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台灣購併大王 從1億營收併到720億的心法


2014-06-16  TCW
 
 

 

他,創業三十五年來,靠著購併,讓集團年營收從一億元成長為七百 二十億元。五十三家,是他至今國內外購併企業的總家數。目前居集團營收佔比最高、去年貢獻四百一十億元的工具機事業群,約等同台灣其他(不含友嘉集團)前十大工具機廠年營收加總的版圖,更全數都是購併來的。

數字會說話。以購併實務來看,約有三分之二會以失敗收場,目前友嘉集團總裁朱志洋的購併成績單卻僅有八家企業認賠出場,勝率高達八五%。

「他是真的購併,不是假的(指自己併自己),」眾達國際法律事務所主持律師黃日燦觀察,朱志洋能用原來的局,注入新血、新想法、新制度,讓購併企業發揚光大,是他的獨到之處,「真的一個自己人馬都沒派,」黃日燦說。

他坦白!若拿掉購併,仍是工具機領域後段班

五月中,朱志洋和隸屬於中國國務院的國有企業上海電氣合資,購併下日本老字號的池貝工具機,池貝主要生產大型車床設備,有一百二十五年歷史,稱霸亞洲工具機品牌。在日本池貝之前,他的全球購併版圖遍及美國、德國、義大利、韓國甚至俄羅斯等地(見七十頁圖),透過購併,他把全世界三大洲歷史最悠久的工具機品牌相繼納入旗下,這些百年老店直接提升了友嘉的技術與品牌含金量。

舉例來說,朱志洋旗下的一台機器設備,能從最低八萬美元一路賣到一千萬美元(約合新台幣三億元),產品線之齊全,居兩岸同業之冠。「我有今天,購併跟合資,是我一個最大特色,」朱志洋自己不諱言,如果拿掉購併,至今恐怕還是工具機領域的後段班。

二○○○年工具機大廠台灣麗偉的購併案,是他三十五年購併路的關鍵一役。

當時,連兩年虧損十一億的麗偉尋求政府紓困,時任工業局局長的施顏祥認為,或許朱志洋有膽接手。

他敢搏!只花一晚砸近億跳火坑,卻成功了

這是因為,麗偉當時資產減去負債仍有五億缺口,甚至能賣的機器、原物料早已變賣,仍積欠員工薪水、供應商貨款,足球場大的工廠全數停工,「你去看工廠你會嚇死,那麼大的工廠裡都沒有機器,員工坐在地上走象棋……。」朱志洋回憶。

但他卻決心砸近億元取得多數股權入主。這個決定,只花了他一個晚上。

隔天,購併消息一出,他朋友連忙打來勸阻。「他說你怎麼那麼笨、那麼傻,是大股東要拿十幾億給你,你才能夠跳下來,你是跳火坑耶!」朱志洋卻不以為然:「(你看)我最笨,但是我是最聰明。」

甚至,他又跌破眾人眼鏡,不僅只減資一半打消虧損、沒再增資,還以個人名義借款給麗偉還債,積欠三百家供應商的三億元貨款甚至不按慣例打三折,而是全數償還。「麗偉這案子,我做得比東隆五金要棒十倍以上,」個頭不高的朱志洋,語氣中充滿自傲,「全台灣我不吹牛,只有麗偉沒有以債作股。」

黃日燦觀察,純商業考量下,一般一定不會這樣做。

那朱志洋為什麼願意如此?「一○○%還款,人們就會記憶深刻。」這句他曾對媒體透露的話,可嗅出些許蛛絲馬跡。

購併麗偉,確實讓他一戰成名。

過去曾重金挖角麗偉幹部的他,購併正是看上它曾居台灣工具機第一品牌,背後員工、技術、通路等無形資產價值。底子不錯的麗偉,除去原經營團隊轉投資虧損因素後隔年就虧轉盈,目前一年淨賺三億元,「六○%是進我口袋,」朱志洋透露。

「談價錢時下手很狠!」也有不具名的業者評論,他總是趁購併公司財務出問題時「趁火打劫」,才撿到便宜。

不過熟悉購併的黃日燦直言,「趁火打劫是情緒用語,不值得一辯,」他舉例說,只要商品好,可趁百貨打折時下手,買公司也是如此,「購併各取所需,經營好的想辦法去收編經營不好的,你如果去買沒虧損的Google,要花多少錢?」

