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李嘉誠話幾時都是買樓好過租樓住 止凡

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今天朋友說「李嘉誠話幾時都是買樓好過租樓住, 這句話真的沒有錯。」

這位朋友除了自住單位之外, 還有一個單位收租, 雖然還有很多按揭未供完, 應該是超過八成吧, 但看這兩層樓在現時的市值已經賺了有二百萬之多, 這兩年他實在和味。

他突然有這個想法, 就是因為近日他收到租客的第二年租金, 他跟租客簽的租約是一年一年計的, 所以上年他已經一次過收了大約15萬租, 今年租金不變, 所以又收15萬, 他所感慨的是他手持物業, 兩年就收了30萬的租金, 但租客就少了30萬, 如果再買遲幾年, 交租都交了成100萬云云。

當然, 在現在的環境,確實買自住樓比租樓好, 其中一個最大因素是利率非常之低, 在這個條件下, 供樓大部份金錢都是償還本金, 少於20%是付利息的, 但如果有一天租金連交利息的份數都不足夠的話, 李嘉誠先生這句就不一定是對的。

可惜, 很多沒有買樓經驗的人都不瞭解利率的問題, 甚至說不出現在樓按的計法, H是多少, P是多少, 尤其發生在最大聲示威反霸權的一群, 在資本主義世界, 資源最後都會去到最有準備的一群手中。

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癲價租樓記

2012-11-29  NM
 
 

 

你會出幾多錢,租一個廿幾年樓齡的舊公屋單位?何小姐出了一萬元月租,租下一個已達二十四年樓齡、面積只有四百多呎的寶林邨單位,創造了公屋界神話。這個租金,較私樓日出康城更貴,各大報章紛紛報導。本刊找到這位租戶,她對於成為街坊街里的新聞人物,言談間流露「寃屈」:「我搵咗五個月都租唔到樓,鬼叫我急咩,個市係亂谷上去o架!」

報紙話,呢個係癲價成交;多得佢哋登出來啦,我哋啱啱搬來嗰陣,樓下看更同茶樓啲人猛問我細佬:「你哋新搬嚟?知唔知呢度竟然有人用一萬蚊租公屋呀?」我哋不知幾尷尬,點敢認!

唉,有時間慢慢搵的話,你估我會揀呢度?間屋實用面積得三百幾呎,一眼睇晒,用薄牆間得一間房,仲要乜傢俬都無,業主髹白幅牆就話有裝修!間屋係俾阿爸阿媽住,佢哋無話唔慣,但我好激氣;呢啲叫生不逢時,唔好彩,撞啱個個唔敢買貴樓轉晒租樓,租金推高晒。我哋呢啲真係有需要嘅,只能硬食。

我搵租盤,大大話話已搵咗五個月;阿爸阿媽已經八十幾歲,原本同細佬租住荃灣居屋,為咗同我方便照應,決定十一月租約滿就搬來將軍澳。早喺六月,我哋已開始搵地產經紀睇樓,私樓梗係最好,有會所,可以活動吓,但經紀話:「小姐,一萬銀搵兩房、又要私樓,好唔現實喎!」我唔信,但兩個月無回音,我見唔對路開始搵細行,例如鴻運、廿一世紀幫手。

天價即變市價

不過呢個市,根本就掉一個盤出嚟,就即刻有人租。我哋唯有加多少少錢;千等萬等,再過一個月,先睇到一個新都城兩房單位,開價一萬二千八百蚊,一睇就想租,但經紀話:「有會計師都傾緊想租喎,不如你出一萬三千五百,當俾啲誠意囉!」我哋都無所謂,點知等極無回音。唉,俾着我都租俾專業人士啦!後來居屋欣明苑、浩明苑都睇咗,都係租唔成。

話咁快又十月。經紀打嚟,話寶林邨有個一房單位,開價九千五百蚊。去到咁,唯有安慰自己,公屋始終都實用嘅,退而求其次囉,一房都OK啦。我仲問經紀,可唔可以還價幾百到一千?業主唔肯,仲要我請假帶阿媽去見佢。我心諗,有冇搞錯,相親咩!業主見係老人家住,即晚回覆租咗俾第二個。我已經落咗細訂o架喇!話租又唔租,就係咁無良!

最後得番一星期,急到不得了!有間月租一萬三千五百嘅南豐廣場兩房單位,我諗住照租,點知加多五百業主都係唔租。喺極度沮喪下,另一個經紀打嚟,問我哋考唔考慮公屋?原來就係之前話已租出嘅寶林邨單位,開價一萬蚊。即係半個月唔夠,業主就加多五百。公屋一萬?唔係啩!但鬼叫我哋急,梗係照租,但求有瓦遮頭。而家係你(業主)願打,我(租客)捱打,覺得唔抵又點?間間經紀行都將份報導貼晒出嚟,於是天價就變晒市價,個市就係咁谷出嚟!你話喺香港做窮人幾慘吖,搵三萬蚊都唔夠養兒育女!

唯有安慰自己,我哋細細個開始,住公屋都十幾年啦。呢度街坊好守望相助,有事可以照應,喺公園散步都會傾吓偈,好過住居屋,無聲無氣,人情味又少!我哋一年死約完咗住邊?到時睇吓個市點,見步行步啦!

要租樓睇中即日搶

何小姐租下的單位,原業主於今年六月,才以一百六十七萬元買入,今次一萬元租出,回報達七點二釐,冠絕私樓;現時同屋苑放盤,最平都要二百五十萬。而租金亦因天價成交拉高至一萬元樓上,但罕有放盤,成交極少。行內人士指,現時將軍澳區租盤極少,租金愈推愈貴,租盤一放都至少有三、四枱準租客供業主慢慢揀。例如寶林邨旁的私樓新都城,雖然聲稱有九十個兩房放租盤,但「firm租」的只有三個;將軍澳中心亦僅有三個,南豐廣場更只有兩個,租金都要萬三蚊以上。有心租樓人士,睇樓時可帶同入息證明文件或稅單,即時供業主查閱,證明自己有一定經濟能力,增加其信心。而睇中就要即日扑槌,不能慢慢諗,愈快決定愈好。


癲價 價租 租樓 樓記
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唔想再租樓可以點做?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=6939

採用本網傳統解答流程,先計建築大哥之家庭購買力。家庭總入息是5.6萬元,老婆成日轉工但月薪應不會少於一萬元。雖然今日有大銀行吹風加息,但一日美國不加息,小型銀行續可取得低息資金渠道,大型銀行加息只會將按揭生意拱手相讓,故以現時兩大發鈔行係按揭業務上鬥得難分難解之際,貿然加息就像球隊將主力出售套現,可以即時提高現金流但負面問題會在年尾成績表顯現。另外長實在西九之樓盤首現「劈價」11%筆者認為這是一個有參考性之訊號,亦與筆者前文小陽春樓市速報所講吻合,即中國兩會之前樓市有力,兩會如冇大利好消息樓市可要下調。等五月居屋白表結果一出,再行定奪。本段趁機來個周未總結。

 

根據現行按揭一般年息,即年息2.15%,如分30年供,每一百萬供款可借入2.65mil。建築大哥的借貸力為$5.6*50%*2.65mil=7.42mil50%原因是他首次置房,負擔比率可高至總入息之50%另不受雙倍從價印花稅所限,按揭成數可借至90%(即九成上會)。建築大哥應該計數唔差,他在睇樓之銀碼選擇,己大約做好了即於旺市買入總負擔能力之一半,原因已在早前文章提及。所以他購入3.6-4.0milI之樓房,進可攻退可守。

縱然不打算生育,購入一房不建議。因再售出時客路少,何況實用呎價不平。細價樓近月升幅強勁,只是購買力向下流,加上居屋價推升效應之表象,兩邊一齊出力所以效果顯眼。

 

屋苑實用建築成交價(百萬)樓齡實用呎價備註(沒有提及即兩房)
P5316944.05107627沒有地鐵、只有屋村巴士
M4675974.41>309443地鐵上蓋
G4715983.40246800十分鐘小巴到地鐵
N341-2.70279642一房,地鐵上蓋
L379-4.501011873一房,步行五分鐘有地鐵
L511-5.501010763步行五分鐘有地鐵
T4455113.83308600地鐵上蓋
B5726684.25247400三房,十分鐘小巴到地鐵
S4637413.81>208229沒有地鐵、有巴士小巴

另一問題是買入那個屋苑,可能要用以下比較。至於MNLP屋苑是何處,而筆者建議大哥何處你可發表意見,明天再解。

唔想 想再 再租 租樓 可以 點做 Home Blogger
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供樓與租樓(一) 笨發.

