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“舞臺劇”舉報高院院長背後還原杭州休博園用地內情

為杭州一手打造“世界休閑博覽會”之後，宋城集團以市價的七十分之一拿到了政府的出讓地。

政府當初的“不許出售”紀要，又被政府自己的多個“紀要”所否決。這種俗稱“雕花用地”的方式導致地權與房權混淆不清，最終導致數百名業主上訪。

在與合作夥伴的官司中終審敗訴的宋城集團，最終把省高院院長個人當做了靶子，用的是“舞臺劇”的形式。

漫天飄散的雪花，十多位身穿紅衣白裙，頭纏白巾的年輕女子做痛苦不堪狀，象征著司法公正的神獸“獬豸”被獵殺在地……

2015年8月11日，以演藝生意著稱的杭州“宋城集團”突然上演了一幕令人瞠目結舌的舞臺劇。舞臺後景，是一塊寫著舉報內容的紅色幕布，上面用大字寫著“杭州六月飛雪，百名竇娥鳴冤”。

現場圖片和配文，隨後被發在宋城集團的官方網站和社交媒體賬號上，“宋城集團執行總裁宣布向中紀委實名舉報浙江省高級人民法院院長齊奇失職瀆職、幹擾司法公正”的字眼異常醒目。宋城集團同時公布了其執行總裁的手機號，作為舉報聯系電話，“如有不實，宋城集團和我個人願對此承擔法律責任”。

“現在已經有一百多家媒體聯系采訪了。”8月11日，留下手機號的宋城集團執行總裁黃鴻明在回電中稱。

但喧囂過後，一切突然陷入詭異的沈默。

8月12日起，宋城方面所有的高管再不接聽電話。那幕“舞臺劇”的圖片和文字也被從網上刪除，取而代之的是一則聲明：“……截至目前，我司和領導個人均未接受過任何媒體的采訪”“我們相信中國的司法公正，相信社會和法律會有一個公正的判斷”。

這一“舞臺劇舉報”事件發生時，齊奇剛好在寧波出差。8月11日晚，南方周末記者趕到寧波，向其表達了采訪意願，但最終得到一條“謝謝關心”的短信。

事件背後，是沈寂已久的杭州休博園項目。它的再起波瀾，將會怎樣牽動乃至改變浙江的政商架構，目前尚是未知數。

新湖系VS宋城系

今年63歲的齊奇是貴州安順人，長期在上海市政法系統工作，2008年1月至今任浙江省高級人民法院院長、黨組書記。他在任內，力推司法文書公開等“陽光司法”舉措，並為浙江蕭山張氏叔侄冤案平反，轟動全國。

“省委領導已經第一時間聯系了齊院長，他的秘書昨天連夜撰寫了報告。”接近齊奇的人士告訴南方周末記者。

8月12日中午，一份案號為“（2014）浙杭民終字第3200號”、2015年7月15日由杭州市中級人民法院終審的判決書，忽然出現在官方網站上。知情人士確認，這份判決正是宋城集團此次“舞臺劇舉報”所涉的爭議案件。這或許可以看做浙江省司法系統的婉轉回應。

“宋城案裁判文書已按規定上網公開，可到浙法公開網查詢。”接近齊奇的人士8月12日下午提醒南方周末記者，並咨詢了南方周末對此判決的觀感。

“7月15日審結的案子，按照正常的裁判文書上網時間，這應該算提前了。”法院系統內部的一位人士告訴南方周末記者。

判決書顯示，爭議的雙方，正是宋城集團旗下的控股公司杭州世界休閑博覽園有限公司（下文簡稱“休博園公司”）與濟和集團持有90%股份、宋城控股持有10%股份的“杭州奧蘭多置業有限公司”（下文簡稱“奧蘭多公司”）；爭議標的，則是杭州休博園諸多建設項目中，一個“奧蘭多小鎮”的商鋪歸屬。

工商資料顯示，濟和集團法定代表人王學超和另一股東高存班，均屬新湖集團高管。這家註冊資本2億元的公司，從成立後，除了經營過煤炭生意外，有幾年甚至毫無業務。

在資本市場，向來低調而神秘的“新湖系”早已赫赫有名，其實際控制人是溫州商人黃偉，與當年的湧金系大腕魏東等人交從甚密，均是中國資本市場的著名大鱷。

而無論是新湖還是宋城，在杭州，均以與杭州市政府關系密切著稱。杭州政商界有不少喜愛圍棋的官員和老板，最著名的有三人：昔日籌辦休博會和休博園時主政杭州的市委書記王國平，綠城集團老板宋衛平，以及低調的黃偉。

在圍棋界，曾擁有過馬曉春九段和俞斌九段等國手的新湖圍棋俱樂部赫赫有名，而王國平退休後唯一一度保留的職務就是中國棋院杭州分院的院長（今年被杭州方面免去）。

而宋城集團的董事長黃巧靈，則更是在王國平主政時，為承辦2006年杭州世界休閑博覽會，打造“東方休閑之都”的城市形象立下大功的功臣。

爭議休博園

在外界看來，宋城集團的憤怒情有可原。這是一樁涉及數億元的生意。

“在訴訟中，休博園公司要求奧蘭多公司交付22350平方米（實測面積22129.84平方米）商貿用房，辦理房屋所有權初始登記並協助辦理房屋土地權屬證書過戶登記，開具並交付發票、並支付違約金。”

爭議的房產“奧蘭多小鎮”就是因2006年的杭州世界休閑博覽會（以下簡稱休博會）而來。判決書顯示，2001年4月28日，杭州宋城集團控股有限公司與蕭山區政府簽訂了一份“杭州樂園二期（豪斯登堡）項目總合同書”。

約定項目先期開發的內容包括“豪斯登堡、荷蘭水城和旅居結合的歐美風情小鎮及以環保、探險、天文、軍事、歷史等題材的多個影視館組成的高科技影視中心，大型度假酒店和會議中心，水路交通遊覽設施及其它配套等”。

這一項目用地面積約2000畝，其中1780畝作為旅遊休閑、科技教育綜合用地，使用年限為50年；其余220畝作為景觀房產用地，使用年限70年，同意發房產證。

知情者告訴南方周末記者，8月11日“舞臺劇舉報”事件當天，杭州市蕭山區也接到了浙江省委有關部門的要求，在趕著撰寫有關此事的報告。

2002年6月6日，宋城集團、嘉興發展投資有限公司與杭州隆景實業有限公司三方簽訂了“杭州世界休閑博覽會——美國小鎮合作協議書”。不到一年，它就開始被冠上新名稱“美國小鎮”，成為“世界休閑博覽園中的一個旅居結合的小鎮”。

