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商廈仍看好 租金趨升

1 : GS(14)@2016-02-09 12:08:51

【有望突圍】樓市轉壞,物業投資市場氣氛亦轉差,兩大專家俱認為,猴年商廈及民生區地舖租金上升空間仍持續,較具投資價值。湯文亮指出,商廈在猴年可以較為看高一線,因為出租率理想,租金趨升,回報仍較穩定。而可作為半零售用途的銀座式商廈租金亦平穩向好。至於一線地舖之前升得太急,今年租金走勢仍看淡,「情況有啲似細價樓,仲會跌」。而最不值得投資的則以車位莫屬,因為當經濟一差,「最先都是cut咗部車先,之後唔要個車位」。曾淵滄亦認同甲級商廈空置率低,而且供應又不足,內地機構對本港商廈需求大,現階段較具投資價值。雖然一線舖位租金續跌,但二線民生區舖位未跌,「領展(823)啲民生舖仲加租」。不過,投資物業能否獲利主要視乎持貨能力,長期持有物業才最賺錢。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484380
商廈 看好 租金 趨升
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新西蘭置業 先注意人口 移民趨升 利好樓價

1 : GS(14)@2016-09-09 05:18:22

【明報專訊】個多月前,有報道稱新西蘭南島的小鎮凱坦加塔(Kaitangata)缺乏勞動力,推出130萬港元即可買屋買地的優惠,引來世界各地超過5000個查詢。移民住屋需求加上低息環境,令新西蘭住宅的需求一直有增無減,目前住屋供應僅足以應付未來14周的銷售需求。然而,買樓人士要留意新西蘭人口分散,各個地區樓市走勢各異。

明報記者 蘇樂恩

新西蘭近年吸納移民,加上目前低息的環境,造就了不少的置業需求。新西蘭房地產網站Realestate.co.nz行政總裁Brendon Skipper表示,「全國平均而言,如果沒有新供應的話,以目前的銷售速度,全個新西蘭的物業將會在14周內賣完。」雖然新西蘭的物業求過於供,但各個地區的樓價表現與走勢也有所分別。

當地樓市研究機構Quotable Value Limited本周二發表新聞稿表示,新西蘭8月住宅物業價格較去年上升14.6%,更較2007年年底、上一個住宅升浪的高峰價格高出47.8%。在全國各個地區之中,奧克蘭(Auckland)屬人口最多的地區,樓價較去年同期上升15.9%,平均樓價更突破100萬紐元(約569萬港元),遠高於全國平均約61萬紐元(約347萬港元)。與此同時,奧克蘭是唯一住宅庫存與去年相比有所上升的地區,可見當地的供求平衡正在慢慢改善當中。

奧克蘭樓價按年漲15% 升破500萬

新西蘭素來「羊口比人口多」,即使人口一直隨着出生率及移民增加而上升,根據統計部門數字,新西蘭人口僅約450萬,每平方公里平均人口為17人(香港的人口密度為每平方公里超過6600人)。由於人口密度低,投資新西蘭物業需要特別留意地區分佈。

人口分散 地區樓市走勢迥異

新西蘭分為17個地區,其中人口最多的3個城市分別是奧克蘭(超過100萬人)、威靈頓及基督城(各有逾20萬人)。即使土地供應充足,但近年建屋速度未能跟上移民及自然增長人口,令樓價增長迅速。與7月份比較,新西蘭8月平均住宅價格升幅為4%,與年初相比升幅則為9.3%。雖然樓價增長明顯,但不同區別的價格走勢相差甚遠:8月份表現最好的區為奧塔哥中部及湖區(Central Otago/Lakes),樓價升幅達10.3%。但表現最差的馬爾堡(Marlborough)同樣位於南島,跌幅達14.9%。作為海外買家,留意新西蘭房地產時,即使部分地區樓價升幅驚人,也要留意該城市過往樓價走勢及供求平衡情况。如果置業主要作收租之用,人口最多的奧克蘭及首都威靈頓,似乎是比較合適的選擇。

新西蘭的海外置業買家並不多,根據新西蘭土地資訊部門的資料,今年4至6月的住宅銷售當中,僅3%的買家以海外居留的稅制註冊。新西蘭房地產學會(Real Estate Institute of New Zealand)表示,自去年開始,新西蘭政府規定物業買家需要提供於新西蘭的銀行戶口以及新西蘭稅務局的稅務編號,才能夠於當地置業。這個新規定隨着「黑白線測試」(Brightline Test)一同推出,而「黑白線測試」同時向兩年內進行買賣的物業徵收額外稅項,打算購買作短線投資的海外買家需要留意。

兩年內買賣物業須繳額外稅項

匯價方面,紐元作為少數仍然高息的已發展國家貨幣,近月兌港元一直呈上升趨勢:自去年紐元兌4.86港元,一直反覆向上至目前接近5.7水平,累計升幅逾17%。面對美國加息步伐緩慢,美元料維持現有水平的情况下,新西蘭物業除了本身價格上升,持有紐元資產亦可受惠於紐元相對升值。

