6/11 明報訪問：八十後「交易經理」盧志威：買債收息租樓住更靈活
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GS(14)@2014-11-09 18:48:59http://www.hunghuk.com/2014/11/0 ... %E5%82%B5%E6%94%B6/
[img=IMG-20141106-WA0004,500,343]https://farm8.staticflickr.com/7467/15110511693_36394e4ec9.jpg[/img]
一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人
假如你是一位「八十後」，出來工作後仍與家人同住，事業順利，已儲得數百萬元而即將結婚，會有何打算？相信大部分人都會選擇置業，和另一半享受二人世界。從事金融投資的豐盛資產管理組合交易經理盧志威，正是上述的「八十後」，他雖早有足夠資金買樓，卻另有打算，計劃將投資組合中約200 萬元撥出來買入高息債，實行用收到的債息租樓住，理由是覺得這樣更靈活，更有利尋找或等待其他投資機會，賺取更高的回報。
提供現金流足以支付租金
盧志威坦言，他十七歲已開始炒股，之後入讀理工大學的工商管理學位，在學期間認識了知名基金經理黃國英，獲其賞識而幫他兼職做分析工作，及畢業後加入黃國英剛成立的資產管理公司，成為該公司第一位非後勤員工，除了負責分析工作，及後更獲分派一定金額「操盤」。
「其實我算是好彩，畢業正式出來工作是2008 年，已過了雷曼事件，正值全球股市低位，之後邊做邊學，並開始獨立操盤，也令自己的投資日趨成熟。」
置業計值博率現水平唔抵買
他說，將會短期內結婚，自然要搬出來住，雖有能力，但不打算買樓。「對我來說，樓主要作居住用途，租樓也可以，要投資有其他方法和工具，我的計劃是將擁有的投資金額，撥出約200 萬元買高息債或相關工具，提供的現金流便足以租樓住。」
盧志威指出， 現在一些內房債如雅居樂（3383） 的孳息接近11 厘， 他便有興趣吸納，再配合其他一些較短期的高息債以平衡風險，平均派息一定遠高於住宅平均2 厘多的租金回報率，這樣既不用供樓，也足可抵消租樓支出，餘下的資金便可更靈活作投資。
讀書時收入已超申公屋資格
「買樓與否，除了自用，肯定有投資成分，如此便一定要計算值博率，以現時的樓價水平，再升空間肯定有限，並不適合大手落注。」雖然現時一些大學生在讀書已開始申請公屋，盧志威說從沒此意， 「一來申請公屋，便等如將注碼放在升值有限的工具，二來自己在讀書時的兼職收入，一早已高於申請公屋的收入上限，除非打算瞞騙政府，這又何必呢。」
盧志威的個案，或可反映一些年輕人指沒辦法買樓，便沒有出路的說法極有問題。「只要有寬廣視野，處處是投資機會，最重要是肯學習，多看世界，自已最近賺得最多的一筆投資，便是交易歐羅兌捷克克朗的交叉盤，對一般人而言可能從未聽過有這種工具，但多看多發掘，機會多的是。」
事實上，慮志威剛出了一本新書《一個80後告訴你『他』為什麼是有錢人》，書名中的「他」，是指已賺得大筆金錢的富豪，而書中指出，這批富豪可分為八大範疇，當中靠買樓或投資物業發達的只佔其中之一，證明買樓並不是致富的唯一出路。
著書分析有錢人致富未必靠樓
那置富的八大範疇是什麼？ 「一是自己做老闆， 即創業者。二是做企業領導人或當CEO。三是慧眼識英雄， 當猛人的『二把手』如巴菲特的拍檔芒格或李嘉誠的『頭馬』霍建寧。四是以名氣換財富，當名人或明星。五是用別人的錢賺錢，比如做基金經理。六是做發明家，用想像力改變一切。七則是最多香港人希望的靠買樓致富，其實是利用槓桿。而最後則是藉長線投資股票，利用複式增值效應。」
買樓發達 其實在利用槓桿
沒有研究，便沒有發言權。盧志威雖然不打算買樓自住或投資，卻也有深入研究物業市場，並在新書特闢一章專論樓市。
書中述及，靠投資物業發達，尤其是要做大富豪，一定曾利用極高的槓桿，而買樓最有趣的地方，便是可以只付首期，然後透過按揭，如樓價急速上升的話，利潤可以極其驚人。
量力而為 以「神童輝」為鑑
不過，運用槓桿是「雙刃劍」，順風順水可以快速置富，但當一旦市况逆轉而樓價大跌，又不能及時出貨，便會變成負資產。盧在書中指出，因香港樓市而令身家大上大落的表表者，當數有「神童輝」稱號的羅兆輝，由一名普通經紀，短時間內因炒賣物業而獲得數以億元，甚至十億元以上的身家，但貪勝不知輸，九七年後樓市大跌因炒過龍不及走避，最終要破產甚至潦倒得客死異鄉，無疑給予大家投資時要量力而為的教訓。
養成儲蓄習慣 吼低入市
盧志威在新書中指出，其實香港現時樓價已偏高，因現時就算月入3萬元，大約每月只可供1.2萬元的樓價，這樣大概可買一層在新界或新市鎮約330萬元的樓。「不過，根據政府數據，每月就業收入有3萬元以上人口，只有58.7萬人，即是說只有8.2％的人口，能負擔獨自在新市鎮置業（不靠父母或另一半的資助）……當買樓成為只有8.2％人可以獨自負擔的事，更別說香港人到底要預備多少錢才能退休？這個社會真的能安定繁榮？」
盧認為，「地產作為一項商品，會遵從自身的周期運行，除非香港的發展可以永遠欣欣向榮，否則總會有回落向下周期。」所以勸喻年輕人不要因買不到樓而灰心，如力有不逮，可以等待，但更重要是有持之以恒的儲蓄習慣，以待樓價回落時也有首期可以上車，不會白白錯過。
明報記者 陸振球
攝影 劉焌陶
2 :
derek777(35201)@2014-11-11 11:05:42"盧志威指出， 現在一些內房債如雅居樂（3383） 的孳息接近11 厘"
一般高息內房債評級如何?
要到期才可取回本金?
有二手巿場?
二手巿活躍嗎?
銀行可提供按揭? 如可，會能按幾多成? 銀行收取的利息與債息誰高呢?
3 :
盧志威(52737)@2014-11-11 12:04:271. 內房債除部份國企外，一般是High Yield 至 Junk Bond級，所以才有YTM 10%
2. 中途可交易，但買賣差價最高可達3-4%，建議在買入前做好功課，要有坐至到期的心理準備
3. 有二手市場，參與者多數是債券underwriter，基金和個人投資者
4. 不活躍，所以差價才大，適合較長線的投資者
5. 可按揭，多數視乎評級，國債按十倍也可以，利息與一般按股票大致相同，都是由評級、成交量等方法計算出來
4 :
derek777(35201)@2014-11-11 22:34:33灣仔/銅鑼灣 灣景中心大廈 B座 高層
TCH591-31669
售 $ 660 萬 租 $ 20,000
即年租24萬
買則3成首期要2M
若2M買YTM12%債就年收24萬
再扲2M債去按，加碼買YTM12%債，咁咪有樓住又有使用？