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【第一爭議】補交出讓金才能續期？

來源: http://www.infzm.com/content/116593

近期，媒體報道，溫州出現了20年住宅用地使用權年限到期或即將到期，要花幾十萬元續期的情況，引發各界震動和關註。2016年4月17日，新華社文章《住宅用地使用權“撞限”呼喚頂層設計》稱，溫州市國土局表示，物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續期，目前國家尚未出臺相關實施細則；近期媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。那麽，住宅用地使用權年限到期後，是否要補交出讓金續期？

正方：

1990年國務院出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為（第8條）；居住土地使用權出讓最高年限七十年（第12條）。可見，現在溫州部分居民住宅用地使用權年限到期或即將到期了，補交錢續期天經地義。你租個房子租約到期了，續租肯定要繼續交租金啊，國有土地使用權租約到期也同理。

反方：

八二憲法規定：城市的土地歸國家所有。這是個很有爭議的條款，因為那時候城市里還有不少私宅。據1982年全國226個城市統計，城市建成區土地面積為7438平方公里，其中集體和個人所有的土地約有335平方公里，占4.5%左右。後來在實踐中探索出所有權與產權或使用權分離的做法，但又規定了使用權出讓最高年限，制造了新的問題。2007年物權法149條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。對住宅建設用地使用權期間屆滿續期要不要補錢的問題給出了明確答複：不用。自動續期意味著續期不需要行政機關的批準，意味著續期是無償與永久的。

正方：

國務院上述條例發布後，1990年代初期，溫州為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。即使70年產權到期時自動續期，那些20年產權到期後續期多多少少總應補交出讓金吧，否則也對那些選擇70年產權、多繳了出讓金的不公平。

反方：

物權法是全國人大會議通過的正式法律，在位階與效力上高於行政部門制定的條例。物權法並沒有說只有住宅建設用地使用權是70年的，到期之後才自動續期，而是規定住宅建設用地使用權到期後一律自動續期。這是解決住宅建設用地使用權70年最高年限問題的明智做法，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心，讓民有恒產，有利於民眾對國家的認同及社會穩定。

正方：

硬要摳字眼的話，對居住用地使用權，物權法說的只是“自動續期”，並沒有說“自動無償續期”，所以這一法條仍有商榷與解釋的空間。居住用地使用權到期之後續期有償還是無償，還不一定呢。如果民眾不能接受居住用地使用權到期後繳納一筆出讓金再續期，不妨對居住用地使用權到期的房屋征收1%-2%的房產稅，還能給地方政府提供穩定的財源，一舉兩得。

反方：

既然是“自動續期”，那就一定是無償。如果有償，就要到相關部門辦理續期手續並繳納出讓金，哪里還談得上“自動”？要有償續期，先把物權法這一條廢了再說。另外，無論是住宅建設用地使用權到期之後一次性收出讓金，還是年年收房產稅，都可能引發房市極大震動，那些剩余使用權少的房子還有人敢買嗎？二手市場如果陷入恐慌，也會影響一手市場的去化。

【點評者說】一種感覺也未必對，老是覺得某些地方政府在試探民眾的心理底線。溫州部分居住用地使用權屆滿有償續期的新聞，如果民眾“情緒穩定”，恐怕就成真而非“誤讀”了。

深圳土地使用權延期實驗： 50年可續期，70年怎麽辦？

來源: http://www.infzm.com/content/119952

“深圳模式”的意義在於，50年期土地使用權的年限可以順延至70年，而不需要重新購買20年的土地使用權。（視覺中國/圖）

根據物權法，土地使用權到期後“自動續期”，但自動續期的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，以及交納多少費用，是全國人民關註的大事。

因為延期成本很小或者為零，所以深圳並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。但無論是自動延期，還是補錢延期，50年的土地使用權年限，只能延續到70年。

敏感的土地續期

“自動續期”的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，交納多少費用，是全國人民關註的大事。

2016年9月14日，深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規土委”）發布公告稱，即日起至2021 年12月31日，在全市行政區域內開展地籍調查和土地總登記工作，2021年基本完成全部土地確權和登記。

深圳作為經濟特區，在土地管理模式方面曾做過許多探索、改革，不可避免也留下大量歷史遺留問題，造成目前不少土地權屬關系混亂、複雜的局面。比如位於羅湖區人民南路和嘉賓路交會的國際商業大廈，就出現過同一幢樓有20、30、40、50年等四種土地使用權年限不一的房產證。

