ZKIZ Archives


TCL发力工业地产:依托万通新创实现土地增值


http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-5/yNMDAwMDE5MDUyNg.html


三年的运筹帏幄,万通实业的工业地产“蓝图”终于拉开了序幕。

7月30日,万通实业与TCL集团共同签署了《进 一步推进工业地产领域合作之框架协议》,根据协议,TCL集团将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司(以下简称万通新创)注入旗下优质工业物业,万 通实业也将提供种子资金发起基金,为万通新创提供充足资金,而双方将力推万通新创上市或发起REITs。

据了解,万通实业与TCL集团早在2008年初就分别出资55%、45%,共计2.5亿元注册了万通新创公司。

TCL土储注入万通新创

2008年,位于无锡工业园的TCL工厂的招牌悄然被“万通工社”所替代,万通新创公司成为这里的主人。“万通工社”是以工业生产为主,综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列配套设施的综合性工业社区。

对此,TCL集团董事长李东生与万通实业董事长冯仑看来,“万通工社”为工业地产开发开辟一个全新的方向与模式。

“万通工社建设之前,TCL的厂房使用率仅为60%,这也是中国众多制造业厂房所面临的普遍的资源浪费问题,而专业地产公司更懂得如何利用土地。”李东生说。

李 东生表示,此举主要为盘活土地,降低固定资产持有比例,通过对非盈利资产、固定资产的优化组合完成从制造型企业到创造型企业的转型,并通过整合和发挥旗下 丰富的工业土地储备,借助万通实业的专业化能力,进一步提高其工业地产的使用效率和增值空间,实现轻资产化运作,从而提升TCL集团整体运营效率。

对于万通实业来说,可以通过此举,充分发挥其专业化投资和地产开发的优势,实现企业快速增长并成为行业领先者的目标。

据了解,TCL集团旗下的土地储备将逐步注入万通新创公司,而经过近30年发展,TCL集团在广州、内蒙古、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产加工基地,全国土地储备超过百万平方米。

此 外,面对媒体提出的万通与TCL的合作是否只是“圈地行为”,冯仑指出,不会改变万通工社的土地用途打政策“擦边球”,炒高工业用地地价,转商业用地。万 通和TCL的合作并非短期行为或是炒地皮。“工业企业正面临制造向创造转变,无论地产公司还是制造企业都不会甘愿做圈地公司。”

面对外界关于TCL集团主营业务受阻、寻求地产突破的说法,李东生也回应称,TCL不打算转战地产。TCL未来将逐渐减持在万通新创的股份,主业仍然专注制造业,特别是液晶研发和生产。

据了解,经万通新创收购后,后期运营采取售后回租模式,TCL集团对其中58%面积进行回租。目前,包括索尼等大型企业已进驻工社,出租率近90%。

冯仑的算盘

然而,据记者了解,万通实业工业地产的野心远不止于此。

冯仑表示,在欧美成熟市场中,工业地产是收益型房地产(或称商用地产)中的重要分支之一,发展前景非常广阔。与住宅地产、商业地产相比,工业地产不受政策调控影响,波动相对较小,偿债能力强,资产周转率高,而且会产生土地增值带来的资产溢价,收益稳定可靠。

据了解,未来拟把万通新创打造成中国第一家工业地产上市公司,除了TCL集团以外,未来也不排除和其他公司用其他方式合作的可能性。

同 时,冯仑透露,万通新创正在积极筹措REITs产品,目前已经和农业银行“2.77-1.07%”、兴业银行“27.51-0.90%”、北方信托、嘉实 基金等多家投资机构进行沟通。未来,将选定有意向的两三家共同合作。而万通实业方面未来3年将通过不断提供种子基金,增持万通新创。

冯仑表示,国外REITs已十分成熟,通过“售后回租”模式可确保物业收益率。万通新创总经理武伟东则表示,目前万通新创项目的净运营收益率在8%。

此外,万通实业还致力于基金管理,目前直接管理和合作管理的基金规模已经达到15亿美元,

冯仑认为,万通实业的新目标是成为类似新加坡凯德置地一样的地产投资者,万通新创则渴望5~10年内在工业地产领域成为绝对领先者。




TCL 發力 工業 地產 依托 萬通 新創 實現 土地 增值
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=17196

【麻煩大了】萬通:先進還是落後?

http://www.infzm.com/content/75478

13個月前,馮侖將萬通地產董事長的職位交給了萬通地產原總經理許立。在卸任的發布會上,馮侖說,他「在思考萬通100年後的發展之路」。這位萬通控股的掌門人,將萬通地產的希望寄託在商業不動產開發上,進而過渡到輕資產的美國金融地產模式。

然而僅過去一年,馮侖希望觸及萬通靈魂的百年革命就撞上了現實的鐵牆。萬通地產2012年一季報顯示,其一季度營業收入為1.23億元,比去年同期 下降54.49%;營業利潤為-1964萬元,同比大降近183%;歸屬於上市公司股東的淨利潤為-2302.5萬元,同比大降約3953%。

對於萬通來說,業績大幅下滑的原因並非轉型的方向偏差。按照現今業界的標準,相比綠城、星河灣等開發商對樓市調控反應之遲鈍,馮侖的轉型可謂迅速。 在住宅市場頻遭調控高壓的背景下,特別是2011年2月蔓延至全國的限購令及普遍的通脹預期,更將商業地產投資熱推至鼎沸。而馮侖早在2008年開始就高 調宣佈偏重商業地產。

這種轉型卻沒有帶給投資者喜悅。作為萬通六君子(馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪、潘石屹)的精神領袖,馮侖現在的處境多少有些尷尬。挾早期土 地紅利,馮侖靠「吃軟飯、戴綠帽、掙硬錢」率先發跡並登陸資本市場。但關鍵問題是,這個為馮侖個人品牌光環掩蓋的地產公司業績增長乏力,其過去20年在規 模化擴張方面成績不佳。

不可否認,萬通地產仍舊處在成長的道路上。2011年萬通地產全年營收48億元,同比增加了35%。然而對於一家成立了20年、孵化了眾多民營企業 家的老牌房產商來說,這樣的業績,還不及其號稱要10年內比肩的萬科銷售額(1215億元)的零頭;另一個參照企業恆大2007年銷售額只有30億,然而 僅僅4年過後,其銷售額已達803億,土地儲備更高達1.37億平方米,全部建造起來能夠供相當於香港人口的住戶居住。

由於對住宅市場過於悲觀的判斷,馮侖在向商業地產的拐彎時主動降速,將其業務重心由住宅開發向商業開發傾斜,加大持有物業比重,在北京、天津、上 海、杭州等擁有多個萬通中心商業項目。馮侖聲稱將實施「導演+製片」的輕資產模式,由專業的房地產投資和資產管理公司負責運營商業地產項目,實現收入的多 元化,並始終將「輕資產」模式視為轉型的終極目標。

這讓萬通地產在近兩年的住宅土地市場無所作為。縮減住宅投資,致力於商業地產意味著公司將在現金流及業績上面臨考驗——商業地產週期遠長過住宅,且沉澱大量資金,短期內無法產生利潤,業績自然難看。

萬通地產不是個案。一如曾經的「廣州五虎」合生創展,剛剛宣佈再次發力高級商業地產,管理層易角便此起彼伏,過去這些風光一時的發展商現在都遭遇了商業地產的陣痛,而看似美好的商業地產模式往往讓開發商陷入資金鏈緊繃的境地。

和SOHO中國一樣,土地儲備不多的萬通地產在業界以業績不穩定著稱。即使算上其為數不多的住宅項目,幾乎都位於調控重災區北京及天津地區,中高端的市場定位,讓其客戶群受限購影響極大

馮侖開始將更多的視線轉向海外。萬通地產進軍台灣的「萬通台北2011」項目,是其「輕資產」模式在住宅和國際化拓展方面的嘗試,更是對萬通團隊執 行力和戰略推進能力的考驗。但其首次試水並沒有在台北當地引起太大轟動,原因是其項目所在地被台灣人視為風水禁區,且價格太高,而大陸投資客又因兩岸種種 限制望而卻步。

在《野蠻生長》中,馮侖說:「我有一個病根,從小就喜歡學先進。」過去兩年,這位15歲入團,20歲入黨,22歲進入中央黨校的「好黨員」,的確也在努力保持先進性——著書立說,投資台灣,進軍紐約,並在中國房地產界率先移植髮達國家成熟的房地產經營模式:金融投資模式。

但他顯然需要適應樓市後危機時代的發展速度——跑馬圈地的時代還遠未結束,無論萬科、恆大,還是萬達、凱德,每個公司都在狂奔向前,如果一直為追求模式上的創新和穩定而慢下來,萬通地產只能落到隊伍的後邊,黯然失色。


麻煩 大了 萬通 先進 還是 落後
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=33696

投資公司萬通

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1941
  1990年代初創立於海南的萬通,是市場化的中國房地產業誕生的象徵之一。但如果你現在還認為它是一家地產公司,那你的信息可就有點落後了。


  現在的萬通看上去可以像很多公司,但肯定不是地產公司—它旗下管理著5只基金,資產管理規模36億元;它正在和10多家像TCL、匯源這樣規模的公司 談合作,企圖投資運營這些公司的工業物業;它籌劃已久的工業地產基金將在今年發佈,這也是中國第一隻人民幣工業地產基金;它持有的工業物業面積今年將從現 有40多萬平方米增至100萬平方米以上……這已不再是一家傳統地產開發商的行為,它的業務形態正在由製造業向金融業轉變。「盈利模式變了,萬通現在是一 家投資公司。」萬通控股副總經理鄭沂乾脆對《第一財經週刊》這樣表示。


  鄭沂正帶領著一支30多人的團隊,按照標準的私募基金風格行事。他們向信託、私人銀行和諾亞財富這樣的第三方理財機構的客群融資,將資金用在工業地產等持有型物業的開發和培育上。除了融資和投資,基金的管理和退出也是他們要做的事情。


  但中國的工業地產眼下還處於培育階段。鄭沂覺得在這個階段,比起租金收益,投資人更看重的是資產增值,所以基金推出更好的方式是上市或者通過 REITs(房地產信託投資基金)模式。萬通已經找到了學習的對象。在工業地產的商業模式上,它學習的是凱德商用的PE+REITs模式(私募股權投資+ 房地產信託投資基金);而在工業物業的專業管理上,它的標準是普洛斯,萬通的一些員工也來自這家亞洲最大的工業及物流基礎設施服務?商。


  從這家公司起家的馮侖、潘石屹,如今已是地產界教父級的人物,當萬通的6位創始人聚在一起時,人們習慣統稱他們為「萬通六君子」。一本名為《披荊斬棘 共赴未來》的書中,詳細講述了他們的創業故事。但實際上這6人並未共赴未來,而是開始各自創業,萬通僅剩下當年的帶頭大哥馮侖。而萬通的轉型,可以從 2011年馮侖的退位說起。


  2011年3月30日,萬通地產原總經理許立接替馮侖,成為這家有著20年歷史的房地產公司的董事長,開始讓這家公司朝著投資公司的方向發展。馮侖的職位因此改變,由一位開發商轉變成了金融公司—萬通控股的董事?長。


  A股上市公司萬通地產成了萬通控股的子公司,萬通控股持有其51%的股權。「1993年時才剛開始有商品房的概念,而現在已面臨產業的轉型了,競爭的 方式變了,以前地產業的競爭主要是規模,大家圈地,看誰圈的大,但現在變成了比拚『手藝』,因為整個市場在進步,消費需求日趨多樣化。」馮侖對《第一財經 週刊》這樣表示。與創業時相比,萬通現在面臨的市場壓力顯然要大得多。


  但他和團隊還是發現了機會。


  2008年,萬通就開始和消費類電子公司TCL合作,它和TCL分別出資55%、45%成立萬通新創,對TCL無錫工廠原有的廠房、倉儲、宿舍進行翻 新,將60%的面積返租給TCL。萬通新創還重新招商引入了索尼、美的和速必達物流,一年之內就將出租率由60%提升到了?95%。


  在這裡,跨國公司和中國本土的大公司們將Logo掛在了屬於自己的倉庫上,成了體現這座中國三線城市國際化的地方之一。一年後,萬通工社·無錫就實現了8%的淨運營收益率。依照此模式,去年年初,萬通又和果蔬飲料公司匯源開始了合作。


  鄭沂覺得工業地產就是價值窪地,熱衷於靠開發住宅迅速獲利的開發商們,還沒有幾個有耐心去發掘它的價值,而機會就橫陳在那裡。


  在地產諮詢服務公司世邦魏理仕北京工業及物流服務部董事胡曉睿的調查中,一線城市物流倉儲的投資回報率已經達到了11%,二線城市也能達到7%至8 %。如果政府給予政策優惠,投資回報率將高於15%。北京物流倉儲的租金水平已從2009年的每天0.8元/平方米,上漲至1元至1.2元/平方米。


  因為物流倉儲佔地大、稅收少,地方政府毫無動力將土地規劃為物流倉儲用地,除非營業額很高的公司願意將結算中心或註冊地放到當地,貢獻稅收。「現在不 管什麼公司,在一線城市基本不可能拿到物流倉儲用地。」胡曉睿說。它發現僅在北京,工業用地的供應缺口至少是100萬平方米。物流倉儲租金不斷上漲,且供 不應求,京東、凡客誠品這類本應輕資產運營的電子商務公司,只得融資圈地、自建倉儲。


  拿地並不容易,萬通控股選擇了收購其他公司的既有工業物業,就像當初和TCL合作那樣。在鄭沂的合作夥伴名單中,已經有了超過10家正在談判的公司,它們大都從事製造業,一些電子商務公司也在溝通中。


  中國仍是世界的工廠。但不斷下行的經濟讓越來越多的公司考慮將這裡的工業地產出售。6月,JP摩根全球製造業指數PMI為48.9%,自去年11月以來首次回落到50%以內,創2009年6月以來最低記錄。


  那些已經上市的製造業公司,需要讓它們的財報更好看些。在上市公司的財務指標裡,大量沉澱於工業物業的投資無疑會拖累其資產回報率和資產周轉率,而在 損益表裡,每年資產折舊和管理維護費,都是直接的費用和成本,同時還有資金佔用造成的巨大機會成本,出售工業地產成了當務之急。


  另一些打算上市的電子商務公司,也開始考慮國外資本市場的需求。在那裡,企業應將資金集中於主業,將大量資金沉澱於固定資產投資的重資產模式是不受歡迎的,這需要轉變思路。「它們在這個階段都有資產出讓的驅動力。」鄭沂說。


  這兩大需求就是眼下鄭沂所認為的好機會。不過雖然現在可供鄭沂選擇的工業物業越來越多,但能符合上市或者REITs要求、達到投資級標準的卻很少。萬 通現階段一項重要工作就是把其中具有優越地段的物業去進行增值培育或改造,使這些物業達到投資級物業的標準,為這些物業帶來更高的資產附加價值。


