮耀,更可彰顯國家價值。然而,無論是為了肯定某人對國家社會的貢獻,或是藉此對民眾傳達價值,似乎都不適合、也不應該集中在下台前「趕進度式」地授與榮典。 避免浮濫 授勳時機宜分散以日本為例,勳章由天皇授予,有一定的制度,譬如春秋敘勳由各部會首長推薦,每年約四千人,固定在四月和十一月各頒一次;對於高齡者、從事危險工作者(例如警官)、促進外交有功的外國人士、文化發展有顯著功勞者等,也會在其他時期頒贈勳章。 但在台灣,這種下台前忙著授勳的情況,幾乎是常態。不只馬英九,在前總統李登輝與陳水扁任內也都發生。為統計三任總統授勳情況,《今周刊》請總統府發言人陳以信及公共事務室,提供歷年完整的授勳名單遭拒絕後,本刊透過總統府網站公開的新聞稿逐項查詢整理出名單,並請總統府確認,陳以信回覆「並無評論」。 統計結果顯示,李登輝最後八年任期共授勳一一七人次,陳水扁共授勳二○四人次;在進入政權交接期後,李、陳各授勳三十六人次、三十九人次,各送出八年任期內三一%、一九%的勳章。 總統卸任前「清倉大拍賣」式的授勳作法,有必要調整,否則不但對肯定專業表現或貢獻失去意義,更有濫用國家名器之虞,對受勳者而言價值也不高。 蔡英文就任總統之後,應該要有新作法,每年在適當時機透過授勳去展現總統高度,肯定個人具體貢獻並彰顯社會多元價值,數量上宜精不宜多;授勳時機則應分散,不宜集中在卸任前夕,千萬別再走前任總統的老路了。 撰文 / 郭淑媛 | ||||