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王晓麟读仰融:投百万美元不可能融资100亿


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-7-8/HTML_KKHG2L11PM8O.html


【核心提示 王晓麟回忆,他对仰融提出资金到位后,请代理人当董事长,后者的态度是不愿退到后台,另外仰融对投资资金避而不谈。两人不欢而散。】

7月5日,身为美国混合动力汽车公司(简称HKAC)总裁的王晓麟正在上海忙于为密西西比州的混合动力汽车项目寻找零部件供应商,由于与仰融的官司,近来这位律师出身、43岁的湖南人受到广泛关注。

在王晓麟看来,他与仰融的根本分歧是文化差异。客观来看,2亿美元项目如何投入是引发两人分歧的关键,最为根本的是伴随着两人在金融家与实业者角色转换过程中,形成的立场改变和对立心态。

“我不认为他用一百多万美元,可以融到一百亿美元的资金来做这么大的项目。在一方违约的情况下,采取托管,我认为这是一个最恰当的办法,我没有把股票给我自己,也没有把股票给他。”

在接受本报采访的两个多小时的时间里,王晓麟站在自己的立场,细述了与仰融间两年来的矛盾纠葛。整个过程中,他一直强调“作为律师他所说的一切都有证据来支持”。

“EB-5计划:我06年就关注了”

2003年通过收购罗孚一案,王晓麟结识了仰融。当时王带领团队到英国完成谈判,但因仰在国内的问题没有解决,无法回到国内完成协议,收购罗孚没有了下文。当时仰王关系不错,但此后没有经常联系。

王晓麟2004年变更律师事务所到纽约,后离开进入投资咨询业,三年后的夏天,仰融电话找到身在北京的王谈合作。当时仰融香港的上市公司远东金源集团 (上市代号“1188”)的两个高管先后离开,故邀请王加入该公司担任CEO。

王 调查财务后发现,只有2000多万港币的现金流,觉得没有吸引力。“2006年我对EB-5投资移民计划就很关注,当时准备在广东组团到美国寻求机会。” 王晓麟说人民币升值对中国南方的制造业的压力的增大,对策是利用投资移民计划在美国设立组装厂,以零部件出口的税率优势抵消人民币升值造成的损失。“我的 公司主营业务是海外资源-能源的收购的consulting(咨询)。”

因此王在接到仰要求加盟的电话后,提出合作要求,“利用我已经运作了两年的EB-5计划,在美国做一个很大项目,我是搞金融的,并没有汽车生产和管理的经验,您是搞汽车的,能不能我们在汽车上合作一把。”

两周后仰融致电王晓麟,接受了王的提案——仰融负责提供汽车项目的启动资金,王负责汽车项目的融资和商业运作,同时帮助仰重振香港上市公司,合作美国的汽车项目。王晓麟2007年8月份加入远东金源集团,两个月后转为CEO。

2008年2月远东金源集团转向矿产业务,融资3000多万美元。结束远东金源集团的转型后,王开始投入EB-5和美国的汽车业务,并从华尔街说服了一批金融人才加入这一项目。其中包括唐轶、邓曦等美国金融界的重量级华裔人才。

据王称,当时和仰融分工是,王负责组建团队、前台沟通、土地、融资、政府优惠政策等等。仰融负责技术和2亿美元(最低估算)的投资。在此平台上,王负责后续的融资和金融操作。

仰融后称,在技术OK的情况下,没有必要投资如此之多,1个亿也够了。王接受了。“当时讨论结果是,仰融负责技术和投资,占80%股份,我负责组建团队和投资移民和其他优惠政策运作,占10%股份,另有10%的股份留给其他的管理团队。”

2008年8月王要求签约,仰融说直接注册。仰融的秘书在BVI(英属维京群岛)注册了HKAH(混合动力控股公司),仰融包括代持的10%管理层股份共计90%,王占10%。并计划确定土地后,当年10月份在密西西比注册公司HKAC混合动力公司。

“ 为了建立HKAC,从一开始我就是以HKAH为控股公司来给密州政府作演示的。”然而,10月份王晓麟在中国出差时公司常务副总唐轶(此人是王组建团队时 吸引的人才)来电称,仰融的秘书转述,要求将HKAC注册在另外一家仰融公司名下,该公司的名称在美国是仰融的独资公司,仅最后一个字母不同于HKAH。 唐还转告“仰规定的注册资金为5000美金”。

王打电话给仰融申明,最少注册不能够低于1000万美金,投资到位后确定股权。仰融没有正面回应。王转告唐轶暂时把HKAC所有股票放在王在BVI拥有的一家公司信托,受益人待定。做了这个指令后,王转向德国进行技术引进谈判。

2008 年12月,王返回美国后,带着财务总监到洛杉矶与仰融面谈。王提出土地、技术、政策、团队均已到位,要求投资资金到位。另外王晓麟表明了两点:1、资金到 位后,请仰融暂时不要露面,请代理人担任董事长。主要是考虑到仰融在中国国内的事件还未正式结束。2、仰融实际拥有的股份,根据其实际投资的资金界定。

王晓麟回忆,仰融对以上两点的态度是不愿退到后台,另外对投资资金避而不谈。两人不欢而散。

“今年3月份,我就签署了信托文件,明确规定BVI公司只是信托控股HKAC,HKAC的股东和股比按谁投资谁拥有的原则,根据实际出资确定。”王晓麟强调说。

王晓麟信托HKAC后,仰融也开始了另立门户的步伐——1月19日,仰融在阿拉巴马州注册新公司HK motor,做的是与HKAC同样的业务,紧接着停止了HKAC员工的保险。3月初派了2个人到密州关闭银行帐号,并发律师函给王,要求其交出所有公司记录和一切文件。

王回函:仰融非公司管理层也非正式股东,没有权力如此去做。所花费160多万美元(公关费用、差旅费用、香港的演讲费用)可以改为股份,也可以返还。并在回复仰融律师的电话和电子邮件中同样说明,资金、技术、团队要重新确定。

仰融随后诉讼到了法院。

王认为到法院那是最后一个解决方案,“我没有认为仰是一个敌人,直到今天。能够合作就合作,不能合作还可以做朋友,没有必要树敌。作为一个专业律师,打官司不会害怕。”

“我依然在和他沟通”

“这个案件完全没有道理,我不会去打这种官司。”王称,当时他给仰融律师发了一个申明函,作为合作企业,每个人都应有承诺,按比例分配。他认为,仰融从承诺的2亿降到1亿,最后实际出资的160多万美元没有任何道理。