1981年，深圳特區作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行地，出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，同時規定了相應用途土地的使用年期，其中，工業用地年限為30年，商業用地20年，商品住宅用地50年。

深圳規土委在2016年6月的一次新聞發布會上透露，此類特殊行政劃撥用地總計78平方公里，占特區總面積395.81平方公里的約20%。

除了行政劃撥土地外，1988年，《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施，明確特區國有土地使用權實行有償使用和有償轉讓，有償出讓國有土地使用權可采取協議、招標和公開拍賣三種方式。土地使用年限根據實際需要確定，但同樣不得超過50年。

1995年9月，深圳市人大對《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第11條進行了修改，規定：“土地使用權的最高使用年限為70年，不同用途的土地使用年限按國家規定執行。”此後，深圳流入市場的居住用地使用權年限統一為70年。

在中國，居民擁有住宅的永久所有權，但是住宅下方土地的所有權歸屬國家，居民只享有最長達70年的使用權。根據物權法，土地使用權到期後“自動續期”，但自動續期的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，以及交納多少費用，是全國人民關註的大事。

2016年4月，溫州首先觸動了這根敏感的神經。當時，溫州一批期限僅20年的老公房土地使用權即將到期，溫州市國土部門工作人員表示，土地證過期的，按照現在的基準地價乘以用地面積，繳納相應的土地出讓金。一位業主算了下，她一處總價不過100萬的房產大概要補繳19萬元土地出讓金，一時間輿論嘩然。

隨後，國土資源部調研組、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴溫州調研指導，溫州市國土局向媒體澄清，上述“收取幾十萬元出讓金”的說法是交流過程中發生的誤會，溫州正在研究但還沒有出臺相應政策，“最後怎麽定，也不是我們這個層面能決定的”。此事再無下文。

深圳田貝地鐵站附近的愉天小區，內有一批50年期土地使用權的商品住宅。（南方周末記者 李在磊/圖）

免費續期或小額續費

無論自動順延，還是補繳小額度地款，50年期土地延期都極為順暢，但使用權年限最多順延至國家法定最高年期70年。

相較於溫州的“無所適從”，深圳在特殊年限土地的續期問題上早早做出了政策探索。

自2015年深圳房價一路攀升，人們對土地到期問題也開始變得敏感。假如購置一套1980年代建造的老房子，土地使用年限僅為50年，客戶則不得不考慮土地年期，因為只有二十余年土地使用權就將到期。

“50年產權的房子能不能買？土地到期後能不能續？”在深圳一家地產機構做政策研究的黃一萍，今年多次被客戶問及這一問題。

2016年年初，深圳樓市開始領漲全國時，媒體便聚焦過這一問題。面對輿論關切，2016年4月，深圳規土委對土地使用權續期有關規定進行公開說明：50年期土地使用權可以續期20年，至70年。

實際上，深圳對土地續期問題早有政策。2004年4月23日，深圳發布實施《深圳市到期房地產續期若幹規定》（以下簡稱“73號文”），規定特殊劃撥土地可以按照公告基準地價的35%補繳標準續期。

具體的計算方式較為複雜，一般為宗地公告基準地價乘以面積得出初始地價，再乘以修正後的年限系數與容積率系數，再乘以35%，最後得出業主需要繳納的延期費用。

具體公告基準地價與年限系數、容積率系數，地段不同每個地塊均不一致，市民可自行在深圳規土委官方網站上查詢。

以福田區長城大廈某處居所所在的B215-0022宗地為例，其屬於行政劃撥用地，在辦理延期手續時，按規定計收該房產延期20年的地價共44940元。而據市場價格推算，長城大廈該處房產的當時市值約645萬元，因此，補交地價款僅為總房價的0.7%。

此外，深圳市還規定，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局簽訂土地使用權出讓合同書的土地，自動順延至國家法定最高年期（70年），不用補交地價款，不須另簽合同或換發房地產證。

黃一萍告訴南方周末記者，因為延期成本很小或者為零，所以深圳房地產市場並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。

但無論是自動延期，還是補錢延期，50年的土地使用權年限，只能延續到70年。

“物權法里的相關規定是到期‘自動續期’，這是國家對土地價值權屬問題的妥協式表達，留下了明顯隱患，溫州和深圳的案例就是這種法理漏洞的差異化代表作。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《深圳商報》采訪時說，“顯然，溫州做法更保守和傳統，深圳做法更開放和理性，迎合時代精神。總的方向，應該是深圳模式。”