總括而言,新西蘭居住環境良好,移民人口推高住宅需求,令樓價反覆向上。雖然當地政府推出政策,不鼓勵短期炒賣,但作為海外資產,新西蘭物業勝在有貨幣優勢,值得進一步留意各地區樓市狀况,列入置業考慮範圍之內。

(海外置業錦囊 - 新西蘭篇)

[蘇樂恩 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9927&issue=20160909
新西蘭 置業 先註 註意 人口 移民 趨升 利好 樓價
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未來息口趨升 今年或低息尾班車

1 : GS(14)@2017-10-22 16:23:23

【本報訊】近年低息環境下,稅貸息率一年比一年低。不過,比較目前已推出稅貸優惠的兩間銀行,若只計適用於一般客戶的「清水版」,息率大致只與去年持平。於加息前提下,銀行界亦料今年將是低息尾班車。暫時只有大新銀行(2356)及富邦香港推出稅貸優惠,若只計「清水版」,今年大新10萬元以下貸款的實際利率為2.68厘,略低過去年的2.89厘。至於富邦香港稅貸息率則與去年持平,以借10萬元,還款期12個月為例,利率為4.31厘。去年稅貸競爭激烈,若借10萬元以下,華僑永亨可低至2.58厘;若借20萬元以上,上海商業銀行更低至1.88厘。今年華僑永亨及上商尚未推出稅貸優惠,但上商產品拓展部主管陳志偉指,整體市場的稅貸息率普遍會上升,今年將會是低息尾班車。陳志偉解釋,年底美國有機會再加息一次,而近月本港銀行同業拆息(Hibor)亦上升,反映銀行資金成本趨增。「由於市場競爭激烈,相信銀行稅貸息率的上升幅度不會太急,但息率走勢始終向上。」大新銀行產品部總經理鄧子健早前亦表示,若明年美國加息,推動本港拆息上升,相信明年的稅貸息率亦會因應上調。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171016/20184500
未來 息口 趨升 今年 低息 班車
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金管局停抽資 拆息料仍趨升 港美息差收窄至0.6厘 港匯回落

1 : GS(14)@2017-10-29 22:51:28

【明報專訊】港元1個月拆息昨再創今年新高,比前一個交易日上升0.026厘,報0.6371厘,1個月港美拆息息差由8月超過0.8厘收窄至0.6厘(圖1)。但金管局在8月起兩次增發外匯基金票據吸收銀行體系資金之後,昨最後一次增發,未如上月隨即宣布再增發外匯基金票據。金管局稱,有迹象顯示近日市場對該等票據需求已大致滿足。局方似乎無意再增發,市場人士認為停止增發不會降低拆息,隨着美國聯儲局或年底再加息,拆息可能繼續上升。昨日港匯反覆回落(圖2)。

明報記者 歐陽偉昉

出乎意料 沒宣布增發外匯基金票據

金管局稱,會按照市况考慮是否需要調整外匯基金票據及債券發行量。首輪增發中有3次超額認購逾2倍,次輪增發則僅1次(圖3),上海商業銀行研究部主管林俊泓表示,超額低於2倍顯示需求不算高,因增發票據規模不大,停止增發對拆息走勢影響有限。今年8月初及9月中,金管局兩次公布合共增發800億元外匯基金票據,令銀行體系結餘由2600億元降至1800億元。在金管局抽資下,1個月港元拆息亦由8月初的0.42厘升至0.63厘。

1個月港美拆息息差由8月超過0.8厘收窄至0.6厘。此外,3個月拆息昨升0.0014厘報0.8603厘,創5月新高,6個月拆息前日突破1厘,昨輕微回落至1.0003厘。華僑永亨經濟師李若凡認為新股集資、市場預期金管局可能再增發票據,減少銀行對票據的興趣。她預期港元拆息在本月底新股上市後會再稍為上升,金管局有可能在12月聯儲局議息前再增發票據,重新對拆息帶來上升壓力。

永隆銀行司庫蕭啟洪認為,長期拆息近期上升,顯示主導拆息上升的原因是預期聯儲局12月加息,套息盤增,料年底加息後1個月拆息有機會升至0.75厘接近今年初高位。他續稱,金管局增發票據是為擺出姿態引導市場利率向上,因已達預期效果,所以昨日不需再增發。

華僑永亨:港元7.795至7.81徘徊

昨港匯早上曾升穿7.8水平,惟隨着金管局無增發票據,港匯走勢全日反覆向下,截至昨晚6時報7.8049,較周一跌44點子(1元等於1萬點子)。金管局在8月公布增發外匯基金票據後,扭轉港元貼近7.83的弱勢。蕭啟洪稱,港美息差縮窄令套息活動減少,因此港匯近期走強,雖預期年底加息會利好美元,不過港元拆息上升減少資金流向美元的誘因,因此即使港匯下跌,亦不會跌至之前的幅度。李若凡預計,近期港元會在7.795至7.81區間徘徊。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9378&issue=20171025
金管局 停抽 抽資 拆息 料仍 仍趨 趨升 港美 息差 收窄 窄至 0.6 港匯 回落
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羅兵咸諮詢服務 可付比特幣 相關企業合作增加 使用量趨升

