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海嘯淹荷李活新戲紛叫停小飛俠爛尾青蜂俠難產-意馬國際(585)

2009-001-28  AppleDaily


金融海嘯冲擊荷李活,導致多齣電影宣傳擱置及爛尾,其中有周星馳有份參與的《青蜂俠》。由於星爺辭去導演一職,參演與否也未肯落實,電影公司在未有十足把握下,不敢倉卒投資,影片在今年開拍的機會微乎其微,更有可能會胎死腹中,動畫版《小飛俠》則有爛尾之虞。

美 國電影網站Rope Of Silicon昨日報道荷李活因金融海嘯打擊,多齣電影製作受到影響,其中一齣是周星馳有份參與的《青蜂俠》(Green Hornet)。事實上自星爺早前宣佈辭去導演一職,以及未肯落實是否主演加藤一角後,已傳出負責製作的新力電影公司感到猶豫。另一電影網站HitFix 則指在早前舉行的辛丹斯影展上,多位嘉賓透露《青蜂俠》的籌備工作已經完全停止。

或三度拍唔成

及後記者向有份參與影片的線人 求證時,對方表示《青蜂俠》未至於完全胎死腹中,但今年拍得成的機會微乎其微,相信是星爺劈炮後,電影公司未找到合適的頂替人選,在經濟環境未明朗下寧願 將計劃押後。消息屬實的話,將會是《青蜂俠》有計劃搬上銀幕15年來,第三度拍唔成。其餘受到海嘯影響的新片包括有由麥廸文(Matt Damon)主演、改編自漫畫的30年代警匪片《Torso》。雖然負責執導的大衞芬查(David Fincher)剛憑新片《奇幻逆緣》(The Curious Case of Benjamin Button)獲得今屆奧斯卡最多提名,但派拉蒙公司卻嫌原著版權太貴而寧願擱置拍攝。原作者之一Brian Michael Bendis表示︰「情況很古怪,今天他們說開拍,明天就說擱置,希望到最後我們會收到好消息。」

動畫師恐失業

另外,手塚治虫筆下的《小飛俠》荷李活電腦動畫版《Astro Boy》原定於10月上映,近日有報道指製作公司Imagi因資金短絀而要暫時停工,影片極有可能爛尾,而該公司正在製作的電腦動畫版《神勇飛鷹俠》也要暫時中止。消息指Imagi公司於洛杉磯的一名動畫師,已在上周六收到公司通知不用再上班,傳媒擔心Imagi極有可能倒閉並導致員工失業。
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北京烂尾项目翻身奥园预计回笼130亿元


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100128/2010012804063806.html


每经记者  朱玲  发自广州

        去年,以兼并收购突击土地市场的中国奥园(HK,03883)先后以低价接盘北京、沈阳项目。1月27日,中国奥园表示,此前收购的北京耀辉项目,预期今年首季度开始住宅单位第一期销售,均价预计达8万元/平方米。

        据 了解,耀辉项目是中国奥园去年7月以8.3亿元从香港世纪协润投资有限公司手中收购的,原项目在2004年就已取得开发使用权,几经周转,由北京首都开发 股份有限公司(以下简称:首开股份)和香港世纪协润共同拥有。该项目当初预计将建设成结合住宅、商业以及酒店的综合商业豪宅项目,总建筑面积达25万平方 米。

        由于拆迁工作难度大,项目拖得太久,期间又遇到2008年全球金融危机,公司项目资金未到位,使得豪宅销售举步维艰。2008年7月,该项目停工,成为北京长安街著名的烂尾楼盘。

        去年7年,奥园借助低价接盘的机会进军北京市场,以3.7亿元收购香港世纪协润投资有限公司41.33%的股份,此后又同世纪协润签订了一笔4.6亿元的订立贷款协议,用于支付首都股份拥有的北京耀辉项目62%的转让权,最终获得收购该项目。

        据 了解,该项目的总投资约50亿人民币,项目主要以200~1000平方米的户型为主,约有500个单位,其中可销售住宅面积16万平方米,该项目第一期预 计于2011年之前竣工。奥园相关负责人表示,该住宅均价预计为8万元/平方米,若住宅全部销售完毕,可回笼资金达130亿元。

北京 爛尾 項目 翻身 奧園 預計 回籠 130 億元
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罗康瑞再造“瑞安中华汇” 烂尾资产待收成


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-24/xNMDAwMDE4MzUxNA.html



瑞安中华汇,作为瑞安系地产版图中的一个全新增长极,瑞安集团董事长罗康瑞经营多年的品牌逐步成型。

6月18日,“瑞安·创逸”正式 面市。瑞安中华汇于2007年收购这个烂尾项目后,做了一个和其他发展商截然相反的选择——放弃商业部分,打造一个天河北纯居园林社区。瑞安中华汇广州公 司副总经理邹郁表示,瑞安中华汇将继续审慎严选优质土地及项目,积极而稳健地拓展华南市场。

据本报记者了解,瑞安中华汇前几年大举收购了内 地核心城市众多烂尾项目,这些项目经过近两年的续建、开发,已陆续进入回报期。

停建项目改造专家

此 番瑞安中华汇进入广州,是在蛰伏了三年之后。

据了解,18日正式面市的“瑞安·创逸”为瑞安中华汇在华南的首个住宅改建项目。该项目占地面 积约为14753平方米 ,规划总建筑面积为110181平方米,包括一栋31层酒店式公寓,三栋35层的纯住宅塔楼。

这个项目的另一个关 键意义在于,它是瑞安中华汇在华南开发的首个项目,揭开了瑞安中华汇旗下收购的停建项目入市销售、投资回报的序幕。

据知情人士介绍,瑞安中 华汇为香港瑞安集团成员瑞安建业全资附属公司。瑞安建业的房地产投资分三方面,包括中国内地的停建房产发展及房地产开发项目。

瑞安建业于 2005年开始收购及发展停建房产项目。2006年6月,公司将旗下位于大连、青岛、成都和北京的停建房产项目注入其后在伦敦证券交易所上市的中华汇房地 产有限公司(中华汇)。中华汇在2009年7月被瑞安建业私有化后,中华汇成为瑞安建业的全资附属公司。

“专注投资及发展中国内地主要及二 线城市发展周期较短的中型至大型停建房产项目。”这是瑞安集团对瑞安中华汇的发展策略,所涉及项目均处于优越地段,因业主财政困乏而遭搁置,瑞安中华汇购 入后将项目加以改良优化,然后将其放售或出租。

仅仅4年,瑞安中华汇已在上海、广州、成都、重庆、青岛、北京、大连8个城市拥有16个项 目,总楼面面积合共超过200万平方米。

重庆是瑞安中华汇拓展的重要城市之一。重庆·创汇首座,位于重庆市解放碑,其前身为曾经两度烂尾的 瑞奇大厦。瑞安中华汇接手后,将其改造为集精装公寓、LOFT写字间、时尚商场、商务会所多种业态于一身的综合体,目前创汇·首座公寓均价已达到1.8万 /平方米,是重庆最贵的楼盘之一。

另外,占地354万平方米的大连天地,投资300亿,亦是一个综合型社区,建成后将成为可容纳30万人口 的全方位增值多核精英都会。目前大连天地已建成的一、二栋写字楼已被IBM全部租用。

“私有化中华汇后,从今年开始,瑞安中华汇将成为公司 房地产板块的重要旗舰,‘瑞安中华汇’也将成为所涉烂尾改建项目的统一品牌,着力打造。”上述知情人士透露,实际上,瑞安中华汇还致力于新项目的收购开 发。

变现瑞房股份加速扩张

关于瑞安中华汇的运作模式,该公司指出,相对房地产开发而言,停建房 产发展模式的项目周期较短、所需现金流亦较少,令公司可抓紧商机,灵活利用资金作增购项目及扩充物业组合之用。

8个城市、16个项目、总楼 面面积超200万平方米,瑞安中华汇手中的这批项目近两年陆续进入开发时期,现持有项目的总市值为港币117亿多。去年对中华汇私有化的举动,显示了瑞安 方面对这块资产的信心和期待。

瑞安建业在2009年年报中坦言,成功私有化中华汇房地产,不仅精简了公司架构,亦大大加强集团的财政实力, 为房地产业务发展奠定稳固根基,以把握内地蓬勃市场所带来的商机。

值得注意的是,截至2009年底,瑞安建业应占可发展总楼面面积约为 200平方米,另外拥有大连天地20%的权益,该项目可发展楼面面积约为354万平方米。这些项目构成了瑞安建业房地产板块资产的主力。

尽 管瑞安中华汇旗下资产的开发投入体现了一定“节约性”,但瑞安建业近期在资本市场的举动,依然透露出其为瑞安中华汇发展筹备资金的倾向。

6 月初,瑞安建业公告称,向瑞安集团出售约值10.8亿港元瑞房的股份,最低及最高购买价每股3.4088港元及4港元,最多可售予瑞安集团约3.1683 亿股及2.7亿股瑞房股份,分别占其已发行股本约6.31%及5.38%。

瑞安建业预期,出售可获得收益介于3.74亿-4.79亿港元。 所得大部分将偿还银行借贷,减低负债水平及增强举债能力以扩充其房地产业务。

“因今明两年盈利缺口以及今年前4个月销售放缓,将持续拖累瑞 房股价。目前股价较2010年预期每股净资产值6.87元折让52%,估值合理,相对板块平均水平为55%。”中银国际最新报告给出了对瑞安建业的有关评 估。



羅康瑞 羅康 再造 瑞安 中華 爛尾 資產 收成
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「爛尾」16年科維大廈 「起死回生」

http://www.yicai.com/news/2011/05/818605.html

1 6年時間可以發生很多事,比如一棟「爛尾樓」的起死回生。

沉寂三年之後,長壽路上最後一棟「爛尾樓」科維大廈已再度易主。去年1月,致達集團以3.1億元拍下該大樓的剩餘物業資產,並計劃於下周將重新包裝後的物業推向市場出售。

至此,這棟曾經三度「爛尾」的大廈終於理清了紛繁複雜的債務關係,原科維大廈250餘名購房者也在奔波了將近五年後,盼來新的希望。

3.1億能否盤活科維大廈?

最近,在上海繁華地段長壽路,一幢爛尾多年的高樓裡又一次傳出了機器的轟鳴聲。《第一財經日報》記者在原科維大廈現場看到,這棟已被重新命名為致源國際的大廈裙房仍是多年來「爛尾」的樣貌,但一條附在陳舊樓體外立面異常顯眼的廣告橫幅已經在為購房者「編織」新的景象。

「以後1層和2層將被打造成弘基商業廣場,集美食、休閒、娛樂於一體,提供完善的生活配套,同時,31到37層的精裝公寓將提供全日式酒店管理,我 們也可以提供代租服務,租金至少在每月一萬元以上。」致源國際售樓處的工作人員向記者介紹,首批出售的房源將是31到37層的酒店式公寓,公寓均價在每平 方米37000元左右,面積40~80平方米,計劃於6月初開盤。而未來該項目可售部分還包括1~2層的弘基商業廣場,以及3~5層的4.4米層高 loft精裝公寓。所售新房將於2012年6月份正式交付。

「畢竟在長壽路上有這樣一幢爛尾樓也不是太像樣子,想快點把它造好。」近日,開發商代表薛先生在接受記者採訪時表示,對於集團接盤科維大廈的主要目的並不知情,但對於未來盈利空間,「可能有這方面的考慮。」

記者發現,去年1月,上海中富拍賣有限公司受法院委託對「科維大廈」在建工程項目進行公開拍賣,轉讓形式為「帶預售整體轉讓」。「帶預售整體轉讓」 意味著已售的264套房將被剔除,拍賣成交後,該房屋的業主仍為原先的264套房業主;其次,剩餘的房屋將被拍賣。最終,有6位競買人支付保證金參與競 拍,該項目以2.03億元的價格起拍,經過11輪競價,最終致達集團以3.1億元順利成交。

值得一提的是,這棟始建於1995年的項目,在拍賣公告顯示的土地使用期限卻為2003年9月9日至2053年9月8日。對此,致源國際銷售人員表 示:「由於原先的『爛尾』因素和一些糾紛,這幢樓的使用年限在我們拿下來的時候只剩下38年,後來我們追加了一部分資金,將使用年限延長到45年。」

網上房地產顯示,該樓盤此次可供出售面積共約為15380平方米,以酒店式公寓37000元/平方米的均價及售樓處人員預計1~2層商舖可達8 萬~10萬元/平方米的價格,以每平方米40000元的保守估算,開發商可獲得的收入大約在6億元。致源國際售樓處工作人員表示,後期投入估計有1個多 億。按上述數據估算,致達集團接手該樓盤還是有一定盈利空間的。上述售樓處工作人員也表示:「高層酒店式公寓其實很難賺錢,但低層的商舖預期盈利還是比較 樂觀。」

但是,上述盈利的計算方式並沒有將原科維大廈的重重債務考慮在內。本報記者幾年前的跟蹤報導顯示,科維大廈曾經身負超6億元重債,這也是它遲遲未能找到接盤者的重要癥結所在。

債權人讓步?

讓人意外的是,根據接盤項目公司代表薛先生的說法,致達集團在接下科維大廈的時候,並不同時背負科維大廈曾經的債務:「債務和我們沒有任何關係,我們拍的是未售部分,已售部分的債務和我們沒有任何關係,以前部分6個多億的債務,你要和法官去溝通的,我們不知道的。」

業主裴先生介紹,小業主們為了項目得以啟動,答應為此放棄幾千萬元滯納金並簽訂了相關協議。「今年春節以後,我們在普陀區人民法院的協調下,又與開 發商簽訂了新的購房協議,當時我們當中有28戶是沒有預售登記的,當中有人已經付款,有人還沒有付款,後來,他們也都按照協議將尾款付清了。」

按照相關法律,科維大廈被拍賣後,首先保障的是建築工程款,其次是有抵押權的貸款,再然後是一般債權。但是,據其從前的債務狀況來看,大廈拍賣所得 的3.1億元遠不足以還清債款。「整個樓債務7~8個億,為什麼不賣7~8個億呢?但是拍賣流程是正常的,我們也承受了,包括違約金、利息什麼的,也沒有 辦法去主張,只能承受損失了。」裴先生如是說。市場分析人士認為,若致達集團方面沒有背負任何債務,那很有可能是債權人在一定程度上作出了讓步。

無論如何,這一次,這幢爛尾多年的長壽路第一高樓被盤活的成功幾率很高。「從計劃拍賣到正式拍賣,其間雖然經過了一年多的時間,但是,走到拍賣這一步,我們還是比較滿意的,政府在這當中做了很多有益的工作。」裴先生如是說。

但隨之而來的一個最新矛盾是,有原小業主指出,其雖然與開發商簽訂了新的協議,但是開發商卻改變了高層房屋(31~37層)的實際用途,將原本承諾的純辦公樓打造成了SOHO酒店式公寓,「我們認為自己的合法權益受到了損害。」

開發商方面對此回應稱,房屋的性質沒有變更過,一直是辦公性質,只是推廣上名字有一些變化。

爛尾 16 科維 大廈 起死 回生
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一條高速路的爛尾

http://news.hexun.com.tw/2011-09-13/133315751.html

以超常速度完成立項、審批的銅南宣高速,在2006年開工不久即出現停工,至今無確切復工時間。這個被搞砸爛尾的高速項目,成為地方政府超速建設的失敗樣本

  《財經》(博客,微博)記者 張鷺

微風徐徐,臨時挖就的水塘裡,鴨群遊弋。岸邊,近一人高的野草隨風搖曳,與遠處的稻田競綠。荒草叢中,林立混凝土橋墩和銹跡斑駁的澆築模具,儼然一處巨大的工業遺址。

  荒草萋萋之地、鴨群戲水之處,原為已經施工完畢的路基,屬於安徽省宣城市五星鄉的銅南宣高速公路A12標段。按照計劃,這條2006年下半年開 工的高速路項目,在2008年即應建成通車。但實際情況是,項目甫開即停,在2008年初全面停工整改後,雖經兩輪多方協調,一直未能復工。

  銅南宣高速自銅陵經隸屬蕪湖的南陵縣,再到東鄰江蘇的宣城市,將皖南兩市一縣串成一線。通車後將大大縮短皖南到長三角的時間。不僅利於三地,亦符合安徽省東向發展的戰略。

  基礎設施建設所需資金甚巨,單憑政府資金或有不足,不少項目都引入社會資金彌補。由於並非所有的項目都能獲得批覆,不少地方在引入民資時,往往優先青睞有「能耐」在北京「跑項目」者。而這些擁有深厚人脈的「能人」之中,不乏依附權貴的裙帶資本。

  有此背景,這類「能人」未必握有雄厚資金,卻一定擅長在北京和地方之間組合各類資源,同時搞定批文、貸款。如果一切順利,地方政府拉動經濟、平添政績,銀行拓展業務,社會資金坐收豐厚通行費收益,可謂皆大歡喜。

  問題在於,這種涉及多方而又環環相扣的運作結構,風險過於集中。一旦中樞「短路」,則整個系統崩潰。至今爛尾的銅南宣高速項目背後,即存在一位與多名落馬官員有染的此類樞紐人物。

  從審批到開工,銅南宣項目的前期過程一路刪繁就簡、狂飆突進,此人居間運作,功不可沒。

  但脫韁的速度也埋藏著「定時炸彈」——以其為核心的項目運作進展至後期,利益協調之複雜,以及各種陡生的不可抗變故,逐漸讓局面失控。心灰意懶之際,此人心欲退而身不由,讓其本人、地方政府、權威協調者與後續接手者均感手足無措,善後復工變數叢生。

  「成也蕭何,敗也蕭何」的背後,徒留「欲速則不達」之嘆。被搞砸爛尾至今的銅南宣高速項目,成為地方政府超速建設的失敗樣本。

  市、廳之爭

  工業重鎮銅陵位於長江中下遊,並獲批萬噸級碼頭。依託於長三角地區,2005年-2008年,銅陵市實際利用長三角資金年均增幅約50%,超過全國招商引資平均增長水平。公開數據顯示,銅陵市工業銷售收入中70%以上亦來自於長三角地區。

  這來自於礦山逐漸枯竭的背景下,銅陵市早在2001年「十五」規劃中就提出對接長三角戰略,變被動「招商」為主動「找商」等方式,廣辟工業園區,積極吸引投資。

  無縫對接,交通先行。在交通圖上看,上海至重慶的高速公路,僅銅陵至宣城之間未聯通,需先後轉道318國道及320省道,路阻且繞。故而在2003年初的安徽省交通工作會議上,銅陵市提出修建銅南宣高速公路以融入國家網。

  2004年2月,銅陵市啟動項目前期工作,委託諮詢公司編制項目預可行性研究報告。同年4月,銅陵、蕪湖、宣城三市政府召開座談會,商定由銅陵 市政府組建工程建設指揮部,承擔前期徵地、動拆遷等前期工作和工程建設中的協調保證工作,並向有關單位積極爭取稅收、徵地、拆遷等優惠政策。

  根據會議紀要,由銅陵市建設投資公司(下稱銅陵建投)、宣城市高等級公路建設管理有限公司(下稱宣城路建)、民營企業中基投資管理有限責任公司 (下稱中基公司)三方合資,於2004年底成立了銅陵市銅宣高速公路投資有限責任公司(下稱銅宣公司)。公司註冊資本1億元,銅陵方面出資3000萬元、 宣城方面和中基公司各出資3500萬元。