据王称,他当即召集了一些朋友。“技术没有问题了,土地没有问题了、EB-5没有问题了、州政府的几十亿美元的财政支持没有问题了,但是没有启动资金这个项目不能做了。如果大家今天决定停,那么就要通知所有的人。如果大家愿意提供启动资金,大家一起做下去。”

最后包括德国技术合作实体在内的投资方决定继续下去。对于仰融,大家一致达成共识:如果仰愿意继续做下去,大家欢迎。但股权必须和其他人一样,按实际出资计算,同时不能因为他个人问题影响公司发展。

在官司进展中,王表示,曾通过双方的律师询问仰的要求是什么?王愿意和仰谈,但仰的律师则转述仰的意见称,双方差距太大,没法通过和谈形式来解决。

打官司过程中,仰融派人到德国,要求技术合作方改为与HK motor(仰在阿拉巴马州的新公司)签署合作合同。

“一直以来,我都是想把这个项目做起来,无论是从法律角度还是合作角度,都没有把门封死,仰融想谈随时可以,但是要在平等的基础上,不能因为谁霸道就听谁的。”

王晓麟向记者强调,“诉讼肯定对项目的推动有负面影响。现在各方面的资源来讲,我对项目进行下去是非常有信心的。”



王曉 曉麟 麟讀 仰融 投百 百萬 美元 可能 融資 100
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这一年,茂业国际(848.hk)--王晓路


http://blog.sina.com.cn/s/blog_624077750100gonj.html


上周二,12月15日,茂业国际(848.hk)放量大跌,有同伙打电话问我,何故?我一下子有点懵,因为已经不关注。感觉好像跌得有点不寻常。虽然市场往往把它当成半个地产股,而国家又出台了严厉的地产调控措施。但这个跌,有点异常。

 

次日,媒体披露黄茂如出事,股票停牌。一帮人被关门打狗。

 

这两天有空,想起这一年来关注茂业国际的前前后后,还是值得写一笔。

 

一、前传

最初关注茂业,是2008年11月,写中国abc博客(http://blog.sina.com.cn/abc200090708) 的老汪强烈要求开抄底大会,然后,一大帮人在中心书城的尚书吧聚会,记得来了好多好多人,大家都对市场超级关心呐。不过会上好似看空的人居多,以至于召集 抄底的老汪一时也有些疑惑。(当然,几天后,他还是表态,要坚决抄底)会上,有人提出玖龙纸业,已经从26元跌到7毛,是破产价格。在和讯上写流水不争先 博客的TT提出茂业国际可以涨10倍,从3毛涨到3块,恢复到IPO价格。

 

后来找到玖龙纸业和茂业国际是资料看了一下,我一向对工业股不感兴趣,玖龙又是那么多负债,没啥意思。茂业国际则不同,当时市值15-20亿港币,年初 IPO上市融资了26亿港币,基本没用,帐上有25亿现金,负债方面,有息负债13亿。从这些情况看,25亿现金,扣除13亿负债,有12亿现金,市值仅 仅略大于库存现金。公司当时有几栋物业,主要在深圳,招股书上说,中介机构评估的价格超过50亿。此外,茂业还有成商集团(600828.sh)1.3亿 的股权,占总股本的2/3,成商的净资产大概是每股2元左右。因此,这1.3亿股,至少应该值2.5亿。总之,七算八算下来,感觉三、四毛钱买茂业,毕竟 是以招股价跌90%的价格抄底的,安全边际很大。再去看看茂业在华强北的旗舰店,人山人海,车满为患,这样的公司,就算是金融海啸肆虐,破产应该不至于。

 

二、中场

有了基本概念和数据,感觉IPO一折的价格还是有吸引的。虽然当时金融海啸还在高潮,同为潮汕人的黄光裕已经入狱,国美电器(493.hk)也长期停牌, 前途未卜。和几个朋友讨论,包括老汪,大家认为,茂业当时最大的风险是大量批股,因为大股东持股82.7%,如果缺钱了,大量发行新股,黄茂如仍然可以绝 对控股。但我想,如果不是在2元以上,发行新股,对黄茂如的股权摊薄影响太大,加上当时公司刚刚IPO,账面上有25亿现金,百货行业现金流又那么好,公 司断不至于很快再融资。

 

不久,第一上海证券(227.hk)组织了茂业国际的IR(投资者关系)部门的人来交流。看来,对股价跌到这个份上,上市公司也着急,需要向投资者介绍公 司的经营现状和财务情况。茂业国际的IR,是个广东女子,瘦小精干,对公司情况比较了解,也基本上能明白投资者关注的焦点。(顺带说一句,见了一些公司的 IR,大部分是男士,茂业和味千(538.hk)这两家公司是女性。不过味千的这位投资者关系负责人,实在不敢恭维,这位上海女子,生怕大家说公司的不 好,听不得批评的意见,搞得有点紧张。说实在的,味千的产品和服务,需要提高的地方太多了,千方百计为上市公司辩护,不是一个好主意。)

 

通过和茂业国际投资者关系部门的沟通和交流,得知公司在太原的地产项目,成本非常低,如果滚动开发成功,利润应该不菲。在这里,内地投资者和境外投资者在 看待公司的角度、方式,还是凸现了不同。境外投资者对于茂业参与房地产开发甚为不满,你本身定位是零售商业的运营,干嘛还去搞地产开发?前者是高周转,低 风险,低杠杆,但地产开发则是高风险,高利润,高杠杆。而内地投资者则不这么看,有钱赚为何不干?黑猫白猫的,抓到老鼠才是好猫。赚到钱是硬道理。此后, 黄茂如连连出手在低位抄底渤海物流等A股公司,如今算算,账目盈利不菲呀。这些举动,令内地投资者大加称赞,估计境外投资者更加不屑了。

 

在大势回暖、零售数据持续好转、茂业国际所持金融资产持续升值、以及深圳南山茂业分店开业、华强北茂业的物业转让给上市公司等各种因素刺激下,茂业的股价 从3毛起步,回升到2.99元,期间还派过一次中期息。TT同学曾预言,在茂业成功进行异地扩张的前提下,可以用5年时间涨10倍,从3毛涨回到3块。可 是,异地扩张还八字没一撇,这短短一年股票就涨了10倍。资本市场啊,真是令人无语。

 

9月,茂业公布半年报,其后,公司又组织了一次半年报业绩推荐。那天我出差去了,未能参加,后来听同行介绍,还是那位伶俐的广东女子来介绍。任凭她怎样巧 言解释,都不能说清楚大股东和上市公司之间的关联关系,而此时公司现金已经从25亿降低到不足10亿,长期负债从1.6亿增加到近10亿。

 