同一年，杭州當地官方媒體曾激動宣布，杭州從馬德里、溫哥華、米蘭等國際都市中，搶下2006年世界休閑博覽會的主辦權。這個被官方稱為“世界旅遊休閑業界的奧林匹克盛會”，一度曾被宣傳為中國新世紀初與北京奧運會、上海世博會齊名的“三大國際盛會之一”。

“杭州當時的主要領導正要打造‘東方休閑之都’，休博會無疑適逢其會。”知情者告訴南方周末記者。

事實上，宋城集團一手打造的“世界休閑博覽會”更像是為杭州量身定做。

公開資料顯示，“世界休閑組織”每兩年組織一次的世界休閑大會，在杭州承辦前，一直只是一個學術性的論壇。只有杭州申辦後，才將其升級成博覽會的形式。它自舉辦起就爭議不斷。

投桃報李。知情人士透露，2001年，杭州蕭山區政府與宋城集團簽訂的合同約定：如果“休博會”申辦成功，宋城集團將為其一期工程投資8.7億元。

為此，集團將獲得以下優惠：以湖面2萬元/畝、泥塘3萬元/畝、平地14萬元/畝、山地4萬元/畝的價格，獲得出讓的湖面、泥塘702.098畝、山地508.36畝、平地734.125畝，合計1944.58畝，計支付土地款1.37億元。在上述規劃用地中，允許建造48.3萬平方米景觀房產。

“這些價格低到離譜。”一位知情者曾撰文質疑，在同期、同一區域的一塊商品房土地拍賣價是88萬元/畝。

判決書部分證實了這一點。“案涉項目的住宅用地”，出讓面積34040平方米，出讓金才不過區區591.63萬元——成本不過20元每平米，折合每畝13000元左右，相當於市價的七十分之一。而目前，這一項目二手房的評估價在每平方米11916元，為拿地成本的約600倍。

南方周末記者幾次聯系宋城集團執行總裁黃鴻鳴，但無法就此獲得回應。

“雕花用地”引發的糾紛

糾紛源於雙方成立的合資公司。2001年，宋城拿下奧蘭多小鎮的土地後，與濟和集團成立奧蘭多公司，合作開發該項目。

雖然在宋城拿下奧蘭多地塊後，2002年6月，蕭山區政府辦公室印發的蕭政辦紀（2002）45號文件曾要求，“項目的商貿用房只能用於經營或出租，不能出售”。但2008年2月，宋城集團與奧蘭多公司簽訂的奧蘭多小鎮項目補充協議卻似乎無視這一要求。

合同約定：除了51.06畝用地為奧蘭多公司開發70年住宅用地外，另外約282畝50年建設綜合用地，去除宋城集團自身商業所需的約20畝用地後，以4500萬元提供給奧蘭多公司用於建設配套設施。而宋城集團所有的22350平方米旅遊商業用房，則由奧蘭多公司代建，宋城集團按照1100元/ 平方米的價格標準，支付奧蘭多公司代建工程款項2458.5萬元。

協議更要求，“奧蘭多公司應按建設部門的要求，與住宅房產同時辦理好本項目商業部分的竣工驗收，並配合辦理相關權證至宋城集團名下”；奧蘭多公司並“開具有效銷售發票給宋城集團”。

所謂限制，或許從來不是問題。判決書顯示，2009年，按照《杭州市蕭山區人民政府關於解決休博園公建建築辦理土地分證問題的批複（蕭政發［2009］75號）》，蕭山就曾一次批複同意威尼斯水城商鋪20875.82平方米、蘇黎士小鎮商鋪4896.40平方米、休博園其它公建建築219976.44平方米按套辦理土地分證。

在外界看來，宋城集團實際上先是以旅遊休閑的名義拿下項目，在土地性質模糊後，采取一定手段，分割出售獲取利益。

事實上，宋城的此種做法確曾得到過政府支持。判決顯示，宋城集團提供證據說，上述會議紀要的內容，已經被蕭政紀［2006］10號、蕭政辦抄［2008］60號、蕭政抄（2008）15號抄告單、蕭政辦［2009］75號作多個紀要所調整，這些紀要，多次明確了休博園區域內的商鋪給予辦理土地和房產分證，並按二手房政策辦理其轉讓手續。

例如，2009年，蕭山區政府下發的蕭政發（2009）75號《關於解決休博園公建建築辦理土地分證問題的批複》，同意“上述商鋪在完成辦理房產、土地分證後，再按二手房政策辦理其轉讓手續”。就這樣，幾百處商鋪以“二手房”的名義賣出去了。

但在外界看來，這更像是政府違規操作後，出於維穩的壓力而做出的妥協。這種俗稱“雕花用地”的做法，導致土地所有權和房產所有權分割不清，直接侵害到了業主的利益，曾一度引發奧蘭多小鎮數百名業主上訪。而這些情況，在休博園的多個項目都曾存在，“附近的蘇黎士小鎮等地，也有業主曾上訪。”一位杭州律師告訴南方周末記者。

2010年9月起，雙方的合作開始出現裂痕，並最終破裂。休博園公司開始催促奧蘭多公司履行合同，要求交付全部房產、開具不動產銷售發票、完成商用商品房的初始登記，並賠償相應損失。

奧蘭多公司在訴訟中曾辯解稱，“當時就是由於宋城集團將上述兩宗綜合用地抵押給銀行，未解除抵押，導致土地複核、交房備案無法通過，奧蘭多公司無法交房導致數百名業主上訪。公司要求宋城集團解除抵押，但宋城集團置之不理。最終才不得不簽署商貿用房的商品房買賣合同。”

想為地贖身而不可得

但法院最終采納的證據，是2002年蕭山區紀要“禁止出售”的要求——這正是宋城集團一直在訴訟中針鋒相對的東西。

他們拒絕承認“禁止出售”紀要的合法性，在法庭上爭辯：“（我們）並未參加此次會議，這一內容也不是（宋城）與蕭山區人民政府所訂立合同中的內容。”