  開業之際,蕪湖市並未出資入股。銅宣公司一位中層對《財經》記者解釋,這是因為蕪湖市顧忌前期的投資風險,「高速公路項目的審批時間長、風險 高,萬一批不下來,前期跑項目的錢就打水漂了,所以蕪湖市當時選擇暫不入股,但保留參股權。」事後來看,蕪湖市的這一舉動也成為停工的因素之一。

  2004年6月5日,三市交通局聯合向省交通廳報送《關於銅陵-南陵-宣城高速公路項目建議書的請示》。數日後,三市發改委同樣聯合向省發改委報送了上述請示。

  不過,三市尤其是銅陵市的前期工作,與安徽省交通廳之間出現競爭。因為僅僅兩個月後,在省政府加快高速公路建設前期工作會議上,銅南宣高速被明 確交由安徽省交通投資集團有限公司(下稱安徽交投)建設,由省交通廳負責前期工作。省政府這一決定,系對交通廳相關報請的批示。

  「我們根據省裡安排,從2005年初開始去三市做前期銜接工作,一直下半年,在蕪湖、宣城很順利,到了銅陵就做不下去了,最後只能放棄。」安徽交投副總經理王宏祥介紹。

  2005年3月,安徽省發改委向國家發改委報送《關於安徽省銅陵-南陵-宣城高速公路項目建議書的請示》。此後半年內,水利部水土保持中心、交通部、原環保總局環評中心、國土資源部、水利部長江委等部門分別作了相關批覆。

  北京「能人」

  「交通廳對於這條路的修建,沒有銅陵市那麼迫切。按照規劃,通車要比銅陵市晚兩年。」一位接近安徽省交通廳的人士介紹。但對於銅陵市而言,打通這條經濟動脈迫在眉睫。

  除了對於申報進度的焦慮,銅陵市當時還面對一個實際困難:沒錢。雖然工業經濟發達,但由於每年都有巨額固定資產投資,手頭可支配財政有限。

  在此情況之下,來自北京的中基公司適逢其會。中基公司與宣城市相熟。銅宣公司成立前三個月,中基公司法人代表湯凌與宣城市時任副市長嚴敏在北京簽署合作建設宣黃高速的協議。

  1962年出生的湯凌系江西武寧縣人,16歲時進入武寧縣水利局工作,22歲進入江西財經學院工業經濟系學習。1988年畢業後,湯凌被分配到財政部轄下剛成立的國有資產管理局工作。

  在該局工作的兩年中,他結識時任產權司司長朱志剛,及辦公室幹部寇文峰。朱志剛之後一路升任財政部第一副部長,寇文峰後來下海創辦百富勤投資管 理有限公司,依託朱志剛染指大量投資、諮詢、評估業務。朱志剛後因受賄744萬餘元於2010年5月被判處無期徒刑,三位行賄人中,湯、寇兩位老部下分別 貢獻289.1萬元和205.5萬元。

  「下海熱」的1992年,30歲的湯凌與寇文峰等人一起創辦集體企業北京東亞生物工程技術研究所,但因長期虧損後來註銷。同年,湯凌參與創辦北京市東頤聯合科貿發展公司並擔任經理。

  1997年,這家公司與另一公司發起成立中基公司,註冊資本金為5000萬元,從事房地產、服務業投資,房地產開發經營、資產委託管理等業務。公司股權曾幾經轉讓,但過手股權者均為湯凌控制的關聯公司。這些公司也並不具備建設高速公路的資質與經驗。

  一直從事生物科技等行業的湯凌,緣何會對高速公路行業產生興趣,已不可考。可知的部分是,遊走於北京與宣城的湯凌,與朱志剛、嚴敏都建立了良好的個人關係。嚴敏2010年因受賄罪一審被判處五年有期徒刑,並未提起上訴。

  司法材料稱,從2000年起,湯凌不斷在朱志剛的情婦、女兒、弟弟有資金需求之際適時出手。同時也不失時機地通過朱志剛,為宣城市爭取廣祠高速公路車購稅中央補助款,以及幫助嚴敏之子調入安徽省財政廳工作等。

  湯凌的人脈以及「跑項目」的能力為銅陵方面所需。為引入湯凌,銅陵市作了一些讓步。三方股東在北京簽署的公司章程中約定,銅宣公司的董事長和總經理均由中基公司委派。

  同時,章程內容還包括,高速公路項目工程在交工驗收前未取得收費批文或政府批准的項目的經營年限少於25年,可決議解散公司。應按審計確認的竣工決算總價要求銅陵市政府收購本項目,各股東按出資比例收回出資並分配公司剩餘資產。

  同期,湯凌還與宣城路建合組宣城市宣中基高速公路有限責任公司(下稱宣中基公司),以此運作宣黃高速項目。公司註冊資金3000萬元,中基公司與宣城路建分別出資2100萬元和900萬元。

  徵地隱患

  銅宣公司成立後,三方股東都相應充實了註冊資本。

  宣城路建原註冊資本為7500萬元,通過將通行費收入累積成的資本公積轉為註冊資本,增資至6.2億元。

  註冊資本僅為80萬元的銅陵建投被銅陵市政府增資至2億元。增資來源一是市政府授權以貨幣出資7500萬元,二是市政府將該市循環經濟工業園27.8平方公里的土地使用權作價1.242億元,多出部分算作公司的資本公積。

  中基公司的資金同樣有限,公司原註冊資本為5000萬元,雖增資至1.36億元,但8600萬元來自海南陵水縣和樂東縣的林地注資。

  在安徽省發改委2005年3月向國家發改委報送請示後,銅陵、蕪湖、宣城三市政府共同簽署了《加快銅南宣高速公路建設協商紀要》,隨後銅陵市加快了相關工作,僅用了半年時間就拿到了各相關中央部委的批文。2005年12月,銅南宣高速項目得到國家發改委核准。

  據國家發改委批覆,該項目總投資核定為34億元,其中資本金11.9億元,佔項目總投資的35%,由銅宣公司出資;其餘22.1億元投資申請銀行貸款解決。

  從銅陵市2004年2月起編制預可行性研究報告,至2004年12月銅宣公司成立,再到2005年12月拿到國家發改委的核准,銅南宣高速項目整個申報的過程僅22個月。

  「高速公路項目拿批文的過程較長,三五年能走完就很快了,慢的話七八年都批不下來。早期修建的高速,還有已經通車了、審批還沒走完的情況。」銅宣公司上述中層說,這個審批過程堪稱神速,其中湯凌的作用不可忽視,「如果沒有湯總在北京的關係,批下來肯定沒這麼快。」

  按照銅陵市預計,項目應在拿到批文後的一個月,即2006年1月開工。但當月省交通廳對該項目監督檢查時發現,項目未向該廳報送建設勘查設計招標投標情況和工程施工招標投標情況,未申請施工圖設計文件審批,未申請開工前審計,未申請公路工程施工許可。

  省交通廳就此上報省政府,並督促銅陵市糾正。銅陵市隨後補辦了部分手續,但直至開工,該項目仍未拿到施工許可。這其中的問題是,缺少一個先決條件:征完地。

  建設用地的正常審批流程為:在項目前期報批階段,項目業主要先提交建設用地預申請,國土資源部批准預申請後,由國家發改委核准批覆該項目。在建 設過程中,地方在初步測量、劃界後,由地方國土局核實、勘測,報省國土資源廳,再由後者報國土資源部。走完這套流程,才能拿到正式的建設用地審批文件。

  有了建設用地審批,才能正式徵地,徵地之後才能拿到施工許可,有了施工許可才能開工。其時,銅陵市的徵地最早完成、也最徹底,宣城未全部征完,而位於兩地之間的蕪湖市僅完成了開挖界溝、房屋丈量工作,並未開始徵地。

  資本金斷缺

  在2008年以前,大多高速公路項目的常態是邊徵地、邊施工、邊審批。據國家審計署公佈的2006年對18個省市收費公路建設運營管理情況審計調查結果,各省都存在類似現象。以安徽為例,在2004年4月至2006年4月,該省建設沿江路、安景路等五條收費公路徵地5.7萬畝,至審計調查時,尚未取得國家批准土地使用許可。

  在實際操作中,銅南宣項目亦採用這種方式。如果順利,工作流程會是這樣:先徵地部分先開工,邊開工邊征完剩餘用地,再補辦施工許可。以上工作的 資金來源,系佔項目總投資35%的項目資本金。在全部手續齊備後,省政府會向項目業主簽發特許權協議,銀行才能據此放貸,解決剩餘65%的資金。

  2006年5月和8月,在先天不足的情況下,銅南宣項目分別從銅陵和宣城開工。項目共被分為14個標段,銅陵開工1個標段,宣城開工8個標段。

  不幸的是,開工不久,徵地和項目資本金環節同時出了問題。

  據一位參與建設的知情者介紹,蕪湖方面一直未動手徵地的原因是,其提出按公路在各市的里程比例來確定股份以履行參股權,這引發其他股東不滿,因為蕪湖方面並未出前期費用。這一問題未能談攏。

  此外,由於未與農民就補償價格達成一致,宣城未完全完成徵地。而由於宣城段開工最密集,這直接影響了施工。

  除徵地問題外,至少11.9億元的項目資本金也並未全部到位。按比例,銅陵市、宣城市和中基公司分別要出3.6億元、4.2億元和4.2億元。 而實際情況是,銅宣公司賬戶內僅有4億元左右,其中1億元為三方股東現金投入,3億元為銀行貸款。另外,銅宣公司可動用的資金,還包括12個標段的施工單 位繳納的履約保證金,佔標段總投資的5%。

  由於宣城市的資金充裕,銅陵市資金較為緊張,故宣城段雖然晚開工,但開工標段和工程進度均超過銅陵段。

  對於中基公司而言,除了銅南宣高速項目,還要兼顧宣黃高速,資金壓力之大可想而知。司法材料顯示,資金緊張之時,湯凌不得不通過朱志剛向由財政部監管的中國石油(601857,股吧)天然氣集團公司、全國社會保障基金理事會的有關人員打招呼,以兩個單位給相關銀行攬儲的方法,為中基公司獲得銀行貸款。

  但此時宏觀經濟形勢突變,2007年初開始,央行連續六次加息。湯凌的資金鏈斷裂。2007年3月,中基公司向銅陵、宣城兩市政府遞交報告稱,「鑑於當前宏觀政策調整、項目融資困難加大,同時自身也缺乏高速公路建設經驗等因素」,要求退出項目。

  全面停工

  中基公司的「退出函」,同時發給過現場施工方,這讓進場不到半年的施工方頗費躊躇。

  負責宣城段內的A12標段施工的江西路橋集團董事長童世敏回憶:「剛進場時,我們就很擔心,提出不要大規模開工。但銅宣公司方面一再表示不會有問題,由於公司背後是政府,也就沒在意。」

  宣城方面也表示,這個項目連接了另一條高速,相當於為宣城市修建了一條環城高速,「他們一再說,這個項目即使銅宣公司不做,我們自己也要做。」童世敏說,宣城市的積極態度,也打消了現場施工單位的疑慮。

  但前期工作的狂飆突進造成的種種隱患,在施工單位進場後逐漸顯露。

  負責A14標段施工的天津城建集團一位項目經理回憶,他們在進場後發現標段內有2公里長的建設用地未征完,而且這段路恰好在標段的正中間。

  施工方在第一時間給業主遞交報告,銅宣公司只是口頭答覆「盡快解決」。這位項目經理說,業主的協調組找到各鄉鎮,來來回回開了不少協調會,但由於補償沒談攏未果。

  在業主的口頭保證下,A14標段仍冒險開工。但一年後,2008年7月,上述2公里的徵地問題仍未解決,導致其餘路基施工完畢後,「兩頭修好了,中間連不上」,工程被迫停工。此外,業主提出設計變更,要把兩車道變成三車道,卻一直未提供圖紙,只能暫緩施工。

  這位項目經理回憶,開工後施工方向業主打了不下50個報告,要求解決拆遷、設計變更以及種種現場問題未果。他分析說,拆遷和變更設計等事項,涉及到增加投資、重新審批等問題,而這些問題遠非銅宣公司一方所能解決。

  2008年1月,停工整改令正式下發到銅宣公司,項目全面停工。至停工時,整個項目共完成工程量2.2億元。

  「自從中基公司宣佈要退出起,就有施工單位停工。我們停得還算早的,感覺問題太多,實在不敢幹了,不停工,損失更大。」上述A14標段項目經理說。

  安徽省交通廳建設管理處處長章厚忠告訴《財經》記者,當時質監站發現的問題主要是手續不齊、施工管理混亂。此外,財務管理也很混亂,打個白條就 把錢領走了。更重要的是,籌資方案也沒有落實。在項目上馬階段,正趕上國家大力拉動投資,但項目開工後遇到宏觀調控,直接導致銅宣公司融資困難。

  移交未果

  各種困難之下,曾經的「香餑餑」已成燙手山芋。早在尚未全面停工前,2007年8月,銅陵、宣城兩市政府聯合向省政府上報,請求省屬企業接管項目建設,中基公司也有同樣要求。

  隨後,經省長辦公會議研究決定,由安徽省交通廳牽頭推進該項目移交給安徽交投。

  2007年9月,省交通廳主持召開專題會議,確定銅宣公司100%股權全部退出,經審計確認後,有償移交給安徽交投;由雙方共同確定資產評估機構,對項目進行審計和資產評估等。會後,相關各方按照協調會要求做了一些工作,但總體進展不快。

  2008年3月,交通廳再次召開協調會確定:雙方要在3月底前確定中介機構,並制定審計方案。會後,銅宣公司和安徽交投共同委託合肥天職會計師事務所進行審計。同年6月,審計機構出具了審計初稿。

  按照計劃,2008年8月,交通廳將與銅宣公司、安徽交投及湯凌等開會,確認審計初稿。此時宏觀經濟形勢已發生變化,時值全球金融危機後中國提出「四萬億經濟刺激計劃」前夜,如能順利移交,及時復工、貸款,仍有望亡羊補牢,將損失降至最低。

  可在關鍵時刻,作為項目核心人物的湯凌事發。

  在飛抵合肥後,湯凌在下榻飯店被安徽警方帶走,並移交給北京方面,協助調查朱志剛案。在湯被控制的兩個月後,朱志剛被中央紀委「雙規」。

  湯凌被帶走亦引發安徽省公安廳經偵總隊對銅宣公司展開調查,該公司賬目、電腦等被扣留一段時間。同期,分管重點項目的宣城市副市長嚴敏,以及宣城市交通局局長、宣城路建董事長吳興安因經濟問題落馬。

  在被控制數月後,湯凌回家渡過2009年春節,但一直被限制離京,無法前往安徽。2009年7月,安徽省交通廳再次約見兩市政府和安徽交投負責人,進一步會商推進該項目復工問題。隨後,兩市政府再次上報省政府,請求省屬企業接管項目。

  這一輪協調的進展仍然緩慢。安徽交投副總經理王宏祥透露,主要原因是銅宣公司一直沒表態:「他們要求對項目進行評估轉讓,而我們則堅持嚴格依照審計結果,以實際發生的費用來算。」這背後是預期收益和實際費用之間的巨大落差。

  2010年8月,經國務院高層過問後,在銅宣公司股東會議上,湯凌同意按省政府會議精神,配合審計機構對公司進行財務審計並確認。

  善後未定

  「由於距上一次審計已時隔三年,銀行貸款一直是用公司賬面資金在還,工地、設備的廢棄程度也發生變化,所以不得不重新審計。」安徽省交通廳建設管理處處長章厚忠透露。

  據其介紹,目前審計機構正在形成審計報告。報告初稿出來後,委託的雙方如對審計結果表示認可,審計機構會出具正式報告。但問題是,「三方股東對於審計結果的認識不統一,哪些賬該算進來、哪些賬不該算進來,各有自己的一套認定」。

  接近交通廳的人士介紹,移交雙方對於停工損失和公司債務存在分歧,「比如,前期『跑項目』的很多花費肯定是無法入賬的」。

  施工方的停工損失不小。施工單位江西路橋集團、中鐵十四局第二工程公司自測後稱分別損失2000多萬元,天津城建集團稱損失近3000萬元。在 宣城段開工的八個標段中,這三家完成的工作量卻並非最大。童世敏估計稱,施工方的損失彙總起來,遠遠超過1個億。這筆損失由誰補償,並未取得一致。

  此外,中基公司在銅宣公司的35%股權已經抵押。2009年7月,因陷入一起貸款合同糾紛案,北京市東城區法院凍結了中基公司在高速公司 7013402.25元的股權(後於2011年4月解除凍結)。而在股權被查封的四個月前,中基公司向北京泰信典當有限公司借款3500萬元,並以其在高 速公司所有的3500萬元股權作為質押。不過這個質押行為的債權方法定代表人阮子奇系湯凌胞弟。

  徵地仍是困擾移交的一大問題。據A12標段所在地村民介紹,2006年徵地時,每畝價格僅8600元。如今,附近的項目徵地價格早已漲到每畝兩三萬元。

  而即使以上問題都得以解決,能否開工仍存在變數。安徽交投一位中層人士告訴《財經》記者,受到整體宏觀調控的影響,今年建設資金緊張,有限的資金被用於投入今年能夠通車的項目和在建項目,新開工的項目很少,銅南宣項目全部建完所需資金巨大,要復工恐怕有心無力。

  王宏祥認為,尚需看銀行如何評估此項目,「不過,現在考慮這些為時尚早,還是要等正式接手後再說」。

  高速畸變

  知情人士介紹,安徽省近年來的固定資產投資增速都在30%以上,最高超過40%。光靠政府投資無法滿足建設需求,因此,省市兩級都很重視引入社會資金。但結果並不理想。

  實際上,銅南宣高速並非安徽省近年來唯一停工的高速項目。湯凌染指的宣黃高速,也停工兩年多才復工。

  2006年下半年,銅南宣項目宣城段施工正酣之際,宣黃高速同時開工。後來銅南宣項目停工時,一位留守現場的施工方代表在宣黃高速施工現場發現,後者也出現停工。據《財經》記者瞭解,停工原因是,安徽省高速公路規劃方案調整後,宣黃高速未取得國家立項。

  到2008年7月底,宣黃高速由安徽省高速公路集團接手建設後,此前由中基公司與宣城路建合組的項目公司才於2009年初得以正式解散。

  而另一條阜陽至六安的阜六高速,也曾停工數年。阜六高速是2003年安徽省政府招商引資項目,分阜陽至周集、周集至六安兩段,由兩家不同的項目公司投資建設。2004年開工以來,由於投資方建設資金嚴重不足,工程時斷時續,後徹底停工。

  2008年12月,阜陽至周集段復工,現已建成。2009年12月,阜六高速項目公司拖欠債務的問題,通過訴訟方式解決後,也已復工,目前正在修建。

  據安徽省交通廳內部人士透露,與湯凌類似,阜六高速所引社會資金,背後的實際控制人同樣背景非凡。

  國內公路歷來以國營主體「貸款修路,收費還貸」的模式建設,在安徽,社會資金往往以省市政府招商引資,與政府投融資平台合資成立項目公司形式引入。

  但不僅前期引資,高速項目建成後的經營權轉讓,亦引來相關麻煩。2003年,同在安徽,合巢蕪高速公路在招商引資過程中,被低價處理給東方控股集團董事局主席蔣學明。2005年,蔣因坐莊泰山石油(000554,股吧)資金鏈緊張,在賣掉股權而不得的情況下,迫使安徽省回購項目。經國家審計署認定,經營權轉讓的一出一進間,國資損失達到12.4億元。

  高速公路項目的融資槓桿率高、資金量大,如若「運作」得法,可撬動銀行貸款獲得巨額現金流用於各種短期投資。此外,高速項目建成後的穩定收益, 本身也是一個巨大的資金池。在政府投資比例偏低的現實下,高速公路已成為融資工具之一。而最終要為投資者的超額收益埋單者,仍是處於市場終端的社會公眾。

  作為最早向高層建議「貸款修路,收費還貸」模式的專家,中國交通運輸協會常務副會長王德榮,反對經營權轉讓、高速公路項目上市等方式。他亦不讚同「統貸統還、以豐補歉」政策,「一條路收回投資就應停止收費,怎麼能繼續收費用於建設新公路?」

  「高速項目融資的過度金融化,也客觀上助推了地方政府的投資熱。」他認為。


一條 高速 路的 的爛 爛尾
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港澳8號爛尾10年 變相一成首付

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打著「一成首付」的幌子,深圳一個爛尾了十多年的樓盤港澳8號豪華變身,吸引了一大批來自香港的投資客入市。不過,據記者調查,該樓房的主體架構早在2002年已經完工爛尾,擱置10年重新啟用,其建築質量飽受質疑。

此外,港澳8號置相關政策於不顧,對外宣傳的一成首付真相究竟如何?開發商港豐房地產是如何成功運作這一備受關注的深圳爛尾樓,使其鹹魚翻生?

