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嘉泥第三代接班 挑戰台北市最大都更案 張剛綸 要讓起家厝變西區地標

2013-07-01  TWM
 
 

 

成立五十九年的嘉新水泥,正式進入第三代接班時代。在公司經營寒冬期之際接任董座的張剛綸,致力活化資產拚轉型,首役就是整合八千坪的都更案,他能帶領嘉新水泥走出悶局嗎?

撰文‧梁任瑋

六月十九日,老牌水泥公司嘉新改選董監事,董事長張安平交棒給姪子張剛綸,宣告成立五十九年的嘉新水泥企業團,正式進入第三代接班時代。

二○一一年,張安平的二哥、嘉泥前董事長張永平因涉嫌內線交易請辭,長期擔任嘉泥副董、素有「企業最佳救援投手」之稱的張安平,臨危受命接任董座,雖然任期只有短暫的十八個月,但這段時間對嘉泥來說,卻是變革最劇烈的陣痛期。

去年虧損 面臨經營寒冬期近年台灣公共工程銳減,水泥需求量趨緩,中小型水泥廠愈來愈難生存,嘉泥去年每股稅後虧損一.一三元,讓公司面臨成立近一甲子以來最嚴酷的經營寒冬。

儘管張安平上任後,在內部厲行撙節開支、人力精簡政策,去年甚至一口氣裁員二三%,但在股東會前夕仍遭市場派大股東點燃委託書收購大戰。

為了讓股東感受活化資產的決心,張安平還在股東會前夕將原本老舊的嘉新大樓一樓改裝為房地產銷售中心、擺出建築模型,趁著股東會首度將嘉新大樓的都更計畫對外公布。

「未來嘉泥的重心是台北市中山北路的嘉新大樓都市更新,最起碼要整合七、八年以上,我希望讓年輕人從頭到尾進行。」張安平坦言,過去他重新整頓一家公司,至少要五至六年才會見到成果,他接手嘉泥才一年半,無法繳出一張漂亮的成績單,他認為嘉泥未來只有資產活化一路可走。

攤開嘉泥的土地資產報表,二十筆資產中,土地資產約二十二.五萬坪,帳面金額約五十五.六億元;建物資產約一萬六四七一坪,帳面金額約二.一億元。在嘉泥眾多不動產中,最具價值、也最受矚目的就是占地一七四六坪的中山北路二段嘉新大樓的開發案。

一九六七年完工的嘉新大樓,是台灣第一棟中央空調、雙層隔音鋁窗辦公大樓,剛完工時,為中山北路最氣派的商辦大樓,全盛時期甚至有二十多國外商公司承租,所以在大樓一樓仍看得到許多國家的國旗,代表房客的國際化。

本案二○○七年原本只打算拆除自地重建,但張安平上台後,轉向進行大街廓都市更新,為此,還請來曾設計過東京六本木之丘森大廈、中國第一高樓上海環球金融廣場的美國知名建築師事務所KPF規畫設計,顯見他想將父親嘉泥創辦人張敏鈺的起家厝變身為西區地標的企圖心。

挑戰都更 讓周邊效益放大今年五月,嘉新大樓改建計畫正式命名為「台北世紀城中城」,預計整合中山北路、錦西街至捷運雙連站共八千坪土地,光現住戶就有四百三十戶,將創台北市最大面積的都市更新案。然而,值此台北市都市更新正陷入文林苑引發的整合僵局之際,負責整合的張剛綸要面對的挑戰也不小。

娃娃臉的張剛綸,四十二歲,外人看不出來他進入水泥業已近二十年。「他很早就被父親(嘉泥前董事長張永平)培養接班,大學畢業後僅在美國工作一年,二十四歲就被派駐嘉泥中國參與建廠,兩年就為嘉泥蓋了江蘇京陽廠,以及上海浦東和浦西的兩座儲運廠房。」張剛綸的表妹、嘉泥副總經理王立心說,張剛綸適應新環境的能力很強。

