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實地睇樓(36):買入大澳居屋的隱藏成本 梁隼

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將於六月發售的大澳龍田邨天利樓本身是公屋單位,於1995年建成,因為入住率低房委會就打算改為居屋發售,由於售價便宜,預期會吸引一班只知價錢,不問質素的支持者踴躍申請。至於是否物有所值,就要視乎大家的機會成本如何。

首先拋書包講解一下何謂機會成本,即是你為了得到一樣東西,而放棄了其他東西,你放棄了其他東西就是機會成本,精簡一點地說,就是為了層樓,你可以去到幾盡。

要買得大澳居屋, 先決條件是擁有綠表或白表資格,這個資格是不能無限復活的,即是,當你行使了資格買入居屋後,日後就算賣了樓,收入符合申請資格也好,也不能可以再次得到綠表或白表買未補地價居屋的資格,那麼,你真的願意為了平但隔涉的大澳居屋而放棄即將發售的市區靚地居屋?如荃灣楊屋道前大窩口工廠大廈。

而買入單位後,日後有錢想再買樓就要交雙倍印花稅,假如日後有幸再次買到二百萬樓下的單位,就要至少交15,000印花稅,與買入大澳居屋的印花稅(100元)相比,實在相差太遠。

談及投資需求,大澳是一個極冷門的置業區域,成交宗數寥寥可數,成交價錢也嚴重跑輸大市,平買隨時不能平賣,買入單位後就要有長期自住的打算,因為大澳居民寧願住棚屋也不願入住,更何況區外人?

自住又如何?現時由大澳前往東涌要經過羗山道、嶼南道及東涌道前往東涌或梅窩,才能轉港鐵或轉船往市區,羗山道、嶼南道依山而建,容易受山泥傾瀉影響封路,就算暢通無阻,單計大澳往東涌便距離30公里,相等於由屯門碼頭往旺角的距離,再加上東涌往市區的距離,真的如高登巴打們所指,每天來回要六小時了。

除非對大澳情有獨鍾,或嚮往郊外生活,否則買入大澳居屋的成本遠高於售價,決定買入單位前最好考慮清楚。

實地 睇樓 36 買入 大澳 居屋 隱藏 成本 梁隼
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睇樓的體會 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_7.html

早前曾發文《計劃細屋換大屋 》討論過止凡有意細屋換大屋,當時已經與地產經紀走訪過幾個單位,發現今時今日業主的放盤價的確有點跟現實脫節。之後這一兩星期繼續睇樓,再有一些體會,希望分享一下。



話說我居住在本身的屋苑已經好幾年,今次換樓計劃亦希望在同一個屋苑內找目標,而本身對屋苑頗為熟識,所以樓層、座向、呎數都很快給了範圍予地產經紀,明確表示了若不符合要求的單位,看也不用看了,無謂浪費大家時間。

地產經紀當然不會太聽話,依然會不時有「奪命追魂call」,向我推介一些不可能是我心水的單位,問我會否考慮,以為說服我上去看看之後,我可能有興趣。我也配合了一兩次,走走一些經紀以為適合我的樓盤,完成後與我的想法無異,只好再重申一次類似樓盤及座向不用再找我看了。

地產經紀其實很無奈,因為按我要求的樓盤,其實頭兩轉已經看清,我到他的店內一起看電腦紀錄,逐一放盤討論,整個屋苑幾千個樓盤,適合我的要求放盤就只有不到10個,能看的全都看清了,叫價亦是「天價」,怎會有成交呢?

其實這幾個合我要求的放盤,都放售了幾個月,甚至一兩年之久,我剛剛話要換樓的,經紀當然例行公事地給我看這些樓盤,試問我又怎會要一些放售了一年半載也無人願買的「天價盤呢?之後,又等了一星期左右,就有一個新放售的單位,經紀跟我上去一起看樓盤時還問業主可否讓他拍照,看樓盤的時候,經紀看得比我還要仔細,看來他也是第一次上去這個單位,要好好認清樓盤細節以作日後賣盤之用。

這個新放出來的樓盤,看完十分喜歡,可惜又是「天價」,於是我試回一口價,還說出上限,這上限其實是整個屋苑對上一單成交高位,(雖然不清楚兩者的裝修差多遠,但在差不多的樓層、座向來說,跟這成交高位扯個平,我的頂價算是有個交待吧,但我的上限價還是比業主的叫價低一成。誰知經紀連回價也不敢替我回,話早一會已經有客人回這口價也不被接受,於是我只好回絕了。

地產經紀又怎會就此罷休,不時就whatsapp及電話試試我口風,又試圖說服我。例如話銀行估值比業主叫價只差不到5%,到銀行問問,上會應該不是問題,這個我反應不大。又話業主這類樓盤是最優質的,他賣了之後,拿著這些錢要在同區找更好的樓盤是不太可能,我的反應更冷淡,業主之後買哪裡與我何幹?加上,這只是年輕經紀在背講稿,下午一起睇樓盤還一起跟業主談了兩句,這個單位都空置了兩年多,業主一家都搬到另一個區域,又為什麼需要在同區找更好的樓盤呢?

經紀又再同我計數,話今天的兩房單位都以7000元建築呎價成交(三房單位只是6000元呎價成交),其實以7000元呎價乘那三房呎數,業主的開價算是合理的。我聽完當然不認同,表示我之所以想換樓,純粹因為今天的兩房呎價比三房呎價高這個現象,這是市場造成的錯價,細換大的黃金機會,如果我又以兩房呎價買三房,這不是很多餘嗎?

