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通州遐想:“北京”迁出北京?

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“南通州,北通州,南北通州通南北”

 

这是乾隆南巡时出的著名对联,其中“北通州”指的就是北京通州。很多人对于通州这个名字的印象可能都是由此而来。最近通州再一次引起人们的关注,则是因为一个重磅新闻:传北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政协)将在国庆节前夕全部由城区迁往通州区!

 

这可是大动作。传统意义上的老北京城是二环内的区域,即使现在城市扩张,市区的范围也大致在四、五环左右,而此次传言的搬迁地远在东六环(六环到五环的距离约等于五环到市中心),如果成真,那市政府离河北省的距离比市中心近得多,简直快要搬出北京了。

 

作为一个在北京生活了20多 年的人,本人对于类似的消息实在已经见怪不怪了:通州概念炒了十多年,一直是“但闻楼梯响,不见人下来”。房子盖了一大堆,价格炒了好几拨,始终没有实质 性动作。然而这次的消息是香港文汇报发出来的,多少有点“官方”的意味了,而且北京市委宣传部新闻处相关负责人表示“网络传言不可信,以权威部门正式发布 为准”,可以说没有真正否认。窃以为,本次搬迁消息值得重视。

 

(当然,毕竟还没有官方确认,本人也只是遐想,引各位看官一起做些思考。至于投资决策,在目前的市场中还是谨慎为上。)

 

搬迁之必要性

 

虽然不知道本次是不是一定会搬,但北京的部分功能搬出核心区则肯定是迟早的事。这源于北京糟糕的城市布局和规划。

 

1北京的城区是典型的方格式网状结构,看似整整齐齐方方正正,但非常不利于现代都市机动车的通行(现代都市以放射状为佳)。在人口和车辆密度相似的情况下,通行效率显著低于放射状结构。

 

2北京是典型的单中心布局,以故宫为中心逐渐向外发散,大部分人工作在中心城区而居住在较远的区域。这导致城市上班族通勤路程极长,单程1小时以上的情况很普遍,北师大《2014中国劳动力市场发展报告》更指出北京是全国通勤时间最长的城市,人们宝贵的时间都浪费在路上,交通资源也不能得到最合理的使用。

 

北京市人口密度分布图:


 

种种因素叠加,导致近年来北京的大城市病越来越严重,空气污染和交通拥堵是人们感受最深的,而这二者其实又有很强的相关性。由于堵车时燃油燃烧不充分,尾气排放造成的污染浓度是正常行驶的4-8倍。前今天北京终于有几天靠大风刮出了蓝天,基本是全城轰动,我的朋友圈被蓝天照片刷屏数日,实在令人无奈又悲哀。

 

新 中国定都北京时关于使用旧城还是建新城的争论现在已经家喻户晓了,近些年人们对梁思成的怀念,很大程度上也由于开始体会到他当年提议另建新城的无比英明。 其它几个一线城市虽然也有各自的问题,至少很少出现我每天上班被挤到贴着地铁门这种地步。如果再不做些大动作,很难想象北京的未来会是什么样子。现在纠错 虽然已经有点晚了,但晚纠总好过不纠。

 

通州好在哪里

 

通州区在北京市的东部,传统意义上属于郊区(人们公认的城区除了中心的东城、西城,还包括海淀和朝阳的大部分):


 

早些年的时候,通州还不叫通州区,而是通县,县内只有望不到头的农田草地。现在情况当然不同了,随着城市扩张,通州区已经处于市区的边缘。2004年通州就是北京规划的三个重点新城之一,2012年更是把通州提到“北京副中心”的重要位置。随着政策倾斜和聚焦,这些年通州区的发展建设也的确快过其它郊区,尤其是兴建了大量住宅,由于供给充分,房价反而略低于相似距离的其它区。可以说通州的发展一定程度上就是为政府的搬迁准备的。

 

从地理位置上讲,北京的西部和北部多山,不适合城市建设;南部距离河北省东部的唐山秦皇岛都较远,交通便利程度较差,也不利于京津冀一体化的开展。而通州区地势较平坦,距天安门广场仅20公里,紧邻北京中央商务区(CBD),北距首都机场10公里,距离北京第二机场40公里,东距天津塘沽港100公里,从多方面因素考虑比较适合建设新的城市中心区。

