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全方位調查 美孚牙籤樓擴散 30藍籌屋苑高危

2011-4-28  NM



美孚牙籤樓事件鬧得民怨沸騰,事 緣發展商企圖強霸屋苑的剩餘地積比率,計劃在八期加建一幢牙籤樓。小業主當年花盡畢生積蓄,只求置業安居,怎料今天要瞓街示威兼收律師信。本刊全方位調查 五十個大型住宅項目,發現美孚牙籤樓非屬個別事件,原來全港逾三十個屋苑,都有剩餘地積比率,足以忽然再發展。其中,南區老牌屋苑置富花園的商場,隨時可 搖身一變成為一百八十度全遮擋海景的牙籤樓。另一港島藍籌太古城,發展商太古早已加建四星酒店和甲級商廈。屯門的黃金海岸隨時可起多三幢住宅,還有荃灣的 海濱花園計劃在廣場上加建屏風商廈。原來,不少發展商在開售樓盤之前,早已部署兩大陰招,預備日後食盡剩餘地積比率。美孚翻版牙籤樓暗藏全港各區,梗有一 幢在左近。
自發展商祥達的工程車,於三月中駛入美孚新邨八期的空地後,有受影響的居民,每日都到在地盤附近,由帳篷臨時搭成的「保家亭」打躉。住在九十六座C單位的 葉少舟,單位露台對正地盤。「如果真係起樓,唔好話個海景,連個太陽都會被完全擋晒。」葉少舟一邊說,一邊帶記者在地盤位置走了一圈。依記者所見,地盤外 圍被畫上一條黑色線將來會建圍板。站在黑色線上往上看,就是四座美孚新邨對海單位的露台圍欄。「低層嘅露台欄杆與地盤圍板之間嘅距離,應該少過一隻手 掌。」葉少舟說。祥達早前入稟法院,控告美孚居民在四月三日阻礙起樓,葉少舟與該區區議員王德全齊齊成為被告。本刊訪問被告之一,退休前是教師的葉少舟, 他眼神顯得有點愁緒:「無端端做咗被告……唉……都無計啦。依家都擔心o架,要我哋賠百四萬,個地盤啲嘢邊值咁多錢呀。四月三日仲要係星期日,邊有人開工 o架!」惹上官非,但葉少舟表示會堅持到底。「我哋會喺政府賣地當日(二十七日),拉隊去賣地現場嘅新伊館抗議。另外,廿九日十點,我哋被禁制進入地盤嘅 禁制令宣判時,我哋都會在高院門外集會。」
剩餘地積比解構
1. 發展商買地起樓,均受屋宇、地政及城規三個政府部門規管。屋宇署批出的地積比率(指總建築面積與地皮面積的比率),一般較地政總署地皮地契內的地積比高。 2. 發展商受地契和其他規劃條例(如高度限制)的規限,未能用盡屋宇署批出的地積比。但發展商在起樓賣樓前早有部署,留有兩大陰招,希望日後能與政府商討改地 契再進一步發展。
3. 陰招一:分割地段原本政府把每一塊地皮劃為一地段,地段上所有小業主共同擁有該地段的「不可分割份數」(undivided share)。發展商日後要發展剩餘地積比,本來要得到所有小業主同意,可謂十分困難。故此發展商在賣散住宅單位給小業主前,會把地皮劏開成若干小地段, 然後保留游泳池、停車場、會所等有發展潛能的小地段,只把住宅部分小地段賣給小業主。
4. 陰招二:不平等大廈公契若沒有在售樓前把地段割開,發展商可在大廈公契內列明日後有權再發展,用盡剩餘地積比。根據土地法,發展商只須與第一位買家簽大廈公契,發展商容易找來友好買家簽字。
牙籤樓危機遍港九
剩餘地積比的誘惑
美孚鬥爭的根源,是剩餘地積比率。不論美孚新邨、國金二期、還是半島酒店,香港所有樓宇都身負地積比率(plot ratio)。以一個十萬呎的地盤為例,五倍地積比率代表可以建五十萬呎的多層樓宇。換言之,地積比率愈高,發展密度愈大。現時市區呎價上萬元,每塊階磚 都是錢,賺到盡的發展商誓用盡地積比率,此舉在地產界稱為「炒盡」。港大房地產及建設系助理教授姚松炎指,六、七十年代起的樓不少還未「炒盡」,原因五花 八門。「當年大型屋苑好罕有,發展商嘅憂慮係怕賣唔晒,所以唔需要用盡地積比率。」他分析道。另外,受飛機航道的高度限制(如美孚新邨),以及遷就建築設 計(如九倉在天星碼頭的海運大廈),甚至太過複雜計錯數(如北角英皇道的嘉信大廈),都解釋了為何發展商不把樓盤「炒盡」。但是,原來政府的行政漏洞,才 是發展商玩轉地積比率的罪魁禍首。發展商買地起樓,受屋宇、地政及城規三個政府部門管制。屋宇署根據有近五十年歷史的建築物條例,限制樓盤的地積比率。現 時,香港的建築物條例適用於全港任何一個地區、任何一類物業的地盤。過了屋宇署一關,發展商還要把發展項目拿到城規會討論。城規會再根據分區規劃大綱圖, 規限土地用途和樓宇高度等。此後,地政總署會為每塊地皮制訂地契,列明最多可以起的總樓面面積。換言之,城規會和地政總署針對個別樓盤限制發展規模,屋宇 署則按放諸四海皆準的成文法辦事,尺度不一。「三者互不從屬,又互有漏洞。」姚松炎總結道。
欲要改契必先劏地
本刊翻查屋宇署的建築圖則和地政總署的地契,調查全港五十個地皮面積超過十萬呎的大型住宅項目,發現逾三十個樓盤剩餘超過兩倍的地積比率,多個藍籌屋苑如 置富花園和太古城,以至屯門的黃金海岸和荃灣的海濱花園,統統榜上有名。這些屋苑的發展商多數把地契和城規會限制的地積比率「炒盡」,而按屋宇署的準則, 則有剩餘地積比率。樓盤落成若干年後,發展商可與政府協商補地價改地契,以便把屋宇署的剩餘地積比率也「炒盡」。根據現時土地條例,假如在樓盤落成後已將 業權賣散給小業主,發展商除非取得所有業權人的同意,否則無權改地契。故此,為了有利日後與政府談判改地契,發展商一早部署兩大陰招。多位資深測量師和建 築師均表示,發展商多會用整塊地皮計算地積比率起樓,在業權賣散之前,將一塊大的地段劏開幾份,然後只把部分地段賣給小業主,自己則持有一些有剩餘發展潛 力的地段,待往後霸佔小業主的剩餘地積比率起牙籤樓。即使不劏開地段,發展商也可在業權賣散前,利用大廈公契的不平等條款,獨吞剩餘地積比率。本刊翻查全 港三十個大型住宅項目的公契,發現發展商為了保留將來發展剩餘地積比率的特權,訂立辛辣條款,在公契內寫明日後可再在屋苑內發展而毋須得到小業主同意。姚 松炎這樣比擬︰「就好似一個蛋糕,劏契(地段)就係將個蛋糕同士多啤梨切開,我(發展商)就有士多啤梨;而用公契的協議,就係話個士多啤梨係我嘅,個蛋糕 係共有嘅。」
