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回购4亿美元债券 绿城中国面临生死一周


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http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20090428/04096156850.shtml


  标普表示:“一旦债券持有人宣布违约,绿城中国(3.77,-0.36,-8.72%)的流动性将承受巨大压力。”这可能导致一个严重的结果,就是绿城中国的资产被清算。

  从今天开始,绿城中国将进入“生死一周”。根据本月21日绿城中国发布的公告,纽约时间5月4日下午5点,将是一笔4亿美元票据持有者提前契约拟定修改和弃权的同意截止日的最后期限。

  如果在这一天,绿城中国不能以8.5折的价格回购上述高息债券,那么,高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人有可能要求绿城中国提前赎回债券。为了使收购能获得成功,绿城中国于昨日将2008年度的业绩作为收购要约和征求同意声明的一部分。

  上述事件可能导致一个严重的结果,就是绿城中国的资产被清算。绿城中国目前的资产负债率高达140%。

  债务偿还能力遭质疑

  上述高息票据提前回赎事件的诱因,是绿城本月15日公告的信托计划。根据公告,绿城中国旗下的绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议,成立中海绿城1号房地产投资基金,计划融资9.92亿元至19.83亿元。

  信托主要用于绿城旗下杭州蓝色钱江及无锡太湖新城项目的开发。协议规定信托将于出售完成时向海企绿城及无锡绿城分别提供12.5亿元及4.37 亿元贷款,海企绿城将此笔贷款支持蓝色钱江项目第一期发展建设费用,而无锡绿城则将这笔贷款用于无锡太湖新城项目第一期的发展支出。

  协议规定,该信托贷款年利率高达14%,且绿城中国各方若发生重大不利事件,将1元代价向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有 剩余权益。而若绿城履行这一信托计划,则意味着将违背绿城2006年发行高息债券合约,关于项目公司债务不得超过总负债15%的规定。

  按照高息票据合约,在违约的情况下,高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人均可要求绿城中国提前赎回债券。在2009年11月8日前,绿城中国许诺的赎回价格为债券总金额的109%。

  同时,公司在昨天公布的2008年业绩,让投资者进一步担心绿城的债务偿还能力。根据上述业绩,绿城中国目前的资产负债率高达140%。公司 2008年末的现金额为17.18亿元,而其总借贷高达161.18亿元。而绿城中国的首席财务官林战介绍,截至3月底的物业销售款以及新增物业贷款只有 44亿元。

  不被看好的债券回购计划

  根据公告,绿城中国开出的回购价格仅仅只有债券总金额8.5折。正是这一举动,使得绿城中国的本次收购计划不被外界看好。标准普尔认为,此次拟 定的收购要约并不构成大幅折让置换,因为有关债券回购条款似乎并不是强制性的;公司近期的销售表现和融资渠道足以支持此次收购要约。债券持有人有权在接受 对契约的拟定修改和弃权的同时拒绝该回购要约。

  标准普尔信用分析师李国宜说:“一旦债券持有人宣布违约,公司的流动性将承受巨大压力,并导致我们将其评级下调数级。此次列入负面信用观察名单还反映了无法确定公司是否已经违反其他债务契约的规定。”

  而在公布高息票据回购计划的同时,绿城中国也暴露出公司财务疲弱的事实。标准普尔认为,绿城中国流动性状况存在不确定性,并可能进一步削弱。而在公司近期重组资产和进行信托贷款融资后,其财务状况存在不确定性。

  绿城负债大幅增加

  事实上,绿城的资金链问题,早在2008年底便已埋下了“伏笔”。

  在4月21日的公告中,绿城中国承认曾大量向银行借款。昨日披露的2008年年报确认了上述事实。年报显示,绿城一年到期的短期负债,从年初的 24.36亿元,激增至38.68亿元。而一年以上的长期贷款,更是从年初的43.68亿元,激增至73.85亿元。此外,绿城还有高达27.01亿元的 高息收益债券。大量的借款导致绿城去年高额的融资成本,由2007年的7.32亿元,猛增至13.86亿元。

  若干房地产项目延误完成,为解决建设资金、开发成本及营运资金需求,是绿城大量借债的原因。

  年报显示,绿城发展中的物业已由年初的110.95亿元,猛增至232.50亿元。大量发展中的物业,还导致了行政费用的激增。根据年报,销售 行政及人员开支在去年总共增加了2.47亿元,达到了7.37亿元。绿城认为,这与旗下房地产项目数量大幅增加以及人才储备增加有关。

  “小阳春”成绩不佳

  而与此同时,绿城的销售额却没有取得大幅度的增加,去年的销售额是152亿元,和2007年持平。根据年报,绿城承认大概有20多万平方米的已竣工物业未能售出。而今年一季度,虽然大部分房地产公司都认为是“小阳春”,但绿城中国却认为销售依然疲弱。

  据中原地产研究中心分析师许萌介绍,绿城中国一季度的销售情况并不好。除了3月份销售面积达到17万平方米外,其他两个月的销售情况都一般。而根据统计,截止3月底绿城中国仍然有108万平方米的存量新房未能销售。

  许萌表示,这与绿城开发的项目多为高端住宅有关。她表示,一季度的楼市小阳春,主要销售的是中低档住宅。而绿城开发的住宅档次相对较高,购房者数量因此比较少。

  事实上,虽然绿城中国一直不愿意主动降价,但在2008年开发商集体降价的大趋势下,也无法改变大的趋势,年报显示,2008年的销售价格已由8725元/平方米,下跌至7407元/平方米,销售毛利率也由36.1%下降至27.8%。

  有鉴于此,绿城事实上已经无法向其他开发商那样利用常规的价格武器,来解决目前的资金困境。对于绿城而言,真正要解决公司资金危机的,还是国内高端住宅市场的启动。而高端市场何时能回暖仍是未知数。

  而对于即将到来的回购票据危机,绿城方面的回应是不予置评。
回購 美元 債券 綠城 中國 面臨 生死 一周
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绿城中国今日或宣布解除“票据危机


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090505/20090505024135215.html


        今天凌晨5点,因为回购高息票据而经历  “生死一周”(详见本报4月28日A3版)的绿城中国终于能歇口气。昨日,绿城集团投资者关系 部相关负责人向《每日经济新闻》透露,截至昨日,绿城中国回收高息票据的情况相当好,有信心在纽约时间5月4日下午5时完成4亿美元的高息票据回购计划。

        虽然绿城中国的高息票据被完全赎回的可能很大,但标准普尔依然不看好它,一季度以来的不佳销售表现是根本原因。

        标准普尔大中华区企业评级董事李宜国表示,目前并没有上调绿城中国企业评级的压力,原因在于成功回购高息票据会使它的现金流进一步收紧。只有快速卖房,才能根本解决绿城中国目前的现金流危机。

        特别是绿城今年还有60亿元的土地出让金需要支付。此前,地方政府曾一再延缓绿城交纳土地出让金的最后时限,但政策依然有变动的可能性。特别是依靠借债解决财务危机,不能根本解决绿城的财务危机。 

綠城 中國 今日 或宣 宣布 解除 票據 危機
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绿城董事长宋卫平:绝不会带头涨价 还要高负债50年


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090512/20090512025958943.html


每经记者  姜艳艳  发自北京

        宋卫平迫切需要与媒体和股东恳谈一次。

        5月10日,绿城中国(03900,HK)在杭州召开恳谈会,就近期市场关注的问题,与公司的股东、投资者和媒体深入交流。

        “ 我们的这套做法是对的,过去的15年都是这么过来的”,宋卫平认为,绿城中国目前的负债率在房企中并不算高,媒体过分关注了绿城的负债率,而金融界的一些 评级机构对公司的评级也并不准确,“过去15年我们的负债有200亿元、300亿元,今后50年我也希望这么过下去。”

        面 对市场对于绿城中国资金链的关注,宋卫平一方面表态有信心解决,另一方面则表现出了对资金和投入的渴望。“看房地产企业的资金链,主要要看它们土地储备的 变现能力,我们的高负债其实都转化成了土地储备,只要能够随时变现,那么我们对负债的把控能力就非常强。”

        在谈到高利润的温州项目时,宋卫平不无遗憾地表示,“我们没钱,所以在里面只占6成。”在谈到4亿美元高息债券以及高息债条款对公司再融资造成压力时,他表示:“当时就想拿钱,有奶就是娘。”

        绿 城最新的中海绿城一号房地产基金截至4月21日已募资20亿元,主要用于投资公司位于杭州绿城蓝色钱江项目和无锡绿城太湖新城两个项目。但这一信托另有苛 刻规定:若绿城中国各方发生重大不利事件,将以1元代价向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。

        对于未来的市场,宋卫平表示绿城中国目前价格已经下降了5~6个百分点,但市场刚刚好转,绿城绝不会带头涨价,去年的日子的确非常难过,因此希望所有的房地产商能够抓住机会,把价格稳定住,努力去除库存,让市场休养生息一阵子。

綠城 董事長 董事 衛平 不會 帶頭 漲價 還要 負債 50
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【应对危机之道】寿柏年:绿城“最难的时候已经过去”


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http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110171830&time=2009-05-26&cl=100&page=all


 【《财经网》杭州专稿/记者 宫靖】4月以来,绿城中国控股有限公司(香港交易所代码:03900,下称绿城中国)的财务危机引起大面积的媒体关注。

  5月20日下午,绿城中国副主席兼行政总裁(CEO)寿柏年坐在距离杭州西湖两公里的办公室内,神态轻松,面对《财经》记者侃侃而谈。他表示,绿城危机已经缓解。

  寿柏年目前是绿城中国的第二大股东,也被外界普遍视为绿城中国内部排在董事长宋卫平之后的“二号人物”。他及其家人在绿城中国的持股为23.48%,仅次于宋卫平家族34.26%的持股。

  寿柏年的公开受访,在某种程度上,是以行动澄清有关他要离开绿城的传言。但刚刚过去的4月,每一天对绿城中国而言,都可谓惊心动魄。

  4月14日,绿城中国发布2009年一季度的销售业绩报告。在房地产市场已初步回暖的首季,绿城仅实现合同销售金额25.80亿元,只相当于其全年销售计划的八分之一。

  4月20日,绿城中国宣布一项近20亿元的信托融资计划,年息高达14%。而4月21日,绿城中国又突然宣布以八五折的价格,回收一笔2013年才到期的4亿美元债券,目的是规避可能的法律风险。

  与此同时,绿城中国折价3000万元,将2007年竞得的上海地王项目新江湾D1地块换给香港九龙仓。

  坏消息接踵而至。4月30日,绿城中国2008年年报公布,净利润大幅下降,净资产负债率高达140%。多家国际评级机构闻讯下调其评级。

  绿城到底在经历一场什么样的危机?首次接受媒体专访的寿柏年,向《财经》记者承认,绿城中国在过去半年中遭遇了很大的困难——在外界看来,这是一场事关公司生死的财务危机,但寿柏年在采访中一次次将记者提到的“危机”改为“困难”。

  寿柏年坦承,2008年四季度是绿城中国近年来最艰难的时候。不过,现在,在一系列政府的救市政策之后,随着市场的回暖,“最难的时候已经过去”,而换地、信托融资、提前赎回债券正是绿城化解危机之举。

资金一度告急
《财经》:您说2008年四季度曾是绿城中国近年来最艰难的时候,具体有哪些难处?程度如何?


  寿柏年:去年11月前后,或者说四季度确实很难。资金方面出现两大困难,一个是市场在9月后突然大幅下滑,销售降得很厉害。对外公布2008年销售目标为200亿元,其实内部目标是250亿元,但最终全年只实现151亿元。

  第二个困难是四季度银行对新项目的贷款停止。各银行的总行授信工作放缓,下面的银行就无法给我们新的项目贷款。

  我们的在建工程不能停,投入还是继续进行,但没有新贷款,没有及时的销售回款,我们的资金面就很难受。

  《财经》:国外的那笔高息债对你们有哪些影响,以致你们在今年4月要以较高的成本回购?

  寿柏年:我们2006年7月IPO上市,当年11月发行了这笔4亿美元的高息债。2013年11月到期,每年两次付息,年利9%。它不需要抵押物,是一种信用债,对我们的限制条款就很多。

  做2008年年报时,律师发现我们的净资产负债率为140%,高于该债券允许的比例。此外,这个债限制我们对联营公司的投资规模,而我们超投了1亿多元。触犯了这些条款,理论上25%的债权人联合就能对绿城中国进行清算。

  《财经》:如果发生清算事件,后果会怎样?

  寿柏年:可能引起股价大跌,出现国内银行向公司催债等连锁反应。就算事情平息,绿诚中国在未来融资方面受到的影响也很大。

“看得见的手”助解危机
《财经》:2008年四季度,流动性危机出现后,你们采取什么对策?


  寿柏年:绿城高负债率伴随着绿城的大部分发展过程,董事长宋卫平和我,都考虑过流动性风险。最终我们定了三道防线来防范这种风险。

  第一道防线,是我们的产品和服务,这一直是绿城的根本。

  第二道防线,是和别人合作开发土地。这种在具体土地的项目股权融资,一直是绿城的“本行”。上市前我们就这样做,上市后才独立拿了不少地。

  第三道防线,就是降价卖房,快速回笼资金。但此举不到一定程度,我们不轻易使用。

  《财经》:这三道防线,在这次流动性危机中,具体使用情形如何?

  寿柏年:现在看,这次危机都没有突破第一道防线,当然第二道防线的办法我们也使用了一些。但危机绝对没到需要降价卖房的地步。

  《财经》:那笔高息债是否已全部回购?与你们在国内发行的信托资金有何关联?

  寿柏年:90%以上的债权人已同意我们的回购方案,5月26日,回购将正式实现。

  国内这个信托并不完全针对高息债而发,但信托和高息债确实有关联。比如,杭州蓝色钱江项目中,除银行贷款外的自有资本金投入是21亿元,现在信托产品有15亿元进到这个项目,公司就可以从资本金中收回15亿元;同样,无锡太湖新城项目信托产品投入5亿元,公司就可以从8亿元投资款中收回5亿元。而这其中一部分就可以用来归还高息债。

  《财经》:这笔近20亿的信托产品年息高达14%,而国外那笔被赎回的外资债,利息9%,这样做划算吗?央行银根已松的情况下,你们借年息14%的信托资金还款,似乎说明你们在银行普通贷款方面很困难。

  寿柏年:为了未来财务运作自由,这样做是划算的。股价反应也很好,这一系列财务运作完成后,股价涨了1倍多。

  我们也绝不像外界说的,在银行存在贷款困难。2009年3月,我们公布银行授信200多亿元。这个总额度,现在用掉150亿左右,还有50多亿额度可用。

  用信托的钱,一是因为银行借款只能用于具体项目,不可以自由使用,更不可以置换出来还债。二是信托基金不同于银行贷款,它可以置换使用。

  《财经》:绿城这场危机最终化解,与中央政府和地方政府对房地产市场的出招密不可分。2008年四季度的贷款断档问题最后怎么解决?

  寿柏年:2008年11月底各家银行的政策开始放松,我们新的银行项目贷款在2009年一季度陆续下来了。

  《财经》:据我们所知,2008年危机中还有一个因素,你们的不少土地出让款未缴清,涉及数十亿之多。这个事后来结果如何?

  寿柏年:绿城中国60%以上的房地产业务 在浙江,其中主要在杭州市。2008年底,杭州市政府出台文件,同意开发商缓缴土地出让金半年。全国各地其他地方政府也陆续有这方面的优惠政策出来。所 以,许多土地出让金延到2009年才交。我们2009年还应缴60多亿土地款。现在这些款项我们已有所准备,可以应对了。

  《财经》:除了政府出招,市场回暖对你们有何帮助?

  寿柏年:一季度全国房地产市场回暖趋势明显,绿城中国一季度销售收入近30亿元,并不理想。但进入二季度,高端物业也开始旺销,而以此主业的绿城中国受益很大。年初至5月19日,我们的销售收入已达131亿元。现在看,全年200亿元的销售目标可以完成。

  《财经》:如果不是政府出招和市场回暖,你觉得绿城中国够能够自己度过危机吗?