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy1/
 

自置物業有兩年時間了,明年今日,三年的罰息期便會屆滿,keep住供落去,定係賣左佢,轉買為租好?

於是今日用excel計一計數,嘗試用客觀數據支持自己的下一步行動

有以下假設:

  1. 樓價每年升8%,折舊3%,即淨增值5%
  2. 通脹3%

筆者住緊的乃一20年樓齡之物業,每年淨增值5%相信已是相當樂觀的數字,而平均通脹3%應該雖不中亦不遠矣。

 

Option 1 Keep住供(95按,30年)

10年後層樓約值180萬,減去所有銀行貸款,尚餘90萬,present value近70萬。

 

Option 2 轉買為租

如轉租一相約面積的單位,租金較原有的供款 + 差餉管理約可節省$1,500,並即時套回約$15萬現金。

15萬現金,假設年回報15%,10年後值60萬,present value為45萬

另加每月投資$1,500,假設年回報15%,10年後值41萬,present value為30萬

即10年後共得101萬,present value75萬。

 

表面上看,10年後兩種方案差別不大,唯時間越長相距會越來越巨大,且有以下隱憂

  1. 10年後30樓齡的舊樓還可以每年淨增長5%嗎?
  2. 維修開支會增多
  3. 會住厭

另一重要假設為每年投資回報達15%,如低於此數,則供落去較可行,如能高於此數(say20%),則option 2的回報會遠高於option 1。

回顧自己過去數年(01年打後)的揀股成績,15%或以上應該屬於能力範圍以內的,何況本金只是可憐的幾十萬,應不存在本金過大難以投資的問題。

總結,明年今日,除非樓價太殘(相信機會很微),如無意外應會沽出現有物業,轉買為租,增強現金流追求更大回報。

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P.S. 此文成於2007年中,事後睇返,對股太樂觀,對樓信心不足。不過我永遠強調,係人就市,唔係市就人,投資最忌一本通書睇到老,便會變成坐井觀天。

供樓 樓與 與租 租樓 笨發
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供樓與租樓(2) 笨發

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy2/

半年前(咁又半年…),寫左篇供樓與租樓,比較了keep住供樓同轉供為租兩個情況。結論係自己會半年後沽樓,套現增加現金流。如今市況大變,樓價及租金都同時飛升,似乎需要重新檢視此一策略。

選擇有三,預期半年後樓價再升15%,同一物業租金上升至每月$6500。

  1. 半年後keep住供,不變
  2. 半年後沽出手上物業,租樓

case1:供樓支出$5,000(預期再減息兩次共半厘),加差管$900,每月支出共$5,900。

case2:沽樓,減去樓按套回約50萬現金,每月租樓支出$6,500,

50萬現金每年投資收益15%計,平均每月投資收入$6,250,每月淨支出為$250。
10%計,平均每月投資收入$4,167,每月剩支出為$2,333。
5%計,平均每月投資收入$2。083,每月剩支出為$4,417。

租金雖然會跟隨樓價上升,然而樓價的基數遠超於租金,樓升15%便多十幾廿萬落袋,這十來萬(say15萬)只要每年有10%回報,每月便有$1,250,足夠抵消租金近20%的升幅。明顯地,明年中樓價越高,我轉供為租的誘因便越大。

當然,仲有另一個可能性,就係換樓。下一篇文再探討下,希望到時唔會已經賣左層樓。

P.S. 2007年尾,當時成班fan已見到套股換樓的趨勢,實在係太明顯,不過真係估唔到,一場世紀金融海嘯會在下一年發生,睇返當時的租樓供樓支出,同而家比較,仿如隔世……

供樓 樓與 與租 租樓 笨發
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供樓與租樓(3) 笨發

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來到第三個可能性──換樓。換樓一般來說會有兩個目的

  1. 提升生活質素
  2. 玩多一鋪搏升值

 

Scenario 1: 生活質素

小弟現居沙田圍一帶,呎數(4xx),步行往馬鐵站約10分鐘,如搭樓下的小巴往沙田火車站,則約15分鐘(平均等車8+車程7)。前往上班地點(尖沙咀),出門口到office,door to door計約50分鐘。

而女友的上班地點並不固定,而佢只喜愛搭巴士,前往巴士站+等車+車程總體來說平均約1小時10分鐘。

 

a. 如換樓至市中心火車站上蓋,每人每天每程約可省回10分鐘交通時間,來回20分鐘。

早一兩星期睇樓,48x呎的偉華做價180-190萬。如此一刻賣樓,應可套回30萬左右,隊晒落去新樓,按30年計,每月供款約8千,加埋差管即$9,000。這一刻的供款約是$6,000全包。

即每月支出會多$3,000,換來每天來回20分鐘時間的saving+多幾十呎地方用。

 

b. 如換樓至九龍東地鐵沿線,48x呎的淘大同樣做180-190萬,上班交通時間較現居快15分鐘度,唯人口密度勁高,治安較差亦較嘈吵。

即每月支出多$3,000,換來每天來回30分鐘時間的saving+多幾十呎地方用-週遭環境質素輕微下降。

如地點再好d或再大d的,則每月供款會更多,逼近能力範圍的極限,所以不作考慮之列。

 

結論係,換樓的確能帶來生活質素的輕微提升,唯值不值得每月多花$3,000,小弟個人則有多少保留。

 

Scenario 2: 搏多一鋪升值

前文第一篇<租樓與供樓>曾經計算過,如每年投資收益能保持平均15%,長線應該可以跑win樓市(假設樓每年升8%折舊3%,剩增長5%)。你可能話,人人都睇(包括自己)明年樓市起碼升15-20%,你用8%黎計會唔會保守得濟?

回看過去樓市表現,通常都係急升一輪又橫行/調整一兩年,幾年下來拉勻每年8%便差唔多了。05年中原指數年頭約53點,升到07年底64點,3年升幅兩成,主要的升幅都係集中於07年第四季。

和現下環境相近的90年代初,樓市亦都曾急升到94年,唯打後兩年都一直調整至96年初。

咁,剩係睇一年囉,搏佢20%都好嘛~換樓的成本頗大,搬黎搬去,買賣佣金,律師費,簡單裝修執漏等等,幾萬蚊走唔甩。一來一回,較諸唔換樓坐多半年,其實相差不遠。

千萬唔好誤會小弟看淡,事實上小弟係其中一個最看好樓市的人,問題係呢一刻樓換樓,值搏率不高,keep住本身的物業等升可能更上算。

綜合生活質素及搏升值兩點,我都認為係呢一刻換樓,並不是一個理智的決定,當然半年後可能又係另一世界,到時再review未遲。

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計死數?