為了證明房產能轉讓，宋城方面還提供證據證明，奧蘭多公司曾將該綜合用地使用權抵押給中國銀行蕭山支行，取得巨額貸款。

但一審和二審法院均未采納這些證據。判決書指出，除了2002年蕭山區紀要的要求，2008年，宋城集團和奧蘭多公司還曾向蕭山官方書面承諾，“綜合用地上所建的商貿用房只能用於經營或出租，不能出售。”——這被宋城集團在上訴中視為“法院故意對此（此前支持分割的紀要）視而不見”。

杭州蕭山區法院2014年10月16日的一審判決，駁回了休博園公司的全部訴訟請求。但看起來，終審的判決確實比一審宋城敗訴的判決更對宋城不利。

杭州市中級法院的終審判決，將原審認定的商品房買賣合同，改成了普通房屋買賣合同。理由是，“合同雖名為商品房買賣合同，但其土地性質為旅遊綜合用地，顯然不屬於一般意義上的商品房，即使進行轉讓也應當屬於普通的房屋買賣，不屬於商品房預售或商品房銷售”。法院最終駁回了休博園公司的所有訴訟請求。

在觀察者看來，這兩個判決其實並無太大區別。“如果真如舉報所說，有上面的領導介入案件審理，結果也相差不大。宋城都是敗訴方，為什麽現在這麽急？難以理解。”杭州一位法律界人士分析。

宋城方面看起來確實已經孤註一擲。作為昔日20元一平方米拿地的受益者，休博園公司在訴訟中，竟一反企業低調的做法，曾主動提及土地變更使用條件、補繳土地出讓金問題，想為這塊地“贖身”。但法院的幾次判決均回避了這個問題。

“涉案商業用房整體轉讓是否屬於變更土地使用條件，是否需要土地出讓方即蕭山區政府批準並補繳土地出讓金，休博園公司並未提供相應證據加以證明。同時，涉案房屋整體轉讓是否違反土地出讓時關於不得轉讓的承諾，目前也無相關證據證明。”杭州中院的終審判決說。

損失幾個億利益的宋城集團最終搞了一出“舞臺劇”。而浙江省高院院長齊奇本人，則成了宋城集團的靶子。盡管看起來，他與這一官司表面上並無關系。8月11日下午，中紀委一名工作人員告訴騰訊網，中紀委已經註意到這一舉報，將會按照正常工作程序辦理。

國土資源部：京津冀嚴控新增建設用地

近日，國土資源部、國家發展改革委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》。

國土部表示，《規劃》是國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分，是《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一。根據京津冀協同發展總體要求和“十三五”經濟社會發展目標任務，《規劃》統籌考慮土地利用現狀特征、存在問題、未來需求和發展條件，遵循以資源環境承載能力為基礎、以生態保護為前提、以協同配置為綱領、以耕地保護為重點，以節約集約為主線的原則，合理安排規劃期內土地利用目標和任務，著重推動北京非首都功能疏解，重點保障交通一體化、生態環境保護和產業升級轉移3個重點領域率先突破的用地需求。

《規劃》在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下，以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

《規劃》劃定了減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區，明確了各區土地利用原則和利用導向。明確規劃期內，減量優化區需要通過建設用地“減量瘦身”倒逼城市功能提升，原則上不安排新增建設用地，鼓勵將存量建設用地轉化為生態用地;

存量挖潛區不宜再進行高強度大規模建設，區域建設用地總量基本保持穩定，以存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區不宜進行大規模開發建設，重點保障基礎設施和公共服務用地，控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域，應引導人口產業合理集聚，適度增加區域新增建設用地規模。

《規劃》以穩定耕地保護面積、強化耕地質量建設、統籌安排耕地保護與生態建設、協同發揮區域農用地功能為重點，推動區域現代農業協同發展。同時，強調嚴格永久基本農田保護和大力推進農用地綜合整治。將北京順義東部等13片集中分布的優質耕地優先劃入永久基本農田實行嚴格保護，推進構建“一帶十三區”區域永久基本農田保護格局。加快劃定城市周邊永久基本農田，更好發揮永久基本農田對防止城市蔓延的約束作用。推進地下水超采區耕地整治，強化汙染耕地修複，加強地裂縫區耕地整治。

《規劃》從軌道交通、公路網、機場、交通綜合樞紐、港口體系等幾方面，切實保障交通一體化發展用地需求;通過開展重要生態功能區退耕還濕、推進重點區域退耕還林還草、引導農業結構調整、推進生態環境整治、強化森林資源保護和發展等，因地制宜開展生態建設;通過實施差別化用地計劃和土地供應管理，嚴格執行項目準入負面清單等，支持產業升級轉移。

《規劃》按照突出重點、有序投放、優化結構的原則，嚴格控制新增建設用地;通過全面提升城市功能、嚴格執行建設項目用地標準、積極引導各類基礎設施高效利用，大力提高土地利用效率;通過推進城鎮低效用地再開發、盤活農村建設用地、推進工礦廢棄地複墾利用，加大存量建設用地挖潛力度。

為確保各項目標和任務的落實，《規劃》以問題為導向，圍繞京津冀3省市推進協同發展中面臨的突出問題，從耕地占補平衡、生態退耕、產業發展等方面明確了有關政策措施。《規劃》的出臺將有力推進京津冀地區土地、人口和產業的合理有效配置，有效緩解資源環境承載壓力，促進區域人地和諧、整體功能提升，對確保京津冀協同發展戰略實施具有重要意義。

北京四月末二手房均價3.99萬每平米 專家稱嚴控新增建設用地或再推升房價

近日，國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一，要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下，以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響，5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出，《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時，客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

“瘦身”與糾偏

優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點，減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定，各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中，減量優化區中，規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定，已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地，控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域，應引導人口產業合理集聚，適度增加區域新增建設用地規模。

針對《規劃》的初衷，亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示，這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能，針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到，《規劃》內容的制定，是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規模建設，其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來，存量建設用地在結構上，應保障重點基礎設施和公共服務，以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

作為負荷極重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計劃上可見一斑。以今年為例，2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃，處於歷史低位水平，而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%，規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。

土地之於住房，如面粉之於面包。嚴控土地，無疑將對住宅供應產生影響，進而影響住房價格。任啟鑫註意到，《規劃》中還規定，順義東部等13片集中分布的優質耕地，優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是，這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少，以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下，由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計，《規劃》實施之後，將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向，對於規範城市規劃，合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用，同時，新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段，而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升，另外，周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

北京新房走俏二手房退燒

今年3月以來，伴隨著北京房地產市場快速“回暖”，京津冀區域房價出現不同程度跟漲，個別縣市漲幅明顯，引發關註。隨後的4月1日，河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策，並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。

而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京，經歷了春節後的明顯上漲之後，近期的樓市交易情況又是如何?

