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行會淪馬會俱樂部馬場新契藏66億收地危機

2017-04-13  NM

《中英聯合聲明》保障我城五十年不變,但回歸二十年都未夠,香港地已經面目全非,唯獨沙田馬場地可以「獨善其身」,去年與政府簽立新契,獲批租五十年,讓權貴在會所內翩翩起舞度過2047。本刊對照新舊兩份地契,發現新的地契中,增加了一項條款,規定如日後政府收地,除部分工程費,還要賠償馬會沙田會所的市場價值(the market value of the Members' Club),勢必令收地程序變得更繁複,更有機會令賠償金額大增,以六十六億起跳,儼如一道馬會平安符。新地契更繼續「鬆章」,一方面令馬會以往的違契商業活動「合法化」,同時令會所不需向公眾開放,繼續會員尊享。記者發現,負責審批這份「不平等契約」的行政會議,成員當中超過三分之二,是胸口掛着馬牌的馬會會員,「自己人批自己人」。最弔詭是,當中五名行會成員更在批核期間,獲馬會晉升為遴選會員。植根香港過百年的馬會,早已滲透香港的權力核心。港英時期有個講法:「Hong Kong is run by the Jockey Club, the Hongkong & Shanghai Bank, and the Governor, in that order.」滙豐已漸漸褪色,馬會卻繼續掌控香港。然而「馬照跑、舞照跳」的背後,卻賠上了寶貴的土地資源。

與候任特首「七七七」林鄭月娥緊密「connect」的香港賽馬會,去年突然獲政府批出長達五十年的沙田馬場地契,成功跨越2047。當時議員、記者紛紛去土地註冊處查閱新契約,可惜遍尋不果。直至立法會議員朱凱廸在立法會上質問政府,才發現原來該幅土地的地段號碼,已經由「沙田市地段13號」,改為「沙田市地段590號」。明明就是同一塊地,續約時更改地段號碼,做法並不尋常。原來魔鬼就在細節,這次變更揭示了這是非一般的續租,地契已悄悄由「私人遊樂場地契約」改為「特殊用途契約」,除了租期大幅延長外,對照兩份地契,新契儼如一份「不平等條約」,以保障馬會、權貴利益。

明益馬會三大筍位筍位一:政府收地或賠66億

馬會過去的舊地契寫明,政府有權以公共需求為由,向馬會收回沙田馬場用地,只需預早十二個月通知,並就馬會已支付的平整土地(site formation)費用及建築費用,作出一定比例的賠償。工程費有數得計,政府即使要收地,亦容易預算。不過,已簽立的新地契竟增加了一項條款,可能令收地成本大大增加。該條款規定,除部分工程費,政府還要賠償馬會沙田會所的市場價值(the market value of the Members' Club)。法政匯思成員、大律師譚俊傑指出,新契約描述了會所可進行的其他業務,所以該條款所指的「市場價值」很可能除了會所的建築物造價,更會包括其業務和品牌價值。由於該條款的詮釋存在灰色地帶,政府收地的過程將變得複雜,總賠償金額亦可能大幅上升。中大經濟學系副教授莊太量認為,馬會會所並非上市商業機構,難以進行估值,實際賠償額很視乎政府與馬會如何討價還價。他認為,若會所業務最終無法持續,政府的賠償額可以會員會費作基本估算。馬會全費會員有近一萬五千人,本刊以現時每人四十五萬元入會費推算,政府單單向全費會員的入會費作全額賠償,涉及的金額已超過六十六億元。