50年給續70年不遠

還剩6年時間，深圳又將迎來一輪“土地到期後，房子怎麽辦”的考驗。

在深圳市田貝地鐵站附近一家鏈家門店做中介的韓非，對周邊的二手房信息了如指掌。他向南方周末記者介紹，50年年限的住宅在深圳比比皆是，“羅湖、福田的老房子差不多都是。”他所在的門店櫥窗就張貼著幾條50年使用權年限的房產信息，同一小區內，因為土地使用權年限的不同，價格差別微乎其微。“就我知道的，還沒有超過5萬的。”韓非說。

付麗莉是深圳田貝四路愉天小區的業主，她對南方周末記者回憶，五年前，她動過賣掉該處房產的念頭，掛單的時候被中介無意中提到50年土地年限的問題，為了避免節外生枝，就去辦理了土地延期手續。“開始以為事情很嚴重，誰知道花幾十塊錢手續費就搞掂了。”她說。

在深圳工作多年的80後女孩曾靜，2015年3月底在南山區創業路貸款購置了一套總價三百余萬元的二手房。在交易之前，房主、中介就明確告知她，該套房產土地使用權年限只有50年，但是可以免費延期到70年，所以絲毫沒有降價出售的意願。

50年土地使用權年限能產生的最直接後果，是有可能影響到購房者的貸款年限。深圳房價較高，為了降低月供壓力，購房者通常會選擇30年還款期限。然而，深圳一些50年期的二手樓，已經居住二十多年，所剩土地使用權年限不足30年，造成購房者不能貸到30年期限的房貸。

曾靜的房子延期不用補繳地價，但是使用權年限已經不到30年，最後她選擇了20年的房貸期限。

一般而言，有賣房需求的業主，為了增加成交幾率，會主動到土地部門延期。韓非就經手過大量此類情況的二手樓。他介紹，免費續期的二手樓價格幾乎不受影響，需要補繳地價的二手樓，價格波動基本與補繳款持平。

與此類可續期的房屋不同，深圳市面上還有一些土地性質為商業用地的公寓房，土地使用權年限也是40年。韓非介紹，這批住宅的價格要比同地段的商品房便宜很多，價差甚至達到三分之一。因為這批土地最高使用權年限是40年，不在可續期為70年使用權年限的政策之內。

深圳規土委公布的信息顯示，從2004年發布73號文至2016年4月，規土委第一直屬管理局所轄的羅湖、福田共辦理719單續期申請（其他幾個區由於涉及案例較少，暫未統計）。

73號文還規定，到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消滅，其土地使用權無償收回，其地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。

不過據《南方都市報》報道，目前已有因城市規劃改變，不予辦理續期的原劃撥土地使用權被無償收回，但還沒有出現過“拆房”的案例。

深圳規土委在新聞發布會上透露，對於1995年9月18日後簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權，也就是統一為居住用地使用權70年的土地。“至於滿了70年後該怎麽辦，這將上升到國家層面，需要國家出臺相關的細則才行。”

即便還未突破70年的土地大限，深圳的做法仍極具參考意義。深圳模式的意義在於，50年期土地使用權的年限，可以順延至70年期，而不是公眾所擔心的，一定要重新購買20年的土地使用權。

然而，與住宅70年土地使用權到期問題更迫在眉睫的，是40年的商業用地使用權到期的問題。屬於原劃撥用地屬性的深圳環宇大廈，用途為商業用地性質，土地使用年期為20年，2005年12月，業主深圳寰宇貿易有限公司通過補繳地價的方式，申請將環宇大廈土地使用權年限從20年延長至40年。這已經是通常情況下商業用地的最高年限。

但辦理了延期之後，這處物業的土地使用權也將於2022年2月3日到期，這意味著還剩6年時間，深圳又將迎來一輪“土地到期後，房子怎麽辦”的考驗。

（應受訪者要求，黃一萍、曾靜為化名。）

最高法回應房屋產權70年到期後續期問題：將推進立法工作

日前《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布，明確提出研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排。對於民眾關心的房屋產權70年到期後續期問題，最高人民法院研究室主任顏茂昆29日在北京表示，人民法院將依據現行法律以及中央《意見》精神，穩妥處理好相關案件，同時會提出相關的立法建議。

29日最高人民法院舉行新聞發布會，介紹《最高人民法院關於充分發揮審判職能作用切實加強產權司法保護的意見》和《最高人民法院關於依法妥善處理歷史形成的產權案件工作實施意見》主要內容並回答記者提問。

在談到關於住宅建設用地等土地使用權到期後續期問題時，顏茂昆表示，物權法規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期。目前在實踐中已經開始遇到土地使用權到期後續期的問題，尤其是一些產權期限比較短的用地，針對這一問題的處理，實踐當中的做法也不一致。

