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睇樓的體會 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_7.html

早前曾發文《計劃細屋換大屋 》討論過止凡有意細屋換大屋，當時已經與地產經紀走訪過幾個單位，發現今時今日業主的放盤價的確有點跟現實脫節。之後這一兩星期繼續睇樓，再有一些體會，希望分享一下。


話說我居住在本身的屋苑已經好幾年，今次換樓計劃亦希望在同一個屋苑內找目標，而本身對屋苑頗為熟識，所以樓層、座向、呎數都很快給了範圍予地產經紀，明確表示了若不符合要求的單位，看也不用看了，無謂浪費大家時間。

 地產經紀當然不會太聽話，依然會不時有「奪命追魂call」，向我推介一些不可能是我心水的單位，問我會否考慮，以為說服我上去看看之後，我可能有興趣。我也配合了一兩次，走走一些經紀以為適合我的樓盤，完成後與我的想法無異，只好再重申一次類似樓盤及座向不用再找我看了。

 地產經紀其實很無奈，因為按我要求的樓盤，其實頭兩轉已經看清，我到他的店內一起看電腦紀錄，逐一放盤討論，整個屋苑幾千個樓盤，適合我的要求放盤就只有不到10個，能看的全都看清了，叫價亦是「天價」，怎會有成交呢？

 其實這幾個合我要求的放盤，都放售了幾個月，甚至一兩年之久，我剛剛話要換樓的，經紀當然例行公事地給我看這些樓盤，試問我又怎會要一些放售了一年半載也無人願買的「天價盤」呢？之後，又等了一星期左右，就有一個新放售的單位，經紀跟我上去一起看樓盤時還問業主可否讓他拍照，看樓盤的時候，經紀看得比我還要仔細，看來他也是第一次上去這個單位，要好好認清樓盤細節以作日後賣盤之用。

 這個新放出來的樓盤，看完十分喜歡，可惜又是「天價」，於是我試回一口價，還說出上限，這上限其實是整個屋苑對上一單成交高位，（雖然不清楚兩者的裝修差多遠，但在差不多的樓層、座向來說，跟這成交高位扯個平，我的頂價算是有個交待吧，但我的上限價還是比業主的叫價低一成。誰知經紀連回價也不敢替我回，話早一會已經有客人回這口價也不被接受，於是我只好回絕了。

 地產經紀又怎會就此罷休，不時就whatsapp及電話試試我口風，又試圖說服我。例如話銀行估值比業主叫價只差不到5%，到銀行問問，上會應該不是問題，這個我反應不大。又話業主這類樓盤是最優質的，他賣了之後，拿著這些錢要在同區找更好的樓盤是不太可能，我的反應更冷淡，業主之後買哪裡與我何幹？加上，這只是年輕經紀在背講稿，下午一起睇樓盤還一起跟業主談了兩句，這個單位都空置了兩年多，業主一家都搬到另一個區域，又為什麼需要在同區找更好的樓盤呢？

經紀又再同我計數，話今天的兩房單位都以7000元建築呎價成交（三房單位只是6000元呎價成交），其實以7000元呎價乘那三房呎數，業主的開價算是合理的。我聽完當然不認同，表示我之所以想換樓，純粹因為今天的兩房呎價比三房呎價高這個現象，這是市場造成的錯價，細換大的黃金機會，如果我又以兩房呎價買三房，這不是很多餘嗎？

 還有，三房按兩房的呎價去開價，根本就不是市場的價錢，比今天成交的呎價高出近兩成，若以業主的開價範圍成交，我立即創出屋苑成交及呎價的新高。我建議經紀應該花多點心機遊說業主面對市場，而不是自己創造一些「空中樓閣」的計算方法去定價。近月每一宗成交都是屋苑新高，業主們的邏輯是看著創新高的成交作為起始點，再加多一兩成作為定價，而三房單位業主就更離譜，不是按三房成交價，而是按兩房成交的呎價來作起始點考慮，計算出一個「天價」，有人回價時，最多只能減一兩萬，不到價就不賣。

 就這樣，今時今日，每有放盤，隨便都會放足一兩年都不能成交，有無心想賣？我不知道，不過每有新高成交紀錄，業主都再調高叫價，這能賣出嗎？在買賣博奕時，最重要是看看自己有多少籌碼在手，其中一個重要指標是「時間」，今天的業主們都不多會等錢用，賣不賣得成根本沒有太大影響，照樣隨意自我地開價，賣不出就算，賣得出就發達，業主就是按這心態玩這遊戲。若買家有迫切買樓需要的話，十分蝕底。

 幸好我這換樓客早早計劃好，其實小朋友剛出世，到三幾歲才多開一間房也不遲。然而，今天就展開睇樓行動，配合大細單位差價縮窄的時機，在議價時絲毫沒有急著買的需要，亦選擇先買後賣，這算是一種策略。試想想，若今天急著要上車的，又或者急著要換樓買樓之類，面對這樣心態的業主，會不吃虧嗎？

 上一篇文章有blog友留言，提出一些先賣再簽租約，或先租出本身自住單位，再出來一邊租一邊物色單位的操作，這也是很好的「緩兵之計」，可以在急著要買樓的情況之下操作成不太急著的狀態。我就再簡單一點，本身在換樓計劃時已經提早了好幾年，業主們不急著放，我也不急著要買，看看結果如何吧。
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