255億天價搶地狼胎發展商撲水續命
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中央調控樓市的決心，可謂銳不可 擋。在短短一個月間，已一口氣耍出九招狠辣連環拳，打擊炒樓，而且一招比一招狠，其中以購買第二套房要付五成以上首期，以及第三套房不作貸款，最擊中炒家 要害。海南、上海、廣州和深圳市房地產市場即時轉勢，國內房地產商，更心知不妙，趕緊在樓市冰河期前儲糧。
其中最「狼狽」者，要數這兩週分 別發票據籌五億多及六億多美元的碧桂園和雅居樂，以及去年底發行五十五億元人民幣債券的富力地產。去年十二月中，中央推出「國四條」，溫總當時表明要抑制 投機，並誓言遏制房價過快上漲。然而這三家由廣州鄉郊起家、淨資產總共不過五百多億的民企，卻一於無有怕，在「國四條」出台後八日，聯手以天價二百五十五 億元人民幣（下同）投得位於番禺的廣州亞運城地皮，風頭一時無兩，簡直當中央無到。不過「蛇吞象」風光過後，這三家公司要裙拉褲甩撲水救命。
市 場中人都始料不及最近一個月，中央的打壓政策恍如連環拳般，令發展商「企都企唔穩」。本月二日，財政部率先宣布，若多人合資買樓，只要其中一人有購房紀 錄，便不能享有首套房優惠；五日後，發改委透露要增加普通住房供應；以至前週更一連出四招，而且招招「毒辣」，包括第二套房最少要付五成首期以及樓價過高 地區停發第三套房的房貸等。中央落重藥，矛頭明顯指向投機炒作過熱的一線城市樓價。有前年金融海嘯的悲慘經驗，為嚴防樓市寒冬再次到來，內房發展商不得不 緊急戒備。
在香港上市的內房股，抽水潮在這兩個星期就密集式展開：先是恒大地產以十三釐高息，向華人置業及大劉劉鑾雄發六億美元優先票據； 繼而是碧桂園以逾十一釐年息發五點五億美元優先票據；緊接雅居樂以八釐八年息發六點五億美元優先票據；再者是去年底才剛上市的佳兆業，亦以高達十三釐的息 口發三點五億美元優先票據。市場傳言，上市不到五個月的半新股龍湖地產，也在籌組銀團貸款。
在眾多抽水公司中，雅居樂及碧桂園形勢比較險 峻，事關去年底，這兩公司才與另一內房股富力地產，聯手以天價購下了一幅相當難消化的大地王——廣州亞運城。而富力地產更慘，因以H股形式上市，未能在海 外市場抽水，連發行美元票據的招數也「無得出」。
拍賣史上最高價
位於廣州番禺區的亞運城，是今年亞洲運動會的一項超大型工 程，佔地極大，達二百六十四萬平方米，約等於十四個維多利亞公園，總建築面積達四百八十三萬平方米。亞運城內，已建有包括運動員村、媒體村及技術官員村等 合共八千多個單位，另外還有十四塊未開發的用地。
去年十二月亞運城競投時，標價最初是一百六十五億元，其後富力、雅居樂、碧桂園組成的財 團，與保利、萬科和中海合組的財團輪流競投爭地，十幾口價後，保利財團不再舉牌，最終由富力財團以二百五十五億元天價投得該地，折合樓面地價為每平方米五 千八百元。
二百五十五億元，是中國土地拍賣史上的總價地王紀錄！事後富力地產華南區總經理朱榮斌，被問到三間公司如何分配亞運城項目時，只 意氣風發表示：「今天才碰到蛋糕，最後會怎麼吃，以後再說！」
記者上週五到廣州亞運城視察，位於廣州市番禺區石樓鎮的亞運城，四周被鄉村包 圍，「最繁榮地段」是五分鐘車程以外的華潤萬家超市。由廣州市中心天河區前往，要選乘地鐵四號線，坐四十分鐘另加十五分鐘步行才到。如驅車前往則需一個小 時，沿路並沒有指示牌，周圍的馬路亦只有少量的交通告示，車輛橫衝直撞，儼如未開發的鄉村。亞運城的荒蕪程度，就連廣州市內的地產經紀及的士司機都未能提 供確實位置。
富力、雅居樂和碧桂園，各佔項目約三成三股權，這三間民企都是於廣州起家，其中雅居樂和碧桂園最為港人熟悉，因為早年在中山、 番禺起的樓房，都是港人北上玩樂的度假勝地，近年他們才發展到重慶等外省皆有項目。然而，這三家公司現時的淨資產值，分別只是百多二百億元，亞運城的地 價，已是他們合共五百多億元淨資產值的一半有多！擺到明蛇吞象，消化能力成疑。
短錢冚長債
「內地的房產商，由來都是向銀行借 短錢支持日常營運開支；向銀行借錢就算有房產做抵押，貸款年期都只有一年，唯有不斷借，不斷冚（債）。」一名內地房產商管理層說。其中碧桂園及雅居樂的一 年內需償還銀行借貸，分別是三十二億及二十二億元，各佔兩公司總銀行貸款的三成。兩公司上市後亦另覓途徑在資本市場「撲水」，碧桂園於○八年已發了五億美 元可換股債券；去年九月，又兩次發行分別總額為三億美元及七千五百萬美元的優先票據。而雅居樂去年底既發行十釐高息的三億美元優先票據，又向一間財務機構 融資一億五千萬美元。到今個月中，中央連環拳出招，兩公司再急急以高息發優先票據。「佢哋肯俾咁高息，係因為計埋人民幣升值因素。佢哋借美金轉為人民幣在 內地發展，搏人民幣升值後將來變相還少啲，但一樣有風險。」一名分析員說。
除了付高息借錢外，雅居樂更想分拆海南業務上市。這隻一直是金雞 蛋，雅居樂於海南島的土儲已經佔其總土儲面積百分之三十。去年，單是海南島銷售額達二十點四億，亦佔集團的總收益接近百分之十六。雅居樂於○八年已把海南 項目百分之三十，以四十一億售予大摩撲水，若分拆其海南業務上市，估計可集資近百億元。本刊記者本週一去過雅居樂在海南島清水灣的項目。項目距離三亞市中 心，要乘一個鐘頭車，不過，由於一個「旅遊島」概念，令全國的人在中央打壓前，都蜂擁到海南島炒樓。售樓處的職員向記者說，清水灣第一期六百多個單位，要 一年後才交樓，售價二、三百萬（人民幣）至八百多萬（人民幣），早前於四個小時內全部賣出，他說：「現在真的一個單位都沒有了。」
提早推盤 急撲水
三間內房股中，以富力的財政較弱，公司去年賺二十九億，但給予銀行的貸款利息已達十三億元，而負債比率亦高達百分之九十七。其融資途 徑也比其他公司少，摩根大通地產分析員魏志鴻說：「富力○五年上市時，是以民企身份作H股（國企股）上市的，但H股不可發美金債，所以只能在內地搵資金， 融資渠道相對其他民企為少；在內地新政策下，影響便較大。」富力一直醞釀在內地A股上市，但未能成事，唯有在去年尾發行年息六釐八的五十五億元人民幣債 券，以解燃眉之急。
現時雅居樂、碧桂園和富力地產，已付了四成共一百零二億元的亞運城地皮首期，市場透露亦籌借了八十億元建築貸款，但第二 期、共七十六億元的地價，根據合約條文，要在今年底支付（最後三成地價在明年底前支付）。項目按規定要在六年內分期完成，並且於明年一月尾傷殘亞運會完結 後二十四個月內開工，否則每日需付二千五百五十萬元違約金。三家公司要想辦法大撲水。本來亞運城中的運動員村，已由政府建好，並併入整個亞運城項目招標， 即包在地價內。運動員村等已有八千伙已建好，住宅會待今年底亞運會後才銷售，但地產代理行都收到消息，會在年中預售，亞運會後入伙。到近日廣州舉行珠三角 房博會，亞運城的模型提前在場內展銷，似要急推首批共二千個單位套現。
