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爭取郭台銘設廠 奉上黃金商用地

2010-02-08  商業周刊





中國地方政府招商,土地優惠、租稅減免等獎勵政策已屬稀鬆平常,更大的誘因是蓋廠就批商業用地。鴻海集團就是最明顯的例子。效法其他陸、港財團「地王曬太陽」的養地模式,先取得商業用地之後等個幾年,地皮價值馬上以倍數成長,獲利比製造代工業還豐厚。

去年夏天,被大陸地方官場尊稱為「富士康市長」的鴻海集團董事長郭台銘,數度低調造訪大陸西部城市,並在全球金融海嘯衝擊稍歇之際,決定大手筆在重慶、成都各投資十億美元,分別建造惠普(HP)筆記型電腦代工基地與光電產業園區。同時,廈門市政府也表示,富士康在海滄的光電產業投資,將在今年春節後重新啟動。

重慶、成都、廈門這三座城市近幾年爭取富士康進駐的激烈角力戰,早已不是秘密,全派出地方負責經貿事務的二把手,包括重慶市市代理市長(現己真除)黃奇帆、四川省副省長黃小祥等人,親自拜會郭台銘,爭取富士康落戶。

但二把手出面還不夠,他們不只是檯面上給足郭台銘誠意與面子,檯面下的裡子給得更是實在。這三座城市不約而同在工業用地之外,還批給郭台銘市中心黃金地段的商業用地,無論是重慶解放碑、成都跳傘塔,還是廈門湖濱南路,都是各大地產商搶破頭的核心商業區。

這三塊商業區,對台灣而言雖然相當陌生,但若將之比喻成台北市的「信義計畫區」,就可想而知其「含金」程度了。

成 都出招:批准六百坪精華地 成都市政府早在六年前就有引進富士康的計畫,也多次派遣經貿官員前往深圳拜訪富士康總部,但都不得其門而入,一直到二○○八年黃小祥親自出馬,才順利見到 郭台銘本人。隨後,郭台銘也在成都市市委書記李春城邀請下,在當年五月份考察成都,並於二○○九年六月談定了十億美元光電與電子資訊產品投資案。

投 資案成局的背後,成都市政府還同時批給郭台銘跳傘塔附近二十公畝土地(約合六百坪),據當地官員表示,未來將做為興建賽博數碼廣場用途。跳傘塔是成都市政 府積極推動的新興商業區,兩年後,成都最新兩條地鐵將會在此交會,不僅已吸引到新加坡來福士廣場將在此興建成都第一大商業大樓外,當地政府也積極與台灣新 光集團洽談,希望引進新光天地百貨經驗。

成都開出好條件搶郭台銘不是沒有理由的,因為其不只是要和重慶競爭富士康在西部地區的第一樁投資,更擔心富士康的光電項目被廈門海滄排擠。然而,四川汶川大地震和全球金融海嘯的衝擊,卻打亂了成都和郭台銘合作的腳步,同時也給了重慶後發先至的契機。

重慶加碼:端出三個黃金地段 怎麼說?二○○八年底,全球最大電腦業者惠普決定在重慶建立兩千萬台筆記型電腦外銷基地,為了替惠普尋找台灣代工廠商,重慶市政府去年春節後特地來台拜會企業主,並順利爭取到富士康、廣達、英業達等大廠進駐。

當中,重慶對富士康的態度最豪爽,除了工業用地之外,還一口氣批給了郭台銘包括解放碑、觀音橋和石橋鋪等三個黃金地段的商業用地。

解放碑商業用地的稀有性與開發潛力,最讓台商驚豔。解放碑位在重慶傳統商業中心,數十家大型百貨公司和商辦大樓全擠在不到五百公尺長的解放碑步行街周邊,過去五年,土地價格翻漲逾六倍,從每平方公尺人民幣一千一百元,飆升到八千元(約合每坪新台幣十二萬元),卻有一塊空地閒置未開發。

為何會有一塊黃金地遭空置?原來,這塊地本由國美電器前主席黃光裕取得,但因為冠名權糾紛和黃光裕賄賂被捕,始終未開發。當地地產界人士指出,其實這塊地的詢問度相當高,香港、新加坡等地產商都有興趣,但因開發限制過多,讓大家都打了退堂鼓。如今,重慶市政府則將這塊地批給了郭台銘。

廈 門不甘示弱:湖濱南路地王示好 面對重慶和成都的挑戰,沿海的廈門也不甘示弱,同樣以商業地產來加碼招商。二○○七年郭台銘前往廈門考察時,就有意在與台灣有地緣優勢的廈門投資多個光電 項目,並在前年與廈門市政府簽署合作協議。而廈門市政府怕這個計畫見光死,內部還特別以「T計畫」來稱呼。

郭台銘計畫在廈門海滄打造面積達 到六平方公里的光電產業園區,預估投資金額超過人民幣三百億元,是當地最大的台商投資案。當然,廈門也附帶批准了郭台銘的商業投資案,地點就在廈門租金最 高、每平方公尺售價達人民幣一萬二千元(約合每坪新台幣十八萬元),相當於台北市信義計畫區的湖濱南路上。

儘管富士康進駐廈門的腳步因金融海嘯衝擊而暫停,但廈門市政府官員表示,雙方會在今年農曆年之後繼續溝通推動,整個計畫並未停滯。該位官員也表示,廈門賽博數碼在湖濱南路上的建案正在進行當中,很快會有結果。

鴻 海算盤:加速取得通路據點 這種以商業用地來吸引製造業投資的模式,並非從現在才開始,上海在九○年代發展初期,也曾以出售國有土地的方式來籌措政府建設財源,並藉此吸引產業進駐投 資,而今處在發展期的二線城市,則大舉學習這種包裹招商的成功經驗,以吸引資金雄厚的企業進駐開發。

而對鴻海而言,西進設廠有助舒緩沿海地區水漲船高的人工成本,加上郭台銘積極布局的賽博數碼廣場,正需要精華商業地段,才有利與市場先行者國美電器、蘇寧電器等一較高下。重慶、成都與廈門政府的新招商手段,蓋廠就批商業用地可說正中郭台銘的心。



爭取 郭臺 臺銘 設廠 奉上 黃金 用地
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原合肥沃爾瑪用地被轉讓 華潤萬家拿下建超市


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100224/20100224043851605.html

每經記者  黄清燕  發自上海

        華潤創業  (00291,HK)2月22日宣布,其全資附屬公司華潤萬家廣州以1.798億元收購合肥深國投商用置業。根據公告顯示,合肥深國投商用置業的主要資産爲一幅土地面積約2.74萬平方米的土地。

        《每日經濟新聞》從消息人士處獲悉,華潤創業此次收購的物業原是沃爾瑪的商業用地,之後華潤萬家廣州将會發展該物業以經營一間大型綜合超市。

投資3.75億沃爾瑪進駐“生變”

        “沃爾瑪長豐路店已經籌備了四五年,但未見開業。去年該項目全面停工,沃爾瑪方面解釋爲金融危機影響。”上述消息人士透露。

        根據合肥廬陽區發改委2007年1月22日發給合肥市發展計劃委員會的相關文件指出,“合肥深國投商用置業有限公司拟在我區長豐路建設沃爾瑪商業中心項目,該項目占地27425.27平方米,總建築面積86992.8平方米,總投資3.75億元。”

        廬 陽區商務局發布的信息顯示,合肥深國投商業中心暨沃爾瑪購物廣場2007年8月開工奠基,據悉,該項目是合肥市“1346”重點招商引資項目,“該項目的 三個投資方中兩個是世界500強的美國摩根士丹利和西蒙集團,合作方則是位居世界500強之首的沃爾瑪。”據當時估算,該項目2009年6月将完工并投入 使用,投資總額3.75億元。

        此外,記者注意到,在一封廬陽區政府去年年底給予市民的回複中曾提到“該工程計劃于明年年底完成主體工程建設并随後與沃爾瑪商談進駐事宜。”

        對于已經籌備多年的項目爲何被華潤方面收購,昨日,《每日經濟新聞》聯系沃爾瑪中國區相關部門,但截至發稿,沃爾瑪方面未給予具體回複。

獲利不多  深國投考慮退出?

        沃 爾瑪在中國的擴張,一般通過兩家控股子公司來實現,一家是深國投,一家是沃爾瑪華東百貨,沃爾瑪在上述兩家的股份都是65%。此外,沃爾瑪跟萬達等也有密 切的合作關系。據報道,深國投與沃爾瑪的合作關系從1995年就已經開始,但在1996~2003年的8年間,深國投在沃爾瑪項目上所獲甚少,甚至虧損。

        “雖然以沃爾瑪作爲合作夥伴,在各地拿地沒遇到什麽困難,地方政府在地價上也會有所讓步,但深國投在沃爾瑪百貨項目上并未真正獲利。”深國投一名内部人士《每日經濟新聞》表示,深國投所建的商業項目中,都給予沃爾瑪極低的租金。

        據知情人士透露,深國投商置拿下的項目,每畝地價比正常價格少100萬元左右,每個項目的土地溢價就可以達到3000萬元到5000萬元。

        據 了解,與沃爾瑪合作“訂單模式”,近年來深國投在二、三、四線城市低價獲得了大量商業用地。“不能不說的是,此次深國投又做了一個劃算的買賣。”一名對深 國投商置有着深入研究的房地産界人士對《每日經濟新聞》表示,以沃爾瑪的名義“低價”拿到土地,甚至吸引國際投資者,随後以高價賣出,幾乎成了深國投近年 來的普遍投資路徑。

        除了在沃爾瑪項目上獲利不多之外,沃爾瑪從去年開始的“獨資化”也是令深國投考慮退出的一大誘因。

        與 此同時,2006年,華潤入主深國投,深國投商置面臨納入華潤商業地産、零售發展體系的可能,原有商業模式面臨變局,長期發展格局可能出現改變。從 2008年開始,深國投開始逐步出售商業地産項目。“華潤對深國投的非金融資産剝離中,最看重的是深國投商置的商業地産,鑒于深國投商置複雜的項目股權關 系,華潤傾向于将部分項目轉讓剝離。”上述深國投内部人士對記者表示。
合肥 沃爾瑪 沃爾 用地 轉讓 華潤 萬家 拿下 超市
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碧桂园大项目涉违法用地 澄清与己无关


http://www.yicai.com/news/2010/08/386858.html

碧桂园(02007.HK)始终没能把自己的历史遗留问题解决清楚,所以,旗下土地储备频繁发生的各种状况,总困扰着这个企业。而一向被碧桂园视作核心竞争力的拿地模式,也在一次次涉嫌违规中面临拷问。
对于安徽巢湖如山湖城违法用地的质疑,虽然该集团昨日进行了否认,但如果碧桂园的拿地模式不能彻底改变,这种与地方政府之间的责任归属,将始终难以平息。

再现违法用地?

8月2日,安徽省国土资源厅网站刊出的《国土资源重大违法案件公开挂牌督办通知书》(下称《通知书》),将碧桂园又一次推向风口浪尖。在这份《通知 书》中,该厅直接将碧桂园在巢湖市内的项目“如山湖城”列入公开挂牌督办案件,并要求巢湖市国土资源局在30日内依法立案查处。

在这份《通知书》中,安徽省国土资源厅表示:经过初步核实,和县石杨镇碧桂园如山湖城项目用地中,存在政府非法批地、非法供地、非法征收集体土地,项目单位非法占地建设等行为,严重违反了国土资源法律法规规定。

碧桂园2009年年报显示,如山湖城项目规模庞大,总建筑面积达到124万平方米,分三期完成。在建面积61万平方米,在建总可售建筑面积58.6 万平方米,于2008年5月开工,已预售面积为17.5万平方米,于2009年9月获得预售证,预计2011年第四季度可完工。据悉,该项目在去年底开盘 时,曾经创下销售4.5亿元的纪录,在碧桂园内部亦属于较为重要的项目之一。

但已经实现了首期销售的项目,何以突然发生用地违规事件并遭到国土部门的通报和勒令停工?有消息显示,此番被要求停工缘于该项目的二期工程中的高尔夫球场违规占地超千亩,并于早些时候收到了安徽省国土资源厅的“停工通知”。

但截至7月底,该项目仍在施工,2/3以上的别墅项目已经封顶,项目销售中心不时有来自南京及周边城市的团体客户在洽谈购房业务。

拒绝停工而引发的是更为严厉的惩罚,即挂牌督办。根据安徽省国土资源厅的《通知书》,该项目在挂牌督办期间,将会暂停办理和县辖区内农用地转用和建设用地审批手续。逾期未能依法上报结果的,安徽省国土资源厅将直接查处,并依照相关规定,对有关责任人依法追究责任。