至於有網友提醒,做呢d決定唔應該計死數,要加入埋主觀及個人感受因素,小弟相常同意。

唯主觀感受等等乃不可計量的因素,我們只能將此歸類為感性消費。事實上,我們作出感性消費時,一定會以理性因素作為基礎的。

舉個例,有人可能覺得朝早/夜晚訓多半粒鐘大過天,因此上述的淘大花園便是必然選擇,代價是每月俾多$3,000。咁如果係$5,000呢?又或$7,000?可能已足夠住遠d大d,但每日搭的士返工了,到時選擇就未必再係一樣。

故此,只有係死數上計得清清楚楚,我們才能知道自己係感性消費上所付出的真正溢價,從而作出一個最適合個人又平衡各方利益的選擇。

******

睇晒咁多個scenarios,目前仍然係坐多半年,之後轉供為租最上算。

P. S. 又係事後回望,2007年果一刻的決定,好難講係啱定錯,不過你話係一動不如一靜,都可自是一種策略,right?

供樓 樓與 與租 租樓 笨發
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6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧誌威:買債收息租樓住更靈活 by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2014/11/07/611-%E6%98%8E%E5%A0%B1%E8%A8%AA%E5%95%8F%EF%BC%9A%E5%85%AB%E5%8D%81%E5%BE%8C%E3%80%8C%E4%BA%A4%E6%98%93%E7%B6%93%E7%90%86%E3%80%8D%E7%9B%A7%E5%BF%97%E5%A8%81%EF%BC%9A%E8%B2%B7%E5%82%B5%E6%94%B6/

6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧誌威:買債收息租樓住更靈活

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一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人

假如你是一位「八十後」,出來工作後仍與家人同住,事業順利,已儲得數百萬元而即將結婚,會有何打算?相信大部分人都會選擇置業,和另一半享受二人世界。從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧誌威,正是上述的「八十後」,他雖早有足夠資金買樓,卻另有打算,計劃將投資組合中約200 萬元撥出來買入高息債,實行用收到的債息租樓住,理由是覺得這樣更靈活,更有利尋找或等待其他投資機會,賺取更高的回報。

提供現金流足以支付租金

盧誌威坦言,他十七歲已開始炒股,之後入讀理工大學的工商管理學位,在學期間認識了知名基金經理黃國英,獲其賞識而幫他兼職做分析工作,及畢業後加入黃國英剛成立的資產管理公司,成為該公司第一位非後勤員工,除了負責分析工作,及後更獲分派一定金額「操盤」。

「其實我算是好彩,畢業正式出來工作是2008 年,已過了雷曼事件,正值全球股市低位,之後邊做邊學,並開始獨立操盤,也令自己的投資日趨成熟。」

置業計值博率現水平唔抵買

他說,將會短期內結婚,自然要搬出來住,雖有能力,但不打算買樓。「對我來說,樓主要作居住用途,租樓也可以,要投資有其他方法和工具,我的計劃是將擁有的投資金額,撥出約200 萬元買高息債或相關工具,提供的現金流便足以租樓住。」

盧誌威指出, 現在一些內房債如雅居樂(3383) 的孳息接近11 厘, 他便有興趣吸納,再配合其他一些較短期的高息債以平衡風險,平均派息一定遠高於住宅平均2 厘多的租金回報率,這樣既不用供樓,也足可抵消租樓支出,餘下的資金便可更靈活作投資。

讀書時收入已超申公屋資格

「買樓與否,除了自用,肯定有投資成分,如此便一定要計算值博率,以現時的樓價水平,再升空間肯定有限,並不適合大手落註。」雖然現時一些大學生在讀書已開始申請公屋,盧誌威說從沒此意, 「一來申請公屋,便等如將註碼放在升值有限的工具,二來自己在讀書時的兼職收入,一早已高於申請公屋的收入上限,除非打算瞞騙政府,這又何必呢。」

盧誌威的個案,或可反映一些年輕人指沒辦法買樓,便沒有出路的說法極有問題。「只要有寬廣視野,處處是投資機會,最重要是肯學習,多看世界,自已最近賺得最多的一筆投資,便是交易歐羅兌捷克克朗的交叉盤,對一般人而言可能從未聽過有這種工具,但多看多發掘,機會多的是。」

事實上,慮誌威剛出了一本新書《一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人》,書名中的「他」,是指已賺得大筆金錢的富豪,而書中指出,這批富豪可分為八大範疇,當中靠買樓或投資物業發達的只佔其中之一,證明買樓並不是致富的唯一出路。

著書分析有錢人致富未必靠樓

那置富的八大範疇是什麼? 「一是自己做老闆, 即創業者。二是做企業領導人或當CEO。三是慧眼識英雄, 當猛人的『二把手』如巴菲特的拍檔芒格或李嘉誠的『頭馬』霍建寧。四是以名氣換財富,當名人或明星。五是用別人的錢賺錢,比如做基金經理。六是做發明家,用想像力改變一切。七則是最多香港人希望的靠買樓致富,其實是利用槓桿。而最後則是藉長線投資股票,利用複式增值效應。」

買樓發達 其實在利用槓桿

沒有研究,便沒有發言權。盧誌威雖然不打算買樓自住或投資,卻也有深入研究物業市場,並在新書特闢一章專論樓市。

書中述及,靠投資物業發達,尤其是要做大富豪,一定曾利用極高的槓桿,而買樓最有趣的地方,便是可以只付首期,然後透過按揭,如樓價急速上升的話,利潤可以極其驚人。

量力而為 以「神童輝」為鑑

不過,運用槓桿是「雙刃劍」,順風順水可以快速置富,但當一旦市況逆轉而樓價大跌,又不能及時出貨,便會變成負資產。盧在書中指出,因香港樓市而令身家大上大落的表表者,當數有「神童輝」稱號的羅兆輝,由一名普通經紀,短時間內因炒賣物業而獲得數以億元,甚至十億元以上的身家,但貪勝不知輸,九七年後樓市大跌因炒過龍不及走避,最終要破產甚至潦倒得客死異鄉,無疑給予大家投資時要量力而為的教訓。

養成儲蓄習慣 吼低入市

盧誌威在新書中指出,其實香港現時樓價已偏高,因現時就算月入3萬元,大約每月只可供1.2萬元的樓價,這樣大概可買一層在新界或新市鎮約330萬元的樓。「不過,根據政府數據,每月就業收入有3萬元以上人口,只有58.7萬人,即是說只有8.2%的人口,能負擔獨自在新市鎮置業(不靠父母或另一半的資助)……當買樓成為只有8.2%人可以獨自負擔的事,更別說香港人到底要預備多少錢才能退休?這個社會真的能安定繁榮?」

盧認為,「地產作為一項商品,會遵從自身的周期運行,除非香港的發展可以永遠欣欣向榮,否則總會有回落向下周期。」所以勸喻年輕人不要因買不到樓而灰心,如力有不逮,可以等待,但更重要是有持之以恒的儲蓄習慣,以待樓價回落時也有首期可以上車,不會白白錯過。

 

明報記者 陸振球

攝影 劉焌陶

盧誌威
《鴻鵠財誌》創辨人盧誌威,現任豐盛資產管理組合交易經理,證監會持牌人,Yahoo財經欄名《鴻鵠經誌》出自史記「燕雀安知鴻鵠之誌」,鴻鵠於古中國是白色鳳凰,善高飛,寓意,燕雀身小深信貧富不問出身,只憑誌氣決心。
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前海有錢派1千蚊租樓2百萬津貼