日前,時代週報記者來到位於深圳東門中路和深南大道交會處的港澳8號,一探究竟。

變相的「一成首付」

在東門中路熙熙攘攘的人群中,時代週報記者隨著一位舉著港澳8號廣告牌的代理售樓員進了附近的售樓處。參觀完樣板房,一位名叫唐洪的售樓經理看記者投資興趣濃厚,拿出筆來給記者算了一筆賬。

據唐洪介紹,該樓盤目前推出了三種優惠措施:若交付三成首付,享受總價8.7折優惠;若選擇「一成首付」,則享受開發商墊付兩成,其中一成免費的優惠,實際相當於打了9.8折,而另一成則購房者在年內分三次無息還清即可;若一次性付清,可打8.5折。

港 澳8號售樓處工作人員介紹,第二種做法最受買家歡迎。她舉例,一套40平方米的一房單位,原價約在120萬元。公司先給9.8折的優惠,再返還一成,相當 於實際打了8.8折。價格降為約105萬元。但購房者首付僅需12萬元。折後價格約在25000元/平方米。同時公司奉送了3000元/平方米的精裝修, 很划算。

「首付三成還是需要買家自己付,只不過,開發商後來返還兩成。所以也不算是首付一成。」唐洪說,「從2月25日後就已經沒有這種付款方式了。因為被媒體報導後,事情鬧得比較大。」

儘管如此,唐洪向時代週報記者暗示,若買家有誠意買樓,執意要做到首付一成,他去向領導申請,也是能做到的。

當 記者詢問是否可以由開發商墊付兩成首付,售樓處的一位負責人解釋:港澳8號絕沒有幫客戶墊付兩成首付的情況。港澳8號雖然在宣傳用語上出現了「一成首付」 的字樣,但購房者在購房實際支付時,仍要交三成購房款,而三天後公司會贈送購房者「家電款」,而這筆贈送的錢就相當於一成購房款,10萬-20萬元不等。 在剩下的兩成中,港澳8號僅承擔其中一成購房款一年的利息。另外,如果購房者有貸款需求,港澳8號會幫助聯繫。

深圳平安銀行一位信貸人士對記者表示,根據現在的規定,首套房首付比例不低於3成,二套房不低於6成,這是要嚴格審查的。如果開發商墊付了首付款,再由購房者分期支付,實際上是打了個政策的「擦邊球」。

港澳8號的開發商港豐地產承認,變相「一成首付」降價促銷的港澳8號,近幾日迎來深圳市規劃和國土委員會(以下簡稱「深圳規土委」)調查,最終深圳規土委認定開發商並非「一成首付」,沒有違反現行政策。認定標準以銀行實收為準,其中贈送的一成款項為「購買家電款」。

據 業內人士透露,深圳有幾個樓盤在去年就開始實施「一成或者二成首付」操作,只是不敢對外公開,擔心被查。像港澳8號這樣「明著來」的,還是第一個。也因此 該樓盤引起深圳市國土部門的關注。深圳規土委認定的基礎是,消費者購港澳8號時,銀行方面在交易時的實收款仍是3成。贈送「家電款」則屬於開發商的優惠措 施。

居住安全讓人擔憂

來自香港的投資客們可能想不到,繁華地帶的新樓盤港澳8號有著不同尋常的故事。

據時代週報記者調查,港澳8號原名首都大廈,即深圳港豐大廈,是十多年的爛尾樓。港澳8號(原名首都大廈)於1993年由兩國營企業用政府劃撥用地動工興建。1993年申報,1995年興建至5層裙房主體後停工。

2002 年香港港豐集團一舉收購了首都大廈75%的權益,成為其發展商。但是由於首都大廈本身負債纍纍,建築年限也已過了10年等因素,香港港豐集團續建要求將標 準層改作商務公寓用途,層數增至36層後,項目停止動工。直至2005年,政府出台一系列的優惠政策,首都大廈遇到的難題才基本得以解決。

其間,港豐房地產因拖欠施工隊施工費4000萬元,施工隊於2005年單方面停工,後續資金不足的港豐集團只能眼巴巴地看著這棟大廈再度爛尾。

據知情人士透露,港澳8號能再度鹹魚翻生,得益於2010年深圳高發投資控股公司收購了這個爛尾樓。

深圳市高發投資控股有限公司由深圳市濱基實業(集團)有限公司、深圳鵬基(集團)有限公司、中國長城資產管理公司共同投資成立。高發投資在深圳開發了不少樓盤項目,如高發城馳、高發第五大道等。

高 發投資的前身為成立於1988年6月的深圳市高速公路建設指揮部和深圳市高發實業有限公司,主要從事各類投資、興辦實業、房地產開發與經營方面的業務。 10多年來,成功開發建設了高發科技工業園、高發東方科技園、高發佳苑、高發單身公寓樓等住宅和廠房。而開發商濱基地產近年來共開發了福樂園、天澤花園、 商會大廈、銀湖花園別墅等項目。兩者合計已經有了10個項目。

港澳8號於2004年封頂。封頂後一直呈爛尾狀態,封頂7年後外立面才得以覆蓋,不少建築界專家對這樣的樓盤的建築耐用度提出質疑和擔憂。

「這個項目從2002年到現在,中間幾度停工,主體建築和格局早就不適應現代住宅的需要了,開發商在原基礎上包裝一番就開始發售,樓盤的質量和居住安全很讓人擔憂。」熟悉該項目的地產人士大多這樣評價。

港澳 號爛 爛尾 10 變相 一成 首付
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港姐普選爛尾 無綫炒高層祭旗

2012-8-30  NM




殼王陳國強坐正做無綫老闆,撞啱 今年港姐踏入40周年,落order請來巨星級的劉德華劉嘉玲做評判,嘉賓陣容之鼎盛,近年難得一見。豈料一人一票選港姐爛尾,破晒紀錄收477宗投訴, 俾人鬧爆。無綫管理層大為震怒,下令要有人為事件負上責任。據了解,助理總經理區偉林同非戲劇製作總監、今次港姐統籌經理余詠珊,成為祭旗大熱門人選。唔 似區偉林有六嬸方逸華射住,加上新官上任搏表現四圍辣火頭,余詠珊高危。

余詠珊在無綫頭炮搞《玩轉三周1/2》,動用全台藝員,逼曾姐(右圖)停廠拍劇讓期開工。

兩高層孭鑊

新官上任三把火,上任無綫非戲劇製作總監後,余詠珊積極爭取表現,度出一人一票選港姐,當時,外界已質疑電腦系統能否負荷得到,余詠珊仍大派定心丸:「有 信心做到,系統經得起考驗,因為技術上已試過可行!」週日(八月二十六日)港姐決賽,臨埋門三甲進行投票,無綫伺服器「死機」,臨時改由評判選出,賽果備 受質疑,瘀爆!無面事小,誠信破產事大,賽後管理層問責,已口頭下旨,要有人為事件承擔全部責任,無綫內部盛傳負責製作部的助理總經理區偉林,及統籌經理 余詠珊是孭鑊大熱。「Peter(區偉林)淨係負責睇住個製作部,又唔係港姐嘅committe(委員),加上佢係阿(六)嬸(方逸華)嘅親信,後台夠 硬,未必郁到佢。Sandy(余詠珊)就真係好難講,成件事佢係in-charge(負責),為咗搏表現四圍辣火頭,啲仇家仲唔趁機會做嘢!」一名無綫內 部人員透露。

施壓要珍姐放人

由亞視做到有線,再到無綫坐埋何麗全非戲劇製作總監嘅崗位,余詠珊上任後積極搏表現,間接令其他部門百上加斤;上任不夠一年,已經仇家處處。據指,她試過 在高層會議上,當着所有人直指樂易玲頭寵林峯,唱歌唔得無演技,提議公司不應該將重點放在峯少身上;之前因無綫未獲奧運播放權,余詠珊奉命製作節目撼奧 運,最終搞出收視奇差及被指抄橋的《反轉三周1/2》,一意孤行要全台總動員的余詠珊,不惜用上頭落order向戲劇製作總監曾勵珍施壓,要全世界停廠放 藝員,令拍劇進度嚴重受影響。之後無綫取得奧運播放權,公司曾召開幾次大會,商議安排人手到英國現場拍攝的事宜,余詠珊竟向綜藝及體育科製作主任李漢源亂 落order。「李生做咗好多屆奧運,好資深同熟手,Sandy未做過又要每事問每事管,連帶幾多部cam(攝影機)過去英國都要話事,搞到大家做咗好多 無謂嘢。」一名幕後人員說。

嘉玲撐冠軍

港姐普選爛尾收場,沿用評判評分下,張堅庭的外甥孫張名雅,居然跑贏民望贏幾條街的季軍朱千雪,被指造馬。但評判之一的劉嘉玲,則直言冠軍是五個評判的心 水。「以前我淨係睇個樣靚唔靚,而家會睇埋學歷、內涵。季軍個樣係好sweet,至於淡定、大方,冠軍呢方面比較優勝。」嘉玲說。季軍朱千雪輸冠軍贏民 心,有消息指無綫會安排她和劉華合作,跌個桔,得個橙,今屆港姐,多surprise。

諸事不順

余詠珊去年11月上任無綫非戲劇製作總監後,一心進行改革,但無綫的綜藝節目質素每況愈下,收視亦未見起色。余詠珊上場後除了與樂易玲鬥法,又試圖公器私用,引入大批有線舊將,其統籌的節目又被指抄襲,諸事不順。

公器私用

余詠珊幫手硬銷老公何哲圖任行政總監的星煥旗下藝人,個個車輪轉輪流上無綫節目高曝光,在優秀選中,十二首金曲,星煥更離奇佔五首,引起東亞及英皇不滿。

益自己友

不斷安排有線舊愛將加入無綫,包括她一手發掘的黃翠如、洪永城、陸浩明等,當中黃翠如除了擔正新劇《心路GPS》,更獲安排做《皆大歡喜之溏心風暴》主持,但阮兆祥拒做陪襯,余詠珊唯有讓步。

抄襲節目

余詠珊的頭炮重頭節目《玩轉三周1/2》,動用全台共329名藝員幫手演出,可惜收視、口碑都差強人意,更被指抄足美國趣劇《MDDtv》和日本搞笑劇《志村劇場》,被外界鬧爆。

 
港姐 普選 爛尾 高層 祭旗
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首條民營鐵路成爛尾工程 6億募資去向成謎

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國內首條民營鐵路——羅岑鐵路通車遙遙無期。國恆鐵路募投進展顯示,累計投入建設資金9.09億元,而羅定市政府資料表明,截至2012年10月底,羅岑鐵路完成投資僅3.42億元,近6億元巨額募集資金去向成謎。

國內首條民營鐵路——羅岑鐵路,被羅定人視為經濟發展的 「生命線」,在國恆鐵路手中卻成了一項「半拉子」工程,何時通車遙遙無期。這條連通粵桂兩省(區)的交通紐帶早於2001年就獲批立項,並於2006年底開工。

2009年,國恆鐵路實施定向增發融資21.88億元,其中14.46億元用於羅岑鐵路建設。在最近一次募投進展公告中,國恆鐵路稱,由於各項成本大幅增加,目前尚有12.13億元的資金缺口,造成工程進度有所減緩。然而,據中國證券報記者實地調研,羅岑鐵路的困局絕非「成本大幅增加」導致資金不足那麼簡單。

國恆鐵路募投進展顯示,累計投入建設資金9.09億元,而羅定市政府資料表明,截至2012年10月底,羅岑鐵路完成投資僅3.42億元,近6億元巨額募集資金去向成謎。

兩套數據「打架」

「發展能源交通,引進技術資金,振興羅定經濟」,這是原全國工商聯副主席桓玉珊在羅岑鐵路開工時的題詞。

如今,這份珍貴的題詞被扔在了羅定火車站十層一間毛坯房的角落。前面殘破的沙發上擺放著一摞獎狀,那是中鐵(羅定岑溪)鐵路有限責任公司前身——羅定鐵路總公司獲得的許多榮譽。獎狀外面的玻璃已經碎了,沾滿了水泥和塵土。

1994年,羅定開始修建春灣至羅定的鐵路,全長62.15公里,2000年底投入運營。而中鐵(羅定)鐵路總公司民營化改制引入上市公司國恆鐵路之後,75.42公里長的羅岑鐵路卻變成了停工一年多的「爛尾」工程。

2012年5月,國恆鐵路披露的募投項目進展公告顯示,羅岑鐵路區間路基土石方設計總量965.66萬斷面方,已累計完成670.6斷面方,佔比69.44%;站場土石方設計總量307.35斷面方,已累計完成236.51斷面方,佔比76.95%。此外,路基及附屬支護工程完成36.35萬圬工方,橋樑(含特大橋、大橋和中橋)完成3497.84延長米,涵洞完成5349橫延米,隧道完成2805.94延長米。

中國證券報記者從廣東羅定市和廣西梧州市得到的資料卻顯示,羅岑鐵路羅定段需拆遷房屋24313平方米,岑溪段需拆遷房屋72932.49平方米,兩段已經完成房屋的丈量,但是全線房屋拆遷均未開始。

「沿線房屋還沒拆,怎麼可能建上鐵路呢?」一位長期從事鐵路項目開發的專家在看過資料之後,對國恆鐵路募投項目進展數據提出了質疑。

地方政府方面的資料還顯示,截至目前,羅岑鐵路區間路基土石方完成73.03萬斷面方,站場土石方完成32.07萬斷面方,路基及附屬支護工程完成1885圬工方,橋樑完成284.55延長米,涵洞完成896.04橫延米,隧道完成644.99延長米。

通過對比可以發現,國恆鐵路披露的線下工程明細遠遠大於政府的數據,其中差距最大的路基及附屬支護工程,二者的比例達到了192:1。在主要數據方面,國恆鐵路披露的區間路基土石方完成量是政府數據的9倍,站場土石方完成量為7倍,涵洞完成量為近6倍,隧道完成量為4倍。

如果按照地方政府的資料測算,國恆鐵路募投項目羅岑鐵路區間路基完成量佔設計總量的比例只有7.56%,站場完成量佔比為10.43%。

近6億元募資去向不明

2011年,國恆鐵路曾因違規挪用逾4億元募集資金而飽受詬病,深交所、證監會、天津證監局先後發出警示和督導意見。實際上,羅岑鐵路的建設資金去向同樣存在諸多疑問。

國恆鐵路募資使用公告顯示,2009年-2011年期間向羅岑鐵路項目累計投資12.57億元,剔除股權收購資金,實際建設資金投入為9.09億元。其中,支付預付工程款7.25億元,支付徵地款1.18億元,其他設備材料4016.89億元,電力貫通線733萬元,以及植被費、勘察設計論證費等。從這組資金投入數據來看,羅岑鐵路總投資已完成47.23%。

然而,2012年3月羅定市政府黨組書記黃天生發表的政府工作報告稱:截至2011年「羅岑鐵路累計完成投資3.24億元。」相比之下,近6億元募集資金並沒有體現在羅岑鐵路建設之中。

2012年11月12日,羅定市市委辦提供的一份文件,詳細闡述了羅岑鐵路的投資情況。截至今年10月底,國恆鐵路對羅岑鐵路累計完成投資3.42億元。其中:徵地拆遷2.1億元,線下工程7447.63萬元,電力貫通線1111.4萬元,其他費用4670.01萬元。

今年以來,羅岑鐵路一直處於停工狀態,國恆鐵路的募投資金使用情況不會出現明顯變化。通過已知數據對比可以看到,國恆鐵路披露的工程投入規模遠遠超過了當地政府統計的數據。

中鐵(羅定)鐵路有限責任公司副總經理賴燦均上個世紀九十年代就進入廣東羅定鐵路總公司。不過,賴燦均也說不清楚目前羅岑鐵路投入的資金到底有多少。「這裡分為中鐵羅定公司和中鐵羅岑公司,分別負責春羅鐵路貨運運營,以及羅岑鐵路建設。我只是2009年曾在羅岑公司負責過一段時間拆遷,後來就被調到春羅鐵路這邊。」

廣西壯族自治區梧州市鐵路建設工作領導小組辦公室的一位官員則介紹,羅岑鐵路在廣西境內有6個標段,鐵路建設資金一直未能及時到位,至今尚欠岑溪市徵地拆遷補償款4000多萬元。不僅如此,由於國恆鐵路資金難以到位,施工單位被迫退場,造成一定的經濟損失。

預付賬款「露馬腳」

上市公司公開信息與政府披露信息有著如此之巨的差別,究竟近6億的募資去向何處?

