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在臉書開粉絲團，除了集結人氣，也可以賺錢。台灣有一家新創公司，將社群粉絲轉換成收入，成立兩年半，累計營收直逼新台幣三億元，並計畫二○一六年將登興櫃，成為台灣第一個靠臉書粉絲團上櫃的公司。它就是愛瘦身（以下簡稱iFit）。

iFit創辦人陳韻如，兩年半前開始在臉書粉絲團分享減肥心得，插圖搭配文字的可愛風格，獲得女性好評。第一次在粉絲團揪團買健身腳踏車，就號召到兩百人參加，團購金額達一百二十萬元。

不適合粉絲的，就自己研發

「我們就是扮演推薦的角色，」陳韻如說，有了成功經驗，iFit開始幫粉絲挑選瘦身等健康相關商品，從臉書粉絲團變成小型電子商務公司。二○一四年營收比前一年翻了兩倍，甚至跨足電視台做瘦身節目。

它和一般團購網最大不同，在於市面上找不到適合推薦給粉絲的商品時，它會自行研發。與它合作生產食品的廠商微卡董事長李佳蓁說，當初只是以實驗心態合作，銷量卻超過預期，如蒟蒻涼麵、鳳梨乾都供不應求。

透過第一線與消費者互動，將需求做為商品開發依據。陳韻如說，她每天都跟臉書粉絲互動、回答問題，「我們非常了解這群人要的東西是什麼。」

資策會MIC電子商務資深產業分析師王義智認為，iFit不像傳統電商拚低價、物流快，而是透過減肥步驟，帶進相關產品，不僅消費者忠誠度高，也會提升回購率。如今它有六十七萬名粉絲，是台灣最大健身俱樂部World Gym會員數的三倍。

只是，據臉書在二○一四年六月統計，全球共有三千萬個粉絲頁，每天以超過兩萬個的速度在增加。iFit共同創辦人謝銘元坦承，粉絲數越來越多，但實際在臉書上交流的人數並無成長。iFit未來若想走入資本市場，它如何開發更多粉絲願埋單的商品？將是這個粉絲團能否獲得投資人青睞的關鍵。

【延伸閱讀】營收與商品數都暴增逾2倍！

●營收

2013年:6,000萬元

2014年:2億元

●團購商品數

2013年:30項

2014年:逾100項

整理：莊雅茜

「田僑仔」坐擁大片農地，因為都市更新而變更為商用地，身價一夕之間倍數暴漲……，這種傳奇故事如今發生在兩位上班族身上。

他們，把政府公告當「藏寶圖」跟著重大建設走，五年財富翻20倍

他們分別領了十八年、九年的死薪水，沒有富爸爸給的大片土地，靠著勤奮努力，終於找到破解土地買賣的密碼，五年內財富翻二十倍，目前擔任IC設計工程師的許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。

汽車行駛到桃園市大園區裡一條狹窄小路，一行人陸續下車，許芸融指著路旁一塊農地笑說：「這，是我買的第一塊地！」

買地的當時是二○○九年底，買價一坪三萬四千八百元，現在行情已經漲到十三萬元以上，漲幅超過二七○％，全是因為不遠處的一座車站，正是即將通車的機場捷運線與桃園捷運的交會樞紐──橫山站。

這塊農地剛剛剷平不久，荒廢在路旁沒有耕作，許芸融還因而領了「休耕補助」；而他和同事莊曜誠另一塊也在桃園捷運旁的農地上，一邊被鄰人栽植果樹，一邊竟然還堆放著垃圾，他卻毫不在意，揮揮手說：「有什麼關係？以後被徵收了，一樣能換回建地！」

這兩人現在最主要的投資工具，就是跟著政府重大建設，鎖定周遭即將被徵收的農地，等著地價水漲船高後，用一坪農地換取大約四○％或四五％的建地，增值至少兩倍，讓平價農地變高價建地，「黃土變黃金」。

在許多人的心中，「買土地」等於大資本投入、甚或有錢人玩的遊戲；其實，買賣土地不需要財團的等級，一般上班族就有能力參與。二○○九年兩人合資買下人生第一筆土地開始，身價從七百萬元增值到至少一億五千萬元，許芸融的身價已經翻了二十多倍、已有上億身價，與他一起投資土地的莊曜誠，同時間也翻了近三．三倍，達八位數。

