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佳兆業：“爛尾樓專家”爛尾

來源: http://www.infzm.com/content/107517

以“爛尾樓專業戶”“舊改專家”示人的開發商佳兆業可能從未想到，有一天會出現身份大逆轉，要由別人來收拾自己的殘局。

“沈默的佳兆業，未出聲的政府，熱鍋上的業主，多麽鮮明的對比？”佳兆業城市廣場二期的一位業主在微博上寫道。

2015年1月開始，接踵而至的債務違約、合作夥伴終止合作、各地銀行信托申請訴前保全，查封佳兆業資產，讓在中國30個城市擁有93個項目的佳兆業集團，如多米諾骨牌一般節節垮塌。

自從2014年11月28日，佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定；一周後，佳兆業兩家位於深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益；再一周後，佳兆業創始人、董事長郭英成辭職，佳兆業深陷破產傳聞。

諸多掠食者聞風而來。據新華網消息稱，融創地產團隊十余人已經進駐佳兆業總部，對佳兆業做產權與債務評估。

在過去15年時間里，佳兆業究竟做了什麽，以至於從地產新貴變成破落戶？

“爛尾樓專家”

佳兆業的發家故事始於爛尾樓。

2009年11月，佳兆業集團赴港上市的招股說明書中提到：我們的集團由郭氏家族所創辦。起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產，其於深圳從事住宅物業開發。

郭氏家族，是郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟。郭俊偉是老大，為香港富昌金融集團主席，不直接參與佳兆業事務。郭英成是老二，擔任佳兆業集團主席兼執行董事，郭英智是老三，為佳兆業副主席、執行董事。郭氏三兄弟為人低調，除了佳兆業業績發布會，從不接受媒體采訪。

廣東省普寧市人民政府一份《關於授予郭英成等111位先生、女士2011年度“鐵山蘭花獎”勛章的通知》顯示，郭英成祖籍普寧市大壩鎮鐵山洋村，這是潮汕平原與粵東丘陵交界處的一個村落。

郭氏兄弟在1999年以前的相關資料幾乎為空白。在佳兆業招股說明書中，對於郭英成、郭英智的介紹，也是從1999年創立佳兆業集團開始，此前的教育、從業經歷完全沒有提及。

郭英成本人對媒體的公開表述是，“搞房地產生意之前，我們在潮汕一帶做貿易及工業生意，因為見同鄉搞房地產生意有聲有色，所以自己也參與其中。”

相關工商資料及佳兆業招股說明書顯示，郭氏家族早期所控制的三家公司——深圳佳兆業實業有限公司、深圳市星寶利實業發展有限公司、深圳市吉利隆實業有限公司——的經營範圍均為興辦實業、國內商業、物資供銷業。這也和郭英成所說的“貿易及工業生意”相吻合。

1999年8月31日，深圳市佳兆業實業有限公司經營範圍增加了一條，“在合法取得土地使用權範圍內從事房地產開發經營業務”。

這一年，他們拿到了深圳龍崗區布吉鎮的一個爛尾別墅群地塊，將其改造成為綜合住宅項目。當時布吉屬於深圳特區“關外”，位置偏僻。

2000年8月15日，深圳市佳兆業實業有限公司更名為深圳佳兆業房地產開發有限公司。

更名半個月後，桂芳園第一期公開發售時，新盤還處在一片爛尾別墅簇擁之中，30棟5至6層高的多層住宅，分別以蘭花、荷花、紅梅、海棠、芙蓉、牡丹命名。相比周邊缺少設計感的樓盤，桂芳園一期很快獲得市場響應，2001年佳兆業一鼓作氣開發完2、3、4期，之後又在別墅群東面繼續拿地、一共開發了8期，桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

2004年6月，佳兆業的第二宗住宅項目“可園”公開發售，同樣位於龍崗布吉鎮。

很快，佳兆業就開始將觸角從關外伸到關內、從住宅拓展到了商業地產。2003年11月6日下午，在七家公司參與的競拍中，佳兆業以4億元人民幣的價格拍下了鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”，不到三年，“子悅臺”變成了深圳佳兆業中心，成為佳兆業第一個商住綜合開發項目。

這不僅是深圳當年拍賣的最大一宗爛尾樓項目，也是廣東省當年拍賣標的最大的爛尾樓項目。

“中誠廣場”大贏家

佳兆業在招股說明書中寫到，2005年，佳兆業在翻新爛尾樓子悅臺的同時，也翻新了廣州的爛尾樓物業廣州金茂項目，也就是中誠廣場。

1992年，泰國華人KULPHAT.SA-NGA（中文名鐘華）回國創業，註冊成立廣州鵬城房產有限公司，開發地產項目“中誠廣場”。

2002年3月4日，中誠廣場在封頂前已預售樓花，無法按時交樓面臨業主追討，廣州中院發布了債權人登記公告，隨後又致函廣東省高院，要求以公開拍賣的方式解決中誠廣場的糾紛。

據《財經》報道，半年後，一名叫範駿業的潮汕商人，以廣州駿鵬置業有限公司、金貿國際投資有限公司董事長身份，與鐘華簽訂了收購合同，以9.24億收購中誠廣場16.5萬平米樓盤，余下6.7萬平米仍屬於鐘華，範駿業的兩家公司負責整個中誠廣場的裝修。

不過，範駿業資金不足，且因涉嫌合同詐騙和票據詐騙被廣州、天津兩地公安機關立案偵查。鐘華不得不將該筆款項退回，中誠廣場再度爛尾。

2004年11月，已受到通緝的範駿業仍以金貿國際之名向廣州市中院申請成為中誠廣場獨家收購方。此時金貿國際股東結構已經發生變動，以信托形式成為佳兆業的間接全資附屬公司。

這份獨家收購方案接連獲得廣州中院、廣東高院和最高法院批複同意後，廣州市中院要求金貿國際在一個月內將9.24億元收購款匯入法院指定的賬戶。

由郭氏家族郭映龍、郭映光控制的深圳市琪裕擔保有限公司，為金貿國際的9.24億元收購款提供了擔保。

隨後廣州市中院調查發現，這筆資金由中石化旗下廣東省石油企業集團賬戶轉入。中誠大廈的A座大樓隨後由中石化持有，改名“中石化大廈”，佳兆業則持有其B座，不過要減去部分此前在鐘華手中預售的房產。

據佳兆業招股說明書披露，2007年6月4日，佳兆業出售金茂國際控股有限公司給獨立第三方，售價1億元人民幣。應該說，佳兆業成為“中誠廣場”最大贏家。

佳兆業入主後，鐘華開始向中紀委舉報潮汕幫經濟問題，涉及71名官商。但落馬者最終判決書中涉及“中誠廣場”的，只有楊賢才一人。

2010年5月31日，原廣東省高級法院執行局長楊賢才被判無期徒刑，其判決書中認定，楊賢才接受佳兆業集團董事長郭成（郭英成的別名）的請托，為金貿國際收購廣州中誠廣場提供幫助，後收受郭成港幣100萬元。

但郭英成和佳兆業似乎絲毫未受此案影響。

“舊改”生意

2005年開始，佳兆業走出深圳，開始向珠三角周邊拓展，以合作開發、公司收購等方式在全國範圍內布局。在成立近十年後，2009年5月，佳兆業才第一次通過招拍掛獲得土地儲備，以3.18億元拿下廣州益豐搪瓷廠地塊。

2009年12月9日，佳兆業赴港上市。盡管上市首日破發，但也融得34億元，相當於其2008年全年合約銷售額。

在上市前一周，深圳開始實施《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應逐年遞減下，鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。為佳兆業從“爛尾樓專家”進化為“舊改專家”埋下伏筆。

此時佳兆業還是很小的一家地產公司，一位深圳地產界人士對南方周末記者回憶說，當新地越來越少，佳兆業這樣有著舊改經驗的公司就開始引人註目了。他註意到這家企業是從2010年5月的“帶頭跳水”事件開始的。

2010年5月28日，佳兆業深圳的三個在售樓盤金翠園、茗萃園及上品雅園打出八折促銷，最大優惠幅度達1萬元／平米，成為深圳第一批降價銷售樓盤。

這一年，中國政府一共發布了三條關於樓市調控政策，地產商的日子都不好過。但佳兆業卻開啟了有史以來最激進的擴張布局，在2010年全年一共取得了16個項目地塊，新增建築面積約540萬平方米，拿地金額合計約52億元人民幣。

為此，佳兆業在2010年4月發行了一個總額為3.5億美元的5年期美元債券，票面利率高達13.5%，打破了此前恒大地產保持的13%的息率紀錄；8月又將位於廣州的佳兆業廣場以19億元的價格賣給恒大地產，錄得約8億元凈收益，以緩解資金緊張。

2010年12月底，時任佳兆業總裁的黃傳奇接受《第一財經日報》采訪時表示，佳兆業在2010年戰略性進軍三四線城市，以應對政策調控，試圖通過擴大規模總量、快速周轉來提高盈利能力，這一年新進入8個城市。

不過，爛尾樓、舊城改造仍是佳兆業舍不得扔掉的肥肉。

2013年2月21日，在年報發布會上，佳兆業集團副主席譚禮寧談到，“我們過去成功取得260萬平方米舊改項目，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海，這些舊城改造的毛利率相當高，均會超過50%。”

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌曾參與過房地產企業的舊改工作，他對南方周末記者表示，不少做舊改的房地產企業賺了第一桶金之後就轉行，因為在中國做舊改很難。通常舊改的推動者背景都不簡單。

回到一二線城市

從2012年開始，佳兆業的公司戰略又從三四線城市轉移回一二線城市。

在佳兆業2012年度業績說明會上，郭英成明確表示，土地策略方面，未來在一二線城市的發展可能會去到70%，余下30%會留到三線城市。2012年，佳兆業新增土地90%集中在一二線城市，2013年更是耗資141億增持一二線城市土地，在廣州、上海招拍掛中高價拿地，樓面價和周邊樓盤售價相差無幾。

一二線城市的新增建設土地畢竟有限，招拍掛之外，舊改成了開發商拿地的不二選擇。2012年5-6月間，佳兆業和萬科“不請自來”，圍繞著深圳南苑新村舊改發生一起拉鋸戰，雙方不惜以提高補償標準、舉辦各種活動以吸引更多住戶支持，開出了“拆賠比例1賠1.4”這樣的深圳歷史新高。最後，這場爭奪戰以政府部門明確表態“該片區尚未納入‘城市更新’範圍，更未到公開選擇市場主體的階段”而告終。

2013年8月，佳兆業通過“代管代建”方式，拿下北京長安街沿線的爛尾樓“長安8號”，進入北京。

“社會大眾把舊城改造簡單地等同為拆遷，又簡單地給拆遷貼上了黑色的標簽，我們認為所有粗暴的原因、根源就在於沒有把利益分配好，沒有均衡好。”2012年12月，佳兆業新任總裁金誌剛在一個地產論壇發言稱，

