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港地產商 靠貨如輪轉翻身

1 : GS(14)@2012-06-25 23:44:28

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120625/News/eb_ebm3.htm

內地經濟持續不振，內地客來港買樓減少，加上香港政府透過額外印花稅(SSD)及收緊按揭成數等遏制炒風，無礙樓市旺場，只是情略有不同。房協早前推出的喜雅一日迅速沽清320個單位，新世界發展(0017)推出溱岸8號較低入門檻的單位，也順利提早達標，售出逾500伙，信置(0083)旗下豪宅新盤臯玥．天賦海灣銷情則較為平穩，顯示現時市場由用家主導，只要發售呎價接近二手市場，入場費不高，貼近大眾買家的能力，便不乏支持。
倘增土地供應 以量取價可保利潤
然而，地產股表現低沉，跟不上樓市表現，相信是與擔心梁振英領導的新政府，未來會增加土地供應，推出更嚴苛的措施，打擊樓市有關，但此舉實非對地產商百害而無一利，市場未免過分憂慮。過往發展商買地困難，樓市持續茘升，才不得不惜貨而沽，令資產流轉率大減，形成惡性循環，若未來土地供應及需求可取得均衡，發展商大可以量取價，以快速推盤套現再買地模式保持利潤，同時又可減低所面對政策風險。
長實信置負債少 利購地
發展商要做到貨如輪轉，其一關鍵是財務狀，長實(0001)及信置現時淨負債率不足一成，正好有利未來增加地土儲備機會，其中長實集中大眾市場，現時到年底料有逾5500單位可供出售，將是用家主導及高資產流轉時代的大贏家。至於信置今年以來已出售過千個單位，令截至6月底止的年度及下年度的盈利有一定保證的同時，明年初可回籠120億元，屆時將處於淨現金狀態，對未來補充土儲如虎添翼。
恒地新地多農地 受惠新市鎮發展
候任特首梁振英早前表示，不會大量增加土地供應打壓樓價，但會研究增加市民活動空間措施，如適度地在新界發展新市鎮。恒地為本港擁有最多農地的發展商，去年底持有農地儲備達4,200萬方呎，若未來新政府可加快審批農地轉變用途，將可提升恒地估值。
新鴻基地產(0016)是另一家擁有較多農地儲備發展商，持農地達2600萬呎，也可受惠，但公司高層被捕的困擾，令過往因企業管治佳而享有的溢價估值消失，事件也可能令公司發展更加審慎，影響業務發展步伐。不過，集團擁有龐大投資物業，現金流強勁，派息能力高，加上每股資產淨值(NAV)折讓已高於大型同業，未來可視乎股息率入市。
若以估值「抵買」程度，新世界及嘉里建設(0683)較NAV折讓逾五成最吸引。但新世界去年積極進行多元化收購，包括西貢大埔仔項目完成補地價，旗下新百貨收購上海百貨資產，旗下新創建(0659)購杭州繞城公路，以及旗下新世界中國(0917)收購豪華酒店品牌，令公司即使供股集資後，淨負債率仍升至32%，或會影響在樓市大展拳腳機會。
反之，嘉里去年下半年積極增加土儲，包括九肚山及跑馬地貴重地皮，去年底淨負債率保持約兩成水平，加上位於上海浦東及靜安的綜合項目開始帶來收入貢獻，相比下，防守性更佳。

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2 : Ar Yan(11362)@2012-06-26 12:01:49

港地產股，咁多年都係抄折讓架啦!!

原來係好簡單，依家係升市時，佢去重估資產一定比現實高，樓市低微時，佢唔會重估資產，所以佢架資產值，一定俾股價有折讓

無反而你仲驚~~因為証明左的貨已由聰明變左笨實

而且，好多所謂資產，可能係依家的工廈來，轉都無得轉，全部都係死貨來!!

所以，嘉里係高折讓，但都無起息~~

個個都渣住低折讓，高現金，低pe來評估隻野得唔得，而唔係睇番個行業真係輸死無人同情

好像09年爆煲，汽車股每股現金係高過股價，但都要破產，點解？佢的現金，長期都係用來燒而唔係賺左番來，相反，無左這舊現金，佢連基本營運都做唔到~~

低pe，就可以向下抄做成~~這些大家都係這度耳熟能詳~~

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