根據亞豪君嶽會的統計數據，在剛過去的4月，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套，環比增加64%，同比增加233%，同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此，亞豪機構副總經理高姍分析，這一階段成交量的持續攀升，一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發，在限購靴子落地之前，商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面，5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”，供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。

與此不同，作為北京住宅交易的主體，二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示，4月第四周，北京市二手住宅網簽量為6803套，環比上升了6.2%，成交均價為39986元/平方米，環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱，雖然本周北京二手房網簽量有所回升，但仍低於3月同期規模，由於需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續減少，預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示，北京市二手住宅網簽量為2.5萬套，低於三月的3.2萬套，成交價上漲空間將會收窄。

“去年因為不夠買房資格，沒能買，春節後再看發現房價漲了好多，東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後，一名“85後”對第一財經記者說，相比今年春節前後，她現在反而不著急了，覺得房價已經如此之高，繼續上漲的空間不會太大了。

“從供需關系上來看，本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降，其中新增客源數量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預計後期網簽規模將會回落，同時雖然業主初始報價高，但是可接受降價的業主占比在增加，價格的博弈空間在擴大，預計後期業主心理預期會回落，報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。

銀監會推農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點

6月3日，銀監會消息稱，於近日聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》（下稱《辦法》），允許在國土資源部選取開展農村集體經營性建設用地入市的15個試點縣（市、區）地區，開展農村集體經營性建設用地僅抵押貸款。

《辦法》明確，農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市（縣），開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變，耕地紅線不突破，農民利益不受損的前提下，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示，這是《辦法》的總體要求。

在這15個試點縣（市、區）地區中，究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的，同時這些用地如何進行價值評估？

銀監會表示，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：

一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，《辦法》也進行了範圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記並持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。

不過，對於權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地範圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形，銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

對於抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估，《辦法》銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時，《辦法》也考量了貸款保障機制的建立，從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

如果貸款到期之後，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權，銀行可以可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行優先受償。

國土部：“十三五”新增建設用地將減供669萬畝

在節約集約用地要求下，“十三五”期間我國新增建設用地總量控制在3256萬畝，較“十二五”減少約669萬畝。

6日，國土部規劃司副司長鞠建華表示，“十二五”期間國土資源系統提供了3925萬畝新增建設用地，“十三五”期間比“十二五”期間有所壓縮，是為了更好地盤活存量。雖然全國新增建設用地總量上要進行縮減，年度計劃將逐步減少，但同時也會提高存量建設用地的供地比重，“十三五”時期國土資源保障能力只增不減。

《國土資源“十三五”規劃綱要》明確，“十三五”時期既要有效保障新型工業化、信息化、城鎮化和現代農業化與基礎設施、民生改善、新產業新業態和大眾創業萬眾創新項目的用地需求，又要堅持節約高效利用。將進一步加大存量建設用地挖潛力度，嚴格核定各類城鎮新增用地，有效管控新城新區和開發區無序擴張。

除有效控制建設用地總量外，該綱要還確定了一項重要指標：“十三五”期間，單位國內生產總值建設用地使用面積降低20%。上述國土部負責人表示，未來5年我國將實行建設用地總量與強度雙控行動，建立數量和質量雙約束指標。此外，還要從健全節約集約用地控制標準、加強節地考核評價、推廣節地模式和技術等方面入手，進一步提高土地資源節約集約利用水平。

此外，綱要中的約束性指標還包括：全國適宜穩定利用的耕地保有量在18.65億畝以上，基本農田保護面積在15.46億畝以上，確保建成高標準農田8億畝、力爭10億畝。

18.65億畝耕地的指標設置，在一定程度上可以看作中國新的“耕地紅線”。

此前，出於對糧食安全的考慮，以及當時耕地數量減少速度過快的現狀，中央政府自2006年來一直強調18億畝的耕地紅線不能突破，這也導致中國的土地管控制度尤為嚴格，一直要求地方經濟建設要減少對耕地的占用。

2013年年底發布的全國土地二調結果顯示，截止到2009年年底，全國耕地保有量是20.31億畝，這和過去傳統掌握的數據比多出來2億畝耕地。

國務院批複南京城市規劃 嚴格控制新增建設用地

國務院關於南京市城市總體規劃的批複

國函〔2016〕119號

江蘇省人民政府：

你省關於報請審批南京市城市總體規劃的請示收悉。現批複如下：

一、原則同意《南京市城市總體規劃(2011—2020年)》(以下簡稱《總體規劃》)。

南京是江蘇省省會，東部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城，全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐。《總體規劃》實施要深入貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會及中央城市工作會議精神，認真落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，認識、尊重和順應城市發展規律，堅持經濟、社會、人口、環境和資源相協調的可持續發展戰略，提高新型城鎮化質量和水平，統籌做好南京市城鄉規劃、建設和管理的各項工作，逐步把南京市建設成為經濟繁榮、和諧宜居、生態良好、富有活力、特色鮮明的現代化城市。

二、重視城鄉區域統籌發展。在《總體規劃》確定的6582平方公里城市規劃區範圍內，實行城鄉統一規劃管理。根據市域內不同地區的條件，重點發展基礎條件好、發展潛力大的區域和城鎮，優化村鎮布局，在保持鄉村風貌特色的基礎上逐步改善村民生產生活條件。推動城鎮基礎設施、公共服務設施向鄉村延伸，逐步推進城鄉基本公共服務均等化。深化與上海、杭州等長三角中心城市的協調發展，統籌推進南京與周邊城市重大基礎設施互聯互通、共建共享。

三、合理控制城市規模。到2020年，中心城區常住人口控制在670萬人以內，城市建設用地控制在652平方公里以內。要貫徹落實城鄉規劃法關於先規劃後建設的原則，禁止在《總體規劃》確定的建設用地範圍之外設立各類開發區和城市新區。要根據南京市資源、環境的實際條件以及《總體規劃》確定的城市空間布局，劃定城市開發邊界，加強邊界管控，促進城市緊湊布局。增強城市內部布局的合理性，提升城市的通透性和微循環能力。堅持節約和集約利用土地，嚴格控制新增建設用地，加大存量用地挖潛力度，合理開發利用城市地下空間資源，提高土地利用效率，切實保護好耕地特別是基本農田。