  寿柏年:政府出招和市场回暖当然帮助了我们。但绿城中国相信中国快速城市化的历史进程没有变,人们迫切改善居住条件的驱动力没有变,中国房地产市场向好的基本面没有变。

“司机和乘客对安全的感受完全不一样”
 《财经》:不少地产专家认为,绿城中国在上市之前是一家稳健的地产企业,但2006年IPO后,开始在公开市场激进拿地,过多的土地储备使企业资金流动性变差,最终导致了这次财务危机。你认同这种看法吗?


  寿柏年:我们2006年上市、发债后,开始在全国各地公开市场上拿地,做过几次地王。但是一直到现在,我都不承认我们拿地是疯狂的,我的每一块土地都没有价格太高,都可以赚钱。我认为我们拿地是理性的,有选择的。

  《财经》:也有人认为,你们拿地不是太贵,而是太多了,而且结构也不好,中长期有收益的偏多,短期收益土地太少。

  寿柏年:几个月前,我确实曾认为我们拿地有些多了。我们拿地的中长期较多,比如城郊的大片别墅用地,像蒋村一样的大片公寓用地。这些项目开发周期长,占用资本多,会推高负债率。从现在市场情况看,我不认为绿城中国土地储备过多。下一步,我们会调整一下结构,让短期收益土地多起来。

  《财经》:为数不少的地产专家认为,绿城中国的住房产品不错,但却没将财务安全放在首位,这对绿城中国来不能不说是一个教训。

  寿柏年:外界看我们危险,我想打这么一个比方。我不会开车,但我听会开车的人说,坐在驾驶位的司机与旁边乘客的感觉完全不一样。司机觉得很安全,乘客则觉得险象环生。我们认为,部分企业选择宁可不发展,也要安全,这不一定就是对的。

  《财经》:那绿城中国2009年会不会继续拿地?

  寿柏年:会拿一些。我们现在销售好,要补充存量。当然地价低也是吸引我们的原因。但绿城2009年主要任务是消化存量地,加快资金周转。我们今年对拿地没有指标要求。

  《财经》:未来绿城中国还会坚持高负债模式发展?

  寿柏年:我们未来通过努力,争取让让市场看到,绿城中国虽然保持适当的高负债,但凭借财务杠杆和产品品质,可以保持一个积极的现金流。■

 
應對 危機 之道 壽柏 柏年 綠城 最難 難的 時候 已經 過去
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楼市回暖 绿城中国度过流动性危机


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http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110171956&time=2009-05-26&cl=100&page=all


 【《财经网》杭州专稿/记者 宫靖】受益于中国楼市持续近两个月的回暖,绿城中国控股有限公司(香港交易所代码:03900,下称绿城中国)的现金流危机得到缓解。

  绿城中国副主席兼行政总裁(CEO)寿柏年,近日在接受《财经》记者专访时表示,2009年截至5月19日,绿城中国实现合同及协议售房回款共131亿元。这意味着2009年200亿元的全年销售目标已完成过半。

  寿柏年对《财经》记者称,由于全国尤其是浙江杭州楼市持续回暖,绿城中国基于目前的销售业绩,可以说该公司从2008年四季度开始的现金流危机基本已过去。

  而就在今年一季度时,绿城中国还未见任何回暖迹象。4月14日,绿城中国发布一季度销售业绩报告称,实现合同销售金额仅25.8亿元。

  不过,业绩颓势不久扭转。至5月10日,绿城中国宣布已实现销售金额100.56亿元。从5月10日至5月19日的十天内,绿城中国的销售金额又增加了30多亿元。

  寿柏年对此解释称,绿城中国旗下房产的定位是中高端住宅物业,但在楼市回暖的过程中,首先回暖的是中低端物业,所以一季度其他大型房产公司销售放量时,绿城中国的数字并不理想。进入二季度,中高端物业开始发力,绿城中国的销售情况有所好转。

  在此次专访中,寿柏年承认,2008年四季度,绿城中国曾面临严重的现金流危机,预售房销量骤降,又得不到银行新的项目贷款,曾使公司资金面很“难受”。

  绿城中国4月30日公布的2008年年报显示,其净资产负债率达140%。此外,高负债率和对联营公司的投资过多,已触犯一笔4亿美元高息债的清算条款,导致绿城中国的外资债权人随时可能发起清算要求。

  4月15日,涉险的绿城中国对外宣布一笔款额相近的国内信托融资计划,从而间接地偿还了上述外资高息债。与此同时,突然爆发的楼市好行情极大缓解了这家资金饥渴公司的危机。

  一直关注绿城中国的浙江大学房地产研究所所长赵杭生,在接受《财经》记者采访时表示,如果2008年四季度中国政府没有及时调整楼市政策,以绿 城中国为代表的相当一批大、中型房地产公司将无法度过流动性危机,绿城中国极可能倒下。正是中国政府放松银根,以及地方政府缓缴土地出让金等具体政策,挽 救了楼市,并最终使绿城中国等房地产企业度过危难。

  赵杭生认为,绿城中国度危过程中,尽管有其自身的努力,但更主要是受益于政府政策和楼市回暖,躲过一劫的绿城中国应当反思自身的高负债发展模式。

  浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬则指出,此次危机对绿城中国是一个教训。“绿城中国不是一个坏公司,产品研发能力较强。但对一家大的房地产上市公司而言,做企业应大于做产品,企业安全才是第一位的。”■
樓市 回暖 綠城 國度 流動性 流動 危機
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地王解套难题犹在 绿城再搏新地王


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-10/HTML_DFXVB6DUTKIN.html


9月10日下午2点,不出意外,绿城中国(3900.HK)董事长宋卫平将出现在上海土地交易市场的竞标大厅,争夺今年全国的新地王——上海普陀长风6B、7C地块。而且,宋卫平已经率先挂牌报价:56.28亿元。

今年初,绿城曾陷入空前的债务危机;对外宣称解除危机后仅仅4个月,绿城又豪掷近百亿竞购多幅地王。

“ 我们已经确认,报价为绿城公司,他们决心很大,近期几位集团副总频频来上海与我们沟通,已做了详细的项目可行性调研报告。”新地王出让的具体运作方负责人 ——长风生态商务区规建办常务副主任、普陀区国有资产经营公司董事长嵇启春9月8日独家向本报表示,预计现场竞价还将有2-4家国内外地产大鳄参与争夺。

9月9日,该地块又有最新报价57亿元,全国新地王已非长风6B、7C地块莫属。不管最终宋卫平是否能如愿折桂,在很多人的印象中,绿城与地王之间的“紧密联系”,都将重重添上一笔。

5月渡债务危机 9月连拿地王?

普陀长风6B、7C地块挂牌起始价格是30.58亿元,9月7日该地块出现自9月1日进入挂牌报价阶段以来的第一个正式报价:56.28亿元。该数字已超出底价约84%。事后证实,报价方正是绿城中国。即使现场竞价没有更高报价,它也已锁定新科上海、全国“双料地王”。

不过,据本报记者掌握的情况预示,9月10日下午的现场竞价很可能出现更为令人咋舌的结果。根据上海规土局官方网站的最新数据,领取申请书人数已高达69,而已经交了近约3亿元保证金的竞买申请人数超过了15。

嵇启春告诉本报,参与竞买的企业几乎全是国内外实力雄厚的企业集团,他们包括来自内地、香港、新加坡、印尼等各地的地产巨头。

“绿城率先以近一倍的高溢价率报价,透露了两个信息:绿城对该地块志在必得、绿城为拿下该地块准备的资金超过56.28亿元不少。”一位领取了申请书了解情况的开发商人士告诉本报。

去年底今年初,绿城中国陷入了空前“债务危机”,业内一度传言“绿城不行了”。据本报记者掌握的情况,去年11月前后,正当外界传闻绿城经营陷入困境时,民生银行审批通过了为其提供30亿元(09年)的信贷额度,拉了绿城一把。

去年底到今年初的数个月中,绿城高层为解资金债务压力,四处奔波。直到5月初,绿城还专请媒体举行了“恳谈会”,宣布通过与中海信托合作发起的房地产基金成功募资20亿,加上今年销售大量回笼资金,现金流大为缓解。

然而,5月开始,绿城又接连出手拿地,土储欲望强烈。刚刚渡过危机的宋卫平,再次让业内吃了一惊。

9 月3日,绿城刚刚以20.05亿元竞得杭州市30号新华集团地块,溢价率近100%,折合楼面地价高达22361元/平方米。此前,5月,绿城以5.4亿 元出手将北京市朝阳区东直门外斜街一幅用地收购;7月,绿城受让杭州2008年地王——浙江万均置业有限公司旗下杭州原东南化工厂地块30%股权的消息得 到证实。

另据本报了解,绿城近几个月还参与了杭州等地多幅地王级别土地的争夺,包括个别地块一直参与报价到最后倒数阶段,虽然最终未能成为胜者,但这透露出绿城在舒缓危机后空前的拿地欲望。正如宋卫平在6月的时候对媒体公开表示的:国内土地市场大底已现,未来两年拿地充分安全。

“地王”出路

绿城中国与地王,屡屡同时出现,是偶然也是必然。

原本在上海土地储备就不甚充足的绿城,在经历几年快速消化、尤其是今年仅有的上海项目陆续销售后,其在上海的土储几近枯竭,而上海市场同时又是绿城的重点市场之一。尽快增加土储,已是绿城上海长期发展的当务之急。

但绿城错过了在上海拿地的最好时机。去年底今年初,不少国内一线开发商开始有意识低点购地时,绿城陷于债务危机,5月缓解后,土地市场已开始了新一轮飙涨。而上海等地大规模的土地出让直到二季度才开始,符合绿城开发要求的土地,在市场低点时也相对稀缺。

就这样,绿城再次赶上了地王频出的时刻。

绿城可增加底气的是销售的全面好转。绿城方面此前通过有关渠道披露的数据显示,今年上半年累计成交销售金额211亿元。另有消息披露,截至目前,绿城今年的销售额约300亿元。

2008年12月31日,绿城中国资产负债比例为140.1%,较2007年同期的88.2%提高51.9个百分点。2008年末,绿城中国现金额为17.18亿元,总借贷高达161.18亿元。

尽管销售回笼资金庞大,但算上各类税费、今年购地支出等项目,多名券商分析师告诉记者,若绿城继续高溢价拿地的势头,包括巨资竞购长风地块等举动,绿城的负债率大幅下降的可能性并不大,压力依然不小。

但 地王解套的业内难题,绿城不得不面对。绿城在新江湾城地王上的经历,就是典型。2008年年报中,绿城对上海地王新江湾城项目计提减值1.48亿元,不久 之后,绿城与香港九龙仓互换共同持有的沪杭两大地王股权——上海新江湾城D1地块、杭州钱塘江畔的绿城·蓝色钱江项目,绿城无奈退出新江湾城地王。

在绿城旗下的地王项目中,也有解套相对顺利的。绿城拿下对的杭政储出[2007]17号地王项目,当年成交总价高达近35亿元,地价房价比达到40.55%,在今年上半年较短时间内销售去化率达到了20%。

对于需要以时间换取解套空间的高成本地王项目而言,政策风险也在一步步逼进。无论是哪家开发商拿下长风地王,都必须格外小心。






地王 解套 難題 猶在 綠城 再搏 搏新
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意向金30万抵35万绿城变相降价?


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100622/876812.shtml


 每经记者 张初亮 发自上海
无锡绿城玉兰花园近日向客户发出一条短信:“意向金30万元抵35万元,5天内签约优惠1万元,一次性付款优惠 6万元。若贷款首付50%优惠2万元,送一个车位、中央空调、净水器。有意向可先交意向金,马上要开盘了。”昨日该楼盘工作人员向记者证明了上述信息的真 实性。
绿城中国5月份业绩显示,其当月销售20亿元,同比缩水7成,居5月上市房企销售业绩下跌榜首位。绿城中国近期公布,截至6月13日, 公司实现累计销售额为200亿元,按年升17%。其中合同销售金额为174亿元,仅达到全年销售目标26%。
在绿城今年在建开工的100多个 项目中,有近3成位于华东及一线城市。开发的楼盘多为高端项目,面向客户群体多为改善型需求或者外地投资客,此次受宏观调控影响较大。
一位业 内人士表示,在2008年的调整期,绿城董事长宋卫平曾表示绿城决不会跟降。因为该决定,绿城当时积压大量存货,以至于资金周转一度出现缺口。绿城去年疯 狂拿地,且不少为地王项目,在新政压力下,不得不提防可能到来的资金压力,这或是公司降价主因。
不过,绿城中国在公告中称,绿城集团现金流状 况良好,楼盘销售去化率维持在健康水准。公司今年总授信额度为660亿元,除已用授信额度,尚有约380亿元可用授信。同时,基于绿城集团与平安信托签署 的框架协议,预期未来2年~3年内,平安信托投入绿城集团的资金总额有望达到150亿元。
绿城集团营销副总监祝军华昨日表示,“绿城目前没有 任何降价。”
虽绿城集团目前尚无降价,一些小幅度的优惠却出现在各地项目中。比如于近期开盘的杭州临安绿城钱王文化广场,均价12800元/ 平方米,开盘出现直签总价优惠1万元,一次性99折的小幅优惠。祝军华称:“绿城钱王文化广场周边其他楼盘的价格只有7000元/平方米、8000元/平 方米,钱王文化广场的优惠,称不上降价。

意向 30 萬抵 35 綠城 變相 降價
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中環在線:瀋陽官員夠積極感動綠城副主席 李華華

2010-7-26  AD





 

全中國有成600幾個城市,點樣先可以吸引到商家投資,真係好考起各市長嘅功夫。綠城中國(3900)近年計劃積極拓展東北市場,最終揀咗瀋陽市;集團副主席兼執行董事羅釗明仲有意未來3年喺當地投資300億人仔,睇嚟瀋陽真係有過人之處。

羅釗明話,瀋陽市官員嘅辦事態度好感動佢。嘩!做生意咋喎,使唔使出動到「感動」呢兩隻咁有力嘅字呀?