這番話說完9個多月後，據中新社報道，2013年10月初，佳兆業下屬機構之一、負責珠海灣仔中沙街舊村改造項目的珠海展大房地產開發公司，涉嫌逼遷，發生了珠海首例在舊村拆遷過程中以暴力手段傷害原住戶案件。

就在上述論壇上，有香港記者就舊改的利潤問題提問金誌剛，得到的回答是：所有舊改的地段都是不錯的，同期投入資金產生利息，地段也在升值。這是我們舊城改造項目毛利率相對比較高的核心原因。

倒在巔峰時刻

“現在是眼睛一睜300億，眼睛一閉300億，走路想著300億，吃飯想著300億，聊天也在想著300億……”2014年9月3日，佳兆業集團舉行了沖刺300億銷售及回款動員大會，進入年度銷售額300億元倒計時，佳兆業策劃營銷管理部總經理劉偉在朋友圈感慨。

這是佳兆業有史以來最好的銷售業績年。兩個多月後，據佳兆業集團的官方公告，2014年前11個月銷售額就到272億元，眼看勝利在望，佳兆業卻在最後沖刺時刻動彈不得。

2014年10月13日，深圳政法委書記蔣尊玉涉嫌嚴重違紀被調查，此後一度傳出與之關系密切的佳兆業主席郭英成受牽連被扣查的消息。佳兆業隨後發布澄清公告。

一位接近佳兆業的深圳地產界人士告訴南方周末記者，佳兆業要出事的苗頭早就有了，2014年6月開始高管陸續被請去配合調查。

而佳兆業總裁金誌剛在2014年3月、8月、9月分別減持佳兆業股票200萬股、200萬股和350萬股，前後套現2000多萬港幣。

不僅僅是辭任佳兆業主席、執行董事職務，郭氏兄弟更早便有了與佳兆業切割的動作。2014年12月3日，郭氏家族對佳兆業的信托持股量降為49.28%。

佳兆業中期財報顯示，截至2014年6月底，佳兆業的現金及銀行存款賬面總值111億元，總借款約為297.74億元，公司的負債凈額與權益總值比率為72.5%，低於同行水平，資產凈值200億元。

佳兆業的總借款中，約60.08億元將於一年內償還，大部分不在償還期，但在“黑天鵝”效應的影響下，越來越多的債權人提出了未償還的款項及時到期應付的要求，這也給佳兆業資金鏈帶來了巨大的壓力。

“佳兆業的問題不是錢。”一位接近佳兆業的人士對南方周末記者表示，佳兆業債務有多種處理途徑，即使資金都被凍結，深圳潮汕圈子要湊錢很容易，他們曾有過10多個老板湊齊200億救急的經歷。

前述深圳地產界人士則對南方周末記者說，現在一切不透明，如果佳兆業就這麽在不透明的情況下資產被處置完畢，會不會重現深圳金光華官司？

2002年金光華集團以舊城改造名義，協議低價獲取南國影視城舊改地塊，改造為金光華廣場。2009年因涉嫌深圳市原市長許宗衡案，金光華董事長李亞鶴被帶走調查，2012年深圳市深圳市規土委沒收金光華廣場用地範圍內的建築物和其他設施並上繳國庫。目前，李亞鶴正試圖以司法途徑要回金光華廣場。

佳兆業和政府保持了驚人的一致——沈默。據一位參加了1月26日政府、佳兆業高管、業主協調會的業主告訴南方周末記者，鎖盤決定權很可能並不在地方政府手里。

一位不願透露身份的佳兆業高管告訴南方周末記者，深圳市政府正在積極促成解決佳兆業的問題，有關佳兆業重組事宜，最快1月底會出公司公告。

從港姐普選爛尾到香港的淪落

TBB 的港姐普選爛尾事件最終變成了國際笑話，老占不無感嘆。

TBB 今次是委任了一家車厘子IT資訊公司，車厘子靠寫手機 apps 起家，在行內頗有名氣。經行內人轉述，今次爛尾事件主因是開發人員經驗不足，低估了流量，上線前的測試也做得粗疏。

事件剛發生時官方口徑是是認為給黑客入侵，理據是伺服器同一時間內收到數以千萬計的 request，數量比香港人口總和還要多，因此是不可能的，這個推論一步證實了開發人員缺乏實際大型系統運作經驗。

老占管理香港高登時，經常變成香港熄燈，原因也是一樣：伺服器處理流量的速度不足夠應付探訪的流量。當整個伺服器群組內任何一環（可以是 web，application 或者 database）速度跟不上時，大量 request 便會積壓和排隊，累積以千萬計的 request。用戶見系統沒反應，通常都會多按幾下（或者幾百下），系統積壓的 request 就更多，效率進一步降低，變成惡性循環，直到整個系統完全停頓為止。高登每次熄燈前用戶都會恥笑為何竟然會有數以數以十萬人online，原因就在這裡。

那時候老占處理的方法很簡單，就是 restart IIS，要不再就整個 server 關掉，明天瞓醒再算。可惜在商業應用上，特別是這些 time critical 的系統這個處理辦法當然不可行，唯一的方法就是要事前要做足預備功夫和壓力測試（Stress Test）。Stress Test係人都知道是需要的，關鍵要決定要做到多深入，如果做得太複雜就是浪費，但太簡單就會好似 TBB 咁爆鑊。

老占是80年代後期開始在香港從事IT工作的，那時香港的IT在亞洲（日本除外）是最先進的。老占第一份工作是 Espirit ，那時公司已經有亞洲最大型的 IBM S/38 （即現時的AS/400）主機並實時連接到西德做生產計劃，並自行開發了 quota optimization system，來決定美國成衣的配額應該是自行生產或轉售才有最大盈利。

也見識過國際貨櫃碼頭（HIT）的系統，怎樣為每個貨櫃自動裝箱，目標是減少卸貨時間和及用盡櫃內每一吋空間。假設是一個40呎的櫃，現在有三批不個包裝的貨物，怎樣排位是最好呢？非常有趣和實際的應用。

當然還有港交所的股票交易系統，也曾經是亞洲最先進的。港交所的前老細周文耀是老占很敬仰的一個人，其中一個原因是我們曾經在不同時間在同一機構擔當過同一個崗位，當然他是叻我很多很多。

還有馬會的 real time betting system，都是世界前列的。可惜這些香港 IT 風光的日子俱往矣。

香港只是一個商業城市，所以 IT 發展一向以來都是依附有商業發展上。但是當商業發展的步伐慢下來時，IT 的發展也會即時停頓。IT 行業的前景不好，也自然很難吸引優秀的新血加入。有次和一位港大的教授聊天，他說70，80年代Computer Science只收尖子，現在呢？他們會建議 A-Level （or DSE）考得不太好的學生不如報一個 IT 課程吧，因為 IT 收生要求是最低的。

香港這十多年來商人越來越重視搵快錢 ，這些 easy money 並不需要太大的 IT 投入。炒樓唔需要電腦幫忙，同樣地賣波鞋賣奶粉比自由行旅客也不用 IT 系統。

同時間香港 IT 人的平均水準也大幅下降，developer 普遍叫價不低，但個個講就無敵，做就無力。老占印象最深刻的就是在前公司用了四，五皮請了一個 database architecture，我要求他給我一個設計一個 physical data model，結果半年都交唔到功課，最後把幾火老占自己要落手落腳做，用了一個月就完成了。最離譜的是這位 database architecture 過兩個月就辭職了，原因是有 ibank 願意加他 30% 人工請他過檔。

由於環境所限，香港的 IT 人也普遍沒有 scale 這個概念，滿以為一個系統可以處理數以萬計的用戶或交易已經是了不起。有管理過一個有十億賬戶的 core banking system 嗎？有見過比機場跑道還要長的煉鋼廠嗎？這些在中國大陸就很普遍。約十年前老占去 Citibank interview，他們告訴我他們其中一的一個項目，就是把印度內的二萬台 PC 要在24小時內自動由 Windows 2000 升級到 Windows XP，結果這個 upgrade 的 successful rate is 99.8%，這些規模的項目，香港人可以想像嗎？

現今的香港人（包括IT人）普遍的毛病是自視甚高，以為港人比其它地方的人，特別是中國大陸的人優越。十年前可能還是這樣，但這個所謂港人的優勢，現在已經不存在。

香港人普遍缺乏宏觀思想，沒有 Macro View，都只是著意細眉細眼的鎖事。政府是這樣，傳媒是這樣，教師、學生、家長和大多市民都是這樣。眼光太狹窄就做不了大事，不要說大事，只要是大一點點的事都不容易做好。TBB 的鬧劇只是香港人的辦事能力每況愈下的序幕。

比辦事能力下滑更嚴重的是越來越多香港人改姓賴。TBB 系統失靈賴黑客，年青人買唔起樓賴政府，電台執笠就賴政治打壓，唔通一年前西環會打本比你開電台鬧自己，一年後突然覺悟所以要摺埋佢？你當人傻的嗎？錯就要認，打就企定。不願意承認自己的不足，就只會退步（不要說進步）。

所以老占是贊成香港開設國民教育的。不論你愛不愛國，愛不愛共產黨，認識中國是必要的。認識自己的祖國也好，認識自己的敵人也好，都是百利而無一害的事。洗腦教育？如果咁容易就洗腦，家長和老師就開心了，就唔會咁多人孝試肥佬了。基督教和天主教學校都會教授聖經，你又唔見個個學生畢業後會信耶穌？學生們應該放開自己的眼界，多認識中國及其它地方，把眼光放遠一點，總比每天困在這個小島上內耗好多。

不良房產“煉金術”：“爛尾”如何做到年回報20%+

2013年，不良房產投資人馮劍雲從瑞士合眾集團離開回到國內時，還沒有預見到國內即將迎來第三波不良投資周期，在隨後的一年多里里，經濟放緩、銀行不良雙升趨勢愈加明顯，一個聲音告訴他，機會來了。

在過去的十來年里，馮劍雲一直從事地產或不良資產的投資管理工作，除了在全球最大的不良資產投資基金阿波羅資產管理公司工作過外，他還服務過摩根士丹利、匯豐控股等金融及地產機構。

“我感覺，目前中國整體經濟現狀和美國上世紀八十年代‘儲貸危機’之前十分相似，但就房地產市場而言，中國又與世界上任何一個國家不同，所以，中國的不良房產投資市場必然也會十分特殊。”他說。

馮劍雲舉了個例子。“我們之前看過一個南通包工頭的項目，他在上海周邊城市拿了一塊有湖景的地，堅持要實現自己的個人夢想和情懷，即建豪宅，於是在湖邊造了很多大別墅，500㎡~1000㎡一棟、均價2萬/㎡，單價在1000萬~2000萬元。”“在當地市場上，買得起2000萬元別墅的都是超高端客戶，這種客戶特別挑剔，不僅挑產品還挑開發商，顯然這個民營老板的操盤水平和公司品牌支撐不了如此高售價的豪宅。”馮劍雲說，別墅銷售緩慢，影響資金回籠，形成爛尾。