「我們大可以直接賣掉土地,快速顯現效益給股東看,但卻無法發揮改善周邊環境的最大效益。」站在嘉新大樓二樓會客室祖父張敏鈺的自畫像前,張剛綸回憶,小時候每次到嘉新大樓,爺爺的辦公室裡總是亮著一盞枱燈,透過淡黃的光線坐在辦公桌前翻閱報紙,對於張家人來說,這棟建築物是張家的精神地標,為了延續這份精神,他選擇了一條較艱難的路傳承家族企業。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析,嘉新大樓整合周邊土地的規模愈大,所創造出來的商業價值愈高,若參與都市更新還可申請到容積獎勵,有助於推升改建後的房價增值空間。

嘉泥內部估算,若順利整合八千坪土地都更,將規畫為五棟結合商辦、購物中心與住宅的複合建築量體,可興建的樓地板面積有六萬坪,以目前開給住戶每坪一百五十萬元房價條件換算,總銷金額高達一千億元,嘉泥可分回約三百億元。

嘉新大樓所在的台北市中山區集英里里長何喜雄說,過去也有很多建商想要整合中山北路二段、錦西街都更,但沒有一件成功過,去年底,嘉新資產總經理祁士鉅登門向他說明都更案規畫,他很贊同整體街區的改造概念,所以當下他就同意參與都更。

據了解,目前嘉泥已接觸到全區六○%地主,其中有六八%支持,換句話說,還有近六成的地主需要說服,「這個案子絕對不簡單。」誠如張安平在股東會上表示,看來張剛綸要帶領嘉新轉型的另一波挑戰才剛開始。

張剛綸

出生:1971年

現職:嘉新水泥董事長

經歷:嘉泥副總、台泥監察人、嘉泥(中國)控股公司首席執行長學歷:美國麻省理工學院碩士家庭:已婚,育有二子

台北世紀城中城

位置:台北市中山北路二段至錦西街口

投資興建:嘉新水泥

基地面積:約8000坪

建築設計:美國KPF建築師事務所建築規畫:5棟建築物(辦公大樓、商場、住宅)、一座媒體塔

 

嘉泥 泥第 三代 接班 挑戰 北市 最大 都更 更案 張剛 剛綸 要讓 起家 厝變 西區 地標
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傳統價值投資行業:西區海底隧道 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2014/07/blog-post_899.html
近來有人問我,為甚麼信奉價值投資卻都推介科技股?
其實科技股之外,我也推介過醫藥股、賭場股和零售股。雖然它們不是傳統價值投資者喜愛的行業,但VIS (Value Investment Score) 分析系統注重基本因素,根據上市公司的財務報告計算。我運用VIS 選擇實實在在做生意的上市公司,再分析行業前景。新世代網民越來越多,再加上智能手機的普及,科技股不再像過往般沒有盈利,而是一門現金流強勁的生意。國內的醫藥股經過多年的研發和推廣,加上取得外地藥廠的代理權,市場發展潛力大...  其實,風水輪流轉,價值投資的重點不在於行業,而是分析和投資方法。 7月31日我將與財經網站《分析之師》合辦《VIS 科技股全攻略》講座,仔細分析市場環境和具前景的科技股,有興趣可到Facebook 專頁查詢。

既然有讀者希望我運用VIS 在傳統行業中尋寶,今次找來港通控股(0032),其VIS 達71分,不屬於最具增長潛質的公司,但財務穩健。2013年全年業績:

營運收入:       $2.9億  (2012:2.84億,+2.3%)
經營利潤:       $0.4億  (2012:0.2 3億,+77%)
經營利潤率:    13.9%  (2012: 8%)
淨利潤:         $4.76億  (2012:4.45億,+7.1%)