  一家基金管理帶動的投資公司—現在的萬通,看上去更像是當年的萬通六君子之一王功權創立的鼎暉投資。只不過房地產基金要如何推出,整個行業都還在摸 索。除了上市,萬通更想要的是REITs模式,通過資產證券化,使更多追求穩定租金回報的投資人可以參與到工業地產成熟階段的投資。


  「早在2009年,中國關於REITs就已形成較為成熟的方案,開閘是早晚的事。從歷史經驗來看,經濟減速階段是推出REITs的最佳時期。」鄭沂說。他自2006年回國以來,一直在推進REITs,並參與了證監會關於REITs法規的研究、試點、方案的設計。


  但眼下中國政府正在抑制過熱的房地產行業,REITs的推出仍無期限,萬通能做的也只是等待。

 

萬通大事記


1991·09·12
北京萬通實業股份有限公司(以下簡稱萬通實業)的前身海南農業高技術投資聯合開發總公司成立。


1993·06·17
萬通實業成立,股本金為8億元人民幣。是北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業。


2006·12·20
萬通實業將旗下優質資產注入上市公司「北京萬通地產股份有限公司」(簡稱「萬通地產」)。


2007·01·25
萬通實業轉型為專業的地產投資公司,擁有地產領域的多樣化投資,包括地產開發、連鎖酒店等。


2012·01·30
萬通控股與匯源集團合作,共同對匯源旗下工業地產資源進行整合。


2011·03·30
萬通控股召開首屆投資者年會,正式對外宣佈原「萬通實業」更名為「萬通控股」,推出「大萬通」模式。


2010·08·18
北京萬通實業股份有限公司正式更名為萬通投資控股股份有限公司。


2009·12·22
萬通商務正式開業運營,主要提供高端商務空間服務如服務式辦公室,會議活動中心等服務。


投資 公司 萬通
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=35587

先敲骨,再吸髓 瀋陽萬通原始股連環騙局

http://www.infzm.com/content/80033

他是用傳銷賣原始股的開山鼻祖。

「賣高價產品-賣產品送原始股-賣美國上市公司的原始股-股東需購買更多高價產品以幫助提升業績盡快上市-小額貸款公司可為買高價產品提供貸款」,這個佈局精巧的連環套步步演化,將貪心卻又無知的老百姓深深拖入財富漩渦。

「我知道這一天遲早會來。」於洪剛對前來抓捕他的警察說。這是2012年3月26日發生在瀋陽桃仙機場的一幕,即將登機離境出國的於被瀋陽警方抓獲。

於洪剛是瀋陽萬通國際集團董事長,他炮製了一個赴美國納斯達克上市的財富神話,在瀋陽本地下崗老頭老太太中廣為流傳──「投資萬通集團原始股,上市後能賺幾十倍乃至上百倍」。

但財富神話逐漸穿幫。2011年12月,瀋陽警方正式對瀋陽萬通國際集團立案,並開始秘密偵查。感覺到危險的於洪剛,計劃離境出逃,但被警方刑拘。

經過半年多偵查,瀋陽警方最近宣佈破獲瀋陽萬通集團非法發行股票案。目前,涉案的於洪剛等人已移送檢察機關公訴。

警方查明,這起案件以購物配送原始股為誘餌,不僅以遠高出實際價值的價格向群眾銷售保健產品和飲水機等產品,還瘋狂銷售萬通集團「原始股」,並設有小額信貸公司提供貸款。這起傳銷席捲遼寧、北京、天津等7個省市,涉案金額超過2億。

這個連環套佈局之精妙,連辦案民警也感慨地說,「這是一起典型的高智商案件。」

這場精心經營近十年的原始股傳銷騙局,究竟是怎樣一步步請君入甕的?

內部股遊戲緣起

生於1965年的於洪剛,畢業於哈爾濱理工大學財經專業,是一位精於算計又巧舌如簧的瀋陽商人。

上世紀八十年代,於洪剛大學畢業後在瀋陽一家國有企業做財務工作,後來在1992年下海,跳槽到瀋陽當時著名的民營企業東宇集團——彼時,東宇集團如日中天,出手闊綽的東宇老闆莊宇洋,當時給手下的所有中高層配房、配車,一時間在瀋陽市造成了轟動效應。

「於洪剛很聰明,很快得到莊宇洋的賞識,升為東宇集團財務部部長。」東宇集團前員工白勇對南方週末記者介紹說。

在東宇集團,於洪剛成為莊宇洋進行資本運營的資金調度心腹大將。莊宇洋當時就已將主要心思都用在資本運營上,於洪剛也從中得到不少鍛鍊。

東宇當時已收購了上市公司北商技術(後幾經重組,現為深交所上市公司「三湘股份」SZ.000863),通過所謂的資本運營,把上市公司掏空,後來在2001年把已成空殼的這家公司倒賣出去,淨賺八千多萬。

2001年,東宇集團在實業領域的經營出現大幅虧損,一向順風順水的資本運營也出現問題——東宇收購上市公司瀋陽化工遭遇挫折,在二級市場做莊也慘遭套牢,資金鏈告急。

莊宇洋帶領於洪剛等眾多東宇高管,設計了一個發行內部原始股和債轉股的救急手段。雖然此時東宇收購瀋陽化工已基本失敗,但東宇還是在瀋陽本地頻頻釋 放虛假的利好消息,宣稱已經成為瀋陽化工的大股東,內部的原始股將來變成上市的流通股,能賺幾十倍。於是,很多瀋陽市民紛紛購買東宇內部股,認購場面異常 火爆。

至今,仍有不少瀋陽市民還保留這些已成廢紙的東宇內部股,損失慘重。白勇的一位親戚當年也買了3萬股,當南方週末記者陪他來到東宇大廈的辦公室時,一名在場的東宇男性員工說:「3萬股算什麼?還有買20萬股的人呢,自認倒霉吧。」

「於洪剛後來搞萬通原始股的花樣,就是受到當年東宇賣內部股的啟發。」白勇對南方週末記者苦笑說。讓他鬱悶的是,出於對老同事的情誼,他後來也認購了2萬元於洪剛公司的原始股,而兌現遙遙無期。

千萬年薪的誘惑

東宇集團雖然通過賣內部原始股解了資金燃眉之急,但已是窮途末路,於洪剛開始考慮退路。

2002年8月,中國帝傑國際金融投資(集團)有限公司在香港註冊成立。於洪剛持有其股份總額的50%,並成為公司法定代表人。

一場長達10年的傳銷騙局由此拉開帷幕。

帝傑集團很快就在瀋陽繁華地段的中山路195號陽光財險大廈18層,成立「瀋陽帝傑營銷有限公司」(以下簡稱「瀋陽帝傑」)。於洪剛出任該公司法定代表人,這也是「萬通國際」的前身。此時,於洪剛仍擔任東宇集團財務部部長,直至2005年才離職。

從2003年起,瀋陽帝傑開始發展傳銷網絡,並借此高價銷售淨水機、保健品、化妝品等三大類產品。於洪剛把這個傳銷網絡大言不慚地稱為「人際網絡、 結算網絡、網際網絡三結合的電子商務網絡營銷平台……會員不斷零售、服務、推薦,可兼得其他11項獎項,年收入可高達570萬-1000萬元」。

在千萬年薪的蠱惑下,不少瀋陽市民紛紛加入瀋陽帝傑的傳銷網絡。於洪剛早期的管理團隊,大多搞過傳銷,深諳傳銷經營之道,在短時間內將規模迅速做大。

41歲的陳興當年曾在帝傑工作過8個月,他告訴南方週末記者:「這些骨幹很多是瀋陽最早干傳銷的那撥人。」

陳興介紹說:「帝傑當時就是以拉人頭的方式進行傳銷。首先要花588元錢買帝傑的一單產品,才能成為業務員。店長把發展下線稱為尋找兩個合作夥伴或新會員,新會員各買一單產品,上線就可以提取80元,只要不斷買產品,不斷發展會員,提成和收益就越高。」

於洪剛還編制了一套完整的培訓教材,其中有保險培訓、健康產品知識培訓、營銷方式培訓、商務禮儀、實戰演練。這套教材編得非常細,甚至包括銷售員應該如何打扮自己。

在帝傑樓下一層申銀萬國證券公司炒股多年的股民張輝陽,也曾被拉去旁聽帝傑公司的講座。他回憶說,帝傑公司的會議室簡直就是一個小型電教室:寫字 板、投影儀、幾十張椅子,上方掛了「祝賀某某晉陞為區域經理」的橫幅,十幾個穿西裝、打領帶的男女,帶來不少下崗工人、老頭老太太參加講座,在講座過程中 不停地鼓掌、喊口號,描繪一幅美妙的暴富「錢景」。

但帝傑所賣產品的高昂價格,打消了張輝陽的念頭。張曾幹過商品批發生意,對價格頗知底細,「這些產品就是地攤貨賣出奢侈品的價格,比如,一包玉露茶進價50元,帝傑賣588元,一床竹纖維棉被進貨價268元,竟然賣到4116元,貴了十多倍。」

瘋狂原始股

由於產品標價過高,帝傑公司成立之初銷量很不理想。

於洪剛開始進行「創新」,原來在東宇集團賣內部股的經歷此時也派上了用場——他包裝了一個「帝傑原始股」的概念。

具體做法是:帝傑公司在賣保健品的同時也向消費者配售原始股,只要購買帝傑公司三單(每單558元)以上保健產品便有資格成為該公司的股東,可以購買原始股。

在配售帝傑原始股時,深諳人性的於洪剛也花了不少心思進行引誘:從公司購買產品3單至13單的人員可以購買1萬份原始股,每股1元,價值1萬元;購 買15單和21單的客戶購買1萬元股票,公司另外再贈送1萬股,最多可以購買15萬和21萬公司股票;每個月購買21單公司產品的前100名客戶,另外贈 送5000股帝傑公司股票。

「於洪剛可以說是中國用傳銷賣原始股的開山鼻祖,這種賣產品送原始股的騙局實際就是變種的傳銷。」一位熟悉中國傳銷的法律專家告訴南方週末記者。據其介紹,近年來中國各地所出現的賣原始股傳銷案件,大多效仿於洪剛在帝傑所「創新」的傳銷模式。

原始股花招收到奇效,在暴富神話的刺激下,不明就裡的市民一時蜂擁而上,瘋狂地搶購帝傑公司的產品和其所謂的「原始股」。

於洪剛還積極發展代理商,把傳銷網絡鋪向北京和東三省等七個省市。他規定帝傑代理商必須獨立發展各自下線(新會員或合作夥伴),完成目標即可提成,下線繼續發展下線,公司將按一定比例進行獎勵,以此實現層層提成。

這樣,一個打著「原始股暴富」神話的高智商傳銷網絡迅速擴張,帝傑在成立兩三年裡業績達到數千萬。

「大多數人血本無歸,真正暴富的只有於洪剛、帝傑早期管理頭目和早期代理商。」陳興說。據他透露,這些在帝傑掌權的頭目動輒出入高級酒店享用上萬元 的晚餐。因受不了良心的譴責,陳興在2005年初離開帝傑公司。「有離職的同事和受騙的市民,一直在向工商局和媒體舉報帝傑的傳銷和詐騙行為。」

帝傑變萬通源,美國去「上市」

2006年,重創突然到來。

這年3月的一天,張輝陽正在陽光財險大廈一樓的證券大廳看股市行情,突然間外面人聲鼎沸。

「我出去看見工商人員和民警押著幾十號人,拖拖拉拉從18樓電梯走下來,押向大樓外的警車。」張輝陽對南方週末記者回憶說,「原來是帝傑的人被抓了。」

這是瀋陽工商局對涉嫌傳銷和非法集資的瀋陽帝傑公司的重拳查處,於洪剛和眾多高管骨幹一併遭到控制。

「那次查處之前,工商局曾數次調查帝傑公司,兩次暫扣帝傑公司的款項和產品,但該公司仍然置若罔聞,根本不當回事兒。」瀋陽工商局一位人士告訴南方週末記者。

但蹊蹺的是,很快於洪剛和被抓的眾多帝傑頭目就被放出來了,並回到陽光大廈18樓重操舊業。

但由於這次查處,帝傑公司聲名狼藉,銷售業績開始下滑。

意識到危險的於洪剛,在2006年底2007年初重新策劃了另一個新花樣——將帝傑公司註銷,改頭換面後以瀋陽萬通公司的名頭粉墨登場。

據知情人士透露:在2007年,於洪剛把前期銷售帝傑公司原始股聚斂的錢財,花了三十多萬美金在境外購買了一家在美國場外櫃檯交易系統(簡稱OTCBB)的「殼」公司,即「萬通源商貿國際控股有限公司」,並將帝傑公司原始股票轉為萬通源公司的股票,繼續銷售。

一個在美國「納斯達克」上市的暴富神話又橫空出世。

實際上,美國OTCBB市場與納斯達克市場(NASDAQ)完全是兩回事。OTCBB,即美國場外櫃檯交易系統,有點類似中國的三板市場。在OTCBB市場掛牌稱為「上櫃」,門檻並不高,並且不需要經過嚴格的審計。

萬通源公司的客戶多數是最初購買「保健品」的普通百姓,他們對美國股市交易一無所知。於洪剛正是利用這一點,故意混淆「上櫃」與「上市」兩個概念, 大肆宣傳萬通源公司是一個美國上市公司,還煞有介事地告訴老百姓怎樣上美國OTCBB網站查詢,從而再次吸引了大量百姓來購買原始股。

在陽光財險大廈18樓,於洪剛還把原來帝傑公司辦公室重新裝修。前台兩側牆上,掛滿一幅幅他與歐美名人的合影,背景則是美國納斯達克股票交易電子屏行情圖。

但此前被查處終究還是讓於洪剛心有餘悸。為了規避執法部門的查處,萬通公司打出了「扶持下崗職工再就業」的幌子,推出一個「消費即創業、股東即員工」的口號——彼時,瀋陽作為老工業基地,下崗問題嚴重。

連環套如何敲骨吸髓

「這是一場敲骨吸髓的騙局。」陳興對南方週末記者說。

在這場騙局中,於洪剛接連設計了一個「步步驚心」的連環套。

花三十多萬美金買殼公司「萬通源」,只是這場高智商騙局的第一步。

變身萬通源公司後,業務員們開始新一輪的鼓吹:交1萬元就能得到400份每份價值15美元的美國納斯達克原始股,股票上市後馬上翻到6倍、7倍,公司將來擴大,股票拆分,能有20倍甚至上百倍收益。也就是說,1萬元能變成100萬!

