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搞定一場招拍掛 上篇:誰是大玩家

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外企們不知道,從CBD核心區土地確定「不能拍高價」的原則開始,它們就已經被排除在外
財新《新世紀》 記者 李慎 於寧

 

  從象徵著中國最高權力的人民大會堂往東,穿過建國門,即進入建國門外大街,又稱「長安街延長線」。再往東,可見北京目前最高建築——高達330 米的「國貿三期」。以國貿為中心,面積輻射3.99平方公里的CBD核心區共有89棟商務樓,駐紮了超過1200家中外公司的總部或區域總部。

  CBD被譽為首都的聚寶盆,僅2010年上半年,就上繳稅收223.7億元,貢獻了朝陽區稅收總額的一半以上。

  在這個財富和權力交匯之地,還有一大片尚未開發的土地,地面上仍有些待拆遷的舊式樓房,夾雜在周圍鱗次櫛比的摩天大廈中,頗為扎眼。

  這就是有「CBD最後的土地」之稱的「中服地塊」(因其毗鄰中服大廈而得名)。其地理位置之重要一望即知——這裡西臨國貿,北接央視「大褲衩」,東連萬達廣場,南接建外SOHO,這是目前CBD中最完整的成片待開發土地。

  正是這片令出租車司機談之色變的最堵地區之一,在過去一年中,是眾多大企業不惜巨資爭奪的焦點。其中包括中信、中金、海航、方正等大國企,以及或直接出面或隱身的思科、殼牌、和記黃埔、正大、標準投資集團、融僑等跨國公司與民企。

  爭奪不僅因其地理位置而產生的稀缺性,也因為價格。

不能拍高價

  從2009年底,中服地塊入市鼓點漸密。

  2010年1月29日,北京市土地整理儲備中心網站公佈中服地塊出讓信息,底價50億元,保證金高達30億元,競買條件前所未有的苛刻——必須是不低於30億元註冊資本金的房企與不低於50億元註冊資本金的金融機構的聯合體,且金融機構在聯合體中要絕對控股。

  在中服地塊亮相之前,坊間已有「內定」給遠洋地產(03377.HK)的傳聞。經SOHO中國董事長潘石屹在微博上公開質疑,這場「參賽權」的爭奪戰鬧得滿城風雨。潘孤注一擲,只為了獲得一個「百分之一的(參與)機會」。他代表的不僅是自己。

  「怎麼能讓一個人玩兒呢?大家都看不下去。」一家地產公司的老總稱。

  事後,參與CBD地塊競爭的人士向財新《新世紀》記者指出,指定金融機構入駐是CBD規劃中早已確定的大思路,但政府並不希望中服地塊以「坐地 喊價」的方式出讓。因為在2010年年初,高漲的房價已被認為是最大不穩定因素,「兩會」期間房價更成為各方關注焦點,中央政府此時已經下了地產調控決 心,相關調研正在高層次大範圍展開。

  以當時市場的熱度和CBD的地理位置,「中服地塊」拍出天價是必然。在它南側一路之隔的銀泰中心公寓,2008年開盤時的均價就已超過6萬元/平方米。

  還在2010年「兩會」前的2月27日,國務院總理溫家寶就表示:「我有決心,在本屆政府任期內能把這件事情(房價)管好。」不料,全國「兩會」結束後第二天,2010年3月15日,北京土地市場竟出現「一日三地王」的奇觀。

  奇觀製造者,包括此前中服地塊傳聞中的內定者——遠洋地產。遠洋地產通過子公司北京遠豪置業有限公司,以40.8億元、逾2.75萬元/平方米的樓麵價,奪得北京朝陽區大望京村一號地。

  中央高層因此震怒,「總理還是總經理說了算」的講法迅速在業界傳開。據遠洋地產一位高層透露,第三天銀監會、國土部門、中紀委等各部門就展開聯 合調查,遠洋地產第一個主動自白,稱公司在貸款、拿地等各方面都沒有問題,也強調遠洋地產並非央企,只是有央企投資背景的上市公司。2010年這一段異常 難熬的日子,讓遠洋地產總裁李明自嘲,「什麼困難都經歷了」。

  「地王事件」令地產調控的風聲更緊,也讓北京市政府和各相關部門對中服地塊這一「熱點地區高價土地」更感棘手。現在的問題,已不是什麼時候賣,而是如何賣才能不賣出天價。2010年3月19日,北京土地整理儲備中心宣佈,暫停中服地塊的出讓。

  當中服地塊於2010年4月30日再次入市時,中央限貸、限購多項調控政策密集出台,「堅決遏制房價過快上漲」成為調控大計,房地產市場一時間風聲鶴唳。很多地方暫停了土地轉讓。