對於上述現象，顏茂昆強調，有關機關一定會根據此次中央《意見》的精神，盡快研究70年產權到期以後法律上如何安排。顏茂昆表示，人民法院將依據現行法律，包括這次中央出臺的《意見》精神，穩妥處理好相關案件。

“但是根本解決辦法還是立法，通過法律落實好安排。法院也會積極參與其中，我們會提出相關的立法建議，推進立法工作，處理這一問題。”顏茂昆表示。

國土部回應溫州20年住房土地使用權到期：自動續期不收費

12月23日，國務資源部舉行《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會。會上，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題，國土資源部副部長王廣華表示，國土資源部和住建部會商後回複，采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，不需提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。

王廣華介紹，第一“不”是不需要提出續期申請。這是《物權法》149條講的，自動續期，不需要提出續期申請，所以少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。

第二個“不”，不收取費用。市縣國土資源主管部門不收取相關費用。我們現在是按有償怎麽收費，無償怎麽收費，就是國家法律沒有規定之前，我們不作出任何收費的決定。所以，在這種情況下，我們不收取相關的有償使用的費用。

第三是“正常”辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：“根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。

王廣華表示，之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關法律安排出臺後再與之做好銜接，就是我們這個“兩不一正常”，一定不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。所以對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿後的續期問題，關系到廣大人民群眾的切身利益，國土資源部高度重視，我們將繼續加強調查研究，在相關工作中積極建言獻策，配合相關部門盡早地完成研究，出臺相關的法律安排。

以下為記者會部分實錄：

國土資源部副部長王廣華：我給大家介紹一下我們近期有一個關於住宅建設用地使用權到期問題。我們對浙江有一個答複。這也是我們落實黨中央《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，我們所采取的過渡性措施。

11月27日，中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期，《意見》發布之後社會各方面很關註，一些媒體就提出來溫州等地出現的少數住房的建設用地使用權到期的問題到現在依然擱置沒有解決，中共中央、國務院的意見提出來要研究這個法律安排，這個法律安排現在開始研究，要通過什麽樣的方式最後完成?什麽時間能出來?我想各方面都在積極做工作，會用最快的速度、最有效的辦法來落實中央的意見。

但是，像溫州這樣已經出現的這些情況，目前大家可能在媒體上也關註，辦理的過程當中，交易的過程當中發現土地使用權到期了，大家迫切需要把正在辦理的交易完成。有些地方群眾也提出來，我這也馬上到期了，怎麽辦?所以對大家的期望，希望在過渡期國家的法律安排沒有出臺之前，我這些事情應該怎麽辦?總要給我一個臨時性的、過渡性的辦法。

所以，近期我們收到浙江省國土資源廳關於如何處理少數住宅用地使用權到期的請示，提出來溫州當地群眾非常期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題，方便他們辦理住房交易、過戶和不動產登記手續。為此，我們國土資源部和住建部協商之後，就複函並抄送各地國土資源管理部門，對目前在法律安排明確之前，我們提出可以采用“兩不一正常”的過渡辦法處理。

什麽是“兩不一正常”呢?第一“不”是不需要提出續期申請。這是《物權法》149條講的，自動續期，不需要提出續期申請，所以少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。第二個“不”，不收取費用。市縣國土資源主管部門不收取相關費用。我們現在是按有償怎麽收費，無償怎麽收費，就是國家法律沒有規定之前，我們不作出任何收費的決定。所以，在這種情況下，我們不收取相關的有償使用的費用。第三是“正常”辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：“根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。

國土資源部提出“兩不一正常”的過渡性辦法是貫徹中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權意見》的要求，主要考慮便民利民，在相關法律安排出臺前，由地方根據本地實際先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題，來維護群眾的權益，解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關法律安排出臺後再與之做好銜接，就是我們這個“兩不一正常”，一定不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。所以對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿後的續期問題，關系到廣大人民群眾的切身利益，國土資源部高度重視，我們將繼續加強調查研究，在相關工作中積極建言獻策，配合相關部門盡早地完成研究，出臺相關的法律安排。

姜大明回應70年住宅土地使用權到期續期：正在深入調查研究

國土資源部部長姜大明8日下午在“兩會部長通道”上表示，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

“堅持去庫存與防過熱並重，對不同地方‘分類指導、因城施策’，對重點城市‘一城一策、靶向治理’。”姜大明說。

他表示，進一步規範土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積。

在回應70年住宅土地使用權到期後的續期問題時，姜大明說：“我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。”