據瞭解,國恆鐵路在羅岑鐵路建設期間,支付工程款主要採取預付款形式,由於各標段均未完工,因此沒有出現過實時支付的情況。也就是說,通過對國恆鐵路預付款項進行分析,可以看到每年募集資金的實際使用進度。

根據2009年年報,國恆鐵路預付賬款從2008年的2000多萬元,激增至3.05億元。主要的預付款單位包括中航長城大地建工集團(第六、第七標段)、成都福華建築工程有限公司(第八標段)和中鐵十一局集團(第一、第四標段)等。募資使用公告顯示,國恆鐵路向羅岑鐵路支付預付工程款3.09億元,這與年報數據基本吻合。

2010年年報顯示,剔除2年以內的款項,國恆鐵路新增的預付賬款只有成都福華建築工程有限公司的9277.93萬元。募資使用公告卻顯示,國恆鐵路當年向羅岑鐵路支付預付工程款2.5億元。

差異最明顯的是2011年,由於羅岑鐵路長期停工,年報預付賬款金額前5名單位沒有賬期一年以內的新增工程建築企業。募資使用公告卻顯示,國恆鐵路2011年向羅岑鐵路支付預付工程款1.65億元。

募投項目進展顯示,2011年羅岑鐵路勘察費、電力貫通線、監理費均為0元,建設單元項目管理費是-36.34萬元。在一系列數據表明羅岑鐵路處於停工狀態,且沒有新增預付款單位的情況下,國恆鐵路2011年1.65億元的募集資金去向不明。

此外,國恆鐵路其它設備材料支出也受到質疑。「一般來說,其他設備材料應該是用於鐵路運行設備採購,或者線路維護。不過,羅岑鐵路尚未通車,不存在運行設備的需求。而且,鐵路各標段目前處於在建狀態,維護和維修不屬於國恆鐵路費用支出的範疇。」一位鐵路項目開發人士說。

公告顯示,羅岑鐵路2009年-2011年其它設備材料支出分別為0元、716.89萬元和3300萬元。


首條 民營 鐵路 成爛 爛尾 工程 募資 去向 成謎
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天價維修爛尾兩年 豪宅屋苑愈整愈殘

2014-02-27  NM  
 

 

信和集團旗下位於科發道的老牌豪宅雅閣花園,○九年以逾二千萬元進行屋苑大維修,業主滿以為翻新後可住得更舒適,豈料承辦商施工質素馬虎,設計更是錯漏百出,一一年完成的工程,拖延兩年至今仍未完成執修,業主均大呻貼錢買難受。

居於九龍城雅閣花園的楊先生,○一年以三百六十萬元購入地下連花園、逾一千呎單位與家人共住。○九年,其時負責屋苑管理的信和物業管理有限公司與雅閣花園業主立案法團,通過進行屋苑維修工程,並委託顧問公司招標,最終挑選利昌工程建材有限公司(下稱利昌)為承包商,工程包括翻新屋苑外牆、公眾大堂、泳池及會所等,總工程費高達二千二百萬元,每戶視乎單位面積須付十多萬至四十萬元不等,投訴人楊先生則付了十七萬元。

不料,利昌於一一年九月「交貨」後,業主不滿工程質素,拒絕發出完工證明書,結果利昌拖足兩年仍未完成執修,楊先生的單位更疑因工程馬虎導致牆身入水,相當無奈:「俾多少少錢無所謂,翻新完住得舒服、放盤樓價仲高,但真係無諗過整完仲差咗,成個屋苑搞到咁肉酸,間屋又漏水,想放盤都難!」

跟進:老牌屋苑翻新觸礁

八九年落成的雅閣花園樓齡二十六年,屋苑有分層住宅及洋房兩款單位,全屋苑共一百一十六戶,發展商為信和集團,現時呎價由一萬至二萬七千元不等,屬區內老牌豪宅屋苑。根據業主大會會議記錄,雅閣花園的翻新工程原定於一○年完工,惟因多番延誤下,拖至一一年九月才完工,當時立案法團認為工程質素未如理想,不同意顧問公司向利昌發出完工證明書,惟當時利昌已獲批約八成工程款項。事後法團向利昌展開訴訟追討賠償,事件擾攘至今仍未獲解決。

射水測試證滲漏嚴重

本刊邀請驗樓師賴達明到訪雅閣花園,賴先到投訴人的單位觀察,發現單位大門外左邊牆身及天花竟未有鋪磚,石屎牆身外露,牆身之間的接縫位又有大條縫隙,若遇上打風落雨,雨水即滲入單位內,楊先生家中木地板更懷疑因此發霉變黑。為證實以上推論,賴達明即場以水噴射門外牆身十分鐘測試,再以紅外線儀器探測濕度,只見屋內地板濕度較射水測試前明顯上升,記者以紙巾輕拭地板,紙巾亦立即變濕,賴達明直言單位滲漏情況嚴重:「屋外牆身無做好防水層、又無鋪磚,係完全無保護嘅狀態,只係短短十分鐘射水,室內已經見到有明顯滲漏,長遠會令地板發霉變黑,情況係好嚴重。」但由於門外牆身屬屋苑公用部分,雖狀甚殘舊,楊先生亦無法自費維修。

空心磚發黃車閘錯尺寸

除了楊先生的單位滲漏,剛完成大維修不足兩年半的雅閣花園,整體外貌卻殘舊不堪。賴達明視察後,發現屋苑圍牆多處有空心磚,部分磚塊積存雨水已發黃,長遠有剝落風險;屋苑停車場出入口牆身仍未鋪磚收口,大閘更明顯不合尺寸,兩邊皆留有約五吋闊的「縫隙」,現時只「土炮地」以鋼筋及圍板封邊,防止外人出入,甚為粗製濫造。而位於屋苑正中心的露天泳池,池邊磚位並未收口,池底磚塊亦告破爛,楊先生透露,該泳池自屋苑進行維修工程以來已停用,業主只能望泳池興嘆。至於剛翻新的會所上蓋,未夠三年便有批盪剝落,工程質素可想而知。賴達明坦言:「綜合整體屋苑情況,呢個維修工程真係好差,完全未達到完工程度,樣樣問題都唔係普通執修可以做番好。」律師伍家賢指出,以楊先生的個案為例,如證實單位的滲漏情況乃因維修工程所致,承包商卻又未能於合理時間內執修,事主可先以相片作記錄,配合專家報告作證,再經管理公司、法團或自行入稟法庭,向承包商進行民事索償,至於公用部分則須由法團代表向承包商追討。香港業主會會長佘慶雲直言,屋苑維修工程的求助個案屢見不鮮,小業主不能盡信管理及顧問公司,最好先對承建商起底,查清對方過去有否被入稟法庭追討或工程爛尾的記錄,以減低風險。

回應:利昌拒絕回應

根據公司註冊記錄,九九年成立的利昌,由江明一人全資擁有,○七年至今有八宗被入稟法庭的記錄,個案均涉及工資追討及賠償等,一○年因違反《廢物處置條例》而被環保署罰款三千五百元。利昌登記地址為油麻地新填地街宏昌大廈,記者登門只見上址門口掛有不同會計事務所的招牌,記者表明欲找利昌的負責人,應門者承認利昌在該處登記,但指不清楚工程事項,更拒絕留下聯絡方法。雅閣花園業主立案法團發言人則指,由於已就爛尾問題申請進行訟裁,現階段不會回應事件。至於信和發言人回覆指,過去已將收到的業戶意見轉介至承包商,相關資料亦已交予接任的屋苑管理人,現不能提供更多有關維修工程的資料。(周潔媚、李詠珊)

壹判官

屋苑維修動輒過千萬元,偏偏工程爛尾,承包商執修無影,可憐小業主得不償失!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

天價 維修 爛尾 尾兩 兩年 豪宅 屋苑 苑愈 愈整 整愈 愈殘
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開發金最划算購併 得砸錢收爛尾

2014-04-21  TCW
 
 

 

四月八日,開發金控舉行股東臨時會,通過萬泰銀合併案,場外卻是萬泰銀行工會代表強力表達罷工訴求。看似撿便宜的金融購併案,無形成本卻在成交後逐漸浮現,也為接下來的銀行購併案埋下隱憂。

今年二月十日,開發金以總價約二百三十億元、股價淨值比一.二六倍買下萬泰銀,遠低於過去的銀行購併價格(股價淨值比兩倍以上),外界皆認為開發金撿了便宜,沒想到問題才開始浮現。

蹦出意外成本!員工要求結算年資、優退

開發金敲定收購案後,萬泰銀行工會提出兩大訴求,一是保障工作權三到五年;二是結算年資,並提出優退計畫,否則最快將在五月初發動罷工。萬泰銀行工會理事長方姚駿表示,這兩項訴求是綁在一起的,若資方拒絕結算年資,則將要求工作權保障時間大幅拉長,「最好可到一、二十年」。

根據過往案例,二○○七年九月,華僑銀行與花旗銀行合併,員工可結算年資並領取結算費用,並保有工作權一年。不過,該筆約二十五億至二十八億元的員工結算費用,當初是由華僑銀行股東埋單,而且在談判合併價格時就已敲定條件。

如今,萬泰銀行合併案塵埃落定,而萬泰銀行工會提出的訴求,整體來看也超乎業界過往水準。對此,方姚駿表示,開發金提出保障工作權一年,等於沒保障,特別是對高齡員工,若銀行不願結清年資,資歷又還不到退休,他們將來可能無法適應新的管理文化而損失退休金。

目前勞資雙方的歧見仍大,負責員工安置談判,以及與工會協調的萬泰銀行人資主管韓愛玫表示,開發金旗下沒有商業銀行,而萬泰銀為存續銀行,「全數員工留用,為何要結清年資?」

開發金發言人張立人也指出,萬泰銀約有一千七百名員工,開發工銀約五百多人,但其中僅約兩百人會併入萬泰銀,業務重疊性極低,目前不但沒有裁員空間,還要積極徵才。

從法規面來看,眾達國際法律事務所主持合夥律師黃日燦指出,企業併購法和勞基法對員工留置的處理,並沒有明確規範,但勞基法在不留用或資遣方面,為員工提供了最低保障。

至於保障工作權,黃日燦表示,並沒有法律的明確規定,而是一種商業考量,企業想要留才,須給足夠的誘因或心靈的安定感。不過,開發金併萬泰銀,只是換股東,不會發生員工變動,和以往國泰銀行併世華銀行、富邦銀行併台北銀行的情況不同。

為何沒算到員工反彈?私募基金急賣無暇顧及

在這場購併案中,萬泰銀大股東私募基金,就像房地產投資客,因市道欠佳,急於認賠出場,買方開發金看似撿到便宜,沒想到入主前,才發現還要多付一筆修繕費,才能順利搬進新居。

二○○七年兩大私募基金SAC和奇異(GE)入主萬泰銀後,以高薪挖角的方式建立經營團隊,不僅副總經理級年薪千萬,總經理和董事長年薪更上看兩千萬至三千萬元,直逼大型民營金控或外資銀行高階主管的待遇,希望將萬泰銀改頭換面,未來賣個好價錢。

以國際私募基金一貫的操作手法來看,通常入主三年時間,只要有「好價格」就可獲利了結,絕不戀棧銀行經營權。然而,礙於○八年發生金融海嘯,銀行股價直直落,打亂了私募基金的如意算盤,加上金管會監理嚴格,造成私募基金遲遲無法退場。

萬泰銀花了約五年時間,才清理完過去累積的呆帳損失,二○一二年由虧轉盈,二○一三年創下淨利約三十億元的新高紀錄。如今,萬泰銀以每股十五.一四元脫手,相較於兩大私募股東持有成本約十三元,加上七年的資金成本,私募基金不但白忙一場,而且是賠本賣出。

一位擔任購併案財務顧問的外資投資銀行主管指出,合併案的員工留置問題,端視買賣雙方的商業談判而定,包括「買方的意願,以及賣方的堅持」。以元大和寶來證券合併案為例,因為當時寶來證券在業界「很搶手」,而且經營團隊是以員工權益為最高原則,因此爭取到保障工作權三年、結算年資等條件。

這名外資投行主管指出,私募基金入股的國內小銀行,已經望穿秋水七年,如今急於解套,在談判過程中可能無暇兼顧員工權益,畢竟「家裡前庭都失火了,還顧得了後院?」

如今,另外兩傢俬募基金入股的大眾銀行、安泰銀行也待價而沽,惟股價距離當初投資成本,還是有一大段距離。若是再加上員工安置費,有了開發金購併萬泰銀的先例,未來若是這些購併案,再有工會抗爭,購併成本只會更高,這些小銀行的賣價恐怕又要再打折扣了。

【延伸閱讀】萬泰銀購併案狀況連連,影響大眾銀、安泰銀賣價更難談1.萬泰銀私募基金股東:SAC、奇異入股成本(元):約13元目前股價(元):14.85員工數:約1700人

2.安泰銀私募基金股東:隆力入股成本(元):約21元目前股價(元):13.8員工數:約1800人

3.大眾銀私募基金股東:凱雷入股成本(元):約17元目前股價(元):10.3員工數:約2600人

股價長期低於收購價,讓大股東私募基金急脫手,員工安置成新買家燙手山芋。註:目前股價為4/11收盤價資料來源:上述銀行、公開資訊觀測站 整理:鄧麗萍

開發 金最 最劃 劃算 購併 得砸 砸錢 錢收 收爛 爛尾
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佳兆業:“爛尾樓專家”爛尾

來源: http://www.infzm.com/content/107517

佳兆業究竟為什麽陷入破產危機,不論是政府還是佳兆業都保持沈默。 (CFP/圖)

以“爛尾樓專業戶”“舊改專家”示人的開發商佳兆業可能從未想到,有一天會出現身份大逆轉,要由別人來收拾自己的殘局。

“沈默的佳兆業,未出聲的政府,熱鍋上的業主,多麽鮮明的對比?”佳兆業城市廣場二期的一位業主在微博上寫道。

2015年1月開始,接踵而至的債務違約、合作夥伴終止合作、各地銀行信托申請訴前保全,查封佳兆業資產,讓在中國30個城市擁有93個項目的佳兆業集團,如多米諾骨牌一般節節垮塌。

自從2014年11月28日,佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定;一周後,佳兆業兩家位於深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益;再一周後,佳兆業創始人、董事長郭英成辭職,佳兆業深陷破產傳聞。

諸多掠食者聞風而來。據新華網消息稱,融創地產團隊十余人已經進駐佳兆業總部,對佳兆業做產權與債務評估。

在過去15年時間里,佳兆業究竟做了什麽,以至於從地產新貴變成破落戶?

“爛尾樓專家”

佳兆業的發家故事始於爛尾樓。

2009年11月,佳兆業集團赴港上市的招股說明書中提到:我們的集團由郭氏家族所創辦。起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產,其於深圳從事住宅物業開發。

郭氏家族,是郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟。郭俊偉是老大,為香港富昌金融集團主席,不直接參與佳兆業事務。郭英成是老二,擔任佳兆業集團主席兼執行董事,郭英智是老三,為佳兆業副主席、執行董事。郭氏三兄弟為人低調,除了佳兆業業績發布會,從不接受媒體采訪。

廣東省普寧市人民政府一份《關於授予郭英成等111位先生、女士2011年度“鐵山蘭花獎”勛章的通知》顯示,郭英成祖籍普寧市大壩鎮鐵山洋村,這是潮汕平原與粵東丘陵交界處的一個村落。

郭氏兄弟在1999年以前的相關資料幾乎為空白。在佳兆業招股說明書中,對於郭英成、郭英智的介紹,也是從1999年創立佳兆業集團開始,此前的教育、從業經歷完全沒有提及。

郭英成本人對媒體的公開表述是,“搞房地產生意之前,我們在潮汕一帶做貿易及工業生意,因為見同鄉搞房地產生意有聲有色,所以自己也參與其中。”

相關工商資料及佳兆業招股說明書顯示,郭氏家族早期所控制的三家公司——深圳佳兆業實業有限公司、深圳市星寶利實業發展有限公司、深圳市吉利隆實業有限公司——的經營範圍均為興辦實業、國內商業、物資供銷業。這也和郭英成所說的“貿易及工業生意”相吻合。

1999年8月31日,深圳市佳兆業實業有限公司經營範圍增加了一條,“在合法取得土地使用權範圍內從事房地產開發經營業務”。

這一年,他們拿到了深圳龍崗區布吉鎮的一個爛尾別墅群地塊,將其改造成為綜合住宅項目。當時布吉屬於深圳特區“關外”,位置偏僻。

2000年8月15日,深圳市佳兆業實業有限公司更名為深圳佳兆業房地產開發有限公司。

更名半個月後,桂芳園第一期公開發售時,新盤還處在一片爛尾別墅簇擁之中,30棟5至6層高的多層住宅,分別以蘭花、荷花、紅梅、海棠、芙蓉、牡丹命名。相比周邊缺少設計感的樓盤,桂芳園一期很快獲得市場響應,2001年佳兆業一鼓作氣開發完2、3、4期,之後又在別墅群東面繼續拿地、一共開發了8期,桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

2004年6月,佳兆業的第二宗住宅項目“可園”公開發售,同樣位於龍崗布吉鎮。

很快,佳兆業就開始將觸角從關外伸到關內、從住宅拓展到了商業地產。2003年11月6日下午,在七家公司參與的競拍中,佳兆業以4億元人民幣的價格拍下了鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”,不到三年,“子悅臺”變成了深圳佳兆業中心,成為佳兆業第一個商住綜合開發項目。

這不僅是深圳當年拍賣的最大一宗爛尾樓項目,也是廣東省當年拍賣標的最大的爛尾樓項目。

“中誠廣場”大贏家

佳兆業在招股說明書中寫到,2005年,佳兆業在翻新爛尾樓子悅臺的同時,也翻新了廣州的爛尾樓物業廣州金茂項目,也就是中誠廣場。

1992年,泰國華人KULPHAT.SA-NGA(中文名鐘華)回國創業,註冊成立廣州鵬城房產有限公司,開發地產項目“中誠廣場”。

2002年3月4日,中誠廣場在封頂前已預售樓花,無法按時交樓面臨業主追討,廣州中院發布了債權人登記公告,隨後又致函廣東省高院,要求以公開拍賣的方式解決中誠廣場的糾紛。

據《財經》報道,半年後,一名叫範駿業的潮汕商人,以廣州駿鵬置業有限公司、金貿國際投資有限公司董事長身份,與鐘華簽訂了收購合同,以9.24億收購中誠廣場16.5萬平米樓盤,余下6.7萬平米仍屬於鐘華,範駿業的兩家公司負責整個中誠廣場的裝修。

不過,範駿業資金不足,且因涉嫌合同詐騙和票據詐騙被廣州、天津兩地公安機關立案偵查。鐘華不得不將該筆款項退回,中誠廣場再度爛尾。

2004年11月,已受到通緝的範駿業仍以金貿國際之名向廣州市中院申請成為中誠廣場獨家收購方。此時金貿國際股東結構已經發生變動,以信托形式成為佳兆業的間接全資附屬公司。

這份獨家收購方案接連獲得廣州中院、廣東高院和最高法院批複同意後,廣州市中院要求金貿國際在一個月內將9.24億元收購款匯入法院指定的賬戶。

由郭氏家族郭映龍、郭映光控制的深圳市琪裕擔保有限公司,為金貿國際的9.24億元收購款提供了擔保。

隨後廣州市中院調查發現,這筆資金由中石化旗下廣東省石油企業集團賬戶轉入。中誠大廈的A座大樓隨後由中石化持有,改名“中石化大廈”,佳兆業則持有其B座,不過要減去部分此前在鐘華手中預售的房產。

據佳兆業招股說明書披露,2007年6月4日,佳兆業出售金茂國際控股有限公司給獨立第三方,售價1億元人民幣。應該說,佳兆業成為“中誠廣場”最大贏家。

佳兆業入主後,鐘華開始向中紀委舉報潮汕幫經濟問題,涉及71名官商。但落馬者最終判決書中涉及“中誠廣場”的,只有楊賢才一人。

2010年5月31日,原廣東省高級法院執行局長楊賢才被判無期徒刑,其判決書中認定,楊賢才接受佳兆業集團董事長郭成(郭英成的別名)的請托,為金貿國際收購廣州中誠廣場提供幫助,後收受郭成港幣100萬元。

但郭英成和佳兆業似乎絲毫未受此案影響。

2009年12月9日,佳兆業赴港上市。佳兆業主席兼執行董事郭英成意氣風發。 (CFP/圖)

“舊改”生意

2005年開始,佳兆業走出深圳,開始向珠三角周邊拓展,以合作開發、公司收購等方式在全國範圍內布局。在成立近十年後,2009年5月,佳兆業才第一次通過招拍掛獲得土地儲備,以3.18億元拿下廣州益豐搪瓷廠地塊。

2009年12月9日,佳兆業赴港上市。盡管上市首日破發,但也融得34億元,相當於其2008年全年合約銷售額。

在上市前一周,深圳開始實施《深圳市城市更新辦法》,在深圳新增土地供應逐年遞減下,鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。為佳兆業從“爛尾樓專家”進化為“舊改專家”埋下伏筆。

此時佳兆業還是很小的一家地產公司,一位深圳地產界人士對南方周末記者回憶說,當新地越來越少,佳兆業這樣有著舊改經驗的公司就開始引人註目了。他註意到這家企業是從2010年5月的“帶頭跳水”事件開始的。