虽然安徽省国土资源厅对碧桂园如山湖城的用地违规“言之凿凿”,但碧桂园在昨日给媒体的回应中指出:“安徽省国土资源厅文件中所指的‘违法用地行 为’系指如山湖城项目旁的‘高尔夫球场’项目。此球场属国家体育总局小球训练基地的一部分,此土地权属归和县政府,并非‘如山湖城项目用地’。”

碧桂园同时指出,目前如山湖城对外发售的项目,全部都是“五证齐全”。因此,该集团极力要撇清与上述挂牌督办之间的关系。

年内二度举债

在项目遭受土地违法质疑的同时,碧桂园近日将更多的注意力放到了香港的资本市场。该集团于5日发布公告称,正在计划在境外发行一笔大约4亿美元5年期的优先票据,从而实现今年以来的第二次发债融资。今年4月16日,碧桂园发行了7年期5.5亿美元优先票据。

对于两次发债的目的,碧桂园都表示是用于赎回2005年发行的可转股债券,而剩余资金将用于投向几个项目的开发。

评级机构标普对碧桂园的5年期优先无担保债券授予“BB-”的债务评级。标普称,该债务评级较碧桂园长期企业信用评级低1级,是因为一旦出现违约, 境外债券持有人较内地债权人将处于实质性不利的地位。标普预计,碧桂园优先借款占总资产比率将继续高于它对投机级债券确定的15%的重要关口。

此前,内地开发商到境外发债利率屡创新高,碧桂园在4月份发行的优先票据利息就已经达到11.25%。此番再度发债前景如何,目前尚不得而知。

标普分析师符蓓直接表示,本次发债计划能否顺利完成还不能就此肯定,因为与年初相比,目前的国际资本市场更为紧缩,加上众多开发商排队发债,会给投资人的资金带来一定压力。




碧桂 桂園 園大 項目 違法 用地 澄清 與己 無關
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雅居乐5.3亿投得佛山禅城区综合用地

http://www.21cbh.com/HTML/2010-12-6/1NMDAwMDIwOTM1NQ.html

雅居乐地产控股有限公司12月3日发布公告称,雅居乐通过拍卖方式竞得佛山市中心禅城区地块,成交总价5.3亿元,折合楼面成本7122元/平方米。

挂牌资料显示,该地块位于佛山市中心区域的核心位置,禅城区魁奇路以北、文华路以西。出让面积2.9486万平方米,总建筑面积7.3716万平方米。为住宅兼容商业金融、办公、文化娱乐用地。

据悉,该地块与佛山雅居乐花园相邻,将有利于降低与分摊开发成本。雅居乐拟于该地块上发展一个高端住宅项目,主要针对佛山本地市场。

雅居乐集团管理层表示,竞得该地块将进一步补充集团位于佛山中心禅城区的土地储备,确保持续性发展,延续集团于当地的品牌影响力。而且随着广佛地铁线的开通,交通时间将大大缩减,相信新项目的刚性需求较大。

同时,上述人士称,未来集团将继续以审慎而积极的寻求发展机遇,巩固雅居乐于珠三角区、长三角区及海南省区的房地产市场地位。

目前,雅居乐于佛山中心禅城有二个项目,包括2008年开盘的佛山雅居乐花园与上述地块,总建筑面积25.0971万平方米。

居樂 5.3 億投 投得 佛山 城區 綜合 用地
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農村集體建設用地入市難

2013-08-26  NCW
 
 

 

國土資源部的農村集體建設用地新試點尚未突破現有法律框架,僅進行有限探索。農村集體建設用地入市近期恐難大步走◎ 本刊記者 汪蘇 文wangsu.blog.caixin.com 農村集體建設用地改革的推進仍然面臨阻力。

財新記者瞭解到,各方一度期待的國土資源部“農村集體建設用地使用權流轉辦法” ,最終只形成了對新試點的指導意見,未能形成全國層面的管理辦法。

為求共識,新試點不再採取突破現行法律的轉讓、出租等方式,而是在法律框架內,探索以經營性集體建設用地使用權入股、聯營,以及企業兼併、破產等引致的轉移等合法流轉方式,且範圍限定于城鎮建設用地範圍外。

《土地管理法》的修訂亦遇阻。此次修法已經選擇不動徵地基本制度、只改變補償方式的“小修” ,即便如此各方爭議仍然極大。草案在全國人大一審後遲遲未能進入二審。

中國現行土地制度是既有城鎮化模式重重矛盾的重要塑造者。一個基本共識是,要開啓新城鎮化模式,必須進行土地改革;而是否給予農村集體建設用地平等權利,是其中一個關鍵問題。

難以突破

一位知情人士告訴財新記者,國土資源部新的試點不會有進一步突破,而是選擇回到法律框架內,有限探索農村集體建設用地流轉辦法。

首先,試點範圍將選在城鎮建設用地範圍外。按照《憲法》及《土地管理法》相關規定,城市市區的土地屬於國家所有,亦即農村集體所有土地必須通過徵收轉為國有土地,才能用于城市建設。而農村集體建設用地只有三個用途:興辦鄉鎮企業、建設村民住宅及鄉(鎮)村公共設施和興辦公益事業。

再者,流轉方式也不會突破現行法律。 《土地管理法》對集體建設用地使用權流轉僅留出兩個小口——農村集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,但“符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外” 。

此外,農村集體經濟組織可與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。因此,國土資源部的新試點將不再使用突破了法律的轉讓、出租等流轉形式,而僅限于幾種合法方式,比如以經營性集體建設用地土地使用權入股、聯營,及因企業破產、兼併導致的轉讓等合法方式。

新試點將著重于探索合法流轉方式的流轉主體、運作方式、權益保障、內部管理等內容。同時,將開展集體建設用地整理等,以解決存量地難利用問題。

據悉,國土資源部將選擇28個市、縣作為試點。

相較于老試點,新試點流轉途徑和範圍大大受限。國土資源部自上世紀90 年代起就在地方進行農村集體建設用地流轉試點,並通過部省合作協議等平台與地方開展合作。國土資源部數據顯示,共有22個省份承擔了探索農村集體建設用地流轉路徑的任務,並且安徽、廣東在全省推行。國土資源部還曾批復蘇州在城鎮規劃區內全面實行集體建設用地使用權流轉。

據悉,由於擔心放開就亂、缺乏法律支持以及配套改革等原因,國土資源部一些部領導和相關司局並不讚成大規模放開集體建設用地流轉。一些相關部門也不支持。而由於可能影響土地出讓收入,一些地方政府積極性也不高。流入集體建設用地的一方則面臨權益難以得到法律保護、土地難以融資等問題。

考慮到這樣的流轉難以全面推開,國土資源部轉而回到法律框架內謀求共識。

中國社會科學院農村發展研究所研究員王小映告訴財新記者,相較于改革初期,如今要改城鄉二元土地制度難度更大。由於幾十年市場化發展不平衡,城市的房地產市場已經充分發育,而農村土地市場受到抑制,其顯性價格和隱性價格差距很大,存有巨大的增值、投機空間。如果稅費等配套改革及監管不完善,難以遏制農民和集體私下流轉農用地,這是政府不得不考慮的。

同時,這幾十年已經形成很多法律法規,有的是改革成果,有的則構成了改革死角。在法律不改的情況下大面積違法,亦有損法律尊嚴,修改這些法律難度又很大。王小映表示,社會利益集團早已盤根錯節,達成一個方案很難。

“集體建設用地入市不是單單國土資源部可以解決的。 ” 中國土地學會副理事長黃小虎表示。

分歧巨大

“目前,對於農村集體建設用地改革爭議仍然很大。 ”國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英說。

要求改變徵地模式的呼聲急迫。不過,今年3月,中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文在一個論壇上公開表示,土地制度確實到了必須大力推進改革的時候,但考慮到中國仍處於大規模城市化進程中,很多地方是成片成片劃入城市,近中期不能取消通過徵地搞城市建設。 “否則建住宅農民願意賣,建馬路農民就不願意賣,就搞不下去了,城市怎麼發展?”這一思路即意味著被劃入城鎮規劃圈內的集體建設用地不能自主入市,農民不能依靠這些土地自主參與城鎮化。

這也是十七屆三中全會訂立的框架——“在土地利用規劃確定的城鎮建設用地範圍外,經批准佔用農村集體土地建設非公益性項目,允許農民依法通過多種方式參與開發經營並保障農民合法權益” 。但十七屆三中全會之後,這一有限放開的思路也遲遲未能有實施方案出台, 《土地管理法》相關條款的修訂亦未能啓動,僅針對徵地補償條款“小修” 。

劉守英表示,有一些人堅持集體建設用地只能搞鄉鎮企業或以土地入股搞企業,但這會把農民利用集體土地參與工業化城市化的路堵住。歷史已經證明鄉鎮企業這種產權安排有問題。而農民拿集體土地入股,財務上是搞不清的。

“如此一來,城市化工業化實際上只有土地國有化一條路。 ”他表示,相對而言,放開存量經營性集體建設用地入市在目前最有共識。

據悉,國土資源部就試點辦法聽取中農辦意見時,中農辦曾提出探索鄉鎮企業使用的存量建設用地流轉、在城鎮建設用地範圍外使用農村集體建設用地建設非公益性項目及小微企業、農家樂、物業經濟等意見。

劉守英認為,還必須解決“位置移動”問題。工業需要集中,大量存量建設用地沒法在本地使用,要通過增減掛鈎將其盤活。但操作中要從現在政府動機主導的指標交易,轉向集體建設用地權利的直接交易。

集體建設用地的宅基地部分爭議更大。 “完全是針鋒相對。 ”劉守英稱,一部分人要求堅守現有宅基地制度,但他認為,對於這套制度和現實之間的巨大衝突,卻沒有人開出解決藥方。他主張,在城市化地區,讓宅基地直接入市,和國有土地同地同權。農村地區,可先讓宅基地先在村莊內部、集體經濟組織成員之間的交易合法化。

不過,土地改革牽一發動全身,改革要真正有所推進,必然是一個系統工程。王小映、國土資源部土地勘測研究院副總工程師鄒曉雲等許多學者和業內人士都擔心,確權不到位,可能引起復雜權屬糾紛,以及村、鄉鎮幹部侵害農民土地權益行為。而集體建設用地轉讓、使用的相應稅費制度沒有建立,一戶多宅、既有“小產權房”等違法違規建設未清理等遺留問題,都會造成利益失衡,帶來新的不公平。 “必須要推進配套改革。 ”王小映表示。

許多學者認為,必須推動建立城鄉統一的建設用地市場,政府退出土地經營、回歸土地管理。不過,由於各方認識上不統一,政策制定困難,配套改革也十分複雜,農村集體建設用地入市近期恐難邁出大步。

農村 集體 建設 用地 入市
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廣東集體建設用地流轉十年路

2013-09-16  NCW  
 

 

十年改革,進退起伏,凸顯農村集體土地制度改革的複雜和艱難 ◎ 本刊記者 李雪娜 文今年73歲的廣東佛山石啃一村東村小組村民倫伯,嘗到了農村集體建設用地流轉的甜頭。

今年初,他家對面的一塊約80畝的集體建設用地,以2億元價格流轉給佛山麗日集團。這一交易,將給倫伯一家五口帶來80萬元現金收益和每年10萬元的分紅。往年靠出租工業廠房,他們每年從這塊地獲得9000元錢分紅。

按照麗日集團開發規劃,三年後這裡將建起一座總建築面積超過30萬平方米的商業地產項目。按照協議,32年之後,地上所有的物業無條件全部返還給 村集體。

這樣的交易在南海並不新鮮。南海國土部門提供數據的顯示,自2005年以來,南海集體建設用地流轉1321宗,面積約450.6公頃。其中超過90% 為出租流轉,以出讓和抵押進行流轉交易不到100宗。

整個廣東的情形亦是如此。廣東土地改革試點一直領先于全國。上世紀80 年代當地即有地方自發“摸石頭過河” ,從零星展開集體土地流轉試點擴大到全省推行,但並未呈現預想的井噴態勢。

更多的集體土地,則以“三舊改造”的形式實現了所有權的轉讓。即對“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”的改造,允許在集體土地所有權的轉化方面採取一定靈活措施。

倫伯家十多公里之外的石頭村項目改造,是整合屬下8個經濟社200多畝土地,以土地作價入股,引入開發商對原村拆舊建新。

和流轉出讓不同的是, “三舊改造”通過改變土地所有權性質,由集體建設用地轉為國有; 新建房屋可以上市流通,拆遷村民一次性獲得房屋補貼。雖然土地所有者不再是村集體,但農民根據協議還可以長期享受部分商舖分紅,其原有的產權在某種程度上仍被部分延續。

2007年至今,南海區涉及“三舊”改造的公開出讓土地面積約306畝,出讓地價款合計超210億元。

深圳綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任、城市化研究所主任研究員劉 憲法表示,廣東“三舊改造”的興起意味著原有集體建設用地流轉的模式遇到了瓶頸。