置富設施轉手新地
美孚八期不是特例。時光倒流至三十五年前的香港,今日位於港島南區的置富花園,當年仍是牛奶公司的牧場。七六年,發展商香港置地透過補地價,發展大型住宅項目。
據七六年的建築圖則,置富花園的地盤面積近八十萬呎,按屋宇署的規例,可發展成數以十幢共超過六百萬呎的多層住宅。不過,由於受到地契和城規會的限制,發展商未能「炒盡」,造成地積比率剩餘逾四倍。
就在置富花園落成的七八年,置地在把業權賣散給小業主前,向地政總署申請,將一整塊地皮劏開十份,其中五份由置地的附屬公司持有,並於八五年轉手賣給母公司。九一年,置地以近三億五千萬,把該五個地段賣給新鴻基地產的一間附屬公司。
這五個地段除了是出租商場和停車場,更包括供小業主使用的網球場等康樂場地。「小業主買樓,除咗係買單位嘅擁有權,亦都係買『不可分割份數』的地權(undivided shares),即係話一啲公家地方,其實小業主都有份。」城大建築科技學部高級講師潘永祥說。
換言之,由於已被劏成獨立地段,小業主買樓的時候並不知道,他們買的只是置富花園的單位和其「不可分割份數」,另外五個地段並不屬於他們。
翻查屋宇署和地政總署的紀錄,假如非住宅部分,把剩餘地積比率「炒盡」,可額外獲得超過三百萬呎的總樓面面積。只要改契補地價和過城規會一關,新地隨時可以在置富花園興建牙籤樓。港大的姚松炎直言,發展商在業權賣散前劏地的做法是「最乾淨」!
這五個地段包括十七座對出的網球場及石屎平地、置富南區廣場平台、鄰近十四座平地、一至六座對出的兒童遊樂場和平地以及雅緻洋房停車場上蓋。
記者走訪該屋苑,認為十七座對出的網球場、置富南區廣場平台及一至六座對出的兒童遊樂場這三個範圍較大,最有機會及空間加建物業。
劉先生的家人兩個月前才斥資三百多萬,購入置富十二座富雅苑一個五百多呎的望海單位,他剛跟進單位裝修進度而準備離開,雖未見屋苑有再起樓的動靜,但顯得 十分擔心,「唔係啩?幾高呀?咁個海景單位咪拜拜囉?對成個屋苑環境都唔好啦。」他表示一直有跟進美孚牙籤樓一事,覺得一眾業主好無奈,始料不及家人的物 業有機會變成翻版,「如果香港咁樣真係好恐怖,住住吓前面又多幢嘢。但置富起咗好耐啦,又係新地,應該唔會嘅。」他自言自語說。
而住在二十座富興苑幾年的王先生,指着對出的網球場嘆道:「對我嚟講,置富可以加建完全係新消息,不能置信!(屋苑有剩餘地積比)全是隱蔽式資料,我冇話發展商錯,但小市民只可以無奈接受。」
現時,最令居民、學者和測量師摸不着頭腦的地方就是,政府有何法理依據,容許發展商用大的地段計算地積比率起樓,然後劏地改契,獨吞其他業權人都應該享有的剩餘地積比率?
黃金海岸起多三幢
除了港島藍籌屋苑,信和集團也曾經計劃施展先劏地、後改契的策略,企圖「炒盡」位於屯門海邊的黃金海岸。八十年代中,信和購入現址為黃金海岸的一幅一百多 萬呎地皮興建住宅。九○年一期落成前,信和入紙向地政總署申請劏地,之後才把一期的業權賣散給小業主。至九五年,二期陸續落成,信和重施故技,入紙劏地, 地皮劏開十五份,然後賣散業權。據屋宇署和地政總署的紀錄,信和雖然用盡地契條款限制的總樓面面積,卻沒有「炒盡」建築物條例的規限。九六年,香港樓市接 近頂峰,信和以逾四億元補地價獲地政總署批准改地契,在二期興建多三幢總樓面面積近三十萬呎的高層住宅,每呎成本約一千五百元。不過,此舉立刻招致小業主 大力反對,因為其中兩幢新樓遮擋着第六至十一座的無敵海景。後來經歷金融風暴、樓價大跌的洗禮,信和決定收回起多三幢的計劃,反而向政府索回補地價金額, 至今仍在法律訴訟階段。換言之,信和隨時可以發功「炒盡」黃金海岸。推着嬰兒車的陳先生,剛搬進屋苑不久,未聽聞擴建一事,卻已打定輸數,「人哋信置係大 業主,邊有得爭o架?嘥氣啦。」有駐黃金海岸十多年的地產經紀表示:「拖拉好耐,發展商隔幾年就開業主會試水,睇吓住戶反應仲大唔大,冇抗議就可能即刻開 工。」
地積比率知多啲
六十年代之前,政府以體積限制樓宇發展規模。賺到盡的發展商為了不浪費一尺一寸地盤範圍,勢必起一幢幢樓貼樓的建築物,有損環境。「所以政府在五五年從英 國引入地積比率,建築師可以揀起矮又肥或者高而瘦嘅樓,改善採光、通風、密度等。」港大房地產及建設系助理教授姚松炎說。不過,由於在計算體積的年代,大 騎樓可獲豁免計入總樓面面積,發展商可用騎樓發水,新例令發展商大為不滿。故此,遲至六七年才實行用地積比率計算。
大廈公契知多啲
身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐表示,大廈公契是根據土地法而非合約法訂立。「土地法嘅理念係,賣地嘅人唔單只希望第一個買家受土地條款約 束,亦希望以後任何一個買家都自動受約束。」梁說。在多層大廈林立的香港,購買一個大廈單位也是同樣道理,只要第一個業主與發展商簽署大廈公契,其他業主 都自動受公契條款約束。「可以理解為,第一個買家簽咗公契之後,跟住張地契走。」
太古城加高商廈
