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通州遐想：“北京”迁出北京？

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“南通州，北通州，南北通州通南北”

这是乾隆南巡时出的著名对联，其中“北通州”指的就是北京通州。很多人对于通州这个名字的印象可能都是由此而来。最近通州再一次引起人们的关注，则是因为一个重磅新闻：传北京市四套班子（市委、市政府、市人大、市政协）将在国庆节前夕全部由城区迁往通州区！

这可是大动作。传统意义上的老北京城是二环内的区域，即使现在城市扩张，市区的范围也大致在四、五环左右，而此次传言的搬迁地远在东六环（六环到五环的距离约等于五环到市中心），如果成真，那市政府离河北省的距离比市中心近得多，简直快要搬出北京了。

作为一个在北京生活了20多 年的人，本人对于类似的消息实在已经见怪不怪了：通州概念炒了十多年，一直是“但闻楼梯响，不见人下来”。房子盖了一大堆，价格炒了好几拨，始终没有实质 性动作。然而这次的消息是香港文汇报发出来的，多少有点“官方”的意味了，而且北京市委宣传部新闻处相关负责人表示“网络传言不可信，以权威部门正式发布 为准”，可以说没有真正否认。窃以为，本次搬迁消息值得重视。

（当然，毕竟还没有官方确认，本人也只是遐想，引各位看官一起做些思考。至于投资决策，在目前的市场中还是谨慎为上。）

搬迁之必要性

虽然不知道本次是不是一定会搬，但北京的部分功能搬出核心区则肯定是迟早的事。这源于北京糟糕的城市布局和规划。

1北京的城区是典型的方格式网状结构，看似整整齐齐方方正正，但非常不利于现代都市机动车的通行（现代都市以放射状为佳）。在人口和车辆密度相似的情况下，通行效率显著低于放射状结构。

2北京是典型的单中心布局，以故宫为中心逐渐向外发散，大部分人工作在中心城区而居住在较远的区域。这导致城市上班族通勤路程极长，单程1小时以上的情况很普遍，北师大《2014中国劳动力市场发展报告》更指出北京是全国通勤时间最长的城市，人们宝贵的时间都浪费在路上，交通资源也不能得到最合理的使用。

北京市人口密度分布图：

种种因素叠加，导致近年来北京的大城市病越来越严重，空气污染和交通拥堵是人们感受最深的，而这二者其实又有很强的相关性。由于堵车时燃油燃烧不充分，尾气排放造成的污染浓度是正常行驶的4-8倍。前今天北京终于有几天靠大风刮出了蓝天，基本是全城轰动，我的朋友圈被蓝天照片刷屏数日，实在令人无奈又悲哀。

新 中国定都北京时关于使用旧城还是建新城的争论现在已经家喻户晓了，近些年人们对梁思成的怀念，很大程度上也由于开始体会到他当年提议另建新城的无比英明。 其它几个一线城市虽然也有各自的问题，至少很少出现我每天上班被挤到贴着地铁门这种地步。如果再不做些大动作，很难想象北京的未来会是什么样子。现在纠错 虽然已经有点晚了，但晚纠总好过不纠。

通州好在哪里

通州区在北京市的东部，传统意义上属于郊区（人们公认的城区除了中心的东城、西城，还包括海淀和朝阳的大部分）：

早些年的时候，通州还不叫通州区，而是通县，县内只有望不到头的农田草地。现在情况当然不同了，随着城市扩张，通州区已经处于市区的边缘。2004年通州就是北京规划的三个重点新城之一，2012年更是把通州提到“北京副中心”的重要位置。随着政策倾斜和聚焦，这些年通州区的发展建设也的确快过其它郊区，尤其是兴建了大量住宅，由于供给充分，房价反而略低于相似距离的其它区。可以说通州的发展一定程度上就是为政府的搬迁准备的。

从地理位置上讲，北京的西部和北部多山，不适合城市建设；南部距离河北省东部的唐山秦皇岛都较远，交通便利程度较差，也不利于京津冀一体化的开展。而通州区地势较平坦，距天安门广场仅20公里，紧邻北京中央商务区(CBD)，北距首都机场10公里，距离北京第二机场40公里，东距天津塘沽港100公里，从多方面因素考虑比较适合建设新的城市中心区。

通州区处在整个京津冀地区的中心：

眼光再放大一些，通州在环渤海经济圈中也处于核心位置：

可能的投资机会

其 实京津冀一体化的概念已经出来很久了，也一直有零星传言说某某单位可能搬迁，但我之前都不以为意，原因很简单——政府不搬一切都是瞎扯。当今的中国，权力 在资源分配中仍起着核心作用，其它的社会组织都是围绕政府而存在的，政府不搬，让其它事业单位、企业等等搬到偏远的地方，换做是你你能干么？

这次不同了。如果北京市政府的几套班子一搬迁，影响是很显著的。与市政府联系紧密的各种组织机构多少都要考虑跟随。而且市政府办公楼不可能孤零零地悬在郊区吧？从北京市中心到通州1个 小时的路程，高峰期坐公交车可能还远远不止，住宅要有吧？人都住下了，配套的商业、医院、学校等等也要有吧？医院、学校搬过来，又有更多的人需要住宅、商 业吧？通州进城的公路也很有限，只有一条京通快速路是主干道，容量远远不够，修路也是必须的。一旦市政府迁入，必然要大兴土木，道路、政府办公楼、事业单 位用房、住宅、商场、娱乐设施，这里蕴藏着大量的机会。

以 上这些方面，通州目前只有住宅相对较多，其它的配套还很不完善。配合北京市的规划，很多单位已经开始做在通州发展的准备，比如中国人民大学、北京电影学院 等著名高校，人大附中、景山学校、北京二中、五中等重点中学，人大附小、实验二小、史家小学等重点小学都要在通州建立分校。有5所新医院也在建设当中，每所配备800-1000张床位。还有与长安街平行的广渠路东延工程在拖延多年以后，今年也终于开始加速部署拆迁。

对于北京市政府主导的投资，钱不是问题。2014年，北京在省级政府中财政收入排名第6，人均财政收入第1，可谓财力雄厚。一旦有需要，比如这次的搬迁，政府可以调动大量资源推进基础建设。而且参考上海建设浦东的过程，其它地方政府也可能会出资做些支援性建设。

通州新城交通规划图：

那么有哪些投资标的？港股的标的不太好找，A股倒是有一些。主要的投资线索一是房地产，二是交运基建和建材。在通州项目较多的地产公司有新华联、中国武夷和华业地产，其中中国武夷手中土地的规划建筑面积达100万平方米，可算是龙头。基建方面由于水泥的区域性比较强，所以附近的冀东水泥和金隅股份可能机会比较大，其中金隅股份是A+H股（2009.HK），且H股折价53%，可以适当关注。

必须要说明的是，北京市政府搬迁通州的消息不是今天才出来，而上述个股涨跌不一，表现并不突出，毕竟目前只是传言，不是确定信息，市场对此疑虑较多。而且我现在关注A股相对较少，对具体标的的选择可能并不准确，不作为推荐，主要是为了分享思路。

总 之，市政府搬迁通州这件事，我觉得可能是真的。未必如传言所说马上就能完成（毕竟办公楼都没有），但会紧锣密鼓地准备。而一旦确认搬迁，这里面的投资机会 就必定是非常多的，不会像之前的京津冀一体化概念那样难以落实。作为投资者，我们未必要马上介入，但如此重大的事件，值得我们密切关注。