 

通州区处在整个京津冀地区的中心:


 

眼光再放大一些,通州在环渤海经济圈中也处于核心位置:


可能的投资机会

 

其 实京津冀一体化的概念已经出来很久了,也一直有零星传言说某某单位可能搬迁,但我之前都不以为意,原因很简单——政府不搬一切都是瞎扯。当今的中国,权力 在资源分配中仍起着核心作用,其它的社会组织都是围绕政府而存在的,政府不搬,让其它事业单位、企业等等搬到偏远的地方,换做是你你能干么?

 

这次不同了。如果北京市政府的几套班子一搬迁,影响是很显著的。与市政府联系紧密的各种组织机构多少都要考虑跟随。而且市政府办公楼不可能孤零零地悬在郊区吧?从北京市中心到通州1个 小时的路程,高峰期坐公交车可能还远远不止,住宅要有吧?人都住下了,配套的商业、医院、学校等等也要有吧?医院、学校搬过来,又有更多的人需要住宅、商 业吧?通州进城的公路也很有限,只有一条京通快速路是主干道,容量远远不够,修路也是必须的。一旦市政府迁入,必然要大兴土木,道路、政府办公楼、事业单 位用房、住宅、商场、娱乐设施,这里蕴藏着大量的机会。

 

以 上这些方面,通州目前只有住宅相对较多,其它的配套还很不完善。配合北京市的规划,很多单位已经开始做在通州发展的准备,比如中国人民大学、北京电影学院 等著名高校,人大附中、景山学校、北京二中、五中等重点中学,人大附小、实验二小、史家小学等重点小学都要在通州建立分校。有5所新医院也在建设当中,每所配备800-1000张床位。还有与长安街平行的广渠路东延工程在拖延多年以后,今年也终于开始加速部署拆迁。

 

对于北京市政府主导的投资,钱不是问题。2014年,北京在省级政府中财政收入排名第6,人均财政收入第1,可谓财力雄厚。一旦有需要,比如这次的搬迁,政府可以调动大量资源推进基础建设。而且参考上海建设浦东的过程,其它地方政府也可能会出资做些支援性建设。

 

通州新城交通规划图:


 

那么有哪些投资标的?港股的标的不太好找,A股倒是有一些。主要的投资线索一是房地产,二是交运基建和建材。在通州项目较多的地产公司有新华联、中国武夷和华业地产,其中中国武夷手中土地的规划建筑面积达100万平方米,可算是龙头。基建方面由于水泥的区域性比较强,所以附近的冀东水泥和金隅股份可能机会比较大,其中金隅股份是A+H股(2009.HK),且H股折价53%,可以适当关注。

 

必须要说明的是,北京市政府搬迁通州的消息不是今天才出来,而上述个股涨跌不一,表现并不突出,毕竟目前只是传言,不是确定信息,市场对此疑虑较多。而且我现在关注A股相对较少,对具体标的的选择可能并不准确,不作为推荐,主要是为了分享思路。

 

总 之,市政府搬迁通州这件事,我觉得可能是真的。未必如传言所说马上就能完成(毕竟办公楼都没有),但会紧锣密鼓地准备。而一旦确认搬迁,这里面的投资机会 就必定是非常多的,不会像之前的京津冀一体化概念那样难以落实。作为投资者,我们未必要马上介入,但如此重大的事件,值得我们密切关注。


通州 遐想 北京 遷出
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核心景區禁建賓館療養院等!兩部門明令已建的應逐步遷出

23日從住建部網站獲悉,住建部、環保部近日發布《全國城市生態保護與建設規劃(2015-2020年)》,在城市汙染治理、海綿城市建設、風景名勝區生態保護等八大方面都提出了主要任務與要求。

在風景名勝區生態保護方面,《規劃》指出,要加強風景名勝區資源保護,嚴格控制風景名勝區內的城鄉建設活動和生產生活行為,科學確定風景名勝區內鎮村發展規模,禁止在核心景區內建設賓館、招待所、培訓中心、療養院以及與風景名勝資源保護無關的其它建築物、構築物;已經建設的,應當按照《風景名勝區條例》和風景名勝區規劃逐步遷出。

