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罗康瑞再造“瑞安中华汇” 烂尾资产待收成


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瑞安中华汇，作为瑞安系地产版图中的一个全新增长极，瑞安集团董事长罗康瑞经营多年的品牌逐步成型。

6月18日，“瑞安·创逸”正式 面市。瑞安中华汇于2007年收购这个烂尾项目后，做了一个和其他发展商截然相反的选择——放弃商业部分，打造一个天河北纯居园林社区。瑞安中华汇广州公 司副总经理邹郁表示，瑞安中华汇将继续审慎严选优质土地及项目，积极而稳健地拓展华南市场。

据本报记者了解，瑞安中华汇前几年大举收购了内 地核心城市众多烂尾项目，这些项目经过近两年的续建、开发，已陆续进入回报期。

停建项目改造专家

此 番瑞安中华汇进入广州，是在蛰伏了三年之后。

据了解，18日正式面市的“瑞安·创逸”为瑞安中华汇在华南的首个住宅改建项目。该项目占地面 积约为14753平方米 ，规划总建筑面积为110181平方米，包括一栋31层酒店式公寓，三栋35层的纯住宅塔楼。

这个项目的另一个关 键意义在于，它是瑞安中华汇在华南开发的首个项目，揭开了瑞安中华汇旗下收购的停建项目入市销售、投资回报的序幕。

据知情人士介绍，瑞安中 华汇为香港瑞安集团成员瑞安建业全资附属公司。瑞安建业的房地产投资分三方面，包括中国内地的停建房产发展及房地产开发项目。

瑞安建业于 2005年开始收购及发展停建房产项目。2006年6月，公司将旗下位于大连、青岛、成都和北京的停建房产项目注入其后在伦敦证券交易所上市的中华汇房地 产有限公司(中华汇)。中华汇在2009年7月被瑞安建业私有化后，中华汇成为瑞安建业的全资附属公司。

“专注投资及发展中国内地主要及二 线城市发展周期较短的中型至大型停建房产项目。”这是瑞安集团对瑞安中华汇的发展策略，所涉及项目均处于优越地段，因业主财政困乏而遭搁置，瑞安中华汇购 入后将项目加以改良优化，然后将其放售或出租。

仅仅4年，瑞安中华汇已在上海、广州、成都、重庆、青岛、北京、大连8个城市拥有16个项 目，总楼面面积合共超过200万平方米。

重庆是瑞安中华汇拓展的重要城市之一。重庆·创汇首座，位于重庆市解放碑，其前身为曾经两度烂尾的 瑞奇大厦。瑞安中华汇接手后，将其改造为集精装公寓、LOFT写字间、时尚商场、商务会所多种业态于一身的综合体，目前创汇·首座公寓均价已达到1.8万 /平方米，是重庆最贵的楼盘之一。

另外，占地354万平方米的大连天地，投资300亿，亦是一个综合型社区，建成后将成为可容纳30万人口 的全方位增值多核精英都会。目前大连天地已建成的一、二栋写字楼已被IBM全部租用。

“私有化中华汇后，从今年开始，瑞安中华汇将成为公司 房地产板块的重要旗舰，‘瑞安中华汇’也将成为所涉烂尾改建项目的统一品牌，着力打造。”上述知情人士透露，实际上，瑞安中华汇还致力于新项目的收购开 发。

变现瑞房股份加速扩张

关于瑞安中华汇的运作模式，该公司指出，相对房地产开发而言，停建房 产发展模式的项目周期较短、所需现金流亦较少，令公司可抓紧商机，灵活利用资金作增购项目及扩充物业组合之用。

8个城市、16个项目、总楼 面面积超200万平方米，瑞安中华汇手中的这批项目近两年陆续进入开发时期，现持有项目的总市值为港币117亿多。去年对中华汇私有化的举动，显示了瑞安 方面对这块资产的信心和期待。

瑞安建业在2009年年报中坦言，成功私有化中华汇房地产，不仅精简了公司架构，亦大大加强集团的财政实力， 为房地产业务发展奠定稳固根基，以把握内地蓬勃市场所带来的商机。

值得注意的是，截至2009年底，瑞安建业应占可发展总楼面面积约为 200平方米，另外拥有大连天地20％的权益，该项目可发展楼面面积约为354万平方米。这些项目构成了瑞安建业房地产板块资产的主力。

尽 管瑞安中华汇旗下资产的开发投入体现了一定“节约性”，但瑞安建业近期在资本市场的举动，依然透露出其为瑞安中华汇发展筹备资金的倾向。

6 月初，瑞安建业公告称，向瑞安集团出售约值10.8亿港元瑞房的股份，最低及最高购买价每股3.4088港元及4港元，最多可售予瑞安集团约3.1683 亿股及2.7亿股瑞房股份，分别占其已发行股本约6.31%及5.38%。

瑞安建业预期，出售可获得收益介于3.74亿-4.79亿港元。 所得大部分将偿还银行借贷，减低负债水平及增强举债能力以扩充其房地产业务。

“因今明两年盈利缺口以及今年前4个月销售放缓，将持续拖累瑞 房股价。目前股价较2010年预期每股净资产值6.87元折让52%，估值合理，相对板块平均水平为55%。”中银国际最新报告给出了对瑞安建业的有关评 估。



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