他們的致富密碼，正是一年一千多篇看似無趣又枯燥的政府「都更地」公告，「這些公告，就是投資土地的『藏寶圖』。」莊曜誠說，「政府坐莊，明白告訴你接下來要開出什麼。」

這些由政府主導的「都市更新」計畫，不管是「市地重劃」還是「區段徵收」，都是把原本老舊、落後的地區，經設立捷運車站等方式，再造更新為商圈或住宅區，而地價往往也跟著翻漲好幾倍。

二○○六年，原本互不相識的許芸融與莊曜誠，一起進入目前市值約一千億元、台灣前三大晶片設計公司當工程師，兩人相差十歲，但同樓層、同梯情誼讓他們特別聊得來，打趣說「感情比老婆還要好」。

一聊起來才發現，待過幾家知名電子公司的許芸融，就學時父親經商失敗，全家窮困潦倒到只能窩在豬圈裡；比較年輕的莊曜誠出身南投埔里，老家是九二一大地震時房屋全倒的受災戶。

也因此，貴為「科技新貴」的兩人壓力沉重，投資過股票，試著想脫離財務上的困境，年輕的莊曜誠甚至為了規避風險，把辛苦存下的第一筆十萬元全拿去買雷曼兄弟連動債，隔年（二○○八年）爆發了金融海嘯，血本無歸。

眼看股票這條路似乎走不順，許芸融把腦筋動到當時的台灣首富國泰集團身上，研究它到底為何能成為首富？他發現，從國泰建設到集團銀行、保險體系，拿到錢之後，就在全台灣買地，倍數翻漲的土地是它主要獲利來源。兩人於是下定決心效法首富，轉而投資土地。

一開始，看報章雜誌找蛛絲馬跡，到工地圍籬抄下施工單位、甚至是環保署等的聯絡電話，就這樣一一打電話去問工程進度，但都不得其門而入；也找過不動產仲介，甚至去土地標案、公聽會現場找資料，再一步步往上追到了政府單位。

繞了一大圈，最後才恍然大悟，原來一切工程資訊都在公告裡。

他們，每一筆土地皆獲利出場至今交易上百筆，沒有一次賠過錢

這個過程如今說來容易，但當初他們卻足足碰壁了一年，才找到這條路徑。 頭三年，他們專注觀察、研究，不下手買土地，兩人把一個個開發案從主事單位、中央與地方往返拉鋸、時程表等等資訊，用Excel文件條列、表格化，每天除了工作、就是埋首在公告裡面，至少花四小時研究；因為謹慎小心，從二○○九年買下第一筆土地後，至今一百多筆的交易，每一筆都是獲利出場，目前持有一千坪以上的土地，沒有投資失敗的紀錄。

為什麼可以「零失誤」？一方面他們夠認真，把徵收區在地圖上實際畫出，填入符合徵收區內的每一筆地號，避免買錯標的成為「廢地」，另一方面也是他們在八年鑽研公告後，悟出下面這幾個心得：

密碼一：不炒短線、長期持有政府都更案即便拉鋸，多半會執行

一：買土地比買股票安全，比買房更容易。

買股票的研究基礎，是公司「已發生（過去式）」的財報，未來的話，電子公司只能看到一季或兩季，但政府都更案一旦啟動，到落實徵收可能七至十年，但公告裡明確寫出利多的「未來計畫」，風險相對較小；再者，雖中央與地方會針對開發案往返拉鋸，多半仍會落實執行，適合長線持有。

若把買房相對於買地，後者只要確定是在徵收範圍內的農地，不管買在哪裡，未來都能依比例換成計畫區裡的建地，因此，購買前不必看風水、不必實地勘查就能買，也不必擔心「釘子戶」；反之，買房前必須多次查看，還得打聽是否為凶宅等。

密碼二：挑交通、觀光關鍵字往機場捷運旁買，盯公告調整布局

二：首選交通建設，次為觀光與文化特區。

「捷運、高鐵、機場、溫泉特區、藝文特區、文化或是風景特定區，這些都是『關鍵字』！」許芸融說，「因它們會讓一個地方發生根本性『質變』。」交通就像血管，通了才有後面的人流與金流，因此，他們目前不僅緊盯機場捷運沿線車站買地，就連桃園、台中等地的捷運都有著墨。

捷運車站當然有可能改位置，因此追蹤政府公告就非常重要，在這些無趣的公告裡可以得到第一手資訊，所以發生變化時不僅能立刻出脫，還能全身而退。

舉例來說，原本市場傳言機場捷運與桃園捷運不是交會在橫山站，而是另一站，但許芸融與莊曜誠一方面緊盯公告，並沒有看到這樣的訊息，二方面他們也判斷，在地圖上實際畫出路線，以動線順暢度來說，怎麼看都應該是橫山站，因此全力主買此區農地，最後果然壓對寶。