如此誘人的利益,吸引更多的百姓投入到了購買萬通源「原始股」的行列中。本來因帝傑被查處而帶來的銷售下滑,由此逆轉。

到了2009年,由於萬通源公司遲遲沒有上市,一些客戶和代理商開始不斷要求於洪剛退錢。於洪剛開始編織這個騙局的第二個連環套——製造公司即將上市的假象。

為此,他先後註冊成立了瀋陽萬通健康用品製造有限公司、康平萬通商貿有限公司、遼寧萬通保險代理有限公司以及瀋陽市和平區萬通小額貸款有限公司,這4家公司的法定代表人都是他自己。

2009年5月,於洪剛宣佈這4家新公司與萬通源商貿公司共同組成了瀋陽萬通國際集團公司。這樣,瀋陽萬通就取代萬通源這家殼公司,在美國場外櫃檯 交易系統OTCBB掛牌,股票代碼是VNTI,並以此對外謊稱公司已經上市——客戶所持有的萬通源原始股,也就相應變成瀋陽萬通國際集團的原始股。

很多客戶真的以為瀋陽萬通變成了一個由5個公司組成的大集團,並且在美國股市有了股票代碼。

隨後,於洪剛抓住客戶早點上市賺錢的心理,又編織了一個新的謊言——美國對上市公司的業績要求很嚴,原始股要想上市,股東和代理商還必須購買高價產品,以提高業績。

此時,萬通已經有三千多名穩定客戶和股東群體。在於洪剛所謂的美國上市業績要求下,他們繼續購買萬通公司的高價產品,其中包含進價500元但賣出9000元的「天然海岸」淨水機。

萬通原始股也水漲船高,已經從原來的每股1元迅速飆升到每股10.5元。而事實上,2009年5月,萬通公司在OTCBB系統的標價僅為0.2美元。

到2010年,這些客戶由於長年來一直購買高價產品,已經接近被吸乾榨盡。不過,於洪剛並不放過他們,又設計了第三步——小額貸款。

於洪剛利用其成立的萬通小額貸款有限公司,向客戶提供貸款業務,用於購買萬通淨水機,客戶必須用自己的房產、車子或收入作抵押。

「如果貸款不能及時歸還,則以沒收原股票相要挾。」陳興憤怒地說。這些環環相扣的連環套,讓股東們一步步深陷其中,無法脫身。

那些上當的「股東」們

在這場連環騙局中,泥足深陷的三千多「股東」,大多都是退休老人和下崗職工。

他們對境外證券知識毫不知曉,對傳銷毫無警惕,卻又缺乏投資渠道,於是很輕易地成了於洪剛的獵物。

離開帝傑公司多年的陳興,至今還有些愧疚:「很多人是把下崗的錢、看病錢、養老錢投進來,賺這些昧心錢真是傷天害理。」

這些被萬通原始股的暴富神話所蠱惑的老人們,爭先恐後地掏錢買萬通產品和原始股。其間當地媒體的一些報導,至今讀來仍令人心酸:「患有高血壓、心臟病的蘇阿姨掏出了自己的治病錢,高價購買帝傑公司的『降壓藥』,並對贈送的原始股如獲至寶。」

瀋陽市民林響告訴南方週末記者:「我姥姥在2005年購買瀋陽帝傑10萬元的原始股,後來又改成萬通國際公司,一直說要在美國上市,但一拖再拖,姥姥還不斷向家裡要錢,先後共花了將近20萬。現在老人因為這個事兒急出病住院,全家真不知道該怎麼辦!」

另一位56歲的瀋陽店主孫阿姨也是一肚子苦水,「2008年萬通的人一次一次忽悠我老伴,叫我愛人投資萬通健康連鎖店,我不同意,但老伴硬要做萬通代理商,我們這麼多年做生意掙的六十多萬全買了萬通原始股,現在全泡湯了。」

更讓她著急的是,老伴由於是萬通代理商,這次也被關進看守所了。她前不久去看守所探望,問老伴後不後悔,他回答說:「後悔有啥用。這就是遊戲規則。」


先敲 敲骨 再吸 吸髓 瀋陽 萬通 原始股 原始 連環 騙局
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=36651

萬通馮侖:有100個小弟的大哥不如有3個小弟的大哥

http://www.iheima.com/archives/55093.html

【企業發展如同人的一生】

企業的發展跟人是很像的,人這一生當中有幾個特別重要的環節。這個環節每一次都會有分杈,而這些分杈就表現了你的人生不同。其實企業也是這樣。

在人的一生當中,第一件事是出生,就是你落在誰家裡,落在哪兒,是兵荒馬亂呢?還是太平盛世。這件事已經決定了你後來的很多故事。

第二件事就是學習。上學這件事大概會確定你的價值觀。你是在宗教學校上學呢?還是在一個部隊學校上學,還是在一個中國社會上學,還是在洋人世界上學。形成你的價值觀。

第三件事就是戀愛、出來上班、結婚、娶媳婦。這件事就決定你的社會關係的複雜程度。上班有同事,戀愛有對象,結婚有丈母娘、婆婆這一堆複雜的事,也就是人生的展開就決定了你找什麼樣的朋友和誰在一起。

等到中年以後才發現原來很多事沒想明白,想做一次調整,這叫轉型。又開始了後邊的事情。當然,最後還有進八寶山的故事。整個人生最後一件事是怎麼樣處理死亡。

企業發展同樣面臨這些事情。從小企業長大就相當於一個小孩怎麼樣長大一樣。第一件事是你的出生。比如我跟周總,我們落在哪兒,這件事已經沒法選擇,他做互聯網,我做房地產,我注定了不可能做互聯網。這就相當於你注定了是在什麼樣的家庭。我們每一個孩子都是在父母沒徵求意見的時候出生的。實際上你選擇在哪裡,這件事就選擇了你未來的人生。

 
【我們牛逼是自己,別人牛逼是爹,爹不牛逼的時候怎麼辦】

我們選擇一個企業做什麼和一開始在哪兒做,有非常多的偶然性。但是,我們會有一個分杈,這個分杈是有概率的。是家境好的成功率高,還是家境壞的成功率高?總體來看是家境中等偏下的成功率高。家境特別好的,他的成功很顯著、很耀眼,但多數是不感動人,是有很多別的幫助。家境中下的人,現在能數得上的,中國幾百個企業家多數是家境中等偏下的。當你的出生沒辦法選擇的時候,你的基因中有很多因素決定你成功或不成功。

很多家境特別好的人成功概率很低,我們在海南經常講我們牛逼是自己,別人牛逼是爹,爹不牛逼的時候怎麼辦?我們以前出門的時候老是碰到爹牛逼的人,我們就想問當你爹不牛逼的時候怎麼辦?我們是在這個前提下選擇的。所以我說第一個起點,雖然我不一樣,但我們的未來是可以自己選擇的。

【靠別人活不下去,做好人,別學壞】

當我們進入到第二個階段,在學習和蓄勢價值觀的時候,這個時候我們走什麼樣的路,有時候會迷盲。比如做房地產,是做好人呢?還是做和權力勾結的人呢?是做市場呢?還是做權力?很奇怪,房地產一開始永遠是這樣的選擇。你是靠二大爺拿地呢?還是靠舉手拍賣拿地。在房地產行業當中,現在活下來的都不是靠二大爺,都是好人。

這個好人是個什麼概念呢?在我們早期做企業的時候,好人這個事非常簡單,東北話說講究,你得尊敬人家。同時,做事不能夠欺詐。在海南當時有一句話,海南亂的時候,有的時候是以老闆為客戶,老闆就是你的客戶,以銀行貸款即收入,以調賬為經營。過去那個時候沒有還賬的概念。在海南,好人就是要還貸。另外就是要製造產品,真正為客戶、為社會創造點兒什麼。在海南這樣的情況下,在房地產領域做好人,就是做市場,創造產品。這個事其實非常簡單。

在小公司的時候,人容易學壞。因為什麼?困難太多太多,每一個困難可能都是學壞的理由。每一次增長都可能有一個墮落的機會。但是,你能不能挺得住。從房地產行業來說,非常有意思。到目前為止生存下來的都是走市場路線的、走產品和服務路線的,同時不走所謂權貴路線,不去找他二大爺。凡是走權貴的,然後靠政府,就是灰色交易的,這些房地產公司反而需長大。可能在一個項目上賺錢了,接著就會被拿下去。做房地產有一個特別有趣的事叫做從哪裡拿到錢又從哪裡還回去。你從地上拿到的,最后土地出了事又還回去。

人生在這個階段,也就是在小企業快速成長的階段有很多突破瓶頸,遇到很多誘惑的時候,怎麼樣堅持自己的價值觀?而這個價值觀,簡單來說就是學好。我們自己的公司,當然我們也是面臨這些選擇,我們就選擇好人、好事、好錢,學先進、傍大款、走正道,反正一句話我們就是做比較笨的人。因為比較笨的人往往競爭少,聰明的人競爭太多。當別人都去做一個非常投機的機會,不去做產品,而是在中間倒騰的時候,看似很容易,但競爭的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的時候,競爭者很少。聰明的人都是不斷移動的,只有笨的人才是在一個點上不動,是執著的人。在這個階段,執著,而且選擇正確的價值觀,以好人的心態做這件事情,很容易就活過來了。

【企業上市選擇第一制約因素: 風險偏好】

從房地產公司來說,到了出嫁階段,上市不上市,房地產公司就出現很多問題。在這個過程當中,每一家公司都在選擇,特別是到了上市以後,房地產企業面臨商業模式的選擇,面臨著最終怎麼樣持續成長的選擇。就像人生到了中年以後仍然有很多選擇。在這個地方選擇,以房地產公司為例,我發現有幾個制約快速成長的因素。第一個因素解決風險偏好。增長和風險偏好有很大關係。

在房地產行業當中,增長快的多數屬於風險偏好較大的。風險偏好是什麼呢?就是負債率比較高,激進。我們從早期創業,到中間經過了很多困難,也差點兒垮了,又收拾好了。我們從93年到95年發展的非常快,青春期,撒尿不服,什麼都敢幹。到了96年以後,幾乎出現了很多崩潰性的問題。然後就慢慢的變賣資產、還債再收拾,倒騰倒騰,再讓它慢慢活過來。整個公司的風險偏好比較低,所有的股東,包括我,都已經苦不堪言,不再願意冒這麼大的風險。風險偏好多了,我們就做一些服務性的。房地產的下游是開發,中游是服務,上游是金融。我們就在中下游做很多事情,這樣屬於低負債的業務,高負債業務做得很少,給人的感覺成長很慢。但你在其他領域很領先。

小公司也好,大公司也好,在增長的時候跟治理結構有關係。房地產企業總體起來看,股權比較集中的企業,就是獨裁專斷的老闆,增長的比較快。然後公司股權比較分散的公司,相對來說決策風險偏好比較低。風險偏好也和股權的集中度有關。我們現在知道的很多公司,當年上市前負債率是300%到700%,但是這個老闆就是獨斷,非常敢於賭博,最後就是一把賭過去了,今天成為非常耀眼的一個明星。有一些公司的治理相對比較分散,不大容易集中起來做高風險的業務,增長比別人要慢。

從公司治理來說,一般股權集中超過50%的私人公司願意做冒險的事。現在應該理解萬科為什麼不行賄呢?其實他完全沒有行賄的動機和利益基礎。王石的股份連0.1%都不到,連0.01都沒有。他怎麼樣行賄呢?行賄以後,掙錢給股東了,坐牢是他自己,他能這麼傻嗎?他再傻也不能傻到這個程度。治理結構到這個程度了,股權分散到這樣,一般經理人就不願意行賄,行賄以後個人沒好處。從公司治理來說,一般股權集中超過50%的私人公司願意做冒險的事。現在應該理解萬科為什麼不行賄呢?其實他完全沒有行賄的動機和利益基礎。王石的股份連0.1%都不到,連0.01都沒有。他怎麼樣行賄呢?行賄以後,掙錢給股東了,坐牢是他自己,他能這麼傻嗎?他再傻也不能傻到這個程度。治理結構到這個程度了,股權分散到這樣,一般經理人就不願意行賄,行賄以後個人沒好處。

【為解決問題而創新】

還有一件事,就是你公司所在行業面臨的挑戰,你怎麼回應這個挑戰,也就是創新的壓力。在中國目前的房地產行業中,總體來說創新的壓力不像互聯網這麼大。因為我們80%的時間和80%的行為都在人造空間裡完成,房地產的使命是創造有價值的人造空間。如果人不改變這種狀況,也就是說不改變人在人造空間裡生存發展,我們這個行業就不會消失。

我們總是要研究,研究在空間裡怎麼樣提高租金回報,這就是創新。最後我們發現在空間裡的租金回報和人的行為還有關係。總體來說,站著不如坐著掙錢,坐著不如躺著掙錢。當你讓一個人在寫字樓裡始終站著的時候掙不著什麼錢,但坐著掙錢,比如吃飯、開會,都可以掙錢。站著最不掙錢,百貨公司裡的人都拎個包站著,都不買。為什麼躺著掙錢呢?比如纖體、美容、spa,躺著掙錢。另外,八寶山告別廳也是躺著,45分鐘收2千塊錢,50來平米,一年可以收700萬租金。我們怎麼樣讓人進到這個空間裡坐下來、躺下來,就能有回報。這都得創新。實際上在房地產領域,看似不敏感,但這些積累的微小的創新活動都跟公司長久的生命有很大的關係。

除此之外也有很多大的戰略創新。這個創新就和互聯網有關。互聯網時代,我們作為傳統的房地產企業,我們也非常關注。我們也在想一個問題,它對我們創新的意義究竟是在兩條腿基礎上再長出一條腿,還是製造一個新動物。馬云總在跟我們講互聯網是一個新動物。我就在想,我們如果是傳統企業,弄點兒互聯網,就相當於長出第三條腿,前兩條腿怎麼協調?就相當於傳統百貨又弄了一個網站,這就叫長出第三條腿,往往協調性反而不好。我們已經是老動物了,怎麼做成新動物?馬云講的很徹底,我就是要殺掉百貨公司,我就是新的。你們是百貨公司,又要保舊的,又要做新的,等於是左手養大的東西殺右手,下不了狠心。

後來我們在五年前做了決定,第一是在傳統領域也長出第三條腿,在客戶服務、服務界面、內部管理等等方面。更重要的是我們做立體城市這個模式,跟傳統的房地產完全斷開,是另外一組人,另外一組思維,也是為了消滅傳統房地產的商業模式。傳統房地產是縱向模式,和很多傳統商業模式一樣是從產品設計研發一直到售後服務,這是縱向的模式。

但是,互聯網時代出現了一個平台模式是橫向模式。現在很多巨大的互聯網公司都是平台模式。我們就嘗試在房地產行業,在城市化過程中建立一個房地產的平台模式,最終可能使我們傳統的縱向模式的房地產企業依附於它。我們今天要在淘寶上開店,我是縱向的,就是開店的,但我放在它上面開,它是橫向模式。

【有100個小弟的大哥不如有3個小弟的大哥】

其實企業無所謂大小,只在好壞。我們一直講一句話,結構關乎生死,規模只在乎體面。一個公司的結構決定你是生是死,大小是個面子問題。走到哪兒,後面100個小弟和3個小弟,100個小弟的大哥就牛逼。你要給小弟出糧,出糧就是發工資,負擔也很重。也可能你是貸款當大哥。你這個大哥就沒有意義。我只有3個小弟,但我們是自己家掙的錢。我們更重視結構,財務結構、業務結構、人員結構,而不在乎短期的階段性規模。

我們作為一個小企業,我們沒有辦法選擇我們的出身,但我們可以選擇價值觀,你是做好人,還是做一般的平庸的人。好人也分普通好人和傑出好人。你可以選,也可以選擇做個稀里糊塗的人,還可以選擇偶爾乾乾小壞事的人,也可以選擇成為兩院院士,要麼坐牢,要麼到醫院,你都可以選擇。這個階段,對小企業成長很重要。選擇完了以後,你要上市不上市,資本結構,這也是個選擇。再到最後,可能要選擇否定自己,重新創新,然後讓公司適應新的競爭環境,然後再出發。

一個小企業的成長歷史,我大體描繪了一下跟人生的階段是一樣的。我們有很多選擇的岔路口,但我們一定要在關鍵的時候做一個慎重的判斷,我的感覺就是聽大道理。什麼叫大道理?大道理就是只有少數人做而多數人說的道理。小道理是所有人都做,但是不說。大道理是說的人很多,但做的人很少。你就選這些道理,大體上不會錯。比如不行賄,這做起來非常之困難,大家都知道,有時候碰到特別事情。但是,你堅持這麼做,你就會有未來。

萬通 馮侖 100 小弟 大哥 不如
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=79765

傳馮侖或將賣掉萬通地產 重組後的新管理層面臨挑戰

http://newshtml.iheima.com/2014/0808/144798.html

嘉華將改組萬通地產?