和台灣電子業常透過購併國外組裝廠,藉此取得大品牌供應商資格不同,因歐美日等國家機械業、技術能耐,動輒超越台灣十年,花錢得天下容易,治天下卻難,成了台灣廠商的障礙。

三十五年心得,獨創的三大心法,讓他朱志洋這條購併之路,打破業界成功是少數的定律。

心法一:不帶國王人馬進駐信任贏民心,忌外行管內行

如果他帶了一大批自己的人馬,原來的團隊會認為,可能失去以後爭取新老闆認同的機會,而且自己不是國王人馬,也不會願意全心投入,反而失去購併後重用原來團隊優勢的機會。

就像好香是薰出來的,一個知名企業能存活多年,一定有它的獨到之處,否則三、五年就已淘汰,朱志洋也深信購併企業的原班團隊多數是千里馬,只是要給予對方正確方向和時間。

「你都已經買到老師了,幹嘛還要叫學生去教老師,」黃日燦解釋。

重點在管理。類似醫生看診,朱志洋在購併一家企業後,會從之前實地查核對公司的瞭解,再花一週時間和各部門主管訪談,透過交叉比對找出改善方向。

「要改變一個企業,最主要做法要贏得民心,千萬不要新官上任三把火,」朱志洋透露,再厲害的人,到新環境重新適應市場、供應鏈、客戶等,要熟悉資源最快也要六個月,其次對方也可能不服,又有語言問題,最好的方法就是信任、百分百授權,避免外行管內行。

心法二:尋覓組織內千里馬棒子和胡蘿蔔,必須雙管齊下

他有很多過去購併的實際個案,在新購併初期的磨合階段,發揮了很大功效。舉例來說,藉著讓雙方交流不同企業購併過程、如何授權等經驗,以及其他購併案達成的關鍵績效指標(KPI),讓彼此良性競爭,同時搭配棒子和紅蘿蔔雙管齊下。

所謂紅蘿蔔,就是和原班人馬共同討論、擬定營收成長等年度經營計畫,包括生產週期縮短、出貨準時、品質良率等,一旦目標達標就用分紅、年終績效獎勵,甚至有機會進入董事會參與決策,「沒辦法從一、兩次訪談發現到千里馬,但可以看他工作的成績,多次計畫目標的實現率……。」朱志洋透露。

同時,每三個月派人查核,這時候鞭子來了,若第一次沒做好先警告,半年開始扣獎金懲戒,一、兩年繼續我行我素,就換人。

「不要說外國人不服我,我做不好,我隔壁鄰居也不服我,」黃日燦觀察,人就是人,重點是自己有沒有本事、有沒有肚量,「做得很好我幹嘛管你,做不好,我跟你溝通,還不好,我就換人。」黃日燦認為,「不要看他(朱志洋)好像笑嘻嘻的,好天真呀,不是,」朱志洋有一套清楚的管理系統,去督導購併公司團隊,這正是他厲害的地方,也是他有自信的表現。

心法三:不可短視近利定研發經費下限,防長線績效被犧牲

為避免新購併企業團隊只求短期績效,大砍研發、國際參展等費用,先求大幅止血造成的方向偏頗,他會要求每年研發費用不得低於四%,開發新機種和新拓通路數量也有規定,避免犧牲中長期績效,換取短期立竿見影。

朱志洋不諱言,技術有一定限度,人的潛力卻沒有限度,要靠跟別人競爭激發,「靠自己有這種心,我還有更大舞台,更好機會來激發。」

所以在業務個人層次,他也很懂給權限和舞台。舉例來說,每年固定提撥三%營收讓業務有交際費用,報帳時不用說明,公司採全部信任;且只要業務有本事,不限機種,也就是同集團一台八萬美元到一百萬美元的機器都可以賣。

但他走上的購併大道,也不是沒有跌跤經驗。算一算,加總一家產業設備、兩家印刷電路板(PCB)、螢幕顯示器廠和三家主機板廠,他過去共有八家購併企業最終認賠十多億元出場。

檢討失敗原因,朱志洋歸咎在自己「沒有賭性」。「我的投資太精打細算,幾乎要有七○%以上成功機會我才敢下去,」他透露,有賭性的人是只要有五○%勝算也敢賭,但電子業必須要不斷砸錢擴充規模才有和人競爭的成本優勢,加上庫存跌價又快,對自己不熟悉的產業,「即使那三○%對我都是很大風險。」

