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實地睇樓(36):買入大澳居屋的隱藏成本 梁隼

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將於六月發售的大澳龍田邨天利樓本身是公屋單位,於1995年建成,因為入住率低房委會就打算改為居屋發售,由於售價便宜,預期會吸引一班只知價錢,不問質素的支持者踴躍申請。至於是否物有所值,就要視乎大家的機會成本如何。

首先拋書包講解一下何謂機會成本,即是你為了得到一樣東西,而放棄了其他東西,你放棄了其他東西就是機會成本,精簡一點地說,就是為了層樓,你可以去到幾盡。

要買得大澳居屋, 先決條件是擁有綠表或白表資格,這個資格是不能無限復活的,即是,當你行使了資格買入居屋後,日後就算賣了樓,收入符合申請資格也好,也不能可以再次得到綠表或白表買未補地價居屋的資格,那麼,你真的願意為了平但隔涉的大澳居屋而放棄即將發售的市區靚地居屋?如荃灣楊屋道前大窩口工廠大廈。

而買入單位後,日後有錢想再買樓就要交雙倍印花稅,假如日後有幸再次買到二百萬樓下的單位,就要至少交15,000印花稅,與買入大澳居屋的印花稅(100元)相比,實在相差太遠。

談及投資需求,大澳是一個極冷門的置業區域,成交宗數寥寥可數,成交價錢也嚴重跑輸大市,平買隨時不能平賣,買入單位後就要有長期自住的打算,因為大澳居民寧願住棚屋也不願入住,更何況區外人?

自住又如何?現時由大澳前往東涌要經過羗山道、嶼南道及東涌道前往東涌或梅窩,才能轉港鐵或轉船往市區,羗山道、嶼南道依山而建,容易受山泥傾瀉影響封路,就算暢通無阻,單計大澳往東涌便距離30公里,相等於由屯門碼頭往旺角的距離,再加上東涌往市區的距離,真的如高登巴打們所指,每天來回要六小時了。

除非對大澳情有獨鍾,或嚮往郊外生活,否則買入大澳居屋的成本遠高於售價,決定買入單位前最好考慮清楚。

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