他介紹，去年底，為貫徹落實《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》精神，妥善解決在續期法律安排作出前，少數地方遇到的住宅建設用地使用權到期問題，國土資源部商住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法。一是不需要提出續期申請;二是不收取相關費用;三是正常辦理交易和登記手續。

李克強送“定心丸”：住宅70年到期後續期“無前置條件”

70年住宅土地使用權到期後怎麽辦？國務院總理李克強3月15日給恒產者送上了一顆“定心丸”：“國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。”

在15日的兩會記者會上，李克強表示，中國有句古話：有恒產者有恒心。“我在這里強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究，提出議案。”

全國人大代表、中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠教授接受第一財經記者采訪時表示：“這一提法與《物權法》中自動續期的規定相一致，自動續期即無條件地續期，不需要補交費用，也不需要再次辦理不動產登記手續，自動地繼續合法使用土地。沒有‘前置條件’就包含了不需要辦理登記，當然也應該包括不用續費等內容。”

對於“國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案”的說法，孫憲忠解釋說：政府有關部門可以通過國務院向全國人民代表大會提出屬於全國人民代表大會職權範圍內的議案，但議案只是法律制定和修改的啟動，其後還需要經過一系列複雜的立法程序，才能最終成為法律。

《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。對這一“自動續期”如何“自動”是否有必要出臺更明確的司法解釋呢？第一財經記者了解到，《民法總則》通過後，要對包括《物權法》在內的其他編進行完善性修改，屆時法律修改時或將涉及這一問題。

國土資源部長姜大明3月8日在全國兩會的“部長通道”上也回應了這一問題，他說：“有恒產者有恒心。國土資源部正在貫徹《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》（下稱《意見》）的精神，深入調查住宅70年使用權到期後的續期問題，並將積極提出法律安排的有關建議。請大家放心，居民購買住房，其財產權一定會受到法律的有效保障。”

2016年4月，溫州“20年住宅土地使用權到期”事件引發了廣泛的社會關註和討論，比如，20年使用權到期如何處理，是否與70年使用權一視同仁，續期是有償還是無償，繳費還是交稅？

隨後，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯合調研組，赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期的延長問題。

2016年11月，《意見》對外發布，明確提出：“研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”

2016年12月，為貫徹落實《意見》精神，妥善解決在續期法律安排作出前，少數地方遇到的住宅建設用地使用權到期問題，住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法，即：一是不需要提出續期申請；二是不收取相關費用；三是正常辦理交易和登記手續。姜大明表示：“這一辦法公布後，得到了社會積極評價和普遍歡迎。”

李克強回應"房屋產權70年到期"：可以續期，不需申請

3月15日,十二屆全國人大五次會議閉幕後，國務院總理李克強在人民大會堂三樓金色大廳會見采訪十二屆全國人大五次會議的中外記者並回答記者提出的問題。

澎湃新聞記者：

今年兩會前夕，中國政府網聯合27家網絡媒體共同發起“我向總理說句話”建言征集活動，澎湃新聞和今日頭條就其中與民生密切相關問題進行了網上投票。到目前，已經有2131萬網友投給了“房屋產權70年到期後怎麽辦?”。請問總理，國家準備怎麽解決這一問題?謝謝。

李克強：

我也想問一下，諸多問題當中你講的這個問題是排在第幾位?

澎湃新聞記者：

第一位。

李克強：

中國有句古話：有恒產者有恒心。網民們實際上也是群眾，對70年住宅土地使用權到期續期問題普遍關心可以理解。國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎？我在這里強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。謝謝。

山西住房70年產權到期後續期不收費？政策仍未明確

7日，有媒體以《山西明確住房70年產權到期後可正常交易，續期不收費》的標題報道山西不動產登記問題，引發廣泛傳播，但第一財經記者查閱山西省國土廳的公告後發現，事實可能並非如此，應屬誤讀。

上述媒體報道引用的信息來自山西省國土廳7日中午12時左右發出的文章《山西省不動產統一登記中難題終迎解決》。該文稱，房屋產權涉及每位群眾切身利益，為解決各地“辦證難”的問題，近日，山西省國土資源廳下發《關於解決當前不動產統一登記若幹問題的操作規範》(以下簡稱《規範》)，著力解決山西省不動產登記開展以來遇到的房地不一等若幹歷史遺留問題。