摸著石頭過河

廣東著力推進農村集體建設用地流轉,源於當地工業化迫切需求。

上世紀八九十年代,面對大量外地和本地企業到廣東珠江三角洲一代尋找土地投資辦廠的機遇,廣東各村集體經濟組織將各自手中控制的土地及廠房,不改變土地所有權性質自行出租給企業使用。

早在1992年,廣東南海就試行土地股份制,將集體土地入股合作組織,分享土地非農化帶來增值收益。這種不改變土地所有權性質、農民集體只靠出租土地(非自用土地創辦集體企業)參與工業化的方式,被稱為農村工業化的南海模式。

此後廣東逐步被納入國家試點。順德最早被確定為全國集體建設用地使用權流轉試點。2003年1月1日,廣東首個《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》 (下稱《暫行辦法》 )在順德頒佈實施。

除宅基地,集體土地使用權及地上附屬房產所有權允許以轉讓、出租、抵押形式流轉,稱為 “順德模式” 。同年行政區劃調整,順德劃歸佛山市,成為順 德區, 《暫行辦法》暫停執行。

2004年4月21日,國務院頒佈實施了《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》 ,第十條提出 : “在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。 ”6月22日,佛山市頒佈《關於印發佛山市試行農村集體建設用地使用權流轉實施辦法的通知》 ,將“順德模式”在全佛山範圍內試行。

2005年6月, 廣東省人民政府以“政府令”的形式正式頒佈《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法(草案) 》 ,明確提出省內農村集體建設用地可以和國有土地一樣,按“同地、同價、同權”原則納入土地交易市場,開始在全省範圍內推行農村集體建設用地流轉。

城鎮化和工業化進程的快速推進,使廣東人地矛盾日益尖銳。2012年,南海區建設用地比重已達全區土地總面積的50%,遠超過城市發展的警戒線,全區年度新增建設用地緊缺。

廣東省國土資源廳數據顯示,截至2012年底,廣東省已完成建設用地指標2845.7萬畝,和2020年建設用地控制指標3009.0萬畝相比,還有163.24萬畝增量指標。

這也意味著,未來七年,廣東省建設用地每年增量指標不能超過24萬畝。

而早在經濟發展的1996年 -2005年間,廣東省建設用地年均實際使用增量指標已達到48萬畝,為其2倍之多。建設用地增量指標極為有限。

“這種情況下,只好從存量建設土地上想辦法。 ” 深圳綜合開發研究院宏觀經濟研究中心主任、城市化研究所主任研究員劉憲法說。所謂存量,即包括現有城市建設用地中的低效利用、破產企業閑置的建設土地、不符合城市規劃的其他建設土地,同時包括農村宅基地、村集體留用地等集體建設用地。

交易遇冷

廣東有大量土地掌握在農民手中。以南海為例,第二次土地調查結果顯示,南海區土地總面積1073.82平方公里,其中集體土地673.33平方公里,約占土地總面積的62.7%;建設用地總面積531.13平方公里,其中集體建設用地面積377.1平方公里,占建設用地總面積的71%。

但讓這些土地資源自主入市的努力收效不算顯著,實際的交易並不踴躍。

2008年,南海區按照市場化思路,以獅山鎮為試點,搭建“集體建設用地使用權流轉平台” ,鼓勵村集體將其轄區內 的建設用地納入該平台進行公開交易,為農地流轉提供登記,見證交易合法性。

據劉憲法介紹, “僅作為登記見證,並不理想,一年沒幾單交易。 ”2009年南海又推出農村集體建設用地管理交易平台。即在原來“流轉平台”交易見證業務基礎上,將村(居)全部集體資產和合同也納入管理。至2010年底,全區8個鎮(街道)的農村集體資產管理交易中心全部建成運作。

據佛山市南海區城鄉統籌辦常務副主任劉錦?介紹,2010年以來,通過平台交易的集體建設用地宗地數2萬多宗,其中約20% 的交易來自農村集體建設用地流轉,流轉方式以出租為主,出讓、抵押者寥寥。

今年8月,南海區桂城鎮在集體資產管理交易平台的基礎上,開設成立股權管理交易平台。村民可將其在村集體資產的股權,通過該平台進行交易。但據桂城鎮城鄉統籌局相關負責人介紹,“村民很少願意賣掉自己的股權,股權管理交易平台更多是對村民股權資產的管理。 ”劉憲法分析認為,農村集體建設用地流轉試點遇冷,有多方面原因。除了上位法不支持,還和耕地保護、用途管制及國家壟斷建設土地一級市場這三項土地基本制度相衝突。

另外,實施操作細則亦缺乏相應的法律規範。加之現有鄉村治理結構原本就矛盾重重,農村集體建設用地流轉仍多以出租為主,觸及產權的轉讓和抵押難以開展。

隨著農村集體建設用地流轉開展,村集體經濟組織內部矛盾隨之凸顯。一些農村集體建設用地項目轉讓後,由於用地權屬不清等歷史遺留問題,村集體和作為受讓方的投資者之間容易產生矛盾糾紛。

在土地供給一端,集體經濟組織往往無法承擔交易失敗的後果 ;在需求一端,這種產權不穩定的土地對投資開發者而言則缺乏大的吸引力,一般不會進行持久的高投入。

其中的核心問題是集體產權定義模糊,集體所有權行使主體地位屢屢受到集體組織成員的質疑。農村出現了低價發包農村集體資產而引發村民越級上訪和個別村民小組罷免“村官”等事件。2011年廣東烏坎村事件、揭西上浦村群體性事件即是典型案例。

一個月前,廣東省公佈《廣東省農村宅基地管理辦法(送審稿) 》提出允許農村宅基地可在鎮域範圍內流轉,這被稱廣東省計劃在農村推動集體土地制度改革的新舉措。但具體的規定仍相當謹慎,並未突破現有法律的框架。

迂迴戰術

流轉試點陷入瓶頸,但土地需求依然旺盛。2008年,國務院表示,同意廣東在節約集約用地方面先行先試,即以“三舊改造”等形式利用“存量土地” 。廣東省政府和國土資源部經協商並報國務院同意,簽訂了合作共建節約集約用地試點示範省協議。

在中央層面的支持下,2009年廣東省開始實施“三舊”改造。試點方案在擴大土地管理權限、簡化用地報批程序、拓展用地空間、加強農村土地管理、強化市場配置土地資源能力等方面,賦予廣東先行先試政策。其中最核心的一點是,雖然要求集體土地轉化為國有土地方可流通,但農民仍可以長期享受土地所有權置換的物業分紅,以此分享城市化進程中的土地增值收益。

2009年,廣東省政府頒發《關於推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》 (下稱“78號文” ) ,試點遵守“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”原則,以廣州、深圳、佛山等局部試點推進。

三年多來,廣東省已完成“三舊”改造項目近3000個,完成改造土地面積超15萬畝。其中截至2012年底,廣州全市(十區兩市) “三舊”改造用地面積539.2平方公里,涉及面積約80.9萬畝,局部試點推行效果明顯。

這歸因于 “三舊”改造的土地開發模式。 “78號文”明確提出三種改造方式,即政府為主體、原土地使用權人為主體或任意市場主體為主體進行改造。

在“三舊”改造項目中,依法被收回原宅基地土地使用權(拆除房屋、注銷原房地產權證)或未分配宅基地建房的村(居)民,參與農民公寓分配的,可按照個人自建房相關規定辦理房地產權屬登記手續。但農民公寓不允許上市交易。

也就是說, “三舊”改造的項目並不能夠用于搞房地產的開發。劉憲法說:“若非要搞住宅開發,則要通過徵地拆遷和招拍掛方式來實現,這就又轉到國有這條路子上了,脫離了原來的土地流轉軌道。 ”劉憲法認為,廣東“三舊”改造政策,從某種程度上,是集體建設用地入市流轉的倒退。 “原來著眼于集體建設用地入市流轉,推進農村建設土地市場化,但 ‘三舊’改造的做法,則是將集體建設用地轉化為國有,在國有市場的盤子里推進,不再是集體建設用地流轉。 ”劉憲法說。

土改關鍵詞

集體土地與國有土地

《憲法》 以及 《土地管理法》 規定,城市市區的土地屬於國家所有。

農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬於農民集體所有。城市的範圍在實踐中被擴大解釋為 “城市規劃區” “城鎮規劃圈” 等。這一 “圈內圈外”的劃分構成了對集體所有權最大的剝奪。即隨著城市規模的不斷擴大,土地一旦被劃入城市範疇,必須被徵為國有,這也成為歷次改革以及政府部門實際工作中一道很難跨越的屏障。

農村集體建設用地

即農村非農用地,分為三部分:宅基地;用作自辦鄉鎮企業或以土地入股、聯營辦企使用的經營性集體建設用地;以及公共設施用地。集體建設用地只有上述極其有限的用途,性質為“自有自用” 。只有在企業破產、兼併等情形下,土地使用權才能被出讓、轉讓或者出租用于非農建設。

其中,用作村民建房的宅基地是農村集體建設用地的主要部分,占比逾六成。按現行制度,宅基地憑集體經濟組織成員權 獲得,村民對宅基地擁有永久使用權,但無處置權。很多農民把宅基地上蓋的房子稱為“祖屋” ,認為這是他祖祖輩輩傳下來的。在農民的觀念里,宅院連同宅基地是屬於自己的私有財產。

農地

是指直接用于農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。其中,耕地由集體發包給農戶,本輪承包期為30年。十七屆三中全會則提出“現有土地承包關係要保持穩定並長久不變” 。農地可入市以出租、轉包、轉讓等方式流轉,但涉及轉讓,則不可轉于集體經濟組織以外成員,並且法律上無抵押權。目前對農地改革的探索主要在於如何促進流轉、探索流轉主體,發展現代農業,以及如何完成承包經營權權能。

徵地制度改革

《憲法》及《土地管理法》規定,國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。但對公共利益沒有明確界定。同時,城市土地國有的規定使集體土地須經徵收才能在城市土地市場上交易。徵地改革主要有兩方面,一是提高並完善徵地補償標準;二是縮小徵地範圍。

確權登記

是一種物權登記。對象包括集體土地所有權以及集體建設用地(含宅基地) 、農地的使用權。

要對農村範圍內每一宗地的權屬、界址、位置、面積、用途等進行調查。明確權屬並登記頒證。確權可保障農民財產權 利,權屬清晰也是市場交易的基礎。

所有權確至集體,工作相對容易。截至今年5月底,全國農村集體土地所有權登記發證率為97%,全國農村集體土地所有權確權登記發證工作基本完成。

宅基地、集體建設用地、農地使用權須確至具體使用人,存在大量歷史遺留問題,現實情況複雜,任務艱巨。許多專家表示,目前,農民的土地權利不完整,確權須和賦能配套。

廣東 集體 建設 用地 流轉 十年 年路
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國土部:「500萬以上特大城市不再安排新增建設用地」屬誤讀

http://www.infzm.com/content/97499

國土部官方網站1月13日消息,針對近日媒體風傳「人口500萬以上特大城市不再安排新增建設用地」的說法,國土資源部有關人士出面澄清指出,該說法屬媒體誤讀,國土資源部部長姜大明「確有此言,但記者斷章取義了」。

國土資源部負責人表示,1月10日姜大明在全國國土資源工作會議上在就實施國土資源節約集約利用行動計劃,著重嚴控增量、盤活存量問題作出闡釋時,講了三句話。一句強調「中央要求,東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主」,第二句明確「今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應,」第三句提出,「除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。」

「這三句話,邏輯層層遞進,不可割裂。而且每句話都有前提。」該負責人表示,「盤活土地存量為主」、「今後將」、 「逐步調減」、「原則上不再安排」等限定字眼都表明了,今後對人口500萬以上特大城市的供地政策,不是從現在就「一刀切」。

此前,有媒體報導稱,為倒逼地方政府盤活城市用地存量,國土部部長姜大明在日前召開的全國國土資源工作會議上明確,我國今後除生活用地外,也就是居住用地以外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。此消息激起媒體廣泛報導,不少民眾擔心這些政策出台後可能會進一步加劇樓市供需矛盾。

儘管此次國土資源部的澄清說明,未來「不再供地」的說法確屬誤讀,但國土資源部在此前的全國國土資源工作會議中的表態顯示,嚴控新增建設用地供應規模依舊是今後的政策方向。