話說有次瀋陽市官員要同佢傾投資大計,不過嗰段日子佢好忙,只係得番某日喺深圳機場等飛機起飛時嘅一個鐘頭清閒啲,點知對方就決定由瀋陽飛到深圳機場,同佢開一個鐘頭會議。

仲有,佢發現瀋陽市市長嘅卡片印埋手提電話號碼,相當認真;而同當地官員開會效率高,唔需要陪飲好多酒。所以綠城決定喺當地發展房地產嘅同時,亦會參與當地嘅保障房建設。



中環 在線 瀋陽 官員 積極 感動 綠城 主席 華華
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绿城“阳谋”代建 暗御宏观调控

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-30/4MMDAwMDE5OTY4Mg.html

宋卫平的野心“昭然若揭”。
2009年,绿城集团(03900.HK)董事长宋卫平在秋季恳谈会上,当着众多股东和媒体的面,许下豪言,3至5年销售收入超千亿,赶超万科。他曾信心满满地开玩笑说,从小住惯了绿城的房子的人,长大后是不会选择其他品牌的。
今 年以来绿城负债率一路上升。资金有限,土地价格不断上涨,绿城已难通过疯狂拿地的方式扩大市场占有率。绿城集团执行总经理曹舟南坦言,绿城从2008年资 金危机中汲取的教训是不愿再以高价拿地的方式推高负债,而推行代建模式是最有效的抵御调控的办法。“我们越来越清楚地认识到,投资能力不是绿城的核心竞争 力,开发能力和营造能力才是。”曹舟南说。通过代建,绿城可以在不增加负债率的基础上,获取土地资源,同时输出管理,获取收入。
曾经陷入“高价拿地”痛苦中的绿城,正欲寻找一条回归路。
走出掣肘
曹 舟南介绍说,绿城代建业务的合作对象分为项目持有者、资本市场和政府机构,并分别对应三种代建模式:一是与已经取得土地证的企业对接,由合作方承担全部或 部分资金,绿城建设承担开发任务;二是与外部资本对接,通过成立平台公司募集资金,绿城负责开发建设,并与投资方共享收益;三是与政府安置房建设对接,由 绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分成。
虽然绿城早在2005年10月就首度涉足代建,但真正形成成熟战略却是2010年。曹舟南认为,选择代建,是为了打破宏观调控的掣肘。
美国汉斯地产公司的商业模式也给绿城启发。汉斯地产的业务结构横跨投资、开发和管理三大业务板块。其中开发占60%以上,投资和管理约各占20%。汉斯地产背后有一群庞大的投资伙伴和客户,主要包括退休基金、政府投资机构、保险公司、金融机构、慈善基金和个人投资者。
绿城副董事长寿柏年表示,代建模式并不影响公司原本的自建业务,全部由合作方提供土地和资金,利于突破绿城在拿地和资金方面的瓶颈。在代建合同中,绿城并不保证项目的收益率,但风险由绿城和合作方共担。
绿 城曾经对散落在中小开发商手中的土地资源做过估算,有很多“地主”实际上不具备开发能力和品牌,这一土地规模或达数千万平方米。这种业务模式的风险在于合 作方资金断裂。曹舟南强调说,绿城将来选择项目的土地权授证明必须已经取得;双方对于开发理念、项目定位都相吻合,绿城在开发中占绝对主导权;投资方拥有 很好的资金质量。
宋卫平提出的目标是:3年内代建项目超过100个,代建项目销售额超过1000亿。而绿城目前已经拥有20余个代建项目,分布在浙江省内及北京、沈阳等北方市场。与绿城达成合作的企业包括浙江能源集团、浙江铁路投资集团、西子房地产、葛洲坝集团等。
“成为全国最大的
农民安置房代建商”
“性情中人”宋卫平在2009年秋季恳谈会上曾经当着众股东的面,表示即使不赚钱也愿意给穷人盖房子的想法。2009年,绿城销售额实现517亿元,仅次万科,位居全国房地产行业第二。但绿城的产品大部分是高档住宅。
宋卫平认为,绿城一些建豪宅的理念可以运用到建农民安置房。虽然装修材料选择不同,但绿城可以用建豪宅的认真精神来打造农民的安置房。
绿 城代建了杭州彭埠安置房云河家园等诸多保障类项目。绿城目前和政府合作建造的保障房主要集中在限价商品房和农民安置房。两者合作方式有所不同。限价商品房 是政府给定限价,待开发商建完之后以给定的限价回购;农民安置房则全部由政府出资,开发商只收取3%的管理费。但由于开发成本高,绿城建造的成本价几乎就 相当于政府的限价。曹舟南介绍说,对于面积较小的农民安置房,3%的管理费甚至都不够支付人工费。绿城在一部分项目上甚至是亏损的。
“我们 是非常愿意成为全国最大的农民房安置房代建商的。”曹舟南反复对本报记者强调。但代建保障性住房同样给绿城带来困惑。一方面,由于分配机制等原因,作为企 业,并不知所建保障性住房究竟是补贴了富人还是给真正意义上的穷人。而另一方面,如果持续靠企业的力量去补贴保障房建设,难以形成长效的建设机制。
另据了解,绿城目前在建的保障房项目面积大约为270万平方米,已建成的有60万平方米,约占公司总开工面积的15%,约占整体营业额的5%。2010年绿城在建的商品房达1000万平方米,这意味着每5平方米中就有1平方米的保障性住宅。

綠城 陽謀 代建 暗禦 宏觀 調控
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负债率高 绿城要做房产界的“富士康”?

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100927/1906040.shtml

每经记者 张初亮 发自上海
绿城的高负债率(资本负债率),一直颇受业内关注。而绿城“迅速开发销售”的经营模式,让其在2009年的业绩轻松翻了3倍,成为销售额仅次于万科的行业第二。2010年上半年,随着项目增多、规模进一步扩大,绿城负债率再度达到158.8%的新高。
不过这一切,或将在未来有所改变。9月25日,绿城在杭州玫瑰园度假酒店宣布成立绿城房产建设管理有限公司。尽管在接受《每日经济新闻》采访时,绿城总 裁寿柏年表示代建只是绿城新增长的一个业务,并不影响绿城原有直接开发投资。但毫无疑问,与“有地并且不差钱”的企业合作开发土地,或为绿城铸就一道最少 涉及资金链的安全防线。
正略钧策管理咨询合伙人薛迥文表示:“绿城采取这种代建的方式,说明绿城在开发管理能力上,超过了其整合资金的能力。而代建可以补齐绿城在资金整合上的空缺,使其获得更大规模的发展。”
代建规模越大越好?
在更早一些的8月,绿城方面即有消息传出已与多家“不缺钱”的企业开始接触,并将在9月份有所动作,即“和别人合作开发土地”。
而这一“合作开发”的模式,与以往“合作拿地、合作开发”并不相同。此前绿城已与多家企业合作开发,比如与西子合作的项目就有绿城西子紫兰公寓、绿城西子田园牧歌、绿城西子海棠公寓等数十个项目。
通过代建开发,绿城方面将极少动用自身资金。“代建模式有三种,项目代建即甲方已取得土地,或者甲方有很强的资金实力,一起拿地,在拿地之前跟我们有效对接,这是整个开发过程的代建,从工程前期,到整个营造、销售,包括到最后的售后和物管,由绿城来代建。”
“第二种叫资本代建,就是通过资金形式,通过基金,最后基金与绿城房产建设管理有限公司直接进行合作;第三种代建指政府代建,包括安置房建设、经济适用房建设。”曹舟南介绍。
曹舟南是新成立的绿城房产建设管理有限公司总经理,他表示:“大致规划根据董事长(宋卫平)要求,在三年内代建项目超过100个,销售形成1000亿元。”按照这一销售规模,三年内绿城代建规模或超过现有规模。
绿城总裁寿柏年在接受《每日经济新闻》记者采访时则表示:“代建这块业务在绿城主营业务的比重,这个还很难预料,我们希望它能发展多大就发展多大。”
缓解资金压力?
8月份绿城发布中期业绩报告,其高达158.8%的负债率再度引发业内关注。与此同时,寿柏年在业绩发布会上表示,绿城完成今年670亿元的全年销售目 标存在一定困难。经过2009年的良好销售,绿城负债率一度降至105.1%,而2010年负债率的再度上升,正是由于上一年拿地在今年上半年的集中付 款。
而代建业务的开展,或将缓解绿城在资金方面的压力。寿柏年在回答记者提问时表示:“我们宗旨是造更多更好的房子,但以前我们的困惑是机会 多、钱不多,现在有了代建模式,我们投资这块会根据公司自身的发展有一个合理的增加。”而在提及代建业务的过程中,寿柏年表述最多的语句之一,就是“绿城 不出钱”。
薛迥文在接受采访时说:“万科、绿城这样的企业,在多年房地产开发经营管理中,开发技术与管理能力成了其核心竞争力。以绿城的生产 能力,是可以完成每年700亿元的开发规模的,但资金方面的整合,跟不上其开发管理能力,这就促使其通过代建这样一种模式补齐其在资金整合方面的短板。”
品牌输出的喜与忧
在谈及代建业务时,寿柏年表示代建意味着绿城品牌的输出。“大家可能知道可口可乐,可口可乐全部把工厂一把火烧了以后,它照样生存。也就是说现在在行业里面最重要的是品质的价值和品牌的价值。”
住建部房地产市场监管司司长沈建忠,见证绿城房产建设管理有限公司成立后,给予绿城代建业务鼓励,但他同时提出了自己的担心:“可能代建项目出现了1%的问题,就会影响整个绿城品牌,就会砸牌子。”
住在杭州网首席评论员丁建刚也同样表示自己的疑问:“代建为谁代建,建什么样的房子,代建品质和自己开发的品质是不是一样?标准是不是一样,品质怎么把控?比如人员的组织等等?”
寿柏年称:“我们绿城率先在这个领域探索,通过品牌输出和产品输出来提高整个行业的资源整合,来提高整个行业的管理效力和管理水平,使整个行业能够得到更好的发展。”
薛迥文表示:“绿城看到了中国房地产市场发展的趋势,抢先做了房地产市场中的富士康。”

負債率 負債 綠城 要做 房產 界的 富士康 富士
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绿城代建图存

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100188925&time=2010-10-16&cl=115&page=all

《新世纪》周刊 记者 李慎

 

  9月25日,钱塘江出现了八年来最大的潮涌。当天下午,在钱塘江畔的杭州市绿城玫瑰园度假酒店,浙江地产开发商绿城集团高调宣布成立“绿城房产 建设管理有限公司”(下称代建公司),除了董事长宋卫平因出差未能到场,绿城集团几乎所有高管悉数到场。这也意味着绿城正式启动酝酿已久的战略转型。

  按照绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南的设想,代建公司未来将与绿城集团原本的主营业务——自建业务和园区服务成三足鼎立之势,他放言,只要绿城人力能够支撑,两至三年内,绿城代建业务的开发量将会超过绿城房产现有的规模。

  “我们会努力争取,在三年内项目超过100个,销售1000亿元。”曹舟南说。

  代建并非突发奇想,而是脱胎于绿城原有的合营业务。此番绿城将其延伸成为代建公司,并决心将其确定为集团未来发展的大方向,仍是一步险棋。对于 资产负债率一直居高不下的绿城,此举或可部分缓解资金紧张局面,从容放手扩张规模,但也意味着从每个项目中的获利将降低,收益将被摊薄,而且也将持续考验 绿城集团的资源整合能力、项目把控能力、风险评估能力和人才输出能力。

  这对于任何一家地产商来说,都不是一条好走的路。“我们知道有很多困难,我们会努力做。”在绿城代建公司成立仪式上,绿城集团常务副董事长兼总经理、绿城中国(03900.HK)行政总裁寿柏年措辞谨慎。

代建险路

  绿城的合营业务,是指其与合作方各出一部分资金成立合资公司共同开发项目——其中绿城的出资额往往低于50%,主要负责项目设计建设销售及物业管理。项目开发完成后,绿城除了按股权比例分红,还要按销售额或利润额提取一定比例的管理费用。

  近年来,绿城大量采用合营模式加速布点,扩大规模。根据绿城2009年年报,在大本营浙江省杭州市,绿城总共拥有34个项目,其中仅6个项目由绿城享有100%权益;在浙江省内(不含杭州),绿城总共拥有33个项目,其中29个为合营模式取得。

  在绿城新进入的北方和中西部市场,合营模式更成为破冰的主要工具。2009年年报显示,绿城在海南、新疆、长沙、天津、青岛、济南和北京等地区的项目中,均采用合作方式取得和开发土地。

  虽然在数量上,合营公司占据了绿城项目的半壁江山,但在收入和利润贡献上,合营公司贡献并不显著。2009财年,合营公司销售建筑面积66万平方米,营收为6.15亿元,虽较2008年同期有显著增长,但较同期绿城中国的总销售收入87亿元,所占份额甚小。

  “这是合营模式面临的首要问题,即收益被摊薄。”龙湖集团公共事务部经理许桐珲向本刊记者表示。

  观察绿城合营业务的合作方,不难发现,多是资金充足的国企,或者有土地资源的地方性中小开发商。土地和资金是房地产开发环节中最重要的两项资源,又正是绿城短板,对于追求快速周转、规模取胜的绿城来说,虽然收益被摊薄,但合营模式仍是规避短板的一条可选捷径。

  绿城代建公司业务主要为向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务,业务模式包括:承揽土地资源委托代建、投资资本委托代建和政府安置房委托代建三 种。代建公司总经理曹舟南解释称,代建公司的合作对象有三种:一是项目持有者,即由对方提供开发用地和全部的开发投资,绿城承担开发任务;二是资本市场资 源,即通过成立平台公司募集资金,绿城负责开发建设,并与投资方共享收益;三是政府机构,即由绿城承建政府安置房建设,收取一定比例的费用。

  目前,上述三种方式绿城均有所涉及,相较于承建保障房和与资本市场的对接,与项目持有者的合作业务最新、风险也最大,因为绿城需要承担项目的开发和管理,输出人才和品牌,而最重要的土地和资金全部由合作方承担。

  当天平两边的砝码重量不等时,最容易发生倾斜,导致项目开发中断或项目质量风险。为何绿城要选择一条这样的道路?理由可以有很多,但代建模式可以在不加重负债率的同时扩大规模,这无疑是诱人的。

负债之累

  寿柏年近来每一次公开亮相,都不得不回答关于负债率的问题。8月24日,绿城中期业绩会上,寿柏年称绿城“负债率目前还会维持高水平”,等到公司的房地产基金、商业代建模式成立以后,“可能负债率会适当得到一些控制”。

  自2006年7月上市以来,绿城一直因高负债率而饱受质疑,2008年、2009年和2010年中期净负债率分别为140%、105%和 159%,快速周转,持续融资拿地,成为绿城扩张的显著特征。2009年绿城年报显示,其土地储备总建筑面积从上市之初的800多万平方米,增至2009 年底的3083万平方米。

  中国银行浙江省分行公司业务部总经理周和华认为,绿城大举进军代建业务,不会增加对资金的需求。“因为资金全部由合作方提供,反而对降低资产负债率有好处。”周和华称。

  但是,这也并不能解决绿城在快速发展中积累的结构性危机。2008年金融危机时,绿城曾面临严重的海外债务危机,最后仰赖中国工商银行的输血才 重现生机。一位投行资深人士告诉本刊记者,在建项目过多,占用大量资金,当市场出现观望或下行时,绿城主打的高端房产最先受到影响,此时投入资金不能迅速 转化为效益,容易出现流动性危机。

  2009年年报显示,截至2009年底,绿城中国共有57个项目处于开发过程中,总建筑面积达817万平方米,物业总估值约300亿元。

  绿城对资金的渴求一直无法得到满足。周和华透露,与绿城合作的10亿元理财产品,将于10月开始发售。此外,绿城与中国工商银行合作的房地产基 金也即将成立。2009年9月,绿城曾与平安信托达成战略合作关系,未来三年内,平安信托投入资金总额有望达到人民币150亿元。

  在绿城对外发布的新闻通稿中,绿城声称通过代建业务,可以规避资金这个掣肘企业发展的最大瓶颈。不过,寿柏年在9月25日回答本刊记者提问时仍谨慎表示,称资金来源可能会受到合作方的牵制,其中包括合作方对资金运用的监控,以及资金能否按时到位的持续性考察。

  除了资金,代建模式也便于绿城获取土地储备。此前,绿城已广泛通过合作方式拿地。2009年年报显示,绿城新获得的37个土地项目中,有24个是通过合作方式取得的。

内功考验

  房地产行业一向地域性极强,绝大多数住宅开发商都选择从区域市场做强起步。绿城的代建模式是否具备复制能力,可以令其在全国移植?