該文最後一章涉及到了外界十分關註的住宅產權續期問題：關於土地出讓年限到期登記的問題，《規範》明確，在有關新政出臺前，對少數住宅建設用地使用權期間屆滿的，可參照《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資廳函[2016]1712號)辦理，不需要提出續期申請，也不收取費用，可正常辦理交易和登記手續。涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：“根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。

值得註意的是，這里提及的是“少數住宅建設用地使用權期間屆滿”，並未指向所有的住宅建設用地，而在住宅建設用地使用權續期問題上，70年產權的應該占大多數。此外，該文引述的文件是國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》，對於這個文件是針對溫州部分產權20年的住宅用地續期問題而出臺的，國土部2016年12月23日在一次新聞發布會上專門給予了解釋，稱這是一個過渡性辦法。

當時，國土部副部長王廣華表示，近期我們收到浙江省國土資源廳關於如何處理少數住宅用地使用權到期的請示，提出來溫州當地群眾非常期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題，方便他們辦理住房交易、過戶和不動產登記手續。為此，我們國土資源部和住建部協商之後，就複函並抄送各地國土資源管理部門，對目前在法律安排明確之前，我們提出可以采用“兩不一正常”的過渡辦法處理。

什麽是“兩不一正常”?第一“不”是不需要提出續期申請。第二個“不”，不收取費用。第三是“正常”辦理交易和登記手續。

王廣華表示，國土部提出“兩不一正常”的過渡性辦法是貫徹中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權意見》的要求，主要考慮便民利民，在相關法律安排出臺前，由地方根據本地實際先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題，來維護群眾的權益，解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關法律安排出臺後再與之做好銜接，就是我們這個“兩不一正常”，一定不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。

“對帶有普遍性70年住宅土地使用權期屆滿後的續期問題，關系到廣大人民群眾的切身利益，國土部高度重視，我們將繼續加強調查研究，在相關工作中積極建言獻策，配合相關部門盡早地完成研究，出臺相關的法律安排。”王廣華說。

由此可見，山西省國土廳此次下發的文件並非旨在解決70年產權住宅用地使用權續期問題，而仍然是針對“少數情況”。

對於外界更為關心的70年產權住宅使用權續期問題，中央政府已經給予重視，並正在準備修改和完善相關法律。

今年全國兩會上，國務院總理李克強也曾在記者招待會上表示，中國有句古話：有恒產者有恒心。對70年住宅土地使用權到期續期問題普遍關心可以理解。國務院已經要求有關部門作了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎?我在這里強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究提出議案。

宅地使用權屆滿續期收費？孫憲忠：不能從物權法規定往後退

8月30日和31日，十三屆全國人大常委會五次會議分組審議了民法典各分編草案，其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，引發多位與會人員熱議。

2016年11月，《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》提出，要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，全國人大常委會法工委主任沈春耀27日在向常委會會議作說明時表示，根據黨中央批準的有關工作安排，該項工作由國務院有關部門研究，提出方案後，國務院提出法律修改議案，修改城市房地產管理法或者物權法。

沈春耀稱，目前國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。物權編草案根據現行物權法第一百四十九條、城市房地產管理法第二十二條規定，對此先作出一個原則性規定，即：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案後，再進一步做好銜接。

在分組審議中，全國人大憲法和法律委員會委員孫憲忠表示，關於建築物區分所有權制度，我們不能從物權法的規定往後退。

“建築物區分所有權住宅70年到期自動順延，這是我2006年提的方案，物權法149條采納了。至少我們目前應該認識到這個條文不能往後退，再增加一些內容就麻煩了。”孫憲忠說。

2016年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關註。當年12月23日，原國土資源部副部長王廣華在新聞發布會上表示，針對溫州當地二十年住房土地使用權到期問題，國土部和住建部會商後回複，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

孫憲忠說，2016年溫州想再收一次出讓費，老百姓意見非常大。法律規定自動續期就是無條件的，還要收費老百姓不滿意。實際上我們國家土地所有權不是封建國家或者私有制國家所有權，是社會主義所有權，歸根到底是人民的權利，現在收了一次錢，再收幾次錢從社會主義法律思想上說不過去。

他表示對目前立法方案有點不滿意，因為現在立法方案後面又加上一句話“關於收費問題有待國務院另行規定，關於是否減免再做規定。”本來物權法149條是沒有這句話的，現在加上這句話問題就來了，認為收費是應該的，至於怎麽收、如何減免由國務院規定。