四、做好南京江北新區規劃建設。要按照《國務院關於同意設立南京江北新區的批複》(國函〔2015〕103號)要求，堅持規劃先行、改革先行、法治先行和生態先行，積極參與長江經濟帶和“一帶一路”建設，更加註重自主創新，加快構建現代產業體系，推進新型城鎮化建設，完善現代化基礎設施，加強生態文明建設，擴大對外開放合作，與上海浦東新區、浙江舟山群島新區、中國(上海)自由貿易試驗區等聯動發展，逐步建設成為自主創新先導區、新型城鎮化示範區、長三角地區現代產業集聚區、長江經濟帶對外開放合作重要平臺，努力走出一條創新驅動、開放合作、綠色發展的現代化建設道路。

五、完善城市基礎設施體系。要按照綠色循環低碳的理念規劃建設城市基礎設施。進一步完善公路、水運、鐵路、機場等交通基礎設施，疏解區域過境交通，加強城市內外交通銜接。建立以公共交通為主體，各種交通方式相結合的多層次、多類型的城市綜合交通體系，方便不同交通方式的換乘。做好停車場規劃布局，推動城市停車場建設。堅持先地下、後地上的原則，統籌規劃建設城市供水水源和給排水、垃圾處理等基礎設施，積極有序地開展地下綜合管廊建設。劃定基礎設施黃線保護範圍，加強對各類設施用地的規劃控制和預留。高度重視城市防災減災工作，加強災害監測預警系統和重點防災設施的建設，建立健全包括消防、人防、防洪、防震和防地質災害等在內的城市綜合防災體系。

六、建設資源節約型和環境友好型城市。要按照促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀的總體要求，形成合理的城市空間結構，促進經濟建設、城鄉建設和環境建設同步發展。要切實做好節能減排工作，明確責任主體，落實工作措施，淘汰落後產能，嚴格控制汙染物排放總量，支持發展綠色建築。加強城市環境綜合治理，提高汙水處理率和垃圾無害化處理率，限期達到《總體規劃》提出的各類環境保護目標。劃定城市藍線保護範圍，落實最嚴格的水資源管理制度，控制地下水開發利用，提高水資源利用效率和效益，建設節水型城市。積極推行低影響開發模式，推進海綿城市建設。加強綠化工作，劃定城市綠地系統的綠線保護範圍，依托水系形成生態隔離廊道。要加強對鐘山等風景名勝區、自然保護區以及濕地、水源地等特殊生態功能區的保護，制定並嚴格實施有關保護措施。

七、創造優良的人居環境。要堅持以人為本，統籌安排關系人民群眾切身利益的教育、醫療、市政等公共服務設施的規劃布局和建設。將城市保障性住房的建設目標納入近期建設規劃，確保保障性住房用地的分期供給規模、區位布局和相關資金投入。加快棚戶區、城中村、城鄉危房改造及配套基礎設施建設，根據城市的實際需要與可能，穩步推進城市有機更新。不斷完善城市管理和服務，提高城市發展的宜居性，努力把城市建設成為人與人、人與自然和諧共處的美麗家園。

八、重視歷史文化和風貌特色保護。要統籌協調發展與保護的關系，按照整體保護的原則，切實保護好城市傳統風貌和格局。要編制歷史文化名城保護專項規劃，落實歷史文化遺產保護和紫線管理要求，整體保護歷代都城格局及其所依附的山水環境，重點保護好城南、明故宮、鼓樓—清涼山歷史城區，頤和路、梅園新村等歷史文化街區，以及各級文物保護單位和歷史建築。依托南京山水相間的自然形態，做好城市整體設計，彰顯文化古都、濱江城市、人文綠都有機融合的風貌特色。

九、嚴格實施《總體規劃》。城市建設要實現經濟社會協調發展，物質文明和精神文明共同進步。城市管理要健全民主法制，堅持依法治市，構建和諧社會。《總體規劃》是南京市城市發展、建設和管理的基本依據，城市規劃區內的一切建設活動都必須符合《總體規劃》的要求。要結合國民經濟和社會發展規劃，明確實施《總體規劃》的重點和建設時序。城市規劃行政主管部門要依法對城市規劃區範圍內(包括各類開發區)的一切建設用地與建設活動實行統一、嚴格的規劃管理，市級城市規劃管理權不得下放，切實保障規劃的實施。要加強公眾和社會監督，提高全社會遵守城市規劃的意識。駐南京市各單位都要遵守有關法規及《總體規劃》，支持南京市人民政府的工作，共同努力，把南京市規劃好、建設好、管理好。

南京市人民政府要根據本批複精神，認真組織實施《總體規劃》，任何單位和個人不得隨意改變。你省和住房城鄉建設部要加強對《總體規劃》實施工作的指導、監督和檢查。

國務院

2016年7月3日

34年城市建設用地增加6.44倍 專家稱要遏制城市蔓延

13日，中國市長協會發布《中國城市發展報告(2015)》顯示，我國城市建設用地擴張速度明顯高於人口增長速度，在過去的34年里，中國設市城市建設用地增長了6.44倍，年均增長率達6.27%。

報告指出，《中國城市建設統計年鑒(2014年)》的數據顯示：中國城市建設用地面積從1981年的6720平方公里擴增至2014年的4.99萬平方公里，增長了6.44倍，年均增長率達6.27%，呈現明顯擴張態勢。同時年均增長面積方面，1981年至2014年凈增長4.33萬平方公里，其中，2000年以來年均凈增長高達1940平方公里。

不同規模、等級城市間的城市建設用地也存在差異。《報告》指出，大中小城市建設用地的占比基本保持在5:2:3，大城市數量最少，卻消耗了最多的城市建設用地面積。具體來看，省會城市和計劃單列市建設用地占比高達全國三分之一以上，且有增加趨勢。報告指出，2000年31個省會城市和5個單列市的建成區面積分別占全國城市建成區總面積的27.4%和34%，而到2014年，其占比分別提升至34%和34.1%。

同時，人均城市建設用地也居高不下。數據顯示，2014年中國城市人均建設面積為129.57平方米，大大超出國家標準的85.1至105.0平方米/人，也明顯高於發達國家人均84.4平方米和其他發展中國家人均83.3平方米的水平。