密碼三：選在徵收區內買農地分散買門檻低，照樣能換完整建地

三：買土地可以「零存整付」，能買小套房就能買土地。

買不起一大片農地沒關係，也可用買小套房的一百萬元資金當頭期款、搭配貸款，買下五十坪以內的農地，一樣可以換得約二十坪的建地。不像建地買在哪裡、就定在哪裡，就算在一個徵收區內分散買進、散落各處的農地，也會在徵收後換成都更區內一塊完整建地，稱之為「零存整付」。

另外，土地可以共同持分，也就是一塊土地可能十個人共同持有，且出售時不需要其他九個人同意；但房子雖然可以共同持有，卻需要過半或者整體同意才能處分。再者，房子必須買下一整戶、不能只買廚房或者房間，土地卻可以零星買進。

然而，你可能也有一個疑問，如果此地有重大建設即將進行，難道那麼容易就能買到農地嗎？莊曜誠說，政府拍賣土地的價格，就是你買進的參考價。

政府所擁有的土地，會分次拿出來拍賣，買地時只要比標價略高，就能順利在市場上買到地。舉例來說，許芸融在橫山站區內的一塊農地，就是以當時市價每坪再加價一千元買得，賣家以為他們是有錢的傻子，但他們心裡認為長期會有豐厚報酬，果然至今漲幅已有二七○％。

買賣雙方認知的落差有兩個層次，一是原有的地主不看政府公告、不了解重大建設可能帶來的效益，也有一種是，雖依稀聽聞有重大建設，卻不深究、也不相信，許芸融有次遇到一位老農就是如此，對方已經苦了幾十年，早年地價不到一萬元，聽到許芸融開出三萬多元的價格，老農不想把時間繼續賭在可能仍有變數的開發案上，寧可早日獲利退場。

密碼四：面積不是越大就越好政策一改，恐陷價跌、難出脫窘境

專營桃園房地產的鄭地政士事務所代書鄭秀珍表示，她的客戶當中，就屬許芸融與莊曜誠這一組最「認真做功課」，其他投資客多半以房仲的意見為主，很少自己下苦工去研究，就像投資股票一樣，只聽明牌、投資往往失利。

舉例來說，桃園最大的開發計畫當屬桃園航空城，但許芸融與莊曜誠卻絲毫沒在此著墨，因他們從公文中讀到了不合理之處，例如面積太大，也因此避開了去年桃園市市長吳志揚意外落選後，航空城內農地成交量急縮至選前的四分之一，地價也從一坪最高九萬元一夕崩跌到約五萬元的慘劇。

兩位平凡的工程師，拿出設計晶片時的「耐煩」與謹慎，在一片政府公告海中找到自己的寶藏，他們的故事告訴我們，即便是對現況不滿，只要抱持著好奇心，不斷追根究柢的了解「為什麼」，從追查首富致富之道一路到政府公告，每個人都能找到自己獨有的解決之道。