“建議這句話萬萬要不得。”孫憲忠說。

歐陽昌瓊委員說，編纂民法典是為具體的法律法規提供一個基本遵循。比如城市住宅用地的問題，至少在編纂民法典的時候提出一個帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權期滿以後如何自動續期，應該有一個基本遵循和上位法依據，而不是反過來，等住建部門提出意見，國務院作出決定以後再來修改民法典里面關於住宅用地的條款。

“比如，自動延期的提法，比物權法更進了一步，但自動延期是有償的還是無償的，也就是收不收錢，如果收錢，收的錢叫費叫稅還是叫租，至少有一個原則性、指向性的規定。”歐陽昌瓊說。

馮忠華委員說，關於住宅建設用地期限屆滿續期問題，目前的規定給大家兩個信號，第一個是自動續期，這是不能回避的。第二個是費用征繳或者免除，由有關法律規定，給大家的印象就是一定要收費了，只是征繳還是免除差別，是不是這種政策取向還要研究。另外一定要和當前正在研究的房地產稅立法工作緊密結合起來。如果這里做一個明確規定，對下一步房地產稅立法工作也會有積極意義。

全國人大憲法和法律委員會副主任委員周光權說，住宅土地使用權70年到期（問題），國務院當然要研究，現在續期的費用按照法律、行政法規來減免，按照這個考慮，把立法的很多工作推給了國務院，這不是一個好方案。按這個方案最後會發現困難還在那里，而且立法沒有往前推進，沒有進展。建議類似這樣的問題慎重研究，而且要有表態。

“住宅權70年自動到期是繞不開的問題，現在的立法還是有繞著困難走的味道。有的地方之前批出去的土地，使用權就是二、三十年，有的住宅早已到期，這在廣東、浙江已是個問題，到現在沒有一個解決方案。”周光權說。

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責編：劉展超

熔盛陷周轉不靈 今年到期債156億 找銀行商續期

1 : GS(14)@2013-07-06 14:42:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/ea_eaa1.htm


內地最大的造船企業熔盛重工面臨資金考驗，昨日集團承認因信貸緊張而拖欠工人薪金。圖為早前發生罷工的南通基地。（資料圖片）



熔盛在2010年上市集資逾百億元，但未能因此解決債務過多的問題，已退出董事會的創辦人兼大股東張志熔近日出手打救，向集團借出2億元人民幣作周轉。（資料圖片）










【明報專訊】內地近日面臨錢荒，銀行收緊信貸，造船業成為第一個被開刀的行業。貴為內地最大、全球第3大的造船企業熔盛重工(1101)，連日來避談欠薪傳聞。至周四股份突然停牌，昨早終發出公告，承認近月因資金壓力而欠薪及延遲向供應商找數。集團今年到期債務達156億元(人民幣‧下同)，公司正跟銀行磋商，重續現有信貸融資額，分析員指熔盛存亡將繫於銀行取態。

熔盛指大股東張志熔借出2億元免息貸款以作周轉，但相比百億短債，恐怕只是杯水車薪。熔盛同時發盈警，指由於市場持續萎縮，船舶訂單及價格較去年大幅下跌，相比去年上半年2.2億元利潤，預計今年同期將錄得虧損。集團昨早復牌後股價即急瀉，收市大跌16％至0.89元，成交量較上日急增2.7倍至1.27億股。

重債兼發盈警 昨復牌瀉16%

集團昨日首先否認有供應商因欠款而取走機器，亦指沒有分包商將薪金挾帶私逃，但首次承認，因金融機構收緊向造船商的信貸，加上不少船東延遲或拖欠款項，以致近月營運資金有壓力，因而延遲向供應商及工人付款，以緊縮現金流出。

面臨「爆煲」危機，銀行的取態成為關鍵。日前已有內地報章報道，國家開發銀行加快對熔盛貸款的回收速度。截至去年底，集團流動債務高達256億元，當中156億元為今年內到期，但手頭現金僅21億元。熔盛2010年底在港上市，集資140億元。當年年底公司手頭現金104億元，但過去兩年卻大幅減少(表)。

分析員對重續債項無信心

大華繼顯分析員Lawrence Li指出，熔盛能否存活下去，視乎銀行是否願意再借貸，「雖然現階段無舻象顯示銀行會停止借錢，但對熔盛能重續債項沒有信心」。

熔盛則指出，正與多家金融機構磋商，爭取重續現有信貸融資額，同時向政府尋求財務資助。事實上，江蘇省政府在過去兩年分別給予集團12.5億元及12.7億元補助。創辦人兼大股東張志熔此刻亦不得不出手，集團指出，他已授出2億元免息且無抵押的貸款。張志熔上次出手拯救熔盛，是在2009年(見另稿)。