这时候,茂业的股价已经超过2元,算算市值已经超过100亿。这半年来,翻看港股的小公司,感觉100亿市值已经算中型公司了,在这个市值水平下,似乎能 找到很多更有吸引的公司,比方凤凰卫视(2008.hk)也还不到100亿,而它的潜力显然还远远没有发挥出来。内地只有少数城市允许它落地,通过互联网 等方式还正在拓展中。但凤凰卫视的有一些节目,除了央视,很难有地方台做到这样的水平。此外,小肥羊、味千等市场空间极为广阔的消费类公司,市值才几十 亿。已经形成竞争优势的李宁,市值也才200多亿港币。

 

听了同行关于茂业的半年业绩推荐,慢慢体悟境外投资者为何对茂业进行房地产开发甚为不满,道理何在?感觉我们还是太功利,太短视,而在这短视和功利中,风险逐渐积累,自己却往往不曾察觉。

 

此外,想起第一次和茂业管理层沟通的时候,问过他们折旧政策的问题。其他商业企业,在固定资产折旧政策上都是20年折旧,但茂业是40年。当时听了心里一 惊,因为商业企业,租金成本或物业折旧成本是经营成本中最大的一块。在这个方面,茂业的会计政策如此宽松,公司想作高当期业绩的意图太明显了。假定两家公 司同样的会计利润,另外一家是20年折旧的话,茂业的会计报表,水分就大很多。

 

想明白这些,放弃茂业就是一个很轻松的决定。但没料到,公司竟然会出这么大的问题,想想都惊出一身冷汗。

 

三、后传:算帐和安全边际

从关注到放弃,不到一年的时间,翻10倍,也不过一年多一点点。股市真是浓缩的人生。回顾这段经历,感觉最重要的还是算帐和安全边际。

就事论事而言,茂业在5毛以下,还是有安全边际的,算帐算得过。因此,对茂业的未来,似乎也不一定非常悲观。现成的例子是国美电器。黄光裕如今还在狱中, 甚至还是公司的第一大股东,但公司的资产在,利润和现金流在,那么公司就会有一个合理的估值。当然,在这个过程中,陈晓为首的管理层起到很关键的作用。茂 业的情况会如何发展?还得观察,但就深圳特区内的几家门店,经营似乎没有什么问题。我们不习惯在法制社会下生存,往往放大人的因素,市道好的时候,放大管 理层或大股东的力量,形势不好的时候,又对于大股东或管理层的劣行过于绝望。事实上,英美等国,好多公司(例如航空公司)长年在破产状态下存活,员工、顾 客都正常运作(当然,股东好像比较糟糕)。所以,茂业最终的结局,还未有定论。

 

算帐是一方面,更重要的是安全边际。安全边际一方面源自于算帐,比方茂业在20亿以下市值可以考虑,100亿以上市值就没啥油水,这些都必须基于数据和计 算。当另外一方面,安全边际还不仅仅是算帐这么简单,更多恐怕还是定性层面的。我的搭档,他差不多可以定义为原教旨主义的价值投资者,就认为茂业这样的公 司是有原罪的,治理结构的缺陷是根本性缺陷。对于这种公司,从定性上说是不能冒险去投资的。即便是算帐有安全边际也不行。至于侥幸赚到钱?原教旨主义者的 判断是,如果通过错误的路径和方式,赚再多的钱,也是错误的。

 

再想一想,境外投资者置疑茂业国际投资房地产的时候,就说,我们投资商业企业,是看重黄茂如及其团队的在零售业务上的运营能力,而不是想拿自己的钱去做高 风险高杠杆的地产生意。如果是后者,我们大可以配置中海外(688.hk)或绿城(3900.hk)。的确,茂业在深圳地区的百货,可算得上是标杆了,这 几年流行的买一百送一百,买五百送一千,36小时不休息营业等,都是黄茂如的发明。据说,很少有男人象他那样酷爱逛街的。巴菲特有一句话很经典,但很少人 提及,就是知道自己在干什么。茂业国际(848.hk)在行业定位上显然有问题,黄茂如也没有摆正自己和上市公司之间的关系。而作为股票市场的投资 者,99.99%的人都没有搞明白自己到底是在投资还是在投机。

 

投资是一个不断学习的过程,茂业又给我们上了一课。
這一 一年 茂業 國際 848 hk 王曉 曉路
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[轉載]王曉路:消費行業出慢牛

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5667715b01010jjz.html

最近看了恆安(1044.hk)、大家樂(341.hk)的年報,真是平淡無奇的公司,卻創造了長期投資的極好收益。

恆安,2006年的時候看過,當時真的是水平太差,境界太低,認為這樣的公司雖然不錯,但實在平淡無奇,遠不如招行、萬科、平安、中集、振華港機等雄偉、 卓越,佔領了全球的市場,長了咱中國人的志氣。不就一生產紙尿褲、衛生巾的企業嘛,成天受紙漿價格波動的煩擾,遠不是搶佔世界之巔的皇冠上的明珠。再說, 當時的股價也比前兩年漲幅甚大,估值也談不上低估到很有吸引。於是…..

上週末,看到關於它的創始人許連捷的採訪報導,再度翻看它的年度報告,以及去它家網站上搜尋上市初的數據…..http://finance.sina.com.cn/roll/20100628/09368191146.shtml.

上市招股書,上市公告書沒找到,應該是1998年底上市的,根據1999年年報,股本約10億,收入11.3億,利潤3億。當時的股價大概是2—3元,也就是說市值是30億,是香港市場給予普通公司的估值:10倍市盈率。然而就是在這上市後第一年的年度報告中,公司就反覆強調了,紙尿褲在中國市場的滲透率只有1%,當年增加到1.6%, 因此,公司此類產品的增長有五成以上;衛生巾這一傳統產品,公司則不斷提高產品質量和檔次,不斷推出創新高毛利產品,因此,毛利、淨利潤持續提升。這樣的 思路,一貫穿就是10年時間。如今2009年年報顯示,收入108億,利潤21億,股本12億,市值750億,市值年複合增長超過33%。

大家樂(341.hk),2009年收入48億,利潤5.13億,淨利潤率10%左右,在沒有信貸的情況下,獲得18%的ROE,算很不錯了。公司到今 年,已上市25年,年年派息。旗下有多個子品牌,包括「大家樂」及「一粥面」、「泛亞飲食」、「新亞大包」、「利華超級三文治」、「Spaghetti 360」及「ME.N.U」以及「意粉屋」,還收購了稻香(573.hk)11.65%的股權。可能在香港之外,人們對「大家樂」以外的品牌都不太熟悉。 根據可搜尋到的1999/98年度報告,當時的收入約23.5億,較前一年度增長增長7.76%,利潤1.7億,比上年度增長21.46%,股本約 5.25億,當時股價約2—3元,市值大概是10—15億左右。如今股本5.6億,市值112億。這十來年利潤增長3倍,市值增加了八九倍。年度複合增長 也有20%以上。