2010年5月28日,佳兆業深圳的三個在售樓盤金翠園、茗萃園及上品雅園打出八折促銷,最大優惠幅度達1萬元/平米,成為深圳第一批降價銷售樓盤。

這一年,中國政府一共發布了三條關於樓市調控政策,地產商的日子都不好過。但佳兆業卻開啟了有史以來最激進的擴張布局,在2010年全年一共取得了16個項目地塊,新增建築面積約540萬平方米,拿地金額合計約52億元人民幣。

為此,佳兆業在2010年4月發行了一個總額為3.5億美元的5年期美元債券,票面利率高達13.5%,打破了此前恒大地產保持的13%的息率紀錄;8月又將位於廣州的佳兆業廣場以19億元的價格賣給恒大地產,錄得約8億元凈收益,以緩解資金緊張。

2010年12月底,時任佳兆業總裁的黃傳奇接受《第一財經日報》采訪時表示,佳兆業在2010年戰略性進軍三四線城市,以應對政策調控,試圖通過擴大規模總量、快速周轉來提高盈利能力,這一年新進入8個城市。

不過,爛尾樓、舊城改造仍是佳兆業舍不得扔掉的肥肉。

2013年2月21日,在年報發布會上,佳兆業集團副主席譚禮寧談到,“我們過去成功取得260萬平方米舊改項目,其中50%在深圳,20%在東莞,21%在珠海,這些舊城改造的毛利率相當高,均會超過50%。”

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌曾參與過房地產企業的舊改工作,他對南方周末記者表示,不少做舊改的房地產企業賺了第一桶金之後就轉行,因為在中國做舊改很難。通常舊改的推動者背景都不簡單。

回到一二線城市

從2012年開始,佳兆業的公司戰略又從三四線城市轉移回一二線城市。

在佳兆業2012年度業績說明會上,郭英成明確表示,土地策略方面,未來在一二線城市的發展可能會去到70%,余下30%會留到三線城市。2012年,佳兆業新增土地90%集中在一二線城市,2013年更是耗資141億增持一二線城市土地,在廣州、上海招拍掛中高價拿地,樓面價和周邊樓盤售價相差無幾。

一二線城市的新增建設土地畢竟有限,招拍掛之外,舊改成了開發商拿地的不二選擇。2012年5-6月間,佳兆業和萬科“不請自來”,圍繞著深圳南苑新村舊改發生一起拉鋸戰,雙方不惜以提高補償標準、舉辦各種活動以吸引更多住戶支持,開出了“拆賠比例1賠1.4”這樣的深圳歷史新高。最後,這場爭奪戰以政府部門明確表態“該片區尚未納入‘城市更新’範圍,更未到公開選擇市場主體的階段”而告終。

2013年8月,佳兆業通過“代管代建”方式,拿下北京長安街沿線的爛尾樓“長安8號”,進入北京。

“社會大眾把舊城改造簡單地等同為拆遷,又簡單地給拆遷貼上了黑色的標簽,我們認為所有粗暴的原因、根源就在於沒有把利益分配好,沒有均衡好。”2012年12月,佳兆業新任總裁金誌剛在一個地產論壇發言稱,

這番話說完9個多月後,據中新社報道,2013年10月初,佳兆業下屬機構之一、負責珠海灣仔中沙街舊村改造項目的珠海展大房地產開發公司,涉嫌逼遷,發生了珠海首例在舊村拆遷過程中以暴力手段傷害原住戶案件。

就在上述論壇上,有香港記者就舊改的利潤問題提問金誌剛,得到的回答是:所有舊改的地段都是不錯的,同期投入資金產生利息,地段也在升值。這是我們舊城改造項目毛利率相對比較高的核心原因。

倒在巔峰時刻

“現在是眼睛一睜300億,眼睛一閉300億,走路想著300億,吃飯想著300億,聊天也在想著300億……”2014年9月3日,佳兆業集團舉行了沖刺300億銷售及回款動員大會,進入年度銷售額300億元倒計時,佳兆業策劃營銷管理部總經理劉偉在朋友圈感慨。

這是佳兆業有史以來最好的銷售業績年。兩個多月後,據佳兆業集團的官方公告,2014年前11個月銷售額就到272億元,眼看勝利在望,佳兆業卻在最後沖刺時刻動彈不得。

2014年10月13日,深圳政法委書記蔣尊玉涉嫌嚴重違紀被調查,此後一度傳出與之關系密切的佳兆業主席郭英成受牽連被扣查的消息。佳兆業隨後發布澄清公告。

一位接近佳兆業的深圳地產界人士告訴南方周末記者,佳兆業要出事的苗頭早就有了,2014年6月開始高管陸續被請去配合調查。

而佳兆業總裁金誌剛在2014年3月、8月、9月分別減持佳兆業股票200萬股、200萬股和350萬股,前後套現2000多萬港幣。

不僅僅是辭任佳兆業主席、執行董事職務,郭氏兄弟更早便有了與佳兆業切割的動作。2014年12月3日,郭氏家族對佳兆業的信托持股量降為49.28%。

佳兆業中期財報顯示,截至2014年6月底,佳兆業的現金及銀行存款賬面總值111億元,總借款約為297.74億元,公司的負債凈額與權益總值比率為72.5%,低於同行水平,資產凈值200億元。

佳兆業的總借款中,約60.08億元將於一年內償還,大部分不在償還期,但在“黑天鵝”效應的影響下,越來越多的債權人提出了未償還的款項及時到期應付的要求,這也給佳兆業資金鏈帶來了巨大的壓力。

“佳兆業的問題不是錢。”一位接近佳兆業的人士對南方周末記者表示,佳兆業債務有多種處理途徑,即使資金都被凍結,深圳潮汕圈子要湊錢很容易,他們曾有過10多個老板湊齊200億救急的經歷。

前述深圳地產界人士則對南方周末記者說,現在一切不透明,如果佳兆業就這麽在不透明的情況下資產被處置完畢,會不會重現深圳金光華官司?

2002年金光華集團以舊城改造名義,協議低價獲取南國影視城舊改地塊,改造為金光華廣場。2009年因涉嫌深圳市原市長許宗衡案,金光華董事長李亞鶴被帶走調查,2012年深圳市深圳市規土委沒收金光華廣場用地範圍內的建築物和其他設施並上繳國庫。目前,李亞鶴正試圖以司法途徑要回金光華廣場。

佳兆業和政府保持了驚人的一致——沈默。據一位參加了1月26日政府、佳兆業高管、業主協調會的業主告訴南方周末記者,鎖盤決定權很可能並不在地方政府手里。

一位不願透露身份的佳兆業高管告訴南方周末記者,深圳市政府正在積極促成解決佳兆業的問題,有關佳兆業重組事宜,最快1月底會出公司公告。

佳兆 爛尾樓 專家 爛尾
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從港姐普選爛尾到香港的淪落

TBB 的港姐普選爛尾事件最終變成了國際笑話,老占不無感嘆。

TBB 今次是委任了一家車厘子IT資訊公司,車厘子靠寫手機 apps 起家,在行內頗有名氣。經行內人轉述,今次爛尾事件主因是開發人員經驗不足,低估了流量,上線前的測試也做得粗疏。

事件剛發生時官方口徑是是認為給黑客入侵,理據是伺服器同一時間內收到數以千萬計的 request,數量比香港人口總和還要多,因此是不可能的,這個推論一步證實了開發人員缺乏實際大型系統運作經驗。

老占管理香港高登時,經常變成香港熄燈,原因也是一樣:伺服器處理流量的速度不足夠應付探訪的流量。當整個伺服器群組內任何一環(可以是 web,application 或者 database)速度跟不上時,大量 request 便會積壓和排隊,累積以千萬計的 request。用戶見系統沒反應,通常都會多按幾下(或者幾百下),系統積壓的 request 就更多,效率進一步降低,變成惡性循環,直到整個系統完全停頓為止。高登每次熄燈前用戶都會恥笑為何竟然會有數以數以十萬人online,原因就在這裡。

那時候老占處理的方法很簡單,就是 restart IIS,要不再就整個 server 關掉,明天瞓醒再算。可惜在商業應用上,特別是這些 time critical 的系統這個處理辦法當然不可行,唯一的方法就是要事前要做足預備功夫和壓力測試(Stress Test)。Stress Test係人都知道是需要的,關鍵要決定要做到多深入,如果做得太複雜就是浪費,但太簡單就會好似 TBB 咁爆鑊。

老占是80年代後期開始在香港從事IT工作的,那時香港的IT在亞洲(日本除外)是最先進的。老占第一份工作是 Espirit ,那時公司已經有亞洲最大型的 IBM S/38 (即現時的AS/400)主機並實時連接到西德做生產計劃,並自行開發了 quota optimization system,來決定美國成衣的配額應該是自行生產或轉售才有最大盈利。

也見識過國際貨櫃碼頭(HIT)的系統,怎樣為每個貨櫃自動裝箱,目標是減少卸貨時間和及用盡櫃內每一吋空間。假設是一個40呎的櫃,現在有三批不個包裝的貨物,怎樣排位是最好呢?非常有趣和實際的應用。

當然還有港交所的股票交易系統,也曾經是亞洲最先進的。港交所的前老細周文耀是老占很敬仰的一個人,其中一個原因是我們曾經在不同時間在同一機構擔當過同一個崗位,當然他是叻我很多很多。

還有馬會的 real time betting system,都是世界前列的。可惜這些香港 IT 風光的日子俱往矣。

香港只是一個商業城市,所以 IT 發展一向以來都是依附有商業發展上。但是當商業發展的步伐慢下來時,IT 的發展也會即時停頓。IT 行業的前景不好,也自然很難吸引優秀的新血加入。有次和一位港大的教授聊天,他說70,80年代Computer Science只收尖子,現在呢?他們會建議 A-Level (or DSE)考得不太好的學生不如報一個 IT 課程吧,因為 IT 收生要求是最低的。

香港這十多年來商人越來越重視搵快錢 ,這些 easy money 並不需要太大的 IT 投入。炒樓唔需要電腦幫忙,同樣地賣波鞋賣奶粉比自由行旅客也不用 IT 系統。

同時間香港 IT 人的平均水準也大幅下降,developer 普遍叫價不低,但個個講就無敵,做就無力。老占印象最深刻的就是在前公司用了四,五皮請了一個 database architecture,我要求他給我一個設計一個 physical data model,結果半年都交唔到功課,最後把幾火老占自己要落手落腳做,用了一個月就完成了。最離譜的是這位 database architecture 過兩個月就辭職了,原因是有 ibank 願意加他 30% 人工請他過檔。

由於環境所限,香港的 IT 人也普遍沒有 scale 這個概念,滿以為一個系統可以處理數以萬計的用戶或交易已經是了不起。有管理過一個有十億賬戶的 core banking system 嗎?有見過比機場跑道還要長的煉鋼廠嗎?這些在中國大陸就很普遍。約十年前老占去 Citibank interview,他們告訴我他們其中一的一個項目,就是把印度內的二萬台 PC 要在24小時內自動由 Windows 2000 升級到 Windows XP,結果這個 upgrade 的 successful rate is 99.8%,這些規模的項目,香港人可以想像嗎?

現今的香港人(包括IT人)普遍的毛病是自視甚高,以為港人比其它地方的人,特別是中國大陸的人優越。十年前可能還是這樣,但這個所謂港人的優勢,現在已經不存在。

香港人普遍缺乏宏觀思想,沒有 Macro View,都只是著意細眉細眼的鎖事。政府是這樣,傳媒是這樣,教師、學生、家長和大多市民都是這樣。眼光太狹窄就做不了大事,不要說大事,只要是大一點點的事都不容易做好。TBB 的鬧劇只是香港人的辦事能力每況愈下的序幕。

比辦事能力下滑更嚴重的是越來越多香港人改姓賴。TBB 系統失靈賴黑客,年青人買唔起樓賴政府,電台執笠就賴政治打壓,唔通一年前西環會打本比你開電台鬧自己,一年後突然覺悟所以要摺埋佢?你當人傻的嗎?錯就要認,打就企定。不願意承認自己的不足,就只會退步(不要說進步)。

所以老占是贊成香港開設國民教育的。不論你愛不愛國,愛不愛共產黨,認識中國是必要的。認識自己的祖國也好,認識自己的敵人也好,都是百利而無一害的事。洗腦教育?如果咁容易就洗腦,家長和老師就開心了,就唔會咁多人孝試肥佬了。基督教和天主教學校都會教授聖經,你又唔見個個學生畢業後會信耶穌?學生們應該放開自己的眼界,多認識中國及其它地方,把眼光放遠一點,總比每天困在這個小島上內耗好多。

從港 港姐 普選 爛尾 尾到 香港 淪落
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不良房產“煉金術”:“爛尾”如何做到年回報20%+

2013年,不良房產投資人馮劍雲從瑞士合眾集團離開回到國內時,還沒有預見到國內即將迎來第三波不良投資周期,在隨後的一年多里里,經濟放緩、銀行不良雙升趨勢愈加明顯,一個聲音告訴他,機會來了。

在過去的十來年里,馮劍雲一直從事地產或不良資產的投資管理工作,除了在全球最大的不良資產投資基金阿波羅資產管理公司工作過外,他還服務過摩根士丹利、匯豐控股等金融及地產機構。

“我感覺,目前中國整體經濟現狀和美國上世紀八十年代‘儲貸危機’之前十分相似,但就房地產市場而言,中國又與世界上任何一個國家不同,所以,中國的不良房產投資市場必然也會十分特殊。”他說。

馮劍雲舉了個例子。“我們之前看過一個南通包工頭的項目,他在上海周邊城市拿了一塊有湖景的地,堅持要實現自己的個人夢想和情懷,即建豪宅,於是在湖邊造了很多大別墅,500㎡~1000㎡一棟、均價2萬/㎡,單價在1000萬~2000萬元。”“在當地市場上,買得起2000萬元別墅的都是超高端客戶,這種客戶特別挑剔,不僅挑產品還挑開發商,顯然這個民營老板的操盤水平和公司品牌支撐不了如此高售價的豪宅。”馮劍雲說,別墅銷售緩慢,影響資金回籠,形成爛尾。

處置到最後,只好把部分別墅推倒或重新分割成為200㎡的別墅,還送100㎡的院子,一棟別墅400萬元,因為“買400萬別墅的人都是中產客戶,只看性價比”。

馮劍雲對《第一財經日報》日報記者表示,由於不良房產投資基本歸屬於非標領域,越是有難度的項目處置成功,其回報也就越可觀。

逆周期中的暴利行業

2004年,與阿波羅齊名、全球最大不良房產私募基金之一的柯羅尼資本(Colony Capital)進入中國,時逢國內的第二波不良投資周期,柯羅尼隨後和上海實業集團合作設立揚子基金,專註國內不良資產和房地產投資,其全部項目已於2011年退出。數據顯示:從1990年開始,巴拉克的房地產投資公司每年的回報率都可以達到21%IRR(即內部收益率)。據了解,這已經代表了不良房產處置行業的較高水平。

本月初,特朗普逆襲贏得美國總統選舉。而值得註意的是,特朗普8月份公布的13人豪華經濟團隊中,柯羅尼的創始人、美國內政部前助理副部長托馬斯·巴拉克也在其列。

柯羅尼資本的創始人托馬斯•巴拉克(Thomas Barrack),他也是特朗普的財長人選之一。

11月10日,銀監會在官方網站上發布了2016年三季度主要監管指標數據。截至三季度末,商業銀行不良貸款余額14939億元,較上季末增加566億元。不良貸款率1.76%,比上季末上升0.01個百分點。

截止目前,銀行不良雙升的趨勢依舊沒有逆轉,而在銀行的不良債權抵押物中,以各種形態存在的房地產和土地占有絕對份額,所以,房地產的處置能力也就決定銀行不良資產的最終清收效果。

去年,一波房地產市場結構性行情自一線城市啟動,迅速蔓延到部分強二線城市,如南京、廈門、蘇州、武漢等地。

不過,如今國內的房地產已從黃金時代過渡到白銀時代,而白銀時代最顯著的特點就是高度分化,比如,在這輪行情中,一線和部分強二線城市快漲,三四線小城基本沒漲,甚至下跌,即便在同一城市里,不同區域漲幅不同,即便在同一區域,不同房地產業態也表現不同,比如,住宅漲,而商業地產、購物中心、工業土地基本沒漲。

在業內人士看來,這波行情在某種程度上緩解銀行的核銷壓力,源於抵押物—房地產能否快速且高折扣率的變現。根據浙商資產管理研究院監測到的淘寶司法拍賣數據顯示:北京、上海兩地的部分法拍房其成交價已與市場價持平,而法拍房的一大來源正是銀行對於不良債權抵押物的處置。

上世紀八十年代,美國陷入儲貸危機,大量困境房產項目浮出水面,這也正是柯羅尼創始人托馬斯•巴拉克原始資本積累期,他於1990年設立柯羅尼。在接下來的幾年中,巴拉克四處物色以房地產項目做抵押的不良貸款,到1995年,他已經從收購的不良貸款中賺取了25億美元的利潤。數據顯示:從1990年開始,巴拉克的房地產投資公司每年的回報率都可以達到21%。

據了解,這已經代表不良房產處置行業的較高水平,但由於不良房產處置基本歸屬於非標領域,越是有難度的項目處置成功,其回報也就越可觀。

在北京,早前有最貴爛尾樓之稱的海天廣場,由於涉及40多個債權人、38起訴訟,案情錯綜複雜,被法院多次查封,另眾多地產公司望而卻步。

2009年,光耀東方投資公司以總價約20億元的代價收購了海天廣場,僅用了三個月的時間就將其盤活。當年12月底,已被更名為北京光耀東方廣場的海天大廈公寓部分開盤銷售,每平方米2.3萬至2.5萬元,開盤當日500套房源被搶購一空,僅這500套房源就覆蓋了此前的收購成本,此後加推的房源也旋即售罄。

有業內人士測算,在這個項目中,光耀東方的自有投入資金獲得了近10倍的收益。

房產如何變不良的

那麽,逆周期下,不良房產處置是如何變成暴利性行業的,這就要回到一個正常的房產是如何變成不良的,不良的生成模式也就決定了最終的處置模式。

馮劍雲介紹說,第一類就是涉及違規、違建、超建的房產,這種房產在一線城市比較常見,政府批複的是10萬㎡,結果開發商建了11萬㎡,在如今規範的市場背景下,此類房產會面臨拿不到批文與銷售證的局面,由此造成開發商無法實現銷售、無法支付工程款和銀行貸款,變成不良。

在面臨此類不良房產時,其資產的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規的程序獲得合法的政府批文和手續,“其實在不良資產市場上是有這樣一群專業人士的,他們不僅對城市規劃、房地產等相關領域的法律、法規特別熟悉,而且還知道如何與當地政府很好地溝通,協調上上下下十多個部門,他們能夠在法律、法規允許的範圍內找到一個很好地解決方案,我們稱之為咨詢公司,遇到這樣的項目,我們會選擇與此類咨詢公司合作,讓他們辦理好了政府批文和手續後再收購。”他說。

第二類是由於政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良。比如招商引資優惠政策被取消、城市片區控規調整等。這種風險主要發生在商業環境並不是很友好或者商業政策不穩定的地區,項目以大的城市綜合體為主,且十分考驗投資機構與政府溝通協調能力和應對政策變化的能力,不確定性高,定價難。對於這樣的項目,除非低成本的長線大資金,否則難以撼動,處置模式也以慢慢消化為主。

第三類是由於複雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產,這種以民營企業投資的地產項目居多。

“比如說有位民企老板,早前拿了一塊地,項目估值10億,他從銀行借了5億,信托搞了3億,又以股權質押的形式從民間融資了1億,相當於10億的項目借了9億,後來,由於項目設計不好,銷量上不去,資金無法回籠,現金流斷裂,所有債權人一擁而上,將其訴之法律,法院將整個項目查封,導致項目無法動工和銷售,債權債務人都凍在里面出不來,進而形成利滾利的局面。”馮劍雲說。