已建好的運動員村及媒體村等屬普通住宅，面積由八十平方米至一百二十 平方米不等，而最少過百平方米的技術官員村前臨江景，記者從天台能環視整個亞運城，更可遠眺蓮花山旅遊區，屬豪宅級，預計可以每平方米九千元銷售，讓發展 商套現十六億，但屬杯水車薪。中原地產廣州總行總經理黃軒明亦說，要「一Q清袋」極具難度：「廣州市中心六區一年只賣萬多二萬套房，發展商要一次過將幾千 個單位放出來，會『隊冧』廣州樓市，慢慢賣又可能要賣好耐，這就不可以即時大幅套現，可謂進退兩難。」市場傳聞，具軍方背景的中信集團，及實力較雄厚的世 茂房地產，會加入亞運城項目，為三家蛇吞象「食滯」的公司解困。
一線城市迅速回軟
這類股權、土地洗牌的情況，將來料陸續出 現。本刊記者直擊上海、海南、廣州、深圳等一線城市，發現樓市已急速回軟。在海南島，樓市已進入停戰狀態，在海南富力灣現場所見，只有十數人睇樓，記者向 售樓職員說想買一個一千萬的別墅，問她可否做貸款，她無奈地指：「你有現金嗎？公司說不可以再做貸款，我們也沒有辨法。」她再問記者在香港持有多少個單 位：「如果你和你的家人，一共已擁有三個單位，那就一定不可以再買。公司規定現在不可以做改名手續，你一定要在兩年後拿到房產證，才可以轉讓。其實你最好 五年後才賣，因為五年內轉賣，交稅要百入之三十到六十，並不划算。現在都說長線投資，兩年後這裡有鐵路可到達，酒店蓋好，會所會弄好，價錢一定比現在升很 多倍！」
而向為「炒家樂園」的上海，在中央連串政策打擊下，半個月來二手成交急跌逾六成。其中，上海浦西及浦東兩大熱炒樓盤，包括瑞安集團 旗下的翠湖天地，以及世茂集團旗下的濱江花園，成交冷清。「三月份翠湖天地有逾三十套成交，濱江花園單係四月上半月已有三十三單，但政策一出，即時無成 交。」上海中原地產副總經理呂尚倫（Alan）說。這次政府出招之猛，是歷來之最，令市場措手不及，多區陸續出現撻訂潮。「有個香港人用五百七十萬買咗浦 東樓盤——江臨天下一個單位，用作自住，俾咗二十萬訂，政策一出，即刻話唔要，雖然業主肯減價十萬，最後都撻咗訂，買家希望等樓價跌一成左右才買。」上海 中原地產另一副總經理李錦德（Peter）表示，撻訂的客戶中，亦有不少原是首次置業的，但因曾聯名和家人一起供樓，在政策出台後，變成購買第二套房，首 期付款由三成急升至五成，因負擔不起而被迫撻訂。
廣州深圳水盡鵝飛
在廣州市的天河區，平均房價由每平方米一萬一千元至兩萬多 元不等，而近年當炒的珠江新城，每平方米售價由兩萬多元起，近月成交已見淡靜，中原地產經紀陳世贊說：「近年投資者開始炒鄉郊，但那邊不像城市咁，並無支 持位，個市冧就死先。自中央推出多個政策後，本月成交只有上年每月平均的一半左右，相當慘淡。大家都在觀望，業主唔降價，投資者唔敢入貨，我哋少好多生 意，聽聞有投資者將錢轉去買股票。」而深圳情況亦然。
在現時二手樓轉為淡靜，開始出現減價下，一名內地發展商管理層預期，今年下半年便會開 始有水緊的發展商減價及出現土地轉讓情況，不夠實力的發展商唯有泊實大碼頭。例如恒大地產，上市時「大劉」劉鑾雄已經認購了五千萬美元股份，一月底時又認 購一億五千萬美元票據；到恒大前星期的六億美元優先票據，亦悉數發行予大劉及華人置業。而另一有靠山的碧桂園，○七年上市時獲同鄉四叔李兆基斥資十億元認 購；主席楊國強前年想收購TVB，四叔仍肯科水借錢支持。這些靠山最後會否變成「食人唔『舌累』骨」的大耳窿，將拭目以待。
中央連環拳招招 到肉
單是四月份，中央政府已出了十多個重拳狂撼熾熱中的樓市，發展商不想坐以待斃，只好見招拆招。
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宝龙地产拟发债融资“抢地”
http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-9/0NMDAwMDE5NjY0Ng.html
宝龙地产最新公布的中期业绩，确实只能算差强人意。
宝龙中报显示，由于物业交付主要集中在2010年下半年，宝龙地产当期营业额同比减少19%至人民币10.42亿元。资产负债率19％，上半年营业额同比减少19%。两个正负19％背后，几乎注定了宝龙地产（01238.HK）下一步要做的事情：融资。
与 许多内地香港上市公司超过100％的负债率相比，宝龙19％的负债率意味着后市更大的融资空间和发展动力。宝龙选择的是借助国际融资平台发行债券。来自香 港的最新消息披露，宝龙地产计划最快本周发行1.5亿-2亿美元债券。所得款项将为现有及新增物业项目提供资金，以及作一般营运资金用途。
据悉，该批票据将向美国合资格机构买家及在美国境外发售，不向香港公众人士发售。目前该批票据已获新加坡交易所批准上市，但不会在香港上市。
就在宝龙于国际资本市场紧锣密鼓推进发行债券的同时，宝龙在土地市场遇到的一个小插曲，似乎让业内看到了发债融资背后的一些真正原因。
合肥市政务区94.21亩黄金土地，规划用途为商业、办公，基本符合万达、宝龙等国内大型城市商业地产开发商的项目定位要求，因此也吸引了包括这两家企业在内的多家实力企业参与争夺。但最终的结果是万达集团以546万/亩轻松拿下，整个竞买过程仅花了6分钟。
上半年，万达继续大举购入土地，先后在厦门、武汉、常州、上海等城市竞得多幅地块。同为商业地产运营商的宝龙，动作则保守了许多。上半年仅购入了天津、福建泉州两块土地，总规划建筑面积约71万平方米。
在 不少业内人士看来，眼下是一个难得的购地良机。而发债融资往往被作为宝龙新一轮土地储备开始信号来看待。宝龙地产截至目前已在全国17个城市拥有24个项 目，总土储约689万平方米，约48.5%正在开发。宝龙地产董事局主席许健康近日在天津宝龙国际中心的奠基仪式上表示，将继续以二三线城市为主，计划在 环渤海、长三角、中西部、海峡西岸、北部湾几个核心区发展大型的商业地产、旅游地产、酒店娱乐业及百货业。
有錢擱買嘸！工業區搶地「秒殺」
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股王大立光、上銀科技和台中精機 在內的六百一十九家廠商，共計四百二十七公頃的土地總需求面積，竟都打算搶進一塊可供設廠用地只有十五．一四公頃的工業區！
這塊僅占需求面積四％，卻是眾人眼中一位難求的「發財寶地」，正是最快十月底公告銷售的台中市精密機械科技創新園區二期開發計畫。
原因一：工具機業大好上銀等業者積極擴建廠房
早在此開發案受各界關注前，近年來包括台中精密機械科技創新園區一期、台中神岡豐洲科技工業園區一期及嘉義大埔美智慧型工業園區後期一區（精密機械園區） 等工業區土地，同樣在短時間內銷售一空；大埔美工業區去年最熱賣時，當天不下訂，該筆土地就沒了；台中精密園區一期儘管遞件購地，仍要和其他上百家廠商一 家家按評選條件角逐，有錢也不見得買得到。
國科會統計，截至今年九月九日，全台科學園區平均土地出租率達八七．八八％（不含開發中與規畫中園區），其中中科虎尾園區的出租率五二．五七％為最低。
當全台科學園區因稅負等政策優惠不再而魅力漸失，三座向機械業招手的新興工業區土地卻要用「搶」的。冷熱兩樣情，工具機業大好、可享土地增值誘因，是兩大 關鍵因素。