另一個老牌藍籌屋苑太古城,亦藏牙籤樓危機。七十年代中,太古船塢遷拆,原址發展大型屋苑。發展商太古地產為了把太古城分五期發展,於動工前,先後把地皮 劏開六十三份。翻查屋宇署的記錄,太古地產沒有「炒盡」建築物條例的地積比率限制。以最後一期第五期為例,現址是四星級酒店「東隅」、海天花園、太古城中 心連同一座商廈。由於發展五期前已經劏開地段,海天花園的小業主並不擁有「東隅」、商場和商廈的地權,而是由大業主太古地產持有。據太古地產的年報,自太 古城中心一座在九七年落成後,發展商考慮利用剩餘地積比,提出在二十七層的商廈再垂直加建十六層,涉及近四十五萬呎總樓面面積。不過,由於未能通過城規會 的高度限制,太古地產自○九年已沒有在年報提及加建計劃。當然,這並不代表太古地產不會捲土重來。記者上週六來到太古城,看見太古城中心一座的樓高,已經 比附近住宅如海天花園和高山台高出數層。如太古在大廈上蓋再起十幾層,加上其藍色的反光外牆,感覺就像一根金剛棒壓住太古城一眾住宅。其實,早於○三年, 太古地產已開始發掘可用的剩餘地積比,現時位於太古城與鰂魚涌中間的港島東中心,便是一例。記者由太古城出發,會先穿過一個名為「匯圃」的休憩公園,公園 內有小瀑布、樹蔭、長椅等,儼如一個私人會所內的公園。步行約五分鐘,才來到樓高七十層的港島東中心。港島東中心原地的地積比,本身不足以起一幢七十層的 大廈,但太古地產巧妙地先轉移原位於匯圃內的高爾夫球場用地,並與原本同在華蘭路的萬邦工業大廈合併,才成功取得足夠的地積比。而附近居民沒有反對,全靠 在正中間的公園匯圃。住在面對港島東中心的太古城順安閣,並為太古城區議員的趙家賢說:「我哋知道地產商如果要用plot ratio,事先要經業主同意。而我哋亦一直都驚佢哋亂咁起,影響到班居民。太古自○六年話起港島東中心之後,就不停諮詢我哋意見。匯圃原本只係一個好舊 嘅公園,我哋要求加長櫈俾老人家坐,又加種好多棵樹,最終成為依家俾居民行逛嘅匯圃。」趙家賢說,而且當時地盤與太古城的住宅之間相隔接近五分鐘步程,因 此居民對興建一幢七十層高的大廈,都沒有作出反對。
美孚八期民怨載道
今日的美孚新邨在四十年前仍是美孚石油的油庫。七一年,美孚石油與港英政府協議,透過補地價把油庫搬到青衣,聯同新世界在油庫原址發展住宅,也就是後來的 美孚八期。據七三年的建築圖則,美孚八期的地盤面積近廿萬呎,按屋宇署的規例,可發展成約一百三十萬呎的多層大廈。但是由於位處飛機航道,受高度限制,發 展商未能「炒盡」,造成地積比率剩餘○點六七倍,即約十二萬呎。(舊契並沒有限制總樓面面積。)就在七八年把美孚八期賣給小業主前一年,發展商向地政總署 申請,把近廿萬呎的地一分為四,包括兩條私家路、西南角的石油氣庫和十幢住宅。由於兩條私家路和石油氣庫已劏契成為獨立地段,小業主買樓的時候並不知道, 他們買的只是美孚八期的單位和其「不可分割份數」的地權,另外三個獨立地段並不屬於他們。九八年美孚八期對開的石油氣庫搬走後至今,發展商四度向屋宇署入 建築圖則,欲在原址起樓,總樓面面積由五萬多呎至十二萬呎不等。由於原址一直是住宅用地,發展商毋須補地價就可以建住宅。○九年,祥達發展有限公司以約一 億二千萬元購入石油氣庫和旁邊通道的地,翌年獲批建築圖則,建樓高二十層的住宅。
二期六期︰照辦煮碗
除了八期,二期和六期正面臨同樣威脅。據本刊獲得一份○九年美孚居民與時任新世界發展總經理梁志堅的會議紀錄,梁主動表示,二期的社區會堂和六期的油站都 有剩餘發展潛力建住宅。六六年,美孚石油透過補地價,在原來的油庫地皮發展住宅,也就是後來的美孚一至四期。七十年代初,美孚首四期陸續落成。同樣是因為 高度限制,發展商未能「炒盡」,剩餘地積比率為○點九七。以一至四期近一百萬呎的地盤面積計算,剩餘近十萬呎總樓面面積。位於二期南端的社區會堂「孚佑 堂」屬獨立地段,新世界的子公司匯秀管理有限公司曾聲稱由其擁有。不過,二期的大廈公契寫明「孚佑堂」屬於美孚居民,即使該地段一直是住宅用地,發展商要 在此起一幢望海牙籤樓,必定困難重重。至於美孚六期,同樣在六六年換地,起樓前已把地皮劏開八份,也是因為高度限制,發展商未能「炒盡」,剩餘地積比率為 ○點五二倍。以五、六期逾四十萬呎的地盤面積計算,剩餘超過廿萬呎總樓面面積。位於六期東邊的油站屬獨立地段,由美孚石油持有,並不屬於美孚的小業主。不 過,油站是非住宅用地,如果要起牙籤樓,須先經城規會改土地用途。
海濱花園不平等公契
位於荃灣西的海濱花園,前身是加德士的油庫。八六年,油庫拆卸後,加德士聯同新世界發展透過補地價興建大型屋苑,地皮面積超過五十萬呎。據屋宇署的紀錄, 當年發展商原定在第二期興建一座商業大廈連商場,後來把計劃擱置,只建了商場,也就是今日的「海濱廣場」。所以,雖然發展商用盡地契規限的住宅總樓面面 積,但是商業部分仍有剩餘。不過,建商廈的計劃擱置時,發展商已於八八年把海濱花園賣散給小業主,無法劏地保住商廈的地皮。但原來發展商早已在大廈公契做 手腳。翻查海濱花園的大廈公契,契上寫明︰「發展商在適當的情況下,經權衡後,毋須經小業主的同意,也有權直接入紙申請附屬公契發展商廈。」果然,新世界 在九三年把商場賣給自己的附屬公司,並加入附屬公契,再次寫明商場的擁有人可以利用剩餘地積比率再發展。○七年,屋宇署批准在「海濱廣場」上蓋加建樓高廿 四層、總樓面面積近二十五萬呎的商廈,惟至今仍未動工。由於海濱花園當中有七座都是圍着海濱廣場而建,有居民及地產經紀估計,建成後,景觀最受影響、完全 被遮擋的有十七、十八、二十至二十二座。記者在現場視察,外貌似文化中心的海濱廣場,共八層高,內有超市、食肆、溜冰場等,但有多個鋪位空置,場內陰暗, 扶手電梯亦沒有運作。堅持每天到場跟鄰居聊天的曾婆婆謂:「寫字樓起好之後,會好似一支香插喺中央,真係啋!依家商場冇人行o架,以前有戲院同永安,現時 四、五樓變咗護老中心,不過我都老啦,唔理得咁多。」對於一眾長者,可能只是少了一個舒適的休閒設施,但其餘大部分業主,都高呼反對。住近廣場的鄧小姐, 對加建一事表現非常愕然,「唔係嘛?我租咗兩年,覺得治安好又夠寧靜先買依家個單位。真係加建,實有排嘈啦,工人出出入入,人流都複雜晒,我好擔心,今次 死啦,出面啲樓又咁貴,想搬都未必搬到。」正前往洗衣店的她,指日後居住密度、空間環境,一定受影響,「海濱花園本身都好密,再加一幢嘢點搞?」既然公契 對小業主如此不利,為何所有小業主買樓時都簽署了?關鍵就在於,「根據土地法,只要第一個業主簽咗公契,其他業主都受公契嘅條款約束。所以第一個買家通常 都係同發展商有關係嘅人,其他業主冇得選擇。」身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐說。