處置到最後，只好把部分別墅推倒或重新分割成為200㎡的別墅，還送100㎡的院子，一棟別墅400萬元，因為“買400萬別墅的人都是中產客戶，只看性價比”。

馮劍雲對《第一財經日報》日報記者表示，由於不良房產投資基本歸屬於非標領域，越是有難度的項目處置成功，其回報也就越可觀。

逆周期中的暴利行業

2004年，與阿波羅齊名、全球最大不良房產私募基金之一的柯羅尼資本（Colony Capital）進入中國，時逢國內的第二波不良投資周期，柯羅尼隨後和上海實業集團合作設立揚子基金，專註國內不良資產和房地產投資，其全部項目已於2011年退出。數據顯示：從1990年開始，巴拉克的房地產投資公司每年的回報率都可以達到21%IRR（即內部收益率）。據了解，這已經代表了不良房產處置行業的較高水平。

本月初，特朗普逆襲贏得美國總統選舉。而值得註意的是，特朗普8月份公布的13人豪華經濟團隊中，柯羅尼的創始人、美國內政部前助理副部長托馬斯·巴拉克也在其列。

柯羅尼資本的創始人托馬斯•巴拉克(Thomas Barrack)，他也是特朗普的財長人選之一。

11月10日，銀監會在官方網站上發布了2016年三季度主要監管指標數據。截至三季度末，商業銀行不良貸款余額14939億元，較上季末增加566億元。不良貸款率1.76%，比上季末上升0.01個百分點。

截止目前，銀行不良雙升的趨勢依舊沒有逆轉，而在銀行的不良債權抵押物中，以各種形態存在的房地產和土地占有絕對份額，所以，房地產的處置能力也就決定銀行不良資產的最終清收效果。

去年，一波房地產市場結構性行情自一線城市啟動，迅速蔓延到部分強二線城市，如南京、廈門、蘇州、武漢等地。

不過，如今國內的房地產已從黃金時代過渡到白銀時代，而白銀時代最顯著的特點就是高度分化，比如，在這輪行情中，一線和部分強二線城市快漲，三四線小城基本沒漲，甚至下跌，即便在同一城市里，不同區域漲幅不同，即便在同一區域，不同房地產業態也表現不同，比如，住宅漲，而商業地產、購物中心、工業土地基本沒漲。

在業內人士看來，這波行情在某種程度上緩解銀行的核銷壓力，源於抵押物—房地產能否快速且高折扣率的變現。根據浙商資產管理研究院監測到的淘寶司法拍賣數據顯示：北京、上海兩地的部分法拍房其成交價已與市場價持平，而法拍房的一大來源正是銀行對於不良債權抵押物的處置。

上世紀八十年代，美國陷入儲貸危機，大量困境房產項目浮出水面，這也正是柯羅尼創始人托馬斯•巴拉克原始資本積累期，他於1990年設立柯羅尼。在接下來的幾年中，巴拉克四處物色以房地產項目做抵押的不良貸款，到1995年，他已經從收購的不良貸款中賺取了25億美元的利潤。數據顯示：從1990年開始，巴拉克的房地產投資公司每年的回報率都可以達到21%。

據了解，這已經代表不良房產處置行業的較高水平，但由於不良房產處置基本歸屬於非標領域，越是有難度的項目處置成功，其回報也就越可觀。

在北京，早前有最貴爛尾樓之稱的海天廣場，由於涉及40多個債權人、38起訴訟，案情錯綜複雜，被法院多次查封，另眾多地產公司望而卻步。

2009年，光耀東方投資公司以總價約20億元的代價收購了海天廣場，僅用了三個月的時間就將其盤活。當年12月底，已被更名為北京光耀東方廣場的海天大廈公寓部分開盤銷售，每平方米2.3萬至2.5萬元，開盤當日500套房源被搶購一空，僅這500套房源就覆蓋了此前的收購成本，此後加推的房源也旋即售罄。

有業內人士測算，在這個項目中，光耀東方的自有投入資金獲得了近10倍的收益。

房產如何變不良的

那麽，逆周期下，不良房產處置是如何變成暴利性行業的，這就要回到一個正常的房產是如何變成不良的，不良的生成模式也就決定了最終的處置模式。

馮劍雲介紹說，第一類就是涉及違規、違建、超建的房產，這種房產在一線城市比較常見，政府批複的是10萬㎡，結果開發商建了11萬㎡，在如今規範的市場背景下，此類房產會面臨拿不到批文與銷售證的局面，由此造成開發商無法實現銷售、無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。

在面臨此類不良房產時，其資產的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規的程序獲得合法的政府批文和手續，“其實在不良資產市場上是有這樣一群專業人士的，他們不僅對城市規劃、房地產等相關領域的法律、法規特別熟悉，而且還知道如何與當地政府很好地溝通，協調上上下下十多個部門，他們能夠在法律、法規允許的範圍內找到一個很好地解決方案，我們稱之為咨詢公司，遇到這樣的項目，我們會選擇與此類咨詢公司合作，讓他們辦理好了政府批文和手續後再收購。”他說。

第二類是由於政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良。比如招商引資優惠政策被取消、城市片區控規調整等。這種風險主要發生在商業環境並不是很友好或者商業政策不穩定的地區，項目以大的城市綜合體為主，且十分考驗投資機構與政府溝通協調能力和應對政策變化的能力，不確定性高，定價難。對於這樣的項目，除非低成本的長線大資金，否則難以撼動，處置模式也以慢慢消化為主。

第三類是由於複雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產，這種以民營企業投資的地產項目居多。

“比如說有位民企老板，早前拿了一塊地，項目估值10億，他從銀行借了5億，信托搞了3億，又以股權質押的形式從民間融資了1億，相當於10億的項目借了9億，後來，由於項目設計不好，銷量上不去，資金無法回籠，現金流斷裂，所有債權人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個項目查封，導致項目無法動工和銷售，債權債務人都凍在里面出不來，進而形成利滾利的局面。”馮劍雲說。

他介紹，這種不良房產項目在強二線城市比較常見，比如杭州、蘇州、青島等，甚至早年在上海、北京也有類似的案例。

在這種情況下，通常有兩種辦法可以解套：一是一個強大的信用主體介入( 比如央企、國企、四大資產管理公司等)作為擔保方，出具保函，將所有償付責任都承攬下來，與所有債權人達成一致後債權人解除查封，項目從而可以重新啟動，重新開發或者盤整後再銷售，資金逐漸回籠，按比例償還債務；第二是債務重組，投資方打折收購所有債權，再由投資方與債務人談判，給債務人一定的期限，如果債務人能夠盤活項目，實現現金流，則投資方獲得債權投資的收益，如果債務人無法盤活項目，投資方可以通過債轉股或者司法程序，進而成為項目所有人，再尋找對房地產開發、運營熟悉的操盤手來盤活項目。

馮劍雲看來，此類不良房產的處置關鍵在於解決複雜的債權債務糾紛，資產定價更加容易，操作更加市場化，起碼不用和規劃等相關部門打交道。

第四類則是由於市場定位不準，產品設計能力差、開發商操盤水平差進而導致項目陷入困境的。文章開頭提及的南通包工頭的豪華別墅項目就是一個典型。

第五類純粹是基於市場原因導致的不良，如果一個地區的市場供應量過大，可能未來十年都處於去庫存階段，那麽，房產項目變為不良也就不足為奇。這樣的不良房產，關鍵就是看資產價格有多便宜，只要收購的成本夠低，慢慢賣，也總是能消化完的。

對於這五種狀態下的不良房產，馮劍雲說，從風險程度來看，前兩類不良的形成由於和政府相關，所以，相對來說比較難處置，不確定性更高，第三四類不良在操作上可以更加市場化，定價更容易，風險程度較小。“但這五種情況時常疊加，產生更加複雜棘手的不良模式，總體來說，處置難度越大的項目，處置成功後的收益也就越高。”他說。

二道販子們的回歸

2013年，廣州不良資產包“業余玩家”李智楠從某銀行手中購買的一筆單宗債權，該筆債權本息9000萬元，4900萬到手，抵押物包括151套回遷房、地下車庫和兩層商鋪。

“因為我是做物業出身，所以在處置物業方面比較有經驗，債權到手之後，我們幾個合夥人做了4~5套方案，並根據實際情況反複推演，當時我們決定先從商品房入手，只要151套房產中能夠賣出60套，我們就賺，由於這里面涉及151個回遷戶，我們一戶一戶的談，市場價2.8萬/㎡，我們給回遷戶的價格是1.5萬/㎡，最終回遷戶購買了90套房產。”他說。

“其實我們也可以狠一點，幹脆把151個回遷戶都趕走，但這無形中會拉長整個處置周期，而當時，我們每個月的資金成本就達到60萬。”李智楠說，這個項目他只用了一年的時間就處置完畢。

在馮劍雲看來，快進快出的模式只能實現行業平均收益，而真正高收益的棘手項目，其深度盤整往往需要3-5年的時間。

事實上，回歸到不良房產處置模式的本源，無外乎兩種方式，一是轉手，二是盤整，將不良資產主動改良成優質資產。

我國房地產市場從2000年起步到現在已有16年的時間，即便中間有所起伏，比如2008年金融海嘯的短暫回調等，但整體趨勢向上，在這種單邊上漲的年代，中間的每一位轉手者都能不同程度獲利，大家很少關註基礎資產的好壞，物業價值單邊上漲，物業價值不斷重估，可以通過再融資來置換之前的債務，於是中間很多機構都賺了錢，但那個“爛尾樓”還是那個“爛尾樓”，沒有人真正的去盤活過。

在新常態下，舊的策略越發失效，部分三、四線城市的住宅價格不再上漲；在電商的沖擊下，商業物業租金疲軟，工業用地價格甚至呈現下跌態勢。轉手空間的收窄。也迫使投資者真正介入到房地產項目開發盤活中，充當地產商的角色。

比如銀行不良債權的抵押物是一塊土地，這樣的資產如果不好轉手，那只能找個房地產開發商與其合作，將土地建成房產，再慢慢銷售，而有些爛尾樓本身就是在建工程，如果設計、定位、房型存在問題，那麽，對於投資人來說，接下來可能就需要改變房型，重新規劃一下，而這通常要求投資者對於基礎資產非常熟悉。

“中國銀行信貸的基礎資產抵押物品中，有超過50%是不動產，而且整體的運營水平比較差，此前整個市場還是簡單的將抵押資產變賣，這種模式簡單粗暴。我認為，下一輪不良房產處置，對於基礎資產的認知以及抵押物改良能力越來越重要，關鍵在於對項目本身的競爭力和盈利空間的挖掘。”德富資產執行合夥人吳舸說。