8月8日萬通地產的臨時股東大會將決定萬通地產未來的走向,萬通新一屆董事會成員將產生。上月底,萬通地產公告的董事候選人名單,今天的臨時股東大會也許將讓萬通系人馬全面退出董事會,從而失去對上市公司的控制權。讓我們先來比照一下董事成員先後的變化

新一屆董事候選人:

江泓毅、姚鵬、涂立森、李虹、趙震、馬健

上一屆董事名單:

許立、云大俊、姚鵬、鄭沂、李萌、張國安、趙震、孫華、馬健

要看明白這份名單的玄機,首先要知道萬通地產的股東構成:萬通控股持有萬通地產51.1%股權是第一大股東,其他股份散落於各種小股東,排名第二的股東也只持有1.3%的股份。再看萬通控股的股東構成,其最大單一股東是有25.9%股權的泰達集團,其次是有23%的北京嘉華築業實業有限公司(下稱嘉華實業)。但即便不算馮侖的一致行動人所持有的股權,僅馮侖通過多家公司就控制了超過27%的股權,是萬通控股的實際控制人,從而也實際控制著上市公司萬通地產。

再來萬通地產兩屆董事名單對比,萬通系的老人除了姚鵬,許立、云大俊、鄭沂均不在新董事名單之列。兩屆均在列的成員中,趙震是泰達集團的代表;馬健是嘉華實業此前在萬通控股的代表,去年開始任萬通地產董事。

萬通地產新的董事候選人中,李虹是北京盛世興和房地產經紀有限公司總經理,該公司是嘉華實業旗下企業。涂立森是從萬通控股副總經理;江泓毅會是未來新任董事長,他從去年10月起任萬通控股董事總經理,據嘉華人士透露,他們是嘉華的實際控制人王億會找來的職業經理人,當然代表的是嘉華的利益。

此番6名候選人的數字也突破常規,由於董事會是會議機構,董事會最終人數一般是奇數。唯一留任的「萬通老人」姚鵬將出任總經理,他與嘉華的實際控制人王億會以及馮侖,三人曾在中央黨校有過交集。

不管怎樣,把持了萬通地產董事會7年之久的萬通系高管,幾乎要全面退出,隨之而來的是,嘉華系全面上位。能夠達到這個效果有兩個可能:一是馮侖及團隊仍然手握大部分的股份,但將相應的投票權讓渡給嘉華;二是馮侖控制的股權直接交易給嘉華,由嘉華來完成重組。我們更傾向於相信後者的可能性更大。

可以確定的是,重組必將在擁有萬通地產51.1%股權的萬通控股的層面發生,在萬通控股層面,馮侖與嘉華的股份差距並不大,個位數的轉讓也許就能讓萬通地產的控制權發生變化。萬通控股的股權會怎麼變化,目前還無法得知進一步消息。

結合前一段時間宋衛平的輾轉騰挪與綠城重組,此刻馮侖的行動到底代表著什麼——理想的踐行?缺錢套現?水到渠成?不得而知。

馮侖的志向

被譽為「地產思想家」的馮侖自從2011年卸任萬通地產董事長之後,在公眾場合談及最多的是他理想中的「立體城市」,他甚至將之譽為自己人生的下半場。

馮侖一直在思考萬通的未來,終於在2011年,把萬通實業(非上市部分)轉變為一個投資控股公司,更名為萬通控股,完成了萬通體系架構的搭建。「未來,我們主要是以萬通控股作為整體萬通的代表,來與資本市場和行業進行互動。」馮侖在萬通控股更名發佈會上對媒體表示。

萬通控股圍繞地產投資打造了兩大業務方向:直接投資和基金投資。涉及房地產開發、工業地產、基金管理和資產管理等領域。同時,在地產基金業務領域進行了廣泛開拓,包括和泰達、華潤信託的合作。2010年,萬通控股首隻商業地產基金順利發行,截至2013年,萬通體系基金的規模已經達到75億元,旗下有超過十隻基金,其中涵蓋了高風險高收益的開發型基金、中等風險中等收益的增值型基金以及低風險低收益的分紅型私募REITs基金,完成了地產私募基金的全產業鏈覆蓋。

房地產投資的權益資金不再僅僅依靠房地產公司的自有資金,而是由市場上各類資金彙集為基金形式合夥投資,開發商的角色變成了基金管理人、開發管理人、資產管理人等「輕資產」的專業服務商。

資產管理和基金業務是未來發展的重頭戲,是馮侖給萬通控股的重新定位,包括在紐約的中國中心的海外業務。馮侖希望找到獨特的資產管理方式和業務模式。通過幾番輾轉騰挪,可以看出,馮侖以「立體城市」和紐約「中國中心」佈局未來,而對承擔主要的住宅開發和商業不動產業務的萬通地產興趣不大。「用創新和變革來應對複雜和多變的政策、體制以及市場環境。」馮侖曾對媒體表示。

嘉華是誰?

資料顯示,嘉華實業是一家以房地產開發為主業,通過投資參控股多家企業而形成的綜合性企業集團,涉足的產業主要包括房地產開發、礦產投資與開發、金融投資、會展業(北京行業所熟知的北京四季房展為嘉華旗下企業承辦)、高端體育賽事舉辦(嘉華實業投資把意大利超級杯引進了鳥巢)等。參股萬通控股,持有23%股份,是萬通控股第二大股東。

這家低調的公司可查詢到的信息不多,最近的一個動作為,其位於北京海淀上莊鎮的「都海田園山莊」項目開工。嘉華還投資了山東臨沂市蘭山區西部新城建設項目,總佔地面積約為18平方公里。

2005年1月,山東鄒平西王實業有限公司、延吉吉辰經濟發展有限責任公司與王憶會、郭五一、岳山三名自然人簽署《出資人協議》,對嘉華商貿增資並更名北京嘉華築業實業有限公司。王憶會持有延吉吉辰經濟發展有限責任公司57%股權,而延吉吉辰持有47.42%股權是嘉華實業第一大股東,王憶會成為嘉華實業實際控制人。

鄒平西王和延吉吉辰當年曾是先鋒股份(萬通地產前身)的第二和第四股東,嘉華實業持有24.94%先鋒股份法人股,成為第二大法人股東;第一大股東萬通星河實業有限公司持股比例為28.99%,馮侖是該公司實際控制人。

2006年6月,嘉華實業將持有的2294萬法人股中的1065萬股,以5644.5萬元價格轉讓給萬通星河,萬通星河持股比例上升為44.57%,馮侖真正獲得了對萬通地產的控制權。此後,嘉華實業在2009年兩次通過二級市場減持,股份下降到5%以下。嘉華實業與萬通地產的直接聯繫最後出現在2009年度萬通地產年報裡,嘉華實業仍為萬通地產第二大股東,但持股比例已降為0.93%。

九曲十八彎之後,此番,嘉華要捲土重來。

萬通地產的前世今生

通過以上分析,已經可以看出故事裡錯綜複雜的股權關係。而萬通實業與先鋒股份的關係同樣複雜,馮侖與王憶會有10年以上的交集。

1998年12月,北京順通實業公司聯合山東鄒平糧油實業公司、鄒平西王、延吉吉辰以及中國建築第一工程局第五建築公司共同發起設立北京先鋒糧農實業股份有限公司。並於2009年9月在上交所上市。延吉吉辰是先鋒股份的第三大股東,王憶會是先鋒股份的副董事長。

萬通實業第一次與先鋒股份的聯繫發生在2001年,先鋒股份開始進行糧農資產整合、剝離工作,兩年時間完成房地產轉型。同年,通過出售資產、變更募集資金投向,先鋒股份收購北京萬置房地產開發公司60%的股權。萬置是萬通實業和香港置地合資公司,是後來北京CBD知名項目新城國際的開發商。2002年先鋒股份收購北京京伯房地產開發有限公司(萬通實業持有50%股權)的亞運新新家園項目一期,逐步完成了資產重組。

馮侖用萬通實業的子公司萬通星河(萬通實業持有萬通星河80%股權)進入先鋒股份,展開股權收購。2002年,先鋒股份的第四大股東山東鄒平糧油實業公司與萬通星河簽署協議,將1092萬股國有法人股轉讓;8月22日,第一大股東北京順通實業公司與萬通星河簽署協議,受讓持有的先鋒置業1943萬股國有法人股中的1575萬股,同時,368萬股轉讓給裕天投資,完成了退出。一個細節是,裕天投資的實際控制人蘇楠也是萬通系出身。同年,先鋒股份更名先鋒置業。

這樣,萬通星河累計託管了先鋒股份28.99%的股權,通過借殼成為先鋒股份第一大股東。此後,就是前述2005年嘉華的進入與第二年嘉華實業與萬通星河的股權轉讓,這是個有意思的過程,同年裕天投資退出,馮侖完成了先鋒置業的整合。

2005年開始的股權分置改革是一個機遇,先鋒置業在2006年啟動股權分置改革,並完成了向萬通星河的定向增發5200萬股;同年更名為萬通先鋒;並最終在2007年9月更名為萬通地產。通過借殼,馮侖終於完成了萬通地產的整體上市,並在年底出任萬通地產董事長。

2007年,萬通星河的控股股東萬通實業通過吸收合併,完成了對萬通地產的控股。

從先鋒股份—先鋒置業—萬通先鋒—萬通地產,萬通地產(600246)承載著馮侖10多年的資本市場之路。

離開了馮侖的萬通地產

萬通地產並不是一家大公司,但是中國房地產行業最受尊敬的品牌公司之一,一直以房地產行業創新者和開拓者的姿態而受到行業尊重,並深深刻著馮氏烙印。「學先進、傍大款、走正道」,從香港模式轉向美國模式,都是萬通地產給行業的印象。

而重組之後的萬通地產定位是否延續,其踐行「反週期理論」,提出「低風險,中速度,高回報」的發展策略,是否會發生變化?而且,新董事長的人選江泓毅並沒有更多的地產行業履歷。外部層面,未來行業的變化正在到來,更為嚴峻的問題在於,可能到來的轉折不僅與長期人口週期與短期漲跌週期重疊,而且也與宏觀經濟的轉向糾結。萬通地產剛發佈的中報顯示,業績大幅下降。這些問題都會在不短的時間內圍繞並考驗著新管理層。

嘉華的長項也許是資本能力,為了提振業績,未來一段時間萬通地產會迎來大股東新的資產進入,對此我們拭目以待。

傳馮 馮侖 侖或 或將 賣掉 萬通 地產 重組 後的 的新 管理層 管理 面臨 挑戰
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=108258

嘉華控股斥資31.5億元認購萬通地產非公開發行股份 成為後者控股股東

萬通地產11日公告稱,嘉華控股已經認購萬通地產非公開發行A股股票732,558,141股,按照本次非公開發行價格4.30元計算,本次收購涉及資金總額為3,150,000,006.30元。

公告稱,本次收購前,嘉華控股持有萬通控股24.79%股權,萬通控股持有萬通地產51.16%股權,為萬通地產原控股股東。嘉華控股並未直接持有萬通地產權益。本次收購完成後,嘉華控股將持有萬通地產732,558,141股股份,占發行後總股本比例為35.66%,將成為上市公司的控股股東,王憶會先生將成為上市公司的實際控制人。

認購人認購的股票自股份上市首日起鎖定三十六個月。

嘉華 控股 斥資 31.5 億元 認購 萬通 地產 公開 發行 股份 成為 後者 股東
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=209899

中國恒大買美國萬通大廈有政治任務? 中環客

來源: http://hkcitizensmedia.com/2016/11/17/%e4%b8%ad%e5%9c%8b%e6%81%92%e5%a4%a7%e8%b2%b7%e7%be%8e%e5%9c%8b%e8%90%ac%e9%80%9a%e5%a4%a7%e5%bb%88%e6%9c%89%e6%94%bf%e6%b2%bb%e4%bb%bb%e5%8b%99%ef%bc%9f/

中國恒大去年喺華置手上買依家果個美國萬通大廈,用咗成125億,12月1日改名為中國恒大大廈(美國萬通大廈變咗灣仔另一座大廈嘅名,亂過亂世佳人),只不過,中環客同好多人都唔明。依家果個美國萬通大廈海景係靚,但位置唔近地鐵站,唔多就腳,中國恒大問大劉用咁多錢嚟買,係唔係有啲傻。