【延伸閱讀】開發案完成後，是長線獲利了結最佳時機—都更土地價格階段漲幅圖

【延伸閱讀】5步驟操作，第一次買地就上手—買地前中後評估重點

第1步：取得相關資訊管道包括：候選人選舉政見、政府首長政策宣示等。

第2步：選擇關鍵標的鎖定捷運、車站、機場、高鐵、藝文特區、風景特區、溫泉特區等關鍵字，追蹤相關部會網站。

第3步：依財力評估標的評估財力狀況，長期投資可買進尚未都更土地，短期可選已確定都更者、風險也較小。

第4步：以合理價格交易以略高於行情價的開價尋找合適土地，若其他投資人搶進，造成地價短期內大幅上漲，可先出脫，等市場冷靜再買回。

第5步：選對時機退場投資不必從頭參與到尾，一旦達到獲利滿足點就可以出場。

資料來源：許芸融、莊曜誠　整理：王毓雯

【延伸閱讀】快學獨門4撇步撇步1買農地時，要注意有沒有「重劃」兩字若有，能換得農地面積45％的建地；若無，只能換得40％的建地。

撇步2別急著搶蛋白區，投資蛋黃區才最安全政府會從外圍蛋白區開始，分3至4次標售車站附近土地，墊高蛋黃區地價。

撇步3地上可加蓋鐵皮屋在預定徵收地上加蓋鐵皮屋，多半不能住人，但會依照面積發放補償金。

撇步4可種植有價農作物例如種植補償金高的火龍果，以桃園某徵收案為例，每0.1公頃可獲得至少2萬6千元的補償金。

撰文•吳沛璇

三月的一個周末，台北東區一家桌上遊戲店，一組客人正玩著今年新出的熱門遊戲〈駱駝大賽〉。突然間，其中一個人的舉動，讓其他九位客人一起大笑，「哈哈 哈！」 大家越笑越大聲，猛然地「嘩」一聲巨響，店裡的大片落地玻璃破裂了！談起這個場景，派樂地創辦人張雲淞難掩興奮，「真的超誇張的，那個是強化玻璃耶，居然 可以笑到破掉。」不只如此，這家開幕不到兩年的桌遊店，每個周末幾乎都客滿，讓人難以想像張雲淞創業之初，曾經歷一天營業額只有四十元的慘澹時光。

開店等無人，數著銅板盤算放棄張雲淞早在念台大經濟系時期，就流露創業DNA，曾和現今合夥人、會計系同學陳韻竹等四人一起開過活動行銷公司，專接校園活動；只是營運一年後，因難兼顧學業而停擺，但創業種子就此萌芽。

大學時曾選修幸福經濟學的張雲淞很早就體會，「人生幸福快樂的指標，不全然是收入和GDP。」比起循傳統路徑加入上班族行列，他更想從事能讓人快樂，而非追逐數字的事，於是一服完役，他就和老戰友陳韻竹一起構想開店。

一開始，兩人資本有限，只朝本錢小的去想，而桌遊店所需的資金少，「摔跤了不會太痛」，再避開店租成本高、市場競爭的台北，便決定落腳在還沒有桌遊店的基隆。

沒想到，創業之路遠比他們想像中還來得艱辛。手上只有二十萬元積蓄的二人，從裝潢、設計、接管線、報稅……一切都得自己來。

二○一一年年底，樂氣球正式開店，但有好一陣子，每天的營業額連一百元都達不到。陳韻竹回憶，最慘的一次，整天下來只有一位顧客，連桌遊都玩不成，只好點 了一份四十元的厚片土司，「我回到家，看著店面監視器錄影中的自己，一個人默默數著四個十元的銅板，突然覺得：天啊！我要不要繼續做下去？」營業狀況不如 預期，陳韻竹也一度回鍋當上班族，最終仍無法放棄創業夢，她說：「我還是想拚，想累積一些能量來影響別人。」而對張雲淞來說，生意很差時，心情確實很悶， 但只要看到客人玩得笑聲連連，「就覺得還有動力繼續做下去。」慢慢地，基隆店打出「平價、免費教玩」特色。張雲淞觀察，一般桌遊店大多沒有教玩服務，客人 要自己摸索，他不但免費教玩，且講解方式活潑易懂，很快就建立口碑。

一年下來，基隆店的生意雖漸有起色，卻浮沉在小賺小賠間，兩人意識必須有所抉擇，「我們有兩個選擇，一個是把店收了，另一個是把微薄的資源注入新的店 面，」陳韻竹說，「因為不往前進，就等於是後退了。」他們決定放手一搏。一二年十月，樂氣球前進桌遊店最密集地區——台北公館。

聚餐的下一攤，開在巷弄也有人上門沒想到樂氣球平價、提供教玩服務的特色搬到公館後廣受好評，張雲淞分析，「顧客只是想輕鬆過一個下午，不是要來『學 習』。」他發現自己不必學會所有的桌遊玩法才能服務客人，「因為受歡迎的就是那幾套，會七、八十套就很夠用了。」此外，他們也觀察到，公館店來客的上班族 比率高達五成，這群客層需要的是與朋友一起打發時間、能有點娛樂、消費又合理的空間，同時，都是先約聚餐，再約下一攤，可見「只要鎖定年輕人喜歡聚餐的附 近即可。」抓住客層消費行為後，兩人決定展店，這次鎖定上班族，大膽地選在八德路巷弄的地下一樓，找來好友王永昇入股，負責規畫餐飲，提供更多樣化的餐 點、更舒適的場地，以及包場的服務。結果，相較於公館店每人平均消費一八○元，派樂地平均每人消費達三五○元，幾乎是公館店的兩倍，連台北市長柯文哲也來 過，證明不開在鬧區，也可以打出一片天。