持有10來年,市值增加了10—20倍,年複合增長20—30%,這個數字,既神奇,也不神奇。說它不神奇,是因為過往的幾輪牛市中(1996— 1997、1999—2001、2005—2007年),兩三年時間賺個10倍20倍一點都不稀奇。但說它神奇,是因為這些消費類公司的市值,漲了比較難 跌回去,賺到手裡的不是紙上富貴。而我們在大牛市中賺到的錢,後來往往都吐回去了。更何況類似大家樂這樣的公司,年年派息,早年低價持有者,如今的分紅收 益率都很可觀了。

這類的公司,往往很容易被忽略,因為太普通,太尋常。行業沒什麼門檻,人人都能做,餐飲,誰不會?遍地都是餐館。紙巾?太簡單,如今沃爾瑪、家樂福都有自 己品牌的捲紙產品。這樣的公司,也缺乏高科技的耀眼光環,有的只是勤勉服務,高效管理。在日復一日簡單地為普羅大眾提供服務和產品中,賺取一點辛苦錢。它 們的成功,我想,有兩點至關重要。其一,是趕上了中國經濟發展帶來的消費升級。其中恆安的紙 尿褲特別有典型說服力。2000年之前,大部分的70後還沒有進入婚育階段,主要還是60後是生育的主力,他們的消費習慣,以及當時的收入水平,支持每月 幾百上千元的紙尿褲消費,還是有點勉為其難。所以恆安才會敏銳意識到紙尿褲的滲透率只有1%,空間極為廣闊。如今80後進入婚育高峰,我看幾乎沒有哪個年 輕父母肯再去洗嬰兒尿布了。伴隨著收入水平的提高,消費習慣的變化是快速和巨大的,而且是剛性的。順應了這個趨勢的行業,公司,都會有一段相當美好的野蠻 生長階段。無論是速凍米面行業、快餐連鎖公司、家紡企業、日化產品、還是影院、遊戲、連鎖便利店,人均收入超過3000美元之後,消費浪潮撲面而來,這個 大趨勢如果我們錯過了,就一定是錯過了今生最穩妥、最大的一次投資機會。

所以,在這裡,我倒並不敢認定恆安國際是什麼優秀、卓越、偉大的企業,儘管在許連捷的產業藍圖中,恆安集團未來要成為中國頂級家庭生活用品供應商。但我知 道,恆安的空間遠不止現在的20億利潤。搜尋了一下寶潔、聯合利華的收入、利潤、市值,寶潔的數字是767億美元、68億、1730億;聯合利華是400 億、33億、770億。雖然寶潔和聯合利華的行業空間、產品線遠比恆安豐富,恆安還只是一個很細分的行業,但我看到的是13億人口的消費潛力,中國出現千 億市值的消費品公司只是時間問題。

簡單說,颱風來了豬都會飛,如今這颱風刮到了消費領域,趁勢而上的行業和公司,肯定比產能過剩、屢遭調控限制的夕陽產業好。

第二點,除了行業生命週期決定了大方向之外,還得說點微觀的。行業層面的競爭格局相當重要,中國,總的來說是新興市場,發展中國家,但並不是每個行業都有很好的機會,每個行業的主流公司都能給股東帶來豐厚回報。這個跟行業格局有很大關係。

簡單地說,行業發展大致有三個階段,先是跑馬圈地,野蠻生長;其次是軍閥混戰,行業競爭激烈;最後是形成寡頭壟斷。第 一和第三階段的優勢公司,比較容易過上滋潤的日子。第二階段則比較艱難,並不是每個行業都能順利進入第三階段,或者說即便是進入了寡頭壟斷階段,就一定能 獲得超額利潤。曾經的彩電行業在第二階段就折騰了N年,苦不堪言,如今少數倖存下來的企業仍然面對核心技術不在手裡,研發投入巨大的壓力。只不過,行業空 間和容量跟之前階段相比好很多,所以彩電企業的日子也好過很多。粗略看來,只有B to C的企業,才有一些優勢條件能在第三階段獲得超額利潤,因為C,消費者,乃散沙一盤,不足以和B,企業去抗衡,一旦形成了品牌或者網絡的壟斷優勢,消費者 是會乖乖認賬的。但B to B則未必,案例就是中集和勝獅,雖然全世界就只剩它兩家了,但它們的客戶是比它們財大氣粗幾十倍的船公司,所以,議價能力是有限的。

由於並不是每個行業都能順利過渡到第三階段,而成功進入到第三階段的行業,有的時候已經是行業空間飽和了,這樣呢,即使是買到了寡頭壟斷公司,但空間有限,也未必是好的投資機會。比方現在的鋼鐵水泥工程機械行業,剩餘的公司不多了,但留給每個公司的空間也有限。

所以,理想的投資標的應該是第一階段就脫穎而出的優勢公司,行業空間還巨大得很,天花板還遙遙不可見。 10年前的衛生紙行業,恆安是強勢公司,如今把維達國際(3331.hk)遠遠甩在後面,維達2009年收入27億多,利潤不到4億,市值60億,不到恆 安的1/10。目前雖然行業已經不是初級階段,但離飽和還有距離,而居安思危的恆安,已經騰出精力和資金去做食品行業了。雖然我對它跨行業經營能否成功心 存疑慮,但畢竟說明公司的遠慮和眼光值得稱道。哪些行業還處於增長的初級階段呢?大致有速凍米麵食品,肉製品屠宰加工、紅酒(也許紅酒已經進入初級階段尾 聲了)、家紡、影視娛樂、還包括一些細分的補丁市場。啤酒、乳業、飲料、衛生紙、日化等進入穩定增長階段,包括百貨行業。運動品牌行業雖然還增長不錯,但 裡面的強勢公司太多,而且都上市了,大家都財大氣粗,拼廣告、壓渠道、戰價格,未來幾年有好戲上演。相對來說,李寧的勝算大一些。

盤算來盤算去,進入寡頭壟斷階段,行業穩定增長的有:啤酒行業(青啤、華潤雪花、燕京)、肉製品屠宰加工(雙匯、雨潤)、紅酒(張裕、長城),乳業(蒙牛、伊利)以及恆安,李寧等。行業容量巨大,增速極快的是速凍米麵食品(三全食品
、灣仔碼頭、思念、龍鳳,其中三全是唯一的上市公司,先發優勢極為明顯)、家紡(夢潔、富安娜等, 不過品牌太多,集中度低,激烈競爭難免)。行業大,但集中度低的是餐飲,大家樂上市25年,那麼多子品牌,才50億不到的營業額,可見餐飲行業的擴張似乎 有一定的邊界,似乎行業集中度難以達到寡頭壟斷的格局。想來大千世界,口味各異,總不能全世界只有幾個餐館吧。但以麥當勞、肯德基的案例看,快餐連鎖企業 有其生存空間和盈利模式。所以,味千(538.hk)、小肥羊(968.hk)的盈利也應該不會止步於2—3億的水平。