中國企業買嘢,成日都有啲政治理由,唔係嚇嚇都要計錢,大家睇嚇美國萬通大廈個水牌,就會明中國恒大可能俾咁多溢價嘅理由。

img_1430

美國萬通大廈有一個好特別嘅租戶,就係自由亞洲電臺(Radio Free Asia),自由亞洲電臺係美國政府根據《1994年國際廣播法》(International Broadcasting Act 1994)成立嘅機構,主要目的係向包括中國在內嘅極權國家進行廣播,突破新聞封鎖。呢個機構一定係習近平嘅眼中釘,依家美國萬通大廈好多原租戶都搬咗出去,鳳凰衛視呢啲機構就搬咗入嚟。我中環客好懷疑,中國恒大會點對待呢個咁特別嘅租客。

而有樣嘢,我係佩服大劉,咁多年嚟租個單位俾一個咁特別嘅機構。好多時,做嘢有心,係唔駛大大聲講出嚟。佢嘅膽識,仲值得討論過佢身邊啲女人喇。

中環客

中國 大買 美國 萬通 大廈 政治 任務 中環
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=224086

中融信托入局 萬通地產“上層”股權結構生變

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-01-24/1072628.html

嘉華控股入主萬通地產不滿半年,圍繞公司二股東萬通控股層面的股權騰挪未曾停歇。這一次,嘉華控股引入了強大的外援中融信托,後者通過子公司將承接萬通控股不超過35%的股權。值得關註的是,此次轉讓是以嘉華控股同時受讓泰達集團所持萬通控股近26%的股份為前提的。先從其他股東處“集權”,再尋來不謀求控制權的合作方接盤,嘉華控股對萬通控股的此次股權交易“設計感”十足。

籌劃重大事項的萬通地產今日複牌並披露,公司控股股東嘉華控股簽署了股權轉讓合作協議,擬將所持萬通控股股權轉讓給北京中融鼎新投資管理有限公司,交易後,受讓方將合計直接或間接持有不超過35%的萬通控股股份。

萬通控股是目前上市公司第二大股東,圍繞著萬通控股,剛剛上任不滿半年的嘉華控股去年先籌劃過一次股權收編。去年8月,嘉華控股通過認購萬通地產非公開發行股票,直接獲得萬通地產35.66%股權,成為公司控股股東,王憶會成為萬通地產實際控制人,原持股51.16%的控股股東萬通控股退居二股東,持股比例降至30.3%。其後,2016年10月,嘉華控股宣布收購洋浦耐基特持有的海南萬通禦風投資有限公司51%的股權,對其實現控制,而萬通禦風持有萬通控股20.07%股權,此次交易還觸發了要約收購。

由此,嘉華控股直接持有上市公司35.66%股份,同時還直接和間接持有萬通控股50.56%股權,因此合計持股比例超過65%。

根據萬通地產今日公告,萬通控股的股權結構又將生變。一方面,萬通控股的股東泰達集團將所持25.92%股權於天津產權交易中心掛牌轉讓,嘉華控股將成為接盤方,從而合計持有萬通控股近11億股,占其總股本76.48%。另一方面,根據今日的合作協議公告,嘉華控股將所持不超過萬通控股35%股權轉讓給中融鼎新。

尤其值得一提的是,此次引入中融鼎新以泰達集團所持萬通控股股權過戶到嘉華控股為前提。同時,公告稱,此次股權轉讓不會對嘉華控股作為上市公司實際控制人的地位構成影響,亦不會對其作為萬通控股實際控制人的地位造成影響。

另據披露,嘉華控股還與中融信托簽署戰略合作協議,內容包括各方將建立戰略合作關系,發揮嘉華控股的產業資源優勢以及中融信托金融資源優勢,中融信托承諾不以任何方式謀求萬通地產的控制權等。合作內容同時提到,萬通控股此次股權交易,具體股權比例及交易金額由轉讓雙方後續簽訂的股權轉讓協議進行約定。

公開資料顯示,中融鼎新註冊資本15億元,由中融信托全資持股。中融信托的股東包括了經緯紡機、中植企業集團有限公司、哈爾濱投資集團有限公司等,持股比例分別為37.46%、32.98%、21.53%。

圍繞萬通控股展開的此次股權交易會給萬通地產帶來什麽樣的改變?作為“中植系”擴張核心平臺的中融信托在這場合作中到底扮演什麽角色?目前一切並無明確答案,有待於交易細節的進一步揭露。

不過,一個較明顯的跡象是,這次股權交易的“設計”意味較濃。在嘉華控股已經實現對萬通控股控制的情況下,收編泰達集團所持萬通控股近26%股權若是其被動為之,那麽產生的“冗余”控股因為中融方面的介入又立即被消化;若其是主動擴大持股,那麽此番收購也因為中融方面龐大的渠道和資源而更為便捷靈活。

中融 融信 信托 托入 入局 萬通 地產 上層 股權 結構 生變
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=234043

2.45億接盤“違規兼職”幹部旗下股權 萬通地產香河布局生變?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-08-23/1141241.html

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 盧祥勇

違紀辦企業幹部套現超10億

萬通地產公告顯示,萬通地產的全資子公司中融國富投資管理有限公司旗下基金國富匯興(天津)投資管理合夥企業(有限合夥)向香河盛達購買盛達置地6%的股權,交易總價款人民幣2.45億元。

本次交易前,盛達置地的股東為嘉華東方控股(集團)有限公司、萬通投資控股股份有限公司、香河盛達及香河縣平安投資有限公司,分別持有盛達置地27%、27%、36%及10%的股權。

本次交易後,公司控股股東嘉華控股及其關聯方萬通控股所分別持有的盛達置地27%的股權不變,並對香河盛達轉讓股權放棄優先購買權。而國富匯興、北京萬科企業有限公司因分別向香河盛達購買6%、30%股權,從而成為盛達置地的新股東。

上述交易意味著,與萬通地產控股股東合作9年的河北當地合作方香河盛達徹底退出合資公司,並變現超過10億元。

香河盛達目前的董事長及法定代表人為毛建忠。《每日經濟新聞》記者註意到,2016年3月,廊坊紀檢監察網發布的消息稱,“毛建忠因其在任香河縣建築工程總公司黨委書記、總經理及縣公有資產經營公司正科級幹部期間,違反廉潔紀律,經商辦企業、違規兼職受到紀律處分。”

據此前《中國產經新聞報》報道,毛建忠在任當地國企“香河建總”黨委書記、總經理期間,先後在香河、北京兩地註冊成立香河縣盛達房地產開發有限公司、北京盛達興業房地產開發有限公司。依托“香河建總”從事建築領域的資源優勢,上述兩家地產公司在京冀兩地快速拓展了房地產開發業務。

《每日經濟新聞》記者就相關問題致電北京盛達興業房地產開發有限公司公開電話,一位工作人員稱,目前沒有人能回答這些問題。

萬通與香河合作方“分道揚鑣”?

除了雙方此前的合資企業,香河盛達與萬通地產的關系也曾頗為緊密。而從此次股權轉讓來看,萬通系與香河盛達似乎已經“分道揚鑣”。

根據新華網2011年的報道《香河大規模違規“圈地”調查》稱,縣政府(香河)指定香河盛達置業有限公司作為土地一級開發商對該地塊進行綜合整治。2009年10月,香河縣政府對該地塊進行招拍掛,萬通地產以每畝60萬元的價格拍得並進行開發。

2009年,萬通地產成立了香河萬通房地產開發有限公司,該公司後來參與開發了香河運河國際生態城的地產項目。

而盛達置地於2008年12月18日註冊成立,擁有運河國際生態城項目所在地塊的一級土地開發權,總占地9.7平方公里。萬通地產的控股股東嘉華控股及其關聯方萬通控股在該合資公司合計持有54%股權。

萬通地產2017年半年報顯示,運河國際生態城是萬通在香河從2013年5月開始建設的項目,也是目前在香河縣的唯一項目。

香河對於萬通地產來說意義非凡。方正證券2017年6月29日的研報顯示,萬通地產前瞻布局香河,未結權益建面85.6萬平,綜合樓面價650元,當前房價已超2萬。從營收結構上看, 香河運河國際生態城營收6.58億,占總營收比重達到28.17%。

對於萬通系來說,昔日重要的合作方退出合資公司,其在香河的布局是否受影響?《每日經濟新聞》記者多次致電萬通地產公開電話,均無人接聽。

2.45 接盤 違規 兼職 幹部 旗下 股權 萬通 地產 香河 布局 生變
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=257028

萬通港澳請人 招攬荷官轉行

1 : GS(14)@2015-03-18 02:10:32





【本報訊】濠賭業近年多番受到打擊,美國萬通(亞洲)趁機吸納包括荷官在內的賭業人才出任保險代理,該公司董事兼總裁鄭慶藩表示,澳門區今年將會增聘二百人。鄭慶藩謂,賭業員工近年工資增幅有限、升職機會少,而且行業增長因各種因素而錄得增長放緩,美國萬通有意吸納該批因而流失之人才,並同時招納澳門大學畢業生。今年該公司將會在港澳兩地招聘一千人,香港區則為八百人,使理財顧問總人數增至三千五百人。去年美國萬通總保費收入為五十四億元;新業務保費收入按年升一成至十六億元,今年目標將大幅提升為升三成,主要靠人才及力谷醫療保險及年金產品。



無意賣強積金業務

投連險「辣招」實施後對保險業影響甚大,鄭慶藩指已推出兩隻一次性繳付產品,今年中則會推出一隻旗艦投資型產品,惟未有透露詳情,預期明年投連險業務才能重拾增長。另有市場人士認為「核心基金」推出後,中小型積金受託人將面臨整合,惟鄭慶藩直言,雖然美國萬通強積金市佔率不足1%,但無意賣盤,強調積金半自由行後,資金仍見淨流入。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150317/19079006
萬通 港澳 請人 招攬 荷官 轉行
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=288622

灣仔萬通大廈 易名恒大中心

1 : GS(14)@2016-12-01 07:52:35

【明報專訊】一向霸氣嘅大劉劉鑾雄都要寄人籬下?講緊嘅係華人置業(0127)早排賣咗灣仔幢美國萬通大廈畀恒大(3333),華置噚日公布,因為大廈今日起就正式改名做「中國恒大中心」,公司的香港總辦事處及主要營業地點所在的地址需要更新,實際位置則維持不變,昔日業主大劉變咗租客。

華置新辦事處地址為「灣仔告士打道38號中國恒大中心26樓」,對大劉黎講,要委屈自己喺其他人地頭返工,的確不是佢風格,不過生意歸生意,話晒125億進帳,不論解決公事、家事都是有益,呢啲面子工夫不做也罷。

中環中心可能變「郵儲中心」

而中環中心之前都傳要賣畀中國郵儲銀行(1658),雖然郵儲行之後高調出面否認,但都無礙小琴想像下,如果改名,中環中心變作「中國郵儲中心」,咁裏面一眾金融機構嘅地址開頭都要更改,個個好似郵局辦公咁,都幾搞笑。

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0367&issue=20161201
灣仔 萬通 大廈 易名 大中
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=317732

美國萬通年金保費累增1.7倍

1 : GS(14)@2018-01-28 14:38:14

【明報專訊】按證公司的年金產品預計在今年推出,美國萬通高級副總裁兼首席市務總監蕭莉玲表示,過去5年公司年金保費累積增長176%,比市場平均增長1倍為高。首席營運總監兼首席精算師葉嘉年稱,年金為公司的主要增長業務,佔公司的保費收入超過一半。

年金業務佔保費收入逾半

2015年10月銀聯禁止內地客透過銀聯卡購買儲蓄保險,葉嘉年表示2017年來自內地客的業務稍微減少,與整體各行業相似,內地客佔公司業務約10%,比市場平均的約20%為低。

美國萬通推出針對後天患上糖尿病患者的危疾保險,承保5種糖尿病常見的嚴重疾病或手術,受保人確診後即發放一筆過賠償,保額最高100萬;若因疾病或意外斷肢,可獲賠最高20萬;另亦可附加癌症保障。保險每年續期,按受保人年齡同類保障保費率調整,以40歲男性為例,附加癌症保障,每月保費2400元。

葉嘉年指香港有70萬名糖尿病患者,其中有95%是後天患病。患者不容易找到保險承保危疾,或核保條件相當嚴格,公司的新計劃可讓客戶簡易完成投保程序。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8752&issue=20180126
美國 萬通 年金 保費 累增 1.7
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347354

美國萬通新推「糖尿保」

1 : GS(14)@2018-01-28 18:38:10

【本報訊】美國萬通推出接納糖尿病人申請的危疾保險,若果因糖尿病或意外引致斷肢,最高賠償額為20萬元,嚴重疾病如失明、心臟病、腎衰竭、中風等,最高賠償額為100萬元,並可選擇附加的癌症保障,賠償額達120萬元。美國萬通亞洲首席營運總監葉嘉年解釋,按上述最高賠償額240萬元計,40歲男士每月保費約1,300元,50歲則約2,400元,60歲則約4,000元。美國萬通亞洲首席市務總監蕭莉玲指出,是次產品可以網上進行投保,只需回答幾條核保問題,聲明自己不曾患上受保危疾,然後上載身份證、驗血報告,其後代理約見簽名即可辦理。她指出,該行糖尿病定義中,唯一不接受一型糖尿病患者、25歲前患上糖尿病人士,因兩者屬遺傳或與自身免疫力有關,佔本港患者約5%。是次產品為每年續保,投保年齡為30至60歲,葉嘉年指出,將會考慮推出具有儲蓄壽險成份的同類產品。業務方面,葉嘉年預計,年金為主要增長引擎,涉及金額增長達176%,現時年金佔生意額超過一半,危疾保佔生意額約兩成,萬用壽險佔生意額級兩成,未來將積極部署提升年金產品保障。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180126/20285780
美國 萬通 新推 糖尿
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347511

萬順集團(控股)(萬通冷氣工程有限公司/順通冷氣電機工程有限公司)(1746)專區

1 : GS(14)@2018-04-06 16:02:18

http://www.johnshout.com/component/company/?view=company&id=4610
萬通冷氣機電有限公司 (MAN TUNG AIR-CONDITIONING E & M LIMITED) (電子地圖)
萬通冷氣機電有限公司 (MAN TUNG AIR-CONDITIONING E & M LIMITED) 加入收藏  裝修設計公司
推薦度: -
公司編號:
C0004610

完成工程數目:
0

會員分類:  裝修設計公司
公司地區:  沙田
公司地址:  火炭桂地街2號 國際工業中心
成立年份:  (未提供)
公司電話:  3165 8698
公司電郵:  (未提供)
公司網頁:  (未提供)
裝修類型:  
住宅 辦公室 商鋪 村屋/別墅 唐樓 局部裝修 KTV 美容/理髮店 食肆 酒吧 油漆工程 學校 特許經營店 超級市場
2 : GS(14)@2018-04-06 16:02:52

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018032901_c.htm
招股書
3 : GS(14)@2018-06-28 08:01:36