善用金融工具

“如今，房地產市場天翻地覆的變化。我們在這波周期的定價上容易出錯的地方就是房地產：第一是工業用地，第二是商鋪，商鋪在兩年前從銀行出來的都是天價，如今甚至跌到幾千塊錢一平米。”海岸投資董事長張曉琳此前曾表示，“上個不良處置周期，主要采取法律手段，而這個周期，我建議應該更多的采用金融手段，通過比如資產證券化(ABS)，甚至常用的P2P都可以增加流動性，任何能夠實現流動性的手段都是這個周期下最重要的手段。” 她說。

“是的，的確這樣，”馮劍雲說，銀行不良債權里面很多抵押物是三四線小城市的購物中心、工業地產或者寫字樓，這種三四線商業地產基本沒流動性，但如果有穩定的現金流，那麽，就可以考慮非標的退出渠道，比如，將這種具有現金流的商業物業打包在一起做成房地產資產證券化(REITs)，甚至IPO上市或者賣給上市公司和地產基金都有可能，甚至打包成理財產品通過金融資產交易所或者互聯網金融實現流動性或者退出，非傳統的退出渠道需要各種金融工具。

“要善於通過資本市場來套現。”他說。

今年年初，某地方資產管理公司（AMC）與一家民營金融集團成了一個不良資產處置基金，該基金用於收購庫存商業地產，並將其改造成為公寓，6個月即實現了項目的成功退出。

本報記者從業內獲悉，一波房地產處置基金“正在路上”，但他們對住宅類的不良房產更感興趣，商業地產和工業用地則相對謹慎。

獨立第三方財富管理機構為何難獨立 悅榕基金六年“爛尾”，投資人追查諾亞財富

來源: http://www.infzm.com/content/121045

2012年11月4日，上海浦東陸家嘴金融貿易區，諾亞財富廣告牌。（東方IC/圖）

六年前，作為國內首只人民幣酒店私募股權資金，悅榕基金一舉募得超過10.7億資金。但時至今日，這一項目不僅IPO失敗，凈資產還虧損近30%。投資人質疑，承銷這只基金的諾亞財富誇大宣傳，並在這一項目中分得高額管理費。

諾亞財富這種類似“返傭”的收費模式，意味著其收入主要來源於管理人，而非自己名下客戶。在此制度激勵下，諾亞等第三方財富管理機構與管理方通過管理費分成形成利益捆綁，與其應有的獨立性原則相悖。

六年前，全國五十余名投資人在諾亞財富推介下，共同投資了一只名為“悅榕基金”的私募股權基金。“3.4倍回報、4年半收回本金、6年後上市”，這只基金提供的收益目標極具誘惑力。

但時至今日，這一項目不僅IPO失敗，收益還在持續下滑。截至2015年底，基金凈值僅為7.49億元，凈資產虧損近30%。若無法在接下來的一年多內找到“接盤俠”退出，該項目將以失敗告終，投資人將面臨巨額虧損。

在這五十多名投資人中，鐘明等六人共投入了八千多萬元。為了挽回損失，他們六人聯合進行了近三年調查，發現除去基金管理方新加坡上市企業悅榕集團（B58.SGX）本身管理資質成疑、第三方銷售公司諾亞財富（NOAH.NYSE）存在誇大銷售問題外，基金管理人和銷售方之間還進行了高額的管理費利益分成。

鐘明等人質疑，這或許是二者間的“合謀”，通過承諾不可能實現的收益、銷售問題產品，為投資人編織了一場造富美夢。在與悅榕集團和諾亞財富討論項目退出方案無果後，六人及其代理律師決定上告證監會。

“百里挑一”的項目

“想想當時真是‘人傻錢多’。”6年後，鐘明這樣形容自己當初的決定。他是浙江一個民營企業家。

2010年參加了一場高端投資會後，鐘明第一次接觸到了諾亞。諾亞員工向鐘明強烈推薦了悅榕基金，稱該項目資質“百里挑一”，並邀請他參加項目路演。

大佬們陸續現身路演現場，讓鐘明安心不少。“氣氛很熱鬧，很多知名投資人都來了。”鐘明回憶。除了悅榕集團創始人何光平夫婦出席外，諾亞股東、知名投資人沈南鵬、何伯權，諾亞創始人汪靜波、公司數位高管等也來到路演現場，為該項目站臺助威。

鐘明有自己的“老板”圈子，圈內人對諾亞創始人汪靜波的評價頗高，稱這位出身湘財證券的理財師很有投資眼光。

“浙江很多人在2007、2008年就接觸過諾亞，汪靜波之前在湘財證券做固收產品的時候幫大家賺到了錢，創辦諾亞後信托做得也不錯，所以大家很相信她，認為她介紹的項目靠譜。”鐘明對南方周末記者說。

公開資料顯示，悅榕基金為當時國內首只人民幣酒店私募股權基金，其背靠兩家上市公司新加坡悅榕集團和諾亞財富。悅榕集團為國際知名高端酒店管理企業，諾亞財富則是國內最大第三方財富管理公司。

根據合同，該項目GP（普通合夥人）管理人為悅榕集團旗下子公司天津悅榕資本投資管理有限公司（簡稱天津悅榕），而諾亞擔任該項目的承銷方、財務顧問。

據介紹，該基金投資主體包括三個部分：兩家酒店的經營收益（黃山悅榕莊酒店和陽朔悅榕莊酒店），兩家產權酒店賣房收入（麗江悅榕軒產權式酒店和黃山悅榕軒產權式酒店），以及10%悅榕酒店管理（天津）有限公司的權益（國內其他十余家酒店的管理費）。

最終讓鐘明下決心投資的，是路演過程中曾經向投資人“暗示”的高額收益。

根據投資人出示的路演材料，諾亞曾在宣傳過程中為投資人演算了累積現金流示意圖，指出該項目的預期資本金回報倍數高達3.4倍，IRR（內部收益率）為36%，並預計將於四年半收回本金，6年後上市。為了給投資人更直觀的感受，悅榕和諾亞還用此前悅榕旗下另一項麗江酒店項目的投資收益作為參考，暗示投資人可達到近3.6倍投資回報率的目標。

“諾亞員工反複跟我們強調，房地產時代快過去了，未來是股權時代，讓我們趕緊參加股權項目投資。而且催促說項目份額有限、不投就晚了。”在3.4倍收益、上市後的巨額回報誘惑下，鐘明以2000萬的門檻資金入股。

但很快，該基金混亂的管理就引起了投資人的警惕。

多位投資人透露，該基金募資完成後不到一年，天津悅榕開始頻繁更換管理層，至今6年左右的時間內，該基金管理層已分別於2011年、2013年、2014年、2015年出現大幅變動，其間多位高管辭職，項目一度停擺。

鐘明等人在前往項目實地勘察後，發現實際經營情況與天津悅榕描述的狀況有很大差異。

“所謂的產權酒店質量完全不達標，無論是建材、裝修、設計，都和悅榕想要達到的‘均價三萬以上’目標不符，有些甚至毛坯都沒建好。房子質量不好根本賣不出去，那邊銀行還欠著貸款，這麽拖下去投資人只會越虧越多。”鐘明告訴南方周末記者。

更糟糕的是，曾經預期的高額年化收益也持續下滑。從2011年到2013年三年間，管理方天津悅榕逐年調低項目的預期收益，從最初的36%下降至2011年度的28%，到2012年的24%，再到2013年的18%。截至2015年底，該基金的凈資產價值僅為7.49億元，相對10.7億元的募集總額已虧損近30%。

此後鐘明等人在投資人會議上曾多次質問項目運營情況，悅榕集團董事長何光平在寫給合夥人的一封信中解釋，“不能否認由於管理人員的變更，造成了我們項目的開發延誤了兩到三個月……以前的一些高層管理人員濫用了我和公司對他們的信任，導致了一些管理失誤和錯誤行為”。他在信中承諾，“將於2014年後確保基金高管至少每隔一個半月有一個和大家見面溝通的機會”。

然而一拖三年，鐘明等人眼見項目逐年虧損，盡管悅榕方面多次表示積極尋找退出辦法，但卻沒有任何實際結果，基金凈值仍在不斷下跌。

三年交涉無果後，6位投資人決定聯合與悅榕、諾亞進行最後談判。根據合同，基金6年的經營期已經結束，天津悅榕決定追加一年存續期。這也是生死攸關的一年，如果無法在接下來的一年多內達成合適的收購方案，基金將面臨清盤。

按照私募股權基金一般的退出方式，IPO對悅榕基金而言已然不可行。悅榕方面也向南方周末記者明確表示，由悅榕集團出面回購份額的方式同樣不可能，那麽留給投資人的還有三條路：個人股份轉讓、等待項目被整體收購以及到期清算。

矛盾的焦點也正在於此。在部分投資人看來，無論是股份轉讓抑或項目收購退出都是“不劃算”的買賣，按照當前的基金凈值，項目折價出售幾乎是肯定的結局，投資人虧損很大。

“大家就想要回本金，拿少許利息就算了。虧本大家都不能接受，畢竟是幾千萬的投資。”另一位不願具名的投資人告訴南方周末記者。

無論悅榕或是諾亞，均向投資人表示，不會滿足類似“保本付息”的請求，並向南方周末記者表示，他們正在竭力尋找戰略投資者收購，在最大程度上保障投資人的利益訴求。

高額管理費提成

為何一個曾經人人看好的項目虧損如此嚴重？天津悅榕董事總經理秦波稱市場環境變化是最大的影響因素。

2010年前後，政府的經濟刺激計劃將金融危機後的悲觀情緒沖散，市場資金充沛，地產行業隨之進入了新一輪擴張；與此同時，民間財富大量聚集，理財需求激增，為悅榕基金這樣的私募股權項目提供了土壤。

6年擴張後，中國地產行業結構性失衡越發嚴重，地產供給明顯過剩。在政府號召三四線城市“去庫存”的背景下，像悅榕基金這樣投資三四線城市高端酒店地產項目的處境自然不容樂觀。

“五六年前，市場上充斥著樂觀情緒，大家都十分看好悅榕項目。但是悅榕作為新加坡公司，在項目處理上不夠接地氣，之前在與地方政府就配套設施溝通上出了問題，導致項目延期、投資成本大大增加，這些都是不爭的事實。”秦波坦言。

然而這番解釋並不能讓投資人“買賬”。在部分投資人看來，這是悅榕集團和諾亞為募集資金，向投資人“暗示”了不可能完成的收益；而諾亞方面為完成銷售任務，向悅榕收取了高額管理費用，對投資中可能出現的風險沒有做及時告知，已經損害到投資人的利益。