除了欠薪，集團亦受困於罷工及裁員的傳聞。集團昨日承認，本月2日有部分被裁走的工人圍堵江蘇南通基地的總部大門，但現已撤離，現有工人沒發起罷工。至於裁員一事，集團並沒有回應是否如《華爾街日報》日前引述管理層所說，已裁減四成員工，即8000人。

德銀的報告指出，集團已對離職員工付清款項，相信未來毋須再作賠償。該行又指出，雖然今年行業有輕微復蘇，但這是因為去年基數過低，造船企業的定價能力依然疲弱，行業仍未走出困境。

明報記者 廖毅然

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2 : GS(14)@2013-07-06 14:43:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/ea_eaa2.htm
最大造船企 崛起快衰落亦快
  2013年7月6日

【明報專訊】2004年才成立的熔盛，不足10年便成為內地最大造船企業，但快速崛起的背後是過度借貸。造船業依賴船東首付資金，同時依靠銀行大額貸款，當兩邊同時收緊，熔盛便慘被夾在中間，因此在這次內地錢荒中首當其衝，亦不得不靠創辦人兼大股東張志熔出手打救。

張志熔靠地產起家

張志熔以房地產起家，及後涉足造船業，引來多方質疑，但熔盛確成為中國經濟起飛的大贏家。不過，張志熔的行事作風亦往往惹來非議，去年他更捲入內幕交易案，涉嫌違規地在中海油(0883)公布收購加拿大油企Nexen之前，買入中海油股份，最後須支付1400萬美元(約1.1億港元)作和解費。他其後決定全面退出熔盛的董事會，把權力下放給一手提攜的陳強。然而，造船行業持續不景氣，即使董事會朝公眾化方向走，集團業務仍未擺脫困境。

張志熔上一次出手打救熔盛，是在2009年。熔盛早在2007年向一批投資者發行優先股，豈料2008年的金融海嘯打亂其上市計劃，該批投資者在2009年選擇撤出，熔盛在資金短缺的情下需要回購該批優先股，張志熔因而向集團借出2.5億美元，直至2010年集團上市後才還清這款項。

當年事情已顯示出，在經濟下滑其間，造船企業手頭現金將極為緊絀。即使當年上市集得140億元，亦無助解決集團債務過多的問題。截至今年3月，集團總負債高達326億元人民幣，而且自去年開始一直虧損。現時股價較當年上市招股價8元，「潛水」近九成。

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3 : GS(14)@2013-07-06 14:44:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】中國經濟增長放緩，在政策不明朗下，產能過剩行業更受打擊。熔盛(1101)事件已暴露出造船業有資金鏈斷裂舻象，據本報了解，不少內地銀行已將造船業打入信貸黑名單，有四大行內部人士表示，今年貸款政策愈發謹慎，對風險大的行業會考慮及時退出；大行策略師認為，處在產業上游的大型國企，槓桿率較高，需警惕。

內銀負責人：造船不碰

一如熔盛在通告中所說的「銀行及其他金融機構已收緊向造船商提供信貸融資額」，一位內地全國性中小型銀行負責貸款的人士也對本報記者明言，銀行對「造船不碰」，據稱，對於大型企業，由於貸款規模過大，若行業不濟，企業資金鏈一旦發生狀，銀行很擔心「救不過來」。

花旗環球金融中國研究部主管沈明高向本報指出，隨覑內地經濟放緩，很多上游行業的產能過剩現象愈發嚴重，除造船業外，還有電力、鋼鐵、造紙及機械產品等行業，「一般負債率較高的企業都在上游，尤其以大型國企的槓桿率為高，銀行對一些高危行業收緊信貸也在所難免」。根據本報向四大行了解的情，內銀確實有行業貸款政策，並會根據經濟現及行業現狀定期做出調整，對明顯有風險徵兆的貸款會作風險管控，一般而言，會在發現風險大的行業和企業貸款後，及時退出，「貸款政策需要有一定的預見性，造船業去年已開始不景氣，相對更加謹慎」。

市場也已有所反應，過去兩周，造船、鋼鐵、 內房等高債行業的股價均出現下滑(見表)。事實上，內地經濟今年的走勢令全球市場大跌眼鏡，加上中央新領導班子上台後，對政策基調一直未有明確表態，令經濟前景撲朔迷離。沈明高強調，就政策而言，市場已無預期，這將直接導致對中國經濟的信心喪失，並迷失方向；他呼籲，政府應有新措施出台，慢慢調整經濟，然後再改革。

明報記者 張聞文

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