  但恐慌並沒有完全熄滅開發商和投資者的熱情,尤其是對CBD這樣的熱點地塊。而不能拍出高價的預期越發吸引了更多參與者。中信地產一位內部人士 坦承,中信地產很少參與公開拍賣,公司是在得知北京要控制住轉讓價格後才決定參與招標。公司原本估計這塊地很多人搶,肯定要拍出天價。

  爭者云集,且個個來頭不小,有實力者已透過一些渠道與北京市政府人士接觸。在2010年3月19日擱置至4月30日再次入市這一個多月的時間 裡,北京市政府、北京市房地產管理局和朝陽區CBD管委會在中央和市場雙重壓力下絞盡腦汁,目的就是設計出一套規則——能讓更多的企業參與這場招標,更 「平衡地」完成轉讓分配,讓各方面滿意,又不至於再拍出高價。

  最終,據多位業內人士透露,北京市採納了一位副市長的建議,決定實行兩輪招標制,並引入稅收、企業規模實力等多項評分指標,將價格對招標結果的影響儘量降低。

  與此同時,再次入市的中服地塊被一拆為四,與周邊其他8塊土地一並打包出讓(有些尚未拆遷完畢),即北京土地整理儲備中心一次性推出CBD核心區12宗土地,總土地面積高達11.666萬平方米,總建築面積達186萬平方米。

  這種黃金地段大宗土地出讓機會在北京這樣的一線城市已所剩無幾。

方案戰

  從中服地塊延遲推出開始,很多企業已在密切關注北京市領導的一舉一動。

  他們注意到,在相關官員們研究招標方案的這段時間,2010年3月27日,北京市委書記劉淇、北京市長郭金龍率代表團赴天津考察,參觀了京津高鐵、天津CBD及濱海金融街。在很多人看來,北京市一二號人物此時參觀天津濱海新區的金融街,大有深意。

  隨著環渤海經濟圈的發展,天津濱海新區無疑將分流一批大企業入駐,這讓北京感到了壓力。「天津之行在一定程度上加速了CBD核心區土地出讓的進 度。」中信地產一位高層向財新《新世紀》記者指出。包括中信、中金、民生在內的很多企業還從中體會到,北京市招攬金融機構的基調沒有變,向金融機構和總部 傾斜的意圖更加明晰。至於CBD管委會,一直懊悔當年錯失良機以致天津的金融街做大,他們把這次招標視為抓回金融企業的一個制高點。

  CBD管委會網站對CBD核心區的功能描述也佐證了這種判斷,其中心意思一是集中國際金融業、現代服務業;二是聚集世界500強和跨國公司總部。不過,在正式的北京市規劃委文件裡,這次CBD招標土地的規劃用途仍為外延較寬的「商務辦公用地」。

  籃子變大,意味著機會也大了,中信地產、海航置地、和記黃埔等60多家企業躍躍欲試。不能出高價,又要吸引最優秀的企業,這一次的遊戲規則不同以往——從「招拍掛」變為綜合評分的招標!招標總分100分,分兩輪進行。

  第一輪20分,參與企業須針對CBD核心區和有意競標地塊,分別提供整體和單體投標方案。由評委打分。

  第二輪80分。其中40分根據報價,但並非報價越高越好,每個地塊的計算公式不同。另外40分是綜合實力分,根據企業繳納稅收情況、財務資信和開發經營理念等來打,彈性較大。

  招標方案規定,只有參與第一階段的投標人才有資格參與第二階段的投標,如第二階段的投標人為聯合體,則必須至少有一家參與第一階段投報。

  這相當於北京市對外放了個話:要想競標,先拿方案來。這對政府來說,一舉多得。一來政府可以借此汲取更多的整體創意,為未來這一地區的規劃收集 方案。第二,也是更重要的一點,做方案要拿錢,優秀的設計方案更價值不菲,借此可抬高競爭門檻,初篩掉一部分「打醬油」的「混水摸魚」者。

  首戰迅速打響,戰場在建築設計事務所。

  一流的設計公司很快被瓜分完畢。中信地產「先下手為強,也舍得花錢」,迅速找到北京設計院、英國奧亞娜工程顧問公司等擔任方案設計,最後投了八 塊地。設計上突出莊重大方,其中Z15命名「中國樽」,Z8和Z9則是刀幣形狀。至於花的錢,據中信內部人士說,「肯定比潘石屹的三四百萬要多。」中信地 產在第一輪中得分領先。

  下手稍晚的海航置業只能找稍遜一籌的HOK、大元事務所做方案。即便這樣,據相關工作人員稱,海航光設計費就花了1000萬元,分別給Z15和Z8地塊做了一套方案。不過,也有公司便宜辦大事,只在方案上花了幾十萬元。