  9月25日当天,绿城邀请一部分代建公司的合作方到场,出席代建公司成立仪式,其中包括来自山东省潍坊市的四方置业有限公司董事长刘元学。

  四方置业与绿城在潍坊市合作的住宅项目,将于2011年5月左右上市,预计价格6000元-7000元/平方米,定位为潍坊市最贵最高档的楼 盘。刘元学向本刊记者表示了他的担心,“全国那么多项目,一旦一个项目质量出现问题,就会引起连锁反应,其他代建项目也会跟着遭殃,进而遭到对代建模式的 质疑,合作有破裂风险。”

  这样的担忧寿柏年也有。“100个项目中只有一两个项目不好,也会对绿城产品服务质量增加质疑,这是我们碰到最大的困惑。”他说。

  此前绿城亦遭遇过合作破裂。2009年11月17日,北京城建投资发展股份有限公司(下称北京城建)宣布,与绿城合作开发长峙岛项目破裂。北京城建的公开解释是,按照绿城的方案进行开发风险较大,投资收益率不高,且收益难以兑现。

  自1995年成立以来,绿城集团总共开发了137个项目,遍布全国42个城市,并在浙江确立了龙头地位。2009年开始,绿城集团尝试发展代建 公司,对内部管理体系进行自下而上的梳理,将分公司部分权力收归集团;将房地产开发的各项流程梳理成线,制定各类管理标准、技术标准;房地产开发涉及的各 个环节,包括规划设计、景观、营销、物资采购以及成本、财务、运营等均试行公司化运作。

  通过一年的修炼内功,代建公司目前职能包括发展中心、营销中心、运营中心和行政中心,由集团直接领导,并直接向代建项目输出。曹舟南认为,目前代建公司已“完全具备了管理输出、对代建项目实施专业覆盖的基础”。

  绿城还在储备人力资源。2009年起,绿城内部进行大量的人力培训培养。以与山东潍坊刘元学的合作为例,绿城派出一位总经理和两位副总经理,带 领绿城的团队入驻潍坊,并继续扩充人手,最终搭建一个40人-50人的项目公司班子,全盘管理合作项目。与绿城自建项目惟一的不同是,多了一个向刘元学汇 报的程序。

  刘元学对项目公司的监督主要体现在对资金使用的控制:双方合同规定,一定数额以上的资金支出,需经刘签字同意,其他所有程序则跟绿城的自建项目 一样。建成后,项目冠“绿城”的品牌,业主入住后,绿城派自己的物业公司介入物业管理,刘元学则在获得投资收益后与项目公司脱离关系。

  通过这样的模式操作一个项目并不困难,如果规模化推行,代建项目持续增多,对绿城而言,从住房的品质、质量到项目的把控能力,再到人力资源的输出,都是巨大的考验。

  绿城集团目前共拥有员工近5000人,在谈及是否愿意赴项目公司就职时,绿城派驻潍坊的一位副总向本刊记者表示,“不想去也得去,压力比以前还 大,因为要向两方面负责”。但他同时强调,绿城对高管的激励机制是行业里最好的。在新成立的绿城代建公司中,绿城集团占比37%,绿城集团董事长宋卫平占 36%,而管理团队占27%,持股比例相当高。

谁担风险

  易居中国房地产研究院副所长杨红旭表示,代建模式中合作方看重的是绿城的品牌和项目的收益率,基于对开发周期的要求和对收益的预期,与绿城达成信用,但这种信用本身也有风险。无论合作方的目的如何,合作的持续性建立在房子卖得出去并且卖得好的前提下。

  为保证合作方可靠,曹舟南强调,绿城并不许诺项目收益率,但要求合作对象必须具备三个条件,“第一,如采取项目代建,土地权属证明必须是取得 的;第二,对方对房产品的开发理念或者是产品定位与绿城产品定位基本吻合;第三,必须具备好的资金质量,不要合作到一半钱没有了。”

  绿城担心合作方的资金实力和土地的合法性,而合作方担心绿城的产品复制能力,合作的基础是投资回报率。不过,对此双方均对外保密。

  刘元学说,土地成本、产品的类型不同,收益要求也会不一样,在房子没卖出去时,大家都是股东,共同承担风险,房子卖出去以后再分利益。不过,他又强调,“对于收益预期,保证我这部分就行,其他的不管。”

  在浙江省内,绿城开展合作相对容易。杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东称,绿城的楼盘在浙江一直很受欢迎,其楼盘销售价格普遍高于同 区域其他楼盘约10%。浙江省内很多企业都与绿城有过合作,包括浙江能源集团、浙江铁路投资集团等,多是资金实力雄厚的国企或民营企业,它们不干涉绿城的 开发运营,只充当财务投资人角色,依赖近年来中国房地产市场的上行大势,合作方多得到了满意收益。

  这其中也有部分合作方,诉求不仅限于收益率。与绿城合作开发了多个项目的西子集团,旗下拥有独资的西子房产公司。西子房产总经理朱燕萍就称,除了单纯的投资收益,西子房产还想向绿城学习管理和产品开发的经验。

綠城 代建 建圖 圖存
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绿城猛追万科:发力绿建效仿富士康模式

http://www.21cbh.com/HTML/2010-10-18/4MMDAwMDIwMTM4Mw.html

赶超万科,代建制或是一条路子。

虽说绿城集团10月份有好几个新盘开盘,但从前8个月的销售额来看,要赶超万科,貌似还要下狠功夫。

9月底,绿城集团常务副董事长寿柏年在杭州宣布成立绿城房产建设管理有限公司(以下简称“绿建”)时,业界一片哗然。

很多人以为发展代建业务是绿城规避高负债率,继续扩大规模发展的选择。更有媒体将绿城这条战略道路戏称为“富士康”,以表示对其战略的质疑。

然而,今年6月份曾为“绿建”做内部组建方案的兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆却向记者透露,绿城现在提出的代建合作模式,主要是出于战略上的考虑,为企业发展道路寻找突破口,并非为突破宏观调控带来的影响。

业内人士都记得,2009年年底,绿城集团董事长宋卫平发出赌咒:3至5年内赶超万科。

如果不寻找突破口,宋卫平上述豪言壮语估计只能成明日黄花,随风飘逝于西子湖。

“绿建”的成立,或是绿城寻求突围的一道新招。

“绿建”出世

据了解,“绿建”已注册成立,由绿城集团执行总经理曹舟南出任总经理,主要提供品牌输出与建设管理服务。

绿城决定“不出钱,不出地”,用“代建”的方式,规避和突破自身资金以及土地方面瓶颈。

绿城代建有三种模式:其中一种是与已经取得土地证的企业对接,由合作方承担全部或部分资金,绿城建设承担开发任务。

有分析人士认为,如果代建方不能提供资金,中小开发商没有丝毫与其合作的必要性。在宏观调控下,资金问题是中小开发商最急需解决的问题,如果不能解决这个问题,还不如将项目卖掉。

兰德咨询总裁宋延庆则认为,一个项目,中小房地产企业做下来获得的利润是20%,而绿城是30%,绿城从中赚取7%的管理费,应该是没有问题的。

绿城集团副董事长罗钊明在接受笔者采访时透露,现在找绿城合作的中小开发商特别多。“我们将对这些企业进行多项调研,并做区域市场调查。”罗钊明如是说。

宋延庆认为,绿城需要作出一个可行性的合作模式,要对合作方进行一系列的调研,包括资金状况,就像是风投找项目搞调研一样。

绿城另外一种代建模式是与外部资本对接,通过成立平台公司募集资金。绿城负责开发建设,并与投资方共享收益。

对 于这个模式,罗钊明表示,绿城主要是参与和发起成立基金,拓展融资渠道。这被认为是绿城与资金对接的一个方式,如果在“绿建”的大池子里面,既有合作方提 供的代建项目,又有希望进入房地产投资的基金,“绿建”这个代建公司生意才会做好。否则,单纯拿钱去做代建,绿城本身紧绷的现金流不能支撑。

第三种模式是与政府安置房建设对接,由绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分红。

对于相关媒体报道的“7%-8%的分红”,罗钊明澄清说:“保障房利润没有那么高,也就是在3%-5%左右”。

宋延庆则认为,保障房利润的高低关键在于如何与地方政府“谈条件”。“获得7%-8%的利润是很有可能的。比如,一个项目,60%用来建保障房,配建40%商品房,还有车库、车位和商铺,别说7%-8%,15%的利润都是有可能的。”宋延庆如是说。

宋延庆表示,开发商做商品房是为了利润,做保障房则是为了现金流。开发商做保障房,只要不赔钱就达到目的了。

“绿建”的成立,根本上是想为绿城另辟一条快速做大营业额的路子,希望能够除自身开发业务之外,找一条快速发展的道路。

宋延庆认为,成立基金其实就是想做大营业额。绿城有“雄心壮志”,想做行业老大,赶超万科。

未完的赌局

2009年底,绿城销售额达到了425亿元,并且斥资购买了17块地,土地储备达到3000万平方米。

当时,宋卫平认为,绿城土地储备和销售增长速度都远超过万科,以这样的速度,3至5年内超过万科,做行业老大,是没问题的。

为此,绿城2010年销售目标初步定在了900亿元,随后又改为670亿元,近期在眼看无法完成销售目标的情况下,再度将年度销售目标下调到了500亿元。

如果再继续下调,将接近2009年的425亿元,几乎没有什么增长。

看来,宋卫平在2009年底发起赌局的时候,并没有料到2010年4月份会出台“国十条”调控政策,绿城2009年大肆购买土地,不但没有实现快速开发,反而因为高额的土地出让金形成了负担。与此同时,国内银行紧缩开发贷,绿城资金链紧绷,8月份负债率已经高达158%。

2009年中期的高负债率景象,再度出现。而这次宋卫平能否平安过关,还不得而知。绿城自2006年登陆香港资本市场后,也罕有再融资动作,在绿城负债率再度攀升的时候,绿城集团还没有成功募资为其解困。

“当一个开发商资产规模做到500亿的时候,就很难再做下去了,” 宋延庆表示,即使没有赶超万科的目标,绿城发展到销售500亿元的时候,也要面临一次重要的转型问题。

万科总裁郁亮也曾对媒体表示,万科年度销售额到500亿元的时候,也进行了一次重要的管理体制改革,而万科目前销售额达到800亿元,接下来要做1000亿元的管理体制调整。

万科的内部管理之严密,在业内早有口碑,而绿城并没有像万科那样做专业、科学的内部管理体制改革。

对于绿城这种成立“绿建”的特别“超车”方式,业内人士也看法不一。

其实,绿城并不是第一个吃螃蟹的人。早几年前,阳光100、中体奥园等房地产企业就已经在做品牌输出,有的打出了名气,有的却没有发展起来。

绿城到底能挖得金矿,还是徒劳一场?

笔者发现,绿城高管在提及代建业务的过程中,一直强调的就是“绿城不出钱”。其实绿城自己也很清楚,代建方如果提供资金,一旦房子卖不出去,就会陷入呆坏账的境地。

如果不提供资金不提供土地,绿城主要做的也就是品牌输出了。

罗钊明指出,绿城在选择合作方的时候,有三个条件:第一,土地的权属证明必须是取得的。第二个就是对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位。第三,必须具备非常好的资金条件。

宋延庆透露,阳光100早期做的品牌输出,主要是捆绑社会资本金,用别人的钱做自己的事。现在阳光100已经独立发展,品牌输出方面涉及得比较少。

“我们在2005、2006年的时候也帮中体奥园做过这方面的咨询服务,当时他们要做的是纯粹的品牌输出,”宋延庆说道,中体奥园就是想走捷径,不需要任何付出,单纯赚取管理费。所以到现在没有发展起来,而且品牌授权估计也快要到期了。

罗钊明表示,在代建合作中,绿城将参与开发全过程,从前期管理、规划设计,一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付,以及到最后的物业管理。

宋延庆认为,绿城的输出品牌与中体奥园不一样,他参与开发全过程,再加上绿建是独立核算,流动资金多,不会存在什么问题。


綠城 猛追 萬科 發力 綠建 效仿 富士康 富士 模式
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花23億買價值44億土地 綠城項目融資恐噬利潤

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110831/2413785.shtml

每經記者 楊羚強 發自上海
花費23.3億元,是否可以買到成交價格約44.3億元的土地儲備呢?這樣的好事並非痴人做夢,而是確有其事。8 月28日,綠城中國公佈的半年報顯示,該公司在今年上半年和合作夥伴一起在上海、遼寧、河南、山東等地拿地,總建築面積為452萬平方米,並獲得其中 201萬平方米的土地儲備。上述土地出讓總金額高達111.6億元,而年報顯示,綠城中國僅承擔其中的23.3億元。
出現這樣的現象並不是因 為綠城拿的土地便宜。《每日經濟新聞》記者根據綠城中國公佈的上半年新增土地儲備、總出讓土地價格以及綠城在上述土地儲備中所佔權益進行計算,發現綠城如 按年報所公佈的權益,至少需要承擔111.6億元中的44.32億元。然而,綠城卻自稱,公司僅支付23.3億元。難道說,綠城的合作夥伴為與綠城合作, 向綠城贈送土地?
或有意粉飾財報
答案顯然是不可能的。綠城內部的一位人士告訴 《每日經濟新聞》記者,綠城之所以能以23.3億元的土地出讓金獲得價值44.32億元的土地,其根本原因是合作夥伴向綠城合作開發的項目公司提供了比銀 行基準利率高出100至200個基點的借貸,並以綠城在這些公司所佔的項目權益作抵押。
上述內部人士稱,這一做法能實現雙贏的結果:既能大大減輕綠城的財務壓力,合作夥伴也能獲取了遠高於銀行的存款收益。
中原地產研究中心高級經理劉淵表示,這一做法最大的好處,是可以使綠城的財報比想像中漂亮。據他介紹,除綠城外的其他地產公司,也在採用同樣的辦法,增加項目公司的負債,以降低公司整體債務情況,進而讓公司有比較好看的財務數據。
不過,這樣的方式,顯然會削弱綠城今後的利潤率,公司的部分利潤將變成財務利息,歸還給合作方。
事實上,綠城這麼做也是不得已而為之。截至今年6月30日,綠城旗下項目的新開盤銷售率只有53%。《每日經濟新聞》此前也曾報導,綠城在個別月份的銷售率甚至低於2008年金融危機時期的水平。
為此,綠城在上半年壓縮了新項目開工量,僅為277萬平方米。而年初,綠城制訂的開工計劃是487萬平方米,跌幅達到45%。同一時期,國內其他的一線地產巨頭,如萬科、金地、碧桂園等都沒有調整過開工量,部分開發商甚至計劃提高下半年的新開工量。
綠城半年報顯示,綠城截至6月30日可動用的銀行現金及結餘僅67.44億元,抵押的銀行存款30億元,一年內到期的銀行借款和其他借款卻高達135.14億元。
滯銷下開發商仍需保持規模
流動資金極為緊張,銷售率沒有好轉,諸如台州等原來不限購的城市,也有可能隨著第二輪限購令的出台被限購。然而,讓人不解的是,綠城的策略卻是繼續買地。
上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉說,維持並繼續擴增企業的市場份額,是目前所有大地產公司共同的戰略。為保持這個戰略,很多開發商調整產品結構,試圖延續之前的高周轉模式,擴大規模,擴大企業的市場份額。
對綠城來說,為實現中長期的發展,同樣需要保持目前的開發規模。但是限購令背景下的滯銷,使公司的資金更加吃緊。以此來看,綠城選擇由合作企業墊資買地也是不得已而為之。
劉淵認為,今年上半年雖然各家公司的資金都較之前有所收緊,但土地市場也面臨不錯的機會,出現了很多低價土地。能乘機低價抄底的公司,就有可能在未來的 兩三年裡,創造漂亮的業績。這樣的機會同樣也讓綠城眼熱,在資金捉襟見肘的情況下,綠城不得不選擇借款拿地,以保證企業未來兩三年的盈利能力。

23 億買 價值 44 土地 綠城 項目 融資 恐噬 利潤
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綠城資金「高危」 或考慮港股退市

http://www.yicai.com/news/2011/09/1115222.html

果說2008年那場金融危機中,最受關注的高危房企是恆大,那麼如今,最受調控重擊的企業,已經換成了綠城。

從9月21日至9月27日的這一週時間,綠城中國的股票市值下跌近30%,並直接影響香港上市的內地房地產股,整個A股房地產市值也出現大幅縮水。

綠城此輪股價危機的直接導火索,來自某外電關於中國銀監會就綠城集團房地產信託業務進行調查的消息。根據上證報記者的深入調查,綠城中國的資金鏈危 機已經成為業內共識。部分人士甚至用「高危」來形容綠城。更有消息稱,綠城正在醞釀資本市場的重大動作,以擺脫目前的資金困境,其中曾經考慮或仍在考慮的 方案之一是在香港聯交所退市。

綠城股價一週跌近30%

9月22日,對於綠城來說無疑是個黑色星期四。在這一天以前,綠城的股價和其他房地產企業一樣,低位徘徊,但漲跌互現。從9月22日起,綠城中國的 股票開始連續數日的大陰跌。22日當日盤中一度低見4.43港元,跌17.35%,並拖累一批內地房地產股集體下挫。在一條消息的震動下,市場開始恐慌: 房地產企業的泡沫是否即將破滅?