還有,三房按兩房的呎價去開價,根本就不是市場的價錢,比今天成交的呎價高出近兩成,若以業主的開價範圍成交,我立即創出屋苑成交及呎價的新高。我建議經紀應該花多點心機遊說業主面對市場,而不是自己創造一些「空中樓閣」的計算方法去定價。近月每一宗成交都是屋苑新高,業主們的邏輯是看著創新高的成交作為起始點,再加多一兩成作為定價,而三房單位業主就更離譜,不是按三房成交價,而是按兩房成交的呎價來作起始點考慮,計算出一個「天價」,有人回價時,最多只能減一兩萬,不到價就不賣。

就這樣,今時今日,每有放盤,隨便都會放足一兩年都不能成交,有無心想賣?我不知道,不過每有新高成交紀錄,業主都再調高叫價,這能賣出嗎?在買賣博奕時,最重要是看看自己有多少籌碼在手,其中一個重要指標是「時間」,今天的業主們都不多會等錢用,賣不賣得成根本沒有太大影響,照樣隨意自我地開價,賣不出就算,賣得出就發達,業主就是按這心態玩這遊戲。若買家有迫切買樓需要的話,十分蝕底。

幸好我這換樓客早早計劃好,其實小朋友剛出世,到三幾歲才多開一間房也不遲。然而,今天就展開睇樓行動,配合大細單位差價縮窄的時機,在議價時絲毫沒有急著買的需要,亦選擇先買後賣,這算是一種策略。試想想,若今天急著要上車的,又或者急著要換樓買樓之類,面對這樣心態的業主,會不吃虧嗎?

上一篇文章有blog友留言,提出一些先賣再簽租約,或先租出本身自住單位,再出來一邊租一邊物色單位的操作,這也是很好的「緩兵之計」,可以在急著要買樓的情況之下操作成不太急著的狀態。我就再簡單一點,本身在換樓計劃時已經提早了好幾年,業主們不急著放,我也不急著要買,看看結果如何吧。
睇樓 樓的 體會 止凡
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施永青都唔識後生女搞3D睇樓app

2016-07-28  NM

日本對於新科技的反應很快,《Pokémon GO》在AR(擴增實境)率先跑出,VR(虛擬實境)AV產業亦發展得如火如荼。至於香港人,亦對新科技觸覺敏銳,打機、AV這些當然不是上進的年輕人發展目標。香港地,最賺錢當然是做地產,今年四月藍穎桐Priscilla聯同幾個朋友,投身地產行業推出room3,將樓盤化為VR短片,讓睇樓客足不出戶便可3D睇樓。意外的是生意與地產息息相關,但Priscilla竟然對地產一無所知。紀惠集團CEO湯文亮了解過這門生意亦覺難做,「香港地產行業很古老,不接受新事物。」

Google主辦的GoogleEYE年輕創業家計劃,有近二百五十個團隊參加,今月初公布了入圍的十五個隊伍,room3是其中之一。評審之一的Matthew說入圍原因是他們的方案是有空間在市場上發展,cardboard有花心思做,產品質量好。只要登記填上地址,room3便會免費送上cardboard,將手機放進紙盒中,播放room3短片,便能3D睇樓,用家亦可不用cardboard,選擇在手機上玩360度睇樓。room3將十四部Go Pro集合,分別向着七個方位,以達到720度全方位,為做到立體效果,每個方位須用上兩部Go Pro。拍攝後以程式將各部相機的畫面連上,後期再以人手調校。目前拍了一個西貢豪宅盤。Priscilla雄心壯志希望能夠與香港、海外發展商合作,「目前與一個發展商傾緊,海外都有。」這門生意牽涉發展商、地產經紀、香港整體樓市,不過Priscilla原來通通不懂,「發展商我講到新世界、新鴻基、信和、合和,老細係邊個我都唔太清楚。」她解釋不會直接與誠哥、四叔等見面,不懂也沒關係。記者再問今年有哪個新盤開賣,未來還有多少樓盤推出,會直接影響生意喎。她面有難色說:「我都唔熟。」未來可能要與中原等地產商合作,識得施永青嗎?「嘩,你真是考起我,施永青我唔識呀。我識做好個產品就得啦。」向地產商收費問題,可以參考他們付出多少錢賣廣告及分佣給經紀,她又知不知呢?「電視、報紙、地鐵站都有落廣告。經紀我相信都應該不會很低,應該有百分之十。」這條答得有自信,不過地產商一般只會給經紀「三隻佣」。她解釋目前只需做好影片,找到發展商合作便可,至於地產的知識、樓市的狀況,並非必要。

用家試玩咁傻?

做豪宅盤的中原經紀蔡先生試用過cardboard,他覺得對他有用,「感覺好真實,如果客人唔得閒,尤其豪宅客,多數係老闆,時間好矜貴。我可以拎手機連個Box去佢公司,足不出戶可以睇晒成個單位,我估客人會好滿意。」但並非所有經紀都合用,而睇細價樓的客人,多數投資經驗較少,一定要親自睇樓。讚過一番後,他試以普通360度短片模式再看一次剛才的單位,他改口說,其實360已經足夠,他解釋有些客人會顧及形象,「個頭岳嚟岳去,會俾人當小丑。」一般市民又點睇呢?睇樓經驗豐富的羅小姐,剛在美孚新邨睇完樓,她拿起cardboard試用,將頭左轉轉、右轉轉,笑說:「我要成個人郁呀?咁傻要自己郁?都幾得意,不過我有啲頭暈啦。」除了形象問題,羅小姐說自己很易頭暈,所以對3D很抗拒,反而 360度對她來說更好。若將來經紀以這個app向她介紹樓盤,她覺得幾方便,「睇樓好辛苦o架,通常單位都丟吉,大熱天時無冷氣,又要走上走落。」而且她說眼罩輕,對經紀與客人都方便,不過最終下決定前還是要看現樓,「影出來幾爛嘅樓,經過相機都好靚,始終要去睇實際環境,而且呢度無影埋景觀。」