對此，專家表示，近年來我國城市建設用地無序蔓延問題嚴重，人均建設用地居高不下，明顯高於發達國家水平。在此背景下，隨著城市化的快速推進和大量農村人口的轉移，未來仍不排除在局部區域甚至全國出現城市蔓延的可能。因此，遏制城市蔓延仍是城市建設用地管理的核心任務。

中國科學院地理科學與資源研究所研究員方創琳指出，不可否認，建設用地快速擴張為支撐經濟快速發展、滿足城市居民的社會需求提供了保障。但值得註意的是，其同時也帶來了相應的社會經濟、生態環境問題，加劇了城市病的發生。

方創琳表示，中國城市建設用地無序蔓延問題嚴重，尤其是新城新區的無序擴張蔓延，動輒幾百平方公里甚至上千平方公里，進一步助長了城市蔓延。此外，城市建設用地結構不夠合理，居住、公業、道路廣場和綠地四大類用地占比已經處於合理區間邊緣;用地結構也存在“兩低兩高”現象，即：綠地和道路廣場占比偏低，居住和工業用地占比較高。

在現有情況下，城鎮化和經濟增長還是過於依賴建設用地。同時，基於政績的考慮和對土地財政的依賴，短期內地方發展經濟對建設用地仍將保持大量的需求，管控難度較大。

對此，方創琳建議，要實現有效、高效的城市建設用地調控和管理目標，必須針對不同區域和不同規模等級的城市，量身制定差異化的調控政策措施。其次，應科學地劃定城市增長邊界，將城市規劃由擴張性規劃向限定城市增長邊界規劃轉變。再次，應優化城市建設用地結構和功能，實現城市精明集約增長。隨著城市發展對城市功能多樣化需求的變化，城市用地應逐步增加其多樣化水平;新城新區建設需積極推進產城融合發展、增加基礎設施和公共服務設施配套，實現用地功能的均衡協調，逐步緩解大城市病。

有房還要住好房？ 黨國英建議劃轉增加1億畝城市建設用地

“北京的某房地產開發商老拿中國的樓房和東京等國外的獨棟房子比，說中國的房價不高。怎麽能這樣比”？

7月28日，中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國英來到深圳創新發展研究院舉辦的關於城鎮化與土地制度改革的論壇上。在談起當前居高不下的房價時，黨國英表示，“北京獨棟房子的價格非常高，樓房也是一樣。老百姓即便買得起房，也住得非常密集，居住形態遠遠趕不上東京和歐美國家的標準。”

中國老百姓的居住品質能否才能達到國外的水平? 黨國英建議，能否從農村建設用地中劃出1億畝，增加城市建設用地量。

呼籲增加1億畝城市建設用地

黨國英以東京新宿一家地產中介公司展示的賣地廣告信息為例，在新宿，買200平方米的土地需要100萬元(人民幣)，建築、安裝、裝修成本算下來一平方米要2萬元，200平方米的房子建成差不多要花500萬元。

黨國英表示，這個價錢在東京新宿能住上獨棟樓房，但在北京三環以內可能還買不了滿意的樓房。

不過，據了解，日本買房出了支付土地價格之外，不僅要支付高額的房產稅費，還要考慮遺產稅的情況。

對於中國人的居住形態能不能像國外一樣的問題，黨國英認為還是有可能性。

黨國英在會場上表示，他最推崇的是荷蘭人的居住狀態。黨國英出示的一個圖表顯示，在荷蘭一些主要城市，50%以上的居民住在獨棟樓房，有的城市這個數字甚至高達80%。 “荷蘭是發展緊湊型城市的典範，人口密度是我們的3倍，他們能做到，為什麽我們做不到?我們在居住形態上的問題不是資源問題，而是政策問題，是規劃管理體制的問題。”

黨國英說，“中國我們的建設用地大概是5億畝，城鎮村及工礦占地約4.6億畝。我們不能把高樓都炸掉，不能把大量的已經是工廠的地方變成居民區，但是如果我們從農村建設用地中劃出來9千萬畝或1億畝做住宅用地的話，中國人的居住品質就可以達到歐洲的水平”。

建議劃定農業保護區防止耕地被侵占

目前，外界擔憂的是，如果在土地政策上做一些調整的話，會不會侵蝕農業用地?農業用地會不會減少?黨國英給出的方法是劃定農業保護區。

黨國英表示，“中國適合人類居住的地方有60億畝，其中30億畝如果被劃成農業保護區的話，再去掉20%的河流道路，還有24億畝。劃了農業保護區之後，在保護區內非農建設只能少不能增，非農建設的占地只能減不能增。”

他補充道，這樣的話，政策實施起來比較簡單，而且對保護耕地更有利，犬牙交錯的基本農田不容易被蠶食。

黨國英表示，土地本不應成為問題，卻成為中國發展最大的問題。土地問題之所以成為目前城鎮化進程中的一個顯著問題，黨國英認為主要是由於農村土地產權制度強化中國城鄉二元結構，造成農業低效率，農產品相對昂貴，加劇了消費抑制，減弱國民創新活力；而土地規劃管理制度的缺陷形成中國現行居住形態，抑制消費，從而影響中國經濟長期增長；再者，政府幹預土地出讓交易， 影響最終產品的價格形成機制，加劇國際國內兩個市場的資源配置失衡，形成資源浪費。

首創先進工業用地保護 缺地的深圳敢於拿出一個區的面積

近日，深圳市寶安區試行全國首個區級工業控制線管理辦法，劃定工業控制線總規模70平方公里，保護先進工業。

在當地房價已經大幅攀升、工業用地逐漸縮水的背景下，上述動作意味著什麽? 當地區域經濟觀察人士稱，這一嘗試對於未來深圳制造業的比重保持在安全線以上和經濟結構的穩定，意義深遠。

紅線內嚴格限制工業用地轉換為非工業用地

7月29日，寶安區發布《深圳市寶安區工業控制線管理辦法(試行)》。

《管理辦法》規定，工業控制線根據城市規劃和產業發展導向，按照總量控制、集中連片、保大放小、分類定策的原則劃定，寶安區工業控制線劃定範圍總規模為70平方公里。

此外，工業控制線分為工業紅線和工業藍線：工業紅線為嚴格保護的工業用地範圍線，嚴格限制線內工業用地轉換為非工業功能;工業藍線內合理調控工業用地轉換功能，根據工業控制線範圍內工業建築面積總量平衡的原則，預留一定的用地功能轉換彈性。

制造業正處在政策風口上。2015年，國務院發布我國實施制造強國戰略第一個十年的行動綱領《中國制造2025》，提出到2025年，制造業整體素質大幅提升，創新能力顯著增強。