筍位二:馬會名正言順搵銀

沙田馬場的新契,更為馬會打開搵真銀的方便之門。過往的私人遊樂場地契約,是政府以象徵式租金批出,土地用途受一定限制,承租者不可以搞商業活動賺錢,只能為會員提供會所服務,並開放部分設施給公眾使用。沙田馬場於七七年簽訂的私人遊樂場地契約,亦限制馬會只可進行賽馬活動,另外可根據馬會的組織大綱(Memorandum of Association)提供會所服務。雖然後來有加入表演和展覽等娛樂用途條款,但馬會進行這些活動前,須先問准地政。不過,一三年的審計報告揭發,沙田會所一直有向非會員提供收費的宴會服務,五年辦過約九十場婚宴,涉嫌違反批地條件。翻查當年的網頁記錄,發現馬會甚至將宴會安排、收費等資料放上網頁,明目張膽違契。六年前在沙田馬場會所舉辦婚禮的廖太表示,自己及親友都不是會員,不知原來在馬場擺酒有問題:「當日同老公去婚紗展行吓,揀吓喺邊度擺酒,見到馬會有個攤位,個職員行埋嚟推銷,我哋覺得平時去唔到馬場會所,原來都可以喺嗰度擺酒,幾特別喎,當時擺咗十幾圍,用咗十六萬左右。」本刊向民政事務局及地政總署查詢,但兩部門均未有正面回應,當局曾否就馬會違規向非會員提供婚宴服務執法。現時的地契卻為馬會的這類商業活動「合法化」。新契表明,沙田馬會會所可進行包括商業、零售、餐飲、社交及其他康樂活動等業務。馬會只需補足會所所佔面積(佔整體的0.8%)的地價,即約六億七千萬元,會所地皮每呎約二百三十元,就可名正言順在會所搵銀。立法會議員朱凱廸擔心,沙田馬場個案或會成為其他私人會所與政府討論續租時的先例:「之後啲哥爾夫球場,係咪都可以求其收十億、八億,批五十年俾佢呢?班有錢佬唔介意俾錢o架:我哋之前冇俾錢,唔好意思,而家俾番;但關鍵係地一定要繼續用。」

筍位三:權貴會員獨享設施

私人遊樂場地契約政策早已為人詬病,馬會、哥爾夫球會等團體只要付出極低的價錢,就可長期佔用大面積公地,但其私人會所往往只招待少數「尊貴會員」,普羅市民望門止步,變相用公帑資助權貴享樂。故此,時任民政局局長曾德成處理續約時,曾要求包括馬會在內的私人遊樂場地契約承租人,進一步開放設施予外界團體使用。民政局後來表明,續約後將加入「開放體育設施每月最少五十小時」等條款,並會與各承租人制定「開放設施計劃」。馬會當時亦曾提交其「開放計劃」,不過打算開放的設施數量及時數,相當「縮骨」。馬會計劃每月開放二百五十五小時,包括彭福公園、籃球場、壁球場、足球場等;當中按照舊契規定開放的彭福公園已佔二百零二個小時,即只須滿足餘下的五十三小時就過骨,而開放程度遠低於其他開放計劃。如今馬會及政府巧妙地把馬場由私人遊樂場地契換成特殊用途契,馬會大條道理不搞「開放設施計劃」,意味着市民使用沙田馬場會所設施的機會又再落空。

手段第一步:鬼祟諮詢蒙混過區會

港英政府早年以免租或象徵式租金批出土地,鼓勵私人團體在土地上發展體育會,以補當時公眾體育設施不足的問題,被統稱為「私人遊樂場地契約」。二○一一至一二年間,七十三份私人遊樂場地契約中,有五十五份會到期,當中包括總面積近七十萬平方米的沙田馬場連會所及彭福公園地皮。民政局於是逐一會見承租者,處理續約安排,現時仍有六十七個場地繼續以私人遊樂場地契約形式營運,但沙田馬場卻例外,成功與政府透過一連串手段,改以「特殊用途契約」續約。本刊翻查多份政府文件,發現政府一五年開始轉口風,首先鬼祟地向區議會「軟銷」沙田馬場五十年契的計劃。當年四月,民政局向沙田區議會呈交一份「擬擴闊沙田馬場外沿城門河的單車徑行人路」文件,首次提到當局「與馬會商討沙田馬場用地以及用作馬廐的毗連土地契約事宜」,並計劃「批出為期五十年的土地契約」。地政總署人員在相關會議上,指出該地契屬「特殊用途類別」,但沒有提及它原屬私人遊樂場地契,更沒有解釋為何突然改變地契性質。續約五十年、修改地契此等大事,竟然潛藏於一份擴闊單車徑的文件之內。沙田區議員容溟舟當時已經質疑「為何續期年限比一般的十五年長」,並指應批出較短的年期,以便「每次續約時要求馬會回饋沙田區」。在會議後五日,在今時今日數碼時代,政府竟以傳真方式向沙田區議員發出諮詢文件,而不是電郵,並要求議員在兩星期內交回意見。諮詢文件顯示,政府已計劃將馬場用地重新命名為「沙田市地段590號」。該文件提到,新契約的「批租條款基本上與原有的批地條款相若」,另加上一些新的設施改善條款,包括擴闊單車徑和行人路、彭福公園「須維持指定的每週最少開放時間」等,卻隻字不提會所容許商業用途、新增政府收地賠償條款等多項重要改變,連區議員都被蒙在鼓裡,一般市民更無法在區議會網頁找到該諮詢文件。民政局一個月後確認,政府同意批出為期五十年的特殊用途契約予馬會,並指:「批地建議將按既定程序進行,包括地區諮詢工作。」局方在一六年更表示:「當局在諮詢期內並沒有收到反對意見。」原來政府將「擴闊單車徑文件」放上網供公眾查閱、傳真幾頁文件給區議員,就已經完成「諮詢」,其後將那些「小恩小惠」寫入新地契,馬會再以六億多元補地價,便獨享會所地皮。