海內外購併五十三家企業,真的沒有賭性?朱志洋笑稱,自己到賭場永遠只花一百美元,輸了就拍拍屁股走人,「像我全世界買所有公司,包括這次(指日本池貝),我沒有跟銀行借一塊錢。」

那上看百億元的購併銀彈從哪來?一位業界人士透露,他的慣用手法是,用A公司轉投資去買B公司,再叫B公司拿錢去買C公司,再用BC併D公司,然後ABCD再買E……。

「我不是財務槓桿,」朱志洋解釋,若購併要花十億,他只拿出兩億,另外八億跟銀行借,這才叫財務槓桿,「我是自有資金,都是錢滾錢,賺了錢再下去。」

現年六十八歲的朱志洋,接下來又要忙著韓國、義大利等跨國購併案,他還約記者趁飛機起飛前三小時到機場補採訪,一刻不得閒。

言談間誠懇、性情平易近人的朱志洋,其實心思縝密,才能一路成就他的購併王國。檢視他過去購併來時路,才發現他的行事風格竟有如鹽在水中,但知其味,卻不見有鹽。

他的購併路,還在繼續

一九八九年,朱志洋曾以「台灣購併大王」登上本刊封面;二十五年後再受訪,他的眼睛閃著光說:「購併的成就感比我賺一百億都要開心。」

【延伸閱讀】國內外購併53家,勝率高達85%——友嘉集團購併事業群分佈PCB:5家電腦:7家產業設備:15家工具機:26家(貢獻年營收410億元,使其躋身全球前10大工具機集團)

整理:萬年生

【延伸閱讀】全球3大洲最老牌企業,都被他吃下!——朱志洋的購併版圖揭密美洲2家(美國2家)

◆美洲工具機冠軍品牌2006年購併有160年歷史的SMS,主要生產立式車床

◆全球出貨量最大軸承座生產商1987年購併傳動元件廠BCC亞洲40家(台灣28家/中國1家/韓國1家/日本10家)

◆亞洲工具機品牌冠軍2014年購併有125年歷史的日本池貝工具機,生產大型車床設備歐洲11家(德國6家/義大利4家/俄羅斯1家)

◆創業以來最大筆購併案2013年斥資1億歐元,買下金融海嘯前全球3大工具機集團MAG產業設備6家公司(德國5家、俄羅斯1家)

◆歐洲工具機冠軍品牌2013年購併有216年歷史的德國Honsberg,產品為複合轉盤式加工機

◆吃下高階航太設備大廠2012年購併義大利JOBS,光一台設備要價上億元,美國波音、法國空巴都是重要夥伴註:數據統計至2014.5,海外購併版圖未列入13家國際合資企業

資料來源:友嘉集團整理:萬年生

 
臺灣 購併 大王 億營 營收 收併 併到 720 億的 心法
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頂新買中嘉 砸720億「保送」內幕

2014-09-01  TWM
 
 

 

《伊索寓言》裡有一則著名的「龜兔賽跑」故事,大家都知道最後的結局:一開始跑最快的兔子,因為大意而睡著,最後輸給了一直努力不懈的烏龜。

在競標台灣第二大有線電視業者——中嘉網路一役,也上演「龜兔賽跑」戲碼,與《伊索寓言》版本故事不同的是,這次的比賽,多了一隻狐狸,而兔子輸了,不是因為睡著,而是烏龜最後出的錢比較多。

這裡的烏龜,就是八月二十二日傳出,以二十四億美元(約合新台幣七百二十億元),買下擁有全台灣一百一十八萬五千有線電視收視戶,中嘉網路的頂新集團,及頂新集團背後的本土投資團隊,正是台灣之星的投資者國泰蔡宏圖、正崴郭台強及中信辜仲諒。

兔子,就是原本一路積極領先,與中嘉目前的擁有者、私募基金安博凱努力周旋談判的遠傳電信徐旭東團隊。

狐狸,則是公司英文名取為Foxconn(富士康)的鴻海集團郭台銘。

郭台銘怒:「鴻海是黨政軍能控制?」

一聽到頂新拿下中嘉,輸給烏龜的狐狸,不滿到了極點。鴻海在八月二十四日星期日晚上八點半,發出新聞稿,以短短八十個字,表明立場:

荒謬的政策和法令,僵化的政府執行力,讓鴻海被認定是「黨政軍可以控制的公司」,試問社會大眾:鴻海真的是「黨政軍」可以控制的嗎?鴻海相信公道自在人心、國人自有公評。

「黨政軍條款」,就是中嘉出售案一開始最難的考題,頂新、鴻海與遠傳,一年多前參與此競標案時,最大的挑戰,就是如何解題。

徐旭東扼腕,「我們條件都談好了!」

一位熟悉此案的金融界人士透露,中嘉出售案的關鍵轉折,就在過去一個月,原本最積極的人是遠傳,鴻海團隊是由郭台銘長子郭守正領軍,他突然在七月底時喊停,而頂新集團的動作是「最慢的」。

頂新集團動作最慢,最後卻得標,就像龜兔賽跑裡的烏龜;而讓烏龜突然裝上翅膀,加速衝刺的關鍵,就是兔子在到達終點前,突然露餡。

關鍵就在,七月十八日路透出現一則新聞:「遠傳電信與摩根士丹利亞洲私募基金,計畫融資新台幣四百八十億元,競標中嘉寬頻。」

這新聞,讓烏龜突然警鈴大作。

負責操盤遠傳電信購併中嘉的,正是摩根士丹利台灣區前總裁郭冠群。他在今年初創業,成立達盛創投,從國泰人壽、宏泰人壽及全球人壽等機構,募得五十億元資金。

當年安博凱買下中嘉,郭冠群就是負責此案的投資銀行家。他自行創業後,為了尋求代表作,曾由他經手賣出的中嘉,就成了他的目標。他主動找上遠傳電信董事長徐旭東表達合作,為了解決黨政軍條款問題,郭冠群因而找上了他熟悉的老東家摩根士丹利亞洲私募基金,打算由摩根士丹利私募基金出面,買下中嘉,以迴避遠傳電信面臨的黨政軍條例問題。

「中嘉要成功出售,不僅要迴避黨政軍條款,還要讓旺中寬頻集團滿意才行,」一位熟悉遠傳陣營的人士透露。

中嘉在兩年前,以新台幣六百七十九億元高價,賣給旺旺集團總裁蔡衍明為主的旺中團隊後,即因反媒體壟斷而鬧得滿城風雨。

最後NCC雖然有條件通過,但NCC的條件卻不被旺中集團接受,隨後問題就卡在蔡衍明付出二十一億元訂金給賣方安博凱,安博凱並不想退回,讓此交易成了懸案。未來的中嘉買方都擔心得罪旺中媒體集團,因此,遠傳團隊要求安博凱要將此訂金還給旺中集團,以免節外生枝。

徐旭東個性精打細算,出價向來不大方,但這次為了買中嘉、不得罪蔡衍明,幾乎把各關卡打點好,最後在旺中原本的買價上,再加二十一億元訂金,出價近七百億元,以為志在必得。

八月二十日,原本遠傳團隊與安博凱有一場會議,卻突然被安博凱取消,兩天後,頂新買中嘉的消息就傳開。

「沒想到,我們條件都談好了,最後卻被人家攔胡!」這位遠傳陣營人士感嘆,頂新買中嘉的條件,幾乎都比照遠傳。

一位熟悉此案的金融界人士指出,「遠傳這一次,真的很接近了,只可惜他們提出的私募基金架構,讓賣方安博凱有疑慮。」經歷了旺中寬頻事件,賣方安博凱首要考量的是主管機關NCC的觀感,頂新雖然動作最慢,但端出來的架構,卻最讓賣家滿意。

魏應交開心,完美架構避擋路條款

關於這場搶購戰,熟悉內情的金融界人士說:「徐旭東起步最快,郭台銘出價最高,但魏應交提出的架構最好。」

原來,魏應交邀集台灣之星4G團隊大股東們,包括國泰蔡宏圖、正崴郭台強、中信辜仲諒,「全以個人資金投入新公司」,以此吃下中嘉股權。這做法,沒有黨政軍條款問題,而且確保資金來自台灣人,沒有私募基金可能被攻擊的外資或陸資議題。

頂新雖出價近七百二十億元買中嘉,但可以向銀行融資額度超過四百億元,頂新魏家四兄弟加上這些大老闆「團購」中嘉,實際要拿出的現金不到三百億元。

相較頂新魏家在海外上市,只有一檔政府四大基金不會碰的康師傅TDR,鴻海集團、遠東集團在台股盤根錯節,幾乎無法避免黨政資金沾上,等於「保送」頂新上壘。再者,若要像頂新魏家一樣拿出現金,沒有其他大老闆奧援的郭台銘、徐旭東,要掏出逾三百億元現金,難度不低。