專家判決香港地產守舊

紀惠集團行政總裁湯文亮,打理數百億物業資產,對香港地產業瞭如指掌,不過對這個新科技就坦言不太熟悉,「叫我個仔嚟佢可能會熟悉啲,我哋做投資者,最重要是對單位有感覺,你要到現場先會知鍾唔鍾意,呢個可以初步吸引你,但利用這個工具做決定呢,我估暫時未做到。」湯文亮亦說這個新科技暫時局限一手樓市場,「因為相同的單位數量多,二手樓每間都獨立,比較難做。」湯文亮雖然覺得room3新奇,惟對它在香港普及就不太樂觀。「兩個字,入局。當有第一個地產商用,其他就會唔執輸跟住用。」但他認為第一步最難行,要地產商接受新科技談何容易,「今日我未了解清楚,但我會盡量用我方法了解,但地產商點都會先抗拒。」香港地產行業很守舊,湯文亮說他們不接受新事物,「使錢請世界小姐嚟剪綵佢哋捨得,請風水師講嘢捨得,你要佢用在科技上就唔捨得。」

他提醒就算有第一間發展商用,亦不代表生意會陸續有來,「碰啱呢個盤賣得好,佢哋會話不知道是樓盤本身條件好,還是你的產品有效。但如果碰上樓盤賣得唔好,地產商就會怪你的產品沒有用,幫唔到手。」香港樓市前景正正不太樂觀,湯文亮不願令一班青年人創業夢碎,安慰說:「現在市道不太好,從另一面睇,市道差難賣樓,發展商才會考慮一些新科技。」湯文亮亦點了一條明路給他們:背靠祖國。「你話可以慳時間,但香港有幾大呢?國內不同,又要搭飛機,又要坐高鐵、又要過關,很麻煩。國內的地產商好似萬科,嚟香港起樓你估俾香港人住?佢係賣俾大陸人。你做好段片,佢哋唔使嚟香港睇。」

撰文:孫樂祈攝影:葉漢華、廖健昌攝錄:廖健昌ed_bn@nextdigital.com.hk


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移民買樓不計分 西九盤中招 溫州客聞風 即取消來港睇樓

1 : GS(14)@2010-10-14 23:51:36

  2010年10月14日

【明報專訊】特首突然出招,今日起,投資移民將不能夠再透過買樓作為投資資產,而政府更首度披露,過去透過買樓來港的投資移民中,高達四成都是購買西九樓盤。有代理表示,有打算申請投資移民的溫州客,昨天聽到新政策後,立即取消今日來港「睇樓」,更有凱旋門業主減價放盤。

不過,也有代理估計,新政策只造成短期衝擊,長遠影響未必大,因為近年來港掃樓的內地客,主要是投資,並非為了取得居港權。

買樓投資移民 四成買西九盤

政府公布由今日起,資本投資者入境計劃中,房地產項目暫停列為投資類別, 投資門檻由650萬元增至1000萬元。政府推出計劃7年以來,批出8200個移民個案,有33%是透過買樓取得移民資格。買樓組別中,以西九的樓盤最受歡迎,達到四成。新措施直接衝擊西九樓盤,主力經營西九樓盤的置業18主席張肇栓表示,即時有內地人打退堂鼓,「原本有4名溫州人打算今日來港買樓,其中 1人打算申請投資移民,他知道本港新政策後,立即取消來港。」

張肇栓又稱,有業主也即時降價,將九龍站凱旋門減價約3%,希望盡快放盤。他相信,新措施會短暫打擊西九、九龍站一帶的物業銷售,業主或會減價約5至10%。但長遠來看,內地人投資本地物業的氣氛仍然濃厚。他們接觸的內地客當中,七成是投資者,只有三成是申請移民。

代理:內地客買樓多為投資

中原地產聯席董事李沛章也指出,內地客以投資為主。他引述九龍站9月份錄得約80宗成交中,內地客佔五成,這40宗成交中,只有約10宗屬投資移民。李續稱,九龍站豪宅的做價動輒3000萬到4000萬元,購買這類貴價物業的內地人士,通常只視作為個人投資,並且大部分已擁有香港身分證。

至於維港灣、帝柏海灣、一號銀海和海桃灣等奧運站屋苑,內地客比例介乎5%至15%,但代理指出,在該區購買樓價1500萬元及以上物業的內地人,通常都不是投資移民。

新措施公布後,昨日出現「尾班車」個案,香港置業助理區域董事鍾坤文表示,有投資移民客趕上尾班車,斥1030萬元買入奧運站海桃灣一手單位,單位位於2座低層A室,面積1055方呎,呎價9763元。

移民客購海桃灣趕「尾班車」

置業18在內地設有分店,針對投資移民的內地客人,張肇栓稱並未考慮要縮減內地業務規模,因為仍有不少人有興趣純粹投資本港物業。

祥益董事謝澤銘指出,個別業主毋懼政府新策,對後市依然信心爆棚。一名屯門時代廣場業主,日前剛以170萬元售出持有位於E座中層2室,面積431 方呎,呎價3944元,但由於認為施政報告「無料到」,故隨即賠訂,連同代理佣金,共損失約8.4萬元,而收回單位後便暫時封盤。

(明報記者陳健佳、林可為報道)
移民 買樓 樓不 計分 西九 九盤 中招 溫州 聞風 取消 來港 港睇 睇樓
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講膠所手記:盂蘭節睇樓奇聞