工具機業的景氣，從今年九月全球規模最大的德國漢諾威工具機展台廠參與家數較上屆成長四七％，可窺一二。人在漢諾威現場的台灣區機器公會理事長徐秀滄對媒 體說，台灣工具機出口金額今年預期可成長三成，上看四十億美元（約合新台幣一千二百億元），有望超越義大利，居全球前三大工具機出口國。
景氣大好，讓方圓六十公里的機械業大本營台中，熱鬧起來。九月下旬，走進大肚山麓精密機械園區一期所在地，上銀在內的獲選進駐廠商正趕建廠房，工程車進進 出出，逾三十家廠商已陸續完工。
原因二：土地可以購買提早卡位能享受增值好處
除了受惠景氣拉抬工業區熱度，和竹科等全台科學園區土地只租不售不同，廠商進駐熱門工業區，可取得土地所有權，若取得價格相對合理，就能逐步布局未來擴產 等營運需求，且提早卡位享受土地增值好處，進可攻、退可守。
「台中擁有機械產業聚落，但工業用地少，精密機械園區土地價格又合理，何樂不為？」台灣土地開發協理鄭綺麗透露，台中精密機械園區一期每坪土地約四萬元出 頭，○六年招商時，對照當時每坪六萬元起跳的台中工業區土地至少便宜三分之一，公告三十天便銷售一空，超過五十家遞件廠商落選未取得土地。
鄭綺麗說，即將公告銷售的二期土地近三十七公頃，只有一期的三成，扣除公設用地，生產事業設廠用地約僅餘十五公頃，推估每坪土地售價約六萬五千元，較目前 台中工業區每坪土地動輒十二萬元起跳，更奇貨可居。
驅車來到台中神岡豐洲科技工業園區，站在服務中心四樓頂樓眺望，中科三期后里基地的友達廠只在約一．二公里距離外。在豐洲工業區去年九月陸續交地後，同樣 以機械業為主的七十二家進駐廠商，正加速蓋廠，一棟棟建造中的廠房鋼骨，在烈日下閃閃發亮。
總開發面積不到五十公頃的豐洲工業區同樣搶手，不只訴求工具機、機械零件加工等產業群聚，平均每坪四萬七千五百元的土地取得成本相對合理，還兼顧非法工廠 轉型需求。
「（豐洲工業區）創立目標最早是三到四成保留給違法工廠，現在進駐廠商六、七成原本是非法工廠，」順天建設協理王宇宏解釋，台中豐原、神岡、后里地區，約 有九千家因工廠設在非工業用地成為非法廠商，便規畫五百坪小坪數區塊，供中小企業轉型。
鏡頭再轉往嘉義大埔美精密機械園區，過去此園區受金融海嘯衝擊招商不順，○九年五月專業開發商德昌營造接手，去年底土地全預售完，區位與土地成本優勢也是 這個開發面積近三百坪工業區最大賣點。
德昌營造副總經理林輝武指出，大埔美工業區就在國道三號旁，包含供應商到大埔美交通時間與到台中工業區時間相近，車程差距最多不超過三十分鐘，但大埔美平 均每坪一萬六千元的購地成本，甚至能讓廠商把原有三千坪廠房改成六千坪，且廠蓋好還有週轉金。
可別小看眼前仍黃土一片，目前只有一家寶特瓶外膜包裝廠旭源廠房矗立其中的大埔美工業區。插旗台灣工業區土地，連世界最大不鏽鋼螺絲廠東徽集團也捧著現 金，買下僅次於上銀，大埔美第二大的四萬二千坪土地。
九月二十六日，台灣佳能等大廠陸續動土，依嘉義縣政府預估，當八十三家廠商全數進駐，將貢獻約三萬名就業人口，等同再造一個鄉鎮的規模。另一工業區的傳 奇，正隨一座座廠房興建拔地而起。
【延伸閱讀】新興工業區一地難求 ——全台3大熱門工業區土地
台中精密機械科技創新園區一期開發面積（公頃）：125 平均土地成本（每坪╱元）：41,563 廠商類別：精密機械、光電、工具機等 進駐廠商數（家）：93 代表廠商：上銀、大立光、海德威、友嘉等 完銷時間：約30天
台中神岡豐洲科技工業園區一期開發面積（公頃）：48 平均土地成本（每坪╱元）：47,500 廠商類別：工具機、機械、零件、木材加工等進駐廠商數（家）：72 代表廠商：銀泰、如崴、如隆、元貝等 完銷時間：約9個月
嘉義大埔美智慧型工業園區後期一區（精密機械園區）開發面積（公頃）：1298平均土地成本（每坪╱元）：16,000廠商類別：精密機械、光電、金屬、 零件、包裝等進駐廠商數（家）：83代表廠商：上銀、台灣佳能、程泰、亞崴、東徽等完銷時間：約1年半
*相較工業區土地完銷，全台科學園區土地平均出租率僅87.88％註1.嘉義大埔美園區完銷期，僅計算開發商德昌營造2009年5月後接手招商時間註2. 科學園區平均土地出租率（不含開發、規畫中園區）統計至2011年9月9日資料來源：台灣土地開發、順天建設、德昌營造
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CY發茅搶地 亂價亂市
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特首梁振英在施政報告中講明，房屋政策是「重中之重」，故推出十項措施，希望加快房屋供應。根據施政報告內容，有關措施在短中期可提供作房屋用途的土地，可超過三百公頃，預計可興建十二萬八千多個單位。不過，本刊推算，所謂超過十二萬單位，含水量極高，粗略計算，目前可以落實興建或推出的單位，實質一半都無，其中提到要將政府、機構或社區用地（GIC）、工業用地及綠化用地改作住宅用地，更是三五七年後的事，漫漫長路；反而亂搶地的結果，令現時熾熱的樓市，亂上加亂。 政報告被梁振英包裝得天花亂墜，說穿了能解燃眉之急的措施，僅得「明年預售二千一百個新居屋單位」。不過，按上週五截止的置安心綠悠雅苑及白表免補地價購買綠表居屋，各錄得逾五萬個申請來看，二千一百個新居屋單位，實在是杯水車薪。 過關斬將 樓價因供應短缺而狂飆，梁振英只好發茅搵地，綠化地、政府地、工業地統統改用途起樓。然而，前城規會委員、香港城市設計學會會長林雲峰指，改動屬「高難度動作」：「首先，城規會一向對綠化用地守得緊，而且環保團體一定反對；ＧＩＣ地都唔容易，ＧＩＣ的原意是有緩衝作用，令市區建設唔使咁密，試諗吓你屋企對面嘅ＧＩＣ地本來係起學校、社區中心，呢類最高得十層八層，而家話要起三十層嘅屋苑，社會係無可避免地會反對！」他又指，即使由政府提出更改土地用途，由諮詢至城規會審批最快都要一年：「首先制定建議要時間，諮詢地區要上區議會，一上得區議會就無法定時間可言o架喇！要就佢會期，居民有意見又會反反覆覆，都未必有結論。就算俾你過到，去到城規會，地政、環保、交通部門會有技術審批，快極都要幾個月，之後城規都有機制讓公眾人士俾意見，成個程序順利嘅都要一年，所以就算政府都講唔實要幾耐先得。」他續指，近年大型建設司法覆核屢見不鮮，萬一有人提訟，勢將癱瘓工程：「城規會批咗嘅大綱圖，只要其中一個地方有人提司法覆核挑戰，成張圖就要凍結，所有嘢停晒，一單官司起碼hold兩年，好容易俾人癱瘓。」他認為一幅熟地起公屋都至少要四年，所以「唔係想做就做到！」而且，現任城規會三十六位委員會成員中，僅得六名為「梁粉」（前工銀亞洲副總經理黃遠輝、建築師劉文君、寧波市政協李美辰、律師李偉民、大律師李律仁及立法會工程界議員盧偉國），要全速改用途起樓，實在得個諗字。 發展商擁地自肥 梁振英周圍刮地增供應，在施政報告內，當然重提繼續發展新界東北及洪水橋，兩個可供應約十萬個公私營單位的新發展區。不過，這個鴻圖大計，又是遠水不能救近火。現時無論東北或洪水橋，發展商佔有土地逾六成。單是恒基，在古洞北、坪輋以及馬屎埔村，坐擁了逾五百多萬平方呎農地。新世界收購的粉嶺北的馬適路地皮，本來早在九七年打算興建豪宅，但遇上金融風暴煞停，便一直空置，那裡儼如十多幢「鬼屋」，新世界一直伺機申請重建，連同新地持有天平山村等農地，事實上是發展商「擁地自肥」。