他介紹,這種不良房產項目在強二線城市比較常見,比如杭州、蘇州、青島等,甚至早年在上海、北京也有類似的案例。

在這種情況下,通常有兩種辦法可以解套:一是一個強大的信用主體介入( 比如央企、國企、四大資產管理公司等)作為擔保方,出具保函,將所有償付責任都承攬下來,與所有債權人達成一致後債權人解除查封,項目從而可以重新啟動,重新開發或者盤整後再銷售,資金逐漸回籠,按比例償還債務;第二是債務重組,投資方打折收購所有債權,再由投資方與債務人談判,給債務人一定的期限,如果債務人能夠盤活項目,實現現金流,則投資方獲得債權投資的收益,如果債務人無法盤活項目,投資方可以通過債轉股或者司法程序,進而成為項目所有人,再尋找對房地產開發、運營熟悉的操盤手來盤活項目。

馮劍雲看來,此類不良房產的處置關鍵在於解決複雜的債權債務糾紛,資產定價更加容易,操作更加市場化,起碼不用和規劃等相關部門打交道。

第四類則是由於市場定位不準,產品設計能力差、開發商操盤水平差進而導致項目陷入困境的。文章開頭提及的南通包工頭的豪華別墅項目就是一個典型。

第五類純粹是基於市場原因導致的不良,如果一個地區的市場供應量過大,可能未來十年都處於去庫存階段,那麽,房產項目變為不良也就不足為奇。這樣的不良房產,關鍵就是看資產價格有多便宜,只要收購的成本夠低,慢慢賣,也總是能消化完的。

對於這五種狀態下的不良房產,馮劍雲說,從風險程度來看,前兩類不良的形成由於和政府相關,所以,相對來說比較難處置,不確定性更高,第三四類不良在操作上可以更加市場化,定價更容易,風險程度較小。“但這五種情況時常疊加,產生更加複雜棘手的不良模式,總體來說,處置難度越大的項目,處置成功後的收益也就越高。”他說。

二道販子們的回歸

2013年,廣州不良資產包“業余玩家”李智楠從某銀行手中購買的一筆單宗債權,該筆債權本息9000萬元,4900萬到手,抵押物包括151套回遷房、地下車庫和兩層商鋪。

“因為我是做物業出身,所以在處置物業方面比較有經驗,債權到手之後,我們幾個合夥人做了4~5套方案,並根據實際情況反複推演,當時我們決定先從商品房入手,只要151套房產中能夠賣出60套,我們就賺,由於這里面涉及151個回遷戶,我們一戶一戶的談,市場價2.8萬/㎡,我們給回遷戶的價格是1.5萬/㎡,最終回遷戶購買了90套房產。”他說。

“其實我們也可以狠一點,幹脆把151個回遷戶都趕走,但這無形中會拉長整個處置周期,而當時,我們每個月的資金成本就達到60萬。”李智楠說,這個項目他只用了一年的時間就處置完畢。

在馮劍雲看來,快進快出的模式只能實現行業平均收益,而真正高收益的棘手項目,其深度盤整往往需要3-5年的時間。

事實上,回歸到不良房產處置模式的本源,無外乎兩種方式,一是轉手,二是盤整,將不良資產主動改良成優質資產。

我國房地產市場從2000年起步到現在已有16年的時間,即便中間有所起伏,比如2008年金融海嘯的短暫回調等,但整體趨勢向上,在這種單邊上漲的年代,中間的每一位轉手者都能不同程度獲利,大家很少關註基礎資產的好壞,物業價值單邊上漲,物業價值不斷重估,可以通過再融資來置換之前的債務,於是中間很多機構都賺了錢,但那個“爛尾樓”還是那個“爛尾樓”,沒有人真正的去盤活過。

在新常態下,舊的策略越發失效,部分三、四線城市的住宅價格不再上漲;在電商的沖擊下,商業物業租金疲軟,工業用地價格甚至呈現下跌態勢。轉手空間的收窄。也迫使投資者真正介入到房地產項目開發盤活中,充當地產商的角色。

比如銀行不良債權的抵押物是一塊土地,這樣的資產如果不好轉手,那只能找個房地產開發商與其合作,將土地建成房產,再慢慢銷售,而有些爛尾樓本身就是在建工程,如果設計、定位、房型存在問題,那麽,對於投資人來說,接下來可能就需要改變房型,重新規劃一下,而這通常要求投資者對於基礎資產非常熟悉。

“中國銀行信貸的基礎資產抵押物品中,有超過50%是不動產,而且整體的運營水平比較差,此前整個市場還是簡單的將抵押資產變賣,這種模式簡單粗暴。我認為,下一輪不良房產處置,對於基礎資產的認知以及抵押物改良能力越來越重要,關鍵在於對項目本身的競爭力和盈利空間的挖掘。”德富資產執行合夥人吳舸說。

善用金融工具

“如今,房地產市場天翻地覆的變化。我們在這波周期的定價上容易出錯的地方就是房地產:第一是工業用地,第二是商鋪,商鋪在兩年前從銀行出來的都是天價,如今甚至跌到幾千塊錢一平米。”海岸投資董事長張曉琳此前曾表示,“上個不良處置周期,主要采取法律手段,而這個周期,我建議應該更多的采用金融手段,通過比如資產證券化(ABS),甚至常用的P2P都可以增加流動性,任何能夠實現流動性的手段都是這個周期下最重要的手段。” 她說。

“是的,的確這樣,”馮劍雲說,銀行不良債權里面很多抵押物是三四線小城市的購物中心、工業地產或者寫字樓,這種三四線商業地產基本沒流動性,但如果有穩定的現金流,那麽,就可以考慮非標的退出渠道,比如,將這種具有現金流的商業物業打包在一起做成房地產資產證券化(REITs),甚至IPO上市或者賣給上市公司和地產基金都有可能,甚至打包成理財產品通過金融資產交易所或者互聯網金融實現流動性或者退出,非傳統的退出渠道需要各種金融工具。

“要善於通過資本市場來套現。”他說。

今年年初,某地方資產管理公司(AMC)與一家民營金融集團成了一個不良資產處置基金,該基金用於收購庫存商業地產,並將其改造成為公寓,6個月即實現了項目的成功退出。

本報記者從業內獲悉,一波房地產處置基金“正在路上”,但他們對住宅類的不良房產更感興趣,商業地產和工業用地則相對謹慎。

不良 房產 煉金術 煉金 爛尾 如何 做到 回報 20%
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獨立第三方財富管理機構為何難獨立 悅榕基金六年“爛尾”,投資人追查諾亞財富

來源: http://www.infzm.com/content/121045

2012年11月4日,上海浦東陸家嘴金融貿易區,諾亞財富廣告牌。(東方IC/圖)

六年前,作為國內首只人民幣酒店私募股權資金,悅榕基金一舉募得超過10.7億資金。但時至今日,這一項目不僅IPO失敗,凈資產還虧損近30%。投資人質疑,承銷這只基金的諾亞財富誇大宣傳,並在這一項目中分得高額管理費。

諾亞財富這種類似“返傭”的收費模式,意味著其收入主要來源於管理人,而非自己名下客戶。在此制度激勵下,諾亞等第三方財富管理機構與管理方通過管理費分成形成利益捆綁,與其應有的獨立性原則相悖。

六年前,全國五十余名投資人在諾亞財富推介下,共同投資了一只名為“悅榕基金”的私募股權基金。“3.4倍回報、4年半收回本金、6年後上市”,這只基金提供的收益目標極具誘惑力。

但時至今日,這一項目不僅IPO失敗,收益還在持續下滑。截至2015年底,基金凈值僅為7.49億元,凈資產虧損近30%。若無法在接下來的一年多內找到“接盤俠”退出,該項目將以失敗告終,投資人將面臨巨額虧損。

在這五十多名投資人中,鐘明等六人共投入了八千多萬元。為了挽回損失,他們六人聯合進行了近三年調查,發現除去基金管理方新加坡上市企業悅榕集團(B58.SGX)本身管理資質成疑、第三方銷售公司諾亞財富(NOAH.NYSE)存在誇大銷售問題外,基金管理人和銷售方之間還進行了高額的管理費利益分成。

鐘明等人質疑,這或許是二者間的“合謀”,通過承諾不可能實現的收益、銷售問題產品,為投資人編織了一場造富美夢。在與悅榕集團和諾亞財富討論項目退出方案無果後,六人及其代理律師決定上告證監會。

“百里挑一”的項目

“想想當時真是‘人傻錢多’。”6年後,鐘明這樣形容自己當初的決定。他是浙江一個民營企業家。

2010年參加了一場高端投資會後,鐘明第一次接觸到了諾亞。諾亞員工向鐘明強烈推薦了悅榕基金,稱該項目資質“百里挑一”,並邀請他參加項目路演。

大佬們陸續現身路演現場,讓鐘明安心不少。“氣氛很熱鬧,很多知名投資人都來了。”鐘明回憶。除了悅榕集團創始人何光平夫婦出席外,諾亞股東、知名投資人沈南鵬、何伯權,諾亞創始人汪靜波、公司數位高管等也來到路演現場,為該項目站臺助威。

鐘明有自己的“老板”圈子,圈內人對諾亞創始人汪靜波的評價頗高,稱這位出身湘財證券的理財師很有投資眼光。

“浙江很多人在2007、2008年就接觸過諾亞,汪靜波之前在湘財證券做固收產品的時候幫大家賺到了錢,創辦諾亞後信托做得也不錯,所以大家很相信她,認為她介紹的項目靠譜。”鐘明對南方周末記者說。

公開資料顯示,悅榕基金為當時國內首只人民幣酒店私募股權基金,其背靠兩家上市公司新加坡悅榕集團和諾亞財富。悅榕集團為國際知名高端酒店管理企業,諾亞財富則是國內最大第三方財富管理公司。

根據合同,該項目GP(普通合夥人)管理人為悅榕集團旗下子公司天津悅榕資本投資管理有限公司(簡稱天津悅榕),而諾亞擔任該項目的承銷方、財務顧問。

據介紹,該基金投資主體包括三個部分:兩家酒店的經營收益(黃山悅榕莊酒店和陽朔悅榕莊酒店),兩家產權酒店賣房收入(麗江悅榕軒產權式酒店和黃山悅榕軒產權式酒店),以及10%悅榕酒店管理(天津)有限公司的權益(國內其他十余家酒店的管理費)。

最終讓鐘明下決心投資的,是路演過程中曾經向投資人“暗示”的高額收益。

根據投資人出示的路演材料,諾亞曾在宣傳過程中為投資人演算了累積現金流示意圖,指出該項目的預期資本金回報倍數高達3.4倍,IRR(內部收益率)為36%,並預計將於四年半收回本金,6年後上市。為了給投資人更直觀的感受,悅榕和諾亞還用此前悅榕旗下另一項麗江酒店項目的投資收益作為參考,暗示投資人可達到近3.6倍投資回報率的目標。

“諾亞員工反複跟我們強調,房地產時代快過去了,未來是股權時代,讓我們趕緊參加股權項目投資。而且催促說項目份額有限、不投就晚了。”在3.4倍收益、上市後的巨額回報誘惑下,鐘明以2000萬的門檻資金入股。

但很快,該基金混亂的管理就引起了投資人的警惕。

多位投資人透露,該基金募資完成後不到一年,天津悅榕開始頻繁更換管理層,至今6年左右的時間內,該基金管理層已分別於2011年、2013年、2014年、2015年出現大幅變動,其間多位高管辭職,項目一度停擺。

鐘明等人在前往項目實地勘察後,發現實際經營情況與天津悅榕描述的狀況有很大差異。

“所謂的產權酒店質量完全不達標,無論是建材、裝修、設計,都和悅榕想要達到的‘均價三萬以上’目標不符,有些甚至毛坯都沒建好。房子質量不好根本賣不出去,那邊銀行還欠著貸款,這麽拖下去投資人只會越虧越多。”鐘明告訴南方周末記者。

更糟糕的是,曾經預期的高額年化收益也持續下滑。從2011年到2013年三年間,管理方天津悅榕逐年調低項目的預期收益,從最初的36%下降至2011年度的28%,到2012年的24%,再到2013年的18%。截至2015年底,該基金的凈資產價值僅為7.49億元,相對10.7億元的募集總額已虧損近30%。

此後鐘明等人在投資人會議上曾多次質問項目運營情況,悅榕集團董事長何光平在寫給合夥人的一封信中解釋,“不能否認由於管理人員的變更,造成了我們項目的開發延誤了兩到三個月……以前的一些高層管理人員濫用了我和公司對他們的信任,導致了一些管理失誤和錯誤行為”。他在信中承諾,“將於2014年後確保基金高管至少每隔一個半月有一個和大家見面溝通的機會”。

然而一拖三年,鐘明等人眼見項目逐年虧損,盡管悅榕方面多次表示積極尋找退出辦法,但卻沒有任何實際結果,基金凈值仍在不斷下跌。

三年交涉無果後,6位投資人決定聯合與悅榕、諾亞進行最後談判。根據合同,基金6年的經營期已經結束,天津悅榕決定追加一年存續期。這也是生死攸關的一年,如果無法在接下來的一年多內達成合適的收購方案,基金將面臨清盤。

按照私募股權基金一般的退出方式,IPO對悅榕基金而言已然不可行。悅榕方面也向南方周末記者明確表示,由悅榕集團出面回購份額的方式同樣不可能,那麽留給投資人的還有三條路:個人股份轉讓、等待項目被整體收購以及到期清算。

矛盾的焦點也正在於此。在部分投資人看來,無論是股份轉讓抑或項目收購退出都是“不劃算”的買賣,按照當前的基金凈值,項目折價出售幾乎是肯定的結局,投資人虧損很大。

“大家就想要回本金,拿少許利息就算了。虧本大家都不能接受,畢竟是幾千萬的投資。”另一位不願具名的投資人告訴南方周末記者。

無論悅榕或是諾亞,均向投資人表示,不會滿足類似“保本付息”的請求,並向南方周末記者表示,他們正在竭力尋找戰略投資者收購,在最大程度上保障投資人的利益訴求。

高額管理費提成

為何一個曾經人人看好的項目虧損如此嚴重?天津悅榕董事總經理秦波稱市場環境變化是最大的影響因素。

2010年前後,政府的經濟刺激計劃將金融危機後的悲觀情緒沖散,市場資金充沛,地產行業隨之進入了新一輪擴張;與此同時,民間財富大量聚集,理財需求激增,為悅榕基金這樣的私募股權項目提供了土壤。

6年擴張後,中國地產行業結構性失衡越發嚴重,地產供給明顯過剩。在政府號召三四線城市“去庫存”的背景下,像悅榕基金這樣投資三四線城市高端酒店地產項目的處境自然不容樂觀。

“五六年前,市場上充斥著樂觀情緒,大家都十分看好悅榕項目。但是悅榕作為新加坡公司,在項目處理上不夠接地氣,之前在與地方政府就配套設施溝通上出了問題,導致項目延期、投資成本大大增加,這些都是不爭的事實。”秦波坦言。

然而這番解釋並不能讓投資人“買賬”。在部分投資人看來,這是悅榕集團和諾亞為募集資金,向投資人“暗示”了不可能完成的收益;而諾亞方面為完成銷售任務,向悅榕收取了高額管理費用,對投資中可能出現的風險沒有做及時告知,已經損害到投資人的利益。

“諾亞的首要違規行為,就是誇大宣傳、欺騙消費者,在路演過程中暗示項目的高收益。但是雙方都清楚實際收益根本到不了這麽高。”上述6名投資人的委托律師何立誌向南方周末記者表示。

投資人認為,諾亞誇大宣傳的潛在驅動因素就是高額的管理費提成。

在私募股權基金項目中,管理人和投資人通常采用所謂“二八法則”進行利益分配,即管理人除了定期(一般為半年或者一年)向投資人收取募集總額的1%—2%左右的管理費外,還會對利潤超額部分收取一定費用。這筆費用只有在項目最終實現盈利後才會產生,此時管理人會收取20%利潤作為額外報酬,其余本金和剩下的80%利潤部分則由投資人按照出資份額平分(具體數額可由雙方協商)。

其中管理費作為管理人(天津悅榕)的固定收入,主要用於支付基金運營的各項開支。在悅榕基金中,諾亞作為第三方銷售公司和財務服務公司,其收取的服務費正是從該管理費中扣除。

這一類似“返傭”的收費模式意味著諾亞的收入主要來源於管理人,而非自己名下客戶,基金管理人才是諾亞的“衣食父母”。

一份關於悅榕基金的審計報告顯示,自2010年7月16日至2013年10月31日三年多期間,悅榕基金總體費用支出約為1.0166億元,費用支出主體(即GP管理費,按合同基數2.5%計算)為9736.7萬元,占總支出的96%。

在這近億元的管理費中,作為基金實際管理人的天津悅榕獲得的管理費收入約6600萬元(基數1.5%),諾亞則獲得約3100萬元,占管理費總規模近三成(基數1%)。

“這還是2014年前的數據,若算上2014年、2015年、2016年的費用,諾亞實際獲取的收入遠不止這些。”何立誌表示。

當時諾亞和悅榕與投資人簽訂了風險告知書並進行了合格投資人認證,投資人理應知道可能承擔的虧損風險。不過,多位投資人表示,雖然合同中指明諾亞為其財務服務人需收取一定費用,但均不知道是如此高額提成,直至投資人向悅榕方面強烈要求進行財務審計後,才得知此事。

不過,何立誌也表示,投資人確實存在一定的失察責任,例如在合同簽訂的時候,他們並未盡到嚴格審查的義務,導致對合同條款理解不清,項目程序不明。

其實,這類第三方向管理人收取高額提成的行為在私募圈里並不少見。多位資深法律人士均對南方周末記者表示,此種收費方式並不觸犯現行法律或監管規定。相反,這更像是一種行業規則。

根據行業規則,如果項目本身質量較好或者管理人投資能力較強,那麽管理人向投資人收取的管理費通常較低,因為管理人更多依靠20%的超額部分來盈利,不必過度依賴第三方渠道銷售。而在項目本身質量不高、銷售困難的情況下,管理人則必須依賴第三方的客戶資源來完成募資,高額的募集費用便由此產生。

根據基金業協會頒布的《私募投資基金信息披露管理辦法》要求,股權和創投私募必須定期向投資人披露相關財務信息和項目監管情況。但凈值、投資收益等真實信息仍牢牢掌握在管理方手中,投資人很難獲取。

在國外私募基金尤其是股權私募基金操作中,一般由第三方托管機構對資金運行進行監督。而國內的私募股權項目大多沒有進行第三方托管。“投資人想要依靠公開信息對項目進行客觀估值很難。”上述人士表示。

例如在悅榕基金合同內,曾提及“各方同意托管人為招商銀行股份有限公司”,但是其最新年報顯示,基金費用下的托管費用一項數字為零。

針對管理費問題,悅榕基金管理方也在最新年度報告中給出了回應:目前GP正與諾亞金融協商,以爭取減免2015年1月1日至2016年9月30日的基金管理費及財務咨詢顧問服務費。

在調查過程中,悅榕的資質也令投資人生疑。基金業協會官網顯示,悅榕至今尚未在基金行業協會備案。

根據2014年頒布的《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法(試行)》,私募基金管理人應當在私募基金募集完畢後20個工作日內,通過私募基金登記備案系統進行備案。若基金並未進行登記備案,將對項目未來的定增、重組、新三板掛牌等事項有所影響,嚴重者在某種意義上可能會有非法集資嫌疑。