2016-11-03  NM

國家主席習近平發很多「中國夢」。其中一個,是大搞代表「改革開放」的深圳前海。不過眾所周知,前海開荒六年,發展依然龜速。結果一雙有形之手,伸落香港 搶客。近月前海掟出銀彈攻勢,「利誘」香港後生仔北上創業。不單針對香港樓瘋,提出只要千多元人仔,就可租住前海五百呎單位;更提供高達二百萬元人仔津貼,幾乎只要出示香港身份證就可以成功申請。由於主力硬撬香港初創公司,與補貼不多的大埔科學園正面對撼,不少IT人已申請北上。創科局局長楊偉雄亦配合「國策」,轉而大力推廣前海,立法會議員莫乃光炮轟:「冇見過有政府會叫人去第二度發展,Donald Trump(特朗普)都唔會啦,簡直匪夷所思。」

前海要發展,阿爺身邊的「牛鬼蛇神」通通現形。多個「大孖沙」如誠哥、四叔,都沒在前海有大型投資。最俾面的,當然是689隔籬的「梁粉」鄭家純。上年中前海搞「港貨城」招標,結果周大福(1929)順利投得,投資額三億多元人民幣,於去年十二月火速開業。不過,本刊到這個「港貨城」視察,發現不少商鋪都「拍烏蠅」,雖然有莎莎、美心及余仁生等二十多間香港品牌進駐,但佔地二十萬平方呎的商場,眼見顧客不足三十人!美食廣場人流十分稀少,附近商鋪員工都在休息,不少廚師在「呆企」,廚藝無用武之地,就在大門口的麥當勞亦幾乎零顧客。在深圳居住的楊小姐,第一次與友人來光顧這「港貨中心」,她直指未必再來:「東西又貴、又不齊全,這次都是跟朋友來,下次都不會考慮!」

前海變錢海

找港企發展前海,簡單來說,就是搵香港人做開荒牛。上年在香港科學園、創立「家務幫」app的吳宇森(Sam),獲新加坡商人投資一百萬元坡幣(約557萬港元)入股,算是近年成功的港產Apps之一。近月Sam不斷收到電郵,邀請參加前海講座,令他心郁郁:「有啲係交流會,有啲係招商活動。我都覺得香港做極都係得七百萬人,上到嚟多啲機會,未嘗唔係一件好事。」其後他到前海參觀,一開始尋找天使基金資料,已發現種類比香港多:「有好多option都可以搵到,資料比較易拎到。」最吸引他北上的原因,莫過於一個「錢」字:「喺香港科學園,下下都要填form申請,但前海就係一筆過俾,簡單好多!」前海的銀彈攻勢,包括:最高二百萬元人仔津貼,另有三厘低息貸款、上限二百萬;十二個月office免租金,兼且提供五百呎獨立房間;前海又經常舉行創業大賽,獎金達到一百二十萬港元;而最正是,附近屋苑「龍海家園」有七百七十多個單位留給香港人租住,由三百五十呎至五百呎不等,月租只是千一元;不單平過香港多多聲,亦一樣平過深圳其他私樓!

「政府逼港人離開」

相較之下,香港科學園可謂相形見絀:資助最盡三十萬、無住屋津貼、知名度最高的比賽ICT Award,不設獎金。Sam坦言:「我諗邊一間公司都好,最缺乏嘅都係錢。就好似我加入科學園嘅計劃,資助限額只有三十萬元,每一次都要準備晒資料等佢批,起碼兩、三個月先拎到。每個星期起碼用一日嚟搞呢啲admin嘢,係好麻煩!」他的拍檔Gary愈說愈勞氣:「講真一年得三十萬請得咩人?當請個有經驗嘅,一個月要兩萬,兩年都要四十八萬啦,一請人已經無晒!」他續指:「香港聽落好似好多資助,但好似工貿署個發展支援基金,話就話三至四個月審批,但最少九個月先有結果,同埋做醫療研究嘅優先。講真研究到點醫寨卡病毒,都唔使貪你嗰少少錢!」Sam坦言完成科學園十八個月培育計劃,「claim」足三十萬後,就立即遷出,決定北上:「之後租科學園office已無特別優惠,租金同出面差唔多。大埔又唔係特別近市區,所以搬出嚟好過。」

服務人員瞓緊覺

不過,為「錢」北上開荒,收成有排等。記者由深圳灣口岸出發,打算乘搭來往前海夢工場的穿梭巴士,發現早上只有兩班車出發,錯過了就要自行搭的士,頗為不便。到達夢工場,人流不算多,園區建築物平均只有三層,多用作手機應用程式開發,但只有一半房間有員工上班。到了午膳時間,只有約二十名員工出外用膳,連7-ELEVEN便利店亦未見有人出入。由前海當局設立的資訊中心,等到二時,才有一名園區職員上班;行上前詢問有關港人創業的資訊,他竟答:「上網都有了,自己去看吧。」而在櫃枱後的辦公室,隱約看見有員工在午睡。夢工場旁有一處銀行區,港人熟悉的恒生、中信銀行都找得到,但一樣是──無人。

「發展比想像慢好多」

在香港開餐廳的Wing,就因為業主的超平租金吸引,上年與三位友人投資過百萬元人民幣,在前海夢工場旁開設西餐廳。她不諱言:「速度係比想像慢好多。」翻開餐廳的菜牌,午市套餐平均要五十多元,單碟更要七、八十元人民幣,價錢與香港相若。她指客人消費能力不低,但人流卻是一大問題,餐廳提供150個座位,但從未坐滿過,Wing指:「呢邊食飯時間係兩個鐘,所以係鬆動啲。同埋呢邊嘅人見到要等就會走。」除了人流外,Wing還要遷就客人口味:「呢度好多四川人,佢哋鍾意食辣,我哋要調校番。同埋佢哋始終都鍾意用筷子食飯,覺得食西餐好滯,一個禮拜食三餐已經好俾面!」她直言在港一天的營業額,在這裡要做三至四天才能做到。

轟政府無視問題

現時Wing的餐廳每個月都蝕錢,她仍信前景比在香港好,但未解決的困難仍然不少:「呢度發展真係好慢!無論係新進駐嘅餐廳,或者客增長都好慢!去到夜晚都係得十枱八枱客,到八點後基本上已經無人!」她指這區很難做到區外客,現時惟有寄望長遠發展:「翻本期一定長咗,(驚唔驚回唔到本?)都無得驚,唔做都做咗!」近月創新科技局局長楊偉雄不斷推廣前海,上週五又有前海深港創新中心來港招商,馬不停蹄。立法會資訊科技界議員莫乃光直指:「本地政策一定係鼓勵啲人留在本地發展,好似特朗普、希拉莉咁,點會同你講,你要去加拿大發展,嗰度好好,簡直係匪夷所思。」他補充,過往政府對初創企業,都是「俾嚿錢養肥佢,養肥咗就叫佢去第二度發展」,缺乏高瞻遠矚:「係咪應該增撥資源去做市場推廣、購買多啲本地公司產品同服務?唔係下下谷大公司,大公司又將產品外判俾細公司,剝削細公司盈利。」IT界人普遍指,創科局對本地創業資金及人力支援不足,本刊曾就此向局方查詢。創科局以書面回應指,「自成立以來,香港的創科生態系統已得到明顯的改善」,並細數過往香港創科的成績,未有直接回應問題。

撰文:梁延宇攝影:關永浩ed_bn@nextdigital.com.hk

前海 有錢 千蚊 蚊租 租樓 百萬 津貼
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6/11 明報訪問:八十後「交易經理」盧志威:買債收息租樓住更靈活