“諾亞的首要違規行為，就是誇大宣傳、欺騙消費者，在路演過程中暗示項目的高收益。但是雙方都清楚實際收益根本到不了這麽高。”上述6名投資人的委托律師何立誌向南方周末記者表示。

投資人認為，諾亞誇大宣傳的潛在驅動因素就是高額的管理費提成。

在私募股權基金項目中，管理人和投資人通常采用所謂“二八法則”進行利益分配，即管理人除了定期（一般為半年或者一年）向投資人收取募集總額的1%—2%左右的管理費外，還會對利潤超額部分收取一定費用。這筆費用只有在項目最終實現盈利後才會產生，此時管理人會收取20%利潤作為額外報酬，其余本金和剩下的80%利潤部分則由投資人按照出資份額平分（具體數額可由雙方協商）。

其中管理費作為管理人（天津悅榕）的固定收入，主要用於支付基金運營的各項開支。在悅榕基金中，諾亞作為第三方銷售公司和財務服務公司，其收取的服務費正是從該管理費中扣除。

這一類似“返傭”的收費模式意味著諾亞的收入主要來源於管理人，而非自己名下客戶，基金管理人才是諾亞的“衣食父母”。

一份關於悅榕基金的審計報告顯示，自2010年7月16日至2013年10月31日三年多期間，悅榕基金總體費用支出約為1.0166億元，費用支出主體（即GP管理費，按合同基數2.5%計算）為9736.7萬元，占總支出的96%。

在這近億元的管理費中，作為基金實際管理人的天津悅榕獲得的管理費收入約6600萬元（基數1.5%），諾亞則獲得約3100萬元，占管理費總規模近三成（基數1%）。

“這還是2014年前的數據，若算上2014年、2015年、2016年的費用，諾亞實際獲取的收入遠不止這些。”何立誌表示。

當時諾亞和悅榕與投資人簽訂了風險告知書並進行了合格投資人認證，投資人理應知道可能承擔的虧損風險。不過，多位投資人表示，雖然合同中指明諾亞為其財務服務人需收取一定費用，但均不知道是如此高額提成，直至投資人向悅榕方面強烈要求進行財務審計後，才得知此事。

不過，何立誌也表示，投資人確實存在一定的失察責任，例如在合同簽訂的時候，他們並未盡到嚴格審查的義務，導致對合同條款理解不清，項目程序不明。

其實，這類第三方向管理人收取高額提成的行為在私募圈里並不少見。多位資深法律人士均對南方周末記者表示，此種收費方式並不觸犯現行法律或監管規定。相反，這更像是一種行業規則。

根據行業規則，如果項目本身質量較好或者管理人投資能力較強，那麽管理人向投資人收取的管理費通常較低，因為管理人更多依靠20%的超額部分來盈利，不必過度依賴第三方渠道銷售。而在項目本身質量不高、銷售困難的情況下，管理人則必須依賴第三方的客戶資源來完成募資，高額的募集費用便由此產生。

根據基金業協會頒布的《私募投資基金信息披露管理辦法》要求，股權和創投私募必須定期向投資人披露相關財務信息和項目監管情況。但凈值、投資收益等真實信息仍牢牢掌握在管理方手中，投資人很難獲取。

在國外私募基金尤其是股權私募基金操作中，一般由第三方托管機構對資金運行進行監督。而國內的私募股權項目大多沒有進行第三方托管。“投資人想要依靠公開信息對項目進行客觀估值很難。”上述人士表示。

例如在悅榕基金合同內，曾提及“各方同意托管人為招商銀行股份有限公司”，但是其最新年報顯示，基金費用下的托管費用一項數字為零。

針對管理費問題，悅榕基金管理方也在最新年度報告中給出了回應：目前GP正與諾亞金融協商，以爭取減免2015年1月1日至2016年9月30日的基金管理費及財務咨詢顧問服務費。

在調查過程中，悅榕的資質也令投資人生疑。基金業協會官網顯示，悅榕至今尚未在基金行業協會備案。

根據2014年頒布的《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法(試行)》，私募基金管理人應當在私募基金募集完畢後20個工作日內，通過私募基金登記備案系統進行備案。若基金並未進行登記備案，將對項目未來的定增、重組、新三板掛牌等事項有所影響，嚴重者在某種意義上可能會有非法集資嫌疑。

投資人擔心，如果該項目尚未備案，基金後續收尾如何進行，是否會對項目重組收購的估值造成影響。

諾亞相關負責人也向南方周末記者坦言，諾亞方面已經提醒對方（天津悅榕）進行備案，但最終仍取決於對方。

“我們也在尋求更多的戰略重組和戰略投資者，去維護所有投資者的利益。站在基金層面來說，所有的投資人都必須公開公平地對待。”該負責人表示。

而悅榕方面表示，目前已在備案過程中。

一位業內人士對南方周末記者透露，基金備案與否，僅對該管理人未來發行新基金造成影響，並不影響管理人手中已有的項目。

第三方獨立之辨

諾亞自2005年創建後，僅用了5年的時間，就完成了從原始積累、快速擴張，到資本整合、公司上市的整個過程。諾亞的崛起打破了金融產品大多通過金融機構主要是銀行代銷的傳統認知，在國內引領了一股第三方財富管理風潮。

曾和諾亞有過接觸的資深私募從業者秦宇告訴南方周末記者，諾亞早期的成功主要緣於其“返傭”式的商業模式，公司主要收入普遍來自於募集費和管理費，也就是管理人支付給第三方的銷售費用和管理費提成部分。

2007年紅杉資本沈南鵬的入駐，為諾亞帶來優質的項目資源。之後諾亞陸續與紅杉、軟銀賽富、IDG等國內一線PE（私募基金）和VC（風投）都有了合作，由此積累了廣大高端客戶資源。

“由於當時很多金融機構沒有專門針對龐大富裕階層的投資產品服務，某些富人即便想投PE/VC都不知道怎麽下手。”秦宇說，“汪（靜波）是做信托出身，所以在渠道方面的能力很強，諾亞早期模式仍停留於收取渠道費用，做了不少信托、私募股權產品；但是近年來好的項目越來越少，所以諾亞也提出要轉型，轉向資產、主動管理。”

然而在美國等海外資本市場，第三方財富公司的主要特點是由相對獨立的理財顧問機構所設立，不與資金實際受托方發生關系，且主要向客戶收費，因此立場相對獨立、客觀。

“美國大多是機構投資者較多，而私募基金的投資人也主要是政府部門、養老金、高校這樣的投資人，很少會像國內這樣向散戶募集私募股權的公司。”資深私募法務人士陳勁向南方周末記者介紹。

由於個人很難像機構一樣快速獲得準確的市場信息，美國第三方財富管理公司更多起到了信息“過濾”作用，即以專業眼光為投資人選取優秀資產，彌補個人投資者在專業性上的缺陷。

諾亞始終以獨立第三方財富管理公司自居，然而其盈利模式始終依靠金融產品的銷售傭金以及績效的提成，其本質仍是“金字塔形”的銷售代理商制度：有實力的財富公司成為總代理，拿到金字塔尖的優質資產銷售給高端客戶；又或者通過二級、三級代理銷售給下遊收取手續費，層層“抽成”。

此種模式下，第三方機構與私募基金管理方因管理費形成了利益捆綁。因此，第三方機構決策更多考量短期收益、忽視投資人的切身利益，這也與第三方財富管理的獨立原則相悖。

2015年2月證監會就曾通報了部分私募基金現場檢查結果，對歌斐資產管理有限公司(諾亞旗下資產管理子公司)等機構采取了責令改正的行政措施，要求限期整改。

根據咨詢公司貝恩公司發布的一份私募股權報告，2011年中國私募股權激增，年度交易額達152億美元，創歷史新高。若以平均6-8年項目期限計算，未來兩年將有相當數量的私募股權基金項目到期。伴隨國內經濟大環境的急劇變化，類似悅榕基金的項目不會少見，背後的矛盾也將逐漸暴露。

南方周末記者從投資人代理律師處獲得最新消息，上海證監局已決定受理相關投資人反映的事項。

（應被訪者要求，鐘明、秦宇為化名。）

紮心了，《那年花開》爛尾！孫儷演的周瑩竟這樣成為“女馬雲”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-10/1152995.html

每經影視記者 丁舟洋

每經影視編輯 溫夢華

“對了，那個劇大結局了。”電梯里，一個妹子對同伴說。“是啊，沈星移死得也太扯了吧！”同伴答。

 

不消問，她們討論的是《那年花開月正圓》（以下簡稱“《那年花開》”），74集的大劇終於落下帷幕。老實說，在摳圖、面癱演技、狗血玄幻滿天飛的影視劇中，《那年花開》可以說是國產劇的精良之作了。

1、服裝、道具、化妝堪稱完美。

由奧斯卡最佳美術設計獎獲得者葉錦添執掌本劇的藝術設計，服裝造型精致養眼也經得起推敲，隔著屏幕都能感受到全手工質感十足。更難能可貴的是尊重歷史，嚴謹、考究，從人物身份到性格變化，穿什麽衣服、帶什麽佩飾經得起推敲。

2、一眾演員從主角到配角表演均可圈可點。

周瑩入獄的那一段，孫儷的一張晶瑩剔透的小方臉哭的肝腸寸斷，連遠在臺北追劇的小S都忍不住發微博贊嘆。配角，吳蔚文老頭子心知吳家東院大禍將至時，為保護其他人不受牽連隱忍著用極端手法分家、攆人，讓人蕩氣回腸。

3、劇情，還是可以看下去的。

節奏處理比較合理，正如劇評人所說：“作為一個新鮮的文化產品，它是可被觀看、討論、作為業余時間消遣的。”收視率和點擊量方面可謂現象級。

▲《那年花開》收視率表現（圖/藍水數據）

但是……（是的，最讓人不爽的“但是”來了）這部劇的口碑仍逃脫不了高開低走的命運。大結局中心向革命的沈星移最終不因事業而死，卻因被突然闖出來的豬隊友背鍋而死，讓觀眾們大呼“劇情崩壞了”。電梯里兩個路人的討論說出了大家的心聲，“也太扯了吧！”

▲註意，這個時候大家都以為沈星移死了，墓碑都立了，但是……其實他還沒死，後來又回來了，驚不驚喜，厲不厲害！

豆瓣方面，該劇評分一度高達8.5分，但播放過半卻一路下滑至7.5分。沒錯，7.5也是尚可的成績，但《那年花開》這樣一部劇原本可以走得更深、更遠、更好，讓人頗為遺憾。