投資人擔心,如果該項目尚未備案,基金後續收尾如何進行,是否會對項目重組收購的估值造成影響。

諾亞相關負責人也向南方周末記者坦言,諾亞方面已經提醒對方(天津悅榕)進行備案,但最終仍取決於對方。

“我們也在尋求更多的戰略重組和戰略投資者,去維護所有投資者的利益。站在基金層面來說,所有的投資人都必須公開公平地對待。”該負責人表示。

而悅榕方面表示,目前已在備案過程中。

一位業內人士對南方周末記者透露,基金備案與否,僅對該管理人未來發行新基金造成影響,並不影響管理人手中已有的項目。

第三方獨立之辨

諾亞自2005年創建後,僅用了5年的時間,就完成了從原始積累、快速擴張,到資本整合、公司上市的整個過程。諾亞的崛起打破了金融產品大多通過金融機構主要是銀行代銷的傳統認知,在國內引領了一股第三方財富管理風潮。

曾和諾亞有過接觸的資深私募從業者秦宇告訴南方周末記者,諾亞早期的成功主要緣於其“返傭”式的商業模式,公司主要收入普遍來自於募集費和管理費,也就是管理人支付給第三方的銷售費用和管理費提成部分。

2007年紅杉資本沈南鵬的入駐,為諾亞帶來優質的項目資源。之後諾亞陸續與紅杉、軟銀賽富、IDG等國內一線PE(私募基金)和VC(風投)都有了合作,由此積累了廣大高端客戶資源。

“由於當時很多金融機構沒有專門針對龐大富裕階層的投資產品服務,某些富人即便想投PE/VC都不知道怎麽下手。”秦宇說,“汪(靜波)是做信托出身,所以在渠道方面的能力很強,諾亞早期模式仍停留於收取渠道費用,做了不少信托、私募股權產品;但是近年來好的項目越來越少,所以諾亞也提出要轉型,轉向資產、主動管理。”

然而在美國等海外資本市場,第三方財富公司的主要特點是由相對獨立的理財顧問機構所設立,不與資金實際受托方發生關系,且主要向客戶收費,因此立場相對獨立、客觀。

“美國大多是機構投資者較多,而私募基金的投資人也主要是政府部門、養老金、高校這樣的投資人,很少會像國內這樣向散戶募集私募股權的公司。”資深私募法務人士陳勁向南方周末記者介紹。

由於個人很難像機構一樣快速獲得準確的市場信息,美國第三方財富管理公司更多起到了信息“過濾”作用,即以專業眼光為投資人選取優秀資產,彌補個人投資者在專業性上的缺陷。

諾亞始終以獨立第三方財富管理公司自居,然而其盈利模式始終依靠金融產品的銷售傭金以及績效的提成,其本質仍是“金字塔形”的銷售代理商制度:有實力的財富公司成為總代理,拿到金字塔尖的優質資產銷售給高端客戶;又或者通過二級、三級代理銷售給下遊收取手續費,層層“抽成”。

此種模式下,第三方機構與私募基金管理方因管理費形成了利益捆綁。因此,第三方機構決策更多考量短期收益、忽視投資人的切身利益,這也與第三方財富管理的獨立原則相悖。

2015年2月證監會就曾通報了部分私募基金現場檢查結果,對歌斐資產管理有限公司(諾亞旗下資產管理子公司)等機構采取了責令改正的行政措施,要求限期整改。

根據咨詢公司貝恩公司發布的一份私募股權報告,2011年中國私募股權激增,年度交易額達152億美元,創歷史新高。若以平均6-8年項目期限計算,未來兩年將有相當數量的私募股權基金項目到期。伴隨國內經濟大環境的急劇變化,類似悅榕基金的項目不會少見,背後的矛盾也將逐漸暴露。

南方周末記者從投資人代理律師處獲得最新消息,上海證監局已決定受理相關投資人反映的事項。

(應被訪者要求,鐘明、秦宇為化名。)

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紮心了,《那年花開》爛尾!孫儷演的周瑩竟這樣成為“女馬雲”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-10/1152995.html

每經影視記者 丁舟洋

每經影視編輯 溫夢華

“對了,那個劇大結局了。”電梯里,一個妹子對同伴說。“是啊,沈星移死得也太扯了吧!”同伴答。

 

不消問,她們討論的是《那年花開月正圓》(以下簡稱“《那年花開》”),74集的大劇終於落下帷幕。老實說,在摳圖、面癱演技、狗血玄幻滿天飛的影視劇中,《那年花開》可以說是國產劇的精良之作了。

1、服裝、道具、化妝堪稱完美。

由奧斯卡最佳美術設計獎獲得者葉錦添執掌本劇的藝術設計,服裝造型精致養眼也經得起推敲,隔著屏幕都能感受到全手工質感十足。更難能可貴的是尊重歷史,嚴謹、考究,從人物身份到性格變化,穿什麽衣服、帶什麽佩飾經得起推敲。

2、一眾演員從主角到配角表演均可圈可點。

周瑩入獄的那一段,孫儷的一張晶瑩剔透的小方臉哭的肝腸寸斷,連遠在臺北追劇的小S都忍不住發微博贊嘆。配角,吳蔚文老頭子心知吳家東院大禍將至時,為保護其他人不受牽連隱忍著用極端手法分家、攆人,讓人蕩氣回腸。

3、劇情,還是可以看下去的。

節奏處理比較合理,正如劇評人所說:“作為一個新鮮的文化產品,它是可被觀看、討論、作為業余時間消遣的。”收視率和點擊量方面可謂現象級。



▲《那年花開》收視率表現(圖/藍水數據)

但是……(是的,最讓人不爽的“但是”來了)這部劇的口碑仍逃脫不了高開低走的命運。大結局中心向革命的沈星移最終不因事業而死,卻因被突然闖出來的豬隊友背鍋而死,讓觀眾們大呼“劇情崩壞了”。電梯里兩個路人的討論說出了大家的心聲,“也太扯了吧!”


▲註意,這個時候大家都以為沈星移死了,墓碑都立了,但是……其實他還沒死,後來又回來了,驚不驚喜,厲不厲害!

豆瓣方面,該劇評分一度高達8.5分,但播放過半卻一路下滑至7.5分。沒錯,7.5也是尚可的成績,但《那年花開》這樣一部劇原本可以走得更深、更遠、更好,讓人頗為遺憾。


▲截止今天,該劇豆瓣評分為 7.5分(圖/豆瓣 )

究其高開低走的原因,人物設定、邏輯、常識、時間線,這幾個方面越往後走越漏洞百出、站不住腳。

“感覺單薄、貧乏,不想二刷。”一位觀眾總結道。

首先讓觀眾們吐槽的是人物設定,清末涇陽女富商的傳奇故事。

不是很早就說好了,這部劇不是走“所有男人愛女主、所有男人原為女主粉身碎骨”的瑪麗蘇,也不是披著“大女主外衣”的瑪麗蘇嗎?但是隨著劇情的推進,那種“大女主一邊勵誌一邊被很多男性寵愛而橫掃千軍”的別扭感揮之不去。

趙白石飾演者任重轉發的一組海報,竟然是“瑩瑩的動物系男友”。“熊貓系男友吳聘:瀕臨滅絕的完美男友,可暖可man,情話滿分;狼系男友趙白石:文武雙全公務員,外表冷酷內心似火;犬系男友沈星移:傲嬌富二代,霸道小忠犬,打不怕罵不走;熊系男友王世均:經濟適用男,耿直boy,不帥但是很溫柔;虎系男友圖爾丹:壕氣沖天大財閥,穿衣顯瘦脫衣有肉,承包你所有。你要嫁哪個??”


▲豆瓣網友評論截圖

不論是官方發布的海報還是網友們YY的,不得而知,但說的好貼切,可不就是這些不同類型的帶各種優秀資源的,且長期為維持著單身並適婚狀態的男子一直圍繞在周瑩身邊嗎?

面對眾多觀眾們提出“瑪麗蘇”的問題,編劇回應稱,首先能幹的女人原本就招人愛啊,這說法沒毛病。另外,周瑩事業上的成功全是靠自己而不是靠這五個男人,相反,五個男人給她的愛是重負甚至是災難。


▲編劇微博截圖

“能幹的女人當然招人愛,但不代表要在一部劇里全部表現出來,這首先不是高明的寫法。”網友沈箹表示,“第二,頻頻以仇恨、死亡推動劇情發展和結束沖突不是高明的寫法。第三,商戰寫得潦草馬虎,人物動機與行為不合邏輯。唯一合理的線條沈星移完全可以不死。你可看看豆瓣上有網友改變的結局,要合理得多。”

至於重負和災難。那些年吳聘將她帶入東院,一步步教她為人處世、做生意長見識,走上了從街頭小混混到陜西女首富的晉升道路,竟然吳聘的愛對她是重負和災難了?而這個黑鍋王世均也不該背,他默默守護女主,唯一一次越矩是中了圈套喝了藥所致,這是被做局陷害啊,和愛不愛帶來的災難有什麽關系?

而其他幾個男主男配,雖然也有為女主帶來坎坷,但從沈塘到迪化、機器織布局被砸……人家一個個在周瑩性命或吳家生意瀕臨大難時出手相救,最後被總結成這些愛是災難,是女主角必須渡過的劫難,有點說不過去吧。網友的回複也是搞笑,“哇,女首富需要渡的劫都是情劫,棒棒噠!”

除了感情戲,《那年花開》的邏輯線、常識部分也有頗多不妥之處。

先來捋邏輯線,“周瑩式推理破案”是推動劇情發展的一條關鍵邏輯。

第一次,周瑩推理是三嬸用下毒的茶杯害死吳聘,三叔自覺愧對吳聘,不僅親手殺死了三嬸,更自行了斷。兒子吳遇親眼目睹這一幕,流亡迪化,南院徹底淪落。

第二次,周瑩推理胡誌存在軍需案里作假,害死了吳蔚文,控訴胡誌存用松香代替假血竭賣給吳家。胡誌存並沒有在藥材上做假,但因自己被脅迫做假供而心存愧疚上吊自殺。

第三次,周瑩推理的是胡詠梅在糕點里下毒害死了吳聘,得知自己親手殺死了最愛的人,胡詠梅悲憤自殺。(胡詠梅下線前還順帶讓周瑩的爹也領便當了,周老四也是冤)

第四次,周瑩接到趙白石來信,認定是沈四海害死了吳蔚文,盡管沈星移三番五次救她於危難中,她見信那一刻也毫不猶豫的在背後搶走了星移的大客戶,並下定決心擊垮沈家。


第五次,周瑩終於推理對了!原來害死吳蔚文、吳聘的真兇是杜明禮及其後臺貝勒爺!那之前因為女主只說中開頭沒說中結尾的錯誤推理而下線的那麽多人算誰的……故意殺人未遂罪和故意殺人罪可是不一樣的啊。

再來說常識這一塊,印象最深的是吳家運茶葉的船被沈四海雇人給弄壞了,茶葉進了水,不能賣了。大客戶一度全轉投沈家,而且沈家掌櫃還給客人臉色看,搞什麽坐地起價之類的,平白無故得罪好多人,世世代代的生意世家會犯這種低級錯誤?更奇特的是周瑩聽說浸後的磚茶還更好喝,直接給它們改個名字就拿去賣了,也不給顧客說明來源。說好的“誠信”呢?



 

周瑩第一次開辦的機器織布局,要買就買最好的機器,必須湊夠20萬兩白銀買新的,不買趙白石最初提議的半價舊機器。而後來機器被砸要重辦織布局時只能湊出10萬兩白銀了,趙白石遺憾道:“可惜不夠買機器,重辦不了了。”周瑩複制趙白石的觀點說,廣州不是有套舊機器只賣10萬兩白銀嗎買半價舊機器啊!趙白石說:“對啊,這麽好的主意,我怎麽沒想到。”開什麽玩笑,這不是你提出來的嗎……

再說第一次開業就被原來的土布下崗工人打砸。當時吳家四老爺就勸過周瑩,把人家飯碗搞掉了,恐怕要出事的。果然被逼上絕路的工人們在他人唆使下鬧事了,周瑩又大義凜然的去官府,不追問那些織工的罪,並對他們說:“其實我早就為你們想好出路了,土布作坊回不去了,但新的機器織布工廠也需要織工,你們來吧。”早幹嘛去了……在解雇人家的時候就把工人下崗再就業問題解決好,那不就什麽事都沒有了嗎。

所以,其實重點不是能幹的女人招不招人愛,而是這種這部劇感情線太多,兩三條就很經典,五條未免太多。很多人都死的站不住腳,難免讓人覺得這是在為虐而虐。相反,商戰的過程和細節卻都不夠紮實、靠譜和豐富,正如上文所述的幾個案例,周瑩操刀的幾次重要商戰都感覺像過家家似的。

“有點恨鐵不成鋼吧。還是希望國內電視劇能多出現《大宅門》的電視,心目中真正的大女主應該是“二奶奶”那樣的。”有觀眾表示。


▲《大宅門》劇照(圖/豆瓣)

也有人認為,電視劇而已嘛,何必那麽認真,而且事實證明這種“非典型的大女主瑪麗蘇”路線永遠有市場需求。那這樣一味的迎合市場好嗎?

一味討好觀眾需求的影視作品不一定是好的。優秀的藝術創作永遠需要走在觀眾前面一點點。暴力、感情、離奇等因素不應該作為賣點或噱頭存在。不要說教,也不要討好。

這篇文章也不是為了懟誰。有一位觀眾說得好:“不要回避觀眾們的批評聲,很多留言不乏亮點,仔細研讀更能了解現在觀眾的審美狀態。《還珠格格》放在今日未必大紅大紫,《風雲》當時的高收視現在只淪為表情包。觀眾在開化,對創作者提出了更高的要求,故事需要更強大的邏輯及對人性的拷問。”


紮心 心了 那年 花開 爛尾 孫儷 演的 的周 周瑩 瑩竟 這樣 成為 馬雲
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「孫大聖故里」缺億元爛尾

1 : GS(14)@2012-08-24 11:29:04

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120824/News/ec_cab1.htm

《新京報》報道,2011年10月,河南駐馬店汝南縣在梁祝鎮「梁祝故里」景區舉行盛大的揭牌儀式,建了一座上面寫覑「梁祝故里」的牌坊,修通了通往「梁祝墓遺址」的道路,並在兩座墓周圍種了一些景觀樹。
「梁祝故里」只遺牌坊
但時至今日,除了牌坊、路和部分枯萎的景觀樹外,這個景區沒有新的進展。梁祝鎮官員表示,該景區之所以半途而廢,是因為原來計劃投資的一名商人因其自身的經濟問題而放棄了,目前還沒有找到合適的開發商。
在2010年,山西省婁煩縣提出建設「孫大聖故里風景區」,規劃修復水簾洞、悟空出世石及原有的猴王廟、老君廟和清涼寺等文物建築,新建南天門、禦馬監、玉皇廟和「龍和晚照」觀景台等。
當地政府沒有資金支持
但兩年過去,該景區除了綠化的5000多畝荒山以及4層樓高的接待中心外,其他規劃都還沒有實施。負責人強俊奎表示,最大的問題就是資金缺乏,荒山整治和接待中心已陸續投入了6000多萬元人民幣,如果要實現規劃,估計還需花費逾億元。
對於這個風景區的建設,當地政府並沒有予以資金支持。婁煩縣旅遊局局長梁俊傑對其回報也表示擔憂:「這個景區只有一個傳說,而且婁煩周邊沒有出名的旅遊景點,無法形成旅遊環境。」
缺配套 「必然爛尾」
同樣,河南汝南縣的「梁祝故里」也只有兩個大墳塚和一些民間故事,缺乏深厚的文化支撐;另一方面,由於這一地區距離其他稍有名聲的景區超過30公里,通往「梁祝故里」的道路也非常差,要想吸引遊客,投資將非常大。
對於各地出現的名人故居建設爛尾,中國著名經濟學家易憲容對本報表示,爛尾是必然,這些項目每個的投資都很大,但當地政府卻沒有考慮清楚資金從哪裏來,建成以後是不是可以吸引到遊客,「沒有了遊客如何維持景區的發展?」

2 : GS(14)@2012-08-24 11:29:31

http://epaper.bjnews.com.cn/html ... t_366670.htm?div=-1
 據新華社電 耗資巨大的河南汝南「梁祝故里」如今一片荒涼,熱熱鬧鬧的山西婁煩「孫大聖故里」折騰了兩年只建成了一座接待中心。記者調查發現,在不少地方,曾經爭得面紅耳赤的「名人故里」,建設過程卻是虎頭蛇尾。

  梁祝故里徒留景觀樹

  2011年10月,河南駐馬店汝南縣在梁祝鎮「梁祝故里」景區搞了盛大的揭牌儀式,建了一座上面寫著「梁祝故里」的牌坊,修通了通往「梁祝墓遺址」的道路,並在兩座墓周圍種了一些景觀樹。

  但記者日前在現場看到,目前,除了牌坊、路和部分枯萎的景觀樹外,這個景區沒有新的進展。河南汝南縣梁祝鎮官員告訴記者,該景區之所以半途而廢,是因為原來計劃投資的一位商人因其自身的經濟問題而放棄了,目前還沒有找到合適的開發商。

  孫大聖故里只有接待處

  2010年,山西省婁煩縣提出打造「孫大聖故里風景區」,規劃修復原有的水簾洞、悟空出世石、猴王廟、老君廟和清涼寺等文物古建築,新建南天門、御馬監、玉皇廟和龍和晚照觀景台等人文景觀。

  但兩年過去了,記者在該景區看到,除了綠化的5000多畝荒山以及四層樓高的接待中心外,景區其他規劃還都沒有實施。該景區開發負責人強俊奎說,最大的問題就是資金缺乏,包括荒山整治和接待中心,目前已陸續投入了6000多萬,如果要實現規劃,估計得上億元。

  投資沒回報或致荒廢

  對於這個風景區的建設,當地政府並沒有予以資金支持。在婁煩縣旅遊局局長梁俊傑看來,這個投資數額要用億來計算。即使景區建成,梁俊傑對其回報也很擔憂:「從點上來看,這個景區只有一個傳說;從面上來看,婁煩周邊沒有出名的旅遊景點,形不成旅遊環境。」

  同樣,汝南縣「梁祝故里」也只有兩個大墳塚和一些民間故事,缺乏深厚的文化支撐;另一方面,由於這一地區距離其他名聲稍大點的景區如南海禪寺也在30公里以上,再加上通往「梁祝故里」的路非常差,所以要想吸引遊客,投資將非常大。有關資料表明,全國僅梁祝合葬墓「遺蹟」就不下十處,「梁祝讀書地」、寺廟等「遺蹟」更是不計其數。
孫大聖 故里 缺億 億元 元爛 爛尾
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惠州樓盤瀕爛尾 港人中招

1 : GS(14)@2014-05-08 18:06:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140508/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】再有內地發展商傳出周轉不靈,有「惠州萬科」、「百強房企」之稱的光耀地產,多個樓盤無法交樓,被傳面臨倒閉,消息震散一眾本港上市內房股。光耀其後澄清公司未至於倒閉,但承認資金有壓力,正尋求融資方法。本報記者追查下更發現,至少有10名港人買家「中招」。有買家投訴,條款列明逾期交樓可退樓兼賠款兩成,但未獲退樓,現正與發展商交涉,可能會採取法律行動。