  萬通最激進,不惜重金出了十多套設計方案,除Z14以外每個地塊都投。在業內人士看來,這也是一種策略,因為十多套方案的設計費並不會比兩三套多太多,只需稍加改動即可。廣泛撒網可以多些機會,增加中標概率。

  事後,海航有關人士頗為懊悔沒有採取萬通模式。據海航置業一位參與人士指出,根據規則,要想進入第二輪,必須第一輪提交方案或與參加了第一輪的企業合作,因此入場券變得很重要。小企業只要參與了第一輪和報價,就會有企業來談合作,「起鬨的不少」。

  有些大金融機構和外企,因種種原因不願在第一輪現身。它們或以替身來參加第一輪方案戰,或者看第一輪方案的得分,再選擇入圍企業組成聯合體,進 可攻退可守。做方案的企業則憑方案作價入股。特別是第一輪拿到20分的企業,不僅可以增加後面環節對抗的籌碼,也可以以上述方式「變現」。

  但外企們並不知道,這個辦法只有中資企業行得通,而外資,從CBD核心區土地招標伊始,就已經被排除在外。

肥水不流外人田

  2010年8月2日,CBD核心區12塊土地迎來了第一輪招標出讓,60多家企業早早趕到投標現場——昌平區九華山莊十六區二層。投標從早上9點30分持續至下午3點左右。各家幾乎都租用了搬家用的大貨車來搬運標書和模型。

  爭奪者有四類。一是房企或者有房地產業務的企業,包括萬科、富力、九龍倉、遠洋地產、SOHO中國、中建國際、萬通、萬達等;二是金融機構,主 要是保險公司,如安邦財險、陽光財險、生命人壽;甚至還包括一些並不知名的擔保公司,如中國中科擔保、和諧海峽信用擔保、科智擔保;三是外資;四是港台企 業,如周大福、亞視。

  公開露面的外企不多,只有三星、寶馬等幾家,但實際數量遠不止此。一家有韓資背景的CBD投標人向財新《新世紀》記者指出,不少外資不願太早露 面,準備與開發商,主要是九龍倉等港資開發商合作。合作方法為:外資和開發商約定分攤設計費,比如第一輪設計方案需500萬元,外資出200萬元,如果進 入第二輪,外資跟進,雙方分配股權。外資積極參與,源於北京市政府曾公開表示,「北京要建設世界城市,歡迎世界各地的企業來CBD建總部。」當時誰也沒想 到,這只是客氣話,到了第二輪外資會全部出局。

  相關部門在公開層面從未有「限外」之說,但在很多參與的中資企業看來,從政府定下不能拍高價的原則起,「限外」就是必然的。因為這次招標的12個地塊地理位置優越,誰拿到誰就穩賺,「肥水為什麼要流外人田?」

  不能明說,對於執意要參加的外資企業,聰明的招標主持者使出了「打時間差」的辦法。

  2010年11月17日,北京土地儲備整理中心開始賣第二輪招標的標書,直到這時,國土部門仍未公佈外資繳納保證金的賬戶。11月25日,CBD管委會召開答疑會,現場不少外資企業提出不滿:「既然允許外資參與,為什麼連最基本的賬號都不公佈?這不公平!」

  壓力之下,北京市土地儲備整理中心的外幣賬戶終於在11月27日開啟,然而時間已所剩無幾。第二輪標書顯示,投標文件及2.4億元保證金的送達期限為12月3日,前前後後留給外資的時間已不足一週。這期間外資需要完成的文件準備工作相當複雜。

  所有投標文件需當地公證機構公證,並經中國駐當地使領館認證,再由國內的公證機構出具中英文對照的公證文件。而需要公證認證的文件包括:有關公司主體資格、法人身份、授權委託書、委託人身份證明文件,董事會決議及相關聲明、承諾,財務報表、納稅證明、資質業績等。

  「這麼短的時間,根本無法完成這麼多繁冗的文件工作。」僅通過外幣賬號這一個技術手法,所有外資全部被踢出局。因辦事不力,有外資機構工作人員 被撤職。這位韓資企業人士向財新《新世紀》記者表示,「總部要追究責任:為什麼沒瞭解清楚限外政策就參與競標,還花那麼多錢和精力湊熱鬧?」

  其實,中國對外商投資地產的規定一直很嚴,從2007年至今,商務部、外管局等相關部門陸續出台並強化了房地產領域的「限外令」。2007年市場火爆時,對外資限制從「限制投機」向「限制投資」轉變;2010年初,對外資的審查範圍更從住宅延展至商業地產。

  海航置業一位參與CBD項目的高管認為,「限制外資是一定的。我們之前在上海外灘拿的那塊地,也設置了一些限外條款。」一家中標的中資企業負責人也表示,「你能想像北京最具標誌性的建築是外資嗎?他們的稅收主要流向海外,對政府有什麼好處呢?」