政府一直希望「先收地後拍賣」，但有知情鄉紳透露，政府在東北計劃處於下風，「四叔都鬧政府鬧到出晒面，其實新地除咗上水天平山村，喺一號橋附近都收咗好多地。發展商唔會咁容易接納政府收地方案，第一步係逼政府換地。」東北計劃早在九八年已開始，當年諮詢的範圍較現時廣泛，計劃亦只在初步階段，引來發展商買地囤積居奇。按恒基、新地、新世界及長實的年報，四大發展商現時手頭的農地儲備，合共逾一億平方呎，若然政府要強硬收地，則每間發展商可獲的賠償額高達數百億元計；以最多農地在手的恒基為例，四千多萬平方呎的農地，便值約六百五十億元，差不多相等於半間恒基市值。涉及金額看似很高，但若發展商成功更改土地用途，自行發展建樓賣樓，所賺肯定更多。 人工島貴過收東北 政府要覓地起樓無所不用其極，除了提出要填海，更妙想天開要在港島與大嶼山中間的水域，興建最多四個人工島，預料最多可提供二千四百公頃土地，約有九個半長洲大小。人工島或用作安置厭惡設施，騰出市區空間起樓，亦可興建住宅，提供交通基建後用作離岸新市鎮。據早前的諮詢方案估計，一個逾四百公頃的南丫北人工島可容納近廿萬人口，但落實或需十至二十年。香港工程師學會前會長朱沛坤指人工島造價高昂，以港珠澳大橋興建一百三十公頃人工島為例，造價要一百億元，比現時人工島面積大十七倍，撇除興建交通配套等成本，單是人工島造價已肯定逾千億元，換言之，較新界東北發展計劃四百億元收地更貴！「起個人工島要填海，又要事前研究，特別要睇吓對環境污染影響，已經好貴；你仲要諗交通點同市區接軌，島上要有配套，如果好隔涉、無設施，搞到好似天水圍咁啲人唔肯去住，點算呢？呢個係好長遠嘅設計，樣樣要諗清楚！」他認為政府應先考慮發展已有交通配套的沿海地區，「好過無啦啦喺海度起個島」。 農地亂炒 另一方面，政府亦要與吊高來賣的村民角力。打鼓嶺鄉事委員會副主席林金貴，住在打鼓嶺的下山雞乙村，十年前已與一班同村兄弟，成立「東北控股」，持有該村過百萬平方呎農地，現正出租予人做貨倉。他風騷地說：「不嬲都有發展商嚟問價，不過我哋唔賣住，攞來住o架嘛！咁最後都係睇吓出咩價啦！」本來下山雞乙村在東北發展計劃以內，但在村民的壓力下，○九年推出第二階段諮詢時，已被剔出發展區，令東北計劃範圍愈縮愈細。位於洪水橋的亦園村，是洪水橋新發展區納入的範圍之一，施政報告中指：「研究盡快進行洪水橋發展區諮詢」，只是「研究盡快」和「諮詢」，大計一樣十畫未有一撇。村民蔡先生說：「佢哋舊年搵間顧問公司，喺天水圍搞咗諮詢大會，搵啲人喺會上發言話支持收地發展，原來嗰啲人係住喺九龍嘅，根本係假諮詢﹗」其村長王德明亦明言，堅持「不遷不拆」，「唔係想阻住發展，政府要認真同我哋傾，了解我哋需要。」不過，記者問到幾多錢才考慮，王德明說，「起碼都一千蚊一呎……都唔一定o架，仲要搵地方安置我哋。」事實上，據知早在十年前，新地及恒基早已派人來亦園村收地「落釘」，村民指村內一半面積早已成為發展商所有，○五年恒基亦已向城規會申請，把地積比率由零點四倍，增加至六點五倍，至今仍未獲批。 短中期土地措施 農地兩年升一倍 梁振英的供應大夢未落實，反而揭了自己底牌，樓市更被炒起，連新界農地亦已臨癲價。專做新界農地的潤亨地產，經理梁家希說：「真係東北計劃裡面嘅地，要賣嘅一早賣咗，而家九成業主都等政府收購，封盤唔賣。喺計劃附近嘅地都炒高晒，一、兩年前最多一百至三百蚊一呎，而家都因為東北概念，貴咗一倍，要三百至五百蚊一呎。」他說剛做了一宗成交，位於東北計劃內的坪輋，買家以三百萬元購入一萬一千呎農地擺放貨櫃，「塊地好偏僻，但都要近三百蚊呎，好好彩個業主移咗民先肯賣，你再想要都搵唔到，一係入元朗啦。」惟他說元朗的荒廢農地，亦由以往數十元一呎，升至現時每呎一百至三百元。早前力撐新界東北發展計劃的上水鄉事委員會主席侯志強亦直言，不少鄉民渴望收地賠償，「話唔志在錢嘅人，係假仁假義假道學！」不過，他卻指目前已經沒有炒賣活動，「仲炒乜鬼，要買就買咗，要賣就賣晒，而家先嚟買賣，遲唔遲啲？蘇州過後艇都無得搭啦。」地政總署每季會公布農地及屋地的收地賠償及特惠補償金額，概念猶如市建局收樓重建，除了單位購入價，還有不同補貼賠償；最新數字顯示，農地的收地價每平方呎為七百一十元，特惠補償則為八百五十二元，即若政府收地，不論業主是農民又或大發展商，每方呎可袋一千五百六十二元，價 錢較十年前升一倍有多。 炒作前車可鑑 政府增加樓宇供應得個講字，全是五年、十年後的概念性發展、研究、諮詢，為市場提供了無限炒作憧憬。經典案例，莫如近年施政報告的常客「活化工廈」。「炒樓最緊要都係炒概念啫，政府一日繼續講，市場咪一日繼續炒囉。」炒了工廈七年的投資老手李冠亮謂：「我由五百蚊一呎炒起，到家陣平均數都升咗十倍啦！」他以廠家雲集的觀塘區為例，「活化工廈係第一劑，政策一出成交量即大升三成，第二劑係郵輪碼頭，咁多憧憬點會唔升，現在已好難搵到呎價五千嘅貨了。」他謂，就算不是東九龍一帶，只要有概念一樣炒得起，「就好似話屯門及黃竹坑有鐵路做配套咁，即刻吸引咗好多人去炒落後啦。」根據美聯工商鋪的統計數據，活化工廈一○年四月出台後，各區平均呎價兩年多來都倍升，當時屯門及黃竹坑的平均呎價僅約六百八十及一千五百餘元，如今兩區均翻了兩番；而以「起動東九龍」為口號的觀塘及九龍灣，現時平均呎價已逾五千一百元。城大建築科技學部高級講師潘永祥預言，未來一個月樓市將會異常波動，「一方面施政報告出咗，好多本來有戒心的準買家見供應無可能即時增加，而決定入市，但同一時間政府會睇實樓市，若然持續升溫，則可能又要出招。」他指出，多年來都是上屆政府決定今屆的樓宇落成量，「今屆則俾下屆嘅，其實施政報告向來從供應入手，壓抑需求、開新稅項呢啲係財爺負責，甚至不需要等到下月底的財政預算，隨時都可以出手。」 |
新國五條之後： 政府飢餓營銷，地產商瘋狂搶地
http://www.infzm.com/content/89747政府擺出一副開閘放地的姿態，但計劃供應土地量卻是三年來最低。在嚴厲的新國五條下，地產商們瘋狂拿地，其主戰場又重新回到了一二線城市。
從杭州到重慶，這段旅程坐飛機只要兩小時十五分鐘，綠城集團董事長宋衛平卻選擇花二十多個小時坐火車。
上一次出「遠門」是2011年9月，害怕乘飛機的他坐著大眾途銳車，去北方進行了一輪16天的巡視，回到杭州時，綠城已經深陷泥沼，被「信託調查」、「綠城破產」等傳言包圍。
「就像馮小剛《1942》裡的那支逃荒大軍，有的人有很多孩子，吃不飽，養不活，只能賣掉幾個，總比死掉好。」宋衛平這樣總結自己的2012。
一年半後再度遠行，宋衛平的心情之好，每一個身邊的人都可以感受到。「他開會都沒怎麼罵人了。」宋的一位下屬說。
在2013年3月下旬，10天的西南之旅裡，宋衛平短暫在武漢停留，隨後奔赴重慶，在融創董事長孫宏斌的陪同下，看了重慶和成都幾個項目，回來以後對重慶幾個項目讚譽有加，並流露出在重慶拿地的想法。