作為中國制造業重鎮，深圳市政府早在“十二五”之初，就提出大力發展六大戰略性新興產業和四大支柱產業。

在這背後，土地支撐是必不可少的，但深圳已經幾乎無新地可用。今年5月，華為總裁任正非在接受新華社采訪時表示, 目前深圳房地產過度發展對工業有擠出效應,“深圳房地產太多了,沒有大塊的工業用地了。”

新增工業用地少 舊工業用地荒廢

由於土地資源的匱乏，深圳的城市和工業發展已經由依賴增量土地向存量土地二次開發轉變，舊改成為熱詞。

不過，由於制造業的利潤相對較薄，產業園的老板提升產業的意願較弱，這導致舊改項目中“工改工”的比例偏低，政策門檻雖高但來錢容易的“工改商”、“工改居”則占了更大的比重。

以寶安區為例：“十二五”期間，寶安區共76個舊工業區改造項目，用地面積475萬平方米。其中“工改工”項目27個，僅占項目總數的35.5%，用地面積171.3萬平方米，僅占總用地面積的36%。

深圳市政府已經有所動作。2015年，深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2015年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》。與往年相比，一個突出的變化是商住項目的占比大幅縮減，新型產業用地占比升至七成。

除了新改造的工業用地少，原有的部分工業區的土地也未得到合理的利用。深圳中原研究中心負責人王飛王飛對第一財經記者表示，寶安之前大部分由工業主導的片區如福永、沙井、松崗、光明有很多舊的工廠區荒廢，造成了土地資源浪費，政府需要做一個新的規劃，盤活用地。

在過去的幾年中，也有一些工業園的管理者眼看著廠房不如以前好租，試圖另謀生路。他們將空出來的廠房改造成寫字樓，吸引企業進駐，但是效果並不盡如人意。

2014年，寶安區一個工業園就將一棟多層廠房改造成了寫字樓，一眼看上去和繁華市區的寫字樓並無區別。但是第一財經記者了解到，雖然租金只有二三十元一平方米，也就周邊非園區寫字樓租金的一半，但由於位置較為偏遠，周邊配套設施不夠完善，目前仍沒有招滿。

確保深圳產業結構均衡

深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁對第一財經記者表示，深圳在土地保護方面，以前只有生態控制線。現在由工業發達的寶安區提出劃工業控制線，將為深圳的產業升級豎起一道安全閥，保證工業用地的需要，也是保證深圳經濟結構穩定的舉措。

他說：“70平方公里說大不大，但是也不算小了，GDP產出值很高的福田區整個才70多平方公里。而且未來，先進工業由於靠科技引導和依賴機器人，占地面積會越來越少。”

他補充道，“將來劃定工業控制線的做法擴大到全市的話，就能保證未來工業占GDP的貢獻率能達到35%以上的安全線。”

此前，當地一些區域經濟觀察人士擔心，到2020年，深圳的第二產業比重可能下降到35%以下。而如果第二產業比重降至35%以下，意味著深圳的產業發展變得不均衡。

深圳的第三產業發展勢頭迅猛。根據深圳市統計局發布的« 2015年深圳國民經濟和社會發展統計公報»，第三產業增加值10291.80億元，增長10.2%，增幅高於第二產業。同時，第三產業增加值占全市生產總值的比重為58.8%，高出第二產業將近18個百分點。

上海審議2040總體規劃：建設用地規模提出負增長目標

10月20日，中國共產黨上海市第十屆委員會第十三次全體會議今日舉行。全會審議了《上海市城市總體規劃(2016—2040)(送審稿)》。中共中央政治局委員、上海市委書記韓正強調，做好城市工作，搞好城市規劃，必須全面把握、堅決貫徹習近平總書記重要講話精神和中央城市工作會議要求，貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，堅持以人為本、科學發展、改革創新、依法治市，轉變城市發展方式，完善城市治理體系，提高城市治理能力，著力解決“城市病”等突出問題，不斷提升城市環境品質、人民生活質量、城市競爭力，建設和諧宜居、富有活力、各具特色的現代化城市，提高新型城鎮化水平，走出一條中國特色城市發展道路。

會議由上海市委常委會主持。市委副書記、市長楊雄就《上海市城市總體規劃(2016-2040)(送審稿)》向全會作說明。市委副書記、常務副市長應勇，市委常委董雲虎、徐澤洲、侯凱、姜平、沙海林、尹弘出席。全會同意將《上海市城市總體規劃(2016-2040)》按程序提交市人大常委會審議後上報國務院審批。全會審議通過《中國共產黨上海市第十屆委員會第十三次全體會議決議》。

韓正指出，全市各級領導幹部要全面認識、科學把握新一輪城市總體規劃的精神實質和豐富內涵。城市總體規劃是指導城市發展的綱領性文件，具有戰略引領作用。這一輪城市總體規劃，是在國內外環境和發展形勢深刻變化，上海城市創新轉型的關鍵時期，編制的面向2040年的新一輪城市總體規劃。要深入把握總體規劃的新發展理念，把創新、協調、綠色、開放、共享五大新發展理念作為紅線貫穿始終。註重創新發展，堅持將創新作為引領發展的第一動力，聚焦加快建設具有全球影響力的科技創新中心，以規劃創新引領城市發展轉型，積極探索具有中國特色、時代特征、上海特點的超大城市睿智發展的創新轉型新路。註重協調發展，聚焦解決超大城市發展中不平衡、不協調、不可持續的突出問題，統籌規劃、整體優化本市區域協同、城鄉一體的空間格局，提升城市發展硬實力和文化軟實力。註重綠色發展，把保護城市生態環境放在優先位置，突出底線約束，堅持走低碳綠色的可持續發展道路，著力推進人與自然和諧共生。註重開放發展，對照國際最高標準、全球領先城市，著力鞏固提升上海面向國際、服務全國、引領長三角的門戶樞紐地位和功能，不斷提高城市的國際競爭力。註重共享發展，踐行以人民為中心的發展思想，進一步突出多方參與、協同治理的規劃實施機制，建設更好城市，創造更好生活，推動城市共建共享。