1 : GS(14)@2012-08-30 11:21:41

http://www.sharpdaily.hk/article ... 3%E5%A5%87%E8%81%9E
地產新聞每日除了破頂,還是破頂,悶到抽筋,於是幾個星期前,YY諗住整番個農曆七月凶宅特輯,講嚇market有乜凶宅、鬼節睇樓買樓有乜禁忌,結果,冇人肯講盂蘭節呢個topic;有兩個就老實嘞,話講咗出嚟冇人睇樓架嘛,點講呢?
咁,等YY講自己嘅見聞喇!某年,女經紀帶睇樓,上單位前佢講明自己應該開唔到門,但冇解釋,結果真係開唔到,佢二話不說將條匙交俾YY個剛陽味好重嘅男性長輩,一擰就開到,嗰一刻大家靜曬,即刻閂番門走人。
據聞個單位原業主係一對老夫妻,佢哋過咗身後,仔女將間屋放盤,但呢間屋,到o依家都未賣得出。
另一單係YY個親戚,10幾年前去睇樓,入到屋嘅時候,佢見神檯上有本passport,手多拎嚟睇之餘,仲口多話相中人樣衰。
結果,passport嘅持有人就跟足佢咁多年,直到o依家都未搞得掂呀……係咪好驚呢?
YY
講膠 膠所 手記 盂蘭節 睇樓 奇聞
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市民瘋搶居屋 睇樓30分鐘扑槌

1 : GS(14)@2013-01-24 00:08:23

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130123/18143494

天馬苑495呎賣302萬
世紀21富山高級經理羅慧君表示,天馬苑B座中層9室,建築495方呎,實用363方呎,過去周日,下午一時,單位業主才交匙放盤,因代理事先已通知買家此單位有鎖匙可以睇樓,業主交匙後,代理即帶客睇樓。
代理直言「個單位下晝1點放盤,1點半就賣咗」。業主亦預了買家一定還價,故刻意開高至320萬元,買賣雙方經議價後,買家願即刻落定,終以302.8萬元成交,建築呎價6117元,實用呎價8342元。
同屋苑E座高層6室,建築567方呎,實用415方呎,本月19日放盤,翌日賣出。消息稱,這單位同時獲兩名買家出價搶購,其中一名買家出價340萬元,但另一買家得悉對方出這個價後,即時大幅提價10萬元至350萬元,「等對方冇得還擊」,最終成功購得單位,創屋苑歷史新高價。
市民 瘋搶 居屋 睇樓 30 分鐘 撲槌
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長途電話電郵預約睇樓 內地生提早搶租 「寧納空租好過冇盤」

1 : GS(14)@2013-05-08 00:24:33

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130506/18250621
中原地產市務經理林祖傑表示,沙田偉華中心3座高層H室,業主原叫租1.15萬元,獲三名中大內地女生垂青,並提出願意一次過支付一年租金,業主遂減價至月租1.05萬元租出。單位實用面積297方呎,建築404方呎,實用及建築呎租35元及26元,屬市價。林指,其實他們8月才開學,預計6月中才搬來香港,但鑑於去年搶租情況,其中一名內地生向他直言:「寧願納空租一個月,好過到時搵唔到盤!」
8月入讀理工大學碩士課程的王福明,早於4月已在專為內地生而設的搵盤網站開貼搵租盤,理由是擔心找不到心儀單位,雖然8月才開學,但希望早點安排住宿,上周更由深圳來港作實地視察。他表示,有六名將來港修讀大學的內地生願意合租,希望租住鄰近理工的租盤,曾先後參觀紅磡海濱南岸及黃埔花園的放租單位。

大學宿位供不應求

                                      他看過兩個海濱南岸的三房單位,兩名業主均叫租2萬元,遂提出交一年租金,還價1.8萬元,但由於業主不願待8月才起租,而他又不願意提前起租,故最終未能成交,只好相約代理6月再睇盤。
至於屬於中大、浸大及城大內地生熱門租盤的沙田第一城,亦開始有內地生問盤。代理指,收到一名將入讀城大的內地生的長途電話,表示有三名學生欲以1萬元合租該屋苑兩房戶,並預約6月初來港睇盤。該代理稱,由於對方叫價屬市價,料可促成交易。
另美聯首席高級營業經理黃少明表示,通常6月至7月才是內地生租盤旺季,但本月已有不少內地生查詢,其中一名將入讀科大的內地生以電郵預約5月底睇盤,開價1.6萬元租住坑口或寶琳區三房戶,惟若以新近的租務成交作參考,如東港城2座高層A室,實用623方呎,建築796方呎,以1.8萬元租出,實用及建築呎租分別是29及23元,其叫價低於市價。
教育局資料顯示,來港修讀教資會資助學士學位的內地生,由11/12年度的4,583人,增至12/13年度的6,315人,按年升38%,反映來港修讀大學的內地生近年有上升趨勢。然而,本港大學宿位一直供不應求,導致每年暑假前均出現內地生搶租盤的情況。
長途 電話 電郵 預約 睇樓 內地 提早 搶租 寧納 納空 空租 好過 冇盤
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內房商直升機載客睇樓

1 : GS(14)@2014-06-23 10:59:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140623/news/ec_ecd1.htm

【明報專訊】目前內房市道慘淡,地產商除了通過降價促銷,亦頻出新招吸引眼球。上周六有安徽蕪湖的開發商,租用了一架直升機,邀請購房的市民一同乘坐直升機去看樓盤,引來眾多市民駐足觀看。無獨有偶,上周位於深圳南山的高端物業博林天瑞開售,亦用直升機搭載市民,銷售人員全部身著空乘人員的裝束,乘客登機要出示「登機牌」,該樓盤建有專用的停機坪。
內房 房商 直升機 直升 載客 睇樓
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玖瓏山加推 罕現睇樓車龍

1 : GS(14)@2015-09-21 01:28:20

【本報訊】美國宣佈不加息後的首個周末,發展商未有全新樓推出,但日前加推的嘉里(683)等發展的沙田九肚玖瓏山,昨日在現樓罕見睇樓車龍;至於新地(016)東涌東環II,連同同系第一期共148伙,昨日已順利沽清,隨即加推。