2012年一路「逃荒」的綠城確實在考慮買地了。就在2013年3月中旬，綠城中國和融創中國聯合發佈公告稱，雙方以90.19億元的價格聯合收購了上海黃浦區的一宗商住地塊。融創綠城房地產公司自2012年6月成立以來，在過去8個月取得了125億元的銷售額，並頻繁在土地市場出手補倉，九個多月的時間已獲得17個項目。
其他開發商更是在近幾個月大量補倉。2013年一季度，萬科拿地熱情高漲，斥資148億拿下19個項目，同比增加889%；保利地產亦在成都、南京、青島、長春、天津、合肥、武漢等地拿了14個項目，總地價款約118億元。
通常，每年第一季度是等待兩會後政策出台的空檔期，大型房企抓住了人們恐慌性購買的心理，獲得不錯的銷售。據國家統計局統計，一季度全國商品房銷售面積約2億平方米，同比增長37.1%；全國商品房銷售額約1.4萬億元，同比增長61.3%。
而伴隨著新「國五條」政策逐漸明朗——遭遇地方政府、購房者幾乎一致地抵制，發展商更有理由回到土地市場了。「近期包括合肥、石家莊等城市項目都賣得很快，我們也著重在這些區域拿地。」保利地產董事長宋廣菊稱。
管不住的價格
隨著各城市的「新國五條」細則相繼出台，在經歷了前一段各地趕著「末班車」瘋狂交易之後，人們終於漸漸看清了本輪降溫秀的具體落實情況。
多地細則內容因字數短少，而被紛紛調侃。政策的核心——20%差額所得稅可能根本未被貫徹這一事實，讓決策者頗為尷尬。人們揣測，這樣的細則仍需更細的則來進一步落實此輪調控新政。
令決策者始料未及的是，「新國五條」細則出台之後，導致二手房市場部分需求轉移至一手房市場，加之政策「末班車」的效應，這也就導致新房市場成交繼續放量，助推新房市場在經歷觀望之後重返房價上漲的趨勢。
2013年3月30日，深圳香蜜湖片區一樓盤開盤，沒有樣板房，沒有中介代理，甚至在搜房網和房信網除了顯示「即將推出」以外，找不到其他信息，開盤當日竟有千人瘋狂搶購。
同樣，位於北京通州的金地·格林格林項目及珠江悅公館近期開盤，也是數千人爭奪三四百套房源，開盤當天不到三個小時內這兩個項目就全部認購完畢。
2013年4月15日一早，國家發改委在其官方網站上發佈了有關《部分房企違反明碼標價規定受到查處》的公告，對近期各地價格部門查處的8家房企的開發項目捂盤惜售進行了通報，對9家企業共處以了1000萬元以上的罰款，以此警告開發商不得採用拖延開盤時間故意製造房源緊張氣氛。
此時政府開始打擊捂盤惜售，與其說是關心購房者利益、使消費者享受同等待遇，不如說是關心自己制定的政策是否奏效。面對空前高漲的買房氣氛和洶湧的輿情，政府不得不祭出重典。
為了讓「全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定」，北京市甚至規定對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目，暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。
對那些曾在1970年代以前的中國生活的人們，這政策會有計劃經濟重演的錯覺，在中國市場化改革三十多年後，這不可避免地引起巨大的爭議。政府控制市場價格的手越伸越長，而在房價快速上漲的核心——土地供應這一問題上，始終是敷衍了事。
回歸北上廣
4月16日，國土資源部公佈的2013年全國住房用地供應計劃顯示，今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，國土資源部特別強調，這是過去5年年均實際供應量（9.77萬公頃）的1.5倍。
不過國土資源部這一說法遭到了學者一致的質疑。中國房地產學會副會長陳國強稱，從計劃額度角度計算，全國住房用地供應已經連續兩年減少（2011年為21.8萬公頃，2012年為15.93萬公頃），如果單從計劃供應規模來看，2013年的15.08萬公頃實為2010年以來的最低。且計劃數與完成數從來都是兩碼事；蘭德諮詢總裁宋延慶也對南方週末記者稱，這是國土資源部玩的一個數字遊戲，土地問題是高房價的根源。蘭德諮詢是一家提供房地產企業一體化解決方案的專業諮詢機構。
近年來，一線城市的供地計劃完成不甚理想，導致了樓市出現嚴重供需失衡的局面。據中國指數研究院統計，從2009年到2012年上半年，武漢、瀋陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建築面積均超過8000萬平方米，遠高於其他城市。相比之下，北、上、廣、深四城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當於武漢一個城市的成交量。
為此，2013年年初，國土資源部曾在內部文件中，專門要求一線城市增加住房用地供應。從拿地的區域來看，大型房企也主要選擇環渤海、長三角、珠三角等區域裡的一二線城市，即使是過去深耕三四線城市的恆大，近一年來也開始向二線城市傾斜。
實際上，不少房企都在加大拿地力度。據中國指數研究院統計，2013年3月1日至3月15日，「國五條」出台的兩週時間內，萬科、恆大、保利、世茂等大型房企拿地的金額高達269億元。
在融創董事長孫宏斌看來，這輪調控下來，土地市場並未出現降溫跡象，如今即使一百多億也拿不了幾塊地。這一說法為保利、萬科等大型房企所認同，但他們依然對北上廣一線城市非常看好，京滬等地也頻現高溢價地塊。
2013年4月9日，北京10家房企經過132輪激烈競拍，新能國際房地產開發有限公司最終以11.65億元競得北京石景山區魯谷路一處商業金融用地，溢價率高達174%；隔天在上海，經過336輪激烈競價後，上海浦東發展置業有限公司最終競得上海浦東一處住宅地塊，樓麵價18199元/平方米，總價37.75億元，成為2013年上海單價、總價雙料地王。
財政部最新數據顯示，一季度國有土地使用權出讓收入7700億元，同比增長46.6%，而在2012年一季度，這個數據是同比下降34.6%，房地產交易帶動地方財政收入增速明顯，收入達到17428億元，同比增長13.7%。
保利地產集團堪稱2013年土地市場的急先鋒。該公司一位高管在接受南方週末記者採訪時表示，對房地產市場中長期前景看好，保守估計到2020年公司將實現下一個千億目標，同時保利地產2013年將有近300億資金用於投資土地儲備。
就連宋衛平也開始在一些城市看地。2013年第一季度綠城多個地區項目銷售不錯，海南綠城清水灣項目第一季度銷售額更接近30億元。綠城中國首席財務官馮征表示，綠城已經度過了生存的危難期，接下來已經不是要賣項目補資金的問題了，而是要找合適項目及時補倉，「市場正在發生微妙的變化，綠城也希望抓住一些新的機會」。
不過在經歷樓市數次過山車式的輪迴後，宋衛平反覆稱，綠城今後拿地，主要通過與其他公司合作的方式來降低風險。
蘭德諮詢總裁宋延慶稱，包括北京在內的地方政府2012年都沒有完成年初制定的供地計劃，市場上積壓了兩年多的需求集中釋放後，供需矛盾很快就凸顯出來。正是看到強勁的需求，開發商才敢於大手筆拿地。
據鏈家地產市場研究部統計，截至2013年3月27日，北京商品住宅庫存量為65453套，比2012年底共減少1.6萬多套，新房庫存創下了2010年1月以來的歷史低位。
