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回购4亿美元债券 绿城中国面临生死一周


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http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20090428/04096156850.shtml


  标普表示:“一旦债券持有人宣布违约,绿城中国(3.77,-0.36,-8.72%)的流动性将承受巨大压力。”这可能导致一个严重的结果,就是绿城中国的资产被清算。

  从今天开始,绿城中国将进入“生死一周”。根据本月21日绿城中国发布的公告,纽约时间5月4日下午5点,将是一笔4亿美元票据持有者提前契约拟定修改和弃权的同意截止日的最后期限。

  如果在这一天,绿城中国不能以8.5折的价格回购上述高息债券,那么,高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人有可能要求绿城中国提前赎回债券。为了使收购能获得成功,绿城中国于昨日将2008年度的业绩作为收购要约和征求同意声明的一部分。

  上述事件可能导致一个严重的结果,就是绿城中国的资产被清算。绿城中国目前的资产负债率高达140%。

  债务偿还能力遭质疑

  上述高息票据提前回赎事件的诱因,是绿城本月15日公告的信托计划。根据公告,绿城中国旗下的绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议,成立中海绿城1号房地产投资基金,计划融资9.92亿元至19.83亿元。

  信托主要用于绿城旗下杭州蓝色钱江及无锡太湖新城项目的开发。协议规定信托将于出售完成时向海企绿城及无锡绿城分别提供12.5亿元及4.37 亿元贷款,海企绿城将此笔贷款支持蓝色钱江项目第一期发展建设费用,而无锡绿城则将这笔贷款用于无锡太湖新城项目第一期的发展支出。

  协议规定,该信托贷款年利率高达14%,且绿城中国各方若发生重大不利事件,将1元代价向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有 剩余权益。而若绿城履行这一信托计划,则意味着将违背绿城2006年发行高息债券合约,关于项目公司债务不得超过总负债15%的规定。

  按照高息票据合约,在违约的情况下,高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人均可要求绿城中国提前赎回债券。在2009年11月8日前,绿城中国许诺的赎回价格为债券总金额的109%。

  同时,公司在昨天公布的2008年业绩,让投资者进一步担心绿城的债务偿还能力。根据上述业绩,绿城中国目前的资产负债率高达140%。公司 2008年末的现金额为17.18亿元,而其总借贷高达161.18亿元。而绿城中国的首席财务官林战介绍,截至3月底的物业销售款以及新增物业贷款只有 44亿元。

  不被看好的债券回购计划

  根据公告,绿城中国开出的回购价格仅仅只有债券总金额8.5折。正是这一举动,使得绿城中国的本次收购计划不被外界看好。标准普尔认为,此次拟 定的收购要约并不构成大幅折让置换,因为有关债券回购条款似乎并不是强制性的;公司近期的销售表现和融资渠道足以支持此次收购要约。债券持有人有权在接受 对契约的拟定修改和弃权的同时拒绝该回购要约。

  标准普尔信用分析师李国宜说:“一旦债券持有人宣布违约,公司的流动性将承受巨大压力,并导致我们将其评级下调数级。此次列入负面信用观察名单还反映了无法确定公司是否已经违反其他债务契约的规定。”

  而在公布高息票据回购计划的同时,绿城中国也暴露出公司财务疲弱的事实。标准普尔认为,绿城中国流动性状况存在不确定性,并可能进一步削弱。而在公司近期重组资产和进行信托贷款融资后,其财务状况存在不确定性。

  绿城负债大幅增加

  事实上,绿城的资金链问题,早在2008年底便已埋下了“伏笔”。

  在4月21日的公告中,绿城中国承认曾大量向银行借款。昨日披露的2008年年报确认了上述事实。年报显示,绿城一年到期的短期负债,从年初的 24.36亿元,激增至38.68亿元。而一年以上的长期贷款,更是从年初的43.68亿元,激增至73.85亿元。此外,绿城还有高达27.01亿元的 高息收益债券。大量的借款导致绿城去年高额的融资成本,由2007年的7.32亿元,猛增至13.86亿元。

  若干房地产项目延误完成,为解决建设资金、开发成本及营运资金需求,是绿城大量借债的原因。

  年报显示,绿城发展中的物业已由年初的110.95亿元,猛增至232.50亿元。大量发展中的物业,还导致了行政费用的激增。根据年报,销售 行政及人员开支在去年总共增加了2.47亿元,达到了7.37亿元。绿城认为,这与旗下房地产项目数量大幅增加以及人才储备增加有关。

  “小阳春”成绩不佳

  而与此同时,绿城的销售额却没有取得大幅度的增加,去年的销售额是152亿元,和2007年持平。根据年报,绿城承认大概有20多万平方米的已竣工物业未能售出。而今年一季度,虽然大部分房地产公司都认为是“小阳春”,但绿城中国却认为销售依然疲弱。

  据中原地产研究中心分析师许萌介绍,绿城中国一季度的销售情况并不好。除了3月份销售面积达到17万平方米外,其他两个月的销售情况都一般。而根据统计,截止3月底绿城中国仍然有108万平方米的存量新房未能销售。

  许萌表示,这与绿城开发的项目多为高端住宅有关。她表示,一季度的楼市小阳春,主要销售的是中低档住宅。而绿城开发的住宅档次相对较高,购房者数量因此比较少。

  事实上,虽然绿城中国一直不愿意主动降价,但在2008年开发商集体降价的大趋势下,也无法改变大的趋势,年报显示,2008年的销售价格已由8725元/平方米,下跌至7407元/平方米,销售毛利率也由36.1%下降至27.8%。

  有鉴于此,绿城事实上已经无法向其他开发商那样利用常规的价格武器,来解决目前的资金困境。对于绿城而言,真正要解决公司资金危机的,还是国内高端住宅市场的启动。而高端市场何时能回暖仍是未知数。

  而对于即将到来的回购票据危机,绿城方面的回应是不予置评。
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