三個月前,才大手筆以一百一十六億元,從頂新魏家手上「攔胡」亞太電信私募股權案的郭台銘,原本將中嘉視為多媒體內容版圖事業,由長子郭守正領軍負責,希望拿下中嘉後,成為郭守正的新事業版圖。

當時郭台銘雖比頂新魏家出更高價搶下亞太,但其資金結構是由鴻海集團公司出資。事實上,鴻海集團在台上市企業眾多,要購併中嘉的融資銀彈絕非難事,據了解,鴻海集團的出價也是最敢喊,比頂新的七百二十億還高。

然而,兩年前郭台銘為了投資夏普十代廠,已質押三十七萬張鴻海股票,融資超過二百五十億元。若為了迴避黨政軍條款,拿出三百億元以上資金成立新公司以購併中嘉,勢必得再大量質押股票,這恐怕會衝擊到外資對鴻海的信心,提不出令安博凱滿意的出資架構,這恐怕是讓郭守正在七月底即喊停的原因之一。

這也難怪,在競標中嘉案上,自認不是出不起錢的鴻海集團,會不滿的突然針對「黨政軍條款」發出批判的聲明。

只是頂新與中嘉簽訂合約後,故事就結束了嗎?一位金融界人士指出,頂新魏家擁有台北一○一大樓,去年油品事件還沒結束,現在又大動作購併,未來輿論走向會如何影響此交易案?才是值得觀察的關鍵。

【延伸閱讀】三強爭搶!徐旭東、郭台銘,敗在黨政軍條款——頂新、鴻海、遠傳競標中嘉比較

●頂新魏應交買中嘉原因:彌補現有無線頻譜不足,強化基礎網路建設出價金額:720億競爭結果:勝出》頂新無政府4大基金投資,避過黨政軍條款》仿富邦凱擘模式,魏家4兄弟另成立公司,以個人名義出資購買,沒有外資議題

●鴻海郭台銘買中嘉原因:完成「11屏3網2雲」布局,達成從製造業轉型科技服務業目標出價金額:逾720億競爭結果:落敗》出價最高,但出資架構避不了黨政軍不得投資廣電媒體條款

●遠傳徐旭東買中嘉原因:補足有線電視缺角,抗衡中華電信、台灣大哥大出價金額:近700億競爭結果:落敗》以外資私募基金架構出面購買,受限黨政軍條款,可能遭NCC反對

整理:康育萍

【延伸閱讀】台灣之星有了中嘉,可望從電信老5變A咖軍團——電信5雄版圖變化

●中華電成立時間:1996年手機用戶數:1,085萬版圖:三網合一(行動通信、固網、電視)數位匯流布局(2013年至今):以逾390億取得4G頻譜

●台灣大成立時間:1997年手機用戶數:734萬版圖:三網合一(行動通信、固網、電視)數位匯流布局(2013年至今):以約290億取得4G頻譜

●遠傳成立時間:1997年手機用戶數:720萬版圖:缺有線電視(行動通信、固網)數位匯流布局(2013年至今):以超過313億取得4G頻譜

●亞太成立時間:2000年手機用戶數:199萬版圖:缺有線電視(行動通信、固網)數位匯流布局(2013年至今):以64.2億取得4G頻譜(不含鴻海國?眭? 91.8億)(註2)

●台灣之星成立時間:2014年手機用戶數:1645萬版圖:三網合一(行動通信、固網、電視)數位匯流(2013年至今):競標4G,以36.6億取得頻譜、20億購併威寶電信

》母集團頂新買下台灣第2 大有線系統業者中嘉網路,強化最後1哩和骨幹建設,為4G 最重要的數位內容鋪路。

》威脅遠傳老三地位!台灣之星搶先達到「三網合一」,電信3雄恐洗牌。

註1:此手機用戶數僅2G、3G,統計至2014/ 7註2:鴻海國?皏H91.8億取得4G頻譜,5月以116億入股亞太電信資料來源:國家通訊傳播委員會 整理:康育萍

頂新 中嘉 720 保送 內幕
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為何巴菲特身價720億 而你沒有?