資料顯示,總部位於深圳的光耀地產在惠州至少有10個樓盤處於在售或待售狀態,此次爆出延期交樓的樓盤包括「荷蘭小城」、「馬克住區」和「翡儷港」。內地傳媒報道,公司資金問題嚴重,部分樓盤處於停工狀態,房產已經暗中抵押給建築商和材料商,有些則被法院查封。





光耀回應,內地連續調控給公司資金帶來壓力,但強調融資渠道暢通,有信心度過難關。該公司去年還被由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同主辦的調查評為「中國房地產百強企業」及「融資能力10強」地產企業,其他上榜發展商包括中國海外(0688)及恒大(3333)等。

港人業主:本應去年10月交樓

本報獲悉,光耀的疑似爛尾樓之一「馬克住區」,至少10名港人中招。業主黃先生指出,他2012年在本港免費報紙看到廣告,遂北上購入該小區,當時付了55萬元(人民幣‧下同)的全款。該項目3、5棟本應與去年10月30日交樓,卻推遲至今。黃先生表示,合同寫明逾期超過180天,業主可要求退款兼獲賠已付款的2%(部分可獲賠20%),「馬克住區」早已過了4月28日的「死線」。他說,「我要求退樓,香港(辦公室)這邊就拖,大陸那邊就話,你都知我資金有問題啦。」

黃先生聯合多名本港業主正尋求法律援助。他表示至今未有業主獲得退樓或賠償,光耀最新回應是5月17日交樓,並會安排專車接港人上惠州驗收。

中原做代理 稱安排跟進

業主林先生表示,會考慮收樓,但很擔心質素問題,「先上去看,再決定要不要請律師。」林先生回憶當初因為該樓盤由中原地產代理,覺得「信得過」,誰知出事後投訴中原,中原答「唔關佢事」,網站上「馬克住區」的廣告都直至他致電後才撤下。昨日本報致電中原地產住宅部董事總經理陳永傑,他表示不了解情,但會安排投訴部高度關注該事件。

早在今年3月,「荷蘭小城」延期曾遭大批業主公開維權,後獲區政府介入,光耀最終承諾可退樓及支付賠償。

內房全線大挫

曾一度考慮來港上市的光耀地產,據報道年初遭最高人民法院列入「全國失信被執行人」名單,昨日傳面臨倒閉的消息,更令內房股全線下挫,碧桂園(2007)、雅居樂(3383)及世茂房地產(0813)股價均跌半成或以上。

明報記者 甄佳佳
2 : GS(14)@2014-05-08 18:06:38

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140508/news/ea_eaa2.htm



人行:防範房地產信貸風險


2014年5月8日





【明報專訊】內地不斷發生信貸違約事件,人行在日前發布的《第一季度中國貨幣政策執行報告》中強調,要加強對房地產行業貸款信用違約風險的檢測,且要守住不發生系統性風險的底線。經濟師和分析師多認為,人行用意並非在於收緊樓市信貸,反而是可能在紓緩房地產風險。


今年以來,內地樓市走勢極不樂觀,成交逐漸疲弱,銀行業相應收緊房地產貸款。人行在日前的報告最後提出,要有效防範系統性金融風險,維護金融系統穩定,採取綜合措施,守住不發生系統性、區域性金融風險的底線。





券商:人行試圖維持政策不變

儘管人行措辭堅定,但野村中國首席經濟學家張智威認為,人行報告重申了「審慎」的政策態度,且報告中並未突出房地產風險,儘管首季相關數據疲軟,但相信報告反映出人行想要紓緩房地產風險的用意,並試圖維持當前政策態度不變。

華創證券房地產行業高級分析師楊現領也預期,雖然今年內地房地產企業發生財困的個案還會出現,但大面積的信貸違約並不會發生,主因市場需求仍在,「局部個案不至於演變至整體房地產市場的崩盤,在這種情下,人行政策不會出現明顯變化」。

此外,中信證券發表報告認為,在貨幣政策的敘述方面,人行自2012年第四季度以來的報告一直運用「合理運用」詞,此次已變為「靈活運用」,已現全面減準備金率的信號,預計定向減準轉為全面減準可能性大幅增加。
3 : GS(14)@2014-05-08 18:07:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140508/news/ea_eaa3.htm



內銀閂水喉 開發商難融資


2014年5月8日





【明報專訊】中國樓市下滑,令房地產開發商資金趨緊張,現時內地銀行對借錢給開發商加倍小心和挑剔。另一邊廂,房貸利率日益收緊,令不能透過上市平台的非上市中小型開發商雪上加霜。


中小內銀:開發商須證資本足夠





一家全國性非大型商業銀行信貸部門主管說,該行已取消向縣級房地產開發商放出貸款,並對可放貸對象制定准入名單,以及要求開發商證明擁有至少30%資本金作為項目的前期投入。據了解,目前內銀對所有大型央企的借貸仍無限制,且對房地產貸款的依賴程度仍高。四大行回應本報查詢時則普遍表示,銀行對房地產行業信貸政策一向審慎。

房貸方面,據搜房網調查,5月在上海有7家銀行上調首套房房貸利率,2家銀行上調二套房利率,其中東亞銀行二套房利率上浮達20%。上海27家銀行僅一家仍有提供利率優惠。

分析:問題房企料增多

融資渠道減少,加上房貸利率高企,拖累內地樓市成交急跌,令房企資金回籠受阻,隨時陷入經營困境。中國指數研究院研究總監杜丙國表示,由於內地樓市成交不樂觀,加上政府鼓勵由市場主導樓市,預料愈來愈多僅靠賣樓回籠資金維持周轉的房企將出現問題,或被淘汰。

華創證券房地產行業高級分析師楊現領認為,類似光耀的延期交樓時間將會時有發生,但相信不會出現大規模的違約現象,主因市場剛性需求仍在。

對於今年樓市的展望,杜丙國坦言,連一線城市樓市成交都出現下滑,難看好全年樓市。但他表示,如果開發商的促銷力度和節奏得當,市場仍有復蘇可能。
4 : Sunny^_^(11601)@2014-05-09 12:39:26

都話過…經中原買外地樓,出左事中原唔會認數
惠州 樓盤 瀕爛 爛尾 港人 中招
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環京樓市虛火旺 急升急跌爛尾多

1 : GS(14)@2014-06-09 18:33:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140609/news/ec_cha2.htm



【明報專訊】「離北京,再近點兒!」、「京津冀發展第一站」、「一套房送一座城」……在出北京的公路收費站附近、地鐵,甚至是北京市內,隨處可見河北燕郊、涿州等環京市縣的賣樓廣告,一號線地鐵大望路、國貿站附近更湧現大批京外樓盤推銷員。隨3月京津冀一體化政策升溫,炒樓團也再次出現環京地區樓市「虛火」。


河北省地產業人士對本報稱,因「環首都樓市」位置特殊,價格又平過北京每平方米3.5萬元(人民幣,下同,約每呎3240元)的均價,長期受北京自住買家及全國投資者關注,目前燕郊及涿州已成北京上班族的「睡城」。他稱,京津冀地區十幾年來被「劃歸北京」、「環首都經濟圈」、「大七環」等政策、傳聞籠罩,即使傳言不斷被否認、規劃也未實現,樓市仍乘機「一路錢(前)行」。

一聞「副中心」 保定樓狂銷

除河北省會石家莊及天津等少數城市受衝擊較少外,其餘縣市樓市均受影響。以距北京僅20分鐘高鐵車程的河北涿州市為例,人均月薪僅2000多元,去年每平方米樓價仍在4000元左右,今年春節後竟炒至過萬,漲幅18%至60%不等。

「『保定副中心』消息傳出當日,涿州樓市每平(方米)坐地漲1000元,高鐵附近樓盤當天上萬,漲幅150%」,當地樓盤銷售郭先生稱,「我們售樓處那天兩棟20層高樓售罄,現場倒號(炒賣籌號)要1萬1個,有北京的團一口氣要60套60萬的房子,實在沒房只買了20套,當時基本每天都接待北京、東北、浙江來的近200個購房團。」

所謂「保定副中心」,是河北省在十八大後提出將保定、廊坊培育成承載部分首都功能的大中型城市,國家主席習近平兩會期間到河北團說,稱除中央部委不能搬,其餘企業都可外遷,希望保定把握機會,後有內地傳媒報道稱保定是「政治副中心」。地產商即以此概念吸客,更拉動該市首季固定資產投資量從全省第六升至第五。

入住率低 春節變空城

4月初,保定市長馬譽峰約談10家地產商,並嚴打違規售樓,樓市緊急降溫,每平方米樓價降至7000元。「『副中心』坑了好多人,老百姓上當了!」有當地民眾稱,從3月到清明,每周末高鐵站附近都是睇樓客,「眼見一天一價,從(每平方米)5000漲至7000、9000,怕樓價再漲我們也買了高價樓,誰知副中心根本就是假的、炒作,一澄清樓價全跌了」。

但高碑店、白溝等地卻仍難剎炒樓潮,一般都是京津、東北、浙江人投資買樓。高碑店樓盤入住率低於50%,白溝更不足3成,「一到夜晚、春節都變成了空城」,而同樣被詬病的還有天津武清、河北固安等地。此外,因資金短缺,河北多地可見爛尾工程,有當地人稱,「這邊的農民都指望徵地一夜暴富,很多開發商拆遷到一半因農民要價太高也就放棄了」。

分析師警告樓價或暴跌

有內地地產分析師警告,環京地區樓市脆弱,有暴跌的風險。2010年初,北京東郊的通州就因「次中心」概念導致樓市大漲,2011年卻因樓市調控而跌價;2011年涿州樓價因傳劃入北京而炒到每平過萬,後政策未實施跌至5000元。隨北京大紅門批發市場將遷往永清,當地樓價也從每平方米3000元漲至8500元;河北固安樓價也因北京第二機場將建在房山而瘋漲。隨京津冀一體化政策一波波出台,有市民調侃,「還沒一體化,房價、物價已經開始一體化了!」

【系列之一】

明報記者
2 : GS(14)@2014-06-09 18:34:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140609/news/ec_cha3.htm



京津冀一體化


2014年6月9日





【明報專訊】京津冀三地面臨的主要問題,包括有北京人口過多、污染嚴重,水資源短缺,三地產業分工不合理、發展差距大等等。所以,未來的產業規劃將引導人口從北京遷出,天津要發展其濱海港口優勢,環保方面則要三地合作。


發改委已初步將京津冀劃為四大功能區,即西、北部生態保護和生態產業發展區(承德、張家口),中部優化調整區(北京、天津、廊坊、唐山)、南部製造業與耕作業區(石家莊、保定、滄州)、東部濱海臨港產業發展區(秦皇島、唐山、天津、滄州)。
環京 樓市 虛火 急升 升急 急跌 跌爛 爛尾 尾多
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海一居風波響警號 澳門樓花爆爛尾危機

1 : GS(14)@2015-11-02 00:35:54

2015-10-21 EW
澳門樓宇在過去容許以「遠期樓花」形式銷售,發展商取得臨時批地後,即使現場只是爛地一塊,也可搶閘賣樓。雖然有關狀況於一三年《土地法》及《樓花法》修改後已經絕跡,惟早年埋下的危機,最近終告爆發。

由香港上市公司打造的樓盤「海一居」,臨時批地限期將於十二月屆滿,惟至今連地基亦未完成,以致約三千戶業主大失預算,紛紛向議員求助、上街示威,甚至直闖發展商香港總部追究。

事件引起廣泛爭議,有議員及民間團體贊成政府企硬執法,就算不收回土地讓發展商埋尾,亦要跟足法例徵收溢價金,涉及款項最少十多億元。

當初決定購入海一居的樓花單位,主要因為發展商隸屬大集團,加上當時樓價升得好快,怕不上車再沒機會;而賣樓廣告標明一五年第三季入伙,但這幾年每次經過地盤,都甚少見到有人開工,已經知道不妙,結果真的出事!」一名海一居業主向本刊說。

曾是澳門最大型樓盤的海一居,由香港上市公司九龍建業(0034)擔任大股東的保利達集團發展,一○年開售樓花時仍未定名,僅以「東方明珠區P地段」作登記,規劃中有十八座大廈,提供近五千三百個單位,後來發展商改口表示完工日期為一八年。由於海一居位處港珠澳大橋落腳點附近,佔盡地利,故即使樓花呎價逾四千元仍被瘋搶,共售出約三千個單位。

發展限期二十五年

資料顯示,該地皮早於九○年獲發臨時批地文件,發展限期二十五年,土地用途為住宅、商業及工業用地。無論舊版或一三年修改的新版《土地法》,均列明若果限期內未能完成發展,政府可以收回,以免寶貴的土地資源遭到囤積。

知情人士透露:「回歸前澳門經濟欠佳,縱然獲得地皮,亦非發展時機;直至賭權開放,發展商紛紛啟動項目;由於工業式微,很多用地都申請更改為純住宅用途。東方明珠區P地段,○六年已成功修改為純住宅用地,就算要等待政府一○年初公布該區『街線圖』(等同規劃限制),亦應有足夠時間完成項目,但發展商卻要到上年才動工,當然趕唔切。」

海一居所處土地的臨時批給期限,將於今年十二月二十六日屆滿。雖然保利達今年二月已向政府申請延長土地使用期,但一直未獲批准。及至本月初,運輸工務司司長羅立文明言,按照《土地法》,期限一到就不能再續。

銀行拒做按揭

消息引起海一居小業主恐慌,數百名業主向立法會議員及民間團體求助,又到政府總部及保利達澳門總部示威。業主代表說:「絕大部分苦主事前對海一居地皮有限期一無所知,甚至有人剛剛才入市購買其樓花,但被銀行拒絕做按揭,極為無奈。」

年輕酒吧東主黃小姐,一二年購買海一居樓花,迄今繳交的首期及供款近二百萬元。她早前手持買賣合約,直闖保利達香港總部、上市公司九龍建業的辦公室。接待處職員原本表示會有人當面交待情況,但最終只安排她與澳門公司負責人透過長途電話對話。

黃小姐轉述該名女負責人說,公司今年初曾向小業主發出短訊,表示在該月內接受業主退回單位,但結果收不到任何申請,「她又表示預計海一居可於一八年落成,要求我靜心等待。雖然對其答覆並不滿意,但我只想盡快收樓,因為現時附近新樓呎價平均要七千多元,取回原價根本無可能上車。」

保利達曾經解釋,工程延誤源於圖則審批太慢,單是環評報告已糾纏了三年多,直至一四年八月才獲發開工准照。該公司發言人稱,海一居自動工後一直加緊人手進行,目前已完成七成地基,有信心可於一八年落成。不過工務局城市建設廳代廳長區炳堅卻否認批則緩慢,指當中涉及不同範疇。

本刊邀請專業建築師到海一居地盤觀察,以分析其工程進度。現場所見有大批工人在工作,惟建築師指其打樁及地基工程仍屬起步階段。不過他亦同意,如果工程進度理想,特別是天氣配合的話,有機會在一八年落成。

澳門房地產聯合商會副會長關偉霖認為,工程出現延誤,發展商肯定有責任,而政府批則效率亦有關鍵性影響,「發展商就好似茶客,一早去酒樓開位,但落單的餸菜等極都未上,這種情況是否茶客的責任呢?近年當局審批圖則嚴謹,態度值得認同,問題是未必有足夠人手處理大幅增加的工作量。」

針對今次風波,有商界人士建議政府再次修改《土地法》,例如設立過渡期,讓臨時批租期將滿、但未完成發展的批地自動續期。然而大部分民選議員及民間團體,均認為不能動輒修改《土地法》。

涉及溢價金逾十億

工聯會立法會議員關翠杏批評,海一居事件中,發展商難辭其咎,政府宜應企硬執法,包括收回土地重新公開競投,讓中標公司接手發展;如考慮再次批給原發展商埋尾,也必須收取溢價金,保守估計涉及款項逾十億元。

聚賢同心協會副理事長林宇滔說:「目前發展商售出的三千個單位,絕大部分只收到三成首期,一日不交樓都收不到尾數,所以發展商應該最心急。繳交合理溢價金,可以讓樓宇順利完成,發展商除了賺取利潤外,還可維持商譽,是一個雙贏方案。」

澳門在一三年修改《樓花法》前,發展商取得臨時批地後,就算爛地一塊亦可預售遠期樓花,且搶購者眾。今次海一居事件,也令不少購入其他樓花的業主擔心不已。

根據土地工務運輸局公佈,同樣於今年內臨時批地期滿的地皮,還包括氹仔和小潭山腰的豪宅項目,以及偉龍馬路的酒店項目,據悉上述三個項目的工程進度良好,應可趕及完成發展。

不過有知情人士透露,臨時批地期稍後屆滿、惟幾乎全未動工的地皮,在澳門仍有不少,擔心有爛尾危機,「例如筷子基一幅九十年代批出的地皮,規劃可作兩座二十八層高的商住大廈連停車場,土地使用期同樣為二十五年,即二○一八年屆滿;惟該地皮最近才開始動工,連地基也未打,如不特別趕工,到期時未完成發展,便有機會被當局收回。」

寬限執法有先例

一三年修改的《土地法》,出台才一年多即受到海一居風波的挑戰,有聲音要求法例暫緩執行、給予過渡期甚至直接再修改。事實上,澳門政府針對新法例實施可能帶出的問題,寬限執法已有先例。

同為一三年,房屋局推出《房地產中介業務法》,要求經紀最少具備高中學歷,以及必須接受專業培訓和考試,而店舖亦不准再於家中或在其他商舖掛單營業。

然而法例生效時,地產業界發出強烈反響,指經營環境未能追上法例的嚴格要求,結果獲當局給予五年過渡期適應,舊從業員可以申領臨時牌照,但期間要盡力達到領取正式牌照的要求。中介法實施至今,有一千多人考獲正式經紀牌照,另有五千多人基於法例的寬限,獲房屋局簽發臨時牌照,暫保飯碗。

澳門爆料熱線

電話:(853)6220 5562電郵:macau@singtaonewscorp.com

撰文:社會組︱攝影:社會組︱設計:張文彪
海一 一居 風波 警號 澳門 樓花 花爆 爆爛 爛尾 危機
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亞姐爛尾 佳麗慘蝕機票錢

1 : GS(14)@2016-02-09 03:33:05

【本報訊】末屆亞姐《第27屆ATV2015亞洲小姐競選》原定今個月尾會舉行總決賽,但王征入稟將亞視清盤之後,一切製作都已暫停。就連原本有份擔任司儀的蔡國威,也啟動《僱傭條例》第10A條中止與亞視合約,意味這個有超過30年歷史的選美活動最終爛尾收場。



須自費到比賽場地

據悉,有內地賽區佳麗早前墊支了機票錢也未找數,內部消息透露,亞視當時要求參加者自費到不同賽區參加預賽,要事後才能報銷相關費用,由於有不少佳麗來自不同省分,亞視當時要求佳麗先墊支機票錢,結果至今有部份佳麗仍未能取回款項。亞視人事部已全體離職,佳麗取回款項的機會渺茫。本報記者曾致電亞視發言人黃守東查詢,他只回覆:「要了解情況。」未有否認相關傳聞。曾流出裸照的候選亞姐任斐琳,去年12月由廣州到深圳參加「中國內地賽區總決賽」,可惜未能晉身最後20名。任斐琳昨日接受本報電話訪問時,透露每位佳麗去比賽場地前都要先自付車費,她說:「每次都係自費,去到嗰邊就即時報銷,不過我就清晒,其他佳麗就唔清楚。」問到可有其他費用要支付?她說:「比賽期間全部都係佢哋(亞視)安排,衣食住行都包埋,佢哋好似封閉式管理,唔會有自費項目。」■記者戴彩煥





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160208/19484000
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