不管怎麼說,過去10年消費品公司中跑出來的大牛股,給了我們很多的啟發:基於人口總量和人口結構的變化是 最重要的前提,需要對消費習慣、品牌管理等方面有深入的研究和思考;雖然沒有高科技含量,但優秀企業,其品牌的護城河每年都在拓寬;儘管每年的成長都有 限,但複合增長的結果是10年後上一個大的台階;股價表現基本上波瀾不驚,想要賺快錢,要暴利的,通常耐不住性子,守不住;估值是個難題,因為當企業展現 出強勢品牌和高速增長的時候,往往都不便宜,品牌消費品公司幾乎從來都不曾便宜過,拿青啤來說,2008年底,也就跌到13—15 元,2008年每股盈利0.53元,也差不多快30倍市盈率。所以我們往往要在安全邊際不太夠的情況下做決定,這考驗我們看企業的眼光,看企業是否真的有 足夠的能力去達到一個很高的增長預期,也考驗我們的運氣──看我們是否RP太差,比方2007—2008年上半年買蒙牛就是很一件糟糕的事情。李寧、百麗 等,金融海嘯也跌,但跌幅有限,現在基本回到歷史高點;行業空間大,增長潛力大的雨潤、張裕B則創新高,當時和它們同等評價的蒙牛,現在離歷史高點還差 10塊錢。所以,好的買入時點,永遠是我們的安全墊,但能否等到好的買入時點?金融海嘯是一次,今年這次調整可能也算一次吧,但至於優勢企業能調整到哪個位置上,不知。

轉載 王曉 曉路 消費 行業 出慢 慢牛
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象限思考—王曉璐 紅一方面軍

http://blog.sina.com.cn/s/blog_675565470102e3uj.html
20年前考過GRE,那時候沒錢,沒有獎學金就沒法去留學,不像現在的小朋友,啥成績都不要美國學校都肯錄取──人家圖的是你的錢。如今中國父母,人傻錢多。一大把父母哭著喊著要給美國學校捐款好讓自己孩子去上學。

 

話說這西方教育和考試,考知識點是不可少的,但更重要的是靠解決問題的思路和方法,拔高點說是智商和能力。那邊不大丁點的孩子都知道用邏輯推理,知道畫個 圖表,條分縷析把事情解釋清楚。而方法論,恰恰是國內教育最缺乏的。這是老祖宗故意的,愚民政策的結果呢還是其他原因?總之,蠻可悲的。

 

記得30年前剛上大學的時候,班主任給我和小昭同學一本科學方法論的書,讓我們一週後寫讀書筆記。當時腦子就懵了,聞所未聞嘛。咋寫?你讓我解一道數學題我會,方法論,這是什麼東東?

 

多年以後,讀芒格的《人類心理誤判》、《槍炮細菌鋼鐵》等,慢慢領悟當時已過而立之年的老師,對我們懷有怎樣的期待,對方法論的認識上升到怎樣的高度!可惜插過隊,改革開放後第一批上大學的班主任,卻英年早逝於異國他鄉。至今記得她寫得一手好字,大氣!

 

說到股票市場,最簡單的一個方法是畫四個象限,很多時候能輕易把問題看清楚說明白。例如,市盈率vs市值;毛利vs周轉;等等。

 

市盈率低市值小的,在A股基本不存在,可見泡沫大;港股大把仙股,市盈率低市值也小,PB也是零點幾倍,要麼是老千股,要麼是邊緣化的,要麼是夕陽產業 的,要麼是管理層老朽到不可救藥的,總之便宜通常有便宜的原因。在A股這個大染缸裡腦子被扭曲的人,去到港股,會發現便宜東西太多了。往往要經歷好幾次痛 苦教訓才知道,光便宜是沒用的。便宜背後的殺機太大了。當然,我們也能看到一些大公司,如恆安等,也是從小公司成長而來的,港股有一些,例如李氏大藥廠、 譚木匠、寶光等都是業務穩健,估值低,市值小的公司,這樣的素質和成長性如果放在A股上,怎麼也要給二三十倍市盈率的。沙裡淘金的眼光很重要。兩年前的同 仁堂科技也是便宜得一塌糊塗。

 

高市值低市盈率,一如大把的銀行股,只說明行業到了頂峰,不再有趨勢性機會。不明白這一點,就完全看不懂這幾年的行情。遺憾的是,自己往往被所謂的低市盈 率這個「便宜」矇騙,沒想到地下室還有好幾層。沃爾瑪、可口可樂十年沒漲,也都是因為成長性放緩,本行業遭到其他行業的挑戰,例如電商、其他健康飲料的衝 擊等等。蘋果的市盈率可是夠便宜的,但市值夠大。美國股市上,4000—5000億美元的市值是天花板。曾經的微軟,是何等的壟斷?人類歷史上還沒有過比 它更壟斷的,前景更加無邊界、商業模式更好的公司了吧。看看微軟最高的市值,再想想蘋果、google的市值,對我們的啟發太大啦。市盈率這個拐棍,太單 一,太片面了。

 

高市值高市盈率,還用問麼?2008年的萬科,市值超美國所有地產公司,還有當年的中國人壽,中國平安、中國石油。教訓夠充分了吧。

 

中高市盈率中低市值,貌似市場給予成長股的美好預期。只不過要辨別真假成長股和成長的階段。在高市盈率階段買入成長股,動輒股價腰斬也不是新鮮事,就算後來漲上去了,這波折也夠嗆呢。

 

毛利和周轉,如同又要馬兒跑又要馬兒不吃草,是不可兼得的。高毛利公司通常低周轉,高周轉公司通常低毛利。上帝是公平的,不是麼?毛利在30%左右的公司 快消品公司,如果周轉再提不起來,哪它還能靠啥存活呢?毛利在70—80%的公司,再提升毛利的空間還有麼?不擴大量,還想幹啥?張裕本身不應該是奢侈品 的定位,卻享有了如此高的毛利,可見上下游便宜佔盡,今後唯有以量補價。高毛利公司,除非有獨特護城河,否則一定有競爭對手進來,早晚而已。一大把服裝企 業,憑什麼高毛利?女人對鞋不忠,對衣飾也是一樣的。足夠差異化的市場通常是細分小市場。行業發展初期的高毛利,只是暫時現象,只不過賣方通常都線性外 推。