東環148伙昨沽清

嘉里日前加推玖瓏山98伙的價單後,連日來都開放多個現樓示範單位,昨日中午過後現樓現場出現睇樓車龍,排隊入停車場,地盤附近亦有不少代理撈車撈客,亦有睇樓客乘坐的士或乘坐發展商安排的穿梭巴士。消息指,項目昨日沽出舊價單的其中3伙。另一方面,新地東涌東環II連同同系第一期共148伙,昨日早上推售,已順利沽清。項目的買家當中不乏內地客甚至外籍人士。其中來自鄭州的買家以超過600萬元買入一伙,更以飲水來比喻樓市,反問「如果明天水價下跌,就是否今天不喝水」,意指樓價跌都要住。項目昨晚加推83伙,定價呎價11,668元至14,190元,最高折扣維持11%,並更新6號價單的9伙1B座452方呎單位的價錢調高約1%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150920/19302501
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代理行總動員帶客睇樓

1 : GS(14)@2016-01-18 18:26:36

■近期嘉湖山莊樓價下跌速度非常快,吸引市民駐足停留。 黃耀興攝


【屯門直擊】細價樓狂冧,記者昨午到新界西天水圍嘉湖山莊及屯門市中心地產代理舖視察,為數不少的市民被舖外放盤招紙寫明的「劈價」、「激減」所吸引而駐足停留,更有上車客被嘉湖山莊二手冧價的消息吸引而特意到屋苑睇樓。例如現時於筲箕灣租住唐樓的余氏夫婦便是其中之一。他們指現居所周遭環境欠佳,冀購買配套較完善的私人屋苑上車,惟目前樓價亦未跌至心裏價錢,故會再觀望。中原地產羅文幫表示,由於近期嘉湖山莊樓價下跌速度非常快,若與去年高位比較,跌幅達兩成。以兩房單位為例,去年第三季高位成交價逾400萬元,現時已回落至300萬元,早前連租約成交價更失守「三球」,低見290萬元,大單位呎價更低於5,000萬元,跌破「97價」。



夫婦想200萬買嘉湖

昨天睇樓亦見旺場,地產代理主管也要幫手帶客睇樓。羅文幫作為分行經理平時毋須帶客睇樓,但昨天也忙到人手不夠,「睇到我都要出去睇」,全日最少十枱客睇樓。但他直言,「啲客好水(還價深),噚日一對兩公婆,大約60歲,walk-in入來話要200萬頭買嘉湖,同事聽見成個人彈起,今日兩房賣緊300萬,佢話要200萬,真係畀佢考驗。」除了天水圍嘉湖山莊,中原李玉祥稱,將軍澳過去兩天睇樓量增加逾三成,主要是樓價跌多了人出來搵平貨。



【嘉湖山莊街訪】


■蔡先生

未來樓價視乎加息

蔡先生:「廿年前一手買天水圍嘉湖山莊嚟自住,呢排樓價跌係受整體經濟及聯儲局加息影響,嚟緊樓價會點要睇吓加息加幾多。」


■余生余太

跌到200萬會入市

余生余太:「樓價開始冧,不過距離正常(價位)都仲有一段距離。如果嘉湖山莊再跌多兩成到三成,去到兩房大約200萬先會買。」





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代理行 代理 總動員 帶客 客睇 睇樓
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50大屋苑 周末預約睇樓增3%

1 : GS(14)@2016-06-06 00:28:38

【明報專訊】新盤攻勢稍放慢,不少買家流入二手市場。綜合利嘉閣研究部數據顯示,全港50個指標屋苑共錄1560組客戶於本周末(今明兩日)預約睇樓,較上周末的1515組上升3%,連升3周。

連升3周 九龍區升3.6%

本港3個分區之中,以九龍升幅最突出,按周升3.6%。

利嘉閣地產助理分區經理鄧達榮稱,將軍澳南SAVANNAH、海天晉等新盤的細單位銷情理想,估計不少向隅客已回流到區內二手市場,他並估計即使美國今個月內再加息,但本港息口相信仍然低企,相信加息對於二手市場實際影響不大。

港島預純睇樓量按周升3.4%;至於新界區,受到早前新盤熱烈氣氛帶動,整體按周則上升2.3%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0437&issue=20160604
50 大屋 周末 預約 睇樓 樓增
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疑似無牌代理撈睇樓客

1 : GS(14)@2016-08-11 06:00:52

■派傳單的學生妹在連番追問下都未回應是否持牌代理。 黃耀興攝


【本報訊】宏安地產(1243)馬鞍山薈朗示範單位設於尖沙嘴文遜大廈,代理滿佈彌敦道,記者從中發現疑似無牌代理的學生妹。在美麗華商場對出,三名外表像學生妹疑似無牌代理手持馬鞍山薈朗的樓盤宣傳單張,向途人派發,沒配帶代表任何地產代理行的頸帶及牌照。上前訪問她們是否持牌地產代理時,她們默不作聲急步離去。另一名學生妹被追問是否持牌代理時,更以宣傳單遮面,突然回身講:「我話你知,如果你夠膽出呢啲片嘅話,我會告你,告你侵犯私隱囉!」當再被追問是否持牌代理,她們不再回應。地監局提醒代理行,非持牌員工向準買家派發單張並提供物業資料、或為招攬生意而陪同準買家視察示範單位,可觸犯刑事罪行。新指引要求無牌代理須掛上「非持牌代理名牌」,並須資深導師在場,下月1日生效。宏安方面指不了解事件,強調由警方和地監局執法。另市傳薈朗昨收近260票,超購1倍。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160811/19731647
疑似 無牌 代理 撈睇 睇樓 樓客
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薈朗加價加推Grand Yoho睇樓墟冚

1 : GS(14)@2016-08-21 07:49:41

■Grand Yoho昨日繼續吸引不少睇樓客參觀示範單位。 黃耀興攝



【本報訊】樓市回勇,新盤熱潮持續,發展商伺機加推單位。其中於上周四即日沽清260伙的宏安地產(1243)馬鞍山薈朗,昨加推130伙,折實平均呎價1.4萬元,開放式戶較上一批加價3.5%,預計本周內開售。