若不了解公司的業務性質,單看營運收入、經營利潤和經營利潤率,會被誤導以為業務增長慢(年增長僅2.3%),經營利潤率低,又會以為淨利潤遠高於經營利潤並大幅超過營運收入,是非經常性利潤。其實,這種表達格式只是受集團架構和會計準則影響。


港通控股擁有3間駕駛學校的70% 股權,另外聯營西區海底隧道(持有50%權益)、大老山隧道(持有39.5%權益) 和快易通電子道路收費系統(持有50%權益)。由於隧道和快易通屬聯營性質,不是附屬公司,所以不會在營運收入和經營利潤顯示。為了解港通控股最主要的利潤來源,先看聯營公司所佔溢利:

西區海底隧道: ~3.84億 
大老山隧道:     ~0.58億
快易通:            ~0.15億

從上述數字可見,西區海底隧道才是公司的主要盈利來源,佔總盈利的81%。其次是大老山隧道,駕駛學院和快易通。既然營運隧道才是主業,我翻查西區海底隧道營運狀況。

HKD'000    隧道費收入
2009             859,324
2010             947,399 (+10.2%)
2011          1,101,836 (+16.3%)
2012          1,175,212 (+6.7%)
2013          1,283,483 (+9.2%)

HKD'000     稅後利潤
2009            403,899 
2010            458,158 (+13.4%)
2011            536,901 (+17.2%)
2012            681,444 (+26.9%)
2013            731,673 (+7.3%)

從隧道費收入可見,儘管2012年的增長放緩,但2013年全年的收入增長接近10%。而淨利潤的增長,在2013年大為失色,主要因為2012年錄得約3800萬的建築及轉移設施稅項撥備回撥。若不計及該回撥,2012的稅後利潤約6.4億,稅後利潤率約54.7%,而2013年淨利潤增長率達13.7%

西隧過去5年的稅後利潤率:

2009: 47.0%
2010: 48.3%
2011: 48.7%
2012: 58.0% (若不計算稅項回撥:54.7%)
2013: 57.0%

過去5年利潤率連年增加,從稅後利潤率達57%可見,經營隧道是低成本高利潤的行業,其主要的成本1993年至1997年建設工程的大規模資金投入,總成本為70億元。為此向銀行作的長期貸款,已於2013年全數還清。按30年的特許經營權計算,即2014年至2023年的隧道費收入不需要繳付利息或償還貸款,利潤會增加。

今年西區海底隧道的收入會增長嗎?

隧道費收入增長,主要根據(1) 車流量 和 (2) 隧道費。

每日平均車流量

2011:                54,929架次
2012:                58,974架次 (+7.4%)
2013:                61,957架次 (+5.1%)
2014(1-6月):  63,546架次 (+2.6%)

可見西隧的車流量增長雖然有所放緩,但仍然處於增長期。 

至於隧道費,今年1至6月份的收入達6.89億,較去年同期的6.47億增長6.6%。

隧道費未來可以加價嗎?加價會否影響車流量?

根據《西區海底隧道條例》,只要實際淨收入較條例中最低估計淨收入低,便可以向政府申請加價。西隧由1998年至今,每一年的實際淨收入都遠低於條例中最低估計淨收入,所以未來仍然可以向政府申請加價。而2013年1月1日西隧調升收費,私家車和巴士的隧道費加價~10%,而貨車的隧道費增加4-8% 不等。對比2013年和2012年的每日平均車流量,加收隧道費並未沒有嚴重影響流量。當車流量和收費都上升,西隧的盈利亦會提升。

截至2013年12月,港通控股持有現金11.7億,沒有短期或長期銀行貸款。根據上述的西隧營運資料估計,港通控股今年從西隧獲得的股息會增加(2013年:3.28億),年末將從西隧和大老山隧道聯營公司獲取超過4億元股息,進一步提升現金水平至超過15億。