據《21世紀經濟報導》,在1月10日召開的全國國土資源工作會議上,國土部認為,過於猛烈的城市用地擴張,導致國內許多城市的規模無節制膨脹,出現「攤大餅」現象。

為阻止這種局面的發展,姜大明在1月10日的全國國土工作會議上表示,目前國土部正在和住建部配合修訂城市土地利用規劃和城市建設規劃,給各地城市的擴張劃定一個邊界。

國土部方面設想,未來的「城市邊界」將以規劃形式落地,並通過立法形式確定下來,使之具備法律效力和權威性。

劃定邊界的同時,為倒逼地方政府盤活城市用地存量,國土部還將在2014年調整供地結構,收緊對東部城市的供地。

而城市邊界的劃定,可能將通過強化土地利用總體規劃對城市用地規模的管控作用來實現。國土部副部長胡存智此前曾表示,今後將對城市的人均用地適當控制,按照大城市人均用地80-100平方米,中等城市90-110平方米,小城市100-120平方米為界限,避免出現大城市無限擴張,中等城市無序發展,小城市無力發展的情況。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,在嚴控新增建設用地供應規模的背景下,短期來看,住宅地價或將上漲,以彌補增量減少而帶來的土地財政缺失。

國土 500 以上 特大 城市 不再 安排 新增 建設 用地 誤讀
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安徽啟動新土改 推出集體建設用地流轉試點

來源: http://wallstreetcn.com/node/100628

上圖為小崗村1978年包產到戶時著名的20個紅手印 36年前,安徽小崗村的“包產到戶”席卷全國,引領了農村土地制度改革的熱潮。如今,安徽在土地流轉探索上也走在了前面。 近日,安徽省國土資源廳發布《貫徹落實〈安徽省人民政府關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見〉實施方案》(下稱《方案》),推出集體建設用地流轉、宅基地退出、建立城鄉統一的土地交易市場等舉措。 早在去年11月,安徽省就發布《安徽省人民政府關於深化農村綜合改革示範試點工作的指導意見》。此次《方案》的發布,標誌著土改進入實操階段。 根據該方案,農村集體建設用地將可以流轉為工業、商業、旅遊、住宅等用途,這將是自“家庭聯產承包責任制”改革以來,我國土地制度最重大的根本性變革。 去年的十八屆三中全會明確指出, 要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制,建立城鄉統一的建設用地市場。 《方案》提出,在符合規劃和用途管制的前提下,農村集體經營性建設用地使用權人可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式,按照現行建設用地標準,用於工業、商業、旅遊和農村住宅小區建設等。同時,農村村民主動退出宅基地的,由農村集體經濟組織予以補償或政府獎勵,並采取其他手段進行激勵。 《方案》提出探索發展土地股份合作社,要求建立完善土地交易市場,明確深化農村土地確權登記發證工作,強調建立宅基地退出補償激勵機制。 《方案》指出,2014年,在20個綜合改革試點縣啟動城鄉統一的土地使用權交易市場建設;到2020年,基本形成城鄉統一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。 確權工作將是土地流轉的核心,是保護農民產權不受侵犯的基礎性工作。《方案》也明確提出了土地確權時間表,2015年完成20個農村綜合改革試點縣土地確權登記發證工作,2017年完成全省確權登記發證工作。 《21世紀經濟報道》援引中國社科院農村發展研究所學部委員張曉山評論稱:“要通過確權、頒證把農民的“家底兒”搞清楚,另外還要把誰能夠對這些“家底兒”擁有所有權搞清楚,這樣農民的財產權利的保護就有了一個堅實的產權基礎,未來的城鎮化、土地的規模經營都有了產權基礎。”
安徽 啟動 土改 推出 集體 建設 用地 流轉 試點
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盤活巨量資產 國務院發文支持鐵路用地綜合開發

來源: http://wallstreetcn.com/node/103882

國務院發文實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用,鐵總公司將獲得關鍵的土地增值收入盤活現有資產,進一步推動鐵路建設。

周一中國政府網公布了《國務院辦公廳關於支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》。

《意見》要求支持鐵路運輸企業以自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地,鼓勵鐵路運輸企業對既有鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發,促進鐵路建設投資等主體對新建鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發,提高鐵路建設項目的資金籌集能力和收益水平。

經國家授權經營的土地,鐵路運輸企業在使用年限內可依法作價出資(入股)、租賃或在集團公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。

鐵路和地鐵等軌道交通周邊的土地,一直是房企的垂涎對象,一旦放開綜合開發的許可,也將誕生巨大的商機。以香港地鐵模式為例,軌道交通和沿線土地開發掛鉤,軌道交通修建帶來土地增值效應外溢,外溢的增值容許鐵路公司收回一部分,就形成了良性的循環:既推進了軌道交通導向的城鎮建設,又保證了企業的效益指標。

在今年中國經濟增長放緩至金融危機來最慢後,政府出臺了一系列措施支持鐵路建設與發展。

此前《華爾街見聞》網報道稱,為加快鐵路投資發展,連同棚戶區改造和為小微企業提供稅收優惠政策被外界解讀為是“微刺激”第一槍。

中國政府目前已三度上調對鐵路總公司投資總額,將2014年鐵路固定資產投資計劃總額上調至人民幣8000億元以上。

本月初國土資源部副部長胡存智已表態稱,對軌道交通站場上蓋、附近的土地進行綜合一體開發,和鐵路交通土地開發能形成綜合開發新型城鎮的格局,這是個方向,國土資源部會給予大力支持。這對將來京津冀城鎮一體化可起到很好的支撐作用。

盤活 巨量 資產 國務院 國務 發文 支持 鐵路 用地 綜合 開發
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北京大興試點農村集體經營用地入市 房企關註開發模式及拿地成本

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4578233.html

北京大興試點農村集體經營用地入市 房企關註開發模式及拿地成本

一財網 蔡胤 2015-02-26 22:07:00

未來這些土地入市後,地價如果不高,可以做中端產品,但開發商也需要參照該區域二手房價格以及即將出來的新品價格,來確定產品類型。

2月25日,全國人大常委會審議相關決定草案,擬授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域,暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規定,允許集體經營性建設用地入市,並將提高被征地農民分享土地增值收益的比例。

在樓市調整的當下,土地新策出臺一石激起千層浪,而於一線城市北京,土地供應一舉一動,更直接牽引到房價和房企區域布局的變化。大興納入試點是否將增加北京的土地供給,對北京樓市有何影響,開發商將持何種態度?對此,接受《第一財經日報》采訪的分析人士稱,大興試點的落地,將增加北京南城的土地供應,未來有望增加整個北京房地產市場的中端產品供給。受訪的開發商人士則認為,這類土地從整理到入市、再到開發商項目落地,尚需時日。

大興樣本

2月25日下午,十二屆全國人大常委會第十三次會議舉行第一次全體會議,在該會議上,受國務院委托,國土資源部部長姜大明作了關於授權國務院在北京市大興區等33個試點區域暫時調整實施有關法律規定的決定草案的說明,他指出,試點地區明確在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下,允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股,實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

根據要求,此次試點行政區域,只允許集體經營性建設用地入市,非經營性集體建設用地不得入市;入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件;入市範圍限定在存量用地。

上述 33個試點縣(市、區)名單里,包括北京大興區、天津市薊縣、河北省定州市、內蒙古和林格爾縣、上海市松江區,還有浙江省義烏市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區等。其中,地處首都、大型房企項目紮堆的大興備受關註。

為什麽是大興?中原地產首席分析師張大偉昨日(2月26日)下午接受本報記者采訪時分析,隨著這幾年迅速發展,加上北京南城規劃二機場,都大量需要建設用地,相對北京其他區域,大興用地矛盾比較突出。此外,大興目前城中村較為集中,在近城區位置較好的區域中數量較多,也為大興參與試點提供了條件。

實際上,在北京東、北、西三方區域開發均較為充分前提下,偏居南城的大興,在土地方面的準備可能早已開始。昨日有消息人士告訴本報記者,早前大興就通過村鎮集體拆遷騰退出來一些土地,這些土地一直沒有入市,一段時間以來一直在做土地整理和一級開發工作。

“這些土地多為農村集體用地,今後如果轉化為城市建設用地,將增加北京南四環周邊整體土地供應規模。”該知情人士說道。

對於這一試點政策對於大興及整個北京樓市的影響,張大偉認為,影響非常有限,因為這種土地屬性特殊,並不能隨便轉讓,“與普通招拍掛的土地相同的只有經營功能,其他產權屬性差別較大”。

與此同時,這一新政對北京土地供量的拉動似乎毋庸置疑。亞豪機構市場總監郭毅對本報記者分析,大興被納入試點區域,無疑將有利於北京增加供地。但郭毅提到土地入市時,開發商如何與村集體合作,目前還是懸而未決的問題。

在郭毅看來,與大興試點政策較為近似的案例,是北京豐臺西局的機制,即地塊在供地的過程中,拿到地的開發商無償還建一部分商業,給當地村鎮集體組織掌握,村鎮集體組建的公司獲得這部分商業的產權和經營權,開發這部分的工作由開發商來負責完成。

“其實就是還是為了讓村集體在出讓土地的同時,獲得集體性的經濟收入。”郭毅初步估計,大興舊宮、西紅門地塊比較核心,對開發商具有誘惑力,未來試點過程中有可能參照豐臺的方式進行。

有望增加中端住宅供給

根據媒體報道,姜大明在說明草案時指出,試點行政區域將合理提高被征地農民分享土地增值收益的比例。

而房企更關心的,仍然是地價。

“像北京這樣的一線城市的土地,開發商都挺感興趣的,關鍵是看這些地能不能做到熟地,需要多大開銷和成本。”一位上市房企營銷人士昨日接受本報記者時稱,當下開發商對二三線城市樓市興趣索然,一線城市相對還算香餑餑,大興區域也在完善基礎設施,客戶基數也不小,未來開發商對這類土地有沒有興趣,關鍵還在於入市時的地價。

實際上,在地價和溢價空間的制約下,眼下的北京住宅市場,已經出現了明顯兩極化的趨勢,一頭是高端化、頂級化,另外一頭是低端化、剛需化,中間的改善性住宅供量十分有限。今年30歲的國企職員唐先生告訴記者,孩子出生後他希望在五環內換一套90平米左右的兩居室,預算400萬元,但是選擇並不多,“要麽太遠,要麽太貴”,最後選擇了一套房齡10年左右的二手房。

新盤的定價也說明了這種趨勢。亞豪機構提供給本報的最新數據顯示,從北京3月入市項目的定價特征來看,兩極化現象開始逐漸明朗,即受自住房影響,中低端項目定價穩中下滑,如而純新盤蘇寧·尊悅大廈目前報價為22000元/平米,相比周邊在售項目低出2000元左右,與此同時,地價飆升則使即將入市的高端定價持續走高,如3月預期入市的大苑海澱名著,2012~2013年一期入市價格僅為32000元/平米,但2014年其周邊高價地項目金投銀泰琨禦府項目以73000元/平米的價格入市之後,也直接拉升了其價格預期,3月開盤預計報價攀漲至70000元/平米起。這種現象,被亞豪機構認為是北京樓市2015年全年的供應特征。

未來大興試點政策落地後,隨著新增土地入市,北京樓市的供給結構是否會發生變化?郭毅預計,目前北京中端住宅產品供應規模偏小,從目前來看相對集中的板塊在大興亦莊,改善型的項目基本都是在五環以外,這與中產階層他們對於改善居住的要求不太相符,如果未來大興區域在四環、五環周邊供地量集中增加的話,只要地價不定得過高,將有利於增加北京的中端產品供應,彌補北京樓市供需結構的不足。

“開發商拿地也要考慮賣不賣得出去,位置較好的土地,估計價格也不低,開發商拿到手里一般不會做成剛需產品,估計剛需公司不會太積極,因為產品不支持,做不出溢價,可能多是大公司拿,還是做成中高端產品。”上述開發商人士開發商坦言,“未來這些土地入市後,地價如果不高,可以做中端產品,但開發商也需要參照該區域二手房價格以及即將出來的新品價格,來確定產品類型。”

編輯:王海
北京 大興 試點 農村 集體 經營 用地 入市 房企 企關 關註 開發 模式 及拿 拿地 成本
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“舞臺劇”舉報高院院長背後還原杭州休博園用地內情

來源: http://www.infzm.com/content/111237

宋城集團搞了一出“舞臺秀”,舉報浙江省高院院長的背後,是一出價值數億元的生意紛爭。 (宋城集團官方網站/圖)

為杭州一手打造“世界休閑博覽會”之後,宋城集團以市價的七十分之一拿到了政府的出讓地。

政府當初的“不許出售”紀要,又被政府自己的多個“紀要”所否決。這種俗稱“雕花用地”的方式導致地權與房權混淆不清,最終導致數百名業主上訪。

在與合作夥伴的官司中終審敗訴的宋城集團,最終把省高院院長個人當做了靶子,用的是“舞臺劇”的形式。

漫天飄散的雪花,十多位身穿紅衣白裙,頭纏白巾的年輕女子做痛苦不堪狀,象征著司法公正的神獸“獬豸”被獵殺在地……

2015年8月11日,以演藝生意著稱的杭州“宋城集團”突然上演了一幕令人瞠目結舌的舞臺劇。舞臺後景,是一塊寫著舉報內容的紅色幕布,上面用大字寫著“杭州六月飛雪,百名竇娥鳴冤”。