▲截止今天，該劇豆瓣評分為 7.5分（圖/豆瓣 ）

究其高開低走的原因，人物設定、邏輯、常識、時間線，這幾個方面越往後走越漏洞百出、站不住腳。

“感覺單薄、貧乏，不想二刷。”一位觀眾總結道。

首先讓觀眾們吐槽的是人物設定，清末涇陽女富商的傳奇故事。

不是很早就說好了，這部劇不是走“所有男人愛女主、所有男人原為女主粉身碎骨”的瑪麗蘇，也不是披著“大女主外衣”的瑪麗蘇嗎？但是隨著劇情的推進，那種“大女主一邊勵誌一邊被很多男性寵愛而橫掃千軍”的別扭感揮之不去。

趙白石飾演者任重轉發的一組海報，竟然是“瑩瑩的動物系男友”。“熊貓系男友吳聘：瀕臨滅絕的完美男友，可暖可man，情話滿分；狼系男友趙白石：文武雙全公務員，外表冷酷內心似火；犬系男友沈星移：傲嬌富二代，霸道小忠犬，打不怕罵不走；熊系男友王世均：經濟適用男，耿直boy，不帥但是很溫柔；虎系男友圖爾丹：壕氣沖天大財閥，穿衣顯瘦脫衣有肉，承包你所有。你要嫁哪個？？”

▲豆瓣網友評論截圖

不論是官方發布的海報還是網友們YY的，不得而知，但說的好貼切，可不就是這些不同類型的帶各種優秀資源的，且長期為維持著單身並適婚狀態的男子一直圍繞在周瑩身邊嗎？

面對眾多觀眾們提出“瑪麗蘇”的問題，編劇回應稱，首先能幹的女人原本就招人愛啊，這說法沒毛病。另外，周瑩事業上的成功全是靠自己而不是靠這五個男人，相反，五個男人給她的愛是重負甚至是災難。

▲編劇微博截圖

“能幹的女人當然招人愛，但不代表要在一部劇里全部表現出來，這首先不是高明的寫法。”網友沈箹表示，“第二，頻頻以仇恨、死亡推動劇情發展和結束沖突不是高明的寫法。第三，商戰寫得潦草馬虎，人物動機與行為不合邏輯。唯一合理的線條沈星移完全可以不死。你可看看豆瓣上有網友改變的結局，要合理得多。”

至於重負和災難。那些年吳聘將她帶入東院，一步步教她為人處世、做生意長見識，走上了從街頭小混混到陜西女首富的晉升道路，竟然吳聘的愛對她是重負和災難了？而這個黑鍋王世均也不該背，他默默守護女主，唯一一次越矩是中了圈套喝了藥所致，這是被做局陷害啊，和愛不愛帶來的災難有什麽關系？

而其他幾個男主男配，雖然也有為女主帶來坎坷，但從沈塘到迪化、機器織布局被砸……人家一個個在周瑩性命或吳家生意瀕臨大難時出手相救，最後被總結成這些愛是災難，是女主角必須渡過的劫難，有點說不過去吧。網友的回複也是搞笑，“哇，女首富需要渡的劫都是情劫，棒棒噠！”

除了感情戲，《那年花開》的邏輯線、常識部分也有頗多不妥之處。

先來捋邏輯線，“周瑩式推理破案”是推動劇情發展的一條關鍵邏輯。

第一次，周瑩推理是三嬸用下毒的茶杯害死吳聘，三叔自覺愧對吳聘，不僅親手殺死了三嬸，更自行了斷。兒子吳遇親眼目睹這一幕，流亡迪化，南院徹底淪落。

第二次，周瑩推理胡誌存在軍需案里作假，害死了吳蔚文，控訴胡誌存用松香代替假血竭賣給吳家。胡誌存並沒有在藥材上做假，但因自己被脅迫做假供而心存愧疚上吊自殺。

第三次，周瑩推理的是胡詠梅在糕點里下毒害死了吳聘，得知自己親手殺死了最愛的人，胡詠梅悲憤自殺。（胡詠梅下線前還順帶讓周瑩的爹也領便當了，周老四也是冤）

第四次，周瑩接到趙白石來信，認定是沈四海害死了吳蔚文，盡管沈星移三番五次救她於危難中，她見信那一刻也毫不猶豫的在背後搶走了星移的大客戶，並下定決心擊垮沈家。

第五次，周瑩終於推理對了！原來害死吳蔚文、吳聘的真兇是杜明禮及其後臺貝勒爺！那之前因為女主只說中開頭沒說中結尾的錯誤推理而下線的那麽多人算誰的……故意殺人未遂罪和故意殺人罪可是不一樣的啊。

再來說常識這一塊，印象最深的是吳家運茶葉的船被沈四海雇人給弄壞了，茶葉進了水，不能賣了。大客戶一度全轉投沈家，而且沈家掌櫃還給客人臉色看，搞什麽坐地起價之類的，平白無故得罪好多人，世世代代的生意世家會犯這種低級錯誤？更奇特的是周瑩聽說浸後的磚茶還更好喝，直接給它們改個名字就拿去賣了，也不給顧客說明來源。說好的“誠信”呢？

 

周瑩第一次開辦的機器織布局，要買就買最好的機器，必須湊夠20萬兩白銀買新的，不買趙白石最初提議的半價舊機器。而後來機器被砸要重辦織布局時只能湊出10萬兩白銀了，趙白石遺憾道：“可惜不夠買機器，重辦不了了。”周瑩複制趙白石的觀點說，廣州不是有套舊機器只賣10萬兩白銀嗎買半價舊機器啊！趙白石說：“對啊，這麽好的主意，我怎麽沒想到。”開什麽玩笑，這不是你提出來的嗎……

再說第一次開業就被原來的土布下崗工人打砸。當時吳家四老爺就勸過周瑩，把人家飯碗搞掉了，恐怕要出事的。果然被逼上絕路的工人們在他人唆使下鬧事了，周瑩又大義凜然的去官府，不追問那些織工的罪，並對他們說：“其實我早就為你們想好出路了，土布作坊回不去了，但新的機器織布工廠也需要織工，你們來吧。”早幹嘛去了……在解雇人家的時候就把工人下崗再就業問題解決好，那不就什麽事都沒有了嗎。

所以，其實重點不是能幹的女人招不招人愛，而是這種這部劇感情線太多，兩三條就很經典，五條未免太多。很多人都死的站不住腳，難免讓人覺得這是在為虐而虐。相反，商戰的過程和細節卻都不夠紮實、靠譜和豐富，正如上文所述的幾個案例，周瑩操刀的幾次重要商戰都感覺像過家家似的。

“有點恨鐵不成鋼吧。還是希望國內電視劇能多出現《大宅門》的電視，心目中真正的大女主應該是“二奶奶”那樣的。”有觀眾表示。

▲《大宅門》劇照（圖/豆瓣）

也有人認為，電視劇而已嘛，何必那麽認真，而且事實證明這種“非典型的大女主瑪麗蘇”路線永遠有市場需求。那這樣一味的迎合市場好嗎？

一味討好觀眾需求的影視作品不一定是好的。優秀的藝術創作永遠需要走在觀眾前面一點點。暴力、感情、離奇等因素不應該作為賣點或噱頭存在。不要說教，也不要討好。

這篇文章也不是為了懟誰。有一位觀眾說得好：“不要回避觀眾們的批評聲，很多留言不乏亮點，仔細研讀更能了解現在觀眾的審美狀態。《還珠格格》放在今日未必大紅大紫，《風雲》當時的高收視現在只淪為表情包。觀眾在開化，對創作者提出了更高的要求，故事需要更強大的邏輯及對人性的拷問。”

「孫大聖故里」缺億元爛尾

1 : GS(14)@2012-08-24 11:29:04

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120824/News/ec_cab1.htm

《新京報》報道，2011年10月，河南駐馬店汝南縣在梁祝鎮「梁祝故里」景區舉行盛大的揭牌儀式，建了一座上面寫覑「梁祝故里」的牌坊，修通了通往「梁祝墓遺址」的道路，並在兩座墓周圍種了一些景觀樹。
「梁祝故里」只遺牌坊
但時至今日，除了牌坊、路和部分枯萎的景觀樹外，這個景區沒有新的進展。梁祝鎮官員表示，該景區之所以半途而廢，是因為原來計劃投資的一名商人因其自身的經濟問題而放棄了，目前還沒有找到合適的開發商。
在2010年，山西省婁煩縣提出建設「孫大聖故里風景區」，規劃修復水簾洞、悟空出世石及原有的猴王廟、老君廟和清涼寺等文物建築，新建南天門、禦馬監、玉皇廟和「龍和晚照」觀景台等。
當地政府沒有資金支持
但兩年過去，該景區除了綠化的5000多畝荒山以及4層樓高的接待中心外，其他規劃都還沒有實施。負責人強俊奎表示，最大的問題就是資金缺乏，荒山整治和接待中心已陸續投入了6000多萬元人民幣，如果要實現規劃，估計還需花費逾億元。
對於這個風景區的建設，當地政府並沒有予以資金支持。婁煩縣旅遊局局長梁俊傑對其回報也表示擔憂：「這個景區只有一個傳說，而且婁煩周邊沒有出名的旅遊景點，無法形成旅遊環境。」
缺配套 「必然爛尾」
同樣，河南汝南縣的「梁祝故里」也只有兩個大墳塚和一些民間故事，缺乏深厚的文化支撐；另一方面，由於這一地區距離其他稍有名聲的景區超過30公里，通往「梁祝故里」的道路也非常差，要想吸引遊客，投資將非常大。
對於各地出現的名人故居建設爛尾，中國著名經濟學家易憲容對本報表示，爛尾是必然，這些項目每個的投資都很大，但當地政府卻沒有考慮清楚資金從哪裏來，建成以後是不是可以吸引到遊客，「沒有了遊客如何維持景區的發展？」

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2 : GS(14)@2012-08-24 11:29:31

http://epaper.bjnews.com.cn/html ... t_366670.htm?div=-1
　據新華社電 耗資巨大的河南汝南「梁祝故里」如今一片荒涼，熱熱鬧鬧的山西婁煩「孫大聖故里」折騰了兩年只建成了一座接待中心。記者調查發現，在不少地方，曾經爭得面紅耳赤的「名人故里」，建設過程卻是虎頭蛇尾。

　　梁祝故里徒留景觀樹

　　2011年10月，河南駐馬店汝南縣在梁祝鎮「梁祝故里」景區搞了盛大的揭牌儀式，建了一座上面寫著「梁祝故里」的牌坊，修通了通往「梁祝墓遺址」的道路，並在兩座墓周圍種了一些景觀樹。

　　但記者日前在現場看到，目前，除了牌坊、路和部分枯萎的景觀樹外，這個景區沒有新的進展。河南汝南縣梁祝鎮官員告訴記者，該景區之所以半途而廢，是因為原來計劃投資的一位商人因其自身的經濟問題而放棄了，目前還沒有找到合適的開發商。