全方位 調查 美孚 牙籤 擴散 30 藍籌 屋苑 高危
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牙籤當蟲草!清平市場中藥材魚目混珠

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9月11日,廣州清平醫藥中心五樓,可能是因為剛剛開業不久,整個市場門可羅雀。不過,即便是這樣一個被定位大戶交易區高端市場也有「貓膩」,南都記者暗訪,依舊發現有「暗藏」牙籤的蟲草在出售,而且造假的與未造假的,被公開以不同的作價出售。

而就在9月8日,國家食品藥品監督管理局在其官方網站上,剛曝光了安徽一批中藥生產企業違法給中藥飲片染色以達到增重目的,不過這一藥監的亮劍行動,似乎並未影響到這裡的經營,大家對「造假說」已經習以為常。

「牙籤」蟲草

依照清平醫藥中心德×行營業員的說法,他們每公斤2800條報價最低16000多元的蟲草,沒有「牙籤」。不過,該行的說法在多家商舖被否。

「不加是不可能的。你去哪,哪都有,除非你說你不要牙籤。」廣州清平醫藥中心五樓,一家以「×安」為商號的蟲草商家如是稱。

9月11日,南都記者以買家的身份暗訪清平中藥材市場發現,如果你被商戶認為是誠意買家,摻雜了牙籤的蟲草與未摻牙籤的蟲草,會被分別作價。

「每公斤3000條的,報價16000多元,每公斤2800條的報價18300多,如果有誠意還可以談。如果不要牙籤,可以挑出來,價格要加一點。」另一 家主營蟲草、兼營燕窩的大戶老闆爆出的不含牙籤、每公斤2800條的蟲草報價要去到3萬~4萬。(來源:南方都市報 南都網 大閘蟹來襲全城殺價)

該位老闆告訴南都記者,他最初入行時,蟲草的價格才4000多塊錢一斤。言外之意是,價格猛漲也是促成蟲草造假的一個誘因。

造假與不造假竟公開作價

值得注意的是,這種造假與不造假藥材被分別作價給客人的做法,不僅發生在高價藥材領域,連老百姓日常煲湯的廉價中藥材也是甚為常見。

清平醫藥中心周邊檔口,一家主營大宗藥材的女老闆就向記者公開稱,她在售的沙參有含硫磺與不含硫磺之分,兩者的價格也不盡相同。好的不熏硫磺的要30多元一把,而熏了硫磺的只要20多元。