港通控股現價約$6.4,市盈率只有5.4倍。過去每年派息$0.3,股息率4.7%。儘管市值小(~23.8億),但估計年末持有現金超過15億元,沒有短期或長期銀行負債,即約六成的市值有現金支持。這種現金流強勁,股息率勝過收租兼市盈率低的公司,即使業務只有高單位數增長,依然屬超值。
傳統 價值 投資 行業 西區 海底 隧道 之旅 TRENDALYSIS
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傅嘉莉富貴買樓 玲玲教揀西區

1 : GS(14)@2016-08-09 07:10:49

■傅嘉莉近年被指搭上人夫,其中一位是法拉利香港代理莊天龍。資料圖片


【中環】傅嘉莉(Kelly)近年簽大台拍劇,多了不少曝光率,但都不比她的私生活更精采。Kelly忽然富貴,入住南灣豪宅,桃色新聞未停過,但對象大都是富商人夫身份,前年被本報影到與新加坡富商的士車廂攬啜後,又被揭與法拉利香港代理商人莊天龍蜜遊米蘭,她都例牌否認交往。



【聽多過食】■麥玲玲全程講不停,傅嘉莉好留神傾聽。

【實有姻緣】■傅嘉莉聽完麥玲玲指點迷津,兩人大笑。


■傅嘉莉前年被本報影到她與新加坡肥叔叔富商在的士車廂攬啜。資料圖片

「實嫁得出」

Kelly日前現身中環文華酒店,剪了短髮及染金頭的她,約了麥玲玲high tea,全程二人傾多過食,其間麥玲玲拎住電話不停向Kelly講解,而Kelly就好凝神貫注聽師傅指點迷津,由於麥玲玲聲線都頗大,隱約聽到麥玲玲指示她今年可以買樓,更提議她揀西區的樓,言語間還提到愛情運,她表示:「放心喎,你八字係會有真姻緣,實嫁得出嘅!」記者前日致電麥玲玲師傅,她表示Kelly問她買樓入市意見:「佢20歲入行冇耐,好快已經搵到首期買沙田第一城,佢嗰時有問我意見話會唔會太細,我同佢講叫佢上咗車先,仲記得嗰時第一城樓價170幾萬,記得佢畀咗一成出嚟!之後佢買太古城嗰陣都有問吓我,係咪啱時機!」



真姻緣未到

據悉,Kelly現以6萬租住南灣豪宅,最近睇中同區一個800幾呎、價值近2,000萬單位,認真富貴。問到麥玲玲師傅Kelly有否問姻緣事宜,她說:「佢仲後生,桃花都旺,不過未必係真姻緣,遲婚會適合佢多啲,但就一定會結到婚!」採訪、攝影:王梓嫚





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嘉莉 富貴 買樓 玲玲 教揀 西區
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【專題籽】樓梯之城中西區 3,336條樓梯稱王

1 : GS(14)@2017-05-27 00:08:08

香港有不少隱蔽的樓梯,例如她就曾經發現從摩星嶺30分鐘走到堅尼地城的樓梯。



【專題籽:港情講趣】香港是一個樓梯之城,單是中西區已經有3,336條樓梯,見到都不禁腳軟。不過你又知不知道這些樓梯及其附近的社區都有不少特色,就由對港式樓梯甚有研究、理工大學設計學院助理教授Melissa Cate Christ帶大家遊走中西區,發掘港式樓梯背後的故事吧!


中西區樓梯附近偶爾會發現不少舊式店舖林立,富有特色,令Melissa愛上香港樓梯。

樓梯捷徑 摩星嶺

港島山多樓梯多,中西區多是一邊街道,一旁已是行人路。Melissa說香港人車路緊貼是比較少見,建築物是沿着樓梯興建正正在馬路旁,令大眾很容易就去到這些地方。當中不少隱蔽的樓梯更可以快速通往不同地方,例如她就曾經發現在摩星嶺30分鐘可以走到堅尼地城的樓梯。