規劃還要求,加強城市規劃與風景名勝區規劃的協調,優化風景名勝區周邊區域的空間布局,加強對景區周邊景觀風貌的控制和引導,整治提升風景名勝區內村莊居民點的風貌,妥善處理城市型風景名勝區與城市發展的關系,控制城市向風景名勝區蔓延

《規劃》提出,到2020年,國家級風景名勝區總體規劃編制覆蓋率要達到100%。

核心 景區 禁建 賓館 療養院 療養 部門 明令 已建 建的 的應 逐步 遷出
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銅鑼灣舖劈四成 美運動品牌承租 卓悅遷出逾一年 核心區重現民生舖

1 : GS(14)@2016-05-07 23:25:27

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【明報專訊】市區購物熱點地區的舖租持續下調,過去數年幾乎絕迹於核心零售區的品牌亦陸續回歸。繼去年運動品牌ADIDAS承租中環皇后大道中興瑋大廈多層巨舖後,美國運動品牌SKECHERS,亦敲定於銅鑼灣啟超道開設本港最大旗艦店,兩層樓面面積合共約4700方呎,市場消息指新租金約為150萬元(呎租約319元),較相關舖位前租客、化妝品專門店卓悅(0653)的舊租下調四成。可留意的是,卓悅去年4月退場後,該舖位一直空置至今。

明報記者 邱曉欣、劉詠怡

啟超道6號地舖、6至8號1樓舖位,去年4月卓悅遷出後,空置逾一年,現時終獲SKECHERS承租。據悉,啟超道6至8號原由卓悅以450萬元承租,惟8號地舖及樓上廣告牌,則於早前分租,故扣除分租部分,上址舊租約為250萬元。換言之,以現時新租金150萬元相比,較舊租下調約四成。

市傳月租150萬 呎租319元

SKECHERS 香港及東南亞區總裁梁成永回應查詢稱,集團將租用啟超道6號,作為香港旗艦店,該店亦是集團全亞洲最大店舖,建築面積達4700方呎。梁續稱,該舖位租金減幅合理,於3月底至4月初落實租約,惟未有透露具體租金及租金減幅,但表示預計6月底至7月初開幕,將首次設有互動遊戲區及展覽區。

樓面4700呎 將打造旗艦店

梁成永認為,雖然本港核心旅遊區有不少奢侈品店舖或金舖退場,惟內地人的打扮潮流已逐漸由奢華轉型至運動休閒風,消費模式亦變為追求功能性的休閒運動用品,故有利公司業務發展。不過,他強調港客仍是集團主要銷售對象,並稱:「香港逾7萬個VIP會員中,只有15%為中國旅客。」

內地客口味轉向運動休閒風

雖然零售市道疲弱,惟集團今年1至3月本港整體銷售額仍有雙位數字增長,但他坦言新年期間核心旅遊區的分店,生意「辛苦少少」,惟民生區店舖增長可抵消該地區生意跌幅,而年初至今亦已於旺角、屯門、觀塘、荃灣等區逆市開店。資料顯示,截至4月底,該集團於港澳地區合共有46間分店,主要為600至800方呎內的中小型店舖。

業界料民生舖伺機進駐核心區

事實上,除SKECHERS外,ADIDAS去年亦搶先進駐中環旅遊核心區,業界人士認為,隨着核心區街舖租金大幅回落,料過往集中在民生地區商場開店的中檔品牌及民生舖,將伺機進駐核心區。

[舖市淪陷系列之三]
銅鑼灣 銅鑼 舖劈 四成 運動 品牌 承租 卓悅 遷出 逾一 一年 核心區 核心 重現 民生
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HMV遷出 娛樂行巨舖150萬招租

1 : GS(14)@2016-05-17 03:43:44

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【明報專訊】本港舖市轉淡,市場多個核心區亦漸見巨舖招租,市場消息表示,早前HMV位於中環娛樂行3及4樓的分店遷出後,該巨舖現以150萬元招租,按上址1.25萬方呎計,呎租120元,較舊租125萬元增20%。