 

明白這些簡單道理,至少會知道上市公司到底是自己糊塗還是存心想忽悠投資者。

 

日常生活中,如果我們能用緊急和重要這兩個維度把時間管理好,把儘可能多的時間用於重要的事情,儘可能少化時間在不重要的事情。凡事作好安排,把緊急的事情早早處理好,不至於拖到迫在眉睫,變成耗費時間的大事。聚沙成塔,時間管理好了,生活和工作的效率會提高很多。


象限 思考 王曉 曉璐 紅一 方面軍 方面
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王曉璐之資產負債表遠比損益表重要 明月秋風

http://xueqiu.com/3712385667/23349448
資產負債表遠比損益表重要(2012-12-24 13:46:32)
今年通過雨潤、廣匯,學習了資產負債表的重要性,並付出代價,相信這代價會記牢。

之前雖然知道體檢結果比跑步成績重要,但僥倖心理或者說觀察的視點始終沒有調整到正確的焦點,所以資產負債表總是沒有引起足夠重視。

Mark一下新浪博客的文章,作者枯榮,反思了對雨潤的投資。轉帖如下:

第一、一家業務前景光明、實力雄厚的公司遇到不道德的管理層,最終仍然是後者佔據上風。公司股權結構必須合理,而不是一家獨大,缺乏外部股東的監督制衡。儘管對於雨潤食品的實際調研反覆證明公司的基礎業務是真實存在的。

第二、絕對迴避資本開支持續超過經營性現金流量淨額的公司,無論其業務前景多麼光明,公司管理層看起來多麼雄心壯志,業績看起來如何高速增長!事實一再證明,這樣的公司是容易出現問題的,例如超大現代就是個血淋淋的虛假成長案例。

第三、如果在經營性現金流量淨額持續增長的同時,高資本開支和對應的不斷再融資同時出現,那麼出現道德風險的概率很高。

第四、再感嘆一下,所信者目也,而目猶不可信。所恃者心也,而心猶不足恃。所以,知人固不易!不得不反思一下,特別是對知名的民營企業家,包括張近東先生。民營企業家市值做到幾百億上千億後,實質上已經身不由己了,這裡面參雜了太多非經營性的因素。

第五、對於民營企業而言,會計報表上的淨利潤不可靠,經營性現金流也不可靠,唯一可靠的是兩點:自由現金流持續增長(真實有錢流入)+不融資下的穩定派息(這些錢是真實,且能流向投資者)。國企這方面的風險反而相對較弱,國企主要還是利益分配和管理效率問題,現在還要加上政策風險問題。再反思下再融資的看法,最優秀的投資標的是不需要融資的,但是畢竟數量極少。需要再融資的公司,要看其投入產出效率,例如投入資本回報率能否持續穩定。

反思了很多,對於雨潤而言,目前股權結構正在發生改變,實業資本和投資資本前期低位介入不少,但是問題是對於祝這樣強勢背景的公司,外部股東的制衡力量究竟有多少,還是個疑問。毫無疑問,剔除公司治理問題,公司基礎業務目前的估值顯然是大幅低估的。但是,自我感覺,這種低估可能是靠不住的。與狼共舞看起來不是個好策略。於是剛剛看到雨潤的持續關聯採購協議,這可能導致利益輸送。按照修改後2015年的採購關聯交易上限超過了2011年採購量的34%。這意味著,對於上游的原材料成本已經很難進行評估。希望特別股東大會能否決這個議案。雨潤的未來只有當股權結構發生轉變,才有光明前景,否則,只能為這次投資記提「資產減值準備」。

年底,康美事件再次做了附註。這些年來,從藍田股份、銀廣夏,到今年系列明星股爆煲,看來資本市場的沖頭是永遠斬不完的,大家慢慢長記性吧。連香港這樣對民企很謹慎的地方,爆煲一樣很多。

想來那些成功躲過世通、安然血光之災的人,並非運氣好,乃是謹記「君子不立危牆之下」。又進一步想,「君子不立危牆之下」,這道理人人都懂,為何還是有人一再鋌而走險,挑戰極限呢?看來,從根子上說,就是一個「貪」字,認為自己足夠好運。還有呢,就是過於自信,剛愎自用,認為自己能識破企業的這些把戲,甚至輕易相信了不道德的管理層。看資產負債表不是件複雜的事情,略長點心眼,企業的那些作假還是蠻明顯的,不合常識的。

今年是學習「舍」、學習做減法的一年。多半是因為熊市的關係吧。

Mark一下,給某老友發了短信,互勉「君子不立危牆之下」。
王曉 曉璐 璐之 資產 負債表 負債 遠比 損益表 損益 重要 明月 秋風
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王曉松正式離任新城總裁 拿什麽拯救“二代尷尬癥”?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-26/1048077.html

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每經記者 吳若凡

“因為要專註於處理個人事務,我將離開公司。這是經過我充分考慮所做的選擇,也是和董事長充分溝通後做出的慎重決定。不忘初心,我會追求自己的夢想,也將體驗不一樣的人生之旅...2016年是公司千億戰略的一年,在千億新城的道路上,很抱歉無法與你們一路前行。”

這是近日在業內引起熱議的一封名為《不忘初心同心同在》的“辭職信”,寫信的人是新城控股集團總裁,王曉松。

10月27日,新城控股正式發布公告稱,王曉松10月26日提交的書面辭職申請自送達公司董事會生效。董事長王振華兼任公司總裁。

公告並未對王曉松離職的原因作出解釋,對此業內做出了多種猜測,而其中流傳最盛的一種說法是,王曉松有自己的愛好,希望更多投身到自己向往的事業中(這可能就是信里所說的“處理個人事務”“追求自己的夢想”)。

到底是怎樣的“初心”?