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180628120_C.pdf
招股書
4 : GS(14)@2018-07-22 02:58:20

1. 我們為香港歷史悠久的暖通空調機電工程服務供應商,歷史可追溯至一九九六年。
我 們 一 般 以 首 層 或 次 層 分 包 商 身 份 主 力 為 香 港 新 型 住 宅 物 業 發 展 項 目 提 供 服 務。我 們
的 暖 通 空 調 機 電 工 程 服 務 通 常 涉 及 安 裝 暖 通 空 調 系 統(即 暖 氣、通 風 及 空 調 系 統)。
於 往 績 記 錄 期 內,本 集 團 確 認 收 入 合 共 約364,300,000港 元,其 中 約(i)177,600,000港
元來自23個已完成項目(包括10個於往績記錄期前已完成項目所產生的26,200,000港元);
及(ii)186,700,000港 元 來 自28個 手 頭 項 目。於 往 績 記 錄 期 後 及 截 至 最 後 實 際 可 行 日 期,
我 們 獲 批 兩 個 合 約 總 額 約 為198,300,000港 元 的 新 項 目。有 關 我 們 手 頭 項 目 的 進 一 步 詳
情 載 於 本 招 股 章 程「業 務 — 我 們 的 項 目」一 段。於 往 績 記 錄 期 內,我 們 所 獲 批 項 目 的 合
約 金 額 介 乎 約333,000港 元 至 約42,100,000港 元,平 均 合 約 金 額 約 為12,400,000港 元。
2. 於 往 績 記 錄 期 內,我 們 主 要 透 過 參 與 非 經 常 性 投 標 邀 請 取 得 項 目。我 們 一 般 就 項
目 定 價 採 取 成 本 加 成 定 價 模 式,而 加 成 幅 度 按 個 別 項 目 釐 定。於 二 零 一 五 財 政 年 度、
二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,我 們 的 中 標 率 分 別 約 為69.0%、87.0%及
40.0%。
3. 我 們 的 項 目 大 致 可 分 為(i)淨 安 裝 服 務;及(ii)安 裝 服 務 連 暖 通 空 調 系 統 採 購。我 們
涉 及 安 裝 服 務 連 暖 通 空 調 系 統 採 購 項 目 的 毛 利 率 通 常 低 於 淨 安 裝 服 務 項 目 的 毛 利 率,
原 因 為 暖 通 空 調 系 統 採 購 的 毛 利 率 一 般 較 低。另 一 方 面,涉 及 安 裝 服 務 連 暖 通 空 調 系
統採購的項目通常具有較大合約金額,且普遍傾向授予首層暖通空調機電工程分包商。
於 往 績 記 錄 期 內,我 們 涉 及 淨 安 裝 服 務 的 項 目 產 生 收 入 約97,500,000港 元、89,800,000港
元 及87,200,000港 元,分 別 佔 總 收 入 約76.1%、81.3%及69.3%,而 涉 及 安 裝 服 務 連 暖 通 空
調 系 統 採 購 的 項 目 則 產 生 收 入 約30,600,000港 元、20,700,000港 元 及38,600,000港 元,分 別
佔 總 收 入 約23.9%、18.7%及30.7%。我 們 預 期 日 後 將 承 接 更 多 涉 及 暖 通 空 調 系 統 採 購 的
項目,而此舉將增加我們的營運資金需求,並可能對整體毛利及純利率造成負面影響。
然而,我們相信涉及安裝服務連暖通空調系統採購的項目所附帶較大合約金額(即收入)
連 同 作 為 首 層 分 包 商 帶 來 的 其 他 正 面 因 素 將 有 助 抵 銷 整 體 利 潤 率 所 承 受 的 負 面 影 響,
並 推 動 我 們 實 現 整 體 盈 利 能 力(按 金 額 計)增 長。有 關 詳 情 請 參 閱 本 招 股 章 程「業 務 —
業 務 策 略」及「未 來 計 劃 及 所 得 款 項 用 途 — 進 行 股 份 發 售 及 上 市 的 原 因」各 段。
基 於 我 們 所 經 營 業 務 的 性 質,客 戶 向 我 們 支 付 的 進 度 款 將 於 客 戶 認 證 進 度 工 程 後
分 期 作 出,且 一 般 須 待 項 目 執 行 工 作 方 開 始。於 往 績 記 錄 期 內,為 有 效 節 省 及 管 理 作
為 私 營 公 司 有 限 的 營 運 資 金,我 們 傾 向 承 接 毋 須 採 購 暖 通 空 調 系 統 或 投 購 擔 保 債 券 的
項目。因此,隨著我們承接更多合約金額較大的項目、要求採購暖通空調系統的項目及╱
或 投 購 擔 保 債 券 的 項 目,營 運 資 金 及 流 動 資 金 管 理 將 益 發 重 要。倘 我 們 未 能 配 合 營 運
資 金 需 求 增 加 而 妥 善 管 理 流 動 資 金 狀 況,我 們 的 現 金 流 量 及 財 務 狀 況 可 能 受 到 重 大 不
利 影 響。
4. 於 往 績 記 錄 期 內,我 們 的 客 戶 通 常 為 物 業 發 展 商(或 其 指 定 附 屬 公 司╱集 團 公 司)、
其 指 定 總 承 建 商 或 物 業 發 展 項 目 首 層 暖 通 空 調 機 電 工 程 服 務 分 包 商。
於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,五 大 客 戶(或 就 二
零 一 五 財 政 年 度 而 言,三 大 客 戶)合 計 佔 總 收 入 分 別 約100.0%、100.0%及100.0%,而 最
大 客 戶 則 佔 總 收 入 分 別 約45.6%、40.8%及40.4%。
5. 於 往 績 記 錄 期 內,我 們 的 供 應 商 主 要 包 括:(i)物 料(例 如 暖 通 空 調 系 統)及 其 他 輔
助 耗 材(例 如 喉 管 及 配 件)的 供 應 商;及(ii)我 們 所 委 聘 協 助 完 成 施 工 的 分 包 商。於 二 零
一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,涉 及 最 大 供 應 商 的 採 購 額 佔
總 採 購 額 分 別 約20.5%、26.8%及20.8%,而 涉 及 五 大 供 應 商 的 採 購 額 合 計 佔 總 採 購 額 分
別 約64.4%、63.9%及49.7%。我 們 並 無 與 供 應 商 訂 立 任 何 長 期 供 應 協 議,一 般 針 對 每 個
項 目 委 聘 相 關 分 包 商 並 訂 購 相 關 物 料 及 耗 材。我 們 與 往 績 記 錄 期 內 五 大 供 應 商 大 多 維
持 三 年 至 十 六 年 業 務 關 係。
6. 往 績 記 錄 期 內,我 們 大 部 分 收 入 源 自 淨 安 裝 服 務 項 目,分 別 佔 總 收 入 約76.1%、
81.3%及69.3%。下表載列往績記錄期內我們按服務類型劃分的收入、毛利及毛利率明細:
二 零 一 五 財 政 年 度 二 零 一 六 財 政 年 度 二 零 一 七 財 政 年 度
收 入 毛 利 毛 利 率 收 入 毛 利 毛 利 率 收 入 毛 利 毛 利 率
千 港 元 % 千 港 元 % 千 港 元 % 千 港 元 % 千 港 元 % 千 港 元 %
淨 安 裝 服 務 97,457 76.1 29,286 30.0 89,790 81.3 32,711 36.4 87,216 69.3 42,749 49.0
安 裝 服 務 連
暖 通 空 調
系 統 採 購 30,573 23.9 7,623 24.9 20,677 18.7 5,462 26.4 38,630 30.7 8,977 23.2
總 計 128,030 100.0 36,909 28.8 110,467 100.0 38,173 34.6 125,846 100.0 51,726 41.1
7. 股 份 發 售 及 發 售 統 計 數 據
股 份 發 售 包 括 公 開 發 售25,000,000股 在 香 港 初 步 提 呈 發 售 的 股 份 及 配 售225,000,000
股 股 份(於 各 情 況 下 可 根 據 本 招 股 章 程「股 份 發 售 結 構」一 節 所 述 基 準 重 新 分 配 及 視 乎
超 額 配 股 權 而 定)。
基 於 最 低
指 示 性 招 股 價
每 股 發 售 股 份
0.50港 元 計 算
基 於 最 高
指 示 性 招 股 價
每 股 發 售 股 份
0.60港 元 計 算
市 值(附 註1) 500,000,000港 元 600,000,000港 元
未 經 審 核 備 考 經 調 整 每 股 有 形 資 產 淨 值
(附 註2) 0.15港 元 0.17港 元
8. 未 來 計 劃 及 所 得 款 項 用 途
我 們 估 計 股 份 發 售 所 得 款 項 淨 額(假 設 超 額 配 股 權 不 獲 行 使,經 扣 除 股 份 發 售 相
關 包 銷 費 用 及 估 計 開 支 後,並 假 設 招 股 價 為 每 股 發 售 股 份0.55港 元(即 指 示 性 招 股 價 範
圍 每 股 發 售 股 份0.50港 元 至0.60港 元 的 中 位 數))合 共 將 為 約109,500,000港 元。董 事 目 前
擬 將 有 關 所 得 款 項 淨 額 撥 作 下 列 用 途:
擬 定 用 途 概 約 所 得 款 項 淨 額
採 購 項 目 所 需 暖 通 空 調 系 統 93,700,000港 元 或 約85.6%
投 購 我 們 計 劃 爭 取 項 目 所 要 求 擔 保 債 券 5,000,000港 元 或 約4.5%
一 般 營 運 資 金 10,800,000港 元 或 約9.9%
10. 上 市 開 支
我 們 預 期 產 生 上 市 開 支 總 額(包 括 專 業 費 用、包 銷 佣 金 及 其 他 費 用)約28,000,000港
元(按 指 示 性 招 股 價 範 圍 中 位 數 每 股 發 售 股 份0.55港 元 計 算),當 中 約16,100,000港 元 已
於 或 預 期 將 於 綜 合 損 益 及 其 他 全 面 收 益 表 中 確 認,而 約11,900,000港 元 預 期 將 於 上 市 後
撥充資本。上市開支約3,900,000港元於往績記錄期的綜合損益及其他全面收益表反映,
而 額 外 約12,200,000港 元 預 期 將 於 往 績 記 錄 期 後 以 及 截 至 二 零 一 八 年 十 二 月 三 十 一 日
止 年 度 的 綜 合 損 益 及 其 他 全 面 收 益 表 中 確 認。上 述 上 市 開 支 為 最 後 實 際 估 計 金 額,僅
供參考,實際金額可能與估計有別。董事預期,截至二零一八年十二月三十一日止年度,
我 們 的 財 務 業 績 會 受 到 將 計 入 綜 合 損 益 及 其 他 全 面 收 益 表 內 的 非 經 常 性 上 市 開 支 的
不 利 影 響。
11. 於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,本 集 團 成 員 公 司
合 計 向 當 時 股 東 宣 派 股 息 分 別 約9,500,000港 元、25,600,000港 元 及 零 港 元。有 關 股 息 已
於 往 績 記 錄 期 內 悉 數 結 付。我 們 於 二 零 一 八 年 四 月 三 十 日 向 當 時 唯 一 股 東 宣 派 股 息 約
18,000,000港 元,其 中 約15,100,000港 元 抵 銷 截 至 二 零 一 七 年 十 二 月 三 十 一 日 的 應 收 董
事 款 項,餘 下 約2,900,000港 元 則 於 上 市 前 以 內 部 現 金 資 源 償 付。
12. 近 期 發 展
於 往 績 記 錄 期 後 及 截 至 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 繼 續 以 首 層 或 次 層 分 包 商 身 份 主
力 為 香 港 新 型 住 宅 物 業 發 展 項 目 提 供 服 務。我 們 已 獲 批 兩 個 合 約 總 額 約 為198,300,000
港元的新項目,包括合約金額為189,900,000港元的ST0048(安裝服務連暖通空調系統採購)
及 合 約 金 額 為8,400,000港 元 的STP18001(淨 安 裝 服 務),兩 者 均 處 於 準 備 工 作 階 段,截 至
最 後 實 際 可 行 日 期 尚 未 產 生 顯 著 收 入(如 有)。進 一 步 詳 情 請 參 閱 本 招 股 章 程「業 務 —
我 們 的 項 目 — 手 頭 項 目」一 段 所 載 列 表。於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 手 頭 有30個 項 目,
合 約 總 額 約 為570,800,000港 元,其 中 約186,700,000港 元 已 於 往 績 記 錄 期 內 確 認 為 收 入。
於最後實際可行日期,所有手頭項目均持續為本集團帶來收入,且並無任何重大中斷。
董 事 認 為,作 為 暖 通 空 調 工 程 服 務 供 應 商,本 集 團 已 準 備 就 緒 迎 接 新 型 住 宅 物 業
發 展 項 目,並 相 信 物 業 發 展 商 的 投 資 增 加 以 及 香 港 物 業 發 展 巿 場 的 巿 場 狀 況 及 趨 勢 將
有 利 推 動 本 集 團 增 長 及 對 我 們 服 務 的 需 求。我 們 一 直 致 力 減 輕 客 戶 集 中 情 況,包 括 調
整 項 目 篩 選 策 略,進 一 步 將 分 散 客 戶 基 礎 列 入 考 慮 因 素。於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們
應 邀 向 一 名 身 為 香 港 知 名 物 業 發 展 商 的 新 客 戶 提 交 安 裝 服 務 連 暖 通 空 調 系 統 採 購 項
目 的 標 書。
5 : GS(14)@2018-07-22 03:33:36

13. 風險: 主要來自項目性質暖通空調機電項目、時間控制、依賴主要客戶、利潤率波動、拓展客戶影響利潤、AR、供應商、分包商、賠償、保險、人、原材料、流動資金、環境、人身傷害、官司、天氣、政府、香港經濟、競爭激烈、工人成本
6 : GS(14)@2018-07-22 03:34:42