在這條外電中,有消息人士表示,中國銀監會近日發文,要求信託公司展開與綠城集團及關聯企業房地產信託業務情況調查,並要求直管的信託公司填寫與綠城集團及關聯企業開展房地產信託業務調查表,並根據項目運行情況註明風險判斷意見。

消息一出,綠城中國緊急發佈公告表示,公司並未接到任何中國銀監會通知,要求調查綠城集團的房地產信託業務。公司目前開展的信託業務均符合規定,公司資金財務狀況穩健正常。

然而,這一表態並未平息市場已經開始的恐慌。從9月22日開始,綠城股價一路下跌。到9月27日發稿時止,綠城股價已經跌至3.9港元。市盈率3.6倍。較2006年7月13日綠城在香港上市的發行價8.22港元,跌幅超過50%。

綠城危機:高負債與銷售低迷

市場的恐慌並非沒有依據。受此輪房地產調控影響,綠城的資金危機在最近兩個月內已經開始發酵。「我們老闆在私底下已經提過好幾次了,綠城現在是高危情況。」一家大型房地產企業的高層透露。

所謂的綠城「高危」來源於其高負債經營的策略,以及目前銷售市場的低迷。當銷售回款不利,新的融資又難以為繼,房地產企業的寒冬不可避免。

「綠城與恆大的共同點是:宋衛平與許家印一樣,賭性十足。在資本動作方面相當激進,且敢於冒險。而調控期一到,往往這類企業最為焦灼。有所不同的 是,恆大的大眾住宅性質讓其成功以價換量,回籠了大量現金流。而綠城的高端物業定位無一不是處於限購、限貸的」重災區「。銷售遲緩令本就高負債運營的綠城 更加捉襟見肘。」一位與綠城和恆大均有合作的代理企業高層介紹。

根據綠城中國上半年業績報告,截至今年6月末,綠城的淨資本負債率為163.2%,較去年底上升31.2%。截至6月30日,公司可動用的銀行現金 及結餘僅67.44億元,但一年內到期的銀行借款和其他借款則高達135.14億元。實際上,綠城中國近幾年來一直以高負債著稱,綠城集團主席宋衛平也不 止一次地高調表示,房地產企業一定是資本驅動型產業,沒有高負債的支撐,房企不可能實現滾動式發展。

但也正因為這一點,綠城最害怕的就是宏觀調控。因為銷售一旦受阻,高負債企業的現金流將受到考驗。

截至今年6月30日,綠城中國的銷售額為201億元,僅完成今年全年目標550億元的36.54%。此外,今年的5月至7月的3個月中,綠城中國新 項目的去化率均在40%以下,遠低於2008年金融危機爆發時期的同期數據 。一位與綠城有業務合作的企業人士介紹,綠城的高端物業購買人群基本上都是投資客,這些需求受限購政策直接打擊,使綠城的房子比一般企業更難出手。「對於 高端物業來說,降價也不是辦法,降少了沒人買,降多了開發商就賠了。這是個兩難選擇。」上述人士稱。綠城中國常務副董事長兼執行主席壽柏年也在2011年 中期業績發佈會上直言,當前銷售比年初的預期要差,隨著限購區域可能進一步擴大,下半年的去化率(銷售套數/總套數)或許還會低於上半年。

而根據記者的調查,從7月至今,綠城多數在售物業仍然滯銷,部分物業的價格也開始悄然鬆動。以上海、杭州兩地的幾處物業為例。目前綠城在上海主推的 物業玉蘭花園,除5月份售出20套外,從6月至今,平均每月的去化量在5至8套之間。價格方面,該物業也在連續3個月均價5萬元以上,悄然調整為目前的 4.6萬元/平方米左右。杭州西溪誠園的月銷售均價在2010年7月至2011年7月間維持3萬至3.5萬元/平方米,到今年8月後重新回到2.9萬元 /平方米。樓盤銷售人員告訴記者,綠城房價一直「只做加法不做減法」(即只漲不降)。但如果有購房誠意,在全款9.8折的基礎上,銷售人員仍可以代為申請 更低折扣。

「被收購」傳聞四起

「我們認為如果綠城房地產信託被查,原因不應該是過程違規,主要是償還風險可能已經顯現。」某大型信託公司內部人士稱。綠城的資金鏈危機到底嚴重到什麼程度,綠城可能的解決辦法是什麼?這是業內最為關心的。

一位美國上市房企負責人表示,房企資金鏈危機集中爆發時間將在今年元旦前後。其重要原因是很多短期貸款一般在年底支付。如果今年綠城的銷售額達不到480億元,或將面臨被債務拖下深淵的危險。

而根據記者瞭解,綠城目前已經開始考慮應對之策。此前,有消息稱,海航置業將收購綠城中國,以盤活其資產。而根據上證報瞭解,海航高層已經否認了這 一傳聞。不過,引入新的投資方進行戰略合作,對於綠城來說將是概率很大。另外,一位接近綠城的人士透露,綠城正在考慮資本市場的重大動作,退市可能是其考 慮的方向之一。

分析人士稱,綠城實業資產其實相當優質,目前只是受困於現金流壓力。因此,有實力為綠城輸血的資金方應該可以從這一輪整合中受益。如果綠城如復地一 樣在香港資本市場退市,等於在3.6倍市盈率時低價收購了流通股份。待幾年後重新整理上市,動輒10倍以上市盈率的發行價將令投資人大大受益。

不過,這一消息並未得到綠城方面的證實,截至發稿時,綠城新聞發言人未接聽記者的電話。

更長遠的風險來自目前房企長貸還短貸的融資模式。近年來,包括綠城、恆大、碧桂園 、雅居樂等大型房企紛紛展開中長期票據融資。但從融資用途上看,大量企業將新資金用以償還短期貸款,把3年內的中短期負債轉換成5至7年的長期負債。這種 做法減輕了調控期企業的償債壓力,但又為負債率的直線上升埋下隱患。


綠城 資金 高危 考慮 港股 退市
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绿城惊了谁的魂

http://www.infzm.com/content/63556

2010年,绿城旗下房子均价20470元,为全国房企最贵。

2011年,董事长打算先努力卖房子,不行就卖项目,再不行就将价格一降到底。

一则银监会调查绿城信托的消息,引发地产股集体跳水。这不仅因为绿城以高负债、高周转率,还有拿高价地令人担心,更透露出地产市场风声鹤唳的脆弱心态。

绿城董事长宋卫平说,“假如现有政策再不放松,到今年年底,绿城真有可能有一些项目要割肉。”

“绿城的状况到底是怎样的?”在过去一周时间里,绿城集团董事长宋卫平被铺天盖地的电话和短信淹没了,几年没联系过的朋友都会打电话过来问。

2011年9月27日,他刚刚结束了为期16天的北方市场巡视,回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板,长时间里在浙江楼市及中 国高端住宅领域一骑绝尘,甚至公司规模一度接近万科,2009年居于中国房地产业年销售榜第二。但2011年上半年,销售排名却落到第九,而在过去一个月 里则为被收购及调查传言困扰。

路透社在9月21日的报道称,中国银监会已责令信托公司评估其向绿城集团放贷的风险,一时间引发了投资者对绿城集团财务状况的普遍担忧。在过去一周 里,绿城在香港上市的股票暴跌近三成,并触发中国房地产股的集体下行。50家上市房企由于股价下跌,市值缩水总计超过1800亿元,碧桂园、雅居乐等股票 跌幅均超过两成。SOHO中国CEO张欣在其微博上如此评述:“市场信心薄如纸,一个小的消息就造成恐慌抛售。”

标准普尔评级服务公司在2011年9月27日称,中国房地产市场的形势不容乐观,未来6至12个月房产商面临的流动性压力将加大。

绿城以高负债、高周转率,还有拿高价地闻名,其财富和文化皆植根于此。在2008年年末陷入资金困局、连环债危机之时,这家创立17年的企业曾险遭不测,但随着市场行情的逆转,绿城又从泥沼中爬了出来。

“感谢上天,让我们活了下来。”在2009年7月杭州的一场论坛上,宋卫平曾这样心有余悸地对南方周末记者说。但如今,绿城又到了生死关头。绿城制定的2011年销售目标为540亿元,但9个月过去,仅完成了该目标的一半。

宋卫平把问题归咎于一场当初他没预料到的房地产调控。一切来得太突然了,银行贷款下不来,销售又出了问题,“限购和信贷紧缩让楼市一下子从夏天进入 了严冬,我们很难受,我也不相信其他开发商日子会好过到哪里去——但这不是从业者的错,这样严厉的市场管控,哪里是一般人可以受得了的。”

一则传言引发的慌乱

投资者担心历史将会重演——绿城中国的中期报告显示,截至6月底绿城的净资本负债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%,债务总额达346亿元人民币,近四成会在未来12个月内到期。

绿城信托门事件早在9月的第二周就初现端倪。

绿城集团行政总裁寿柏年对南方周末记者解释说,9月16日,银监会非银行机构监管部的一位职员看到一家足球媒体称海航拟30亿收购绿城的流言后,便 通过内网给各信托公司发去了一份《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》。五天后的9月21日晚上6点,路透社将这一消息披露,随即引 起投资者对于中国政府将继续收紧地产业融资渠道的担心。

绿城信托遭银监会关注的背景,是中国长三角已出现个别信托产品逾期违约事件。今年以来,受困于信贷紧缩,众多房地产开发商纷纷借道房地产信托进行融资,这种融资方式虽然成本高于普通贷款,但发展势头一直较猛。

中金分析员白宏炜指出,2011年上半年房地产信托达到了1700亿元,仅略低于银行发放给房产商的贷款,而绿城是涉及信托产品最大的公司,其今年 通过信托融到50亿元左右,约占绿城总融资的五分之一,其平均利息在13%左右,而自2008年4月份以来,绿城通过平安信托等多家信托公司发行接近20 款信托产品,发行规模达到91.6亿元,逼近100亿元。

消息披露的那晚,宋卫平正在沈阳,寿柏年则在青岛。晚上11点多,绿城在其官方微博随即声称:公司目前没有收到任何监管部门的调查通知;公司目前开展的信托业务均符合规定;公司的资金财务状况稳健正常。

不过,寥寥数语没能打消公众疑虑。第二天开盘,绿城股价一落千丈,暴跌16.2%,并在随后跌到了两年来的最低点。其长期以来的高负债,以及 2011年以来的销售不畅,让越来越多的人想起2008年年末的资金困局,投资者担心历史将会重演——绿城中国的中期报告显示,截至6月底绿城的净资本负 债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%,债务总额达346亿元人民币,近四成会在未来12个月内到期。

据财新网报道,银监会也表示,他们经常对房地产信托情况进行调查,并非特定针对绿城公司,对于房地产信托政策,除了已发布的监管文件还没有新的变化。

9月23日,绿城集团也在杭州举行媒体沟通会。当天,身在辽宁的宋卫平给绿城中高层发去了一条短信打气:最近关于公司在调控背景下的经营和资金问题,流言蜚语不少。但细细思量之下,公司是健康的。如果我们把销售做得更好一些,我们仍然是天下最好的公司。

久未在媒体上露面的寿柏年也在通过各种方式向外界强调,绿城的运营是健康良好的。“我们从去年就开始思考转型。房地产这个行业慢慢进入成熟期,初期 的快速增长已经过去。我们未来一段时间将秉着稳健经营的战略发展,多卖房子少买地,通过两年的努力,把净资产负债率降到100%以内。”寿柏年向记者这样 表示。

而对于“信托门”事件的始作俑者——海航收购绿城的传言,宋卫平则声称该新闻是个“笑谈”。“绿城集团的确与海航有项目上的合作,但是30亿元收购绿城集团,怎么可能!”

作为事件的主角之一,海南航空近年扩展凶猛,产业链向上游已延伸至机场管理业,下游延伸至酒店、物流、房地产和旅游业,已成为中国第四大航空公司。 而此次爆出“海航30亿元收购绿城”的消息,则是因足球引发的。《足球报》在报道中称:“海航收购绿城集团的同时,还瞄准了杭州绿城俱乐部。”

寿柏年声称,绿城和海航确有合作,在2010年11月25日举行的土地出让现场,海航下属的西北海航置业有限公司与绿城合作以18亿元竞得杭州一块 土地。此后,海航高管还有意在旅游地产上与绿城合作,收购绿城部分酒店权益,“但我们还没有正式谈判,结果在足球记者笔下,就变成了收购绿城集团了。”

 

为什么是绿城

不断融资,不断拿地,是绿城超常规跨越式发展的主要模式。

尽管为各种传言困扰,宋卫平坦言绿城资金虽紧,但远没有2008年金融危机时那么严重。“2008年国庆节怎么过的,我还历历在目,那时候公司就开始拖欠各种款项了,而今年,我土地款基本上付清了。”

而据绿城中国中报显示,截至8月26日,绿城集团的未付土地款共仅余人民币18亿元。2011年上半年,绿城仅以23.3亿元取得权益土地储备面积201万平方米,需支付的土地款仅为2010年全年的1/6。

绿城中国成立于1994年,最初仅是一家位于杭州市的地方性房地产开发商。2006年7月上市之初,土地储备总建筑面积为800多万平方米,至2011年底,土地储备已增至4000万平方米。不断融资,不断拿地,是绿城超常规跨越式发展的主要模式。

这种模式让绿城在金融危机时险些倾覆。刚刚上市的绿城在2007年前后房地产市场泡沫最盛时,高价拿下1000多万平米土地,此后遇到金融危机,房 地产市场调整,流动性危机随即袭来。彼时,业界揣测绿城将成为第一个在危机中倒下的大鳄。连中海都托人找到绿城,表达过收购意向。

宋卫平承认,绿城那次的危机得以化解,与政府适时救市不无关系。2009年,绿城还要支付60多亿元土地出让金。杭州市政府当时表示,房地产企业土 地出让金可缓缴半年。随后,四万亿的刺激政策及各地的救市计划,让市场迅速反转。绿城因为有大量的可售资源,成为最大受益者之一。2009年第四季度仅仅 三个月,主打高端住宅的绿城卖出了229亿,全年销售额更达到513亿元——年初还濒临破产边缘的绿城,一举超过保利、金地、招商等,跃居全国第二,仅次 于万科。

热衷于拍地的宋卫平,随即在2009年果断出击,屡屡在杭州高价拿地。2009年,杭州总价地王前十位中,有4个出自宋卫平之手。2009年秋季恳谈会上,宋卫平更豪言2011年绿城销售额要冲刺1000亿元,三至五年赶超万科。

但截止到2011年9月,绿城销售仅完成了约270亿元,这样的成绩不但没有赶上万科,还在转瞬间即被曾经的追赶者恒大、龙湖等一大批新锐发展商超越。

绿城以开发中高端物业项目闻名,而寿柏年承认,2009年的土地激进缘于他们对宏观调控严重性的判断不足,尤其是高端住宅项目在房地产市场调整中受 冲击最大,“我们的客户往往是买过一套两套房子的,但限购的对象刚好和我们客户的重合面非常大,于是这轮调控对绿城的影响就首当其冲了。”

宋卫平则声称,“绿城跟按揭有关的购房过去占到90%,但如今房贷按揭也有极大限制,这相当于购买力已经下降了50%以上。”而在绿城的大本营浙 江,这片曾经是中国房地产最炙热区域,如今也走到了转折点,成为调控重灾区。杭州克而瑞公司数据显示,截至2011年9月底,杭州市八区商品房存量套数 62905套;按近两年月均销售4428套计算,销售周期需要14个月。

9月杭州楼市的主题词已变幻成降价,从边郊到主城,从少数开发商降价到大多数开发商参与降价或变相降价,价格战已从暗打变成了公开肉搏——但作为高端物业开发商,绿城显然在定价上缺乏更多的腾挪空间。

