現在的萬通看上去可以像很多公司,但肯定不是地產公司—它旗下管理著5只基金,資產管理規模36億元;它正在和10多家像TCL、匯源這樣規模的公司談合作,企圖投資運營這些公司的工業物業;它籌劃已久的工業地產基金將在今年發佈,這也是中國第一隻人民幣工業地產基金;它持有的工業物業面積今年將從現有40多萬平方米增至100萬平方米以上……這已不再是一家傳統地產開發商的行為,它的業務形態正在由製造業向金融業轉變。「盈利模式變了,萬通現在是一家投資公司。」萬通控股副總經理鄭沂乾脆對《第一財經週刊》這樣表示。
鄭沂正帶領著一支30多人的團隊,按照標準的私募基金風格行事。他們向信託、私人銀行和諾亞財富這樣的第三方理財機構的客群融資,將資金用在工業地產等持有型物業的開發和培育上。除了融資和投資,基金的管理和退出也是他們要做的事情。
但中國的工業地產眼下還處於培育階段。鄭沂覺得在這個階段,比起租金收益,投資人更看重的是資產增值,所以基金推出更好的方式是上市或者通過REITs(房地產信託投資基金)模式。萬通已經找到了學習的對象。在工業地產的商業模式上,它學習的是凱德商用的PE+REITs模式(私募股權投資+房地產信託投資基金);而在工業物業的專業管理上,它的標準是普洛斯,萬通的一些員工也來自這家亞洲最大的工業及物流基礎設施服務?商。
從這家公司起家的馮侖、潘石屹,如今已是地產界教父級的人物,當萬通的6位創始人聚在一起時,人們習慣統稱他們為「萬通六君子」。一本名為《披荊斬棘共赴未來》的書中,詳細講述了他們的創業故事。但實際上這6人並未共赴未來,而是開始各自創業,萬通僅剩下當年的帶頭大哥馮侖。而萬通的轉型,可以從2011年馮侖的退位說起。
2011年3月30日,萬通地產原總經理許立接替馮侖,成為這家有著20年歷史的房地產公司的董事長,開始讓這家公司朝著投資公司的方向發展。馮侖的職位因此改變,由一位開發商轉變成了金融公司—萬通控股的董事?長。
A股上市公司萬通地產成了萬通控股的子公司,萬通控股持有其51%的股權。「1993年時才剛開始有商品房的概念,而現在已面臨產業的轉型了,競爭的方式變了,以前地產業的競爭主要是規模,大家圈地,看誰圈的大,但現在變成了比拚『手藝』,因為整個市場在進步,消費需求日趨多樣化。」馮侖對《第一財經週刊》這樣表示。與創業時相比,萬通現在面臨的市場壓力顯然要大得多。
但他和團隊還是發現了機會。
2008年,萬通就開始和消費類電子公司TCL合作,它和TCL分別出資55%、45%成立萬通新創,對TCL無錫工廠原有的廠房、倉儲、宿舍進行翻新,將60%的面積返租給TCL。萬通新創還重新招商引入了索尼、美的和速必達物流,一年之內就將出租率由60%提升到了?95%。
在這裡,跨國公司和中國本土的大公司們將Logo掛在了屬於自己的倉庫上,成了體現這座中國三線城市國際化的地方之一。一年後,萬通工社·無錫就實現了8%的淨運營收益率。依照此模式,去年年初,萬通又和果蔬飲料公司匯源開始了合作。
鄭沂覺得工業地產就是價值窪地,熱衷於靠開發住宅迅速獲利的開發商們,還沒有幾個有耐心去發掘它的價值,而機會就橫陳在那裡。
在地產諮詢服務公司世邦魏理仕北京工業及物流服務部董事胡曉睿的調查中,一線城市物流倉儲的投資回報率已經達到了11%,二線城市也能達到7%至8%。如果政府給予政策優惠,投資回報率將高於15%。北京物流倉儲的租金水平已從2009年的每天0.8元/平方米,上漲至1元至1.2元/平方米。