  正大集團聯合體入圍是一個特例。在市場觀察家看來,這主要得益於正大集團獲得了僑辦的支持,在僑辦積極推進下,北京市給「世界華商中心」留下一 席之地。公開資料顯示,正大集團是泰籍華人、福建潮汕企業家謝易初、謝少飛兄弟創辦的跨國企業,在外稱卜蜂集團。正大集團在中國投資額近50億美 元,213家企業遍及青海以外的所有省份,現任董事長謝國民。

  在整個CBD招標前後,正大集團與僑辦和北京市的互動極為頻繁,消息屢見報端。這些消息,對於所有參與者的神經都是考驗。「這次招標最難的就是,你必須分析各種情報,探知所有人的底線:政府的、評委的、對手的。」一位投標企業代表稱。

  據國務院僑辦網站消息,2010年3月18日,國務院僑辦主任李海峰在釣魚台國賓館宴請了中國僑商投資企業協會會長、正大集團董事長謝國民一行。當年5月27日,國務院僑辦主任李海峰、副主任任啟亮又到CBD調研「世界華商中心區」工作進展,北京市副市長陳剛陪同。

  李海峰表示,國僑辦將全力支持「世界華商中心」入駐CBD。一個多月後的7月6日,北京市委書記劉淇會見謝國民。謝國民表示,正大集團將積極參與北京CBD建設和新農村建設,希望得到北京市委、市政府的大力支持。

  2010年9月6日,在CBD第一輪招標後不久,正大集團與朝陽區簽署合作協議書,擬投資100億元在朝陽區東風鄉建100萬平方米的大型綠色居住社區,這是正大集團在京第一筆地產投資。

  2010年10月28日,招標結果尚未揭曉,選址在CBD及東擴區域的「世界華商中心」已正式揭牌,稱未來將建成世界華商的總部基地。正大執行副總裁謝毅透露,集團的中國區總部將落戶CBD商務區。

  從這些跡象來看,正大集團肯定要在CBD此輪招標中有所斬獲。最終結果也證實了這一點。正大集團、卜蜂國際貿易有限公司、上海帝豪發展有限公 司、正大製藥投資北京公司、中山市凱茵豪園房地產開發公司、東莞玖龍紙業、華僑鳳凰集團、華康資本、金光紙業投資公司、上海世茂建設、正大置業等11家企 業組成的聯合體,出價41.14億元,中標Z14地塊。消息人士稱,這11家企業實為兩家,即正大集團和玖龍紙業董事長張茵,餘者為一致行動人。

  但情況並非如此簡單。一家中標的企業代表認為,正大集團聯合體中標單價為每平方米2.16萬元,是所有地塊中最高的。正大集團召集如此龐大的聯 合體來投標,最後還報出最高價,恰恰說明正大集團絕不像表現出來這麼有把握,到最後都不知道只剩下自己一家在投Z14地塊,也不清楚政府的底線。

  不過,規則一出,很多實力稍弱的企業已經看清端倪,主動或被動退出了。

  除外資外,堅持到第二輪招標的開發商只剩萬通、遠洋和大連萬達,包括萬科、富力、首創、首開、蘇寧置業、和記黃埔、九龍倉、中建國際、珠江投資、新華聯置業、北京富德興建置業、葛洲壩房地產公司等在內的開發商均銷聲匿跡。

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搞定一場招拍掛 下篇:規則真奇妙

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市場普遍估價在每平方米3萬元以上的CBD「最後一塊地」,最終以1.8萬到2.1萬元的價格被瓜分。這場中國式招標,規則是什麼
財新《新世紀》 記者 李慎 於寧

 

  留下來的都非尋常之輩,各有背景,各有優勢。誰也沒有必勝把握。

  有些企業尚未露面,但正在或已經尋找到第一輪招標中的得分較高者結成聯合體,有的企業四處撒網,動機不詳;有些企業先拔頭籌、聲勢驚人,有些企業根基深厚,穩紮穩打;有些企業四處活動關係上躥下跳,也有企業按兵不動,莫測高深。

  不到最後時刻,不知對手是誰、有多少,也不知鹿死誰手。而在基本放棄了價格這個篩選槓桿之後,玄機盡在最後40分的彈性規則之中。

拼的是「綜合實力」

  總共100分中,除了針對方案的20分和針對報價的40分相對明確外,剩餘的40分綜合實力評比,打分標準十分模糊,極具彈性。

  即使在針對設計方案的20分中,也有文章。按評分標準,第一輪一二名之間相差5分,但標書中還提到,「綜合考慮投標人對核心區整體規劃方案的編 制所做貢獻」可加5分。即如果政府認為你的方案好,你就可以在第一輪方案的評選之外,額外加5分。這等於拉平了一二名的差距。被政府選中的整體規劃方案, 還可獲得100萬元獎勵。