現場圖片和配文,隨後被發在宋城集團的官方網站和社交媒體賬號上,“宋城集團執行總裁宣布向中紀委實名舉報浙江省高級人民法院院長齊奇失職瀆職、幹擾司法公正”的字眼異常醒目。宋城集團同時公布了其執行總裁的手機號,作為舉報聯系電話,“如有不實,宋城集團和我個人願對此承擔法律責任”。

“現在已經有一百多家媒體聯系采訪了。”8月11日,留下手機號的宋城集團執行總裁黃鴻明在回電中稱。

但喧囂過後,一切突然陷入詭異的沈默。

8月12日起,宋城方面所有的高管再不接聽電話。那幕“舞臺劇”的圖片和文字也被從網上刪除,取而代之的是一則聲明:“……截至目前,我司和領導個人均未接受過任何媒體的采訪”“我們相信中國的司法公正,相信社會和法律會有一個公正的判斷”。

這一“舞臺劇舉報”事件發生時,齊奇剛好在寧波出差。8月11日晚,南方周末記者趕到寧波,向其表達了采訪意願,但最終得到一條“謝謝關心”的短信。

事件背後,是沈寂已久的杭州休博園項目。它的再起波瀾,將會怎樣牽動乃至改變浙江的政商架構,目前尚是未知數。

新湖系VS宋城系

今年63歲的齊奇是貴州安順人,長期在上海市政法系統工作,2008年1月至今任浙江省高級人民法院院長、黨組書記。他在任內,力推司法文書公開等“陽光司法”舉措,並為浙江蕭山張氏叔侄冤案平反,轟動全國。

“省委領導已經第一時間聯系了齊院長,他的秘書昨天連夜撰寫了報告。”接近齊奇的人士告訴南方周末記者。

8月12日中午,一份案號為“(2014)浙杭民終字第3200號”、2015年7月15日由杭州市中級人民法院終審的判決書,忽然出現在官方網站上。知情人士確認,這份判決正是宋城集團此次“舞臺劇舉報”所涉的爭議案件。這或許可以看做浙江省司法系統的婉轉回應。

“宋城案裁判文書已按規定上網公開,可到浙法公開網查詢。”接近齊奇的人士8月12日下午提醒南方周末記者,並咨詢了南方周末對此判決的觀感。

“7月15日審結的案子,按照正常的裁判文書上網時間,這應該算提前了。”法院系統內部的一位人士告訴南方周末記者。

判決書顯示,爭議的雙方,正是宋城集團旗下的控股公司杭州世界休閑博覽園有限公司(下文簡稱“休博園公司”)與濟和集團持有90%股份、宋城控股持有10%股份的“杭州奧蘭多置業有限公司”(下文簡稱“奧蘭多公司”);爭議標的,則是杭州休博園諸多建設項目中,一個“奧蘭多小鎮”的商鋪歸屬。

工商資料顯示,濟和集團法定代表人王學超和另一股東高存班,均屬新湖集團高管。這家註冊資本2億元的公司,從成立後,除了經營過煤炭生意外,有幾年甚至毫無業務。

在資本市場,向來低調而神秘的“新湖系”早已赫赫有名,其實際控制人是溫州商人黃偉,與當年的湧金系大腕魏東等人交從甚密,均是中國資本市場的著名大鱷。

而無論是新湖還是宋城,在杭州,均以與杭州市政府關系密切著稱。杭州政商界有不少喜愛圍棋的官員和老板,最著名的有三人:昔日籌辦休博會和休博園時主政杭州的市委書記王國平,綠城集團老板宋衛平,以及低調的黃偉。

在圍棋界,曾擁有過馬曉春九段和俞斌九段等國手的新湖圍棋俱樂部赫赫有名,而王國平退休後唯一一度保留的職務就是中國棋院杭州分院的院長(今年被杭州方面免去)。

而宋城集團的董事長黃巧靈,則更是在王國平主政時,為承辦2006年杭州世界休閑博覽會,打造“東方休閑之都”的城市形象立下大功的功臣。

爭議休博園

在外界看來,宋城集團的憤怒情有可原。這是一樁涉及數億元的生意。

“在訴訟中,休博園公司要求奧蘭多公司交付22350平方米(實測面積22129.84平方米)商貿用房,辦理房屋所有權初始登記並協助辦理房屋土地權屬證書過戶登記,開具並交付發票、並支付違約金。”

爭議的房產“奧蘭多小鎮”就是因2006年的杭州世界休閑博覽會(以下簡稱休博會)而來。判決書顯示,2001年4月28日,杭州宋城集團控股有限公司與蕭山區政府簽訂了一份“杭州樂園二期(豪斯登堡)項目總合同書”。

約定項目先期開發的內容包括“豪斯登堡、荷蘭水城和旅居結合的歐美風情小鎮及以環保、探險、天文、軍事、歷史等題材的多個影視館組成的高科技影視中心,大型度假酒店和會議中心,水路交通遊覽設施及其它配套等”。

這一項目用地面積約2000畝,其中1780畝作為旅遊休閑、科技教育綜合用地,使用年限為50年;其余220畝作為景觀房產用地,使用年限70年,同意發房產證。

知情者告訴南方周末記者,8月11日“舞臺劇舉報”事件當天,杭州市蕭山區也接到了浙江省委有關部門的要求,在趕著撰寫有關此事的報告。

2002年6月6日,宋城集團、嘉興發展投資有限公司與杭州隆景實業有限公司三方簽訂了“杭州世界休閑博覽會——美國小鎮合作協議書”。不到一年,它就開始被冠上新名稱“美國小鎮”,成為“世界休閑博覽園中的一個旅居結合的小鎮”。

同一年,杭州當地官方媒體曾激動宣布,杭州從馬德里、溫哥華、米蘭等國際都市中,搶下2006年世界休閑博覽會的主辦權。這個被官方稱為“世界旅遊休閑業界的奧林匹克盛會”,一度曾被宣傳為中國新世紀初與北京奧運會、上海世博會齊名的“三大國際盛會之一”。

“杭州當時的主要領導正要打造‘東方休閑之都’,休博會無疑適逢其會。”知情者告訴南方周末記者。

事實上,宋城集團一手打造的“世界休閑博覽會”更像是為杭州量身定做。

公開資料顯示,“世界休閑組織”每兩年組織一次的世界休閑大會,在杭州承辦前,一直只是一個學術性的論壇。只有杭州申辦後,才將其升級成博覽會的形式。它自舉辦起就爭議不斷。

投桃報李。知情人士透露,2001年,杭州蕭山區政府與宋城集團簽訂的合同約定:如果“休博會”申辦成功,宋城集團將為其一期工程投資8.7億元。

為此,集團將獲得以下優惠:以湖面2萬元/畝、泥塘3萬元/畝、平地14萬元/畝、山地4萬元/畝的價格,獲得出讓的湖面、泥塘702.098畝、山地508.36畝、平地734.125畝,合計1944.58畝,計支付土地款1.37億元。在上述規劃用地中,允許建造48.3萬平方米景觀房產。

“這些價格低到離譜。”一位知情者曾撰文質疑,在同期、同一區域的一塊商品房土地拍賣價是88萬元/畝。

判決書部分證實了這一點。“案涉項目的住宅用地”,出讓面積34040平方米,出讓金才不過區區591.63萬元——成本不過20元每平米,折合每畝13000元左右,相當於市價的七十分之一。而目前,這一項目二手房的評估價在每平方米11916元,為拿地成本的約600倍。

南方周末記者幾次聯系宋城集團執行總裁黃鴻鳴,但無法就此獲得回應。

“雕花用地”引發的糾紛

糾紛源於雙方成立的合資公司。2001年,宋城拿下奧蘭多小鎮的土地後,與濟和集團成立奧蘭多公司,合作開發該項目。

雖然在宋城拿下奧蘭多地塊後,2002年6月,蕭山區政府辦公室印發的蕭政辦紀(2002)45號文件曾要求,“項目的商貿用房只能用於經營或出租,不能出售”。但2008年2月,宋城集團與奧蘭多公司簽訂的奧蘭多小鎮項目補充協議卻似乎無視這一要求。

合同約定:除了51.06畝用地為奧蘭多公司開發70年住宅用地外,另外約282畝50年建設綜合用地,去除宋城集團自身商業所需的約20畝用地後,以4500萬元提供給奧蘭多公司用於建設配套設施。而宋城集團所有的22350平方米旅遊商業用房,則由奧蘭多公司代建,宋城集團按照1100元/ 平方米的價格標準,支付奧蘭多公司代建工程款項2458.5萬元。

協議更要求,“奧蘭多公司應按建設部門的要求,與住宅房產同時辦理好本項目商業部分的竣工驗收,並配合辦理相關權證至宋城集團名下”;奧蘭多公司並“開具有效銷售發票給宋城集團”。

所謂限制,或許從來不是問題。判決書顯示,2009年,按照《杭州市蕭山區人民政府關於解決休博園公建建築辦理土地分證問題的批複(蕭政發[2009]75號)》,蕭山就曾一次批複同意威尼斯水城商鋪20875.82平方米、蘇黎士小鎮商鋪4896.40平方米、休博園其它公建建築219976.44平方米按套辦理土地分證。

在外界看來,宋城集團實際上先是以旅遊休閑的名義拿下項目,在土地性質模糊後,采取一定手段,分割出售獲取利益。

事實上,宋城的此種做法確曾得到過政府支持。判決顯示,宋城集團提供證據說,上述會議紀要的內容,已經被蕭政紀[2006]10號、蕭政辦抄[2008]60號、蕭政抄(2008)15號抄告單、蕭政辦[2009]75號作多個紀要所調整,這些紀要,多次明確了休博園區域內的商鋪給予辦理土地和房產分證,並按二手房政策辦理其轉讓手續。

例如,2009年,蕭山區政府下發的蕭政發(2009)75號《關於解決休博園公建建築辦理土地分證問題的批複》,同意“上述商鋪在完成辦理房產、土地分證後,再按二手房政策辦理其轉讓手續”。就這樣,幾百處商鋪以“二手房”的名義賣出去了。

但在外界看來,這更像是政府違規操作後,出於維穩的壓力而做出的妥協。這種俗稱“雕花用地”的做法,導致土地所有權和房產所有權分割不清,直接侵害到了業主的利益,曾一度引發奧蘭多小鎮數百名業主上訪。而這些情況,在休博園的多個項目都曾存在,“附近的蘇黎士小鎮等地,也有業主曾上訪。”一位杭州律師告訴南方周末記者。

2010年9月起,雙方的合作開始出現裂痕,並最終破裂。休博園公司開始催促奧蘭多公司履行合同,要求交付全部房產、開具不動產銷售發票、完成商用商品房的初始登記,並賠償相應損失。

奧蘭多公司在訴訟中曾辯解稱,“當時就是由於宋城集團將上述兩宗綜合用地抵押給銀行,未解除抵押,導致土地複核、交房備案無法通過,奧蘭多公司無法交房導致數百名業主上訪。公司要求宋城集團解除抵押,但宋城集團置之不理。最終才不得不簽署商貿用房的商品房買賣合同。”

想為地贖身而不可得

但法院最終采納的證據,是2002年蕭山區紀要“禁止出售”的要求——這正是宋城集團一直在訴訟中針鋒相對的東西。

他們拒絕承認“禁止出售”紀要的合法性,在法庭上爭辯:“(我們)並未參加此次會議,這一內容也不是(宋城)與蕭山區人民政府所訂立合同中的內容。”

為了證明房產能轉讓,宋城方面還提供證據證明,奧蘭多公司曾將該綜合用地使用權抵押給中國銀行蕭山支行,取得巨額貸款。

但一審和二審法院均未采納這些證據。判決書指出,除了2002年蕭山區紀要的要求,2008年,宋城集團和奧蘭多公司還曾向蕭山官方書面承諾,“綜合用地上所建的商貿用房只能用於經營或出租,不能出售。”——這被宋城集團在上訴中視為“法院故意對此(此前支持分割的紀要)視而不見”。

杭州蕭山區法院2014年10月16日的一審判決,駁回了休博園公司的全部訴訟請求。但看起來,終審的判決確實比一審宋城敗訴的判決更對宋城不利。

杭州市中級法院的終審判決,將原審認定的商品房買賣合同,改成了普通房屋買賣合同。理由是,“合同雖名為商品房買賣合同,但其土地性質為旅遊綜合用地,顯然不屬於一般意義上的商品房,即使進行轉讓也應當屬於普通的房屋買賣,不屬於商品房預售或商品房銷售”。法院最終駁回了休博園公司的所有訴訟請求。

在觀察者看來,這兩個判決其實並無太大區別。“如果真如舉報所說,有上面的領導介入案件審理,結果也相差不大。宋城都是敗訴方,為什麽現在這麽急?難以理解。”杭州一位法律界人士分析。