14.1996年搞,不久接到大項目,生意穩定,之後接連取得多個主要項目,接連取得資格,重組上市
7 : GS(14)@2018-07-22 16:51:25

15. 我 們 一 般 主 力 為 香 港 新 型 住 宅 物 業 發 展 項 目 提 供 服 務,並 通 常 作 為 首 層 分 包 商 或
次 層 分 包 商 承 接 暖 通 空 調 機 電 工 程 項 目。首 層 分 包 商 指 直 接 參 與 物 業 發 展 商 或 其 指 定
暖 通 空 調 總 承 辦 商 所 發 出 投 標 邀 請 的 分 包 商。次 層 分 包 商 指 從 首 層 分 包 商 承 接 項 目 的
分 包 商。我 們 作 為 首 層 分 包 商 的 職 責 包 括 整 體 項 目 管 理 及 監 督 由 我 們 及╱或 分 包 商 進
行 的 暖 通 空 調 機 電 工 程,以 確 保 符 合 客 戶(通 常 為 物 業 發 展 商 或 其 指 定 總 承 建 商)的 合
約 規 範 及 要 求。作 為 次 層 分 包 商,我 們 透 過 工 人 及 分 包 商 執 行 暖 通 空 調 機 電 工 程,並
受 首 層 分 包 商(即 我 們 於 此 情 況 下 的 直 接 客 戶)全 面 監 督。下 表 載 列 本 集 團 於 往 績 記 錄
期 內 作 為 首 層 分 包 商 及 次 層╱較 低 層 分 包 商 的 收 入 明 細:
截 至 十 二 月 三 十 一 日 止 年 度
二 零 一 五 年 二 零 一 六 年 二 零 一 七 年
千 港 元 % 千 港 元 % 千 港 元 %
首 層 分 包 商 46,443 36.3 22,519 20.4 40,298 32.0
次 層╱較 低 層
分 包 商 81,587 63.7 87,948 79.6 85,548 68.0
總 計 128,030 100.0 110,467 100.0 125,846 100.0
16. 季 節 性 因 素
由 於 我 們 的 暖 通 空 調 機 電 工 程 服 務 通 常 涉 及 戶 外 安 裝 工 程,我 們 的 工 程 進 度 可 能
因 惡 劣 天 氣 狀 況 而 受 阻 或 延 誤。除 上 述 者 外,董 事 相 信 本 集 團 所 經 營 行 業 不 存 在 顯 著
季 節 性 因 素。
17. 我 們 的 項 目
下 表 載 列 我 們 於 往 績 記 錄 期 內 及 截 至 最 後 實 際 可 行 日 期 已 完 成 及 獲 授 的 項 目 數 目
以 及 合 約 總 額:
項 目 數 目 合 約 金 額(附 註1)
千 港 元
於 二 零 一 五 年 一 月 一 日
手 頭 項 目 9 177,887
二 零 一 五 財 政 年 度
已 完 成 項 目(附 註2) 3 29,663
已 獲 授 新 項 目(附 註3) 10 129,374
於 二 零 一 五 年 十 二 月 三 十 一 日
進 行 中 項 目 16 277,598
二 零 一 六 財 政 年 度
已 完 成 項 目(附 註2) 2 65,812
已 獲 授 新 項 目(附 註3) 12 138,204
於 二 零 一 六 年 十 二 月 三 十 一 日
手 頭 項 目 26 349,990
二 零 一 七 財 政 年 度
已 完 成 項 目(附 註2) 8 105,148
已 獲 授 新 項 目(附 註3) 10 127,713
於 二 零 一 七 年 十 二 月 三 十 一 日
手 頭 項 目 28 372,555
自 二 零 一 八 年 一 月 一 日 起 至 最 後 實 際 可 行 日 期 止 期 間
已 完 成 項 目(附 註2) — —
已 獲 授 新 項 目(附 註3) 2 198,280
於 最 後 實 際 可 行 日 期
手 頭 項 目 30 570,835
18. 我 們 的 中 標 率
下 表 概 列 我 們 於 往 績 記 錄 期 內 的 整 體 中 標 率:
二 零 一 五
財 政 年 度
二 零 一 六
財 政 年 度
二 零 一 七
財 政 年 度
接 獲 投 標 邀 請 數 目 14 16 15
提 交 標 書 數 目 13 15 15
中 標 數 目 9 13 6
中 標 率(%)
(附 註) 69.0 87.0 40.0
19. 根 據Frost & Sullivan報 告,工 程 變 更 指 令 在 建 築 相 關 業 界 相 當 常 見,而 上 述 安 排 大
致符合行業慣例。於往績記錄期內,與工程變更指令有關的收入分別約為4,300,000港元、
2,400,000港 元 及15,700,000港 元,佔 總 收 入 分 別 約3.4%、2.2%及12.5%。
20. 合 約 一 般 規 定,保 留 金 其 中50%將 於 項 目 實 際 完 成 時 發 還,餘 下50%保 留 金 則 於 項
目 保 修 期 屆 滿 時 發 還。於 二 零 一 五 年、二 零 一 六 年 及 二 零 一 七 年 十 二 月 三 十 一 日,我
們 的 應 收 保 留 金 分 別 約 為5,900,000港 元、7,400,000港 元 及12,100,000港 元。有
21. 我 們 客 戶 的 特 點
我 們 一 般 作 為 首 層 或 次 層 分 包 商 承 接 暖 通 空 調 機 電 工 程 項 目。我 們 不 時 接 獲 客 戶
邀 請 函、電 話 或 電 子 郵 件,邀 請 作 為 分 包 商 就 潛 在 項 目 提 交 標 書。我 們 的 客 戶 通 常 為
物 業 發 展 商(或 其 指 定 附 屬 公 司╱集 團 公 司)、其 指 定 總 承 建 商 或 物 業 發 展 項 目 首 層 暖
通 空 調 機 電 工 程 服 務 分 包 商。
主 要 客 戶
於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,涉 及 最 大 客 戶 的
收 入 佔 總 收 入 分 別 約45.6%、40.8%及40.4%,而 涉 及 五 大 客 戶(或 就 二 零 一 五 財 政 年 度
而 言,三 大 客 戶)的 收 入 合 計 佔 總 收 入 分 別 約100.0%、100.0%及100.0%。我 們 與 往 績 記
錄 期 內 五 大 客 戶 大 多 建 立 超 過 十 年 業 務 關 係。
22. 最太客戶是第一珍寶、新地、恆基、長實等
https://hk.finance.appledaily.co ... le/20041015/4373767
23. 客 戶 集 中
於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,五 大 客 戶(或 於 二
零 一 五 財 政 年 度,則 為 三 大 客 戶)應 佔 總 收 入 百 分 比 分 別 約 為100%、100%及100%,而
同 期 最 大 客 戶 應 佔 總 收 入 百 分 比 分 別 約 為45.6%、40.8%及40.4%。
我 們 清 楚 客 戶 集 中 情 況,並 明 白 客 戶 集 中 普 遍 存 在 風 險。然 而,考 慮 到 一 般 適 用
於 旗 下 業 務 的 行 業 特 性、與 旗 下 業 務 及 營 運 有 關 的 特 定 情 況、我 們 迄 今 在 減 輕 客 戶 集
中 情 況 方 面 取 得 的 進 展 及 上 市 後 將 予 部 署 的 策 略,我 們 認 為 上 述 客 戶 集 中 情 況 不 會 對
我 們 的 可 持 續 性 帶 來 負 面 後 果 或 影 響。
造 成 客 戶 集 中 的 因 素
我 們 認 為 造 成 客 戶 集 中 的 主 要 因 素 如 下:
上 游 行 業 狀 況
我 們 相 信,客 戶 集 中 情 況 對 香 港 建 築、物 業 發 展 及 基 建 行 業 的 供 應 方 價 值 鏈
內 公 司 而 言 並 不 罕 見,主 要 由 於 香 港 基 建 及 物 業 發 展 市 場 面 對 集 中 的 競 爭 格 局,
當 中 大 部 分 市 場 份 額 由 少 數 大 型 企 業(包 括 但 不 限 於 政 府)掌 控,因 而 導 致 下 游 供
應 商 及 服 務 供 應 商(特 別 是 爭 取 成 為 其 總 承 建 商 及 較 高 層 分 包 商 的 供 應 商)難 以 建
立 廣 泛 且 多 元 化 的 客 戶 基 礎。
項 目 執 行 規 模 及 時 長
我 們 的 整 體 業 務 目 標 為 以 首 層 或 次 層 分 包 商 身 份 取 得 及 服 務 整 個 住 宅 物 業 項
目(或 至 少 某 一 物 業 發 展 項 目 其 中 一 個 完 整 階 段),故 承 接 的 項 目 一 般 規 模 較 大 且
執行時間較長(現場工作一般需時超過十二個月,並可能長達二十四個月或以上)。
然 而,該 等 項 目 具 有 相 對 較 大 的 合 約 金 額,並 將 於 整 段 項 目 執 行 期 間 根 據 項 目 工
程 完 成 比 例 確 認 為 收 入。因 此,我 們 所 承 接 項 目 的 規 模 及 時 長 以 及 有 關 項 目 的 時
間 及 進 度 可 能 影 響 客 戶 收 入 貢 獻,繼 而 影 響 相 關 財 政 年 度 的 客 戶 集 中 度。此 外,
若 我 們 獲 得 某 一 大 型 項 目,則 我 們 於 相 關 財 政 年 度 投 標 及 承 接 其 他 有 時 間 衝 突 項
目的能力將會受到影響,原因為我們需要根據訂約項目進度及完成時間分配資源,
並 將 導 致 出 現 收 入 組 合 所 示 週 期 性 客 戶 集 中 的 情 況。
普 遍 傾 向 與 精 選 尊 貴 客 戶 合 作
我 們 視 與 精 選 主 要 客 戶 維 持 長 久 穩 定 的 互 信 關 係 為 其 中 一 項 優 勢。例 如,我
們 與 力 佳(我 們 於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度 的
五 大 客 戶 之 一,其 為 香 港 其 中 一 間 最 大 型 上 市 物 業 發 展 商 的 全 資 附 屬 公 司)維 持
超 過 十 年 的 活 躍 業 務 關 係。我 們 認 為,我 們 傾 向 從 具 有 廣 泛 市 場 知 名 度 的 精 選 尊
貴 客 戶 承 接 項 目,不 僅 有 助 鞏 固 我 們 的 聲 譽 及 市 場 定 位,其 雄 厚 財 政 實 力 亦 可 保
障 我 們 免 受 信 貸 風 險。就 此 而 言,我 們 相 信 我 們 某 程 度 上 已 與 該 等 精 選 尊 貴 客 戶
建 立 互 利 互 補 的 業 務 關 係,即 使 此 舉 導 致 客 戶 集 中。
可 用 財 務 資 源
鑑 於 承 接 大 型 項 目 牽 涉 龐 大 營 運 資 金(尤 其 以 首 層 或 次 層 分 包 商 身 份),我 們
同 時 承 接 多 個 項 目 的 能 力 亦 受 可 用 財 務 資 源 影 響。此 外,誠 如Frost & Sullivan報 告
所 引 述,由 於 要 求 分 包 商 於 履 約 時 供 應 暖 通 空 調 系 統 的 暖 通 空 調 機 電 服 務 合 約 日
益 普 及,分 包 商 所 承 受 營 運 資 金 壓 力 愈 發 沉 重。作 為 外 部 融 資 渠 道 相 對 有 限 的 私
營 公 司,我 們 傾 向 爭 取 並 無 要 求 採 購 暖 通 空 調 系 統 的 客 戶 及 項 目,務 求 有 效 節 省
及 管 理 營 運 資 金。然 而,此 舉 亦 會 阻 礙 我 們 選 取 客 戶 的 意 向,並 限 制 我 們 進 一 步
分 散 客 戶 基 礎 的 能 力。
24. 為 減 輕 客 戶 集 中 情 況 所 作 努 力
誠如上文「上游行業狀況」一段所述,儘管我們所經營行業可能朝客戶集中方向發展,
惟 我 們 一 直 致 力 減 輕 客 戶 集 中 情 況,包 括 調 整 項 目 篩 選 策 略,進 一 步 將 分 散 客 戶 基 礎
列 入 考 慮 因 素,而 非 單 純 顧 及 營 運 資 金 與 盈 利 率。有 賴 管 理 層 積 極 物 色 及 爭 取 來 自 新
客 戶 的 項 目,於 二 零 一 七 財 政 年 度,我 們 成 功 向 一 名 身 為 香 港 知 名 物 業 發 展 商 的 新 客
戶 爭 取 一 個 住 宅 發 展 項 目(MT21)的 安 裝 服 務 連 暖 通 空 調 系 統 採 購,獲 批 合 約 金 額 約 為
18,800,000港 元。此 外,於 往 績 記 錄 期 後,我 們 應 邀 向 另 一 同 為 香 港 知 名 物 業 發 展 商 的
潛 在 新 客 戶 提 交 安 裝 服 務 連 暖 通 空 調 系 統 採 購 項 目 的 標 書(於 最 後 實 際 可 行 日 期 仍 在
等 候 投 標 結 果)。我 們 期 望 通 過 積 極 擴 大 業 務 範 圍 至 更 多 物 業 發 展 商,進 一 步 多 元 拓 展
客 戶 組 合。
除 此 之 外,我 們 有 意 動 用 股 份 發 售 所 得 款 項 進 一 步 改 善 營 運 資 金 狀 況,務 求 向 廣
泛 客 戶 承 接 更 多 項 目,尤 其 要 求 我 們 向 其 暖 通 空 調 機 電 分 包 商 採 購 暖 通 空 調 系 統 的 項
目,我 們 過 往 因 營 運 資 金 有 限 而 未 能 加 以 把 握。我 們 相 信,憑 藉 成 功 上 市 及 股 份 發 售
所 得 款 項,我 們 的 財 政 實 力 將 進 一 步 增 強,為 我 們 持 續 減 輕 客 戶 集 中 情 況 的 措 施 提 供
支 持。
25. 與 往 績 記 錄 期 內 身 兼 供 應 商 的 客 戶 之 間 關 係
客 戶E為 香 港 一 間 主 要 家 庭 電 器 分 銷 商 的 附 屬 公 司 及 日 本 一 個 知 名 家 庭 電 器 品 牌
的 總 代 理,自 二 零 零 零 年 起 成 為 我 們 的 客 戶,並 為 我 們 於 二 零 一 六 財 政 年 度 的 五 大 客
戶 之 一。我 們 於 二 零 一 六 財 政 年 度 就 提 供 暖 通 空 調 系 統 安 裝 服 務 予 客 戶E而 錄 得 收 入
約238,000港 元,佔 同 期 總 收 入 約0.2%。另 一 方 面,於 往 績 記 錄 期 內,我 們 亦 向 客 戶E及
一 名 供 應 商(據 董 事 所 深 知 與 客 戶E屬 於 同 一 集 團 公 司)採 購 為 數 零 港 元、零 港 元 及 約
274,000港 元 的 暖 通 設 備 及 抽 氣 扇,佔 總 採 購 額0%、0%及 約0.5%。向 其 他 供 應 商 採 購 同
類 產 品 時,我 們 與 其 他 供 應 商 訂 立 的 銷 售 條 款 類 近 我 們 與 此 特 定 供 應 商 所 訂 立 者。
永盛為香港機電工程服務供應商,並為我們於二零一七財政年度的五大客戶之一。