第二步:馬會行會圍威喂

最後,政府批出特殊用途契約,只要行政會議在「黑箱」內拍板批准即可,不必作公眾諮詢。弔詭的是,行會成員大多都是馬會會員,潛在極大的利益衝突,審批過程的公正性惹人質疑。本刊翻查馬會及行會的資料發現,一五至一六年六月批五十年地契期間,前後合共三十五名行會成員中,超過三分之二,即廿四人為馬會會員,包括時任政務司司長、候任特首林鄭月娥。其中十名成員甚至是馬會大董或遴選會員,當中陳家強、譚志源、高永文、陳智思和葉國謙均於一四至一六年間獲升格為遴選會員,可謂小圈子對小圈子。行會新聞秘書回覆本刊查詢指:「按行政會議的保密制原則和做法,我們不會就任何有關行政會議的議程和討論作評論。」未有透露行會成員討論馬場換契時有否避席。政府跟馬會交手,恍如二班馬鬥超班馬,馬會大董中不是律師就是會計師等精英,如主席葉錫安在孖士打律師行出身,由助理律師做到主席兼首席合夥人,擅長打複雜的商業糾紛訴訟案。副主席周永健曾任香港律師會會長,據悉他任內都積極為會員爭取福利,而且眼光獨到,曾為律師會購入多個物業,其後樓價勁升,帶挈律師會進賬,而周太胡慕芳同樣是律師,九三年起任和黃執董,一直深得李嘉誠器重,有「長和一姐」之稱,過去和黃多項海外併購,她均充當法律大旗手。一般公務員非馬會班底對手。也許有人會反駁:馬會一年交二百億稅、捐三十幾億做慈善,獲「特別關照」是理所當然。但試問香港有幾多機構像馬會一樣,可以「合法壟斷」賭業,每年做庄家賺過千億元?其涉及龐大利益的業務,只是掌控於少數特權人士之手,不受監管,賺錢起故宮或扶助貧苦大眾,都是馬會閉門說了算。香港人不能接受「有奶便是娘」,任由這種特權繼續擴張。

塊地邊個用?市民無say

無論是「私人遊樂場契約」或是「特殊用途契約」,都是政府以「私人協約方式」批出。這種特殊的批地方式,需要「具備充分理據證明符合政府的政策」,以及「切合經濟、社會和社區需要的特殊情況」,過程中不涉及公開競投或公眾諮詢,行會擁有最終審批權。朱凱廸指,香港的土地批租制度,由港英時期開始一直都極之封閉,市民無話語權,無論土地最終歸誰所有,或是其地契註明的用途如何改變,市民往往在發生後才知道:「例如我個會所要由而家十萬呎,變成二十萬呎,只係要改Master Layout Plan(總綱發展藍圖),再俾地政總署批。公眾唔會知道。」即使今次沙田馬場一事有潛在利益衝突,在行政上市民亦無法反對這個續約決定:「制度真係密不透風到一個地步,佢話係咁就係咁,解釋都唔使。但有啲人可能已經袋晒錢入袋,有啲人權力亦到手,但我哋只可以喺出面望住嘆氣。」朱凱廸認為,香港的土地批租制度長遠必須改變,不能讓政府一直以地主姿態決定一切。

撰文:關冠麒、吳婉英攝影:林金展、胡智堅[email protected]

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