  「你認為這盆花好看,而我偏就喜歡這棵樹。」海航置業一位高管私下表示,對方案的好惡本來就見仁見智。質疑這5分加分的大有人在。在他們看來,如果方案好,在第一輪的20分中就可以完全體現,沒必要再加分。至今,參與投標者誰被加了這5分並未公佈。

  針對報價的評分規則也充分體現了政府限制價格的意圖。報價有40分,招標規則將報價按四個檔次劃分,相應給出四個計算公式,從而得出最終投標人的得分。這四個檔次是報價小於(等於)底價1.1倍、1.1倍至1.2倍、1.2倍至1.3倍,以及大於1.3倍。

  例如,Z3地塊底價17.34億元,萬通中金聯合體出價25.1999億元,得38.62分;泰康人壽標準投資聯合體出價最高31.2億元,得 40分。按此公式,報價相差約10億元,得分也只差2-3分。而且除價格最高的Z15地塊外,其他地塊公式都設有價格拐點,報價太高意義不大。

  從以上計算方式可見,要想測算自己的報價和對手可能的報價,必須首先知道底價。雖然在任何招標過程中底價都嚴格保密,但很多時候參與者都心知肚明,此次CBD招標也是如此。

  多位受訪者表示,他們知道政府設置的底價是每平方米1.5萬到2萬元,方法渠道不一;也有人表示,底價能夠通過一級開發的成本、利潤,和北京市歷年出讓土地的底價計算分析得出。

  與此同時,對金融機構及總部的政策傾斜也在CBD核心區的新規劃中體現。由中服地塊拆分而得的Z3、Z4、Z5、Z6四塊地,加之Z11和 Z13,共六塊地鼓勵金融機構,Z8、Z9、Z10、Z14四塊地鼓勵總部,Z12和Z15鼓勵綜合體。此外,中服東側的建築面積1.51公頃的Z7地 塊,指定將建設台灣會館,沒有裝入此次12塊地的大籃子中。

  顯然,政府希望引入有實力的企業,即使割捨當期土地出讓價也希望帶來長遠稅收收益,但誰是真正有實力的企業呢?這就體現在最後40分中。

  這40分的組成為:

  財務及資信10分,包括企業資金情況、納稅融資情況、付款進度承諾,銀行就本項目貸款意向書及金額;

  開發及經營理念15分,包括對項目經營定位、開發理念以及建成後預計形成的年度稅收貢獻等;

  資質及業績15分,其中企業自身實力、行業資質或擬設立的總部級別、過往業績10分。

  但標書中並未給出詳細得分依據,企業只能按照情況自我評估。這個含義模糊的40分,全部由政府及評標委員會的評委做出。按照常規,評委也是招標 機密,但同樣被破譯。據一些投標企業介紹,評委中除了建築規劃、建築設計、交通規劃等方面的專家外,還有兩位來自證監會和保監會的官員。

  不過,企業並不知道自己最終的得分。「沒有成績單。」上述中信地產高管向財新《新世紀》記者表示。「中了就中了,沒中標就通知退還保證金。」融僑地產的一位人士稱。

  在最終結果中,民生銀行、安邦財險與標準投資集團聯合體在Z4、Z5地塊中,分別戰勝了第一輪領先的融僑集團和方正集團,就是仰仗最後這40分。

功夫在題外

  盡善盡美的方案、讓政府滿意的報價,只是保證不出錯,能否最終勝出,還要取決於彈性最大的最後40分。這是此次招標中最大的變數,關係是左右這一變數的關鍵。

  即便是早早開始運作政府關係並對外「示威」的正大集團,直到最後一刻也沒有必勝把握。

  在Z14地塊第一輪方案評分中,中信集團得到最高分20分,這給正大集團帶來很大壓力。因為無論從企業規模、資金實力還是政府關係衡量,中信都 是一個令人不敢輕視的對手,問題是中信參與了除原中服地塊之外的其餘所有八塊地的方案競標,正大集團並不知道中信集團的重點在哪。

  招標評分設置為:第一輪方案得分最高20分,依次為15分、12分、10分、8分、5分。第二輪報價的評分標準為:基本分25分,報價最高者得 40分滿分,其餘競標者依據公式計算得分,但即使報價差10億元,得分亦不過相差2-3分。這意味著,通過報高價彌補第一輪方案得分差距的可能性微乎其 微,決定權落在最後40分綜合實力的評比上。

  為了這極具想像力也是決定性的40分,正大集團通過中間人找到了海航集團,稱「我們有把握」,希望能夠聯手海航拿下Z14,遭到拒絕。「談都沒 談,因為當時我們覺得自己中標機會還是很大的,我們一開始的策略就是做首都航空總部大樓,不跟任何人聯合。」海航置業人士表示。