新舊文化衝擊並存,全港之中應該非歌賦街樓梯莫屬。

老舖林立 歌賦街

能通往歌賦街的樓梯隨處可見,想不到這段不足10分鐘路程的街道,竟是不少電影取景勝地之一,Melissa說:「?條街道存在咗好多年,亦有好大變化,例如曾經有過印刷店、紙皮箱工廠,充份體現舊時低下階層嘅生活。?家又有家居店、畫廊,同時有70多年歷史悠久嘅店舖,例如九記牛腩。」新舊文化衝擊並存,全港之中應該非歌賦街樓梯莫屬。


斜坡獨有 維修樓梯

香港山多平地少,有很多未穩固的地和斜坡,渠務署會利用各種技術盡快把洪水引流,又用種植等方法避免山泥傾瀉。Melissa說:「有時去郊外,見到咁多斜山坡同樓梯,不期然會覺得好瘋狂!」下次經過山坡,也許會發現隱蔽的小樓梯。這些為政府人員工作而設的傾斜樓梯級,算得上是香港獨有,下次經過不妨留意一下。



香港山多平地少,設有很多配合政府人員維修工作的維修樓梯,在其他地方鮮有出現。



Melissa在磅巷意外發現很多民間智慧,例如經特別改造的椅子。

民間創意 磅巷椅子

磅巷長200米,是太平山最古老的中式社區。1894年這區曾經發生鼠疫,政府在此興建了首座提供淋浴設備的香港公廁。Melissa亦發現這裏有很多民間智慧,「最特別係有啲椅經過改造,將後腳割走一部份嚟切合樓梯斜度。」不時有數個老人坐在椅子打發時間,放學時間有學生奔走於樓梯之間,整個社區都寧靜帶點活力。


重溫歷史 城皇街遺蹟

要了解香港歷史,不妨到中西區走,城皇街更是表表者。Melissa說城皇街可視為一條被多年來保留下來的遺蹟,「佢完美咁保留咗孫中山嘅歷史,例如佢以前就讀過嘅中央學校。」是次展覽主題「永遠在邊緣永遠在過渡」取自也斯的《形象香港》,這條街的歷史氣氛正好呼應主題,香港的時間永遠在流逝,一直在變。



Melissa認為城皇街完美地保留了孫中山的歷史。



「永遠在邊緣永遠在過渡」展覽日期:即日起至6月3日時間:10:00-19:00地點:北角堡壘街18-20號華健大廈地下



記者:鍾藹寧攝影:徐振國編輯:梁浩維美術:利英豪2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170526/20033483
專題 樓梯 城中 西區 336 稱王
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森美餐廳加租45% 續租西區舖

1 : GS(14)@2017-09-06 11:15:27

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1203&issue=20170906
【明報專訊】屹立於西營盤近半個世紀、位處皇后大道西206號地下連閣樓的老牌食店森美餐廳,早前雖傳出結業,惟事有轉機;餐廳剛以12萬元續租,該舖總面積4865方呎,呎租24.7元,較租金8.3萬元增加45%。商舖業主為紀惠集團行政總裁湯文亮,他於今年4月以4300萬元購入舖位,意味現時可享約3.3厘租金回報。

業主湯文亮:不想趕絕 較市值低兩成

據悉,湯文亮購入該商舖後,表示相關商舖的租金有加價空間,但明言不會以過高租金趕走森美餐廳。以商舖現市值租金為15萬元而言,與森美餐廳負責人意向月租10萬元有一定差距,湯亦有將商舖對外放租,叫價12萬,初部與連鎖快餐廳太興達成共識,但森美餐廳同時亦願以月租12萬元承租。湯文亮指出,現時以12萬元出租,已較市值租金15萬元有兩成折讓。

森美餐廳是西營盤其中一間老字號,室內裝修及氣氛均極具懷舊感,餐廳內貼滿負責人與名人的合照,如影星周潤發、周星馳等。餐廳最出名的是自創的招牌「森美汁」,是將法國黑椒汁改良而成,而顧客點選的食物,均是即叫即做。