南都記者走訪多個藥鋪,發現不少店舖老闆會直接告訴消費者,哪些是熏了硫磺的,哪些是不熏硫磺的,以及各自的價格。通常價格相差10%~20%之間。

而用硫磺燻蒸,正是中藥材的一種常見的「染色」手段之一。通過大劑量的硫磺燻蒸,不盡可以達到防黴、保持水分的效果,一個很重要的功能就是令中藥飲片的賣相也就是色澤更加好看。

9月8日,國家藥監局發佈的通報中,包括上海藥房股份有限公司亳州徐重道中藥飲片廠在內的12家企業被爆造假,這12企業當中絕大多數所涉問題與「染色」有關。

「染色」是市場公開的秘密

依照國家藥監局的說法,此次安徽中藥飲片染色造假案的發現,歸功於自7月18日開始的為期20天的全國中藥市場專項整治活動。

不過,來自業內專家和企業的說法,則指中藥飲片造假問題已非「一日之寒」。

目前,已經近乎放棄從商業渠道採購原料的廣州市中藥飲片廠,其副廠長吳志堅向南都記者坦言,飲片企業原料來源主要是兩個渠道,一是正規的商業採購,二是產地採購。但由於商業渠道魚龍混雜,他們目前所用藥材就基本上是來自產地採購。

「我們之所以不用商業採購,一個很大的原因是,商業渠道在售的中藥材,不是把所有的品種都做全檢。由於檢驗能力有限,企業往往難以把握有效成分含量究竟到何程度。」吳志堅如是稱。

他告訴記者,他們在實際採購中,就曾發現過不少「染色」飲片。以何首烏為例,評判質量好壞的標準,往往是看顏色,比較黑,光澤比較明亮的往往被認為是好貨。不過,一些看似上品的何首烏,不少卻是由不合格的何首烏原料甚至其他原料加工而來。

吳志堅所說的「染色」何首烏,用的染料主要是青礬,這看似不是什麼大問題,但用染色替代炮製,卻隱含巨大風險。

「真正做得好的,必須在炮製之前,把握好有效成分的含量。不合格的原料做成成品,肯定不合格,所以一些小企業或小作坊索性就不炮製了,這樣一來,含量與色澤都符合標準。但何首烏是毒性藥材,不炮製的話,就會引起腹痛、腹瀉等副作用。」吳志堅進一步指出。

據他介紹,「染色」何首烏其實與其他染色藥材一樣,並不難發現。一個業內普遍知曉的方法,就是用手掰開來看飲片斷面的顏色。經過炮製的何首烏,斷面的顏色通常是棕黃色或者黑色的,而染色的斷面的顏色依舊還是黃色。不過,很多消費者目前並不知道這一方法。

12家僅是問題企業的「零頭」

來自監管方面最新的信息是,涉案的12家中藥飲片企業已經被立案調查,企業的G M P證書也被收回。

但來自業內企業的呼聲,則希望此次專項行動能夠持續下去,而不是就此打住。

康美藥業O T C總經理李從選在接受南都記者採訪時坦言,中藥飲片染色增重問題,事關中醫藥行業的未來,必須從嚴管理。

「大家都在說中藥無效,其實中藥是『被無效』了。用地道藥材,肯定有效。飲片標準,很多的中藥飲片還沒有國家標準,我們康美就是在幫國家做標準。一些飲片很難辨認真假。其實很多中藥從原料採購就已經有問題了。」李從選說。

依照一家不願具名的業內企業的說法,中藥材和中藥飲片管理不規範已經是多年來的普遍現象。中藥飲片生產過程中,添加鋁鹽、鎂鹽、滑石粉等添加劑,已經是業內公開的做法。

「比方說我們之前去云南,就發現當地在用滑石粉來增加三七表面的光亮度,同時達到增重的目的。」該家企業的負責人稱,他們從來不用硫磺去熏藥材,對重金屬 也一直在做嚴格的檢測,但即便如此,「我們還是不敢對外承諾,我們的產品不含硫磺,不會出現重金屬超標的問題。」

為何「打」亳州?

對於此次安徽亳州,這一中國最大的中藥材市場被爆造假問題,中國中藥協會信息部副主任、中藥材天地網信息部主任賈海彬並不感到意外。

「為什麼要從亳州開刀?一個很重要的原因就是亳州中藥材的交易量佔到了全國一半以上,大部分中藥企業都在那裡設有飲片廠或採購點。」賈海彬稱,長期以來中藥飲片的質量漏洞是存在的。中間環節太多,參與的人太多,沒辦法追溯,這就造成了監管的困難。

賈海彬認為,飲片廠也是受害方,但不值得同情。飲片廠不能成為包裝廠,更不能去做貼牌。他告訴南都記者,其實早在2008年,相關部門就做過聯合調查,調查的結論是中藥材造假問題比較嚴重。「重點整治這個事情其實很早就要抓,因為毒膠囊的事情才延後至今」。

依照業內公認的說法,造假中藥飲片最初最大交易場所是在農貿市場。而依照規定,農貿市場是不允許銷售中藥飲片的。由此,一些農貿市場慢慢從中藥材集散地向中藥材專業市場實現了轉變。截至目前,國內已經有17個中藥材市場獲得官方的認可。

但是,專業中藥材市場的監管,依舊存在漏洞。

南都記者走訪清平中藥材市場發現,其設在4樓的蟲草檢測中心雖可以免費為交易雙方提供重金屬檢測,但他們主要負責檢測,至於結果出來後如何處理,他們並不責任。

「我們通常是幫忙檢測是否非法添加了鉛等重金屬。但我們出的結果不作為任何證據。」該中心一位工作人員如是稱。

一位醫藥行業資深專家亦向記者直言:「對於市場管理方而言,只要渠道供應信息是清晰的,就算監管到位了。目前,很多專業市場沒法提供重金屬檢測的服務。」

中醫藥產業亟待「療」傷

依照醫藥產業「十二五」規劃,中藥飲片在中醫藥產業走向世界方面,發揮重要作用。基於此,來自包括國家藥監局南方醫藥研究所在內的多個機構,均對這一產業未來的發展給予了極大的期許。