宋城方面看起來確實已經孤註一擲。作為昔日20元一平方米拿地的受益者,休博園公司在訴訟中,竟一反企業低調的做法,曾主動提及土地變更使用條件、補繳土地出讓金問題,想為這塊地“贖身”。但法院的幾次判決均回避了這個問題。

“涉案商業用房整體轉讓是否屬於變更土地使用條件,是否需要土地出讓方即蕭山區政府批準並補繳土地出讓金,休博園公司並未提供相應證據加以證明。同時,涉案房屋整體轉讓是否違反土地出讓時關於不得轉讓的承諾,目前也無相關證據證明。”杭州中院的終審判決說。

損失幾個億利益的宋城集團最終搞了一出“舞臺劇”。而浙江省高院院長齊奇本人,則成了宋城集團的靶子。盡管看起來,他與這一官司表面上並無關系。8月11日下午,中紀委一名工作人員告訴騰訊網,中紀委已經註意到這一舉報,將會按照正常工作程序辦理。

舞臺 臺劇 舉報 高院 院長 背後 還原 杭州 休博 博園 用地 內情
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國土資源部:京津冀嚴控新增建設用地

來源: http://www.yicai.com/news/5009565.html

近日,國土資源部、國家發展改革委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015~2020年)》。

國土部表示,《規劃》是國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分,是《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一。根據京津冀協同發展總體要求和“十三五”經濟社會發展目標任務,《規劃》統籌考慮土地利用現狀特征、存在問題、未來需求和發展條件,遵循以資源環境承載能力為基礎、以生態保護為前提、以協同配置為綱領、以耕地保護為重點,以節約集約為主線的原則,合理安排規劃期內土地利用目標和任務,著重推動北京非首都功能疏解,重點保障交通一體化、生態環境保護和產業升級轉移3個重點領域率先突破的用地需求。

《規劃》在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下,以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

《規劃》劃定了減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區,明確了各區土地利用原則和利用導向。明確規劃期內,減量優化區需要通過建設用地“減量瘦身”倒逼城市功能提升,原則上不安排新增建設用地,鼓勵將存量建設用地轉化為生態用地;

存量挖潛區不宜再進行高強度大規模建設,區域建設用地總量基本保持穩定,以存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區不宜進行大規模開發建設,重點保障基礎設施和公共服務用地,控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域,應引導人口產業合理集聚,適度增加區域新增建設用地規模。

《規劃》以穩定耕地保護面積、強化耕地質量建設、統籌安排耕地保護與生態建設、協同發揮區域農用地功能為重點,推動區域現代農業協同發展。同時,強調嚴格永久基本農田保護和大力推進農用地綜合整治。將北京順義東部等13片集中分布的優質耕地優先劃入永久基本農田實行嚴格保護,推進構建“一帶十三區”區域永久基本農田保護格局。加快劃定城市周邊永久基本農田,更好發揮永久基本農田對防止城市蔓延的約束作用。推進地下水超采區耕地整治,強化汙染耕地修複,加強地裂縫區耕地整治。

《規劃》從軌道交通、公路網、機場、交通綜合樞紐、港口體系等幾方面,切實保障交通一體化發展用地需求;通過開展重要生態功能區退耕還濕、推進重點區域退耕還林還草、引導農業結構調整、推進生態環境整治、強化森林資源保護和發展等,因地制宜開展生態建設;通過實施差別化用地計劃和土地供應管理,嚴格執行項目準入負面清單等,支持產業升級轉移。

《規劃》按照突出重點、有序投放、優化結構的原則,嚴格控制新增建設用地;通過全面提升城市功能、嚴格執行建設項目用地標準、積極引導各類基礎設施高效利用,大力提高土地利用效率;通過推進城鎮低效用地再開發、盤活農村建設用地、推進工礦廢棄地複墾利用,加大存量建設用地挖潛力度。

為確保各項目標和任務的落實,《規劃》以問題為導向,圍繞京津冀3省市推進協同發展中面臨的突出問題,從耕地占補平衡、生態退耕、產業發展等方面明確了有關政策措施。《規劃》的出臺將有力推進京津冀地區土地、人口和產業的合理有效配置,有效緩解資源環境承載壓力,促進區域人地和諧、整體功能提升,對確保京津冀協同發展戰略實施具有重要意義。

國土 資源部 資源 京津冀 京津 嚴控 新增 建設 用地
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北京四月末二手房均價3.99萬每平米 專家稱嚴控新增建設用地或再推升房價

來源: http://www.yicai.com/news/5009758.html

近日,國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015~2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一,要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下,以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響,5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出,《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏,一方面旨在疏解首都功能,一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時,客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

“瘦身”與糾偏

優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點,減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定,各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中,減量優化區中,規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定,已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地,控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域,應引導人口產業合理集聚,適度增加區域新增建設用地規模。

針對《規劃》的初衷,亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示,這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能,針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到,《規劃》內容的制定,是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏,“原則上新增建設用地嚴控,鼓勵存量轉化、存量挖潛,不宜再進行高強度大規模建設,其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來,存量建設用地在結構上,應保障重點基礎設施和公共服務,以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

作為負荷極重的特大城市,北京近年一直在努力疏解城市功能,這從供地計劃上可見一斑。以今年為例,2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃,處於歷史低位水平,而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%,規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。

土地之於住房,如面粉之於面包。嚴控土地,無疑將對住宅供應產生影響,進而影響住房價格。任啟鑫註意到,《規劃》中還規定,順義東部等13片集中分布的優質耕地,優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是,這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少,以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下,由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計,《規劃》實施之後,將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向,對於規範城市規劃,合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用,同時,新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段,而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升,另外,周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

北京新房走俏二手房退燒

今年3月以來,伴隨著北京房地產市場快速“回暖”,京津冀區域房價出現不同程度跟漲,個別縣市漲幅明顯,引發關註。隨後的4月1日,河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》,要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策,並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房,且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。

而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京,經歷了春節後的明顯上漲之後,近期的樓市交易情況又是如何?

根據亞豪君嶽會的統計數據,在剛過去的4月,北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套,環比增加64%,同比增加233%,同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此,亞豪機構副總經理高姍分析,這一階段成交量的持續攀升,一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發,在限購靴子落地之前,商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面,5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”,供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。

與此不同,作為北京住宅交易的主體,二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示,4月第四周,北京市二手住宅網簽量為6803套,環比上升了6.2%,成交均價為39986元/平方米,環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱,雖然本周北京二手房網簽量有所回升,但仍低於3月同期規模,由於需求量在前期得到了大量釋放,加上潛在入市需求的持續減少,預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示,北京市二手住宅網簽量為2.5萬套,低於三月的3.2萬套,成交價上漲空間將會收窄。

“去年因為不夠買房資格,沒能買,春節後再看發現房價漲了好多,東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後,一名“85後”對第一財經記者說,相比今年春節前後,她現在反而不著急了,覺得房價已經如此之高,繼續上漲的空間不會太大了。

“從供需關系上來看,本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降,其中新增客源數量大幅降低,新增客源與房源比降到歷史低位,可見隨著前期需求的大量釋放,潛在需求不足,預計後期網簽規模將會回落,同時雖然業主初始報價高,但是可接受降價的業主占比在增加,價格的博弈空間在擴大,預計後期業主心理預期會回落,報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。

北京 四月 二手房 二手 均價 3.99 萬每 平米 專家 嚴控 新增 建設 用地 或再 推升 房價
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銀監會推農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點

來源: http://www.yicai.com/news/5023290.html

6月3日,銀監會消息稱,於近日聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》(下稱《辦法》),允許在國土資源部選取開展農村集體經營性建設用地入市的15個試點縣(市、區)地區,開展農村集體經營性建設用地僅抵押貸款。

《辦法》明確,農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中,土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日,與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月,國土資源部在全國選取了15個市(縣),開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變,耕地紅線不突破,農民利益不受損的前提下,開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作,落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示,這是《辦法》的總體要求。

在這15個試點縣(市、區)地區中,究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的,同時這些用地如何進行價值評估?

銀監會表示,按照同權同價原則,參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定,《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資:

一是以出讓、租賃、作價出資(入股)方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押,《辦法》也進行了範圍和前提界定。其中,一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書,符合規劃、環保等要求,具備開發利用的基本條件,所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押,試點縣(市、區)政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形;另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地,依法進行不動產登記並持有權屬證書,按相關規定辦理入市手續,簽訂土地使用合同,辦理變更登記手續的情形。

不過,對於權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地範圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形,銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

對於抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估,《辦法》銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時,《辦法》也考量了貸款保障機制的建立,從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系,為貸款試點工作的開展提供保障。

如果貸款到期之後,借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權,銀行可以可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行優先受償。

銀監 監會 會推 農村 集體 經營性 經營 建設 用地 使用權 使用 抵押 貸款 試點
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國土部:“十三五”新增建設用地將減供669萬畝

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在節約集約用地要求下,“十三五”期間我國新增建設用地總量控制在3256萬畝,較“十二五”減少約669萬畝。

6日,國土部規劃司副司長鞠建華表示,“十二五”期間國土資源系統提供了3925萬畝新增建設用地,“十三五”期間比“十二五”期間有所壓縮,是為了更好地盤活存量。雖然全國新增建設用地總量上要進行縮減,年度計劃將逐步減少,但同時也會提高存量建設用地的供地比重,“十三五”時期國土資源保障能力只增不減。

《國土資源“十三五”規劃綱要》明確,“十三五”時期既要有效保障新型工業化、信息化、城鎮化和現代農業化與基礎設施、民生改善、新產業新業態和大眾創業萬眾創新項目的用地需求,又要堅持節約高效利用。將進一步加大存量建設用地挖潛力度,嚴格核定各類城鎮新增用地,有效管控新城新區和開發區無序擴張。

除有效控制建設用地總量外,該綱要還確定了一項重要指標:“十三五”期間,單位國內生產總值建設用地使用面積降低20%。上述國土部負責人表示,未來5年我國將實行建設用地總量與強度雙控行動,建立數量和質量雙約束指標。此外,還要從健全節約集約用地控制標準、加強節地考核評價、推廣節地模式和技術等方面入手,進一步提高土地資源節約集約利用水平。

此外,綱要中的約束性指標還包括:全國適宜穩定利用的耕地保有量在18.65億畝以上,基本農田保護面積在15.46億畝以上,確保建成高標準農田8億畝、力爭10億畝。

18.65億畝耕地的指標設置,在一定程度上可以看作中國新的“耕地紅線”。

此前,出於對糧食安全的考慮,以及當時耕地數量減少速度過快的現狀,中央政府自2006年來一直強調18億畝的耕地紅線不能突破,這也導致中國的土地管控制度尤為嚴格,一直要求地方經濟建設要減少對耕地的占用。

2013年年底發布的全國土地二調結果顯示,截止到2009年年底,全國耕地保有量是20.31億畝,這和過去傳統掌握的數據比多出來2億畝耕地。

國土 十三 三五 新增 建設 用地 將減 減供 669 萬畝
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國務院批複南京城市規劃 嚴格控制新增建設用地

國務院關於南京市城市總體規劃的批複

國函〔2016〕119號

江蘇省人民政府:

你省關於報請審批南京市城市總體規劃的請示收悉。現批複如下:

一、原則同意《南京市城市總體規劃(2011—2020年)》(以下簡稱《總體規劃》)。

南京是江蘇省省會,東部地區重要的中心城市,國家歷史文化名城,全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐。《總體規劃》實施要深入貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會及中央城市工作會議精神,認真落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,認識、尊重和順應城市發展規律,堅持經濟、社會、人口、環境和資源相協調的可持續發展戰略,提高新型城鎮化質量和水平,統籌做好南京市城鄉規劃、建設和管理的各項工作,逐步把南京市建設成為經濟繁榮、和諧宜居、生態良好、富有活力、特色鮮明的現代化城市。

二、重視城鄉區域統籌發展。在《總體規劃》確定的6582平方公里城市規劃區範圍內,實行城鄉統一規劃管理。根據市域內不同地區的條件,重點發展基礎條件好、發展潛力大的區域和城鎮,優化村鎮布局,在保持鄉村風貌特色的基礎上逐步改善村民生產生活條件。推動城鎮基礎設施、公共服務設施向鄉村延伸,逐步推進城鄉基本公共服務均等化。深化與上海、杭州等長三角中心城市的協調發展,統籌推進南京與周邊城市重大基礎設施互聯互通、共建共享。

三、合理控制城市規模。到2020年,中心城區常住人口控制在670萬人以內,城市建設用地控制在652平方公里以內。要貫徹落實城鄉規劃法關於先規劃後建設的原則,禁止在《總體規劃》確定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區。要根據南京市資源、環境的實際條件以及《總體規劃》確定的城市空間布局,劃定城市開發邊界,加強邊界管控,促進城市緊湊布局。增強城市內部布局的合理性,提升城市的通透性和微循環能力。堅持節約和集約利用土地,嚴格控制新增建設用地,加大存量用地挖潛力度,合理開發利用城市地下空間資源,提高土地利用效率,切實保護好耕地特別是基本農田。

