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青心直說:金融界貨如輪轉

1 : GS(14)@2012-02-07 22:22:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16047812
青心 直說 金融界 金融 貨如 輪轉
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港地產商 靠貨如輪轉翻身

1 : GS(14)@2012-06-25 23:44:28

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120625/News/eb_ebm3.htm

內地經濟持續不振,內地客來港買樓減少,加上香港政府透過額外印花稅(SSD)及收緊按揭成數等遏制炒風,無礙樓市旺場,只是情略有不同。房協早前推出的喜雅一日迅速沽清320個單位,新世界發展(0017)推出溱岸8號較低入門檻的單位,也順利提早達標,售出逾500伙,信置(0083)旗下豪宅新盤臯玥.天賦海灣銷情則較為平穩,顯示現時市場由用家主導,只要發售呎價接近二手市場,入場費不高,貼近大眾買家的能力,便不乏支持。
倘增土地供應 以量取價可保利潤
然而,地產股表現低沉,跟不上樓市表現,相信是與擔心梁振英領導的新政府,未來會增加土地供應,推出更嚴苛的措施,打擊樓市有關,但此舉實非對地產商百害而無一利,市場未免過分憂慮。過往發展商買地困難,樓市持續茘升,才不得不惜貨而沽,令資產流轉率大減,形成惡性循環,若未來土地供應及需求可取得均衡,發展商大可以量取價,以快速推盤套現再買地模式保持利潤,同時又可減低所面對政策風險。
長實信置負債少 利購地
發展商要做到貨如輪轉,其一關鍵是財務狀,長實(0001)及信置現時淨負債率不足一成,正好有利未來增加地土儲備機會,其中長實集中大眾市場,現時到年底料有逾5500單位可供出售,將是用家主導及高資產流轉時代的大贏家。至於信置今年以來已出售過千個單位,令截至6月底止的年度及下年度的盈利有一定保證的同時,明年初可回籠120億元,屆時將處於淨現金狀態,對未來補充土儲如虎添翼。
恒地新地多農地 受惠新市鎮發展
候任特首梁振英早前表示,不會大量增加土地供應打壓樓價,但會研究增加市民活動空間措施,如適度地在新界發展新市鎮。恒地為本港擁有最多農地的發展商,去年底持有農地儲備達4,200萬方呎,若未來新政府可加快審批農地轉變用途,將可提升恒地估值。
新鴻基地產(0016)是另一家擁有較多農地儲備發展商,持農地達2600萬呎,也可受惠,但公司高層被捕的困擾,令過往因企業管治佳而享有的溢價估值消失,事件也可能令公司發展更加審慎,影響業務發展步伐。不過,集團擁有龐大投資物業,現金流強勁,派息能力高,加上每股資產淨值(NAV)折讓已高於大型同業,未來可視乎股息率入市。
若以估值「抵買」程度,新世界及嘉里建設(0683)較NAV折讓逾五成最吸引。但新世界去年積極進行多元化收購,包括西貢大埔仔項目完成補地價,旗下新百貨收購上海百貨資產,旗下新創建(0659)購杭州繞城公路,以及旗下新世界中國(0917)收購豪華酒店品牌,令公司即使供股集資後,淨負債率仍升至32%,或會影響在樓市大展拳腳機會。
反之,嘉里去年下半年積極增加土儲,包括九肚山及跑馬地貴重地皮,去年底淨負債率保持約兩成水平,加上位於上海浦東及靜安的綜合項目開始帶來收入貢獻,相比下,防守性更佳。
2 : Ar Yan(11362)@2012-06-26 12:01:49

港地產股,咁多年都係抄折讓架啦!!

原來係好簡單,依家係升市時,佢去重估資產一定比現實高,樓市低微時,佢唔會重估資產,所以佢架資產值,一定俾股價有折讓

無反而你仲驚~~因為証明左的貨已由聰明變左笨實

而且,好多所謂資產,可能係依家的工廈來,轉都無得轉,全部都係死貨來!!

所以,嘉里係高折讓,但都無起息~~

個個都渣住低折讓,高現金,低pe來評估隻野得唔得,而唔係睇番個行業真係輸死無人同情

好像09年爆煲,汽車股每股現金係高過股價,但都要破產,點解?佢的現金,長期都係用來燒而唔係賺左番來,相反,無左這舊現金,佢連基本營運都做唔到~~

低pe,就可以向下抄做成~~這些大家都係這度耳熟能詳~~
地產 靠貨 貨如 輪轉 翻身
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蔡宏興:華懋變革 貨如輪轉 闢新路線 不跟風建「納米樓」

1 : GS(14)@2018-01-18 13:56:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4393&issue=20180118
【明報專訊】一般香港人60歲便會退休,南豐發展前董事總經理蔡宏興卻選擇在「登六」之年開展人生新一頁,轉投另一發展商華懋,擔任執行董事兼行政總裁。蔡宏興在新公司正式履新後首度接受訪問,他表示華懋在慈善基金管理下,未來除了會大力提高營運效益之餘,也會和其他發展商走不一樣的路線,起樓會「實而不華」,以及關注環保和履行更多的社會責任。

以往華懋予人的印象是喜歡慢慢發展和慢慢賣樓,一些樓盤可以在落成20多年後仍有貨尾,有追不上時代的感覺。不過,蔡宏興指華懋其實已在起革命,近期開賣的樓盤,不少都能一鋪清袋,現在華懋的新風格,可以十六個字來形容:「貨如輪轉,長做長有,貴有貴賣,平有平賣!」