森美汁馳名 名人食客多

工商物業市場,有業主趁機放售物業,其中油麻地砵蘭街61至63號長盛中心全幢物業放售,意向價4億元。資料顯示,物業現為一幢15層高商廈,地盤面積2215方呎,總建築面積約2.8萬方呎,呎價約1.4萬元,其中地下及1樓為商舖,2至14樓為寫字樓。

另仲量聯行獲業主委託、以公開招標形式放售大坑浣紗街12至12號A全幢物業;物業為1座混合式住宅大廈,樓高6層,佔地902方呎,總實用面積5,005方呎,地舖實用面積約759方呎,樓上為住宅用途,共10個單位。商舖部分將交吉出售,住宅則連租約出售,下月11日截標。

油麻地全幢商廈放售 叫價4億

此外,深水埗黃金數碼廣場物業亦放售,高力國際資本市場及投資服務助理董事黃穎晉表示,物業總建築面積約2.47萬方呎,每層面積逾8,000呎,將於下月20日截標。
美餐 廳加 加租 45% 續租 西區
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瑧蓺開放式戶實呎3.6萬 挑戰西區紀錄

1 : GS(14)@2017-11-17 09:23:04

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7842&issue=20171117
【明報專訊】地王誕生後群盤出籠,除新地(0016)公布南昌站匯璽II首批價單外,新世界(0017)過去3日連環公布兩個項目首張價單,其中西營盤瑧蓺昨公布首批50伙價單,折實平均實呎28,508元,比同區恒地(0012)今年5月推售的翰林峰首批單位高近2%,其中一個開放式單位,折實價超過800萬元,實呎3.6萬元,呎價挑戰同區最貴開放戶。

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221呎折實高見逾800萬

新世界繼周二公布元朗柏逸首張價單後,昨日再上載瑧蓺價單,首批50伙包括27個開放式單位、13個一房單位及10個兩房單位,平均實呎35,637元,扣除最高兩成折扣(包括2%即供優惠、3% 「New World CLUB」會員優惠及15%印花稅優惠)後,折實平均實呎28,508元。

項目入場戶為實用面積199方呎的6樓C室開放戶,定價734.1萬元,折實價587.28萬元,實呎29,512元;呎價最貴為實用221方呎的31樓J室,定價1003.4萬元,折實802.72萬元,折實實呎36,322元,其呎價同時挑戰港島西區最貴開放式單位,區內對上一個最貴呎價開放戶,為九建(0034)「 63 Pokfulam」創下,成交實呎約3.2萬元。

首批50伙 折實平均實呎2.85萬

今批單位售價最貴為實用462方呎的31樓A室,屬兩房間隔,定價1848.1萬元,折實1478.48萬元,折實實呎32,002元。

另今批單位呎價最平,則是實用346方呎的7樓G室1房戶,定價1055.4萬元,折實844.32萬元,折實實呎24,402元。發展商亦會為買家提供八成一按,首3年利率為P減2.75厘(P現為5厘),其後則為P減1厘。若買家為指定專業人士,按揭成數可高至八成半。此外,市場消息稱,同系日前公布首批52伙的柏逸則暫獲足額認購。

新世界3日兩盤連環開價

此外,倫敦發展商YOO Studio等發展的般咸道yoo18 Bonham,昨已上載樓書,項目共提供12伙,面積介乎1228 至3721方呎。仲量聯行資本市場部區域董事莫凱傑表示,示範單位將於月內開放。
瑧蓺 開放式 開放 戶實 實呎 3.6 挑戰 西區 紀錄
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西區不足120呎蚊型戶 實呎逼2萬

1 : GS(14)@2017-11-28 10:38:36

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7592&issue=20171128
【明報專訊】港島西區迷你戶樓價持續上升,西環青蓮臺怡景苑一個面積不足120方呎的單位,以實呎近2萬元售出,該單位樓價3年間上升近三成。此外,各區紛錄破頂成交,其中沙田中心有3房戶成交價首次升至600萬元水平,創屋苑新高。