“有钱就去拿地,没钱就找人合作。”

“假如现有政策再不放松,到今年年底,绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”

宋卫平和寿柏年是大学同学,他们所在的杭州大学历史系77级,后来出现了十多位知名地产商、两名福布斯富豪。

作为历史系毕业生,在绿城招聘员工的时候,宋卫平曾出过一道冷僻的题目——解释《论语》里“春服既成,冠者五六人,童子六七人”这段古文;而在招聘员工时,宋卫平甚至会把员工的血型和星座作为判断标准之一。

在公司内部,宋卫平以严厉著称。“虽然他骂的事情肯定是对方做错的,但骂得不留面子,连一些执行总经理都很难堪。”一位绿城的员工说。不过,这种严厉也让绿城成了中国高端住宅的领先企业之一。在杭州相同地段的房子,只要打上绿城的标签,就可以比其他楼盘高出20%的价格。

但随着调控的逐渐深入,即使在2008年也声称“不降价”的宋卫平,也终于在想降价的问题了。

“这段时间我在想,如果我们降价怎么降,这是我们的一个探讨性的问题,理论上我只会针对我的老客户降价。”宋卫平这样说道。他声称净利润只有10%左右的绿城,降价空间非常小。但他同时指出,“假如现有政策再不放松,到今年年底,绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”

“我会先进行几个项目的腾挪,再考虑合理降价的问题。但是等到绿城都开始卖项目的时候,这个行业大概有70%以上的企业都处于倒闭边缘了吧。”宋卫平说。

在过去两年里,绿城更多在依靠外部力量实现扩张。“有钱就去拿地,没钱就找人合作。”寿柏年向南方周末记者透露,合作开发模式、房地产代建和房地产股权基金正成为绿城前进的三驾马车。

所谓的房地产股权基金,就是现在平安信托和绿城中国联袂打造的平安财富安城1号房地产基金信托产品,以股权投资方式参与绿城在温州的一个房地产项目。而代建业务,则合作方出钱,绿城只出团队和设计,绿城的角色由“开发商”,转变成“建筑商”。

多数分析人士指出,中国银监会检查绿城贷款方,彰显出中国政府继续压低房价的决心,但如果说连房地产信托融资渠道也被进一步收紧的话,开发商资金压力将明显加大。

“以前每周就一两宗地要找我们兜售,现在几乎每天都有人登门,要卖地给我们了。”杭州滨江房产集团董秘李渊向南方周末记者感叹,现在资金链紧张的,不仅仅是一两个中小开发商了。但这种环境下,滨江从开发节奏到拿地,都保持非常谨慎的态度。

也许,更严重的局面还在后面。9月28日,据上海证劵报报道,一位接近绿城的人士称,绿城正在考虑资本市场的重大动作,退市可能是其考虑的方向之一。但随即,绿城中国公告称,暂无港交所退市打算。


綠城 驚了 了誰 誰的 的魂
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宋卫平:绿城绝不会比大部分开发商破产得早

http://www.infzm.com/content/63700

绿城集团董事长宋卫平绷着脸,心事重重地看着设计公司给他播放的PPT文档。这是9月27日下午的杭州玫瑰园酒店,十多个小时前, 宋卫平结束了16天的北方市场巡视,回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板,长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘,甚至公司 规模一度接近万科,居于中国房地产业年销售榜第二,但过去一个月里却为各种调查传言困扰。

过去几天,南方周末记者独家专访了宋卫平和绿城集团行政总裁寿柏年,倾听他们对于最近各种传言的解释,以及各种房地产政策的解读。宋卫平声称,经过 这次调控以后,他对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,但绿城绝不会比大部分开发商破产得早。以下为宋卫平的部分访谈内容。

海航收购是个幽默

南方周末银监会调查绿城信托事件传出的时候,您当时在哪?

宋卫平:好象是在北京。我不担心。我知道我们的资金一定是在正常的范围内,银监会就是想知道通过信托管道进入房地产的钱,到了一个什么样程度。房地产信托确实是一个问题,万一市场不好,到时候兑付不了,会构成一个社会问题,监管部门要事先做一个了解和把控。

而到目前为止,信托融资占到我们总融资规模的20%左右。也就是最近两个月,绿城信托融资成本才升到了14%。以前控制较好,开半年会议时,信托的成本跟银行贷款成本是一样的,10%出头,最近两个月成本上到14%左右,成本再高的信托我们也不敢做,我们的利润很透明的。

南方周末:像海航30亿收购绿城的事情,你听到第一反应是什么?

宋卫平:我觉得挺好玩的,就没有把它当成一回事,因为写这篇报道的是足球记者。我当时都没有想要就这个问题,去跟媒体做一个说明,两三句话就打发过去了,讲的轻一点呢,人家可能一个幽默,那天可能是另外一个4月1日。

南方周末那在这轮房地产调控和银根紧缩中,绿城的销售和资金是否真遭遇到很大的困难?现在的状况是否近似2008年四季度绿城的状况?

宋卫平:目前为止还没有。2008年国庆节怎么过的,我还历历在目。那年到八、九月份的时候,我们就已经拖欠各种款项了。所以各个地方急着出台救市的措施,因为他也不得不救。

今年最大的一个前提是全面紧缩的货币政策。就是存款准备金率提高了百分之十几,比以往增加了一倍还多。这里大概有150%的冻结存款不能作为贷款来 源。一个数据说是40万亿存款里的15%左右被冻结了,冻结了6万亿的钱。从2008年匆匆忙忙放出来4万个亿,到现在4万亿逐渐回收,再加上银行一来一 去温差,这三年经济政策相当于有二三十度的降温,降到了现在的零度。

其实各行各业都面临着非常严峻的挑战,贸易企业和生产企业,大企业和中小企业,个人也是一样。房地产行业里有一个很清晰的变化,以往卖房子银行按揭 有很高比例,但现在能够准时放下来的按揭非常少。这样开发贷不正常了,客户又失去了按揭的购买力,房企影响极大。我们以往的经验,跟按揭有关的购房占到 90%,按揭受限制的话,相当于没有限购政策,购买力理论上就已经下降了50%以上。

绿城绝不会倒闭得比大多数人早

南方周末为数不少的地产专家认为,在经历2008年四季度流动性危机后,绿城并没有吸取教训,仍旧追求爆发性的增长,忽略了长期稳定的可持续增长,没有将财务安全放在首位,是否是这样?

宋卫平:这个没有办法把控,如果拼命把控住风险的话,就不会有今天的绿城。如果你不尽量多做一些,不尽量把这个队伍做强大,把我们的 产品线做丰富,把很多项目做得更多一些,是不会有今天的绿城。如果绿城缩小规模到现在的1/3和1/2可能会比较稳健,但我个人认为,我们没有尽力。

我们公司里有一句话叫做走正道、尽人意、听天命,就是你尽力去做。有钱就去买地,不但是自己有钱,可能还和合作伙伴一起凑钱,也用银行和金融机构的 钱。对于飞涨的地价,我们开玩笑说过,两年前买一千亩,做完一轮后你发现利润和本金加起来只能够买一百亩,再过四年发觉只能买十亩,做完十亩的时候,发现 钱就够一亩地、一分地了,那时候房企就应该关门了,这是非常不合理的。

当然,这一轮如果我们比较安全的度过,我们是不是以后也要在手上保留相当的现金流,不要让自己的资金链绷的那么紧,这是另外一个问题。

南方周末2009年您炮轰过万科降价,声称两年内要做到千亿,要向万科看齐。现在这个目标还在吗?

宋卫平:有能力的时候就多做一点,没有能力的时候少做一点,环境好的时候多做一点,环境不好的时候,要壮士断臂,也只能壮士断臂了。 如果环境再不好,很多企业都倒闭的,我们跟大家一起倒闭,也不丢什么脸,但是你放心,以我们的能力不可能倒闭得比大多数人早,这点能力我们总是有的。

为什么我不愿意提降价,因为企业不能贱买自己的产品,这是对经商法则的一种尊重,也是对社会财富,对我们员工,产业链里这些人的劳动和才智的一种尊重,所以不能随随便便就降价,这不是负责任的一种做法。

如果真要降价怎么办?理论上我只会针对我的老客户降价。至于新客户也很简单,你找一个老客户写一个介绍信。因为我们的老客户太多了,我们不是一个项目,我们全国有一百多个项目,在杭州我们开发十几年。

南方周末2010年以来的房地产调控,您和您的团队都讨论过哪些版本的新应对方案?您当时想到的最坏的情景是什么?具体方案使用情形如何?

宋卫平:我现在还有几条路可以走,努力去做销售,再不行就倒腾些项目,如果项目倒腾不掉,有一个策略是可以用的——但是这个策略最好 不要用,那就是全面降价,而且我以前说过,绿城要降价就要降到底,卖完以后我不做房产商了,把存货全部卖光,房子也卖光,土地也卖光,我不要了,以后选一 个行业,我们去帮人家做服务,做物业管理。像我们绿城物业公司,每次宏观调控跟他们一点关系都没有,他们一点都不用操心(笑)。

但如果现在政策再不放松,到今年年底之内,我们有可能被迫面临项目做一个腾挪的可能,但我不相信那时大家的日子都很宽裕。

这个环境下,你去抗争很难

南方周末投资者往往倾向于草率地认定因果关系,有越来越多的人提到2008年的市场动荡——那在当时确实引发了包括中国在内的全球经济危机,投资者担心历史将会重演。就我们公司而言,历史会重演吗?

宋卫平:今天的问题,不是我们企业本身健康不健康的问题,是环境的问题。再一个彪形大汉,到冬天还是要穿棉袄的,在夏天也让你穿棉 袄,他怎么受得了,所以是一个环境的问题。总结下来还是要再重申,发展是硬道理,大家不应该这么过日子,不应该把企业逼到银行贷款贷不到,要向高利贷借, 借了以后再还,然后再借高利贷,总有一天企业家都要跑路的。

现在的政策环境下,风险管控再有本事的人,都没有办法了。一般的风险管控我们岂有管不好的道理,但是这种环境又哪里是人可以适应得了。就好比开车, 这辆车让高超的人可以开到120码平安到达,很安全,很舒适;但让一个拙劣的驾驶员,一会加油门,一会踩刹车,跌跌撞撞,60码也很难控制。

南方周末会感觉到很累,或者压力很大吗?

宋卫平:去年会有,今年就没了,今年为什么没了呢?有人告诉我说,你有这种机会为那么多人做那么多事,是天大的福报。我早一两年以前 事情多了会很烦燥,怎么那么多事,干嘛做得那么辛苦。现在比以前好多了,因为自己不认为这是一种苦,就是尽可能把这个事情做好就可以了,所以早两年要卖项 目,我心理很不情愿。现在万一形势再不好,我可以从从容容把项目卖掉两三个,我们如果现在手上有一百多个项目,比如做了一小半,有一半还没有动工呢,然后 卖掉五个十个,卖掉二十个,就轻松很多。

其实,经过2005年,经过2008年,我们很清楚自己在做什么,在五年以前我就把企业定位成商业模式运营的社会公益事业。我们现在签约和将要签约 保障系列,估计会超过一千万平方米,我们只收3%的工钱,甚至有的连3%都收不到,有的项目除了人工工资以外,约定好的分文不取。我们用这种姿态去做事, 而经过这次调控以后,我们对做高档、中档商品房的积极性大大下降了,我们就变成了建筑公司一样干活就完了。

真正的开发商除了大的央企和国企外,我们可能真的没有发展的模式,在这个环境下,你去抗争也是很艰难的,他们可以控制你的钱,也可以控制客户的钱,控制整个社会的钱,而且他这种控制从政策上也不调研,他想控就控。

南方周末您每天会睡多久呢?

宋卫平:多的时候六七个小时,少的时候四五个小时,睡一两个小时的也有,睡八九个小时也有,目前这个环境并不构成对生活里一般状态的 影响。学历史的人见过多少历史上的波浪起伏。现实生活里经过了2005年、2008年这种工作上所碰到的事情,几乎习以为常,无非是担忧:这样浪费掉了时 间,这样不应该有的折腾,对社会、对企业是巨大的破坏和杀伤力。你本来可以做的好好的,像安置房的问题早十年做不就行了。

不是说我不感到目前的压力和困难,我是想,凭着自己对社会变化的认识以及努力工作,我们还是有非常大的可能和概率挺过去的。即便退一万步讲,走正道,尽人力,听天命,也就如此罢了。


衛平 綠城 不會 大部分 大部 開發商 開發 破產 得早
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从高负债到轻资产 绿城急刹

http://www.eeo.com.cn/2011/0930/212815.shtml

经济观察报 记者 陈哲 一则监管机构清查绿城信托的消息,将这家过去几年商业模式争议不断的房企,再次推向舆论风暴的中心。

面临当下资金和市场的双重困境,宋卫平坚守的高负债、高端产品线的运行体系,受到前所未有的质疑。低迷的去化率下,信托违规和退市传言,令市场似乎听到这个庞然大物摇摇欲坠的声音。几日内,A股涉房板块因此蒸发的市值数以百亿计。

来自消息面的误会随后被澄清,绿城中国的常务副董事长、执行主席寿柏年告诉本报,绿城资金链足以维系,当前的任务是“少买地多卖房,降低净资产负债至100%以下”。

绿城高管也在过去一段时间里不断释放信号:将通过发展代建、商业地产等新业务,来改善绿城的业务结构和财务配比。

种种迹象表明,持续的高压调控下,执拗的宋卫平已然在调整。其老伙伴寿柏年说,今后绿城将转变为投资开发和品牌管理服务并举的房地产运营商,不再通过高负债发展。

由重转轻,正是经过三次调控后的宋卫平,给绿城的新定位。当然,这个转型将带来整个体系的变化,对于这辆一度曾逼近万科霸主地位的杭州战车,此番面临的挑战不是小打小闹。

信托风波

9月,一些浙江开发商无法偿还高利贷跑路,引起市场对房企资金链的聚焦。绿城当时净资产负债率达到163%,在国内各大房企中名列前茅,去化率同比下降甚多。

23日,一家外媒称,绿城的有关信托公司正受到银监会的调查。这家坚持高负债运营的开发商,再一次被推向风口浪尖。

素来清高的绿城此次反应迅速。24日,绿城高管在杭州召开发布会,绿城中国执行董事、执行总经理曹舟南称:未接到通知;绿城的信托合法合规;公司运营情况很稳健。

事实上,风传所指银监会查的是与绿城有关的信托公司,而非绿城本身。绿城中国常务副董事长、执行主席寿柏年28日在接受本报专访时说,“据我们了 解,一、这是银监会对信托业务的正常调查,并不限于绿城,更不是因为对绿城债务的担心进行的针对性调查;二、最近房地产调控政策在原有基础上也并没有新的 变化。”

但这次发布似乎并未杜绝人们对绿城的质疑,28日一家国内媒体援引匿名人士称,绿城拟仿效复地从H股退市,以吸引战略投资者进入。一时内地香港房企股市大幅下挫,几日风波令A股房产板块数百亿市值蒸发。

“完全不存在,没有这样的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市这条路。”寿柏年认为,复地退市是由于其流通股主要在大陆,做进一步融资安排需要通过中国证监会的审批,难度颇大,且其退市后便于大股东的支持。“这与绿城的情况有很大的不同。”

寿柏年说,公司确实做了一些信托,但这是正常融资渠道。其实今年绿城有银行授信,但由于开发贷规模(信贷指标)不够,所以选择信托。

另外,更有传闻称,绿城今年信托量剧增是用于偿还其他高息借款。寿柏年称,信托的成本比银行成本高,但我们所有信托成本最高一笔也只是14%多一点。

本报统计了截至2011年6月底绿城的融资,其源于银行、信托、其他借款的资金总计达到129亿元,其中信托筹款33.2亿元,占到总融资来源的25%左右。

标准普尔分析师符蓓的看法是,绿城虽然取道信托来筹集资金,但是这部分占据融资总额的比例并不算高。

符蓓说,销售额下降和国内外信贷紧缩是推动开发商流动性压力上升的主要原因,并给出了较低去化率将导致资金链紧张的6家开发商,绿城赫然在列。“如果2012年销售额下降10%,这6家企业就会非常难受。”