地價攀升也不會惜售

即是說,華懋不會再如以往的囤積貨尾,買了地,起了樓便會按時賣樓,就算地價不斷攀升,也不會惜售,而樓巿轉淡,也會先賣了樓再買地起樓,以求長做長有。

蔡宏興又說,華懋也不會單為追高利潤而大起「納米樓」,並指現發展的項中不存在有關設計,「巿場的一些納米樓,當年輕人買入後,也難以住得舒適,日後生兒育女更難有好的居住環境。」

「正常來說,一個家庭應居住在數百呎的兩房單位,而華懋日後的發展,也會朝提供『合理』空間的住宅作為目標!」另外,蔡指往後集團發展也會多關注環保,以及希望可解港人難以負擔居所的問題作優先考慮。

「我們在薄扶林的華富閣,將會推出翻新後的16個單位,在今年首季和社聯合作以相對低廉的租金,租予有需要的人士或家庭。」另外,華懋也計劃將位於秀茂坪多年沒租出的原金茂坪戲院物業,和NGO合作,作社企用途。

籲放寬按揭 可配合建較大單位

蔡宏興認為,現在不少發展商傾向起細單位,其實也有被迫的成分,因為樓價在400萬元以上難以申請九成按揭,而樓價又高企,人們便只能買更細的單位,整體銀碼較細便較容易儲到首期,結果巿場需求被擠至細單位那一方,港人便也愈住愈細。「如果政府能放寬銀行或按保公司的按揭成數,人們可負擔較大的單位,發展商便也會配合興建較大的單位。」

除了年輕人的置業問題,蔡也指香港如全球其他國家一樣,開始面對人口老化的問題,「空間狹窄不單影響年輕人,也不利長者,比如只有百餘呎單位,廁所轉身也難,多加扶手也不易,都不是合適老年人居住的。」

空間太狹小 老幼也不宜居

蔡又認為,巿場有不少方案可提供更多土地起樓,公眾應持有更開放的態度討論,例子有如可否讓葵涌貨樓碼頭改作住宅用途。「自深圳鹽田港啟用後,香港的貨櫃碼頭地位日漸下降,而香港的貨櫃碼頭一直沒有火車運輸直接接駁,效率受到限制,如能改用途,包括興建住宅,提高經濟效益,為何不去讓社會討論、研究?

明報記者 陸振球
2 : GS(14)@2018-01-18 13:57:01

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5173&issue=20180118

【明報專訊】華懋近年賣樓的確較以往積極,如現在便有約8個樓盤正在銷售,今年也會再推出約4個新樓盤(見表)。

約70收租項目可翻新或重建

蔡宏興說,華懋除了起樓和賣樓較以往積極外,也有意將至少60個至70個收租項目,研究翻新或重建的可能,因此華懋雖沒有如其他一些發展商般擁有龐大的農地,其實也有不少的「隱藏土地儲備」,如鄰近金鐘的「軒尼詩道1號」,便屬重建的商廈物業,該幢興建中大廈約30層高,總樓面達達20多萬呎。

「華懋和我的舊東主南豐,都是財政極穩健、少借貸而現金充足的發展商,只要有合適的項目,便隨時可收購和進行發展。」

[名人樓市論壇]
3 : GS(14)@2018-01-18 13:57:14

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5937&issue=20180118
【明報專訊】雖然香港樓價高企,蔡宏興認為後巿仍可看好,至少今年樓價不會跑輸通脹,隨時可升5%以上。

「首先,剛成交的龍翔道地皮,每呎樓面地價已要2.8萬多元,便反映巿場參與者頗看好後巿,事實上中港經濟表現較預期優勝,而美國總統特朗普吹噓說美國GDP或可升4%,就算不可盡信,但明顯真的高於上屆政府約2.5%水平,美國作為全球經濟大佬,如經濟好香港也會受惠,亦會帶動香港的消費和通脹;雖然美國加息,但加幅預料有限,港息仍然繼續處於合理低水平,樓價自然可長線看好。」

不過,蔡宏興也承認政府要解決和紓緩樓價高企的問題,並建議可從數方面着手,一是盡量增加供應,尤其低收入巿民較需要的中小型單位;二是多建公屋;三是放寬按揭,令巿民更容易可以儲到首期上樓。

[名人樓市論壇]
宏興 華懋 變革 貨如 輪轉 新路 跟風 納米
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信置新世界齊稱採貨如輪轉策略

1 : GS(14)@2018-06-13 11:58:25

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4961&issue=20180613
【明報專訊】港府計劃向發展商開徵一手物業空置稅,似有山雨欲來之勢,再有發展商表示,沒有任何囤積單位的意圖和行動。信置(0083)執行董事楊光,昨日出席集團商廈天台綠化計劃10周年活動時表示,目前仍未清楚政府有關開徵一手物業空置稅的具體內容,但相信措施是政府經深思熟慮後才推出的,集團會理解,惟當局必須清晰界定何謂「囤積居奇」。

指政府須清晰界定何謂囤積

楊光續稱,信置旗下樓盤一向以貼市價錢推出市場,故存貨不多,新樓盤單位即使不出售亦會在市場出租,集團不存在積存貨尾問題。

與此同時,新世界(0017)營業及市務部總經理黃浩賢表示,集團現正開售的北角豪宅柏蔚山,已經先後推出547伙單位發售,佔全盤單位總數611伙的九成,西貢清水灣傲瀧亦只剩下小量特色單位,標準單位亦已盡推,顯示集團並無囤積單位。

事實上,嘉華(0173)營業及市場策劃總經理(香港地產)溫偉明日前已表示,政府針對發展商銷售速度慢而徵收空置稅,業界並不樂意見到,因為並非刻意囤積;溫強調,一旦政府落實收空置稅,發展商會再計數,成本或者要由買家承擔。
信置 新世界 齊稱 稱採 採貨 貨如 輪轉 策略
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