http://www.yicai.com/news/2011/05/818605.html
1 6年時間可以發生很多事，比如一棟「爛尾樓」的起死回生。
沉寂三年之後，長壽路上最後一棟「爛尾樓」科維大廈已再度易主。去年1月，致達集團以3.1億元拍下該大樓的剩餘物業資產，並計劃於下周將重新包裝後的物業推向市場出售。
至此，這棟曾經三度「爛尾」的大廈終於理清了紛繁複雜的債務關係，原科維大廈250餘名購房者也在奔波了將近五年後，盼來新的希望。
3.1億能否盤活科維大廈？
最近，在上海繁華地段長壽路，一幢爛尾多年的高樓裡又一次傳出了機器的轟鳴聲。《第一財經日報》記者在原科維大廈現場看到，這棟已被重新命名為致源國際的大廈裙房仍是多年來「爛尾」的樣貌，但一條附在陳舊樓體外立面異常顯眼的廣告橫幅已經在為購房者「編織」新的景象。
「以後1層和2層將被打造成弘基商業廣場，集美食、休閒、娛樂於一體，提供完善的生活配套，同時，31到37層的精裝公寓將提供全日式酒店管理，我 們也可以提供代租服務，租金至少在每月一萬元以上。」致源國際售樓處的工作人員向記者介紹，首批出售的房源將是31到37層的酒店式公寓，公寓均價在每平 方米37000元左右，面積40~80平方米，計劃於6月初開盤。而未來該項目可售部分還包括1~2層的弘基商業廣場，以及3~5層的4.4米層高 loft精裝公寓。所售新房將於2012年6月份正式交付。
「畢竟在長壽路上有這樣一幢爛尾樓也不是太像樣子，想快點把它造好。」近日，開發商代表薛先生在接受記者採訪時表示，對於集團接盤科維大廈的主要目的並不知情，但對於未來盈利空間，「可能有這方面的考慮。」
記者發現，去年1月，上海中富拍賣有限公司受法院委託對「科維大廈」在建工程項目進行公開拍賣，轉讓形式為「帶預售整體轉讓」。「帶預售整體轉讓」 意味著已售的264套房將被剔除，拍賣成交後，該房屋的業主仍為原先的264套房業主；其次，剩餘的房屋將被拍賣。最終，有6位競買人支付保證金參與競 拍，該項目以2.03億元的價格起拍，經過11輪競價，最終致達集團以3.1億元順利成交。
值得一提的是，這棟始建於1995年的項目，在拍賣公告顯示的土地使用期限卻為2003年9月9日至2053年9月8日。對此，致源國際銷售人員表 示：「由於原先的『爛尾』因素和一些糾紛，這幢樓的使用年限在我們拿下來的時候只剩下38年，後來我們追加了一部分資金，將使用年限延長到45年。」
網上房地產顯示，該樓盤此次可供出售面積共約為15380平方米，以酒店式公寓37000元/平方米的均價及售樓處人員預計1~2層商舖可達8 萬~10萬元/平方米的價格，以每平方米40000元的保守估算，開發商可獲得的收入大約在6億元。致源國際售樓處工作人員表示，後期投入估計有1個多 億。按上述數據估算，致達集團接手該樓盤還是有一定盈利空間的。上述售樓處工作人員也表示：「高層酒店式公寓其實很難賺錢，但低層的商舖預期盈利還是比較 樂觀。」
但是，上述盈利的計算方式並沒有將原科維大廈的重重債務考慮在內。本報記者幾年前的跟蹤報導顯示，科維大廈曾經身負超6億元重債，這也是它遲遲未能找到接盤者的重要癥結所在。
債權人讓步？
讓人意外的是，根據接盤項目公司代表薛先生的說法，致達集團在接下科維大廈的時候，並不同時背負科維大廈曾經的債務：「債務和我們沒有任何關係，我們拍的是未售部分，已售部分的債務和我們沒有任何關係，以前部分6個多億的債務，你要和法官去溝通的，我們不知道的。」
業主裴先生介紹，小業主們為了項目得以啟動，答應為此放棄幾千萬元滯納金並簽訂了相關協議。「今年春節以後，我們在普陀區人民法院的協調下，又與開 發商簽訂了新的購房協議，當時我們當中有28戶是沒有預售登記的，當中有人已經付款，有人還沒有付款，後來，他們也都按照協議將尾款付清了。」
按照相關法律，科維大廈被拍賣後，首先保障的是建築工程款，其次是有抵押權的貸款，再然後是一般債權。但是，據其從前的債務狀況來看，大廈拍賣所得 的3.1億元遠不足以還清債款。「整個樓債務7~8個億，為什麼不賣7~8個億呢？但是拍賣流程是正常的，我們也承受了，包括違約金、利息什麼的，也沒有 辦法去主張，只能承受損失了。」裴先生如是說。市場分析人士認為，若致達集團方面沒有背負任何債務，那很有可能是債權人在一定程度上作出了讓步。
無論如何，這一次，這幢爛尾多年的長壽路第一高樓被盤活的成功幾率很高。「從計劃拍賣到正式拍賣，其間雖然經過了一年多的時間，但是，走到拍賣這一步，我們還是比較滿意的，政府在這當中做了很多有益的工作。」裴先生如是說。
但隨之而來的一個最新矛盾是，有原小業主指出，其雖然與開發商簽訂了新的協議，但是開發商卻改變了高層房屋（31~37層）的實際用途，將原本承諾的純辦公樓打造成了SOHO酒店式公寓，「我們認為自己的合法權益受到了損害。」
開發商方面對此回應稱，房屋的性質沒有變更過，一直是辦公性質，只是推廣上名字有一些變化。