因為物流倉儲佔地大、稅收少,地方政府毫無動力將土地規劃為物流倉儲用地,除非營業額很高的公司願意將結算中心或註冊地放到當地,貢獻稅收。「現在不管什麼公司,在一線城市基本不可能拿到物流倉儲用地。」胡曉睿說。它發現僅在北京,工業用地的供應缺口至少是100萬平方米。物流倉儲租金不斷上漲,且供不應求,京東、凡客誠品這類本應輕資產運營的電子商務公司,只得融資圈地、自建倉儲。
拿地並不容易,萬通控股選擇了收購其他公司的既有工業物業,就像當初和TCL合作那樣。在鄭沂的合作夥伴名單中,已經有了超過10家正在談判的公司,它們大都從事製造業,一些電子商務公司也在溝通中。
中國仍是世界的工廠。但不斷下行的經濟讓越來越多的公司考慮將這裡的工業地產出售。6月,JP摩根全球製造業指數PMI為48.9%,自去年11月以來首次回落到50%以內,創2009年6月以來最低記錄。
那些已經上市的製造業公司,需要讓它們的財報更好看些。在上市公司的財務指標裡,大量沉澱於工業物業的投資無疑會拖累其資產回報率和資產周轉率,而在損益表裡,每年資產折舊和管理維護費,都是直接的費用和成本,同時還有資金佔用造成的巨大機會成本,出售工業地產成了當務之急。
另一些打算上市的電子商務公司,也開始考慮國外資本市場的需求。在那裡,企業應將資金集中於主業,將大量資金沉澱於固定資產投資的重資產模式是不受歡迎的,這需要轉變思路。「它們在這個階段都有資產出讓的驅動力。」鄭沂說。
這兩大需求就是眼下鄭沂所認為的好機會。不過雖然現在可供鄭沂選擇的工業物業越來越多,但能符合上市或者REITs要求、達到投資級標準的卻很少。萬通現階段一項重要工作就是把其中具有優越地段的物業去進行增值培育或改造,使這些物業達到投資級物業的標準,為這些物業帶來更高的資產附加價值。
一家基金管理帶動的投資公司—現在的萬通,看上去更像是當年的萬通六君子之一王功權創立的鼎暉投資。只不過房地產基金要如何推出,整個行業都還在摸索。除了上市,萬通更想要的是REITs模式,通過資產證券化,使更多追求穩定租金回報的投資人可以參與到工業地產成熟階段的投資。
「早在2009年,中國關於REITs就已形成較為成熟的方案,開閘是早晚的事。從歷史經驗來看,經濟減速階段是推出REITs的最佳時期。」鄭沂說。他自2006年回國以來,一直在推進REITs,並參與了證監會關於REITs法規的研究、試點、方案的設計。
但眼下中國政府正在抑制過熱的房地產行業,REITs的推出仍無期限,萬通能做的也只是等待。
萬通大事記
1991·09·12
北京萬通實業股份有限公司(以下簡稱萬通實業)的前身海南農業高技術投資聯合開發總公司成立。
1993·06·17
萬通實業成立,股本金為8億元人民幣。是北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業。
2006·12·20
萬通實業將旗下優質資產注入上市公司「北京萬通地產股份有限公司」(簡稱「萬通地產」)。
2007·01·25
萬通實業轉型為專業的地產投資公司,擁有地產領域的多樣化投資,包括地產開發、連鎖酒店等。
2012·01·30
萬通控股與匯源集團合作,共同對匯源旗下工業地產資源進行整合。
2011·03·30
萬通控股召開首屆投資者年會,正式對外宣佈原「萬通實業」更名為「萬通控股」,推出「大萬通」模式。
2010·08·18
北京萬通實業股份有限公司正式更名為萬通投資控股股份有限公司。
2009·12·22
萬通商務正式開業運營,主要提供高端商務空間服務如服務式辦公室,會議活動中心等服務。