“一個好的城市總體規劃，必須認識、尊重、順應城市發展內在規律。”韓正強調，要牢牢把握習近平總書記提出的“五個統籌”原則，更加註重“五個提高”，從上海歷次規劃編制和實施中汲取經驗，從上海城市發展歷程中總結得失，把握城市發展階段性特征和面臨的新情況新問題，找到解決問題、實現城市持續健康發展的新路徑。要強化底線約束，嚴格落實中央嚴控超大城市人口規模要求，明確城市建設用地總量和結構、自加壓力實現規劃建設用地負增長，把生態環境要求作為城市發展的底線和紅線，牢牢守住城市生產安全和運行安全底線。要堅持遠近結合、留有余地。超大城市的規劃，更要遠近結合，前瞻把握，為未來發展留足稀缺資源和戰略空間。這是極其重要的規律性要求，是我們從長期發展實踐中得出的一個科學認識。對事關城市永續發展的重要區域、重要資源，一定要保護好、維護好，不能動;對暫時沒有想清楚、看明白的地方，要堅決留白。

韓正指出，要把握好城市發展的重大問題。一是準確把握城市性質。城市性質是對城市未來發展的目標定位，是指引城市發展的旗幟。把握新一輪城市總體發展目標定位，最重要的是深刻理解、全面落實中央對上海發展的戰略定位和要求，始終在全國大局中思考和謀劃自身發展，這是上海城市發展最寶貴的經驗。要按照當好全國改革開放排頭兵、創新發展先行者的要求，繼續深入推進“四個中心”建設，突出科技興市、文化強市、加快向具有全球影響力的科技創新中心進軍，著力建設國際文化大都市，代表國家參與全球經濟科技的合作與競爭，這是上海義不容辭的責任和擔當。二是準確把握經濟發展是城市發展之基。無數城市的興衰歷程證明，沒有經濟的發展，城市就無法生存;沒有經濟結構的轉型升級，城市就難以長盛不衰、持續繁榮。2008年國際金融危機以後，我們下決心減少經濟增長的“四個依賴”，率先轉向創新驅動、轉型發展的軌道，基本實現創新轉型最艱難的一躍。面向未來，要抓牢經濟發展不放松，始終堅持發展質量、效益和結構優化導向，堅定不移推進經濟結構轉型升級，持續推動創新發展，使城市發展真正靠科技創新、制度創新驅動。通過規劃引領，把上海真正打造成為令人向往的創新之城、能夠通過創新引領全球經濟的活力之城。三是準確把握城市發展目的是要讓人們生活更美好。以人為本是規劃的靈魂，要讓所有生活、工作在上海的人們，都能感受到這座城市帶給他們的安全感、歸屬感和幸福感。規劃要更接地氣，認真回應群眾關心關切的生態環境、交通、住房、文化傳承發展等問題，讓人民群眾聽得懂、看得到、可感知，切實提高獲得感。各級領導幹部要切實提高規劃意識，進一步提升擔當意識和創新意識，嚴格按照規劃新理念謀劃推進現代化建設，認真按照國務院批複的總體規劃抓好落實。

韓正強調，當前上海改革發展穩定任務艱巨繁重，我們要全面增強政治意識、大局意識、核心意識、看齊意識，始終在思想上政治上行動上同以習近平同誌為總書記的黨中央保持高度一致，敢於擔當，勇於改革，善於創新。要再接再厲，全力抓好四季度各項工作，深入推進自貿試驗區建設，加快推進科創中心建設，持續抓好區域環境綜合整治和交通違法行為大整治兩項“補短板”重點工作。要認真細致做好各項民生工作，全面加強郊區中小河道治理，加快推進黃浦江兩岸45公里岸線公共空間貫通開放，全面加強和完善食品安全治理體系。要嚴格紀律，確保各區換屆工作風清氣正。要認真搞好“兩學一做”學習教育，抓好黨的十八屆六中全會精神的學習宣傳和貫徹落實。越到年底，越要繃緊安全這根弦，各區、各部門、各單位要牢牢守住城市安全底線，確保城市生產安全和運行安全。

楊雄指出，在編制新一輪城市總體規劃過程中，我們牢牢把握當好全國改革開放排頭兵、創新發展先行者的總要求，全面貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，堅持“一個尊重、五個統籌”，堅決服從服務於國家戰略，充分體現全球發展的趨勢，更加突出以人民為中心的發展思想，牢牢守住城市發展的人口、土地、環境、安全四條底線，著力提高《總體規劃》的引領性、指導性、操作性。

楊雄圍繞《總體規劃》六方面重點作說明。一是城市發展目標，包括城市性質和城市願景。《總體規劃》將城市性質表述為，上海至2040年建成為卓越的全球城市，國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市。這是貫徹中央對上海的新要求，保持城市性質的延續性，體現全球城市競爭的新焦點。新的城市性質的核心是全球城市。城市願景表述為，卓越的全球城市，令人向往的創新之城、人文之城、生態之城。用貼近群眾的語言，讓市民對上海的發展目標有更直觀的理解，更好地凝聚全市人民的共識。二是城市規模。嚴格控制常住人口規模，既是貫徹中央嚴格控制超大城市人口規模的要求，也是資源環境緊約束條件下上海的必然選擇，必須統一思想、綜合施策。建設用地規模提出“負增長”目標，強調優化建設用地結構，推進建設用地功能複合，建立空間留白機制。三是空間格局。圍繞“網絡化、多中心、組團式、集約型”的空間格局，促進區域一體化發展，形成“主城區-新城-新市鎮-鄉村”組成的城鄉體系，打造由城市主中心(中央活動區)、城市副中心、地區中心和社區中心組成的公共活動中心體系，依托城鎮圈促進城鄉發展一體化，建立“三大空間、四條紅線”的空間分區管制體系。四是綜合交通體系。提出提升國際樞紐功能，完善區域、城市樞紐體系;強化綜合運輸廊道建設，促進區域交通一體化;堅持公交優先發展戰略，構建一網多模式的軌道交通網絡;適應綠色交通要求和城市生活方式轉變，優化慢行交通和城市物流格局。五是城市文化品質。圍繞進一步激發城市文化活力，提出建設高品質文化設施，加強歷史風貌保護，更加重視對城市遺產的整體性保護，完整展現不同歷史時期發展形成的城市空間脈絡，塑造國際大都市與江南水鄉交相輝映的風貌特色。六是生態環境。堅持生態優先，推進低碳發展、積極應對全球氣候變化，建設四大生態區域，構建“雙環、九廊、十區”多層次、成網絡、功能複合的市域生態空間體系，強化大氣、水、土壤環境保護和固體廢棄物治理。