瀚然額印鬆綁5200萬沽 3年升值千萬

樓齡約29年的怡景苑,樓高4層提供31伙,每層設8伙,物業不設升降機;屋苑距離港鐵站約10分鐘步程,向來受港大生及上班族歡迎。土地註冊處顯示,西環青蓮臺怡景苑高層C室,實用面積119方呎(建築139方呎),連天台121方呎,屬開放式間隔,今年9月以235萬元易手,實呎19,748元(建呎16,906元),原業主2014年9月以188萬元買入,額印鬆綁後沽出,帳面獲利47萬元或25%。區內代理表示,同類單位市值租金介乎7800至8000元,租金回報約4厘。資料顯示,現時西區樓齡較新屋苑泓都,平均實呎約2萬元。

沙中成交價首見600萬

代理消息指,西半山瀚然中高層A室,實用面積1309方呎,成交價5200萬元,實呎39,724元;原業主2014年以4213萬元買入,持貨3年額印鬆綁後沽出,帳面獲利987萬元或23%。 

此外,市場消息指,沙田中心安寧大廈低層A室,實用面積390方呎(建築507方呎),3房間隔,新近以600萬元易手,實呎15,385元(建呎11,834元),成交價為屋苑首次升至600萬元。原業主2010年以255萬元買入,帳面獲利345萬元或1.35倍。 

爾巒4房898萬 3年升值三成

Q房網分店營業經理尹細安表示,元朗爾巒茵羅洛斯大道3座中高層B室,實用面積868方呎,4房套間隔,獲投資客以898萬元承接,實呎10,346元;原業主2014年以704.3萬元購入,持貨3年,帳面獲利193.7萬元或近三成。
西區 不足 120 呎蚊 蚊型 型戶 實呎 呎逼
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明德山 西區精品新貴

1 : GS(14)@2018-01-15 10:35:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5859&issue=20180115
【明報專訊】西環雖屬港島傳統舊社區,但自港鐵港島西線通車後,區內迷你租盤備受追捧。由新地(0016)發展的西營盤單幢盤明德山,項目已屆現樓,主打1房單位,佔全盤八成。項目以精品酒店設計作招徠,最大賣點除坐擁鐵路及名校網優勢外,更設有雙子會所,料吸引不少用家及投資客。

明報記者 謝穎怡

攝影 劉焌陶

明德山上月中起入伙,現時尚餘3伙待售。項目位於西邊街38號,屬單幢盤,大廈採用玻璃幕牆設計。項目共提供166伙,當中以1房戶佔133伙為最多,佔全盤80%,實用面積由314至389方呎;其次為兩房單位,佔30伙,即佔全盤18%,實用面積由410至540方呎,分佈於26樓或以上;餘下3伙為頂層特色戶,屬3房間隔,實用面積由607至955方呎,其中A、C室各附連366方呎及287方呎天台。

主打300餘呎1房戶

發展商早前開放屋苑現樓連裝修示範單位,為中高層D室,屬實用面積331方呎1房戶,採簡約設計風格。單位大門採用電子門鎖,甫入大廳,即為開放式廚房,設有蒸焗爐、紅酒櫃、雪櫃等。廚房旁邊劃為飯廳區,擺放一張木製方形飯桌,適合小家庭或年輕夫婦。客廳區鋪上淺綠色地氈,放置淺灰色沙發、雲石小茶几及電視,外連21方呎露台,並以玻璃趟門分隔,增加大廳採光度,外望西環一帶景觀為主。

睡房同樣以玻璃大窗設計,擺放單人牀及牀頭櫃後仍有充足活動空間,另一邊擺放至高達天花的衣櫃,供住戶收納衣物。此外,單位其中一個特色,為浴室採用「雙門設計」,住戶可關上浴室門或趟門,將浴室改動成套廁或客廁。