南方醫藥經濟研究所的數據稱,我國中藥飲片行業的平均增長幅度將高於醫藥製造業的整體增長幅度,到2015年,中藥飲片行業市場規模將增至1879.1億元。

此次亳州問題飲片被曝光後,國家藥監局副局長吳湞已經站出來表示,今後基層將堵住「診所貨」的口子,確保中藥質量和用藥安全。(來源:南方都市報 南都網 大閘蟹來襲全城殺價)

吳湞透露,市場上個別中藥品種,品種相同卻價格懸殊,其中的「玄機」就在於有沒有增重,價格低的通常是一些基層機構、診所指名要買的,行業裡叫做「診所貨」。這種市場需求實際上助長了摻雜使假、以次充好的行為。

依照吳湞的設想,今後,凡是使用中藥提取物投料的生產企業,應加強提取物生產企業單位質量審計和來源管理。

不過,有專家認為,光從上述角度入手,依舊不能完全解決問題。(來源:南方都市報 南都網 大閘蟹來襲全城殺價)

「安徽不是個案。要遏製造假頻發,必須從以下幾個角度入手,一是標準的制定,二是政府監管,三是中醫藥人才的培養。」深圳一位行業專家如是稱。

該位專家所說的人才,專指鑑定人才。由於中藥飲片炮製的特殊性與地域差異性,很多藥材沒辦法完全用儀器來鑑定,還必須用老藥工的眼力。目前國內一些執業的中藥師,很多是為了考證而考證,在這方面的能力與老藥工還是差了一大截,真正的技術還沒有到家。

在這位專家眼裡,目前中藥師與中醫師在待遇方面的巨大差異,也從一定程度上導致了中藥師隊伍的積弱。一個好的中醫師年收入可以達到100萬~200萬元,但一個好的中藥師很可能年薪不足10萬元。

賈海彬則相對樂觀,此次專項整治的目的就是旨在建立新的體系,隨著中藥材流通標準和原料保障服務體系的重建,預計2~3年內很快會出現改觀。

[聲音]

國家藥典委員會委員、國家食藥監局藥品審評專家周超凡:

染色飲片問題並不是孤例。類似金胺O這樣的化工原料主要是增加顏色,以丹參為例,染成深紫色後,價錢可以比未染色的高200%以上。

廣州市中藥飲片廠副廠長吳志堅:

我們之所以放棄商業採購,一個很大的原因是,商業渠道在售的中藥材,不是把所有的品種都做全檢。由於檢驗能力有限,企業往往難以把握有效成分含量究竟到何程度。

康美藥業OTC總經理李從選:

大家都在說中藥無效,其實中藥是「被無效」了。用地道藥材,肯定有效。


牙籤 蟲草 清平 市場 中藥材 中藥 魚目 混珠
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北角牙籤樓 呎價達2.4萬尚譽內櫳袖珍 生活便利

1 : GS(14)@2016-09-18 10:48:47

■尚譽樓花期近23個月,目前只建基座部份。



【新盤巡禮】由舊樓併購重建的北角單幢新盤尚譽,位處月園街及渣華道交界,擁老區民生居住環境,唐樓、舊廈及街坊小店為伴,鄰近春秧街菜肉濕貨檔林立,也是電車總站所在,但介乎港鐵北角站及炮台山站之間,兩站似近還遠,更非臨海一線地段,以主打超迷你160餘方呎起開放式戶,折實360餘萬元入場吸客,但呎價近2.4萬元貴絕全區,透支樓價升值潛力,短期面對區內新供應壓境,長遠兩年樓花期後,二手競爭受考驗。記者:溫潤潔攝影:李潤芳



尚譽地盤面積不大,大廈外形似牙籤樓,全幢128伙,佔126伙屬開放式,5樓起為住宅,每層劏成5伙開放式單位,面積163至207方呎,內櫳有幾細?連示範單位都欠奉,只能按樓書顯示尺寸參考,以及廚廁空間比例去想像。


廚房附送基本家電

所有開放式單位起居廳長闊度均不足10呎,地方的骰,只約60至70餘方呎,放床難放櫃,建議選用多功能家具,例如梳化床,又或組合式家具,往高空發展,亦可造地台當睡床及貯物。不過,這樣都不能盡用所有地方,因為關乎間隔上問題,A室兩側是廚廁,擺位上必須騰出通道,睡床就不能緊貼浴室旁放,否則阻擋廁門。B至E室均有玄關,出入走廊嘥位。劏房格局,廚房必然開放式,尚譽如此超迷你,廚房長度約4至6呎,地櫃扣除洗碗盆及煮食爐,工作枱面剩餘一半或更少,簡單泡麵煎蛋應付得來,切菜劏魚不容易。廚房附送基本家電,包括西門子抽油煙機、微波爐、雪櫃、洗衣乾衣機等,較最經典大埔嵐山開放式以上全部欠奉為佳。浴室比起廚櫃闊少少,狹窄程度與廁格無異,一步到座廁,再行一步到企缸,企缸跟座廁差不多大,魁梧男士及孕婦轉身關浴屏,小心頂肚子。C及D室浴室屬黑廁,無窗亦無工作平台,密封更侷促,而C室洗手盆更要安置在玄關旁,破天荒創新盤先河。為求慳位,全部浴室安裝趟門,以及採用玻璃間隔,但樓書沒有顯示何種玻璃,如果是清玻璃晶瑩剔透,坦蕩蕩頗香艷,如果黑玻璃深沉神秘,減空間感。



■月園街地舖以五金建材及回收店為主。

■附近春秧街商販成行成市,買餸選擇多。

■物業附近有電車總站。


低層望唐樓兼有車聲

尚譽A及B室向北對渣華道,行車流量高及有巴士駛經,低層聽車聲,望前方唐樓,再遠的豐昌大廈及和富中心樓高23至25層,尚譽則有30層,極高層有機會賞維港。至於C至E室向正西,望商廈樓景,方向及景觀麻麻。物業頂層只有3伙,A室與樓下單位相同,依然開放式,B及C室屬一房戶,面積288及234方呎,以及連平台31及86方呎。最低層5樓5伙連平台,A至D室平台11至56方呎,戶外空間不大,E室平台540方呎,可作多用途。








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北角 牙籤 呎價 價達 2.4 萬尚 尚譽 譽內 內櫳 袖珍 生活 便利
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【動畫】中醫機上救癲癇病人牙籤插穴位係咪咁神?