記者註意到,王曉松曾在接受每日經濟新聞采訪時曾透露過,“小時候因為跑得快,希望成為一名運動員。”

當然,上述夢想並未得到新城集團和王曉松本人的回應。

但值得關註的一點是,這位85後少帥的確很低調,較少接受媒體采訪,也極少在公開場合露面,今年被曝光的一次亮相,還是10月其參加母校南京大學“2017年新城校園招聘演講會”的時候。

這種風格,似乎和近年新城控股的發展態勢不太相襯。

據了解,新城控股這家源自江蘇的企業成立於1993年,發展至今,已成為擁有兩家上市公司,業務涵蓋住宅地產和商業地產,目前已經進入中國房地產TOP20行列,發展速度在同量級房企中頗有亮點。

伴隨企業的快速發展,新城集團在業內的曝光率也逐漸提升,拿地、輕資產化、全國布局均頗受關註,集團高級副總裁歐陽捷也以開設微信公眾號、積極輸出專業觀點等方式,提升新城控股的行業關註度。

是刻意保持低調,還是不願過多展現在新城的角色,業界無法猜測。但董事長王振華希望長子在企業中慢慢成長,最終委以重任的心思卻十分明顯。

作為少掌門人,資料顯示,畢業於南京大學環境科學專業的王曉松2009年便加入新城控股,並於2010年起任上海公司工程部助理經理,職位並不高,但卻深入一線,能真切體會房地產的運營過程。在工程崗鍛煉了近3年,20132月,借由當時新城總裁呂小平的因私辭任(後擔任董事),王曉松上位,正式擔任新城總裁。

剛上任,王曉松便經歷了新城控股的BA,而這一輪BA2015年落定後,新城集團連發了3起人事變更公告,總經理、財務負責人、監事會監事等職務10位高管出現人事調整,當年12月,王曉松即被聘為公司總經理。

但值得指出,呂小平、歐陽捷、梁誌誠等老將並未離開公司,而是調整至幕後,並有嚴政、郭楠楠、周科傑、唐雲龍、管有冬、杭磊等高管升至臺前,群力“輔佐”少帥。

從這一系列歷程規劃、人事安排,老掌門的用心,可見一斑。

但無奈,對於年輕人來說,似乎夢想更重要。“不忘初心,我會追求自己的夢想,也將體驗不一樣的人生之旅”,從王曉松的言語里,不難看出其決絕與決心。

不少地產同行不禁在朋友圈感嘆:年輕人總應該有點夢想,希望少帥造出自己的一片天。

尷尬的地產富二代

其實,王曉松的選擇,映射的是當前很多家族企業“富二代”的心態。

2015年發布的《中國家族企業傳承報告》中明確顯示,願意接班的二代僅占調查樣本的40%,而有15%的明確表示不願意接班,另有45%的對於接班的態度尚不明確。

超過一半的中國民營企業後代面對接班的問題態度不積極,這或許會成為中國家族企業的巨大問題。

根據同花順數據發現,能夠統計到的1716家民營上市公司中,董事長年齡超過55歲的,達到531家,占民營上市公司總數比的30.94%;董事長年齡超過60歲的民營上市公司,也多達306家。這意味著,未來5年有超過3成的民營上市公司,面臨權力交接。但問題是,富一代的子女們,或許對接班,並不感興趣!

即使有媒體統計,目前在滬深兩市2912家上市公司中由“80後”擔任董事長的已有63家,但他(她)們的積極性真的高嗎?

有資深企業人士就直言,傳統房地產業務發展至今已經趨於成熟,其本身並無太多創新的地方,很多“富二代”年輕人,對老業務很難提起興趣。

而且“創業難、守業更難”,當今的事業環境又比“創一代”時期更為嚴峻複雜,整個行業面臨結構調整、經濟增速放緩以及互聯網時代的沖擊。

“含著金湯勺出生,過著優渥生活的‘二代們’,很少能抗住這樣的無形壓力。而且他們大多從小在外留學,見多識廣,也有自己的想法,很多會選擇自己喜歡的事情做。”上述人士就直言。

但有公開資料稱,未來5-10年,我國將有300萬家民營企業面臨接班換代的問題,如何解決“後繼無人”的困局?

歐美企業“成立家族信托”的做法在業內備受公認。古根海姆家族、洛克菲勒家族、肯尼迪家族等巨富都運用信托的方式來管理家族財產,通過設定多樣化、個性化的傳承條件,以確保基業長青,子孫後代衣食無憂。他們的子女並沒有參與企業管理,取而代之的是家族信托,但依然能讓企業正常運行。

在國內,王健林與王思聰的“新型父子關系”也值得借鑒。

實際上,王健林在2015年就曾直言,“兒子沒興趣接班。我本身也是很有現代意識的,將來不一定他接班,職業經理人誰好就誰來,只要維持一個強勢董事會就可以。”

不過,王健林拿出了5億元給王思聰做投資,而他投的不少與自己愛好有關的項目(比如電競),回報率都頗值得關註。也可見,雖然目前王思聰擁有“萬達集團董事”的職稱,但他更有名有實的職位是北京普思投資董事長。

李嘉誠“少子”李澤楷,面對家族產業也選擇了“不接班”。但他憑借出售衛星電視積累下的4億美元,成立了盈科數碼,也為人稱道。

從幾位知名度很高的“二代”接班人的情況看,子女“自立門戶”、企業以“董事會”“家族信托”等模式維持運行,是比較能夠被接受的選項。

的確,目前擺在中國家族企業面前的接班人人選無非只有兩種:一種是家族後代,一種是職業經理人。這是一道選擇題,更是一種戰術。

王曉 曉松 正式 離任 新城 總裁 什麼 拯救 二代 尷尬
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投资客王晓:不炒房的人生怎么过?