發展商另開放交樓標準單位,為高層A室,屬實用面積529方呎2房單位。單位大門旁邊設有儲物櫃,供住戶放置鞋履等物品。大廳外連22方呎露台,除可望周邊樓景外,更可遠眺維港景致,露台門選用提升式趟門,容易推拉。

浴室採雙門設計

單位同樣採開放式廚房設計,旁邊高櫃內提供拉籃,增加儲物空間。此外,浴室內設有淋浴間及外連16方呎工作平台,若住戶要出入工作平台,需要先經過淋浴間;另浴室多處設有收納空間,包括洗手盆下的抽屜櫃及淋浴間旁的隱藏式側拉櫃,輕輕一拉即可變出一排收納層架。不過,值得留意的是,項目不設車位,另沒有安裝供應煤氣至住宅物業的氣體喉,故不設明火煮食。

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明德 西區 精品 新貴
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西區雋庭月租2.5萬起 高層享維港景

1 : GS(14)@2018-12-31 15:43:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6187&issue=20181231
【明報專訊】政府自6月底公布新房策後,有發展商改變部署,將旗下現樓轉售為租;新地(0016)旗下堅尼地城雋庭已屆現樓,共提供128伙,全數均以服務式住宅出租,戶型涵蓋1至3房,部分高層單位更享有開揚維港海景。

明報記者 張允亭

攝影 劉焌陶

雋庭屬單幢項目,位於堅尼地城卑路乍街97號,距離堅尼地城港鐵站入口約5分鐘步程,交通便利為項目賣點之一。

項目提供的單位,實用面積介乎382至834方呎,主打1房戶,數目佔全盤逾五成。發展商提供的租約期由兩個月起至兩年不等,月租介乎2.5萬至7.7萬元,呎租逾70元。出租率方面,項目自今年8月起分3個階段招租,首兩階段共推出70伙,出租率為95%,第三階段餘下的58伙,主要集中高層單位,已於早前招租。由於物業位置鄰近中上環商業區,預料吸引上班一族租住。

逾五成屬1房間隔

新地早前開放多個現樓連裝修示範單位,其中47樓A室實用面積834方呎,屬3房1套連工人套房間隔。單位以品牌Franc Franc家具佈置,採用藍白色為主調,客飯廳設落地玻璃大窗,外望遼闊維港海景,另以白色書架分隔客飯廳兩個區域,飯廳擺放白色4人餐桌連白色餐椅,上方掛上一排特色吊燈,配合3.5米(逾11呎)的特高樓底,空間感不俗。

單位主人房間隔方正,足夠空間放置大牀,牀前方對落地大玻璃,光線充足外,更可躺在牀上享受藍天碧海景致。設計師將其中一間睡房改作書房,牆身為深沉的蔚藍色,擺放灰色布藝單座椅和黑色書桌。另一睡房以白色作主調,放置白色單人牀及到頂的淺木色衣櫃。

另一現樓示範單位為46樓B室,實用面積431方呎,屬2房間隔。單位採用品牌Tree的家具作佈置,設計以原木色為主調,客廳放置雙人座位灰色梳化及小型木製茶几,並連接露台,外望樓景。開放式廚房位於客廳另一端,備有知名品牌微波爐和電磁爐,其中一個收納廚櫃設有可延伸餐桌,節省客飯廳空間。

租約期兩個月起至兩年

主人睡房靠窗的一邊擺放雙人牀,靠牆的一邊擺放衣櫃。另一睡房靠着落地玻璃擺放一張單人牀,設有書枱,可作小朋友睡房。另單位浴室以石材鋪砌,備有淋浴間,設通風窗戶。惟駕車人士需留意,項目不設停車場,沒提供車位。
西區 雋庭 月租 2.5 萬起 高層 享維 維港 港景
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