  海航在第一輪方案評比中只得了5分,但集團對自己的「綜合實力」頗為自信。「至少有40%的把握。」上述海航置業人士表示:「我們要做首都航空大樓,有北京市政府的支持,我們也跟北京市領導匯報討論過。」

  2010年5月,海航集團與首旅集團合資成立北京首都航空有限公司,註冊資本15億元,其中海航和首旅各出資10.5億元和4.5億元,分別佔 股70%和30%。首旅集團是北京市政府下屬的國有企業。更早的2月7日,海航集團還與北京市政府簽訂了《北京市人民政府與海航集團有限公司戰略合作框架 協議》,稱雙方將在航空、旅遊、酒店、傳媒、文化等方面開展合作。

  但海航錯估了形勢。謹慎保守的正大集團憑藉僑辦的斡旋,又拉上女富豪張茵入夥,最終以41.14億元拿下了Z14地塊,而海航卻在Z15地塊中與所有人都害怕的對手中信集團狹路相逢。

  海航置地相關人士事後承認失策。海航第一輪只參與了Z15和Z8兩塊緊鄰東三環的地塊,對其餘十個地塊完全放棄,不僅自己不投,也沒有與拿到入場券的企業談合作,導致最後一無所獲。

  「跟中信幹上了,我們肯定比不過。」海航置業人士感嘆。但海航集團已在CBD商圈留下後路。據一家地產中介機構透露,海航集團買下了位於長安街與東三環交界東南角,與國貿大廈、中國大飯店相鄰的豐樹大廈。目前,豐樹大廈的LOGO已經變更為醒目的「海航實業」。

  相比之下,中信集團的選擇餘地大得多。在第一輪方案環節,中信集團參與了除中服地塊(Z3、Z4、Z5、Z6)之外的其餘所有八塊地,得到了五個第一,一個第二,一個第三。

  在這八塊地中,中信的重點是Z15、Z8和Z9,其中Z8和Z9位於東三環沿線,做企業形象展示頗佳,Z15則是最優質的地塊,面積最大、高度最高(400米),且用途為綜合體,非常適合做中信集團總部使用。

  中信地產負責人認為,在招標中,對政府意圖的理解,對自身綜合實力的預估,以及方案設計都很重要。其中最難的是理解政府意圖,「政策出來以後是 有針對性的,鼓勵金融,這對中信有好處。CBD第一高樓能叫匯豐大廈嗎?能叫寶馬大廈嗎?」中信認為,這決定了自己在Z15上很有競爭優勢。

  在其他投標企業看來,中信最牛的還不在中標,而是成功說服北京市政府修改規劃。在中信奪標的Z15地塊,政府最早提出的高度是400米,希望建 成北京第一高樓。但中信地產發現,因透視關係,如果從天安門看過來,中國樽並不是北京最高建築,330米的國貿三期看著還要高一些。因此,中信地產在第一 輪報方案時就提出意見,政府隨即同意將Z15的控高提高到500米,這等於建築面積又多出一大截。

  中信的準備工作相當細緻。在報價環節,中信利用正態分佈數學模型計算出樓麵價1.8萬元/平方米是平衡點,然後從預測的底價開始,一直到2.3萬元,每500元做一個方案,直到投標最後一秒才決定用哪個方案。

  「你很難判斷對手的情況,比如說萬達正在準備上市,萬一為了噱頭瘋了報天價怎麼辦?而中信是國企,不能接受太高價格。只能相對平衡,動態去看,抗衡別人,自己也不吃虧。」中信地產負責人總結道。

  至於綜合實力40分的評選,中信集團也只能憑經驗和理解最大限度量化。「我們明白政府肯定不希望出高地價,不出高價是不是政府就損失了?政府把地給了最終使用者,目前中信集團一年稅收130億元,放到朝陽區,是什麼概念?」中信地產人士表示。

道可道,非常道

  中信集團的擔心是有道理的。在這場戰爭中,對手隨時在變。與海航集團、中信集團不同,多數企業深知,以一人之力很難吞下這麼大的項目,為了保險,他們選擇結成聯合體。

  首先是資金壓力。雖說不能出高價,但因面積大,每塊地的總價至少在20億元以上。政府明文規定中標人需持有項目十年以上,沒有特殊情況不能散 售,銀行貸款不能超過一半,這對企業的資金能力提出了極高要求。以中信集團中標的Z15地塊計算,除去63億元的土地出讓金外,五年的建設週期,投資額至 少達到100億元。

  其次是金融產業定位及綜合實力評比的需要。非金融企業至少要拉一家金融機構入夥;在綜合實力環節,企業須承諾自用比例,提供稅收證明、持有承 諾、入住承諾,加之銀行出具的擔保函承諾把總部遷過來,如果不遷,要處以較高數額的違約金。諸如此類的門檻促成了一批企業組成聯合體競標。