來源: http://wallstreetcn.com/node/214777

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金融理論告訴我們,一家業務不專註的集團公司無法有效的配置資源,而巴菲特旗下的伯克希爾似乎是一個例外。

伯克希爾旗下擁有眾多優秀的公司,那這些公司為什麽不獨立存在,而是加入了伯克希爾這個業務豐富的大家庭?身價高達720億美元的巴菲特解釋說:“資本主義的優點之一是它有效地分配資金。然而,資本流動往往面臨一些障礙。例如,在業務下降時,公司CEO不願關閉工廠、不願將資本返還給股東進行再投資。返還資本進行再投資在其他地方,或者是稅收和交易成本對投資者希望將資金從一個部門到另一個地方。稅收和交易費用也抑制了投資者轉移資金的能力。”

他說:“在伯克希爾哈撒韋公司,我們可以在不引起高額稅收或其他成本的情況下,將巨額資金從機會有限的企業轉移至更有潛力的企業。此外,我們並不專註於一個行業,這讓我們沒有歷史偏見。我們的同時也沒有維持現狀的壓力。這是很重要的:如果馬來做投資決定,這個世界上就不會有汽車業。”

巴菲特表示,在決定資產配置上,他在奧馬哈的25人團隊要比整個金融體系(銀行、股市、債市、並購基金等等)更有效率。

然而,巴菲特的成功遠不止資產配置的能力。巴菲特認為,他公司成功的第二個原因是伯克希爾已經是許多傑出公司的首選。換句話書,如果一個公司擁有人需要在套現的同時不影響公司的正常運營,他們很可能將公司賣給伯克希爾,盡管伯克希爾的出價可能低於私募股權。

彭博新聞社指出,巴菲特和伯克希爾擁有特別的哲學,他們通過一生積累的好名聲在收購時獲得了更好的價格。

對於伯克希爾的未來,投資者還有許多的疑問。如果你認為伯克希爾的成功是因為其配置資源的能力,那無論誰接班巴菲特,伯克希爾都將擁有光明的未來。而如果你認為伯克希爾的成功源自巴菲特獲得更好收購價格的能力,那他的接班人將在建立巴菲特般的聲望上面臨挑戰。

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為何 巴菲特 巴菲 身價 720 而你 沒有
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720萬天仙局 涉案七漢撤控

1 : GS(14)@2011-08-04 23:07:58

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110804&sec_id=4104&art_id=15492475
【本報訊】七名男子涉嫌游說內地人來港投資生意,在酒店設「天仙局」,藉玩撲克遊戲騙去 720萬元。案件今年 1月在九龍城裁判法院首次提堂。控方諮詢律政司意見後昨日撤銷他們串謀欺詐的控罪,將他們「放生」。控方解釋案情複雜,半年後才能作決定,遭裁判官批評,指警方應完成調查才拉人。
律政司發言人昨回應指,檢控人員如發現案件情況有變,或有新的材料,導致沒有合理機會達致定罪,可能會撤銷控罪。
律師鄧達明表示,如果涉案證人拒絕出庭作供,或律政司發現控方證人證供有問題,甚至出現造假,或警方在搜集證據時出現問題,律政司在沒有合理勝訴情況下會撤銷控罪。鄧又指會偶然出現律政司撤銷控罪的情況。
大律師陸偉雄估計律政司因舉證有困難才有此舉。然而,他認為控方留有伏線,因為今次控方以「撤銷」方式處理,而不是以「不提證供起訴」來處理。陸指,不提證供起訴等於宣佈被告無罪,日後即使再有新證供,也不能再重新檢控。
2 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 23:13:20

哈哈,其實可能告佢地fai法賭錢喎
720 天仙 涉案 七漢 漢撤 撤控
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迎濤灣2房720萬 實呎近1.5萬雙破頂

1 : GS(14)@2017-08-10 17:43:05

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3353&issue=20170807
【明報專訊】十大屋苑周末仍然僅錄個位數成交,但馬鞍山白石地王效應持續,區內二手續錄新高成交。中原分區聯席董事胡耀祖表示,馬鞍山迎濤灣1座高層F室,實用面積487方呎(建築面積664方呎),2房間隔,望園景,以720萬元易手,實呎14,784元,除創屋苑2房成交價新高外,亦創下屋苑呎價新高。胡續稱,原業主2006年以255萬元買入,帳面獲利465萬元,單位升值1.8倍。