1 : GS(14)@2016-09-27 08:02:06

新疆喀什飛往烏魯木齊的中國國航CA1478航班上,本月23日傍晚6時許,一名30多歲男乘客突發癲癇發作,神志不清、口吐白沫,此時來自上海中醫藥大學附屬龍華醫院醫生田雨正好在機上,聽到廣播後立即趕到後排,讓患者保持一個安全姿勢。在航班上缺乏醫療設備的情況下,田雨借助2支牙籤幫助患者進行頭部穴位刺激,最終在航班到達目的地前十多分鐘,患者蘇醒過來。田雨透露,自己曾在醫院急症室具備7年臨床經驗,立即意識到病人是癲癇發作。他第一時間讓患者平躺,頭部側向一邊,同時指揮機組人員和病人的朋友,趕緊去拿小毛巾和勺子,隨後他用毛巾裹住自己的手指,把病人口中的痰涎分泌物摳出來,又用毛巾裹住不銹鋼勺子,一邊用力撬開患者的牙齒,一邊將勺子墊在牙齒間。「考慮到飛機上沒有臨床用的『壓舌板』,只能用勺子和毛巾替代,這樣可以防止病人咬傷舌頭,也可以及時讓病人的嘔吐物流出來,不至於流入氣道引發窒息。」與此同時,田雨一直觀察患者的面部和呼吸是否異常,好在患者保持口唇紅潤,氣息也一直保持通暢。在整個搶救過程中,田雨查問病人的朋友了解到,該乘客以前頭部受創,有癲癇病歷,經常發作,甚至就在前一天還發作過,但病人從不吃藥。「這名病人癲癇並不是先天性的,但他頭部外傷可能會引起繼發性癲癇。」田雨進一步表示,針灸穴位刺激來治療癲癇,這種治療辦法古書早有記載,距今大概有1千多年左右的歷史,「一般這種治療辦法在癲癇疾病緩解期用的較多,也就是不發作的時候,在急性發作時也常用這種方法來醒腦開竅。」他想到用牙籤,刺入病人百會穴、四神聰穴,患者就慢慢緩過神來,手也不再僵硬,隨後更自行坐起來表示「很累,想要喝水」。田雨日前表示,癲癇患者乘坐航班尤其需要注意,在氣壓影響和缺氧條件下,加上飛機引擎聲音、窗外陽光刺激等狀態,都可能成為誘發癲癇的一個因素。該類患者在乘坐航班前最好能提前告知機組人員,身上也必須攜帶緊急藥物,確保在航班上不發生意外事故。香港醫管局派發的宣傳單張介紹「癲癇症發作的急救處理」,指不應該強塞東西放入患者口內,以及避免給予患者服食額外的抗癲癇藥物,若然有嘔吐物、假牙或唾液等哽塞喉部,應立即清除,同時將在抽搐過後將患者轉身至復原臥式,以保持呼吸通暢,可用薄軟枕墊在頭下,讓患者舒地慢慢復原。香港醫管局/上海澎湃新聞網




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福建男誤吞牙籤落胃醫生用condom幫手咁有計

1 : GS(14)@2016-11-06 15:49:00

福建泉州沈姓男子,日前打麻將太過高興,一不留神將一支牙籤吞下肚。沈男以為多點水讓其自行排出體外,但等了2天還沒有排泄出來,上月尾難忍劇痛終於求醫。消化內科醫生徐鵬飛為他進行胃鏡檢查,發現胃部有一支牙籤卡在胃部中間位置,由於這個地方肉比較厚,牙籤動彈不得,而腸道比較薄、彎度多,往下撐有可能損傷腸道。但如果不先將牙籤取出,有可能因夾不穩而掉落食道和咽喉,也會造成損傷。徐醫生竟然想出一個方法,就是在手術前到便利店購買避孕套。他用避孕套套在胃鏡頭端,用異物鉗夾住牙籤的尖頭,將牙籤收進避孕套內,然後將整個避孕套連牙籤拉出。由於沈男全身麻醉,整個手術只花了5分鐘完成,不點也不會感到痛楚。行醫20年的徐醫生稱,見過很多吞入異物的情況,孩子吞進肚子裡的文具、玩具;吃魚、吃雞鴨不小心把骨頭吞進去了;還有嫌犯吞鑰匙、戒指、剪刀、螺絲等,他提醒吞入異物別心存僥倖,異物容易劃破器官,應盡快求醫。福建《海峽都市報》




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福建 男誤 誤吞 牙籤 落胃 醫生 condom 幫手 咁有 有計
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公安酷刑逼供 牙籤篤生殖器

1 : GS(14)@2016-12-03 04:42:34

據國際特赦組織的報告及內地受酷刑人士透露,中國公安對異見維權人士、律師、請願者等施行中世紀式酷刑逼供,包括不讓入睡,甚至棍打電擊、牙籤篤生殖器等,慘不忍睹!