  開發商中僅剩的兩家——萬通地產和遠洋地產,均採用了聯合體模式。在第一輪方案環節,萬通參與了除Z14「世界華商中心」以外所有11塊地的競標,外界認為這顯示出他有意「招呼」其他企業聯合。

  據一位參與投標人士透露,萬通介入得非常早,整體設計方案被CBD接受,並獲得了5分加分。

  第一輪方案環節,萬通在Z3地塊中得到了最高分20分;第二輪,萬通聯合中金佳業(天津)商業房地產投資中心(有限合夥)、亞洲電視有限公司及 西部國際金融貿易中心有限公司組成聯合體,以約25.20億元的價格奪標。Z3地塊鼓勵金融機構參加,建築面積12萬平方米,控高200米。

  據中金高層透露,在聯合體股權中,萬通、亞視和中金三家各三分之一。目前中金的辦公室分散在國貿一期、二期、西樓和SK大廈。此外,亞視將把中國總部設在北京,那裡離CCTV大樓最近。

  遠洋地產是最早參與CBD一級開發的企業。但「兩會」之後,即從傳聞的「內定者」變成了拍出天價土地的「問題公司」。第一輪方案環節,遠洋拿到 了兩塊地的冠軍。第二輪中,遠洋地產聯合匯豐銀行、崇高發展有限公司,以約38.07億元中標Z6地塊,建築面積19萬平方米,控高300米。

  業內人士透露,遠洋地產除自己參與外,還在香港註冊了一家「濤利投資公司」參與招標,並在Z9地塊的第一輪方案拿到了最高分20分。遠洋地產之所以不直接出面,消息人士指出,可能是因之前的種種風波不敢招搖,特別是天價拍地之後,已被中央調查組盯上。

  利用殼公司,在土地招標中並不新鮮,主要目的是避人耳目,及迷惑對手。在以往土地招標中,一些小公司甚至以攪局為目的,向有意拿地的企業開出條 件,換取現金或股份。大企業之間,也存在互相打掩護和各種勸退的情況,比如提前商量好條件,「這次你拿,下次我拿,其它人都不爭」。「有一次北京的土地拍 賣價格很高,就是因為談好的5000萬元一直沒到賬,對方就一直舉牌。」一位參與拍賣的人士說。

  這種合作並沒有明確的約束機制,全靠信任維持。但這種信任,在此次CBD土地出讓中並未出現,原因是地塊太稀缺,利益太大,參與者又都來頭不 小,彼此很難達成信任,但同時任何一家不起眼的小公司都不容小視。在不斷的猜測和試探中,對手的能量被放大,不同的人對同一信息出現五花八門的解讀。而競 標過程中為了刺探信息,無所不用其極,甚至包括監聽對手談話。「我們發現被監聽後,後來開會都不帶手機進屋。」一家中標企業的代表稱。

  與「世界華商中心」一樣,業內也有傳聞中信集團將聯手中投拿Z8地塊。截至目前,包括Z8、Z9在內的剩餘六塊地尚未開始第二輪招標。海航原本 賭中信要拿Z8,才報出59.5億元,全力出擊Z15,不料被中信集團「三振出局」,同場競爭的萬達報出了低於底價的廢標。中信出價63億元中標,單價是 萬達此前預計最合理的每平方米1.8萬元。

  中信地產高層承認與中投談過合作,但並未敲定。中信認為,表面上看對手是海航、萬達,但不知道他是否會跟人結盟,背後是誰,多麼有錢。「我必須做好萬達全力以赴的準備,中投如果跟萬達合作呢,跟海航合作呢?那形勢全都變了。」中信地產人士表示。

曲徑通幽,後來居上

  競爭在撲朔迷離中展開,即便在方案和報價環節領先,地方政府關係運作也自認到位,仍然存在被換的風險。在Z4和Z5地塊上,融僑聯合體和北大方正的失意,以及民生銀行、安邦標準聯合體的上位,就證明了這一點。其中,安邦標準聯合體的險勝更令人意外。

  在Z4地塊的爭奪中,融僑、福建金輝和華康資本聯合體在第一階段方案評比中得到了最高分20分,第二階段的報價環節中出價26億元,按照公式計 算,融僑聯合體得分為37.5566分。民生銀行第二階段報價最高,為29.96億元,得到40分;如此,前兩個回合,融僑聯合體至少勝出民生銀行 2.5566分。但最終民生銀行奪標,融僑聯合體輸在了最後40分的綜合實力評選上。

  融僑集團是總部位於福建的房地產公司,在參與投標的其它企業看來,題外工作也沒少做。2010年8月23日,曾在福建任職的國家副主席習近平在 北京市委書記劉淇等陪同下參觀CBD商務區的舉動,也在爭奪者中引起了很多聯想。不過融僑集團認賭服輸,參與招標人士表示:「大家都知道有政府關係在背 後,但是也沒有什麼大的不公平。」