標竿房企前7月豪擲1353億元搶地 開發商拿地金額已近去年全年
http://wallstreetcn.com/node/52957 中國房地產業似乎正在進入一個新階段高速發展期。
證券日報報導，
在良好銷售業績的支撐下，房企加大了對土地市場的投入，包括萬科地產、保利地產、恆大地產、中海地產、富力地產、華潤置地、金地集團、綠城中國、雅居樂以及招商地產在內的10家標竿房企，前7個月的拿地金額便達到了1352.7億元。
已經公佈銷售業績的26家企業前7個月合計銷售業績為5901億元，同比漲幅高達31.3%。其中7月份單月的銷售為748.8億元，銷售情況繼續保持良好狀態。
在瘋狂投資的同時，房地產企業業績普漲。
據中原地產研究部統計的數據，目前已經公佈銷售業績的26家企業前7個月合計銷售業績為5901億元，同比漲幅高達31.3%。其中7月份單月的銷售為748.8億元，銷售情況繼續保持良好狀態。
分房企負責人已經公開表態稱，他們公司的實際銷售額將超過此前制定的全年銷售目標。其中被譽為「最賺錢房企」的中海地產，更是將原來全年1000億港元的銷售目標提升至1200億港元。
部分房企負責人已經公開表態稱，他們公司的實際銷售額將超過此前制定的全年銷售目標。其中被譽為「最賺錢房企」的中海地產，更是將原來全年1000億港元的銷售目標提升至1200億港元。
在良好的銷售業績刺激下，標竿房企在拿地方嗎正積極投入。
整個上半年，十大標竿房企權益購地總金額已經達到1019.5億元，而它們在2012年全年的購地總金額則為1558.1億元。在上半年業績表現良好的背景下，標竿房企拿地勢頭迅猛，業內預計後期標竿房企仍會積極儲備優質地塊。
中國房地產事實在今年夏季進入了高溫預警狀態。中國國家統計局報告，1-7月份房地產銷售額人民幣3.95萬億元，同比增37.8%。而最新的中國10大城市房地產價格指數」顯示7月份中國主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租賃價格全面上漲。
搶地起樓 左丁山
http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20131031/18486273 「蘋果」財經版在星期一報導，火炭樂林路有一塊細地皮，約一萬三千平方呎不到，可作低密度發展，建成樓面面積約五千平方呎。在樂林路冇理由起四五百呎細單位嘅箒，要起碼千二呎先至夠睇頭，賣得起價錢，即係話將來可能只得四個單位落成，政府勞師動眾搶地皮起樓，得四層樓（一梯一伙共四層）四個住宅，值唔值得呀？除非賣地時再加限量或限呎條款，否則由一位億萬富翁買嚟興建一間獨立屋好過，唔會阻住後面樂林小築吖嗎。
樂林路幅細小地皮在榕翠苑後面，十分清靜，平時用途不多，估唔到政府都要徵用之，附近居民唔反對至奇。左丁山覺得特區政府真可憐，龐大新界東北土地開發有阻滯，就發茅搶塊小空地，冇厘氣魄，梁振英若想真有作為，夠膽嘅就宣佈將整個火炭工業區活化，業主可申請將工業大廈改作住宅用途，如此又可住多十萬八萬人，遠勝在樂林路搶幅地起樓俾十零人居住。
香港居民對住宅需求甚殷，與可建築地皮有限有關，本港有百分之七十土地因種種原因限制，不能用作起樓之用，居住人口只在剩餘之土地打轉，工廠、醫院、商廈、工廈、住宅、球場……乜都擠在一起，樓價有乜辦法唔長期看升。一位前輩在午飯時睇電視新聞，講起樓價，佢話：「我年紀與黃志祥爸爸黃庭芳差不多，睇住羅拔仔來香港買尖東土地（尖沙咀中心），記得當年在新加坡與黃庭芳傾偈，佢話新加坡土地有限，要到香港發展地產，我問佢點解唔去泰國、馬來西亞，佢話新加坡與香港同是小島城市發展金融業，地少人多，土地不足，經濟發展快，係最佳做地產生意嘅城市，唔想去其他地區嘥精神，現在諗番，佢真係眼光獨到，我唔做地產確係有啲笨！」咁又未必笨嘅，前輩發展其他生意，一樣搵到盤滿缽滿。同枱另一位前輩則細細聲同左丁山講：「人地發達各有前因，千祈唔好跟風呀，一位福建幫貿易商人見地產好搵，97前學人投資小西灣藍灣半島，你知後果如何啦！」 
房企又現搶地 樓市已回暖？
來源: http://wallstreetcn.com/node/211252
本文原載一財網，作者羅韜，授權華爾街見聞轉載。
11月26日，競價總次數314次，歷時2小時，陽光城（000671.SZ）子公司上海富利騰房地產開發有限公司以21.08億元競得楊浦區平涼社區03F5-01（平涼街道47街坊）地塊，樓板價達41078元/平方米，溢價61.41%。
該土地拍賣價刷新了楊浦區土地最貴單價紀錄，而之前保利在該附近拿地樓板價約39000元/平方米。拍賣現場有首創、城建置業、保利置業、招商、大名城、嘉華、招商地產、華潤、金地等11家企業參與了現場競買，該土地還是非常“受寵”。
“無論是一線房企還是二線房企，都在加強土地儲備，可以看出土地市場已經回暖。” RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳向《第一財經（微博)日報》記者表示。
一線城市搶地
26日的拍賣被陽光城拿下並不意外，業內人士告訴記者，這符合陽光城自身策略。公開資料顯示，包括這塊土地在內，陽光城今年在全國共計拿地三塊。今年初在杭州丁橋與晉江拿下的地塊分別花費11.3億和5.5億。
陽光城相關負責人在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，基於其深耕長三角的戰略和對後市特別是上海市場的看好，需要在上海土地儲備進行補充。業內人士分析，基於陽光城的戰略和土地安排，估計該土地會開發剛需和首改類住宅產品。
“像陽光城這樣的二線房企有一個特點就是高杠桿高周轉，通過拿到優質地王項目，可以更好地融資。” 陳麗琳向記者表示，“再者其自身土地儲備有限，也需要補充土地資源盤活開發。”
事實上，目前很多土地都是被中小開發商拿下。
一位不願意透露姓名的一線房企知情人士曾向記者抱怨，其最近拿地意願很強，但是鑒於土地市場競爭非常激烈，自己看好的地都沒有能夠拿到。
“這和整個企業的戰略有關系，陽光城可能為了在年底進行業績提升，為來年融資做好準備。”搜房分析師李宗洲向《第一財經日報》記者分析，“這個價格稍高，但是還是和企業風格有關。”
二線房企“兇猛”
李宗洲表示，今年下半年開始整個一線城市土地市場還是有所回暖的，可以看到溢價率明顯提高。
10月22日，上海浦東新區張江南區配套生活基地A3-04純宅地經過百余輪競價，三湘股份以9.65億元拍下該地塊，成交樓板價為26057元/平方米，溢價93%。同一天的深圳龍華新區A802-0305地塊公開出讓，龍光地產“馬甲”金駿房地產以總價46.8億元、樓板價逾2.5萬元/平方米競得該地塊，溢價率83.35%。
11月10日，廣州牛奶廠8宗地塊以及天河東圃地塊正式出讓，吸引保利、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企參與競爭，8宗地成功出讓，涉及土地出讓總金額156.87億。