不過,同區亦有巨舖放租多時終減意向租金。市場消息稱,中環皇后大道中20號太平行地下A舖、地庫及1樓部分,總面積逾1.1萬方呎,舊租客時裝品牌DIESEL於2014年遷出後,早前業主以一籃子3層巨舖方式推出招租,意向租金約480萬元;及至去年1樓部分面積4470方呎,以約58萬元成功租出,呎租約130元。至於地下連地庫舖位,面積共7179方呎,現時叫租約280萬元,較去年下半年叫租380萬元減26%。

事實上,繼美國休閒服連鎖店GAP撤出旺角MPM文華商場多層巨舖後,市場上多個複式巨舖陸續放租,包括位於旺角亞皆老街的餐飲集團小肥羊旗艦店和面積逾2.5萬方呎的電器品牌百老匯多層舖王。

有業界人士稱,現時零售業市道不景,巨舖更難租出,加上巨舖業主多傾向一籃子物業出租予單一租客,令巨舖租賃面對相當困難。

[樓巿數據尋真]
HMV 遷出 娛樂 行巨 巨舖 150 招租
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Burberry寫字樓遷出銅鑼灣

1 : GS(14)@2016-08-17 07:54:22

【本報訊】根據仲量聯行《香港物業市場綜述》,灣仔及銅鑼灣甲級商廈租金7月按月上升0.3%至每呎62.6元,港島東及九龍東呎租分別維持47.6元及33.9元。另中環租金按月再上升0.1%至呎租107.5元,隨住核心區及非核心區的商廈租金擴闊,令不少企業搬寫字樓至新興商業區,包括港島東、九龍東等。7月雖然是商廈傳統淡季,但不少租客欲減省開支,預期未來數月,中環以外地區因租金吸引,租務隨之增加。零售慘淡,奢侈品牌節省開支,英國名牌Burberry將由目前銅鑼灣利園宏利保險大廈,遷往太古地產的鰂魚涌太古坊。另外,德國汽車生產商福士Volkswagen也計劃從銅鑼灣遷出,進駐九龍灣億京中心。另外,上環泰基商業大廈總樓面約8.8萬方呎,以10億元易手,傳買家為鵬里資產管理,據悉買入後作收租用途。




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Burberry 寫字樓 寫字 遷出 銅鑼灣 銅鑼
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擬將簡報室遷出白宮西翼遭炮轟

1 : GS(14)@2017-01-18 08:04:20

與新聞界關係不佳的美國候任總統特朗普,再有爭議性舉動。其團隊承認,有計劃將白宮舉行新聞發佈會的簡報室遷出西翼,聲稱找個更大的地方,以容納更多記者。不過這會提高記者採訪難度,被指妨礙新聞自由。候任白宮幕僚長普里伯斯和候任副總統彭斯前日分別受訪,證實團隊正考慮此一建議。根據計劃,新聞簡報室會移師至離橢圓形辦公室較遠的艾森豪威爾行政辦公大樓或白宮會議中心。彭斯指,此舉顯示新政府希望提高透明度和重視新聞自由,但強調現時仍未有最終定案。現時新聞簡報室有49個座位,供常駐白宮的各大媒體使用,部份媒體要共享一座位,部份擁固定座位的記者,在簡報室區域有固定工作空間。白宮記者協會指簡報室如遷出白宮西翼,記者就難近距離觀察總統和幕僚動向,也較難接觸新聞秘書在內的白宮高官,已表明反對。美聯社




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擬將 簡報 遷出 白宮 西翼 翼遭 炮轟
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女友遷出豪宅 各自尋歡王永慶長子認單身 22年婚外情告終

1 : GS(14)@2017-04-13 22:40:22

■王文洋與呂安妮的婚外情一度轟動台灣,但此情不再。資料圖片



身為「經營之神」王永慶的長子、現年66歲的宏仁集團總裁王文洋,昨被驚爆與交往了22年的女友呂安妮(約49歲)分手。這場曾在台灣轟動一時的豪門婚外情,經歷22年考驗之後終難逃舊套,徒留遺憾!王的公關顧問昨發聲明,透露自2003年起王呂就已分居,及2007年元配去世後,王一直單身。據報道,王呂雖分手,但跟王22年,呂名下至少坐擁15億新台幣(下同,約港幣3.8億)身家。