1 : GS(14)@2010-11-07 15:50:31

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-8/2NMDAwMDIwNDg2Nw.html

       因为住房,王晓的人生已完全改变。
7年前,他只是一个普通的数学老师;7年后,他已是沉浮楼市多年的资深投资客,身家上千万。
中学和大学同学的QQ群里,他是大家咨询最多的房地产“专业人士”。
上投摩根副总侯明甫说过:两个水平、背景条件相当的人,率先接触房地产投资和证券投资的那个人,财富水平要远超过另一个人。
王晓显然是“那个人”。不过,在经历了过山车般的财富增长游戏之后,他很迷惑:调控之后,楼市是否依然如昨?几年间身家暴涨,他似乎已经不太清楚自己是谁。曾经的梦想和职业规划,发生了断裂。未来的人生,如果没有房子可投,应该怎么度过?
懵懂“入行”
王晓是从2003年开始购买第一套房子的,当时就是为了自住。但入住半年后发现,房价暴涨。他把房子卖掉大赚了一笔。不留神走上了投资房产的道路。
2004年,王晓朋友所在的公司在深圳关外宝安区开发了一个楼盘,还剩下十几套没有卖出去,领导要求在规定的时间内把剩余的房子降价促销卖出去。
眼看到了规定的时间,10多套房子还没有卖出去,王晓的朋友找到了他。跟家人商量后,王晓买下了其中6套单身公寓,每套房在45-52平方米之间,均价2000元左右,每套7-9万元。两套全款,四套按揭。“当时没想太多,价格便宜,自己能承受得起,顺便做投资考虑。”
此前,深圳的房价一直平稳地上涨,保持在一个比较低的价格水平。关外的房子由于环境、配套设施不完善,交通不便等因素,价格更是低廉。
就在这一年,国内金融学者易宪容呼吁“谨防房地产业要挟中国经济”,房地产投资过热苗头出现;行业经历8·31大限,开始实行土地招拍挂制度,价高者得。
2005年,中国政府开始进行房地产调控,陆续启动了营业税改革、90/70新政等,但收效甚微。而房价、地王、开发商、楼市等等,却开始酝酿发酵。
转眼到了2006年,王晓要结婚了,想在关内南山区买房,看中了一套,大概七八十万。钱不够,就想把投资的房出货。
“过去一问,原来宝安的这片房子已经涨了快一倍,一激动,就把这6套全部卖掉了,赚了50万。不多。”
此时已是2006年底,深圳南山的房子均价在9000元/平方米左右,较之前已经涨了不少。
王晓更加清晰地意识到,房产投资的利润是如此之高。“我在中介那边放了一笔款,大概是20万左右,告诉他们我的选房标准,合适就要。”
买房上瘾
在中介的撮合下,王晓认识了一大批炒房的朋友,这其中有很多炒房大户,动辄出手就是十几套,让他大开眼界。
王晓开始和这些人合作,“我们要是知道哪个楼盘要开盘了,就千方百计地找关系,要房源。一旦把价格谈妥,我们都是整层,或是半栋半栋地拿,以楼梯为界,然后我们再内部分房。”
身为数学教师的王晓,对数字异常敏感。“买房子不但贷款给你,还要给你优惠。我投个5万、10万块钱,就可以把一个70万、80万的房产买下来。”王晓回忆,买下来过不了多久,房价可能就翻倍了,收益率骤然放大了10倍。那时的首付也低。
王晓几乎上瘾了,因为买房卖房这个收益和简便程度太神奇了。做一个公司,无论做得多好,整天操心操肺的,最后下来都是吃力不讨好,挣不了大钱;但投资房产不同,只要对整个房市本身、局部的东西理解透了,操作上没有大的问题,放着胆子收钱,不上瘾也难。理论上讲,如果政府不加干预没啥风险。
数据显示,到2007年5月,深圳市商品房成交均价最高的区为南山区,达到21988元/平方米,这个价格曲线,似乎就是按照王晓预期的那样在走。
王晓深刻地记得这一年的“五一”,同学聚会,本来默默无闻的他,忽然成为了焦点,因为他已经拥有了5套房子,成为毕业几年后身家数百万的富翁;也就在这一年,他辞去了教师的工作,专业炒房。
王晓的妻子,也因此得以达成人生的梦想:开一间咖啡屋。在深圳购物公园的COCO PARK三层,他们租了一个店面,装修别具一格。“基本上就是玩票性质。”王晓说,开店是满足妻子的要求,没想怎么赚钱。
2008年的梦魇
好日子总是太短暂。2007年7月,深圳楼市达到顶点后,开始急剧地下滑。
当年9月出台的二套房首付提高政策,对王晓来说是当头一棒。到了11月,他所持有的海印长城的价格已经跌至13000元/平方米以下,国际友邻公寓也在11000元/平方米以下,阳光花园的价格也低于购买时的价格。这三套房子王晓用的都是按揭。另外,在宝安区,王晓还有两套房子,一套全款,一套按揭。
       算下来,当时的王晓每月还要垫进去2万多。“那个时候,大家都在传说深圳会崩盘,还有中介卷款潜逃了。”恒大、绿城、龙湖等等这些地产商,也纷纷陷入了危机。
市场的冷酷开始显现。而人情,也没有好多少。昔日的中介朋友不见了,打电话不接,店铺也纷纷撤了;投资客那群人,更是风声鹤唳,自身难保。
岳母是一个保守的老公务员,早就看不惯王晓倒腾房子,虽然妻子没说什么,但他受不了岳母的数落。“那段时间每天就是拆东墙补西墙。”王晓说,银行也变脸了,之前放贷的经理换了人,而每个月的账单,也不会通融一点,他的信用卡一度刷爆,每个月要产生上千元的利息。
那段日子,让王晓觉得后怕。因为对一个几万元“起家”的人来说,他输不起。然而就像所有的瘾一样,染上了就很难戒掉。
2008年底,金融危机救了开发商,也救了王晓。2009年初,中国政府出手4万亿救市,并且启动了拉动内需政策,放宽了几乎所有的购房优惠政策。
“2009年开始,买第一套房子享受最优惠的房贷,首付款两成,还有利率7折优惠。”王晓说,他的房子很快升值,转手。
甚至转手给了朋友。在王晓的亲身示范下,他的一些朋友也加入了炒房行列。在深圳,很多投资客虽然是买多套房,但依然可以做到首付两成,办法有很多,就是异地贷款,或者亲友联名,2009年银行都放开了,对此睁一只眼闭一只眼。
不买房的人生如何度过?
王晓最近两周经常失眠,他上周末刚刚卖掉南山的一套房,现在,他还有2套房在楼下的中介店里挂着,卖不掉,他又不愿意降价。
这不是他第一次这么担惊受怕了,2007年的这个时候,他也是这么害怕,那一年,也是政策频出的年份。只要是政策多了,他就很害怕,会在最短的时间里出货。
但是,只要一看到市道稍有起色,他又一样会以最快的速度跑回来抄底,“没有什么比这个来钱更快了”。
“如果你经历过2005年营业税调控,2006年90/70调控,以及2007年9·27调控之后,你会怎么想?”王晓对记者说,这3次调控最终的结果都是:房价涨得比调控之前更高更快。
不过这一次,9·29新政之后,他没敢这么笃定了。
史无前例的严厉政策,以及立竿见影的市场低迷,令深圳的炒楼客再一次受到明显的惊吓,虽然至今尚未有数据显示究竟有多少投资客在抛售房屋,但大量的市场景象表明,它的确在发生。
眼下楼市正处于新政出台之后的混沌期,说它混沌,因为不少人就像王晓一样,仍然对调控的结果抱着幻想,期待着再出现一次越调控越涨的现象。他们在观望之余,对昔日的暴利还是眷恋不已。
央视主持人芮成钢在做完任志强的专访后表示,如果有一天任志强说什么都没有人再关注了,说明房地产市场就正常了。远洋地产总裁李明也曾对记者说,当大家都不再谈论房价,就好了。但现在任志强的微博貌似粉丝还很多。
“做完房子以后就觉得,做别的实业也好,别的投资领域也好,都会提不起精神。”王晓说,真还没认真想过以后干什么。
投資 客王 王曉 不炒 炒房 房的 人生
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[貼圖]王曉初

1 : GS(14)@2011-02-25 08:07:03


貼圖 王曉 曉初
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