11月19日，上海浦東新區惠南鎮地塊一落槌，就刷新了區域地價紀錄，該宗地塊樓面價13092元/平方米， 溢價率105.11%，被東原地產拿下。
11月21日，北京東壩南區1105-659、029地塊吸引了首開、招商、龍湖等9家房企參與競拍，經過42輪競價該地塊最終被湖南富興以13.8億元競得，溢價率達到49.2%。
中原地產數據顯示，截至 11月18日，四個一線城市今年總土地成交金額達到4519億元，平均樓面單價高達8341.9元／平方米，比2013年年度的平均樓面單價上漲了53.4%。
對此，陳麗琳分析，很多一線房企拿地策略確實非常謹慎，他們均會有一個自己的利潤預估體系，要是達不到這個指標，就會放棄拿地，因此地王項目往往不會出現一線房企名字。同時需要註意，一線房企的拿地意願還是很強，就26日的拍賣現場，華潤等公司的舉牌價還是非常高的，可以看到其積極性還是相當高。
記者註意到，在之前10日的廣州土地拍賣市場，龍湖通過38.7億的總代價拍的廣州多塊土地，成功進駐廣州市場。
“基於希望塑造品牌考慮，二線房企對於地王的追求更加積極。”李宗洲分析，“但是總的來說還是整個市場的回暖造就了這個現象。”
年底將至，還會有一系列土地吸引資金進入。據悉，12月24、25日，上海土地市場將迎來土地拍賣潮，12幅宅地將在這兩天拍出，包括前灘的5幅重磅優質地塊。
陳麗琳預測：“估計未來土地市場會在調控的情況下價格繼續小幅度上漲，其中可能集中在一、二線城市的土地爭奪。”
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一線城市土地爭奪戰持續 房企組團搶地成常態化
來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4683134.html
一線城市土地爭奪戰持續 房企組團搶地成常態化
一財網 蔡胤 2015-09-09 16:11:00
盡管地價擡高了房企進入首都的門檻，但在三四線城市庫存高企、去化放緩的背景下，在一線“建倉買糧”仍是很多房企的不二選擇。
日前，北京豐臺南三環、孫河土地市場成交價格連創新高。盡管地價擡高了房企進入首都的門檻，但在三四線城市庫存高企、去化放緩的背景下，在一線“建倉買糧”仍是很多房企的不二選擇。
於是，一波一波搶地故事在不斷上演。
瘋狂的孫河
8月31日下午，經過1個小時、60余輪競拍，中鐵建與方興地產組成的房企聯合體最終以50.25億元的價格、配建1.86萬平方米公租房的條件，摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊，溢價率約50%。據亞豪機構測算，扣除公租房部分折扣，該宗地樓面價高達6萬元/平方米左右，為繼西局地塊之後，豐臺區域又一個單價“地王”。
上述豐臺地塊所處的南三環與南四環附近區域，地價可謂年年攀升，高端項目占比越來越高。2012年9月，懋源地產以3.5億元競得豐臺花鄉9號地，折合樓面價9882元/平方米。2013年，當夏家胡同地王入市，聚焦京城、專註高端的懋源地產的名字才被正式推至公眾視野。以17.7億元的總價計算，扣除政府回購的公租房，夏家胡同地塊商品房部分的平均樓面價達到了4萬元/平方米，為當年單價最高的地塊，當時機構預計該項目的入市價格在6萬元/平方米以上。2014年2月，龍湖、泰禾等品牌開發商接連高價摘得西局地塊，進軍西南三環市場，豐臺土地價格隨之節節攀升，正式突破6萬元/平方米大關。
隨著豐臺土地價格的擡升，高端新盤定價也居高不下。據了解，懋源旗下豐臺花鄉9號地項目懋源·釣雲臺即將入市，有業內人士對《第一財經日報》記者分析，預計該項目價格與附近同類高端產品的實際成交價格相近，而附近同類項目實際成交價格在每平方米9萬元左右。但記者9月8日午間致電懋源地產營銷策劃部門負責人，得到的回複是暫時還不便對外公布項目入市價格。
與豐臺同樣瘋狂的是孫河。日前，孫河板塊的土地價格紀錄再度被刷新。新鮮出爐的是朝陽區孫河鄉北甸西村地塊，規劃建築面積14.4萬平方米，由保利首開聯合體以64.83億元的價格，再加上異地競建27500平方米保障房的方式競得。折合樓面價5.4元/平方米相比2013年7月中糧摘得的孫河地塊4.8萬元/平方米的折合樓面價，此次新地王樓面單價高出了5000余元。機構預計未來該地塊項目報價將在10萬元/平方米以上。
這是孫河拍出的第6宗低密住宅用地，此前出讓的5宗住宅地塊的空積率在1.08~1.40之間，保利首開聯合體摘得的孫河新地王的容積率是1.19，而前5宗地塊則分別被龍湖、泰禾、首開、中糧4家房企瓜分。
孫河位於北京東北區域，在望京的東北方向，特點是臨近機場和外國使館區，周邊有溫榆湖沿河生態帶和天然濕地。從國貿至孫河駕車路線約20公里，另通過15號地鐵線與望京接駁，距離望京三站地鐵，車程約15分鐘。
孫河區域的土地價格是從2013年開始“名噪京城”的。2012年9月，龍湖地產搶先入駐，此後一年，泰禾、首開、中糧等品牌房企紛紛在孫河拿地，樓面價亦從2012年的2.02萬元/平方米飆升至4.8萬元/平方米，曾刷新北京單價最高紀錄，而彼時，孫河首個入市項目龍湖雙瓏原著的成交價格還在4.2萬元/平方米左右，一時間還曾引發“面粉貴過面包”的爭議。
近年的孫河板塊為何如此熱門?一個原因是，孫河板塊自身的價值不斷被市場挖掘和提升，已經入市的項目市場收效較好，讓開發商看到了區域的市場前景。亞豪機構統計了一組數據，2013年入市的龍湖雙瓏原著，開盤半年獲得超過15億銷售金額，摘得當年別墅市場季軍；2014年入市的泰禾北京院子當前銷售額17.2億元，為當年別墅市場銷售金額冠軍；今年年中開盤的首開·瑯樾和中糧瑞府兩項目則分別簽約了7套和6套別墅產品，其中在中糧瑞府首批取得預售許可的48套別墅中，包括6套預售價格在1.5億元~1.9億元的墅王。
房企組團搶地
拿地是個技術活。對於開發商而言，不拿地意味著倉中無糧，久而久之將無米下鍋，影響公司規模發展，而規模又關系到現金流和融資成本；相反，土地儲備規模太大，又會影響資金周轉速度，造成資金沈澱。如何保持土地儲備的彈性和靈活性，如何既保持總資產周轉效率，又保持經營持續性?近兩年，在房地產市場出現調整、區域分化越來越明顯、三四線城市去化難度加大的現實下，轉戰一二線城市“避險”成為了許多房企的戰略選擇。
“我們2014年拿的地，完全灌輸旭輝的戰略導向，戰略聚焦一二線城市，所以2015年拿的地都是在已有的一二線城市和新的一二線城市。”旭輝集團董事長林中日前在北京對《第一財經日報》等媒體說道。
然而，一線城市土地金貴，北京五環內地價高不可攀，參與這場高門檻的遊戲，即便大型房企也需掂量再三。於是，聯合拿地成為了一種解決方案。今年以來，在全國競爭最激烈的北京土地市場，聯合體拿地現象越來越普遍。如上述豐臺石榴莊地塊，參與現場競拍的7個企業主體中，就有4個是聯合體。6月底，大興區龐各莊地塊以24.1億元的總價落錘，競得者為旭輝天恒永同昌聯合體，參與競拍的還有首開保利聯合體。今年1月初，豐臺一地塊入市，更是吸引了包括京投、中海、萬科天恒聯合體、華遠首創聯合體、華僑城、龍湖方興葛洲壩聯合體在內的多家房企及聯合體參與競拍，最終被“巨無霸”聯合體招商華潤九龍倉平安聯合體以42億元總價摘得，還聯合體還在業內收獲了“有史以來規模最大的房企聯合體”稱號。
