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看公告買地 小工程師5年滾出上億身價

2015-05-04  TCW
 
 

 

「田僑仔」坐擁大片農地,因為都市更新而變更為商用地,身價一夕之間倍數暴漲……,這種傳奇故事如今發生在兩位上班族身上。

他們,把政府公告當「藏寶圖」跟著重大建設走,五年財富翻20倍

他們分別領了十八年、九年的死薪水,沒有富爸爸給的大片土地,靠著勤奮努力,終於找到破解土地買賣的密碼,五年內財富翻二十倍,目前擔任IC設計工程師的許芸融、莊曜誠找到了一條致富之道。

汽車行駛到桃園市大園區裡一條狹窄小路,一行人陸續下車,許芸融指著路旁一塊農地笑說:「這,是我買的第一塊地!」

買地的當時是二○○九年底,買價一坪三萬四千八百元,現在行情已經漲到十三萬元以上,漲幅超過二七○%,全是因為不遠處的一座車站,正是即將通車的機場捷運線與桃園捷運的交會樞紐──橫山站。

這塊農地剛剛剷平不久,荒廢在路旁沒有耕作,許芸融還因而領了「休耕補助」;而他和同事莊曜誠另一塊也在桃園捷運旁的農地上,一邊被鄰人栽植果樹,一邊竟然還堆放著垃圾,他卻毫不在意,揮揮手說:「有什麼關係?以後被徵收了,一樣能換回建地!」

這兩人現在最主要的投資工具,就是跟著政府重大建設,鎖定周遭即將被徵收的農地,等著地價水漲船高後,用一坪農地換取大約四○%或四五%的建地,增值至少兩倍,讓平價農地變高價建地,「黃土變黃金」。

在許多人的心中,「買土地」等於大資本投入、甚或有錢人玩的遊戲;其實,買賣土地不需要財團的等級,一般上班族就有能力參與。二○○九年兩人合資買下人生第一筆土地開始,身價從七百萬元增值到至少一億五千萬元,許芸融的身價已經翻了二十多倍、已有上億身價,與他一起投資土地的莊曜誠,同時間也翻了近三.三倍,達八位數。

他們的致富密碼,正是一年一千多篇看似無趣又枯燥的政府「都更地」公告,「這些公告,就是投資土地的『藏寶圖』。」莊曜誠說,「政府坐莊,明白告訴你接下來要開出什麼。」

這些由政府主導的「都市更新」計畫,不管是「市地重劃」還是「區段徵收」,都是把原本老舊、落後的地區,經設立捷運車站等方式,再造更新為商圈或住宅區,而地價往往也跟著翻漲好幾倍。

二○○六年,原本互不相識的許芸融與莊曜誠,一起進入目前市值約一千億元、台灣前三大晶片設計公司當工程師,兩人相差十歲,但同樓層、同梯情誼讓他們特別聊得來,打趣說「感情比老婆還要好」。

一聊起來才發現,待過幾家知名電子公司的許芸融,就學時父親經商失敗,全家窮困潦倒到只能窩在豬圈裡;比較年輕的莊曜誠出身南投埔里,老家是九二一大地震時房屋全倒的受災戶。

也因此,貴為「科技新貴」的兩人壓力沉重,投資過股票,試著想脫離財務上的困境,年輕的莊曜誠甚至為了規避風險,把辛苦存下的第一筆十萬元全拿去買雷曼兄弟連動債,隔年(二○○八年)爆發了金融海嘯,血本無歸。

眼看股票這條路似乎走不順,許芸融把腦筋動到當時的台灣首富國泰集團身上,研究它到底為何能成為首富?他發現,從國泰建設到集團銀行、保險體系,拿到錢之後,就在全台灣買地,倍數翻漲的土地是它主要獲利來源。兩人於是下定決心效法首富,轉而投資土地。

一開始,看報章雜誌找蛛絲馬跡,到工地圍籬抄下施工單位、甚至是環保署等的聯絡電話,就這樣一一打電話去問工程進度,但都不得其門而入;也找過不動產仲介,甚至去土地標案、公聽會現場找資料,再一步步往上追到了政府單位。

繞了一大圈,最後才恍然大悟,原來一切工程資訊都在公告裡。

他們,每一筆土地皆獲利出場至今交易上百筆,沒有一次賠過錢

這個過程如今說來容易,但當初他們卻足足碰壁了一年,才找到這條路徑。 頭三年,他們專注觀察、研究,不下手買土地,兩人把一個個開發案從主事單位、中央與地方往返拉鋸、時程表等等資訊,用Excel文件條列、表格化,每天除了工作、就是埋首在公告裡面,至少花四小時研究;因為謹慎小心,從二○○九年買下第一筆土地後,至今一百多筆的交易,每一筆都是獲利出場,目前持有一千坪以上的土地,沒有投資失敗的紀錄。

為什麼可以「零失誤」?一方面他們夠認真,把徵收區在地圖上實際畫出,填入符合徵收區內的每一筆地號,避免買錯標的成為「廢地」,另一方面也是他們在八年鑽研公告後,悟出下面這幾個心得:

密碼一:不炒短線、長期持有政府都更案即便拉鋸,多半會執行

一:買土地比買股票安全,比買房更容易。

買股票的研究基礎,是公司「已發生(過去式)」的財報,未來的話,電子公司只能看到一季或兩季,但政府都更案一旦啟動,到落實徵收可能七至十年,但公告裡明確寫出利多的「未來計畫」,風險相對較小;再者,雖中央與地方會針對開發案往返拉鋸,多半仍會落實執行,適合長線持有。