1 : GS(14)@2014-11-09 18:48:59

http://www.hunghuk.com/2014/11/0 ... %E5%82%B5%E6%94%B6/

[img=IMG-20141106-WA0004,500,343]https://farm8.staticflickr.com/7467/15110511693_36394e4ec9.jpg[/img]
一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人

假如你是一位「八十後」,出來工作後仍與家人同住,事業順利,已儲得數百萬元而即將結婚,會有何打算?相信大部分人都會選擇置業,和另一半享受二人世界。從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧志威,正是上述的「八十後」,他雖早有足夠資金買樓,卻另有打算,計劃將投資組合中約200 萬元撥出來買入高息債,實行用收到的債息租樓住,理由是覺得這樣更靈活,更有利尋找或等待其他投資機會,賺取更高的回報。

提供現金流足以支付租金

盧志威坦言,他十七歲已開始炒股,之後入讀理工大學的工商管理學位,在學期間認識了知名基金經理黃國英,獲其賞識而幫他兼職做分析工作,及畢業後加入黃國英剛成立的資產管理公司,成為該公司第一位非後勤員工,除了負責分析工作,及後更獲分派一定金額「操盤」。

「其實我算是好彩,畢業正式出來工作是2008 年,已過了雷曼事件,正值全球股市低位,之後邊做邊學,並開始獨立操盤,也令自己的投資日趨成熟。」

置業計值博率現水平唔抵買

他說,將會短期內結婚,自然要搬出來住,雖有能力,但不打算買樓。「對我來說,樓主要作居住用途,租樓也可以,要投資有其他方法和工具,我的計劃是將擁有的投資金額,撥出約200 萬元買高息債或相關工具,提供的現金流便足以租樓住。」

盧志威指出, 現在一些內房債如雅居樂(3383) 的孳息接近11 厘, 他便有興趣吸納,再配合其他一些較短期的高息債以平衡風險,平均派息一定遠高於住宅平均2 厘多的租金回報率,這樣既不用供樓,也足可抵消租樓支出,餘下的資金便可更靈活作投資。

讀書時收入已超申公屋資格

「買樓與否,除了自用,肯定有投資成分,如此便一定要計算值博率,以現時的樓價水平,再升空間肯定有限,並不適合大手落注。」雖然現時一些大學生在讀書已開始申請公屋,盧志威說從沒此意, 「一來申請公屋,便等如將注碼放在升值有限的工具,二來自己在讀書時的兼職收入,一早已高於申請公屋的收入上限,除非打算瞞騙政府,這又何必呢。」

盧志威的個案,或可反映一些年輕人指沒辦法買樓,便沒有出路的說法極有問題。「只要有寬廣視野,處處是投資機會,最重要是肯學習,多看世界,自已最近賺得最多的一筆投資,便是交易歐羅兌捷克克朗的交叉盤,對一般人而言可能從未聽過有這種工具,但多看多發掘,機會多的是。」

事實上,慮志威剛出了一本新書《一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人》,書名中的「他」,是指已賺得大筆金錢的富豪,而書中指出,這批富豪可分為八大範疇,當中靠買樓或投資物業發達的只佔其中之一,證明買樓並不是致富的唯一出路。

著書分析有錢人致富未必靠樓

那置富的八大範疇是什麼? 「一是自己做老闆, 即創業者。二是做企業領導人或當CEO。三是慧眼識英雄, 當猛人的『二把手』如巴菲特的拍檔芒格或李嘉誠的『頭馬』霍建寧。四是以名氣換財富,當名人或明星。五是用別人的錢賺錢,比如做基金經理。六是做發明家,用想像力改變一切。七則是最多香港人希望的靠買樓致富,其實是利用槓桿。而最後則是藉長線投資股票,利用複式增值效應。」

買樓發達 其實在利用槓桿

沒有研究,便沒有發言權。盧志威雖然不打算買樓自住或投資,卻也有深入研究物業市場,並在新書特闢一章專論樓市。

書中述及,靠投資物業發達,尤其是要做大富豪,一定曾利用極高的槓桿,而買樓最有趣的地方,便是可以只付首期,然後透過按揭,如樓價急速上升的話,利潤可以極其驚人。

量力而為 以「神童輝」為鑑

不過,運用槓桿是「雙刃劍」,順風順水可以快速置富,但當一旦市况逆轉而樓價大跌,又不能及時出貨,便會變成負資產。盧在書中指出,因香港樓市而令身家大上大落的表表者,當數有「神童輝」稱號的羅兆輝,由一名普通經紀,短時間內因炒賣物業而獲得數以億元,甚至十億元以上的身家,但貪勝不知輸,九七年後樓市大跌因炒過龍不及走避,最終要破產甚至潦倒得客死異鄉,無疑給予大家投資時要量力而為的教訓。

養成儲蓄習慣 吼低入市

盧志威在新書中指出,其實香港現時樓價已偏高,因現時就算月入3萬元,大約每月只可供1.2萬元的樓價,這樣大概可買一層在新界或新市鎮約330萬元的樓。「不過,根據政府數據,每月就業收入有3萬元以上人口,只有58.7萬人,即是說只有8.2%的人口,能負擔獨自在新市鎮置業(不靠父母或另一半的資助)……當買樓成為只有8.2%人可以獨自負擔的事,更別說香港人到底要預備多少錢才能退休?這個社會真的能安定繁榮?」

盧認為,「地產作為一項商品,會遵從自身的周期運行,除非香港的發展可以永遠欣欣向榮,否則總會有回落向下周期。」所以勸喻年輕人不要因買不到樓而灰心,如力有不逮,可以等待,但更重要是有持之以恒的儲蓄習慣,以待樓價回落時也有首期可以上車,不會白白錯過。

明報記者 陸振球

攝影 劉焌陶
2 : derek777(35201)@2014-11-11 11:05:42

"盧志威指出, 現在一些內房債如雅居樂(3383) 的孳息接近11 厘"

一般高息內房債評級如何?
要到期才可取回本金?
有二手巿場?
二手巿活躍嗎?
銀行可提供按揭? 如可,會能按幾多成? 銀行收取的利息與債息誰高呢?
3 : 盧志威(52737)@2014-11-11 12:04:27

1. 內房債除部份國企外,一般是High Yield 至 Junk Bond級,所以才有YTM 10%

2. 中途可交易,但買賣差價最高可達3-4%,建議在買入前做好功課,要有坐至到期的心理準備

3. 有二手市場,參與者多數是債券underwriter,基金和個人投資者

4. 不活躍,所以差價才大,適合較長線的投資者

5. 可按揭,多數視乎評級,國債按十倍也可以,利息與一般按股票大致相同,都是由評級、成交量等方法計算出來
4 : derek777(35201)@2014-11-11 22:34:33

灣仔/銅鑼灣  灣景中心大廈  B座  高層
TCH591-31669
售 $ 660 萬  租 $ 20,000

即年租24萬
買則3成首期要2M
若2M買YTM12%債就年收24萬
再扲2M債去按,加碼買YTM12%債,咁咪有樓住又有使用?
11 明報 訪問 八十 十後 交易 經理 盧誌 誌威 買債 收息 租樓 樓住 住更 靈活
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內地家長急租樓 北區屋租或升