　　孫大聖故里只有接待處

　　2010年，山西省婁煩縣提出打造「孫大聖故里風景區」，規劃修復原有的水簾洞、悟空出世石、猴王廟、老君廟和清涼寺等文物古建築，新建南天門、御馬監、玉皇廟和龍和晚照觀景台等人文景觀。

　　但兩年過去了，記者在該景區看到，除了綠化的5000多畝荒山以及四層樓高的接待中心外，景區其他規劃還都沒有實施。該景區開發負責人強俊奎說，最大的問題就是資金缺乏，包括荒山整治和接待中心，目前已陸續投入了6000多萬，如果要實現規劃，估計得上億元。

　　投資沒回報或致荒廢

　　對於這個風景區的建設，當地政府並沒有予以資金支持。在婁煩縣旅遊局局長梁俊傑看來，這個投資數額要用億來計算。即使景區建成，梁俊傑對其回報也很擔憂：「從點上來看，這個景區只有一個傳說；從面上來看，婁煩周邊沒有出名的旅遊景點，形不成旅遊環境。」

　　同樣，汝南縣「梁祝故里」也只有兩個大墳塚和一些民間故事，缺乏深厚的文化支撐；另一方面，由於這一地區距離其他名聲稍大點的景區如南海禪寺也在30公里以上，再加上通往「梁祝故里」的路非常差，所以要想吸引遊客，投資將非常大。有關資料表明，全國僅梁祝合葬墓「遺蹟」就不下十處，「梁祝讀書地」、寺廟等「遺蹟」更是不計其數。

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惠州樓盤瀕爛尾 港人中招

1 : GS(14)@2014-05-08 18:06:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140508/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】再有內地發展商傳出周轉不靈，有「惠州萬科」、「百強房企」之稱的光耀地產，多個樓盤無法交樓，被傳面臨倒閉，消息震散一眾本港上市內房股。光耀其後澄清公司未至於倒閉，但承認資金有壓力，正尋求融資方法。本報記者追查下更發現，至少有10名港人買家「中招」。有買家投訴，條款列明逾期交樓可退樓兼賠款兩成，但未獲退樓，現正與發展商交涉，可能會採取法律行動。


資料顯示，總部位於深圳的光耀地產在惠州至少有10個樓盤處於在售或待售狀態，此次爆出延期交樓的樓盤包括「荷蘭小城」、「馬克住區」和「翡儷港」。內地傳媒報道，公司資金問題嚴重，部分樓盤處於停工狀態，房產已經暗中抵押給建築商和材料商，有些則被法院查封。





光耀回應，內地連續調控給公司資金帶來壓力，但強調融資渠道暢通，有信心度過難關。該公司去年還被由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同主辦的調查評為「中國房地產百強企業」及「融資能力10強」地產企業，其他上榜發展商包括中國海外(0688)及恒大(3333)等。

港人業主：本應去年10月交樓

本報獲悉，光耀的疑似爛尾樓之一「馬克住區」，至少10名港人中招。業主黃先生指出，他2012年在本港免費報紙看到廣告，遂北上購入該小區，當時付了55萬元(人民幣‧下同)的全款。該項目3、5棟本應與去年10月30日交樓，卻推遲至今。黃先生表示，合同寫明逾期超過180天，業主可要求退款兼獲賠已付款的2%(部分可獲賠20%)，「馬克住區」早已過了4月28日的「死線」。他說，「我要求退樓，香港(辦公室)這邊就拖，大陸那邊就話，你都知我資金有問題啦。」

黃先生聯合多名本港業主正尋求法律援助。他表示至今未有業主獲得退樓或賠償，光耀最新回應是5月17日交樓，並會安排專車接港人上惠州驗收。

中原做代理 稱安排跟進

業主林先生表示，會考慮收樓，但很擔心質素問題，「先上去看，再決定要不要請律師。」林先生回憶當初因為該樓盤由中原地產代理，覺得「信得過」，誰知出事後投訴中原，中原答「唔關佢事」，網站上「馬克住區」的廣告都直至他致電後才撤下。昨日本報致電中原地產住宅部董事總經理陳永傑，他表示不了解情，但會安排投訴部高度關注該事件。

早在今年3月，「荷蘭小城」延期曾遭大批業主公開維權，後獲區政府介入，光耀最終承諾可退樓及支付賠償。

內房全線大挫

曾一度考慮來港上市的光耀地產，據報道年初遭最高人民法院列入「全國失信被執行人」名單，昨日傳面臨倒閉的消息，更令內房股全線下挫，碧桂園(2007)、雅居樂(3383)及世茂房地產(0813)股價均跌半成或以上。

明報記者 甄佳佳

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2 : GS(14)@2014-05-08 18:06:38

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140508/news/ea_eaa2.htm



人行：防範房地產信貸風險


2014年5月8日





【明報專訊】內地不斷發生信貸違約事件，人行在日前發布的《第一季度中國貨幣政策執行報告》中強調，要加強對房地產行業貸款信用違約風險的檢測，且要守住不發生系統性風險的底線。經濟師和分析師多認為，人行用意並非在於收緊樓市信貸，反而是可能在紓緩房地產風險。


今年以來，內地樓市走勢極不樂觀，成交逐漸疲弱，銀行業相應收緊房地產貸款。人行在日前的報告最後提出，要有效防範系統性金融風險，維護金融系統穩定，採取綜合措施，守住不發生系統性、區域性金融風險的底線。





券商：人行試圖維持政策不變

儘管人行措辭堅定，但野村中國首席經濟學家張智威認為，人行報告重申了「審慎」的政策態度，且報告中並未突出房地產風險，儘管首季相關數據疲軟，但相信報告反映出人行想要紓緩房地產風險的用意，並試圖維持當前政策態度不變。

華創證券房地產行業高級分析師楊現領也預期，雖然今年內地房地產企業發生財困的個案還會出現，但大面積的信貸違約並不會發生，主因市場需求仍在，「局部個案不至於演變至整體房地產市場的崩盤，在這種情下，人行政策不會出現明顯變化」。

此外，中信證券發表報告認為，在貨幣政策的敘述方面，人行自2012年第四季度以來的報告一直運用「合理運用」詞，此次已變為「靈活運用」，已現全面減準備金率的信號，預計定向減準轉為全面減準可能性大幅增加。

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3 : GS(14)@2014-05-08 18:07:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140508/news/ea_eaa3.htm



內銀閂水喉 開發商難融資


2014年5月8日





【明報專訊】中國樓市下滑，令房地產開發商資金趨緊張，現時內地銀行對借錢給開發商加倍小心和挑剔。另一邊廂，房貸利率日益收緊，令不能透過上市平台的非上市中小型開發商雪上加霜。


中小內銀：開發商須證資本足夠





一家全國性非大型商業銀行信貸部門主管說，該行已取消向縣級房地產開發商放出貸款，並對可放貸對象制定准入名單，以及要求開發商證明擁有至少30%資本金作為項目的前期投入。據了解，目前內銀對所有大型央企的借貸仍無限制，且對房地產貸款的依賴程度仍高。四大行回應本報查詢時則普遍表示，銀行對房地產行業信貸政策一向審慎。

房貸方面，據搜房網調查，5月在上海有7家銀行上調首套房房貸利率，2家銀行上調二套房利率，其中東亞銀行二套房利率上浮達20%。上海27家銀行僅一家仍有提供利率優惠。

分析：問題房企料增多

融資渠道減少，加上房貸利率高企，拖累內地樓市成交急跌，令房企資金回籠受阻，隨時陷入經營困境。中國指數研究院研究總監杜丙國表示，由於內地樓市成交不樂觀，加上政府鼓勵由市場主導樓市，預料愈來愈多僅靠賣樓回籠資金維持周轉的房企將出現問題，或被淘汰。

華創證券房地產行業高級分析師楊現領認為，類似光耀的延期交樓時間將會時有發生，但相信不會出現大規模的違約現象，主因市場剛性需求仍在。

對於今年樓市的展望，杜丙國坦言，連一線城市樓市成交都出現下滑，難看好全年樓市。但他表示，如果開發商的促銷力度和節奏得當，市場仍有復蘇可能。

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4 : Sunny^_^(11601)@2014-05-09 12:39:26

都話過…經中原買外地樓，出左事中原唔會認數

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環京樓市虛火旺 急升急跌爛尾多

1 : GS(14)@2014-06-09 18:33:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140609/news/ec_cha2.htm



【明報專訊】「離北京，再近點兒！」、「京津冀發展第一站」、「一套房送一座城」……在出北京的公路收費站附近、地鐵，甚至是北京市內，隨處可見河北燕郊、涿州等環京市縣的賣樓廣告，一號線地鐵大望路、國貿站附近更湧現大批京外樓盤推銷員。隨3月京津冀一體化政策升溫，炒樓團也再次出現環京地區樓市「虛火」。


河北省地產業人士對本報稱，因「環首都樓市」位置特殊，價格又平過北京每平方米3.5萬元(人民幣，下同，約每呎3240元)的均價，長期受北京自住買家及全國投資者關注，目前燕郊及涿州已成北京上班族的「睡城」。他稱，京津冀地區十幾年來被「劃歸北京」、「環首都經濟圈」、「大七環」等政策、傳聞籠罩，即使傳言不斷被否認、規劃也未實現，樓市仍乘機「一路錢(前)行」。

一聞「副中心」 保定樓狂銷

除河北省會石家莊及天津等少數城市受衝擊較少外，其餘縣市樓市均受影響。以距北京僅20分鐘高鐵車程的河北涿州市為例，人均月薪僅2000多元，去年每平方米樓價仍在4000元左右，今年春節後竟炒至過萬，漲幅18%至60%不等。

「『保定副中心』消息傳出當日，涿州樓市每平(方米)坐地漲1000元，高鐵附近樓盤當天上萬，漲幅150%」，當地樓盤銷售郭先生稱，「我們售樓處那天兩棟20層高樓售罄，現場倒號(炒賣籌號)要1萬1個，有北京的團一口氣要60套60萬的房子，實在沒房只買了20套，當時基本每天都接待北京、東北、浙江來的近200個購房團。」

所謂「保定副中心」，是河北省在十八大後提出將保定、廊坊培育成承載部分首都功能的大中型城市，國家主席習近平兩會期間到河北團說，稱除中央部委不能搬，其餘企業都可外遷，希望保定把握機會，後有內地傳媒報道稱保定是「政治副中心」。地產商即以此概念吸客，更拉動該市首季固定資產投資量從全省第六升至第五。

入住率低 春節變空城

4月初，保定市長馬譽峰約談10家地產商，並嚴打違規售樓，樓市緊急降溫，每平方米樓價降至7000元。「『副中心』坑了好多人，老百姓上當了！」有當地民眾稱，從3月到清明，每周末高鐵站附近都是睇樓客，「眼見一天一價，從(每平方米)5000漲至7000、9000，怕樓價再漲我們也買了高價樓，誰知副中心根本就是假的、炒作，一澄清樓價全跌了」。