四、做好南京江北新區規劃建設。要按照《國務院關於同意設立南京江北新區的批複》(國函〔2015〕103號)要求,堅持規劃先行、改革先行、法治先行和生態先行,積極參與長江經濟帶和“一帶一路”建設,更加註重自主創新,加快構建現代產業體系,推進新型城鎮化建設,完善現代化基礎設施,加強生態文明建設,擴大對外開放合作,與上海浦東新區、浙江舟山群島新區、中國(上海)自由貿易試驗區等聯動發展,逐步建設成為自主創新先導區、新型城鎮化示範區、長三角地區現代產業集聚區、長江經濟帶對外開放合作重要平臺,努力走出一條創新驅動、開放合作、綠色發展的現代化建設道路。

五、完善城市基礎設施體系。要按照綠色循環低碳的理念規劃建設城市基礎設施。進一步完善公路、水運、鐵路、機場等交通基礎設施,疏解區域過境交通,加強城市內外交通銜接。建立以公共交通為主體,各種交通方式相結合的多層次、多類型的城市綜合交通體系,方便不同交通方式的換乘。做好停車場規劃布局,推動城市停車場建設。堅持先地下、後地上的原則,統籌規劃建設城市供水水源和給排水、垃圾處理等基礎設施,積極有序地開展地下綜合管廊建設。劃定基礎設施黃線保護範圍,加強對各類設施用地的規劃控制和預留。高度重視城市防災減災工作,加強災害監測預警系統和重點防災設施的建設,建立健全包括消防、人防、防洪、防震和防地質災害等在內的城市綜合防災體系。

六、建設資源節約型和環境友好型城市。要按照促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀的總體要求,形成合理的城市空間結構,促進經濟建設、城鄉建設和環境建設同步發展。要切實做好節能減排工作,明確責任主體,落實工作措施,淘汰落後產能,嚴格控制汙染物排放總量,支持發展綠色建築。加強城市環境綜合治理,提高汙水處理率和垃圾無害化處理率,限期達到《總體規劃》提出的各類環境保護目標。劃定城市藍線保護範圍,落實最嚴格的水資源管理制度,控制地下水開發利用,提高水資源利用效率和效益,建設節水型城市。積極推行低影響開發模式,推進海綿城市建設。加強綠化工作,劃定城市綠地系統的綠線保護範圍,依托水系形成生態隔離廊道。要加強對鐘山等風景名勝區、自然保護區以及濕地、水源地等特殊生態功能區的保護,制定並嚴格實施有關保護措施。

七、創造優良的人居環境。要堅持以人為本,統籌安排關系人民群眾切身利益的教育、醫療、市政等公共服務設施的規劃布局和建設。將城市保障性住房的建設目標納入近期建設規劃,確保保障性住房用地的分期供給規模、區位布局和相關資金投入。加快棚戶區、城中村、城鄉危房改造及配套基礎設施建設,根據城市的實際需要與可能,穩步推進城市有機更新。不斷完善城市管理和服務,提高城市發展的宜居性,努力把城市建設成為人與人、人與自然和諧共處的美麗家園。

八、重視歷史文化和風貌特色保護。要統籌協調發展與保護的關系,按照整體保護的原則,切實保護好城市傳統風貌和格局。要編制歷史文化名城保護專項規劃,落實歷史文化遺產保護和紫線管理要求,整體保護歷代都城格局及其所依附的山水環境,重點保護好城南、明故宮、鼓樓—清涼山歷史城區,頤和路、梅園新村等歷史文化街區,以及各級文物保護單位和歷史建築。依托南京山水相間的自然形態,做好城市整體設計,彰顯文化古都、濱江城市、人文綠都有機融合的風貌特色。

九、嚴格實施《總體規劃》。城市建設要實現經濟社會協調發展,物質文明和精神文明共同進步。城市管理要健全民主法制,堅持依法治市,構建和諧社會。《總體規劃》是南京市城市發展、建設和管理的基本依據,城市規劃區內的一切建設活動都必須符合《總體規劃》的要求。要結合國民經濟和社會發展規劃,明確實施《總體規劃》的重點和建設時序。城市規劃行政主管部門要依法對城市規劃區範圍內(包括各類開發區)的一切建設用地與建設活動實行統一、嚴格的規劃管理,市級城市規劃管理權不得下放,切實保障規劃的實施。要加強公眾和社會監督,提高全社會遵守城市規劃的意識。駐南京市各單位都要遵守有關法規及《總體規劃》,支持南京市人民政府的工作,共同努力,把南京市規劃好、建設好、管理好。

南京市人民政府要根據本批複精神,認真組織實施《總體規劃》,任何單位和個人不得隨意改變。你省和住房城鄉建設部要加強對《總體規劃》實施工作的指導、監督和檢查。

國務院

2016年7月3日

國務院 國務 批複 南京 城市 規劃 嚴格 控制 新增 建設 用地
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34年城市建設用地增加6.44倍 專家稱要遏制城市蔓延

13日,中國市長協會發布《中國城市發展報告(2015)》顯示,我國城市建設用地擴張速度明顯高於人口增長速度,在過去的34年里,中國設市城市建設用地增長了6.44倍,年均增長率達6.27%。

報告指出,《中國城市建設統計年鑒(2014年)》的數據顯示:中國城市建設用地面積從1981年的6720平方公里擴增至2014年的4.99萬平方公里,增長了6.44倍,年均增長率達6.27%,呈現明顯擴張態勢。同時年均增長面積方面,1981年至2014年凈增長4.33萬平方公里,其中,2000年以來年均凈增長高達1940平方公里。

不同規模、等級城市間的城市建設用地也存在差異。《報告》指出,大中小城市建設用地的占比基本保持在5:2:3,大城市數量最少,卻消耗了最多的城市建設用地面積。具體來看,省會城市和計劃單列市建設用地占比高達全國三分之一以上,且有增加趨勢。報告指出,2000年31個省會城市和5個單列市的建成區面積分別占全國城市建成區總面積的27.4%和34%,而到2014年,其占比分別提升至34%和34.1%。

同時,人均城市建設用地也居高不下。數據顯示,2014年中國城市人均建設面積為129.57平方米,大大超出國家標準的85.1至105.0平方米/人,也明顯高於發達國家人均84.4平方米和其他發展中國家人均83.3平方米的水平。

對此,專家表示,近年來我國城市建設用地無序蔓延問題嚴重,人均建設用地居高不下,明顯高於發達國家水平。在此背景下,隨著城市化的快速推進和大量農村人口的轉移,未來仍不排除在局部區域甚至全國出現城市蔓延的可能。因此,遏制城市蔓延仍是城市建設用地管理的核心任務。

中國科學院地理科學與資源研究所研究員方創琳指出,不可否認,建設用地快速擴張為支撐經濟快速發展、滿足城市居民的社會需求提供了保障。但值得註意的是,其同時也帶來了相應的社會經濟、生態環境問題,加劇了城市病的發生。

方創琳表示,中國城市建設用地無序蔓延問題嚴重,尤其是新城新區的無序擴張蔓延,動輒幾百平方公里甚至上千平方公里,進一步助長了城市蔓延。此外,城市建設用地結構不夠合理,居住、公業、道路廣場和綠地四大類用地占比已經處於合理區間邊緣;用地結構也存在“兩低兩高”現象,即:綠地和道路廣場占比偏低,居住和工業用地占比較高。

在現有情況下,城鎮化和經濟增長還是過於依賴建設用地。同時,基於政績的考慮和對土地財政的依賴,短期內地方發展經濟對建設用地仍將保持大量的需求,管控難度較大。

對此,方創琳建議,要實現有效、高效的城市建設用地調控和管理目標,必須針對不同區域和不同規模等級的城市,量身制定差異化的調控政策措施。其次,應科學地劃定城市增長邊界,將城市規劃由擴張性規劃向限定城市增長邊界規劃轉變。再次,應優化城市建設用地結構和功能,實現城市精明集約增長。隨著城市發展對城市功能多樣化需求的變化,城市用地應逐步增加其多樣化水平;新城新區建設需積極推進產城融合發展、增加基礎設施和公共服務設施配套,實現用地功能的均衡協調,逐步緩解大城市病。

34 城市 建設 用地 增加 6.44 專家 稱要 遏制 蔓延
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有房還要住好房? 黨國英建議劃轉增加1億畝城市建設用地

“北京的某房地產開發商老拿中國的樓房和東京等國外的獨棟房子比,說中國的房價不高。怎麽能這樣比”?

7月28日,中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國英來到深圳創新發展研究院舉辦的關於城鎮化與土地制度改革的論壇上。在談起當前居高不下的房價時,黨國英表示,“北京獨棟房子的價格非常高,樓房也是一樣。老百姓即便買得起房,也住得非常密集,居住形態遠遠趕不上東京和歐美國家的標準。”

中國老百姓的居住品質能否才能達到國外的水平? 黨國英建議,能否從農村建設用地中劃出1億畝,增加城市建設用地量。

呼籲增加1億畝城市建設用地

黨國英以東京新宿一家地產中介公司展示的賣地廣告信息為例,在新宿,買200平方米的土地需要100萬元(人民幣),建築、安裝、裝修成本算下來一平方米要2萬元,200平方米的房子建成差不多要花500萬元。

黨國英表示,這個價錢在東京新宿能住上獨棟樓房,但在北京三環以內可能還買不了滿意的樓房。

不過,據了解,日本買房出了支付土地價格之外,不僅要支付高額的房產稅費,還要考慮遺產稅的情況。

對於中國人的居住形態能不能像國外一樣的問題,黨國英認為還是有可能性。

黨國英在會場上表示,他最推崇的是荷蘭人的居住狀態。黨國英出示的一個圖表顯示,在荷蘭一些主要城市,50%以上的居民住在獨棟樓房,有的城市這個數字甚至高達80%。 “荷蘭是發展緊湊型城市的典範,人口密度是我們的3倍,他們能做到,為什麽我們做不到?我們在居住形態上的問題不是資源問題,而是政策問題,是規劃管理體制的問題。”

黨國英說,“中國我們的建設用地大概是5億畝,城鎮村及工礦占地約4.6億畝。我們不能把高樓都炸掉,不能把大量的已經是工廠的地方變成居民區,但是如果我們從農村建設用地中劃出來9千萬畝或1億畝做住宅用地的話,中國人的居住品質就可以達到歐洲的水平”。

建議劃定農業保護區防止耕地被侵占

目前,外界擔憂的是,如果在土地政策上做一些調整的話,會不會侵蝕農業用地?農業用地會不會減少?黨國英給出的方法是劃定農業保護區。

黨國英表示,“中國適合人類居住的地方有60億畝,其中30億畝如果被劃成農業保護區的話,再去掉20%的河流道路,還有24億畝。劃了農業保護區之後,在保護區內非農建設只能少不能增,非農建設的占地只能減不能增。”

他補充道,這樣的話,政策實施起來比較簡單,而且對保護耕地更有利,犬牙交錯的基本農田不容易被蠶食。

黨國英表示,土地本不應成為問題,卻成為中國發展最大的問題。土地問題之所以成為目前城鎮化進程中的一個顯著問題,黨國英認為主要是由於農村土地產權制度強化中國城鄉二元結構,造成農業低效率,農產品相對昂貴,加劇了消費抑制,減弱國民創新活力;而土地規劃管理制度的缺陷形成中國現行居住形態,抑制消費,從而影響中國經濟長期增長;再者,政府幹預土地出讓交易, 影響最終產品的價格形成機制,加劇國際國內兩個市場的資源配置失衡,形成資源浪費。

有房 還要 住好 好房 國英 建議 劃轉 增加 億畝 城市 建設 用地
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首創先進工業用地保護 缺地的深圳敢於拿出一個區的面積

近日,深圳市寶安區試行全國首個區級工業控制線管理辦法,劃定工業控制線總規模70平方公里,保護先進工業。

在當地房價已經大幅攀升、工業用地逐漸縮水的背景下,上述動作意味著什麽? 當地區域經濟觀察人士稱,這一嘗試對於未來深圳制造業的比重保持在安全線以上和經濟結構的穩定,意義深遠。

紅線內嚴格限制工業用地轉換為非工業用地

7月29日,寶安區發布《深圳市寶安區工業控制線管理辦法(試行)》。

《管理辦法》規定,工業控制線根據城市規劃和產業發展導向,按照總量控制、集中連片、保大放小、分類定策的原則劃定,寶安區工業控制線劃定範圍總規模為70平方公里。

此外,工業控制線分為工業紅線和工業藍線:工業紅線為嚴格保護的工業用地範圍線,嚴格限制線內工業用地轉換為非工業功能;工業藍線內合理調控工業用地轉換功能,根據工業控制線範圍內工業建築面積總量平衡的原則,預留一定的用地功能轉換彈性。