以二十萬元創業，如今，二十六歲的張雲淞成為擁有三家店、年營收約五百萬元的小頭家，年收入近百萬元，面對別人羨慕的眼光，張雲淞創業腳步還要積極向前走，「因為創業者永遠都不會滿足。」

樂氣球、派樂地桌遊店

創辦人：張雲淞（1988年生）、

陳韻竹（1987年生）

成立時間：2011年11月

初期投入資本：20萬元

主要業務：桌上遊戲、簡餐成績：2014年營收550萬元

創業日記：

2011.12 開幕一個月了，今日營業額只有40元，天哪，還要不要繼續做下去？

2012.10 決定拿基隆店的收入來開第二家店，去公館試試，再不前進，就是後退。

2013.06 生意超過想像（公館店），再開一家有餐飲的店吧！

2015.03 客人把玻璃笑破了，使命達成好感動，要繼續帶給大家歡樂！

五十一歲的曹淑玉，去年在銀行業工作滿二十五年，正式退休。生性活潑爽朗、活力無窮的她，退休後也鮮少賦閒在家，擔任藝文團體志工之際，不忘貢獻所長，在台科大、金融研訓院等單位傳授理財、投資相關課程，可謂相當充實。

能擁有這樣快意的退休生活，關鍵在於，三十五歲那年，她意識到：想要安心退休，必須自己為退休池尋找活水的源頭，因為光靠國家給的勞保退休金是不夠的。「勞保退休金的負面新聞時有所聞，進水量對退休池的幫助，恐怕有限。」

她將退休金比喻為一個池子，買入能帶來「被動收入」的資產，就像是將活水挹注進池子內。

雖然她同時擁有國際專案管理師(PMP)、認證理財規畫顧問(CFP》等證書，但在進行「樂退」規畫時，仍然需要工具協助，坊間雖有不少免費試算表，有的還設計高階函數，但曹淑玉反而覺得太複雜，「我喜歡單純的美好，所以偏好像Excel這種簡單的工具。」

記錄收支，掌握全家資產負債變化曹淑玉利用Excel自行編列記帳表單，數十年如一日，同一份Excel檔案分別有三個標籤：全家人的資產負債表、逐月收支表、年度收支總表。

每當更新「家庭逐月收支表」後，「年度收支總表」會跟著連動，主動累計一月到十二月的收支金額，年底即可知道全年度的主、被動收入和總支出各多少，每月檢查一次，精確掌握資產、負債的變化。

她在三十五歲時，以五百二十萬元在基隆購置店面，賺取每個月一萬八千元租金;兩年後，她選擇布局另一項常見的投資工具：儲蓄險。

店面的租金收益，每月皆為固定金額，管理起來尚稱簡易，但保單就複雜多了。

一九九九年，曹淑玉買了三份儲蓄險保單;繳費年限從十年到二十年不等;兩年後又買了第四張，繳費二十年。

記錄保單，繳費多久、領多少都瞭

這四張儲蓄險保單，每年繳交金額都不盡相同，2007年到09年開始陸續領回，往後每年領回的累計金額也高低不一，在這種情況下，一般保戶若想清楚掌握每 一年可領回多少金額，可能請保險業務員提供整合的保單內容明細表;但若想要保障隱私、確保「財不露白」，就必須親力親為。

或許在不少人眼中，儲蓄險太過保守，但曹淑玉認為，投資風險偏高，一旦要變現卻遇逢市場走空時，可能得忍痛認賠殺出。保單則不然，保險非投資性質，投保期間若有意外事故，業者必須依約理賠，這才是她嚮往的保障。

她打開電腦，Excel表中清楚顯示四張保單陸續領回的金額，概算後，自己去年退休，十年後可領約一百二十七萬元(詳見上表);二十年後可領的金額，並非二百五十四萬元(一百二十七萬元的兩倍)，而是超過四百一十七萬元。

她也發現，總計繳交四百多萬元保費俊，創造出一千八百多萬元收益，「這樣說來，我也是隨著時間增加而賺取複利啊!」未來六十年，這些保單更將帶來超過近兩 千萬元收益。由於被保人是曹淑玉的女兒，過一段時間後，她打算將女兒改成受益人。透過Excel，讓她發現，這些保單不只保障她的退休生活，未來即便自己 不在女兒身邊，女兒也無後顧之憂了。

也想算算自己的報酬率?可至「商周財富網」下載完整Excel表，請掃描RQ Code或輸入網址：http://goo.g /doSqH

撰文者 張舒婷