於 往 績 記 錄 期 內,我 們 與 永 盛 訂 立 合 約 以 提 供 暖 通 空 調 系 統 安 裝 服 務,並 錄 得 收 入 零
港 元、零 港 元 及 約13,700,000港 元,佔 相 應 年 度 總 收 入 分 別0%、0%及 約10.9%。於 往 績
記 錄 期 內,我 們 亦 委 聘 一 名 分 包 商(據 董 事 所 深 知 與 永 盛 屬 於 同 一 集 團 公 司)提 供 為 數
約1,500,000港 元、280,000港 元 及 零 港 元 的 外 判 服 務,佔 總 採 購 額 約2.0%、0.5%及0%。就
同 類 產 品 委 聘 其 他 分 包 商 時,我 們 與 其 他 分 包 商 訂 立 的 委 聘 條 款 類 近 我 們 與 此 特 定 分
包 商 所 訂 立 者。
26. 與 客 戶 的 對 銷 費 用 安 排
根 據Frost & Sullivan報 告,總 承 建 商 代 其 分 包 商 支 付 建 設 項 目 部 分 開 支 屬 建 造 業 常
見 做 法。有 關 開 支 一 般 會 於 償 付 予 分 包 商 的 項 目 服 務 費 中 扣 除。有 關 付 款 安 排 稱 為「對
銷 費 用 安 排」,而 當 中 所 涉 及 款 項 則 稱 為「對 銷 費 用」。
於 往 績 記 錄 期 內,我 們 與 力 佳 訂 有 對 銷 費 用 安 排。根 據 對 銷 費 用 安 排,力 佳 可 應
我們的要求採購PVC電纜及ACR銅管等物料供我們使用,並代我們支付相關採購款項,
採 購 價 由 我 們 與 供 應 商 磋 商。我 們 隨 後 透 過 對 銷 費 用 安 排 向 力 佳 清 償 有 關 物 料 成 本,
據 此,有 關 物 料 成 本(即 對 銷 費 用)將 作 為 服 務 成 本 以 力 佳 向 我 們 支 付 的 進 度 款 抵 銷。
由 於 進 度 款 按 力 佳 代 我 們 所 支 付 物 料 成 本 的 相 同 金 額 扣 減,故 對 銷 費 用 安 排 不 會 對 我
們 於 往 績 記 錄 期 內 的 現 金 流 狀 況 造 成 重 大 影 響。於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政
年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,我 們 與 力 佳 的 對 銷 費 用 分 別 約 為5,800,000港 元、1,900,000港
元 及3,700,000港 元,佔 總 採 購 額 約8.1%、3.7%及6.6%。
27. 信 貸 管 理 以 及 收 取 貿 易 應 收 款 項 及 應 收 保 留 金
於 往 績 記 錄 期 內,我 們 的 合 約 所 訂 明 信 貸 期 通 常 介 乎 糧 款 證 書 發 出 後30至45日。
我 們 的 應 收 賬 款 一 般 以 港 元 支 票 結 算。我 們 因 應 個 別 情 況 釐 定 與 應 收 賬 款 有 關 的 呆 賬
撥 備,並 在 有 客 觀 證 據 顯 示 本 集 團 將 無 法 收 回 部 分 或 全 部 未 償 還 債 務 時 作 出 撥 備。於
往 績 記 錄 期 內,我 們 並 無 就 應 收 賬 款 作 出 任 何 呆 賬 撥 備。
於 二 零 一 五 年、二 零 一 六 年 及 二 零 一 七 年 十 二 月 三 十 一 日,我 們 錄 得 貿 易 應 收 款
項 分 別 約10,600,000港 元、2,800,000港 元 及27,400,000港 元,其 中 分 別 約2,200,000港 元、
400,000港 元 及16,000港 元 已 逾 期 但 未 減 值。於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度
及二零一七財政年度,我們的貿易應收款項週轉日數分別約為32日、22日及44日。此外,
於 二 零 一 五 年、二 零 一 六 年 及 二 零 一 七 年 十 二 月 三 十 一 日,我 們 的 貿 易 應 收 款 項 總 額
分 別 約87.0%、87.2%及33.6%涉 及 本 集 團 最 大 客 戶。
為 減 低 貿 易 應 收 款 項 及 應 收 保 留 金 的 回 收 風 險,我 們 已 採 取 以 下 措 施:
• 決 定 是 否 提 交 標 書 前,我 們 一 般 考 慮 相 關 客 戶 的 信 譽 及 與 項 目 執 行 有 關 的 主
要 項 目 條 款 等 因 素。我 們 針 對 客 戶 進 行 客 戶 接 納 程 序,包 括 但 不 限 於 翻 查 我
們 涉 及 相 關 客 戶 付 款 歷 史 的 內 部 記 錄。針 對 大 型 項 目 及 視 乎 具 體 情 況 而 定,
我 們 或 會 進 行 合 適 探 查 以 確 定 潛 在 客 戶 的 信 譽。
• 我 們 根 據 各 個 項 目 的 條 款 密 切 監 察 客 戶 付 款 情 況。執 行 董 事、項 目 團 隊 與 財
務 部 門 定 期 舉 行 會 議,以 審 閱 應 收 賬 款 的 賬 齡 狀 況。我 們 持 續 監 察 及 評 估 每
筆 重 大 逾 期 款 項,並 因 應 個 別 情 況 就 客 戶 的 正 常 付 款 處 理 程 序、與 客 戶 的 業
務 關 係、歷 來 聲 譽、財 務 狀 況 及 整 體 經 濟 環 境 而 採 取 適 當 跟 進 行 動。跟 進 行 動
一 般 包 括 但 不 限 於 發 出 催 繳 單 及 積 極 聯 絡 客 戶,並 在 必 要 時 採 取 法 律 行 動。
• 此 外,我 們 於 各 報 告 期 末 檢 討 各 個 別 應 收 款 項 結 餘 的 可 收 回 金 額,以 確 保 就
不 可 收 回 金 額 計 提 足 夠 減 值 虧 損。於 往 績 記 錄 期 內,我 們 並 無 減 值 虧 損。
28. 我 們 供 應 商 的 特 點
於 往 績 記 錄 期 內,我 們 的 供 應 商 主 要 包 括:(i)物 料(例 如 暖 通 空 調 系 統)及 其 他 輔
助 耗 材(例 如 喉 管 及 配 件)的 供 應 商;及(ii)我 們 所 委 聘 協 助 完 成 施 工 的 分 包 商。於 往 績
記 錄 期 內,我 們 的 供 應 商 均 位 於 香 港,且 我 們 所 有 採 購 均 以 港 元 進 行。我 們 一 般 以 支
票 或 本 地 銀 行 撥 賬 方 式 償 付 採 購 款 項。
我 們 並 無 與 供 應 商 訂 立 任 何 長 期 供 應 協 議,一 般 針 對 每 個 項 目 委 聘 相 關 分 包 商 並
訂 購 相 關 物 料 及 耗 材。董 事 相 信 我 們 與 供 應 商 維 持 良 好 業 務 關 係。截 至 最 後 實 際 可 行
日 期,我 們 的 核 准 供 應 商 名 單 有 超 過60名 供 應 商。我 們 根 據 核 准 供 應 商 名 單 內 各 供 應
商 的 定 價、質 量、過 往 表 現 及 準 時 交 貨 率 挑 擇 供 應 商。我 們 通 常 獲 物 料 及 耗 材 供 應 商
給 予 最 多 為 直 至 發 票 日 期 起 計 約60日 的 信 貸 期。
29. 採 購 物 料 及 耗 材
於 往 績 記 錄 期 內,我 們 所 採 購 物 料 及 耗 材 的 主 要 類 別 其 中 包 括 空 調 及 暖 通 設 備、
PVC電 纜,ACR銅 管 與 配 件、防 水 膠 及 絕 緣 管。於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年
度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,我 們 的 物 料 及 耗 材 成 本 佔 服 務 成 本 總 額 分 別 約35.6%、28.6%
及37.6%。
採 購 及 交 付 安 排
我 們 一 般 根 據 工 作 計 劃 及 時 間 表 訂 購 項 目 所 用 物 料 及 耗 材,並 於 採 購 訂 單 上 註 明
不 同 的 暫 定 交 貨 日 期 及 相 應 批 次 所 需 的 數 量。就 暖 通 空 調 系 統 等 主 要 物 料 而 言,我 們
通 常 要 求 直 接 付 運 至 相 關 工 作 地 點 以 便 即 時 使 用 或 安 裝。至 於PVC電 纜、ACR銅 管 與
配 件、防 水 膠 及 絕 緣 管 等 輔 助 耗 材,我 們 可 能 要 求 運 送 至 我 們 的 辦 公 室,待 完 成 若 干
預 組 工 作 後 方 於 短 時 間 內 轉 運 至 工 作 地 點。
物 料 及 耗 材 價 格
物料及耗材價格參照我們與供應商就每筆訂單協定的供應商報價釐定。董事認為,
我 們 旗 下 項 目 所 用 輔 料 及 耗 材 在 香 港 整 體 供 應 充 足,且 價 格 普 遍 相 對 穩 定。此 外,準
備 項 目 標 書 及 潛 在 項 目 報 價 時,我 們 一 般 會 就 主 要 物 料(如 暖 通 空 調 系 統)向 供 應 商 作
出 初 步 查 詢 或 索 取 初 步 報 價。因 此,我 們 通 常 能 夠 在 合 理 確 定 下 估 算 物 料 及 耗 材 成 本
並 計 入 項 目 標 書 及 報 價 中。於 往 績 記 錄 期 內 及 截 至 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 並 無 經 歷
任 何 嚴 重 影 響 旗 下 業 務、財 務 狀 況 或 經 營 業 績 的 物 料 及 耗 材 成 本 重 大 波 動。
30. 分 包 商
根 據Frost & Sullivan報 告,分 包 商 將 部 分 工 程 進 一 步 分 判 予 其 他 分 包 商 屬 業 內 常 見
做 法。視 乎 項 目 規 模、具 體 所 需 技 術、規 定 完 成 時 限 及 可 用 人 力 資 源,我 們 或 須 委 聘
分 包 商 協 助 完 成 項 目 施 工。我 們 可 能 會 將 部 分 安 裝 工 序 或 部 分 工 地(如 某 一 建 築 物 內
若 干 樓 層)的 整 體 安 裝 工 程 分 判,但 通 常 須 負 責 控 制 分 包 商 工 程 的 質 量,而 我 們 的 項 目
總 監 亦 會 定 期 到 場 巡 視 分 包 商 的 施 工 情 況。於 往 績 記 錄 期 內,我 們 所 有 分 包 商 均 位 於
香 港,且 我 們 所 有 分 包 費 用 均 以 港 元 計 值。
我 們 須 就 項 目 所 涉 及 工 程(包 括 由 我 們 的 分 包 商 所 進 行 者)向 客 戶 負 責。除 與 客 戶
所 訂 立 合 約 另 有 規 定 外,客 戶 一 般 同 意 我 們 委 聘 分 包 商 進 行 項 目,亦 不 會 就 此 設 限。
根 據 我 們 與 分 包 商 訂 立 的 協 議,我 們 有 權 就 本 集 團 因 分 包 商 所 進 行 工 程 而 蒙 受 的 任 何
損 失 向 分 包 商 追 究 責 任。
於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,我 們 產 生 分 包 費
用 分 別 約39,500,000港 元、31,600,000港 元 及29,300,000港 元,佔 服 務 成 本 分 別 約43.3%、
43.7%及39.5%。於 往 績 記 錄 期 內 及 截 至 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 並 無 經 歷 任 何 嚴 重 影
響 旗 下 業 務、財 務 狀 況 或 經 營 業 績 的 分 包 費 用 重 大 波 動。
挑 選 分 包 商 的 基 準
我 們 考 慮 分 包 商 的 背 景、技 術 能 力、經 驗、報 價、服 務 質 量、往 績、人 力 資 源、聲
譽 及 安 全 表 現 等 多 項 因 素,仔 細 評 估 分 包 商 的 表 現 並 據 此 挑 選 分 包 商。我 們 備 有 一 份
核 准 分 包 商 名 單,並 透 過 評 估 分 包 商 表 現 持 續 予 以 更 新。
31. 主 要 供 應 商
於 二 零 一 五 財 政 年 度、二 零 一 六 財 政 年 度 及 二 零 一 七 財 政 年 度,涉 及 最 大 供 應 商
的 採 購 額 佔 總 採 購 額 分 別 約20.5%、26.8%及20.8%,而 涉 及 五 大 供 應 商 的 採 購 額 合 計 佔
總 採 購 額 分 別 約64.4%、63.9%及49.7%。
32. 下表載列於所示期間本集團與香港建造業平均每1,000名工人的工業意外率及每1,000
名 工 人 的 工 業 傷 亡 率 的 比 較 情 況:
香 港 建 造 業 本 集 團(附 註2)
二 零 一 五 年 一 月 一 日 至 十 二 月 三 十 一 日
建 造 業 每1,000名 工 人 的 工 業 意 外 率 39.1
(附 註1) 4.5
建 造 業 每1,000名 工 人 的 工 業 傷 亡 率 0.2
(附 註1) 0
二 零 一 六 年 一 月 一 日 至 十 二 月 三 十 一 日
建 造 業 每1,000名 工 人 的 工 業 意 外 率 34.5
(附 註1) 2.5
建 造 業 每1,000名 工 人 的 工 業 傷 亡 率 0.093
(附 註1) 0
二 零 一 七 年 一 月 一 日 至 十 二 月 三 十 一 日
建 造 業 每1,000名 工 人 的 工 業 意 外 率 不 適 用 0
建 造 業 每1,000名 工 人 的 工 業 傷 亡 率 不 適 用 0
33. 僱 員
於 最 後 實 際 可 行 日 期,我 們 有86名 由 本 集 團 在 香 港 直 接 僱 用 的 僱 員。下 表 載 列 我
們 按 職 能 劃 分 的 僱 員 人 數 明 細:
於 二 零 一 五 年
十 二 月 三 十 一 日
於 二 零 一 六 年
十 二 月 三 十 一 日
於 二 零 一 七 年
十 二 月 三 十 一 日
於 最 後 實 際
可 行 日 期
董 事 及 行 政 人 員 8 10 9 9
會 計 及 財 務 部 門 2 5 6 6
工 程 師 及 助 理 工 程 師 7 9 10 13
管 工 5 6 5 5
營 運 及 其 他 項 目 人 員 54 47 51 53
總 計 76 77 81 86
8 : GS(14)@2018-07-22 16:53:36

34. 劉 裕 正:8109
35. 羅 頌 霖:8269
9 : GS(14)@2018-07-22 16:54:42

36. 畢馬威
37. 2017年盈利增7成,至2,700萬,重債
萬順 集團 控股 萬通 冷氣 工程 有限 公司 順通 電機 1746 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350173

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019