但高碑店、白溝等地卻仍難剎炒樓潮，一般都是京津、東北、浙江人投資買樓。高碑店樓盤入住率低於50%，白溝更不足3成，「一到夜晚、春節都變成了空城」，而同樣被詬病的還有天津武清、河北固安等地。此外，因資金短缺，河北多地可見爛尾工程，有當地人稱，「這邊的農民都指望徵地一夜暴富，很多開發商拆遷到一半因農民要價太高也就放棄了」。

分析師警告樓價或暴跌

有內地地產分析師警告，環京地區樓市脆弱，有暴跌的風險。2010年初，北京東郊的通州就因「次中心」概念導致樓市大漲，2011年卻因樓市調控而跌價；2011年涿州樓價因傳劃入北京而炒到每平過萬，後政策未實施跌至5000元。隨北京大紅門批發市場將遷往永清，當地樓價也從每平方米3000元漲至8500元；河北固安樓價也因北京第二機場將建在房山而瘋漲。隨京津冀一體化政策一波波出台，有市民調侃，「還沒一體化，房價、物價已經開始一體化了！」

【系列之一】

明報記者

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2 : GS(14)@2014-06-09 18:34:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140609/news/ec_cha3.htm



京津冀一體化


2014年6月9日





【明報專訊】京津冀三地面臨的主要問題，包括有北京人口過多、污染嚴重，水資源短缺，三地產業分工不合理、發展差距大等等。所以，未來的產業規劃將引導人口從北京遷出，天津要發展其濱海港口優勢，環保方面則要三地合作。


發改委已初步將京津冀劃為四大功能區，即西、北部生態保護和生態產業發展區(承德、張家口)，中部優化調整區(北京、天津、廊坊、唐山)、南部製造業與耕作業區(石家莊、保定、滄州)、東部濱海臨港產業發展區(秦皇島、唐山、天津、滄州)。

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海一居風波響警號 澳門樓花爆爛尾危機

1 : GS(14)@2015-11-02 00:35:54

2015-10-21 EW
澳門樓宇在過去容許以「遠期樓花」形式銷售，發展商取得臨時批地後，即使現場只是爛地一塊，也可搶閘賣樓。雖然有關狀況於一三年《土地法》及《樓花法》修改後已經絕跡，惟早年埋下的危機，最近終告爆發。

由香港上市公司打造的樓盤「海一居」，臨時批地限期將於十二月屆滿，惟至今連地基亦未完成，以致約三千戶業主大失預算，紛紛向議員求助、上街示威，甚至直闖發展商香港總部追究。

事件引起廣泛爭議，有議員及民間團體贊成政府企硬執法，就算不收回土地讓發展商埋尾，亦要跟足法例徵收溢價金，涉及款項最少十多億元。

當初決定購入海一居的樓花單位，主要因為發展商隸屬大集團，加上當時樓價升得好快，怕不上車再沒機會；而賣樓廣告標明一五年第三季入伙，但這幾年每次經過地盤，都甚少見到有人開工，已經知道不妙，結果真的出事！」一名海一居業主向本刊說。

曾是澳門最大型樓盤的海一居，由香港上市公司九龍建業（0034）擔任大股東的保利達集團發展，一○年開售樓花時仍未定名，僅以「東方明珠區P地段」作登記，規劃中有十八座大廈，提供近五千三百個單位，後來發展商改口表示完工日期為一八年。由於海一居位處港珠澳大橋落腳點附近，佔盡地利，故即使樓花呎價逾四千元仍被瘋搶，共售出約三千個單位。

發展限期二十五年

資料顯示，該地皮早於九○年獲發臨時批地文件，發展限期二十五年，土地用途為住宅、商業及工業用地。無論舊版或一三年修改的新版《土地法》，均列明若果限期內未能完成發展，政府可以收回，以免寶貴的土地資源遭到囤積。

知情人士透露：「回歸前澳門經濟欠佳，縱然獲得地皮，亦非發展時機；直至賭權開放，發展商紛紛啟動項目；由於工業式微，很多用地都申請更改為純住宅用途。東方明珠區P地段，○六年已成功修改為純住宅用地，就算要等待政府一○年初公布該區『街線圖』（等同規劃限制），亦應有足夠時間完成項目，但發展商卻要到上年才動工，當然趕唔切。」

海一居所處土地的臨時批給期限，將於今年十二月二十六日屆滿。雖然保利達今年二月已向政府申請延長土地使用期，但一直未獲批准。及至本月初，運輸工務司司長羅立文明言，按照《土地法》，期限一到就不能再續。

銀行拒做按揭

消息引起海一居小業主恐慌，數百名業主向立法會議員及民間團體求助，又到政府總部及保利達澳門總部示威。業主代表說：「絕大部分苦主事前對海一居地皮有限期一無所知，甚至有人剛剛才入市購買其樓花，但被銀行拒絕做按揭，極為無奈。」

年輕酒吧東主黃小姐，一二年購買海一居樓花，迄今繳交的首期及供款近二百萬元。她早前手持買賣合約，直闖保利達香港總部、上市公司九龍建業的辦公室。接待處職員原本表示會有人當面交待情況，但最終只安排她與澳門公司負責人透過長途電話對話。

黃小姐轉述該名女負責人說，公司今年初曾向小業主發出短訊，表示在該月內接受業主退回單位，但結果收不到任何申請，「她又表示預計海一居可於一八年落成，要求我靜心等待。雖然對其答覆並不滿意，但我只想盡快收樓，因為現時附近新樓呎價平均要七千多元，取回原價根本無可能上車。」

保利達曾經解釋，工程延誤源於圖則審批太慢，單是環評報告已糾纏了三年多，直至一四年八月才獲發開工准照。該公司發言人稱，海一居自動工後一直加緊人手進行，目前已完成七成地基，有信心可於一八年落成。不過工務局城市建設廳代廳長區炳堅卻否認批則緩慢，指當中涉及不同範疇。

本刊邀請專業建築師到海一居地盤觀察，以分析其工程進度。現場所見有大批工人在工作，惟建築師指其打樁及地基工程仍屬起步階段。不過他亦同意，如果工程進度理想，特別是天氣配合的話，有機會在一八年落成。

澳門房地產聯合商會副會長關偉霖認為，工程出現延誤，發展商肯定有責任，而政府批則效率亦有關鍵性影響，「發展商就好似茶客，一早去酒樓開位，但落單的餸菜等極都未上，這種情況是否茶客的責任呢？近年當局審批圖則嚴謹，態度值得認同，問題是未必有足夠人手處理大幅增加的工作量。」

針對今次風波，有商界人士建議政府再次修改《土地法》，例如設立過渡期，讓臨時批租期將滿、但未完成發展的批地自動續期。然而大部分民選議員及民間團體，均認為不能動輒修改《土地法》。

涉及溢價金逾十億

工聯會立法會議員關翠杏批評，海一居事件中，發展商難辭其咎，政府宜應企硬執法，包括收回土地重新公開競投，讓中標公司接手發展；如考慮再次批給原發展商埋尾，也必須收取溢價金，保守估計涉及款項逾十億元。

聚賢同心協會副理事長林宇滔說：「目前發展商售出的三千個單位，絕大部分只收到三成首期，一日不交樓都收不到尾數，所以發展商應該最心急。繳交合理溢價金，可以讓樓宇順利完成，發展商除了賺取利潤外，還可維持商譽，是一個雙贏方案。」

澳門在一三年修改《樓花法》前，發展商取得臨時批地後，就算爛地一塊亦可預售遠期樓花，且搶購者眾。今次海一居事件，也令不少購入其他樓花的業主擔心不已。

根據土地工務運輸局公佈，同樣於今年內臨時批地期滿的地皮，還包括氹仔和小潭山腰的豪宅項目，以及偉龍馬路的酒店項目，據悉上述三個項目的工程進度良好，應可趕及完成發展。

不過有知情人士透露，臨時批地期稍後屆滿、惟幾乎全未動工的地皮，在澳門仍有不少，擔心有爛尾危機，「例如筷子基一幅九十年代批出的地皮，規劃可作兩座二十八層高的商住大廈連停車場，土地使用期同樣為二十五年，即二○一八年屆滿；惟該地皮最近才開始動工，連地基也未打，如不特別趕工，到期時未完成發展，便有機會被當局收回。」

寬限執法有先例

一三年修改的《土地法》，出台才一年多即受到海一居風波的挑戰，有聲音要求法例暫緩執行、給予過渡期甚至直接再修改。事實上，澳門政府針對新法例實施可能帶出的問題，寬限執法已有先例。

同為一三年，房屋局推出《房地產中介業務法》，要求經紀最少具備高中學歷，以及必須接受專業培訓和考試，而店舖亦不准再於家中或在其他商舖掛單營業。

然而法例生效時，地產業界發出強烈反響，指經營環境未能追上法例的嚴格要求，結果獲當局給予五年過渡期適應，舊從業員可以申領臨時牌照，但期間要盡力達到領取正式牌照的要求。中介法實施至今，有一千多人考獲正式經紀牌照，另有五千多人基於法例的寬限，獲房屋局簽發臨時牌照，暫保飯碗。

澳門爆料熱線

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撰文：社會組︱攝影：社會組︱設計：張文彪

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亞姐爛尾　佳麗慘蝕機票錢

1 : GS(14)@2016-02-09 03:33:05

【本報訊】末屆亞姐《第27屆ATV2015亞洲小姐競選》原定今個月尾會舉行總決賽，但王征入稟將亞視清盤之後，一切製作都已暫停。就連原本有份擔任司儀的蔡國威，也啟動《僱傭條例》第10A條中止與亞視合約，意味這個有超過30年歷史的選美活動最終爛尾收場。



須自費到比賽場地

據悉，有內地賽區佳麗早前墊支了機票錢也未找數，內部消息透露，亞視當時要求參加者自費到不同賽區參加預賽，要事後才能報銷相關費用，由於有不少佳麗來自不同省分，亞視當時要求佳麗先墊支機票錢，結果至今有部份佳麗仍未能取回款項。亞視人事部已全體離職，佳麗取回款項的機會渺茫。本報記者曾致電亞視發言人黃守東查詢，他只回覆：「要了解情況。」未有否認相關傳聞。曾流出裸照的候選亞姐任斐琳，去年12月由廣州到深圳參加「中國內地賽區總決賽」，可惜未能晉身最後20名。任斐琳昨日接受本報電話訪問時，透露每位佳麗去比賽場地前都要先自付車費，她說：「每次都係自費，去到嗰邊就即時報銷，不過我就清晒，其他佳麗就唔清楚。」問到可有其他費用要支付？她說：「比賽期間全部都係佢哋（亞視）安排，衣食住行都包埋，佢哋好似封閉式管理，唔會有自費項目。」■記者戴彩煥





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160208/19484000

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