對於聯合拿地的好處，房企並不諱言。林中日前在北京對記者明確表示，旭輝今年總價在20億元以上的土地“一定找合作夥伴來分擔風險，來分散我們的資金壓力”。而金融街(北京)置業有限公司董事長祝艷輝日前也對媒體分析，北京土地供應較少，拿地王風險有很大，通過互相嫁接資源、合作獲取土地，對房企而言可能是更理性、更長久的發展方式。
對此，亞豪機構市場總監郭毅對本報記者分析，近年來土地市場價格的飆升使得對於房企的資金實力是一個極大的“考驗”，為緩解土地購買支出對於公司運營的過度影響，越來越多的房企選擇“抱團”買地，同時在北京趨於豪宅化的市場背景下也可以分擔項目風險。
編輯：吳狄
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開發商和購房者同時搶灘二線城市：一個搶地一個搶房
來源: http://www.yicai.com/news/5011618.html
從今年開始，很多二線城市的購房者開始有了一種的感覺，那就是樓市開始火爆起來。
住在武漢的李秀(化名)從今年初開始一直在著急買房，之前看的房子房價不斷上漲，而自己的工資卻沒有水漲船高。“我在三環內購買了盛世江城這個樓盤，3月初買的時候價格為10200元/平方米，現在均價在10600元/平方米，我們的樓盤基本上屬於溫和上漲的，武漢二環內的核心地段漲得更是瘋狂。”李秀告訴第一財經記者。
網絡資料圖
和李秀有著相同感受的購房者，不在少數。
成交井噴
易居研究院統計的15個典型二線城市數據發現，今年4月，5個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米，環比增長7.8%，同比增長88.3%。15個二線城市中，有10個出現了環比增長的態勢。其中天津和南寧的成交環比增幅最大。此前幾個月，全國市場熱點二線城市為蘇州，而後杭州和天津等市場變得更惹人關註。而現在杭州市場稍有降溫，天津市場則繼續強勁。
“二線城市購房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價也明顯低於一線城市，所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態勢較為明顯，目前成交規模創下了2010年以來的月度最高水平。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴第一財經記者。
第一財經記者多方采訪了解到，今年開始，武漢、合肥、天津、南京、杭州、蘇州這樣的核心二線城市的樓市開始出現了不同程度的火爆。
李秀就見證了武漢的市場，其之前看了不少樓盤，最高的已經較年初漲價了5000元/平方米，做為一個即將做媽媽的人，她非常擔憂，因此很快就選擇了一個樓盤買下。
在蘇州，也不斷出現日光盤的情況，記者在一個投資客群里看到，這個群每天都在討論蘇州哪里的樓盤價格是多少，是否可以購買等話題。“我在2015年4月購買了一套住宅，當時的單價是1.4萬/平方米，而該樓盤最新一期的價格已經到了2.65萬/平方米，總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者何冰(化名)在電話里告訴記者。
火爆背後
由於受一線城市的高房價影響，已經開始有一線城市的購房者選擇回歸二線城市購房。例如，在朋友圈就有人表明自己400多萬元賣掉深圳小兩居，並回武漢買了4套房。一位成都建設銀行的個貸客戶經理向第一財經記者表示，今年開始大概有十分之一的貸款客戶都是在一線城市工作的購房者。“我們交流發現很多在一線城市無法購房的購房者都選擇回家購房，他們大部分老家在四川，因此選擇了成都買房。”上述個貸經理告訴記者。
不僅僅是購房者，由於一線城市高企房價和土地價格，開發商也開始轉戰二線城市。
據上海鏈家市場研究部監測數據顯示：4月，全國300個城市土地市場共成交建築用地面積4537萬平方米，環比下降8.7%，但同比仍上升11.3%;出讓金總計1416億元，環比上升20.47%，在成交面積有所下降的情況下，土地出讓金不降反升，也充分說明目前土地市場高溢價成交頻繁。
值得註意的是，一線城市基本無成交，僅上海成交一幅動遷安置土，土地成交量主要集中在二線城市。二線城市4月份成交經營性土地2422萬平方米，環比上升10.7%，同比上升41.7%;土地出讓金是更是同比上升280.4%，環比上升38.4%，土地價格不斷走高。
“合肥、廈門、南京、蘇州四個城市表現最為出色，平均溢價率均超過100%。”上海鏈家市場研究總監陸騎麟告訴記者。
第一財經記者梳理發現，合肥4月共12幅土地出讓，拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區、肥西縣，其中位於瑤海區新安江路以南的一幅居住用地，溢價率高達380.95%，蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位於高新區科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%，僅次於合肥。南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價率超過160%。”
以合肥市場為例，合肥從去年開始就出現了市場補漲，開發商拿地熱情也非常高。融創、金隅、複星、葛洲壩這四家房企更是第一次進入合肥市場。
去年5月，複星地產旗下星泓資本拿下濱湖區BH2015-04號地塊，正式進駐合肥。合肥星泓金融城發展有限公司總經理劉軍表示，濱湖區平均成交價的複合增長率為293.66%， 因此看好合肥市場。“考慮到二線城市的特點，我們將做一個產城融合樣本，在這里提供一些就業創業機會，吸引人口，同時提供滿足市民在居住、消費、休閑娛樂、健康、文化旅遊等一站式需求的綜合體。” 劉軍表示。
陸騎麟表示，二線城市土地熱，高溢價頻出主要因為當前一線城市土地供應量驟減，其次也是由於熱門的二線城市一手住宅，房價攀升，特別是南京、蘇州等地的房價在今年攀升較快，開發商對該類型城市的市場預期較好。
也有業內人士表示擔憂。同策咨詢研究總監張宏偉認為，從市場面的表現來看，雖然上述熱點城市樓市成交量和價格在今年前四個月表現出繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現，但是，這繁榮的背後是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背後潛伏著樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期。
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