逼唱《共產黨好》送饅頭

國際特赦組織曾訪問37位內地受波及的律師,有十人表示曾受虐,包括毆打、長時間銬住手腳、被綁於俗稱老虎凳和鐵椅等刑具;有人被用強光燈照射,不准睡眠;不給充足食物及水,被迫背誦囚規。維權律師高智晟被公安虐待,更是慘無人道。據高自述,他在房內被四五名大漢剝光衣服,用電棍狂毆,電擊全身及生殖器、用牙籤刺篤,痛得他滿地打滾;對方又按低他的頭,點幾支香煙焗他的眼鼻。除肉體折磨,高指每天當他餓至眼冒金星時,對方會拿出饅頭,要他自己罵自己是「畜牲、豬狗」;每唱一遍《共產黨好》、《沒有共產黨就沒有新中國》,即可得一個饅頭。而騰訊新聞網踢爆薄熙來主政重慶期間,公安打黑用來逼供的「十大酷刑」,更有吞陰毛等殘酷手段。《蘋果》記者




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公安 酷刑 逼供 牙籤 生殖器 生殖
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牙籤樓喜築劈價半成

1 : GS(14)@2017-02-12 13:45:50

■馬頭角喜築昨減價近半成出售。 資料圖片



【本報訊】新盤供應排山倒海,部份新盤為增加吸引力,新春過後劈價試水溫。麗新發展(488)與市建局合作的馬頭角貴價牙籤樓喜築,昨減價近半成,為繼筲箕灣香島後,雞年第二個劈價盤。


香島減價沽47伙

喜築昨更新價單,有5伙減價,為5至9樓的H室,全為面積377方呎的一房戶,減幅劃一為4.6%。減價後,定價659.9萬至675.4萬元,呎價17,504元至17,915元。折扣優惠維持最高12.75%。麗新發展高級副總裁潘銳民表示,今次將數伙單位減價,並不是看淡樓市,只是增加新春優惠,「當做吓宣傳」,增加吸引力。該盤對上一宗成交,為10樓H室一房戶,面積377方呎,上月16日以621.49萬元售出,發展商突劈價,意味買家入市未夠一個月已坐艇。南豐的筲箕灣香島昨亦增優惠變相減價半成發售60伙,減價奏效。一手成交冊顯示,共售出47伙,有4組客同一份合約各買兩伙。當中最大手有買家購3伙4房戶,連3個車位成交價共約7,740萬元。消息指,嘉華(173)啟德嘉匯昨首日收約550票,較首張價單180伙超額兩倍。嘉華國際總經理(香港地產)溫偉明表示,該盤首兩日錄得逾4,000人次參觀,因不受港人港地限制,各類客都有,包括內地客。收票反應踴躍,最快下周開售,會盡推首批180伙,視乎反應,可能會再加推,價錢貼市價。一手市場昨售出近70伙。新世界(017)等發展的荃灣柏傲灣再售6伙,全為開放式及一房細單位,開放式佔5伙﹔面積306至421方呎,成交價480.4萬至716.8萬元,呎價15,107元至17,026元。項目開售23日內累售736伙,佔可售單位逾九成,套現逾68億元。



■林小姐

【嘉匯睇樓客心聲】

林小姐:「替親戚睇樓,佢以為樓價會跌,點知一路升,而家樓價高企,買到細單位已好叻。」



■原先生

原先生:「諗住幫80後嘅仔睇樓,新生代上車難,會幫個仔畀逾百萬元首期。」




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牙籤 樓喜 喜築 築劈 劈價 價半 半成
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強國玩具「牙籤弩」殺傷力勁澳門列為武器

1 : GS(14)@2017-06-22 07:42:16

最近,一種叫「牙籤弩」的玩具在中小學生中流行開來。本報三日前曾報道到這恐怖玩具在內地掀起熱潮(http://bit.ly/2tnjLWi),昨日在本港有很多家長群都傳了一則關於「牙籤弩」的訊息,家長看到它,不禁嚇出了一身冷汗。澳門司法警察局昨日通報,將「牙籤弩」定性為武器,呼籲切勿以身試法(http://bit.ly/2sOprM0)。昨日在香港的中小學群組,都有互傳關於「牙籤弩」的訊息,呼籲家長勿讓小朋友玩「牙籤弩」,「這東西一但射到孩子的身上,尤其是臉上,眼睛,後果堪虞.....」,令一眾家長恐慌。而在內地,不少家長近日也在微信朋友圈轉發了「禁止銷售牙籤弩」的呼籲,希望各自管好自己的孩子,也盼生產商、營銷商、消費者及相關政府部門能給予重視。而此前,「牙籤弩」也成為了淘寶的熱賣貨品,不過,隨着此貨品的危險受到高度關注後,淘寶、天貓及京東商城等網購平台已將「牙籤弩」全部下架,《蘋果》記者昨日再到這些平台上用「牙籤弩」等關鍵字搜尋時,發現已無相關貨品出售。究竟「牙籤弩」威力有幾強?內地小學生放學後,用它射擊草坪、樹木,甚至相互射擊,覺得很好玩,有男生說:「有一回不小心打到腿上,隔着褲子腿都麻了」。另一名7、8歲的小男孩頭頭是道地解說,「牙簽還可以換成針,射玻璃都能砸出了一個印兒,我還用它射過豬肉,能扎進一個手指頭深呢!」不過,有女孩子認為,這類玩具「很嚇人,很討厭」。有玩具店老闆則表示,自己拿貨時見到有「牙籤弩」,但覺得很危險,所以沒有拿貨,「聽說石膏板都能打穿,小孩子玩這個太危險了。」有媒體測試「牙籤弩」威力,如果用牙簽發射,它可以輕而易舉射穿A4紙,扎爆氣球;如把牙簽換上大號的縫紉針,用來射玻璃,縫紉針雖然被彈回來,但是在玻璃表面砸出了一個坑,留下了非常明顯的痕跡。用一塊豬肉來模擬人體,兩枚鋼針深深地插入豬肉裡面,淺的一根針插入豬肉表面,而深的一枚插入達4cm。經測速儀測量,牙簽上加裝金屬頭後,射出時速可達256公里,有效射程超過5米,甚至能射穿玻璃鏡片,威力巨大!央視新聞/《蘋果》記者




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