薈朗次批最平289萬

宏安地產物業發展部總經理程德韻昨表示,馬鞍山薈朗於上周四首天售出260伙,套現金額約9.6億元。昨加推共130伙,加推單位為全新未推出之2座單位,平均呎價約15,567元,另提供最高10%折扣優惠,折實平均呎價14,010元。定價介乎321.1萬元至667.4萬元,折實價由約289萬元至600.7萬元。最平單位為2座2樓B02室,面積225方呎,定價321.1萬元,折實289萬元。若與上一張價單比較,同樣為實用面積221方呎的2座2樓A02室,定價325.6萬元,折實價約293.04萬元,較上一批的1座2樓B02室,折實價約283萬元,加價約3.55%。至於焦點大盤新地(016)元朗Grand Yoho,昨日為開價後首個周末,吸引不少睇樓客參觀示範單位及入票。消息指,開價至昨日三天已累收逾6,700票,以首批推226伙計,超額近29倍,成今年票王。另外,同系筲箕灣形薈今天正式開售143伙,昨日已完成分組抽籤,截票時合共收到約1,200登記,超額逾7倍。而昨日一手市場錄逾20宗成交,其中以恒地(012)馬鞍山迎海.御峰售出約7伙佔最多。



■梁先生

【睇樓客心聲】

年輕客梁先生表示,「有意同家人一起購買Grand Yoho三房單位,首期可能同家人一人出一半。」



■黃先生

新元朗中心街坊黃先生認為,「Grand Yoho個價貼近而家住嗰度,會考慮買嚟收租,都有機會換過去。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160821/19744234
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千伙新盤今賣 代理搶2億佣金 二手周末預約睇樓量跌逾4%

1 : GS(14)@2016-09-03 22:34:46

【明報專訊】三大新盤今日推售逾千伙成市場焦點,分別為首輪開售的「港人港樓」中海外(0688)東九龍啟德1號(I)、華懋近年收票王將軍澳海翩匯,以及次輪開售的新地(0016)元朗Grand YOHO,總值料達84億元,以每伙佣金2.5%計,意味發展商發出佣金將逾2億元。四大代理行絕不怠慢,派出旗下四成至五成代理到上述三大「戰場」,料共涉約5600人,為近年罕見。

明報記者 林可為

今日除是發展商大舉推盤搶佔市場購買力的日子外,亦是中原、美聯、利嘉閣、香港置業四大代理行激烈角力的一日。據地產代理監管局最新數據,今年截至7月底,全港代理個人持牌總數為3.69萬人,以四大代理行共派出5600人,投入上述3個新盤主戰場,意味佔全港代理總數約15%。

與龍頭代理行1個月收入相若

中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,3個主要新盤周六合共推出1063伙應市,為近期最多一手單位發售的周六,希望中原可爭取到近四成市場佔有率。陳續指,中原計劃出動2000人手,落場招呼入票認購單位的準買家。以中原現時擁有逾5000名前線代理計,人手佔總數40%。陳日前透露,中原住宅部今年7月、8月的佣金收益,分別達3.1億和3.3億元,為該公司住宅部首見連續2個月逾3億元的佣金紀錄。

換言之,若三大新盤今日開售的全部1063伙悉數清袋,發展商發放的佣金總開支,料將達2.1億至2.5億元,等同龍頭代理中原全月收益的七成至八成,反映新盤市况是何等熾熱。至於另一龍頭代理行美聯,該公司住宅部行政總裁布少明透露,美聯擬部署2000人到上述3個主要「戰場」,佔美聯前線代理約4000人的50%。布續稱,新盤市况熾熱,預計三大新盤今日推出的逾千伙單位,總計可累售九成以上,故集團極重視今日之戰。

利嘉閣總裁廖偉強表示,由於戰場分散、兼三大新盤入票認購人數眾多,公司出動兵力估計達1000人,佔利嘉閣前線代理總數約2500人的40%;因佣金收益「和味」,廖透露已敦促員工務必要「盡做(生意)」。

另外香港置業行政總裁李志成稱,周六派到三大新盤戰場的前線代理和後勤工作人員,兵力近600人,佔公司員工總數50%。

四大行料約5600人攻3盤

新盤搶灘令今明兩天二手預約睇樓量大受影響。按美聯統計,15個指標屋苑本周末兩天,睇樓預約共637組,按周減3.9%;中原10大屋苑本周末錄600組睇樓預約,按周減6%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5552&issue=20160903
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喜築睇樓客多 收票慢熱

1 : GS(14)@2016-09-17 17:48:54

■昨日適逢中秋翌日假期,喜築位於觀塘鱷魚恤中心售樓處有不少睇樓客。 夏家朗攝



【本報訊】新盤火熱,麗展(488)與市建局合作的土瓜灣喜築乘勢高開。消息指,該盤收票慢熱,首兩日收票近百張,較首張價單118伙暫未獲足額認購。代理指樓盤客量算多,只是「開得急,市場需時消化」。喜築位於觀塘鱷魚恤中心售樓處,昨適逢中秋翌日假期,現排隊人龍。該公司高級副總裁潘銳民對收票反應滿意,至昨下午近4點,暫收近百票,指稍後加推價錢可能會有適量調整。他表示,已入票人士當中,年輕人都多,亦見到父母客出動,幫剛畢業及投身工作的仔女置業。內地客佔約兩成,考慮買來投資。投資客比例約兩至三成。