■御之苑是王文洋家族大本營。

台灣《壹週刊》報道,王文洋、呂安妮關係生變,呂早已與兒子王泉力搬出與王同居的台北信義區豪宅御之苑。二人分居生活各自精采,呂常深夜獨往按摩店紓壓,王頻繁出席各式餐會,有時還挾醉意親吻女客臉頰道別;年初企業聚會時王曾開玩笑對賓客說:「要不要幫我介紹女朋友啊?我現在單身,一直都是單身!」聞者初還不以為然。


呂料擁15億元身家

報道指,上周五晚王文洋還在御之苑為外孫Raily舉辦周歲生日派對,Raily的母親正是王文洋的掌上明珠、與元配所生的王思涵。御之苑是王文洋家族大本營,呂安妮搬離時間恰好王思涵搬入,可能是兩人難同住屋簷下,只好有人離開。王思涵搬回台北後,王文洋避免在女兒面前提到呂。甚至他不娶呂安妮可能也是顧忌女兒感受。報道引王文洋身邊友人透露,王文洋、呂安妮不但分居多年,過去連王每周固定和小兒子王泉力的聚餐場合,也少見呂現身,直到近期王泉力因準備出國念書,呂才較頻繁陪兒子和王吃飯。對分手的傳聞,王始終低調,有律師建議他將分手消息公開,「未必不好」;但王選擇沉默。其實王對呂也不錯,報道指目前呂的名下,光是房產和台塑三寶股票相加,已有超過15億元身家。呂安妮曾經是王文洋的賢內助,宏仁集團剛創立初在中國發展,因王離開台塑可信、可用之人有限,呂擔任王的特助,幫忙打理宏仁集團事務。後來孩子出生,呂才逐步不管事。另外,王相當疼愛呂所生的王泉力,因王泉力有音樂天賦,王不惜重金砸160萬美元(約1,243萬港元)買下世界三大名琴之一送給王泉力。針對《壹週刊》的報道,宏仁集團公關顧問昨對外做兩點說明:一是總裁王文洋目前單身;二是自2003年買了御之苑後至今,王文洋就沒有跟呂安妮住在一起。面對媒體追問,公關顧問表示「只能對這兩點做說明」,不願多講。台灣《壹週刊》






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女友 遷出 豪宅 各自 尋歡 永慶 長子 單身 22 婚外情 婚外 告終
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鄰居:有人搬入又遷出

1 : GS(14)@2017-10-09 03:56:11

【本報訊】屯門安定邨定泰樓凶宅多年無人問津,該廈單位除曾經發生雙屍兇殺案,過去更曾4年間有最少5名住客自殺或意外死亡,單是2016年已有兩宗,堪稱最邪凶廈。記者早前曾到訪該廈,居於兇案單位附近的住客余婆婆指過去陸續有人搬入過單位,其後又遷出,她指自己認識當年在案中被殺害的一對小兩兄妹,其中妹妹長得可愛,現時偶爾都會想起他們,對二人遇害感到可惜及遺憾。


牛頭角上邨9伙納入名單


2002年時年僅20多歲的內地人陳遠林疑因迷戀年長6歲的貌美蔬菜女商販,持雙程證來港,充當她兩個孩子的保母;事隔兩月卻將兩童斬死,終被判兩項謀殺罪成立,依例判終身監禁。案情指,青年先用刀斬男童,再斬女童。根據法醫官報告指出,男童身上有110處傷口,而女童有20處刀傷。除了安定邨,牛頭角上邨今年亦有9個單位納入名單中,當中7個單位更曾發生自殺或意外死亡事件,最邪是6個單位的死亡事件均於今年內發生,分別位於常富樓、常興樓、常泰樓及常康樓,另外一個單位則毗鄰公眾地方曾發生死亡事件。另外,平田邨平仁樓25樓一個單位,亦曾分別於2007及08年或以前,分別發生自殺或意外死亡事件。■記者鍾雅宜




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鄰居 有人 搬入 遷出
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