愉翠苑2房未補價508萬 屋苑新高

未補地價居屋再度破頂。市場消息指,沙田愉翠苑G座中層03室,新近以508萬元(未補地價)易手,以單位實用面積517方呎計算,實呎9826元,成交價及呎價創屋苑2房未補地價新高。據悉,原業主於2007年以128.7萬元(未補地價)購入,持貨10年轉手獲利379.3萬元,升值2.9倍。

鯉景灣本月開齋 2房戶售825萬

西灣河鯉景灣錄本月首宗成交。美聯區域經理佘錦驊表示,鯉景灣錄本月首宗成交,位於觀景閣高層D室,實用面積約544方呎(建築面積625方呎),兩房間隔,獲用家斥約825萬元入市,實呎15,165元(建呎13,200元)。原業主2013年10月份以約625萬元購入,帳面獲利約200萬元,物業升值約32%。

十大屋苑周末2宗 9屋苑「吞蛋」

中原地產統計,十大屋苑本周末僅錄2宗成交,較上周7宗大幅下滑71.4%,當中只有荔枝角美孚新邨錄得2宗成交,新界區三大屋苑全錄得零成交,是2015年10月後首次出現。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,周末新盤逸新登場,搶去不少購買力;至於二手業主普遍「象徵式」調整叫價,料二手市場短期難免繼續尋底。
迎濤 濤灣 720 實呎 呎近 1.5 萬雙 破頂
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毋懼貿易戰 華懋售樓目標100億 朗屏站720伙擬下季推 1房300呎起

1 : GS(14)@2018-07-16 06:49:41

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【明報專訊】全球經濟受中美貿易戰陰霾影響,惟本港發展商普遍仍採取貨如輪轉;華懋銷售部總監吳崇武接受專訪時稱,貿易戰對環球股票和投資市場的影響較大,至於本港地產市場,部分有意置業人士或會因應貿易戰的態勢而轉採觀望態度,惟市場對新住宅、特別是中小型單位的需求仍殷切,料下半年一手成交可稍勝於上半年錄得的約8000宗。吳又稱,作為華懋今年重頭戲、提供720伙的元朗朗屏站項目,部署下季登場,集團全年銷售目標總額料可逾100億元,如果達標,意味華懋連續3年締造逾百億元銷售總額的成績。

華懋今年上半年以銷售九龍塘雲門及賢文禮士、西貢銀海峯等項目的餘貨為主,涉銷售總額逾20億元;吳崇武表示,集團本月起將發力推盤,陸續推出4個全新盤涉逾750伙,其中單位總數720伙的朗屏站項目,期望今季獲批預售、最快第四季初推售。

儘管中美貿易糾紛未見緩和,但吳認為貿易戰主要影響股市,市場亦預料美國下半年將再加息,加上本地對住宅需求仍強,一手市場仍具承接力,集團今年目標銷售總額為100億元,當中朗屏站項目料佔60億元。

稱集團無意建「納米」單位

有別近年多個以200餘方呎納米單位主打的一手新盤,吳崇武指華懋近年除將軍澳海翩滙外,其他新盤鮮有提供開放式細單位,因為集團理念是為買家提供較寬敞的起居和活動空間,所以朗屏站項目將主打2房戶型,其餘為1房、3房設計,即使屬入場門檻最細的1房戶,實用面積亦約300方呎起,不會過於「的骰」。

樓花每次須賣兩成 暫未見問題

特首林鄭月娥6月底針對樓市再出招,規定今後發售的樓花項目,每次均須發售項目20%單位;根據新規定,朗屏站項目每次需發售至少144伙單位,吳回應指樓市氣氛若持續熾熱,每次推售20%單位並無大問題,「以朗屏站項目全數720伙為例,每次至少要推144伙,如市况好,最多5輪銷售就可清袋;如荃灣全‧城匯,去年只經兩輪銷售就沽清全部953伙」。

不過,市况若大逆轉,或新供應大幅飈升時,樓花盤每次須發售20%單位的政策,就會影響發展商的銷售部署;他坦言,集團現時會「見步行步」,盡量採取貨如輪轉策略。

西貢銀景峯呎價料逾5萬

除朗屏站項目外,華懋日內將公布西貢銀線灣豪宅銀景峯的銷售部署;項目提供3幢實用面積2000至3000餘方呎的洋房(配有私家泳池),已屆現樓,料以招標形式發售。吳崇武稱,集團同系西貢銀海峯實用面積2561方呎A號屋,早前以1.445億元售出,實呎逾5.64萬元,可作為銀景峯的參考指引價。

明報記者 林可為

[發展商專訪]
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