1 : GS(14)@2015-04-13 08:15:40

【本報訊】內地突收緊自由行政策,業界估計主攻自由行及水貨客的上水、屯門等地的商舖最受影響,租金恐會大跌,但認為區內樓價短期未必受影響,租金更可能上升。不少內地家長為遷就子女來港上學,多會在北區租樓或置業。中央擬實施一周一行,有北區業主擔心客源會減少。有代理認為一周一行落實後,內地家長或會急於在港租樓請工人,照顧在港讀書的子女。粉嶺牽晴間業主林小姐稱,北區樓深受內地客追捧,「好似我呢度都有好多㗎!每晚六、七點,屋苑就見很多國內的小朋友」。來自深圳福田的胡太太與港人丈夫為方便女兒在港上學,去年中以每月逾萬元租住牽晴間一個300多方呎的兩房單位。胡太太稱,過往一直用一簽多行中港兩邊走,逢周末就回深圳住一晚,然後再來港。若落實一周一行,她坦言:「可能有一點點影響,具體詳情不太了解,可能改為取探親的證件……相信屆時會很不方便。」



請人照顧子女讀書


中原地產陳偉康指,新政策對當區樓價影響不大,近期成交反映大部份為本地上車客,但部份業主擔心客源減少,略為減價,「有啲會驚少咗客,快快手賣埋佢,方便換樓」。陳偉康即場致電一名正放售上水蔚翠花園的業主,問他會否因為一周一行而減價,該名業主雖表示與自己無關,但願意減價20萬元或3.5%,叫價550萬元,屬市價。租務方面,另一名代理表示,過往不少內地家長的子女在港讀書,早上送來港,晚上回內地,若限制一周一行,不排除在北區一帶租樓及聘請工人照顧在港讀書子女,從而帶動區內租務成交,令租金上揚。■記者陳家雄





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150413/19110622
內地 家長 急租 租樓 北區 屋租 租或 或升
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7月暑假租樓例旺 過去3年租金升幅冠全年

1 : GS(14)@2015-07-21 11:42:06

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150721/news/ea_eab1.htm

【明報專訊】暑假期間租賃需求增大,租金亦被「扯高」。據中原地產統計,過去3年7月份私宅租金升幅,皆跑贏全年平均每月升幅,不少高價租賃成交亦是於7、8月促成。統計顯示,去年全年平均每月升幅僅0.9%,惟去年7月實呎租金按月上升2.3%至31元,升幅明顯較佳。至於2012年、2013年7月租金升幅,分別錄得2.3%和1.8%,亦分別較該年平均每月升幅1.5%和0.1%,高出0.8個百分點及1.7個百分點。

內地生付1年租金租偉華中心
屋苑近日連錄4宗內地學生租賃成交,其中偉華中心1座高層H室,實用面積297方呎(建築404方呎)兩房戶,獲3名內地女生以1.4萬元承租,實呎租金47.1元(建呎34.7元),呎租不但貼近屋苑高位,更直逼港島太古城。

事實上,作為暑假租賃常客之一的內地生,不惜以高價合租單位。中原地產分區經理杜文俊指,沙田區
租客亦「一炮過」支付一年租金,涉16.8萬元;以業主1996年160萬元購入價計,可享約10.5厘租金回報。

天晉3房戶實呎租金45元 屋苑新高

另將軍澳天晉亦錄破頂呎租成交。利嘉閣分行經理劉浩勤表示,天晉1期8座高層E室,實用面積617方呎(建築807方呎)3房單位,以2.8萬元租出,實呎租金45.4元(建呎租金34.7元),實呎租金創屋苑1期標準戶新高。以業主2013年以592.9萬元購入計,租金回報率約5.7厘。

Q房網伙網上平台 攻內地生租客

此外,6月正式啟業的Q房網,亦與網上平台「漂樂居」合作,出租單位予非本地學生,每伙租金回報率約10厘。

「漂樂居」猶如二房東,向Q房網承接30個租盤單位,當中有50%單位來自沙田,再分拆成為位或套房出租,現已租出八成位,每名租客繳付的月租由約2000至6000元,「漂樂居」每月涉及月租收益近50萬元。Q房網香港董事總經理陳坤興表示,今年暑假租賃市場持續暢旺,料全年租金可升約一成。
暑假 租樓 樓例 例旺 過去 年租金 升幅 全年
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利字當頭:租樓與買樓之爭議

1 : GS(14)@2016-03-31 13:49:38

「租樓好還是買樓好?」這個爭議,我一直都覺得是香港投資文化中,最怪異的現象。單計算居住成本,租和買基本上沒分別。居住永遠都是一項支出,就算自置物業;供樓的利息支出又或者implicit rent,都是支出。只是過去半個世紀大多數日子,資產價格不斷上升;所以持資產的人,某程度上對沖了貨幣購買力被剝削帶來的損失,表面上「賺住又賺錢」。但總不可以假設沒買樓的人,儲蓄都是現金;買股票保值,也是香港的風俗。傳統投資智慧叫人要分散風險。假如全副身家放在同一件事上,風險更高。但分散風險也有代價的;風險水平越低,潛在的回報也越低。許多人覺得自己不會看錯,所以明知未必賺,也選擇一注獨贏。「博一鋪」沒有問題,但要知代價。炒股,多數都是現金來往,就算輸光老本,伏驪幾年又可再戰。現金投資物業,風險也不會很高。可做按揭的人,要知高回報是槓桿而來,要是樓價跌,損失也以倍數計。許多人認為樓價長遠必升,in the long run we are all dead!聯儲局未加息,可能你已失去工作和收入,市場上妖股當道,甚至有些傳統藍籌也「伏味濃」。當下是一個令投資者氣餒的時代;爭議,也不是在股、樓,或者租、買。無論手上持有甚麼資產,重點是我們怎樣管好收支,以免要為生計被迫低位套現,也有子彈趁低吸納。利世民
http://www.facebook.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160331/19551232
利字 當頭 租樓 樓與 與買 買樓 樓之 爭議
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受惠學生租樓 單日10宗成交沙田市中心租務9個月最旺

1 : GS(14)@2016-05-19 02:20:05

■目前整個沙田市中心約70個租盤。 資料圖片



【本報訊】學生租樓潮又殺到!近年來都是內地學生熱門租樓地區的沙田市中心,各大屋苑在過去周六單日錄得10宗租賃成交,當中內地生佔3宗,由於租金較去年高位下調,故學生現時租樓比去年高峰期平超過一成以上。記者:程俊華


暑假傳統租務旺季尚未展開,個別內地學生為避免在旺季與其他學生搶租,已出現零星租樓個案。消息指出,沙田市中心各大屋苑,包括沙田中心、希爾頓中心、偉華中心、新城市廣場等單日錄得10宗租賃成交,自去年暑假後,近9個月最旺的一個周末。




租金較去年低兩成

成交當中3宗由內地學生承租,包括希爾頓中心D座中層3室,實用427方呎,以1.3萬元租出,新租客為內地生,呎租30元,略低於市價。此類單位在去年暑假高見1.62萬元,現時租金已較去年低近兩成。另偉華中心1座低層C室,實用308方呎,由內地生以1.25萬元承租,呎租41元,較去年同類單位高位錄月租1.45萬元平14%。至於沙田中心G座低層A室,實用288方呎兩房戶,獲內地生以1.25萬元承租,呎租43元。同座同類單位,去年同期由內地生承租,月租達1.38萬元。但今年內地生租用同座單位,月租支出已減少9.4%。隨着樓市回調,儘管學生出動搶租,惟與去年瘋狂程度相比,有稍為克制迹象。以偉華中心為例,去年實用面積297方呎細單位,高位曾搶租至月租1.58萬元,惟今年月租已回落至約1.2萬元水平,與去年高位相差24%。目前,整個沙田市中心約70個租盤,由於部份仍有租客居住或使用,因而「無樓睇」,交吉有鎖匙的放盤,大約30個。