Grand Yoho推3伙天池屋招標

新地(016)元朗Grand Yoho繼日前以呎價2.44萬元沽出一伙天池屋成為新界西北分層樓王後,昨一口氣推出3伙天池屋標售,招標日期由本月22日至11月11日,為項目開售以來首度以招標出售單位。這三伙複式天池屋,面積最大是10座50樓A室,實用面積1,734方呎,另平台128方呎,天台701呎附設泳池;10座50樓F室,實用面積1,607方呎,平台75方呎,天台455方呎附設按摩池;9座50樓F室,實用面積1,718方呎,平台78方呎,天台682方呎附設泳池。
Grand Yoho今天進行第四輪銷售,推售260伙,消息指收約2,000票。項目共1,128伙,首三輪已售出約750伙。



■林先生

【睇樓客心聲】

80後的林先生準備出年與女友拉埋天窗,開始周圍睇樓,睇完實用面積333方呎的一房示範單位後表示,600萬元只買到咁細好有問題,買到大一倍才合理。



■王先生

80後王先生昨日到土瓜灣喜築睇樓後接受記者訪問,被問到樓價貴唔貴時,他二話不說:「樓價貴到癲咗啦!」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160917/19773005
喜築 築睇 睇樓 樓客 客多 收票 慢熱
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堅持睇樓、核對身份自保

1 : GS(14)@2016-09-29 07:56:27

【本報訊】行騙集團假扮業主賣真樓案件接二連三發生。在名城騙案後,據悉中原地產在內多間地產代理行至律師樓,最近都忙於聘人開班教職員辨別身份證真偽,防再中招,地產代理監管局擬推新指引,建議地產代理日後處理臨約時應核對賣家(業主)簽名是否與田土廳的紀錄相符。


支票抬頭寫律師樓名


由於買家在這類騙案往往損失慘重,痛失畢生積蓄,大律師陸偉雄及香港專業地產顧問商會榮譽會長汪敦敬均建議,買家買樓時宜用4招自保。首先買家應堅持「要睇樓」,即使賣方聲稱因有租客拒讓買方在簽約前睇樓,買家在簽臨約時也必須堅持,簽約後短時間內須睇一次樓,以此來確認是否真實業主。與此同時,買家亦應要求賣方出示租約、差餉或水費電費單等以協助證明其業主身份。第三,買樓定金不能直接存入賣方戶口,支票抬頭應寫律師樓名交律師樓託管。第四,買家應在簽臨約時與業主見面,即場要求對方出示身份證明文件。■記者曾海帆




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堅持 睇樓 樓、 核對 身份 自保
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南昌一號睇樓客:房太多

1 : GS(14)@2016-10-10 04:25:51

■恒地指昨日錄得近2,000人次參觀南昌一號示範單位。 夏家朗攝



【本報訊】恒地(012)長沙灣「神則盤」南昌一號昨首個周末開放示範單位,吸引不少人參觀不足600呎的「四房神則」,用眼睛一起見證。恒地指錄得近2,000人次參觀。沙田居屋業主梁先生昨有參觀不足600呎「四房神則」單位,並指間隔有優點及缺點。優點是雖然房細,但有送窗台,可偷位做床,樓價也不貴,較低樓價買到較多房新盤;缺點則是太多角位及橫樑,又偷位太多,其次是房太多,「實際上家庭其實三房已經好夠,四房好似劏房式咁就多咗」;而且四房單位的廚房是開放式,「煮唔到太多嘢」。



■梁先生指南昌一號缺點是太多角位及橫樑,優點則是有送窗台。 夏家朗攝

梁生預算500萬至600萬元買三房單位,買給年約18、19歲正在讀大學的「細路」,會付大約200萬至300萬元首期。恒地營業(一)部總經理林達民表示,聽客人及代理反映,對四房及兩房加儲物室單位的間隔非常滿意,例如實用面積以外送窗台,兩房儲物室有冷氣。項目暫收120票,較本月18日發售的首批28伙超額近3.2倍,下周假期後有機會加推,不排除加價3%。至於宏安(1243)馬鞍山薈晴收逾200票,較首批推出78伙超額近1.6倍。




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南昌 一號 號睇 睇樓 樓客 房太 太多
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八號波下用家無睇樓購嘉湖2房 新界西北旺 天頌苑未補價戶破頂

1 : GS(14)@2016-10-22 22:32:31

【明報專訊】颱風襲港,過去兩天風球警告信號持續生效,昨更一度懸掛八號風球。不過,部分買家於狂風暴雨下依然入市,其中新界西北最旺,天水圍嘉湖山莊有買家在無睇樓下,以386萬元承接連約單位自用,同區天頌苑更有3房戶以約363萬元沽,締造屋苑未補地價新高紀錄。

明報記者 方可兒

樓價接續上升,部分買家加快入市步伐,新界西北多個屋苑於颱風下錄得成交。美聯聯席區域經理梁啟文表示,嘉湖山莊翠湖居6座中層F室,實用449方呎(建築573方呎),兩房間隔,現有租客居住,雖不可睇樓,但可交吉成交。單位昨日獲區內用家於八號風球下,以386萬元購入,實呎8597元(建呎6736元)。原業主於1997年11月以256.8萬元購入,帳面獲利129.2萬元或五成。

天頌苑成交價 高舊紀錄3%

此外,同區天頌苑更錄破頂成交。祥益地產營業經理黃肇雯表示,天頌苑A座高層2室,實用650方呎(建築829方呎),昨日凌晨以362.8萬元(未補地價)獲區內用家購入,實呎5582元(建呎4377元),成交價創屋苑新高。原業主於2007年以78萬元(未補地價)購入,帳面獲利284.8萬元或3.7倍。

資料顯示,屋苑對上最高紀錄於今年9月創下,另一伙實用同為650方呎的大單位以350萬元(未補地價)易手、實呎5385元,上述最新成交將舊紀錄推高近13萬元或逾3%。

尚悅實呎逾萬元沽

另市場消息表示,元朗尚悅1座高層D室,實用425方呎(建築576方呎),同於昨天以433.8萬元成交,實呎10,207元(建呎7531元)。原業主於2013年以416萬元購入,持貨3年剛過額印期沽出,帳面微賺17.8萬元或4%,連使費計料平手離場。