制造業正處在政策風口上。2015年,國務院發布我國實施制造強國戰略第一個十年的行動綱領《中國制造2025》,提出到2025年,制造業整體素質大幅提升,創新能力顯著增強。

作為中國制造業重鎮,深圳市政府早在“十二五”之初,就提出大力發展六大戰略性新興產業和四大支柱產業。

在這背後,土地支撐是必不可少的,但深圳已經幾乎無新地可用。今年5月,華為總裁任正非在接受新華社采訪時表示, 目前深圳房地產過度發展對工業有擠出效應,“深圳房地產太多了,沒有大塊的工業用地了。”

新增工業用地少 舊工業用地荒廢

由於土地資源的匱乏,深圳的城市和工業發展已經由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變,舊改成為熱詞。

不過,由於制造業的利潤相對較薄,產業園的老板提升產業的意願較弱,這導致舊改項目中“工改工”的比例偏低,政策門檻雖高但來錢容易的“工改商”、“工改居”則占了更大的比重。

以寶安區為例:“十二五”期間,寶安區共76個舊工業區改造項目,用地面積475萬平方米。其中“工改工”項目27個,僅占項目總數的35.5%,用地面積171.3萬平方米,僅占總用地面積的36%。

深圳市政府已經有所動作。2015年,深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》。與往年相比,一個突出的變化是商住項目的占比大幅縮減,新型產業用地占比升至七成。

除了新改造的工業用地少,原有的部分工業區的土地也未得到合理的利用。深圳中原研究中心負責人王飛王飛對第一財經記者表示,寶安之前大部分由工業主導的片區如福永、沙井、松崗、光明有很多舊的工廠區荒廢,造成了土地資源浪費,政府需要做一個新的規劃,盤活用地。

在過去的幾年中,也有一些工業園的管理者眼看著廠房不如以前好租,試圖另謀生路。他們將空出來的廠房改造成寫字樓,吸引企業進駐,但是效果並不盡如人意。

2014年,寶安區一個工業園就將一棟多層廠房改造成了寫字樓,一眼看上去和繁華市區的寫字樓並無區別。但是第一財經記者了解到,雖然租金只有二三十元一平方米,也就周邊非園區寫字樓租金的一半,但由於位置較為偏遠,周邊配套設施不夠完善,目前仍沒有招滿。

確保深圳產業結構均衡

深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者表示,深圳在土地保護方面,以前只有生態控制線。現在由工業發達的寶安區提出劃工業控制線,將為深圳的產業升級豎起一道安全閥,保證工業用地的需要,也是保證深圳經濟結構穩定的舉措。

他說:“70平方公里說大不大,但是也不算小了,GDP產出值很高的福田區整個才70多平方公里。而且未來,先進工業由於靠科技引導和依賴機器人,占地面積會越來越少。”

他補充道,“將來劃定工業控制線的做法擴大到全市的話,就能保證未來工業占GDP的貢獻率能達到35%以上的安全線。”

此前,當地一些區域經濟觀察人士擔心,到2020年,深圳的第二產業比重可能下降到35%以下。而如果第二產業比重降至35%以下,意味著深圳的產業發展變得不均衡。

深圳的第三產業發展勢頭迅猛。根據深圳市統計局發布的« 2015年深圳國民經濟和社會發展統計公報»,第三產業增加值10291.80億元,增長10.2%,增幅高於第二產業。同時,第三產業增加值占全市生產總值的比重為58.8%,高出第二產業將近18個百分點。

首創 先進 工業 用地 保護 缺地 地的 深圳 敢於 拿出 一個 區的 面積
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上海審議2040總體規劃:建設用地規模提出負增長目標

10月20日,中國共產黨上海市第十屆委員會第十三次全體會議今日舉行。全會審議了《上海市城市總體規劃(2016—2040)(送審稿)》。中共中央政治局委員、上海市委書記韓正強調,做好城市工作,搞好城市規劃,必須全面把握、堅決貫徹習近平總書記重要講話精神和中央城市工作會議要求,貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,堅持以人為本、科學發展、改革創新、依法治市,轉變城市發展方式,完善城市治理體系,提高城市治理能力,著力解決“城市病”等突出問題,不斷提升城市環境品質、人民生活質量、城市競爭力,建設和諧宜居、富有活力、各具特色的現代化城市,提高新型城鎮化水平,走出一條中國特色城市發展道路。

會議由上海市委常委會主持。市委副書記、市長楊雄就《上海市城市總體規劃(2016-2040)(送審稿)》向全會作說明。市委副書記、常務副市長應勇,市委常委董雲虎、徐澤洲、侯凱、姜平、沙海林、尹弘出席。全會同意將《上海市城市總體規劃(2016-2040)》按程序提交市人大常委會審議後上報國務院審批。全會審議通過《中國共產黨上海市第十屆委員會第十三次全體會議決議》。

韓正指出,全市各級領導幹部要全面認識、科學把握新一輪城市總體規劃的精神實質和豐富內涵。城市總體規劃是指導城市發展的綱領性文件,具有戰略引領作用。這一輪城市總體規劃,是在國內外環境和發展形勢深刻變化,上海城市創新轉型的關鍵時期,編制的面向2040年的新一輪城市總體規劃。要深入把握總體規劃的新發展理念,把創新、協調、綠色、開放、共享五大新發展理念作為紅線貫穿始終。註重創新發展,堅持將創新作為引領發展的第一動力,聚焦加快建設具有全球影響力的科技創新中心,以規劃創新引領城市發展轉型,積極探索具有中國特色、時代特征、上海特點的超大城市睿智發展的創新轉型新路。註重協調發展,聚焦解決超大城市發展中不平衡、不協調、不可持續的突出問題,統籌規劃、整體優化本市區域協同、城鄉一體的空間格局,提升城市發展硬實力和文化軟實力。註重綠色發展,把保護城市生態環境放在優先位置,突出底線約束,堅持走低碳綠色的可持續發展道路,著力推進人與自然和諧共生。註重開放發展,對照國際最高標準、全球領先城市,著力鞏固提升上海面向國際、服務全國、引領長三角的門戶樞紐地位和功能,不斷提高城市的國際競爭力。註重共享發展,踐行以人民為中心的發展思想,進一步突出多方參與、協同治理的規劃實施機制,建設更好城市,創造更好生活,推動城市共建共享。

“一個好的城市總體規劃,必須認識、尊重、順應城市發展內在規律。”韓正強調,要牢牢把握習近平總書記提出的“五個統籌”原則,更加註重“五個提高”,從上海歷次規劃編制和實施中汲取經驗,從上海城市發展歷程中總結得失,把握城市發展階段性特征和面臨的新情況新問題,找到解決問題、實現城市持續健康發展的新路徑。要強化底線約束,嚴格落實中央嚴控超大城市人口規模要求,明確城市建設用地總量和結構、自加壓力實現規劃建設用地負增長,把生態環境要求作為城市發展的底線和紅線,牢牢守住城市生產安全和運行安全底線。要堅持遠近結合、留有余地。超大城市的規劃,更要遠近結合,前瞻把握,為未來發展留足稀缺資源和戰略空間。這是極其重要的規律性要求,是我們從長期發展實踐中得出的一個科學認識。對事關城市永續發展的重要區域、重要資源,一定要保護好、維護好,不能動;對暫時沒有想清楚、看明白的地方,要堅決留白。

韓正指出,要把握好城市發展的重大問題。一是準確把握城市性質。城市性質是對城市未來發展的目標定位,是指引城市發展的旗幟。把握新一輪城市總體發展目標定位,最重要的是深刻理解、全面落實中央對上海發展的戰略定位和要求,始終在全國大局中思考和謀劃自身發展,這是上海城市發展最寶貴的經驗。要按照當好全國改革開放排頭兵、創新發展先行者的要求,繼續深入推進“四個中心”建設,突出科技興市、文化強市、加快向具有全球影響力的科技創新中心進軍,著力建設國際文化大都市,代表國家參與全球經濟科技的合作與競爭,這是上海義不容辭的責任和擔當。二是準確把握經濟發展是城市發展之基。無數城市的興衰歷程證明,沒有經濟的發展,城市就無法生存;沒有經濟結構的轉型升級,城市就難以長盛不衰、持續繁榮。2008年國際金融危機以後,我們下決心減少經濟增長的“四個依賴”,率先轉向創新驅動、轉型發展的軌道,基本實現創新轉型最艱難的一躍。面向未來,要抓牢經濟發展不放松,始終堅持發展質量、效益和結構優化導向,堅定不移推進經濟結構轉型升級,持續推動創新發展,使城市發展真正靠科技創新、制度創新驅動。通過規劃引領,把上海真正打造成為令人向往的創新之城、能夠通過創新引領全球經濟的活力之城。三是準確把握城市發展目的是要讓人們生活更美好。以人為本是規劃的靈魂,要讓所有生活、工作在上海的人們,都能感受到這座城市帶給他們的安全感、歸屬感和幸福感。規劃要更接地氣,認真回應群眾關心關切的生態環境、交通、住房、文化傳承發展等問題,讓人民群眾聽得懂、看得到、可感知,切實提高獲得感。各級領導幹部要切實提高規劃意識,進一步提升擔當意識和創新意識,嚴格按照規劃新理念謀劃推進現代化建設,認真按照國務院批複的總體規劃抓好落實。

韓正強調,當前上海改革發展穩定任務艱巨繁重,我們要全面增強政治意識、大局意識、核心意識、看齊意識,始終在思想上政治上行動上同以習近平同誌為總書記的黨中央保持高度一致,敢於擔當,勇於改革,善於創新。要再接再厲,全力抓好四季度各項工作,深入推進自貿試驗區建設,加快推進科創中心建設,持續抓好區域環境綜合整治和交通違法行為大整治兩項“補短板”重點工作。要認真細致做好各項民生工作,全面加強郊區中小河道治理,加快推進黃浦江兩岸45公里岸線公共空間貫通開放,全面加強和完善食品安全治理體系。要嚴格紀律,確保各區換屆工作風清氣正。要認真搞好“兩學一做”學習教育,抓好黨的十八屆六中全會精神的學習宣傳和貫徹落實。越到年底,越要繃緊安全這根弦,各區、各部門、各單位要牢牢守住城市安全底線,確保城市生產安全和運行安全。

楊雄指出,在編制新一輪城市總體規劃過程中,我們牢牢把握當好全國改革開放排頭兵、創新發展先行者的總要求,全面貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念,堅持“一個尊重、五個統籌”,堅決服從服務於國家戰略,充分體現全球發展的趨勢,更加突出以人民為中心的發展思想,牢牢守住城市發展的人口、土地、環境、安全四條底線,著力提高《總體規劃》的引領性、指導性、操作性。

楊雄圍繞《總體規劃》六方面重點作說明。一是城市發展目標,包括城市性質和城市願景。《總體規劃》將城市性質表述為,上海至2040年建成為卓越的全球城市,國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市。這是貫徹中央對上海的新要求,保持城市性質的延續性,體現全球城市競爭的新焦點。新的城市性質的核心是全球城市。城市願景表述為,卓越的全球城市,令人向往的創新之城、人文之城、生態之城。用貼近群眾的語言,讓市民對上海的發展目標有更直觀的理解,更好地凝聚全市人民的共識。二是城市規模。嚴格控制常住人口規模,既是貫徹中央嚴格控制超大城市人口規模的要求,也是資源環境緊約束條件下上海的必然選擇,必須統一思想、綜合施策。建設用地規模提出“負增長”目標,強調優化建設用地結構,推進建設用地功能複合,建立空間留白機制。三是空間格局。圍繞“網絡化、多中心、組團式、集約型”的空間格局,促進區域一體化發展,形成“主城區-新城-新市鎮-鄉村”組成的城鄉體系,打造由城市主中心(中央活動區)、城市副中心、地區中心和社區中心組成的公共活動中心體系,依托城鎮圈促進城鄉發展一體化,建立“三大空間、四條紅線”的空間分區管制體系。四是綜合交通體系。提出提升國際樞紐功能,完善區域、城市樞紐體系;強化綜合運輸廊道建設,促進區域交通一體化;堅持公交優先發展戰略,構建一網多模式的軌道交通網絡;適應綠色交通要求和城市生活方式轉變,優化慢行交通和城市物流格局。五是城市文化品質。圍繞進一步激發城市文化活力,提出建設高品質文化設施,加強歷史風貌保護,更加重視對城市遺產的整體性保護,完整展現不同歷史時期發展形成的城市空間脈絡,塑造國際大都市與江南水鄉交相輝映的風貌特色。六是生態環境。堅持生態優先,推進低碳發展、積極應對全球氣候變化,建設四大生態區域,構建“雙環、九廊、十區”多層次、成網絡、功能複合的市域生態空間體系,強化大氣、水、土壤環境保護和固體廢棄物治理。

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