放盤僅一日即租出

除有內地生追捧外,沙田市中心租賃成交增加,因有筍盤出現。希爾頓中心B座低層5室,實用274方呎,業主以9,300元放租,放盤僅一日即租出,呎租34元。目前同類單位叫租逾1.1萬元,近月成交租金亦要1萬元或以上。翻查資料,連同上述成交在內,希爾頓中心年內只有2宗租賃成交月租低過1萬元。另外,利嘉閣蘇偉國指出,中半山The Mayfair錄租賃個案,為低層B室,實用約2,192方呎四房戶,以月租12.5萬元租出,呎租約57元。


■傅氏夫婦

【市民意見】

傅氏夫婦:「香港經濟已經開始差緊,零售業蕭條,好似759阿信屋都執咗好多,不過我哋始終覺得買樓好過租樓。」


■謝先生


謝先生:「唔計較經濟增長幅度,如果自己住其實無問題。想買500萬內嘅單位自住,家陣買新樓唔係有錢就買到,次次都要抽籤。」黃耀興攝





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160516/19613606
受惠 學生 租樓 單日 10 成交 沙田 市中心 租務 個月 月最 最旺
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內地生提早租樓

1 : GS(14)@2016-05-19 02:20:06

【本報訊】以往內地學生來港租樓集中6月以後時間發生,因應一周一行關係,學生往來香港次數不及從前,因而物色合心水單位後,加快落實租賃決定,遂加速租賃成交,因此5月初起已有單位獲內地生承租。



受一周一行限制


去年4月份實施一周一行後,部份深圳戶籍內地生已不能隨便多次進出香港,所以提早來港查盤格價。代理指出,內地學生亦抱着「早鳥(Early Birds)」心態,認為越早承租,免除盤源流失,要大手筆一付全年租金搶租。因而近期學生租務旺季來臨前,多是與業主商討按季交租,或按月交租情況,料租盤獲市場消化或陸續承租後,一筆過付整年租金個案隨即而來。美聯陳國良表示,雖然目前只是5月中,但已有零星明年入讀本地大學的內地生來港睇樓,但基本上只集中在星期六及日,平日則非常少見。不過,由於市場選擇較去年多,內地生亦不會短時間內決定,他相信6月上旬開始將會是內地生租樓高峯期。而近期承租個案都為市價成交,學生暫未有如以往般大手筆以高於市價租樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160516/19613615
內地 提早 租樓
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律師﹕藉租樓取禁區紙或成漏洞

1 : GS(14)@2017-04-28 00:20:06

【明報專訊】尚澄位處邊境禁區內,買家除必須持有沙頭角居民證外(必須在區內居住或租住單位),將來轉售單位,新買家亦必須持有沙頭角居民證,顯示尚澄客源相當局限。有律師表示,若外區居民藉租住區內單位取得居民證(俗稱禁區紙)再購買,可說屬潛在漏洞。

自置物業 居民證有效期5年

律師黃國桐表示,尚澄位於邊境禁區內,地契列明買家須為區內居民,如區外居民藉租住區內單位取得居民證再購買單位,意味存在漏洞。發展商表示,尚澄買家須持有禁區紙才可購買。

據警署網頁資料顯示,申請人須提供住址證明才可獲批該證,除屋契外,有效租約也可以,一般居民證有效期可分3部分,包括自置物業或家族物業有效期5年;租用物業一般以租約為期限,最長不超過1年;授權暫住一般為1年期。若有親友來探訪,亦需申請探訪通知,一般批准4天,並需有居民作擔保人。

有代理稱,若外區買家想購買尚澄,或可先租住沙頭角單位先取得居民證;沙頭角區內租盤不多,但一個單位亦可分租予多名租客;如以最低租金進駐沙頭角,可選擇單位面積較細的唐樓遠東樓。以沙頭角周邊村屋呎租約10元計,推算遠東樓一伙實用471方呎單位,月租約4700元。

業界稱承按銀行或有局限

另中原按揭經董事總經理王美鳳稱,雖然發展商透過同系財務公司提供二按,或最高80%一按貸款,但尚澄有其特殊性,如將來轉售亦須售予持有禁區紙的人士,意味市場流通量未必太大,故個別銀行未必會承按,因此,她提醒準買家要有心理準備,在選擇銀行上或有一定局限,承按銀行開出的條款及息率亦會較參差,意味按息或較其他新盤高。

沙頭角對外公共交通工具,主要包括專線小巴55K、九巴78K等,同樣往返沙頭角總站(屬禁區範圍內)至上水,車程介乎約30至50分鐘。至於沙頭角最知名景點,則是「一街兩制」的中英街(街道中間有清末設定的界碑),由香港及中國共管;港方沙頭角區內的社區設施尚算齊全,包括街市、郵局、社區中心、學校和消防局等。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6425&issue=20170427
律師 藉租 租樓 樓取 禁區 紙或 或成 漏洞
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經濟客艙:租樓港男跟唔過?

1 : GS(14)@2017-06-10 12:21:48

作為阿詩詩嘅好姊妹,佢同阿Fred一起,我哋深表同情。人哋拍拖嘅野,旁人從來不得插咀多事幹,但阿詩嘅經歷,值得各路姊妹借鏡,就係對住租樓嘅港男,認真便是輸。不是想一竹竿打成船人,而係跟住租樓嘅阿Fred,阿詩詩未必可以好似電視劇咁齊齊天台圍埋燒野食,有個Happy ending。聽講阿Fred跟阿詩詩喺西貢租間屋仔同居,月租約兩萬蚊。熱戀中嘅情侶一齊住,倆人想見多幾面有幾奇。剛開始時梗係甜蜜蜜,但一段時間過後,阿詩詩唔只要呢700幾呎嘅空間,而想要阿Fred嘅承諾──「結婚」。阿詩詩亦懂得測試水溫:「其實幫人供樓,不如自己買返間,搵日去睇吓樓。」阿Fred:「你鍾意啦,冇所謂。」阿Fred同阿詩詩新盤示範單位又去吓,同區嘅二手樓盤又望吓,但事隔兩個月後,阿Fred突然發過Whatsapp,同阿詩詩講想分開冷靜一下。呢個Whatsapp幾乎把阿詩詩由天堂打落地獄,我哋都好擔心戀愛大過天嘅阿詩詩會唔會出事,好在冇,或者有都唔想同我哋班姊妹講啦。阿詩詩唔駛唔明解,男人一句嘅「冇所謂」已經係答案。無啦啦叫個租樓嘅人去買樓,心目中理想嘅單位,可能相比各位恨上車嘅姊妹要求高100倍。假如我做經紀,遇到一個恨買樓嘅客,搵到佢心目中嘅筍盤就可以開單。不過,對住冇所謂、是是旦旦嘅客,佢心目中理想嘅單位,從來冇特定標準。又或者,根本佢從都冇上車嘅衝動,身邊亦冇出現過令佢想長住嘅筍盤。
Captain Cool
https://www.facebook.com/seeforcaptain/本欄逢周一刊出



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170605/20044500
經濟 客艙 租樓 樓港 港男 男跟 跟唔 唔過
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一萬蚊租樓要求「入屋十件事」!樓主離地定樓市離地?