“资金紧是事实,但不至于过不去。房地产企业现在说自己资金链宽裕,恐怕不正常。”寿柏年说,“如果我们倒下,一定有更多房地产公司先倒下。”

寿柏年认为绿城还有牌可打。即便是在今年年底到明年,各家房企都受到短期现金流困扰,其认为债务也不会影响到公司的维系。“绿城这么多年没有一笔债务逾期,这一点是可以保证的。也不排除今后继续会通过多种方式来融资。”

连续的风波,绿城老板宋卫平亦坐不住了。27日,其在杭对记者撂下“狠话”:先促销、再卖项目,如果再不奏效,就把价格降到底卖光,自此再不做房产。

宋卫平转弯

圈里人熟知,宋卫平偏执。这个学历史的开发商,迷恋“品质”,爱讲“人文”,谈“理想主义”,信“种瓜得瓜、种豆得豆”,并将这一个性植根于绿城。

2009年上半年,连环债务危机曾使绿城险遭灭顶之灾,甚至面临被收购的困境。但很快市场行情逆转。拥有大量存货的绿城收入如火箭般蹿升,该年度其 合同加协议销售额接近500亿元,仅次于万科。绝处逢生的虚惊并未让绿城改变此前激进策略。宋卫平随即提出千亿目标,并在土地市场凶猛拿地。

在宋卫平的圈地逻辑中,“土地资产是否贬值是公司唯一风险,而非高负债率。”在其看来,只要有钱,就去买地,再转化成好产品,就能实现快速变现,资金链由此无虞。

宋敢于“豪赌”的资本大概缘由两点:除了长期看好土地的增值溢价性,更重要的是对绿城产品的绝对自信。作为业内公认的产品狂热者,宋卫平强调房子及与城市文化的深度对接,令绿城获得“豪宅制造专家”的盛赞,其产品具备公认的高溢价力。

理想主义者宋卫平大概没有预测到调控者会祭出限购、限贷政策。他此前对人说:绿城在过去买地,都是在不限购、不限贷的情况下,那时都是能卖得掉的,现在市场环境发生了非常大的变化。如果当时知道政策发生变化,就会非常谨慎。

任志强说,“限购令对企业的影响是有区别的,有的企业在非管控的城市,可能继续扩大,有的企业可能一半一半,有的一条腿可能就有非常大的问题。”绿 城可谓这轮调控中最大的不幸者。其产品定位高端,且项目集中在长三角区域和京沪等一线城市,无论是产品线还是分布区域都是调控重灾区。

宋卫平不得不妥协。经历了2005、2008、2010年三次调控,绿城开始考虑高成本扩张和精品战略之间的矛盾。“过去十七年绿城的高负债运行是 正确的,但这一轮调控开始,我们已根据行业趋势对战略进行调整。今后三年绿城就是要降低资产负债率。如果市场非常旺,负债率偏高有效。反之,必然要把负债 合理下降,不必要把公司推到风险境地。”曹舟南说。

除了土地沉淀了大量资金外,绿城精品策略导致了其在开发和销售过程中的成本亦居高不下。据不完全统计,绿城近年来的年度销售利润大约在9%— 10%,在大型房企中并不显优势。“绿城的产品完全是成本支撑起来的,土地、建安、营销成本在国内开发商中都是非常高的。”中房信分析师薛建雄说。

宋卫平将2011年定为绿城的成本控制年。一位接近绿城人士透露了这样的细节,今年春天绿城在中高管间组织了一次内部集训,集训的规格和重视程度都 极为罕见:参加者每天出勤上课,由授课者课后出题打分,最后按照分数进行末位淘汰,高管们如临大敌,没有以往集训就等于“庆功”的轻松气氛。其中一个极为 重要的论文课题是,如何让绿城在保证高品质的同时,将成本降低,可在二、三线城市落脚,却又不失高品质大旗。

绿城已经不再执着于高端高溢价的产品。“比如新的代建业务,很多都在二、三线城市,谈不上豪宅。比如保障房项目,我不可能再用顶级的材料。”寿柏年说。

不过,此前的存货仍需要消化。在银根、市场双紧的境况下,绿城也早已开始通过多种模式来降低风险,其中重要一条是为项目找合作者。薛建雄认为,“绿城的高负债源于土地,但这些都是优质资产。资产周转不匹配,万一伤筋动骨,只要肯把有些项目拿出去,转让一部分股份就行了。”

今年1—9月,绿城的销售收入为270亿元,仅为年初计划的一半。寿柏年坦陈,“年初定下来540亿的销售额,现在看来完成有困难,但是已经进入第四季度,没有必要再调低目标。”

事实上,在持续政策高压之下,在调整的绝非绿城,开发商开始普遍降低预期,富力从年初400亿销售目标调低至320亿元,与去年销售完成量基本持平。而此前万科5年计划是能达到3000亿的规模,但王石近期的一些表态,似乎向市场暗示其已基本放弃上述目标。

高负债到轻资产

业内人真正担心绿城倒下的或许并不多,大家更关注其如何应对后市。

“现在的资金到年底没问题,我们更多的在考虑中长期的问题。”寿柏年说,“绿城今后一方面继续做投资开发,当然也需要降低负债;另一方面要通过代建、合作、房地产基金等形式,实现品牌和管理的输出。”

去年9月,宋卫平组建了绿城建设管理公司,并调集干将曹舟南主持新公司业务,曹同时升任绿城中国执行董事。

曹舟南日前对这一战略有过阐释:行业正从地产时代过渡到房产时代,对开发商营造能力的高要求,使得投资和开发势必分离。“绿城的核心竞争能力不是投资能力,而是开发。”

曹介绍,绿城建设管理公司主推政府代建、商业代建、资本代建三大类,保障房、安置房等政府代建项目为优先;持续、快速拓展商业代建项目;积极探索、 落地资本代建项目。“三年内实现代建项目超150个的目标,目前已经签约了50多个项目。”但目前这部分业务尚未对收入有所贡献。

在寿柏年看来,通过这种方式开拓业务,投资风险完全由代建方承担,成本都在项目公司,不会影响绿城现金流。“当然我们会考量代建方的资金实力,土地是否合法合规,是否认同绿城。”

按照曹舟南的观点,代建业务并非长工,“实事求是讲,盈利能力也不低,绿城过去销售利润率9个点,代建则是按照销售额的7个点去做的,这种模式符合未来趋势。”

除了代建的业务模式,绿城还在集中推进综合体等商业地产,宋卫平已经组建了综合体发展公司,专门做综合体。

“十年前宋董也考虑过,但是住宅地产发展得太好,投入综合体的注意力不够多,他希望今后有更好的发展。目前代建项目里也有5个综合体了,比如西溪湿地的综合体,转塘的凤凰大厦综合体。西溪湿地项目是非常典型的综合体。”曹舟南说。

從高 負債 輕資 綠城 急剎
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绿城步步惊心

http://magazine.caixin.cn/2011-10-08/100311805.html

  调控之下的房地产业宛如惊弓之鸟。高息融资推高负债水平,市场平淡危及销售款现金流,这一切都令房企的未来充满不确定性,绿城首当其冲

财新《新世纪》 记者 朱以师 张宇哲

  刚刚过去的9月,是房地产开发商绿城集团的多事之秋。先是“海航集团30亿元收购绿城”的传言,后是“银监会调查绿城集团房地产信托业务”的消息,相继将绿城推至风口浪尖。

  绿城“被调查”的传闻如一石击水,震荡着房地产行业脆弱的信心。绿城中国(03900.HK)股价在9月22日大跌近17%,之后一周继续累计 下跌逾27%。与此同时,香港上市的内房股普遍遭遇抛售,恒大、雅居乐、碧桂园的周跌幅都在10%以上;A股市场也有21只地产股跌幅超过10%,“招保 万金”等大型房企亦未能幸免。

  “误传,这些消息都是误传。”9月27日,绿城集团副董事长罗钊明在电话中一再向财新《新世纪》强调。此前,绿城集团执行总经理曹舟南也对外解 释称,“可能是银监会的一位处长在听闻海航30亿元收购绿城的消息之后,在内网向下属单位问询,导致出现绿城信托被调查的传闻。”

  9月27日,银监会非银司一位负责人也对财新《新世纪》记者称,“从去年年底至今,监管部门就开始对信托公司的各类业务密切日常监测,包括房地产信托业务的结构、流动性、到期兑付情况等,但不可能针对某一家特定地产公司开展调查。”

  调控之下的房地产行业宛如惊弓之鸟,稍有风吹草动,即哀鸿遍野。而“绿城事件”更折射出行业的普遍困境——销售受阻、负债率走高、资金链遭遇严峻考验,同时融资渠道被不断收紧,财务风险正加速累积。

  “虽不是针对绿城的专项调查,但银监会对房地产信托的兑付风险存在担忧。”某大型信托公司人士对财新《新世纪》记者表示。银行信贷持续紧缩,资 金饥渴的房地产公司在融资上使尽“十八般武艺”,以高息吸引银信合作、理财产品、私募基金、委托贷款甚至民间借贷等多渠道资金。这些资金链条环环相扣,一 旦某个环节出现违约即可能引发连锁的恶性反应。这已成为当前金融和房地产生态的“不定时炸弹”,为监管层所担心。

流动性压力

  负面传闻找上绿城,并不令人意外。绿城在业界素有激进之名,其负债率一直高于同行。绿城中国2011年中期报告显示,截至6月30日,公司的债务总额约364亿元,净资本负债率达163.2%,较2010年底上升了31.2个百分点。

  绿城现金流状况亦令人堪忧:综合现金流量为负值,公司可动用的银行结余及现金近67.44亿元,而一年内到期的银行借款和其他借款为 135.14亿元。贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对此分析称,“绿城的现有资金远不足覆盖短期负债,未来的财务安全将高度依赖项目的销售回款。”

  造成绿城今日困局的,恰是项目销售低迷。截至今年6月末,绿城中国的销售额为201亿元,仅完成全年目标550亿元的36.54%。在今年5月至7月期间,绿城新项目的去化率均在40%以下,甚至远低于2008年金融危机爆发时的同期数据。

  绿城中国常务副董事长兼执行总裁寿柏年在2011年中期业绩会上坦承销售比年初预期差,随着限购区域可能进一步扩大,下半年的去化率可能还会低于上半年。

  绿城的绝大部分项目都在此轮调控的限购区域内,其大本营浙江辖内限购区域接近半壁江山。同时,其高端定位也造成了调控下的尴尬局面——有能力买绿城房子的人基本都属限购范畴,这使得绿城的房子更难以销售,并且还无法效仿定位中低端的房企实行“以价换量”的策略。

  标准普尔针对中国房地产企业的压力测试报告显示,如果2012年的销售额在2011年的基础上下降10%,包括绿城中国、合生创展、上海置业等 在内的六家公司的流动性将陷入疲弱,其流动性来源将不足以支持开支,可能出现难以偿付短期负债的风险;如果2012年的销售额下降30%,则将使包括数家 大型开发商在内的很多开发商承受严峻的流动性压力。

  标准普尔这一压力测试的假定前提是,预计2011年中国房地产销售额相比2010年增长25%。市场分析人士对此指出,因2010年房地产投资大幅增加,2011年市场推盘量猛涨,年度销售额同比增长25%是完全有可能的。

信托救急

  绿城一向高负债率的经营策略,形成的一个恶性循环是其信用评级过低,从而难以利用信贷和发债渠道融资,这使信托融资成为绿城少数可依赖的渠道之 一。绿城集团董事长宋卫平9月27日接受《钱江晚报》专访时证实,目前绿城的信托融资占到所有资金来源的20%,融资成本在14%左右。

  对于信托业务被调查的传闻,宋卫平称,“风险总是有的,有时也很难控制,没有风险也就不是今天的绿城了。”

  今年以来销售疲软,绿城为筹措资金平衡现金流暂渡难关,信托融资发行频率和规模都远超同行,这进一步大幅推高其净资本负债率。据财新《新世纪》记者不完全统计,目前绿城集团尚在运行中的信托计划有14款,涉及11家信托机构,公开披露的融资规模累计约85亿元。

  另外,绿城还与平安信托合作设立房地产基金信托计划,募集资金以股权投资的方式参与多个绿城的房地产项目,例如今年7月平安信托成立的“平安财富·安城1号房地产基金信托计划”。2009年,绿城中国与平安信托曾签署框架协议,计划在3年内完成150亿元的融资规模。

  信托业内人士估计,目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。

  一家知名房企的高管对财新《新世纪》记者分析称,“绿城做这么大规模的信托融资确实危险。之前能高成本融资,是因为有杠杆,一块钱可以干三块钱 的事,土地到手就可抵押融资。现在监管严格,拿地后15天内就得付清土地款,投资就成了实打实的。而现在房地产的毛利率只有30%多,扣掉税项之后是百分 之十几,上市公司的报表大概都是这个水平。以这个净利润率去做高成本融资,基本就是死路一条。”他透露,现在业界信托融资的成本至少在15%到18%,甚 至高达25%。

  “这么大规模的高息融资,是希望能够以未来的收益换取现在的生存发展空间,这就是在赌。”一位房地产业内人士称。

  2009年,绿城赌赢过一次。当年,绿城通过信托方式大笔融资,触发海外高息债危机,后来凭借政府救市东风,房地产业迅速回暖,绿城才涉险过关。

  “宋卫平的赌性圈内皆知。但这一次能否赌赢,现在还不知道。”上述房地产业内人士说。

最坏的打算

  市场的担心在于,持续的销售低迷,极可能令绿城重现2008年年底资金链紧张的窘境,进而出现偿付违约,并引发连锁反应。

  今年初,绿城曾爆出“集资门”,通过内部集资的民间借贷手法来缓解资金链紧绷状况。知情人士向财新《新世纪》记者透露,绿城曾就内部集资发文 称,因下属项目公司开发建设的需要,绿城集团拟向内部阶段性融资。内部融资的起点为10万元,不设上限,期限为两年,预计年收益率12%,期满一次性还本 付息。

  “绿城资金链即将断裂”的传闻,从这次内部集资开始传出。但罗钊明向财新《新世纪》记者称,内部融资的规模很小,是通过信托计划的形式募集,不会对绿城的资金链造成额外的影响。

  绿城方面对未来偿债情况努力展示出乐观看法。绿城中国首席财务官冯征表示,“在房地产宏观调控的大背景下,公司的销售受到一定影响,资金紧张是真的,但不会出现资金链断裂。”

  在宋卫平看来,绿城也还未到类似2008年的危急状况,“2008年八九月份的时候,公司已经有了支付方面的问题,开始欠款了。不过现在的情况比那时候要好,到现在为止,我们还没有拖欠地价款。如果按照现在这样良性运转下去,绿城一点问题都没有。”

  罗钊明也向财新《新世纪》记者表示,绿城已经在为降低负债做各种尝试。一方面是减少拿地,另一方面在新拓展的项目中采取合作开发的模式。“合作 伙伴会给我们多出一些资金,例如在股权五五开的项目中,绿城只需要出25%到30%的资金,其余全部由合作伙伴提供。绿城则负责项目的管理。”用这种方 式,今年上半年绿城仅以23.3亿元投资取得了权益土地储备201万平方米,而这些土地的实际成交价为44.32亿元。

  与绿城合作的金融机构也并未那么悲观。工商银行浙江分行信贷部人士向财新《新世纪》记者透露,从银行了解的绿城集团的财务情况看,绿城尚未出现 太大问题,“负债率是高了点,但还不至于垮掉。”据了解,绿城集团在当地工行、建行、农行的贷款分别有十几亿元的规模,目前尚未被停贷。