若把買房相對於買地,後者只要確定是在徵收範圍內的農地,不管買在哪裡,未來都能依比例換成計畫區裡的建地,因此,購買前不必看風水、不必實地勘查就能買,也不必擔心「釘子戶」;反之,買房前必須多次查看,還得打聽是否為凶宅等。

密碼二:挑交通、觀光關鍵字往機場捷運旁買,盯公告調整布局

二:首選交通建設,次為觀光與文化特區。

「捷運、高鐵、機場、溫泉特區、藝文特區、文化或是風景特定區,這些都是『關鍵字』!」許芸融說,「因它們會讓一個地方發生根本性『質變』。」交通就像血管,通了才有後面的人流與金流,因此,他們目前不僅緊盯機場捷運沿線車站買地,就連桃園、台中等地的捷運都有著墨。

捷運車站當然有可能改位置,因此追蹤政府公告就非常重要,在這些無趣的公告裡可以得到第一手資訊,所以發生變化時不僅能立刻出脫,還能全身而退。

舉例來說,原本市場傳言機場捷運與桃園捷運不是交會在橫山站,而是另一站,但許芸融與莊曜誠一方面緊盯公告,並沒有看到這樣的訊息,二方面他們也判斷,在地圖上實際畫出路線,以動線順暢度來說,怎麼看都應該是橫山站,因此全力主買此區農地,最後果然壓對寶。

密碼三:選在徵收區內買農地分散買門檻低,照樣能換完整建地

三:買土地可以「零存整付」,能買小套房就能買土地。

買不起一大片農地沒關係,也可用買小套房的一百萬元資金當頭期款、搭配貸款,買下五十坪以內的農地,一樣可以換得約二十坪的建地。不像建地買在哪裡、就定在哪裡,就算在一個徵收區內分散買進、散落各處的農地,也會在徵收後換成都更區內一塊完整建地,稱之為「零存整付」。

另外,土地可以共同持分,也就是一塊土地可能十個人共同持有,且出售時不需要其他九個人同意;但房子雖然可以共同持有,卻需要過半或者整體同意才能處分。再者,房子必須買下一整戶、不能只買廚房或者房間,土地卻可以零星買進。

然而,你可能也有一個疑問,如果此地有重大建設即將進行,難道那麼容易就能買到農地嗎?莊曜誠說,政府拍賣土地的價格,就是你買進的參考價。

政府所擁有的土地,會分次拿出來拍賣,買地時只要比標價略高,就能順利在市場上買到地。舉例來說,許芸融在橫山站區內的一塊農地,就是以當時市價每坪再加價一千元買得,賣家以為他們是有錢的傻子,但他們心裡認為長期會有豐厚報酬,果然至今漲幅已有二七○%。

買賣雙方認知的落差有兩個層次,一是原有的地主不看政府公告、不了解重大建設可能帶來的效益,也有一種是,雖依稀聽聞有重大建設,卻不深究、也不相信,許芸融有次遇到一位老農就是如此,對方已經苦了幾十年,早年地價不到一萬元,聽到許芸融開出三萬多元的價格,老農不想把時間繼續賭在可能仍有變數的開發案上,寧可早日獲利退場。

密碼四:面積不是越大就越好政策一改,恐陷價跌、難出脫窘境

專營桃園房地產的鄭地政士事務所代書鄭秀珍表示,她的客戶當中,就屬許芸融與莊曜誠這一組最「認真做功課」,其他投資客多半以房仲的意見為主,很少自己下苦工去研究,就像投資股票一樣,只聽明牌、投資往往失利。

舉例來說,桃園最大的開發計畫當屬桃園航空城,但許芸融與莊曜誠卻絲毫沒在此著墨,因他們從公文中讀到了不合理之處,例如面積太大,也因此避開了去年桃園市市長吳志揚意外落選後,航空城內農地成交量急縮至選前的四分之一,地價也從一坪最高九萬元一夕崩跌到約五萬元的慘劇。

兩位平凡的工程師,拿出設計晶片時的「耐煩」與謹慎,在一片政府公告海中找到自己的寶藏,他們的故事告訴我們,即便是對現況不滿,只要抱持著好奇心,不斷追根究柢的了解「為什麼」,從追查首富致富之道一路到政府公告,每個人都能找到自己獨有的解決之道。

【延伸閱讀】開發案完成後,是長線獲利了結最佳時機—都更土地價格階段漲幅圖

【延伸閱讀】5步驟操作,第一次買地就上手—買地前中後評估重點

第1步:取得相關資訊管道包括:候選人選舉政見、政府首長政策宣示等。

第2步:選擇關鍵標的鎖定捷運、車站、機場、高鐵、藝文特區、風景特區、溫泉特區等關鍵字,追蹤相關部會網站。

第3步:依財力評估標的評估財力狀況,長期投資可買進尚未都更土地,短期可選已確定都更者、風險也較小。

第4步:以合理價格交易以略高於行情價的開價尋找合適土地,若其他投資人搶進,造成地價短期內大幅上漲,可先出脫,等市場冷靜再買回。

第5步:選對時機退場投資不必從頭參與到尾,一旦達到獲利滿足點就可以出場。

資料來源:許芸融、莊曜誠 整理:王毓雯

【延伸閱讀】快學獨門4撇步撇步1買農地時,要注意有沒有「重劃」兩字若有,能換得農地面積45%的建地;若無,只能換得40%的建地。

撇步2別急著搶蛋白區,投資蛋黃區才最安全政府會從外圍蛋白區開始,分3至4次標售車站附近土地,墊高蛋黃區地價。

撇步3地上可加蓋鐵皮屋在預定徵收地上加蓋鐵皮屋,多半不能住人,但會依照面積發放補償金。

撇步4可種植有價農作物例如種植補償金高的火龍果,以桃園某徵收案為例,每0.1公頃可獲得至少2萬6千元的補償金。

 

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