1 : GS(14)@2017-06-18 21:42:12

安居樂業邊個唔想,不過樓價逼人,租屋幫人供樓都係等閒事。不過,可唔可以合理價錢,有間企理小小嘅樓呢?最近就有網民啖facebook出po幫朋友搵租(佢朋友係咪佢就唔知喇),列出十大要求,要市區樓又租金最多萬一,又趕住兩日要搬到,感覺諸多要求,但睇真啲其實都幾令人唏噓。首先睇吓搵樓嘅係咩人先:一對父女,兩個收入穩定,不過就講明「不要要行一層先搭lip(?)的」,因為阿爸要靠拐杖行動。睇吓,阿爸即使行動不便,仍然努力做嘢,收入穩定,呢啲咪係香港人打不死嗰種精神囉。而佢哋想搵個10,000蚊樓下嘅標準兩房單位。雖然唔知佢哋收入幾多,當佢兩個份人工大概係香港入息中位數,即係15,000蚊左右,兩個人加埋就30,000蚊,其實都佔咗佢哋3分1收入喇。再睇多啲要求先,譬如要有廚房、廁所,嘩,呢啲係咩要求嚟?聽完好似去咗非洲咁,連乾淨食水呀、食物呀都係「非份之想」,要特別講到明架!佢哋仲要求廚廁唔可以太污糟,咁有女仔住,呢啲要求算正常;不過如果你話用10,000蚊租間樓,係冇資格有個乾淨嘅廁所,喺生活重擔中有個小小嘅空間refresh吓,咁都無咩好講,人人價值觀唔同嘅。然後地點呢?佢列出嘅地點主要係旺角附近嘅地鐵沿線,同紅磡大角咀,亦話其他九龍市區都會考慮。呢個要求配搭廚廁唔好太污糟,就真係絕配,睇返幾個流行嘅樓盤網,10,000蚊樓下,一般都係交通方便就好舊咁,企企理理嘅就可能係村屋,市區嘅企理樓,好多都超晒價,雖然唔可以話冇,土瓜灣大角嘴都有機會搵到,但得幾個少到要搶,個網民都話曾經搵到,不過「上緊堂missed call就俾另一個買家簽左」。



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一萬 萬蚊 蚊租 租樓 要求 入屋 屋十 十件 件事 樓主 離地 地定 樓市
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周顯:十億身家也只租樓住

1 : GS(14)@2017-11-19 15:03:15

【明報專訊】前幾天,碰到某名老友,十幾年前,我同他一個星期見一次,猶如黃紙兄弟,後來他連續搞了幾隻股票,彈起了,成為了散戶咬牙切齒的仇人,也是證監努力尋找的對象,更加有不少大戶輸了很多錢,要喊打喊殺,所以,我近來都很少見到他了。

那天碰到他,講起花錢,我說﹕「我吃最好的,穿最好的,連超級富豪也比不上我在這兩方面的生活享受,因為這兩瓣花不了什麼錢,但是,講到樓,一億都不算豪宅,船我又買不起,更加養不起。」

他說﹕「但車你買得起呀!」

我說﹕「法拉利我買得起,但整不起,我手車咁渣,個個月都撞車,小整都二三十萬,邊有錢畀呀?勞斯萊斯我都買得起,不過司機住間公屋,個停車場泊不了咁大㗎車,我間屋個停車場都好細,也泊不了,勞斯萊斯要泊大車位,司機無得泊車回家,要朝朝去攞車,最少要加5000蚊人工,又點畀得起呀?」

愈是豪宅 回報愈低

然後我們講起樓價,我說﹕「香港的樓咁貴,連四大家族都無得住美國富豪式的大花園洋房,幾億銀一間house都間間千篇一律、bad taste到不堪,我看Discovery Channel,歐洲的大屋幾咁有品味,都係幾千萬一間。我就唔捨得買嘞……就算捨得,都無錢。係呢?你住喺邊?」

他說﹕「我住御峰,兩千幾呎,租十五萬,抵唔抵呀?」

我說﹕「咁抵?果然愈是豪宅,回報愈低。」

有十億八億身家的人,都是租樓,由此可以見得,香港的地產霸權是多麼的橫行霸道。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8306&issue=20171115
周顯 十億 身家 也只 只租 租樓 樓住
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地產潮文:租樓者處境與顧慮

1 : GS(14)@2018-01-22 05:52:33

無論買樓還是租樓,同一個選擇,未必適合所有人。每個租樓的人,都有他的處境及顧慮。有人因為家庭問題;也有人因為難言之隱。買樓還是租樓,其實也沒有絕對的答案。本港樓市逆轉與加息潮重臨的風險仍在。當年輕業主使用了個別發展商的首置計劃,雖然應付到首期,但屆時供款額上升加上負資產風險,可能造成極大的負擔和壓力。以一個600萬的單位計算,供足40年的話,總利息開支約340萬,比起傳統7成30年按揭的利息開支高出約190萬。漸進式供樓看似是優惠,前提是假定了業主本身的工資會按年遞進,假若工資水平增長未及預期,對年輕人未必有利。不少發展商也看到年輕人上車的需要,但未必藥石亂投,但對主流發展商而言,私樓供應有限,可作首置的單位不會很多。故此,筆者頗同意新地(016)執董郭基煇早前提出,由發展商捐地建青年宿舍,以紓緩青年住屋需求。早前新地在元朗向志願團體捐贈逾萬呎地皮,興建綜合大樓,提供青年宿舍等設施,青年宿舍設有單人房和雙人房,以市值租金六成或以下租予青年人。有關計劃預期在明年施工,預計在2022年至2023年啟用。從「光房」的例子說明,租客只要得到適切的住屋協助,對家庭與個人發展有着正面的作用。安居是每個人的基本需求之一,但人人也有難念的經。政府和社會上有能力的人,應該集中精力,令不同需要的市民,都得到最適切幫助。地產小子
http://propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180118/20278167
地產 潮文 租樓 樓者 處境 顧慮
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租樓四年 80後夫婦逾千萬買將廣

1 : GS(14)@2018-03-19 04:47:17

■將軍澳廣場6座低層B室三房戶剛以1,238萬元成交。資料圖片


【本報訊】不少港人等樓價跌,遲遲不上車,一對租樓數年的80後夫婦終於「忍夠」,脫離「租奴」行列,剛以破頂價1,238萬元購入將軍澳廣場最貴樓王。消息指,將軍澳廣場6座低層B室三房戶,實用730方呎,剛售1,238萬元,呎價16,959元,樓價破盡屋苑紀錄。買家為80後夫婦,在區內租樓已約3至4年,由於不希望再幫人供樓,加上有小朋友快出世,需要更大居住空間,趁現以逾1萬元租住的坑口區兩房單位租約將屆滿,即使業主沒有加租,也決定不續租,睇樓大半年終加入業主行列。夫婦預計承造一半按揭,首期619萬元。賣方2008年6月以472萬元買入,賬面賺766萬元。

青衣長安邨連地價售488萬

美聯黃少明稱,將軍澳居屋英明苑亦錄得租轉買個案,單位為D座中高層10室,實用401方呎,連地價售485萬元。買家是一對年約30多歲年輕夫婦,現為港島東區租客,已租樓6年,期間邊租樓邊儲首期,直至近日終儲夠兩成首期,決定入市。一股父幹、母幹潮下,公屋頻誕樓王。青衣公屋長安邨安湄樓中層18室,實用443方呎,連地價售488萬元,貴絕青衣公屋。買家為區內分支家庭,父母出首期買給兒子居住,將支付一半首期共244萬元。利嘉閣黃啟立表示,粉嶺公屋華明邨4座中層17室,自由市場以破頂價384.5萬元易手。買家屬90後,獲父母支付逾100萬元首期上車。美聯徐榛稱,元朗Yoho Midtown9座高層F室以830萬元易手,料貴絕元朗二手市場兩房戶。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180316/20333670
租樓 樓四 四年 80 夫婦 逾千 千萬 萬買 買將 將廣
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