將軍澳昨錄逾3宗二手成交

此外,將軍澳蔚藍灣畔、維景灣畔及城中駅等紛紛於颱風下「開齋」,區內昨單日至少錄3宗成交。

美聯高級分區營業經理林振聲表示,蔚藍灣畔7座中層F室,實用508方呎(建築678方呎),以660萬元獲得區內換樓客承接,實呎12,992元(建呎9735元)。

原業主於2008年以320萬元購入,帳面獲利340萬元或逾1倍。

港鐵通車前買家870萬入市海逸

另隨着港鐵黃埔站明將通車,紅磡海逸豪園有買家於惡劣天氣入市。市場消息稱,海逸豪園9座高層F室,實用538方呎(建築681方呎),屬2房間隔,以870萬元於風球下簽約成交,實呎16171元(建呎12775元)。原業主於2010年以520萬元購入,帳面獲利350萬元或67%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4495&issue=20161022
八號 波下 下用 用家 家無 無睇 睇樓 樓購 購嘉 嘉湖 新界 西北 天頌 頌苑 苑未 未補 補價 價戶 戶破 破頂
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天匯銀主盤兩日15客睇樓

1 : GS(14)@2016-10-24 06:09:27

■天匯銀主盤擁逾600呎巨廳。 黃耀興攝



【直擊報道】全亞洲最貴分層樓王的西半山天匯,歷來第二間銀主盤將於本周二(25日)拍賣前夕,過去周末一連兩日舉行開放日,拍賣行環亞指兩日共錄得約15組客參觀。本報記者以睇樓客身份直擊天匯銀主盤,單計主人房也有約360呎,相當於何文田加多利軒兩個開放式單位有多。



■位於干德道的燈柱被貼上街招吸引準買家注意。

燈柱貼街招吸客

該天匯銀主盤,於干德道一帶燈柱被貼街招吸客。即將拍賣的天匯銀主盤屬39樓A室,於過去兩日舉行開放日,記者以睇樓客身份到場參觀。單位實用面積2,476方呎,四房間隔,客飯廳超大,有逾600呎。記者實測,由飯廳行去客廳要15步。睡房亦以大見稱,每間細房也近150方呎,主人套房連浴室及衣帽間更有約360方呎,等於兩個新盤劏房的面積。該銀主盤裝修仍算新淨,維持發展商交樓時的標準裝修,客廳牆身是少量鑽洞痕迹。天匯值十萬一呎,除了地段,可能有一半樓價來自個景。記者站於銀主盤的大露台,視野橫誇西九龍至鯉魚門海景,坐擁維港煙花海景。記者於周六下午2時至5時銀主盤開放日時段觀察,首個半小時有大約10部車出入,其中一部日本車的車輛登記車主為安東油田服務(3337)。另有登記車主報住長沙灣公屋元州邨及黃大仙現崇山。區內代理表示,天匯目前只有該銀主盤唯一二手放盤;恒地(012)尚持有逾10伙天匯貨尾待售。銀主盤業主為來自天津的內地客尹聰,於2013年底斥約2.7億元買入天匯39樓A及B室兩伙,B室率先於今年4月淪為銀主盤,經拍賣以1.083億元沽出,連使費蝕約4,000萬元。A室則以折實價約1.14億元買入,現拍賣開價1.05億元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161024/19810336
天匯 匯銀 銀主 主盤 盤兩 兩日 15 客睇 睇樓
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無睇樓666萬易手 東駿苑破頂

1 : GS(14)@2016-10-28 05:59:42

【明報專訊】居屋市場頻現破頂成交,筲箕灣東駿苑有3房單位連租約售出,做價高見666萬元,創屋苑成交價歷史新高。

與此同時,粉嶺嘉盛苑本月連錄兩宗360萬元的屋苑次高做價成交。世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示,東駿苑B座高層01室,實用面積640方呎,3房間隔,以666萬元(已補地價)連租約沽出,實呎10,406元,成交價破盡屋苑歷史紀錄。資料顯示,屋苑對上最高紀錄為630萬元,上址做價再高36萬元或5.7%。

連租約放售一周沽出

據悉上址現有租客居住,原本連租約叫價700萬元,雖然無樓睇,但放盤一周即已沽出;新買家待租約完結後收回物業自用。上址原業主2010年以360萬元(自由市場價)購入,帳面獲利306萬元或85%。

嘉盛苑未補價360萬沽 屋苑次高

另一邊廂,粉嶺嘉盛苑連錄兩宗360萬元成交。六福行客戶經理陳漢燊表示,嘉盛苑A座高層3室以及同座低層2室,實用面積同為598方呎(建築面積820方呎),同樣以360萬元(未補地價)成交,實呎6020元(建呎4390元),做價為屋苑次高紀錄。

前者原業主於1995年以92.9萬元(未補地價)購入,帳面獲利267.1萬元或逾2.8倍;後者原業主於1995年以88萬元(未補地價)購入,帳面獲利272萬元或3倍。資料顯示,屋苑未補價做價最高紀錄為368萬元,於今年8月創下。

士多大王沽港圖灣實蝕165萬

不過,部分私樓則錄蝕讓成交。由「士多大王」許金祥持有的土瓜灣港圖灣高層C室,早前淪為銀主盤後,上月以1430萬元售出,以單位面積890方呎計,實呎16,067元。

「士多大王」許金祥是於2013年7月以1482.4萬元購入該單位,其間4次抵押予不同財務公司,當中一按金額已達1260萬元,現售出單位帳面損手52.4萬元,若連使費計算,料實蝕約165萬元,蝕幅約11%。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4028&issue=20161028
無睇 睇樓 666 易手 東駿 駿苑 苑破 破頂
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