1 : GS(14)@2017-12-03 18:14:46

【明報專訊】隨着價值急速上升,比特幣認受性面臨巨大爭議。惟四大會計行之一羅兵咸永道宣布,將在香港接受以比特幣支付諮詢服務。該行指出,隨着與愈來愈多在數字資產和加密貨幣領域的公司合作,料新增比特幣作支付方法,有助正常商業活動。

明報記者 李哲毅

近日比特幣價格大幅震盪,據《彭博》顯示,昨日比特幣一度再升破1萬美元大關,高見10,788美元,但價格隨即再回軟,一度下跌至8820元關口,較高位下跌約18%,其後在9200元徘徊,但今年累積升幅仍高達9倍。事實上,比特幣價格前日曾升穿11,000美元,一度高見11,434美元,創歷史新高,惟其後急促回落,5小時內從高位急跌逾2000美元,低見9009美元。

幣價昨再破萬美元後回落

羅兵咸永道亞太區主席趙柏基表示,接受加密貨幣作為支付公司服務的一種方式,反映出該行如何應用新科技,並在自身服務中融入創新的商業模式。他又提到,此舉意味比特幣和其他主要的加密貨幣已發展成為一種獲廣泛接受的支付解決方案。

該行提到,接受比特幣和其他主要加密貨幣的支付方式,有助諮詢業務團隊於相關行業的客戶服務,包括代幣銷售(ICO,Initial Coin Offerings)、加密貨幣交易以及建立加密基金等方面的諮詢建議。羅兵咸永道中國內地及香港首席科技與顛覆技術官韋堅信(Andrew Watkins)表示,以區塊鏈技術所開發加密貨幣,以及羅兵咸永道的「供應鏈誠信解決方案」等數碼產品和服務,還處於較初步的階段,但經改變了許多領域的業務,該行會繼續致力發展此領域。

德勤:未成熟 暫不採用

本報曾向本港其餘3家四大會計行查詢,會否接受以比特幣支付諮詢服務,德勤亞太區區塊鏈實驗室負責人兼金融科技合伙人冼君行回應指,該行在香港未有計劃接受比特幣作支付諮詢服務,原因是比特幣作為貨幣「未算太成熟」,不過他提到,該行有亦提供有關代幣銷售的諮詢服務,包括在商業合規層面及技術層面等;而直至昨晚本報截稿為止,畢馬威及安永仍未有任何回應。

納斯達克擬明年推比特幣期貨

另據外電引述消息指,繼芝加哥商品交易所即將推出比特幣期貨後,納斯達克交易所亦計劃推出比特幣期貨,估算最快明年第二季推出,料納斯達克成為第三家計劃推出比特幣相關衍生產品的交易所。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5034&issue=20171201
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美通脹趨升 加息次數恐被低估

1 : GS(14)@2018-02-04 23:54:59

【本報綜合報道】美國聯儲局按兵不動,宣佈目標利率維持1.25厘至1.5厘區間,議息聲明對美國經濟形勢樂觀,料美國今年通脹趨升。有分析指美國經濟增長升溫、通脹擴張和低失業率情況下,為加息提供有利條件,並指適逢儲局換帥和加入新理事,市場或低估美國加息次數。儲局議息聲明顯示,9名公開市場委員一致通過維持利率不變,並看好美國經濟前景,指勞動就業市場持續收緊,經濟活動穩固上升。不過今次聲明改變對美國通脹預測措辭,由美國通脹長期低於2%,改為預期通脹今年內上升,當局預期中長期通脹目標將穩定於2%附近。

3月加息機會率逾九成

美國投行Brean資本策略師指美國經濟持續好轉下,市場或低估儲局加息步伐。巴克萊首席美國經濟師Michael Gapen則指儲局打開了加息4次大門,加息2次大門已關上。嘉信理財分析指儲局理事加入新成員,貨幣政策不會沒任何變化,料美國下月再加息機會高。儲局主席耶倫將於周六(3日)退任,結束4年任期,鮑威爾下周一(5日)宣誓就職。分析指耶倫主持最後一次議息會議擺「鷹姿」,或替鮑威爾接任後繼續加息鋪路。據聯邦基金利率期貨顯示,3月儲局加息至1.5厘至1.75厘機會率逾九成。市場普遍預測儲局採取漸進加息步伐,估計今年加息3次。美匯指數截至昨晚本港晚上約9時30分報88.948,跌0.21%。美元本月累跌3.5%,為2016年中以來最差單月表現。此外,91歲儲局前主席格林斯潘昨受訪時指股債兩市均現泡沫,股市仍處歷史高位,國債孳息率則仍在低位徘徊。格林斯潘預料債市泡沬最終成為一個「危急事件」,但短期而言未至於太差。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180202/20293264
通脹 趨升 加息 次數 恐被 低估
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