  一家与绿城合作的大型信托公司内部人士也对财新《新世纪》记者表示,绿城的盘子大,信托项目不会出现太大问题,“即使最终出让项目,也都是地段不错的优质资产,不愁卖。”

  即使如此,对下一步发展,宋卫平甚至做好了退出房地产业的最坏打算。他在接受《钱江晚报》的专访时称,“绿城接下来会分三个阶段走,首先就是努 力做销售,把房子卖出去;如果这个不够有效,第二就是看看能不能腾挪掉几个项目;最后一个阶段,如果前面的手段都不奏效,那我就直接把价格降到底,所有的 房子都卖完,以后就不再做房地产了。”这一表态又引发了市场对其港股退市的传闻,使得绿城中国不得已于9月28日出面澄清。

  对于宋卫平的这番表态,一位开发商同行提醒说,如果市场的形势已经坏到不得不卖项目求生的时候,市场上敢于且能够接盘的买家也将少之又少,到那时,恐怕绿城也难全身而退。

行业形势之危

  针对绿城信托业务被调查的传闻,中金公司认为,信托资金进入房地产市场将被严格管制。这意味着被房企视为“救命稻草”的信托融资渠道将面临收窄,房企可选择的融资渠道再度减少。

  上述银监会非银司负责人对财新《新世纪》记者表示,前期对信托公司的窗口指导效果正在显现,目前房地产信托业务规模已经出现下降,“暂时不会有新的措施”。

  用益信托工作室的数据也显示,7月、8月房地产信托分别增长约236亿元、231亿元,较4月-6月每月增长超300亿元的发行规模已有大幅下降。

  房企信托融资自2009年下半年开始蓬勃发展。从2010年二季度起,由于政府对房地产行业实施紧缩政策,房地产开发贷款受到抑制,越来越多的 房地产企业开始利用房地产信托融资。截至2011年6月,房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元增至6050亿元,增幅为150%。同时,信托 资产总额也由2.4万亿元增加至3.7万亿元。

  这引起了监管部门的警惕。银监会在5月、6月接连对信托公司进行窗口指导,并对一些房地产业务规模较大的重点信托公司“逐一审批”房地产信托项 目。同时,银监会还下发了《房地产信托业务风险监测表》,要求信托公司上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。

  与此同时,房地产行业的负债率也创下新高。广发证券根据2011年上市房企中报统计指出,今年上半年,上市房企平均资产负债率达75.3%,为近五年来的高点;A股上市房企整体负债总额10921.43亿元,同比上升41.29%。

  一位银行人士分析称,监管部门会继续加强对房地产金融业务的管控,限制银行、信托等金融机构对房地产行业的风险敞口,而这将令房地产企业资金链条更加紧绷。

  浙江省银监局内部人士也向财新《新世纪》记者透露,在近期的房地产公司座谈会上,浙江很多房企都表示资金链紧张。如果银根紧、销售少的情况继续,最多挺到明年初,可能问题就会大面积爆发。

  财新《新世纪》记者王紫雾对此文亦有贡献


綠城 步步 驚心
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=28265

绿城宋卫平:宁卖项目不降价

http://companies.caixin.cn/2011-09-28/100310387.html

  如果房子卖不出,就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了

 【财新网】(综合媒体报道)绿城集团董事长宋卫平回应近来种种风波,称信托资金在正常范围内,宁肯卖项目也不会轻易降价。

  宋卫平27日接受《钱江晚报》采访时表示,信托资金在正常范围内,目前绿城的信托成本在14%左右,占到所有资金来源的约20%。

  对于绿城目前面临的资金问题,宋卫平表示,“这个月银行贷款到期了,要去还掉,下个月信托到期了,要去还掉,如果仍能够按照现在这样良性运转下 去,一点问题都没有。”今年绿城中报显示,截至6月底,绿城的销售额为201亿元,仅完成全年目标的约36%,负债率超过160%。

  对于目前开发商降价促销现象的增多,宋卫平表示,降价是个不负责任的态度,接下来绿城的营销策略将分为3阶段:首先,努力做销售,把房子卖出 去;如果这个不奏效,会考虑腾挪掉几个项目;如果前面的手段都行不通,就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。■

    (财新见习记者 王永)

綠城 衛平 寧賣 項目 降價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=28266

绿城步步惊心

http://magazine.caixin.cn/2011-10-08/100311805.html

调控之下的房地产业宛如惊弓之鸟。高息融资推高负债水平,市场平淡危及销售款现金流,这一切都令房企的未来充满不确定性,绿城首当其冲

财新《新世纪》 记者 朱以师 张宇哲
绿城“被调查”的传闻如一石击水,震荡着房地产行业脆弱的信心。小阳/CFP

  刚刚过去的9月,是房地产开发商绿城集团的多事之秋。先是“海航集团30亿元收购绿城”的传言,后是“银监会调查绿城集团房地产信托业务”的消息,相继将绿城推至风口浪尖。

  绿城“被调查”的传闻如一石击水,震荡着房地产行业脆弱的信心。绿城中国(03900.HK)股价在9月22日大跌近17%,之后一周继续累计 下跌逾27%。与此同时,香港上市的内房股普遍遭遇抛售,恒大、雅居乐、碧桂园的周跌幅都在10%以上;A股市场也有21只地产股跌幅超过10%,“招保 万金”等大型房企亦未能幸免。

  “误传,这些消息都是误传。”9月27日,绿城集团副董事长罗钊明在电话中一再向财新《新世纪》强调。此前,绿城集团执行总经理曹舟南也对外解 释称,“可能是银监会的一位处长在听闻海航30亿元收购绿城的消息之后,在内网向下属单位问询,导致出现绿城信托被调查的传闻。”

  9月27日,银监会非银司一位负责人也对财新《新世纪》记者称,“从去年年底至今,监管部门就开始对信托公司的各类业务密切日常监测,包括房地产信托业务的结构、流动性、到期兑付情况等,但不可能针对某一家特定地产公司开展调查。”

  调控之下的房地产行业宛如惊弓之鸟,稍有风吹草动,即哀鸿遍野。而“绿城事件”更折射出行业的普遍困境——销售受阻、负债率走高、资金链遭遇严峻考验,同时融资渠道被不断收紧,财务风险正加速累积。

  “虽不是针对绿城的专项调查,但银监会对房地产信托的兑付风险存在担忧。”某大型信托公司人士对财新《新世纪》记者表示。银行信贷持续紧缩,资 金饥渴的房地产公司在融资上使尽“十八般武艺”,以高息吸引银信合作、理财产品、私募基金、委托贷款甚至民间借贷等多渠道资金。这些资金链条环环相扣,一 旦某个环节出现违约即可能引发连锁的恶性反应。这已成为当前金融和房地产生态的“不定时炸弹”,为监管层所担心。

流动性压力

  负面传闻找上绿城,并不令人意外。绿城在业界素有激进之名,其负债率一直高于同行。绿城中国2011年中期报告显示,截至6月30日,公司的债务总额约364亿元,净资本负债率达163.2%,较2010年底上升了31.2个百分点。

  绿城现金流状况亦令人堪忧:综合现金流量为负值,公司可动用的银行结余及现金近67.44亿元,而一年内到期的银行借款和其他借款为 135.14亿元。贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对此分析称,“绿城的现有资金远不足覆盖短期负债,未来的财务安全将高度依赖项目的销售回款。”

  造成绿城今日困局的,恰是项目销售低迷。截至今年6月末,绿城中国的销售额为201亿元,仅完成全年目标550亿元的36.54%。在今年5月至7月期间,绿城新项目的去化率均在40%以下,甚至远低于2008年金融危机爆发时的同期数据。

  绿城中国常务副董事长兼执行总裁寿柏年在2011年中期业绩会上坦承销售比年初预期差,随着限购区域可能进一步扩大,下半年的去化率可能还会低于上半年。

  绿城的绝大部分项目都在此轮调控的限购区域内,其大本营浙江辖内限购区域接近半壁江山。同时,其高端定位也造成了调控下的尴尬局面——有能力买绿城房子的人基本都属限购范畴,这使得绿城的房子更难以销售,并且还无法效仿定位中低端的房企实行“以价换量”的策略。

  标准普尔针对中国房地产企业的压力测试报告显示,如果2012年的销售额在2011年的基础上下降10%,包括绿城中国、合生创展、上海置业等 在内的六家公司的流动性将陷入疲弱,其流动性来源将不足以支持开支,可能出现难以偿付短期负债的风险;如果2012年的销售额下降30%,则将使包括数家 大型开发商在内的很多开发商承受严峻的流动性压力。

  标准普尔这一压力测试的假定前提是,预计2011年中国房地产销售额相比2010年增长25%。市场分析人士对此指出,因2010年房地产投资大幅增加,2011年市场推盘量猛涨,年度销售额同比增长25%是完全有可能的。

信托救急

  绿城一向高负债率的经营策略,形成的一个恶性循环是其信用评级过低,从而难以利用信贷和发债渠道融资,这使信托融资成为绿城少数可依赖的渠道之 一。绿城集团董事长宋卫平9月27日接受《钱江晚报》专访时证实,目前绿城的信托融资占到所有资金来源的20%,融资成本在14%左右。

  对于信托业务被调查的传闻,宋卫平称,“风险总是有的,有时也很难控制,没有风险也就不是今天的绿城了。”

  今年以来销售疲软,绿城为筹措资金平衡现金流暂渡难关,信托融资发行频率和规模都远超同行,这进一步大幅推高其净资本负债率。据财新《新世纪》记者不完全统计,目前绿城集团尚在运行中的信托计划有14款,涉及11家信托机构,公开披露的融资规模累计约85亿元。

  另外,绿城还与平安信托合作设立房地产基金信托计划,募集资金以股权投资的方式参与多个绿城的房地产项目,例如今年7月平安信托成立的“平安财富·安城1号房地产基金信托计划”。2009年,绿城中国与平安信托曾签署框架协议,计划在3年内完成150亿元的融资规模。

  信托业内人士估计,目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。

  一家知名房企的高管对财新《新世纪》记者分析称,“绿城做这么大规模的信托融资确实危险。之前能高成本融资,是因为有杠杆,一块钱可以干三块钱 的事,土地到手就可抵押融资。现在监管严格,拿地后15天内就得付清土地款,投资就成了实打实的。而现在房地产的毛利率只有30%多,扣掉税项之后是百分 之十几,上市公司的报表大概都是这个水平。以这个净利润率去做高成本融资,基本就是死路一条。”他透露,现在业界信托融资的成本至少在15%到18%,甚 至高达25%。

  “这么大规模的高息融资,是希望能够以未来的收益换取现在的生存发展空间,这就是在赌。”一位房地产业内人士称。

  2009年,绿城赌赢过一次。当年,绿城通过信托方式大笔融资,触发海外高息债危机,后来凭借政府救市东风,房地产业迅速回暖,绿城才涉险过关。

  “宋卫平的赌性圈内皆知。但这一次能否赌赢,现在还不知道。”上述房地产业内人士说。

最坏的打算

  市场的担心在于,持续的销售低迷,极可能令绿城重现2008年年底资金链紧张的窘境,进而出现偿付违约,并引发连锁反应。

  今年初,绿城曾爆出“集资门”,通过内部集资的民间借贷手法来缓解资金链紧绷状况。知情人士向财新《新世纪》记者透露,绿城曾就内部集资发文 称,因下属项目公司开发建设的需要,绿城集团拟向内部阶段性融资。内部融资的起点为10万元,不设上限,期限为两年,预计年收益率12%,期满一次性还本 付息。

  “绿城资金链即将断裂”的传闻,从这次内部集资开始传出。但罗钊明向财新《新世纪》记者称,内部融资的规模很小,是通过信托计划的形式募集,不会对绿城的资金链造成额外的影响。

  绿城方面对未来偿债情况努力展示出乐观看法。绿城中国首席财务官冯征表示,“在房地产宏观调控的大背景下,公司的销售受到一定影响,资金紧张是真的,但不会出现资金链断裂。”

  在宋卫平看来,绿城也还未到类似2008年的危急状况,“2008年八九月份的时候,公司已经有了支付方面的问题,开始欠款了。不过现在的情况比那时候要好,到现在为止,我们还没有拖欠地价款。如果按照现在这样良性运转下去,绿城一点问题都没有。”

  罗钊明也向财新《新世纪》记者表示,绿城已经在为降低负债做各种尝试。一方面是减少拿地,另一方面在新拓展的项目中采取合作开发的模式。“合作 伙伴会给我们多出一些资金,例如在股权五五开的项目中,绿城只需要出25%到30%的资金,其余全部由合作伙伴提供。绿城则负责项目的管理。”用这种方 式,今年上半年绿城仅以23.3亿元投资取得了权益土地储备201万平方米,而这些土地的实际成交价为44.32亿元。

  与绿城合作的金融机构也并未那么悲观。工商银行浙江分行信贷部人士向财新《新世纪》记者透露,从银行了解的绿城集团的财务情况看,绿城尚未出现 太大问题,“负债率是高了点,但还不至于垮掉。”据了解,绿城集团在当地工行、建行、农行的贷款分别有十几亿元的规模,目前尚未被停贷。

  一家与绿城合作的大型信托公司内部人士也对财新《新世纪》记者表示,绿城的盘子大,信托项目不会出现太大问题,“即使最终出让项目,也都是地段不错的优质资产,不愁卖。”

  即使如此,对下一步发展,宋卫平甚至做好了退出房地产业的最坏打算。他在接受《钱江晚报》的专访时称,“绿城接下来会分三个阶段走,首先就是努 力做销售,把房子卖出去;如果这个不够有效,第二就是看看能不能腾挪掉几个项目;最后一个阶段,如果前面的手段都不奏效,那我就直接把价格降到底,所有的 房子都卖完,以后就不再做房地产了。”这一表态又引发了市场对其港股退市的传闻,使得绿城中国不得已于9月28日出面澄清。

  对于宋卫平的这番表态,一位开发商同行提醒说,如果市场的形势已经坏到不得不卖项目求生的时候,市场上敢于且能够接盘的买家也将少之又少,到那时,恐怕绿城也难全身而退。

行业形势之危

  针对绿城信托业务被调查的传闻,中金公司认为,信托资金进入房地产市场将被严格管制。这意味着被房企视为“救命稻草”的信托融资渠道将面临收窄,房企可选择的融资渠道再度减少。

  上述银监会非银司负责人对财新《新世纪》记者表示,前期对信托公司的窗口指导效果正在显现,目前房地产信托业务规模已经出现下降,“暂时不会有新的措施”。

  用益信托工作室的数据也显示,7月、8月房地产信托分别增长约236亿元、231亿元,较4月-6月每月增长超300亿元的发行规模已有大幅下降。

  房企信托融资自2009年下半年开始蓬勃发展。从2010年二季度起,由于政府对房地产行业实施紧缩政策,房地产开发贷款受到抑制,越来越多的 房地产企业开始利用房地产信托融资。截至2011年6月,房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元增至6050亿元,增幅为150%。同时,信托 资产总额也由2.4万亿元增加至3.7万亿元。

  这引起了监管部门的警惕。银监会在5月、6月接连对信托公司进行窗口指导,并对一些房地产业务规模较大的重点信托公司“逐一审批”房地产信托项 目。同时,银监会还下发了《房地产信托业务风险监测表》,要求信托公司上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。

  与此同时,房地产行业的负债率也创下新高。广发证券根据2011年上市房企中报统计指出,今年上半年,上市房企平均资产负债率达75.3%,为近五年来的高点;A股上市房企整体负债总额10921.43亿元,同比上升41.29%。

  一位银行人士分析称,监管部门会继续加强对房地产金融业务的管控,限制银行、信托等金融机构对房地产行业的风险敞口,而这将令房地产企业资金链条更加紧绷。

  浙江省银监局内部人士也向财新《新世纪》记者透露,在近期的房地产公司座谈会上,浙江很多房企都表示资金链紧张。如果银根紧、销售少的情况继续,最多挺到明年初,可能问题就会大面积爆发。

  财新《新世纪》记者王紫雾对此文亦有贡献


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