  不少受訪人士認為,民生銀行在納稅、資產規模上確實超過融僑。目前民生銀行總部和稅收還在北京西城區,民生銀行已向朝陽區承諾要將總部遷到朝陽,最終能否成行尚不得而知。

  同樣通過最後40分上位的,除了民生銀行,還有一個神秘的聯合體——安邦財險、標準投資集團與和諧健康保險。在Z5地塊,上述標準投資聯合體以25.20億元的價格奪標,擊敗報價24億元的北大方正。而北大方正原本在第一輪得到20分滿分,也輸在最後40分上。

  公開資料顯示,安邦財險是一家經營財產保險、意外傷害保險和短期健康險業務的全國性保險公司,於2004年6月9日獲得中國保監會批准籌建,2004年9月30日獲准開業,註冊資本51億元。安邦財險擁有和諧健康保險99.7%的股份,雙方為一致行動人。

  安邦財險股東包括上汽集團、中石化等央企,以及標準基礎設施投資集團(下稱標基投資)等。標基投資董事長陳小魯為「十大元帥」之一陳毅之子、「開國大將」粟裕之婿,他是安邦財險董事。

  此外,安邦財險董事還有首創股份董事長劉曉光、上汽集團董事長胡茂元。聯合體中另一重要成員標準投資集團,董事長及實際控制人為陳小魯,上述標基投資是標準投資集團子公司。

  2009年度年檢報告顯示,安邦財險資產總額217億元,淨利潤93億元,納稅額30億元。標準投資集團的資產總額為47億元,淨利潤負137 萬元,納稅額0元,全年銷售收入為0元。相比之下,北大方正集團2008財年總資產480億、總收入480億、淨資產210億、利潤25億元。安邦標準聯 合體的勝出令人意外。

  在第二輪報價環節,標準投資集團與泰康人壽的聯合體還參與了Z3和Z6地塊的爭奪,在Z3上報出31.20億元,高於中金、萬通聯合體報出的25.20億元。但價格上能拉開的分數有限。最後在這兩個地塊上分別輸給了中金、萬通聯合體和遠洋、匯豐聯合體。

  在此次CBD土地招標中,實力是基礎,政府關係是保障,但即使萬事俱備,也還有像北大方正這樣被後來居上的情況。據多家企業代表稱,第二輪招標 為12月7日,一週後結果就出來了,但直到兩週後才公佈。12月21日,北京土地中心先公佈了Z14和Z15的得主,即正大集團聯合體和中信集團,12月 22日下午,才公佈Z3、Z4、Z5、Z6的結果。

  一位參與競標的人士透露,拖後公佈的原因,就是有企業找中央告狀,稱競標不公平,要求重來,但最終未果。

好戲在後面

  CBD核心區12塊土地中的六塊已塵埃落定,但爭議沒有結束。如何讓剩餘六塊土地的第二輪招標更加公平公正公開?局至中場,還有半場好戲。

  此次CBD核心區土地出讓,頭六塊地北京市政府共獲得土地出讓金222.5億元。3月11日,北京市國土局掛出了CBD核心區剩餘六塊土地的出讓預公告。與前六塊地相同,只有拿到了第一輪入場券的人才有資格參與第二輪招標。

  儘管參與公司心急如焚,但兩個多月過去了,後六塊地的標書仍未出來。一位參與討論的消息人士透露,「土地遲遲不出來,是由於搶得非常厲害,加上招標規則有變化,這一撥競標企業對政策的解讀與上一波出現了偏差。」

  據財新《新世紀》記者瞭解,剩餘六塊地的招標規則有所調整,包括政府官員、規劃設計專家、評委、開發商在內的各方都參與了討論。一位參與討論的 內部人士透露,其中最大的改動是將價格所佔的40分提升至50分。「這顯示出政府希望地價能往上抬一抬,前六塊地的價格有些偏低。」上述人士表示,但這一 改動尚未最終定論。

  前六塊地招標結束後,不少落選人士認為,前六塊地的得主不應再參加後六塊地的爭奪。但從目前財新《新世紀》記者瞭解的情況看,包括中信、遠洋、萬通等在內的贏家,都將繼續參加後六塊地的爭奪。

  在後六塊土地中,中信在Z8、Z11和Z12三塊地的方案上都拿到了最高分20分。其中Z8位於東三環沿線,做企業總部位置頗佳,中信為它設計了「刀幣」形狀的外觀。業界盛傳中信有可能與中投合作再奪Z8地塊。

  遠洋和萬通分別在Z9和Z13地塊上拿到了方案最高分20分,他們極有可能選擇與金融機構組成聯合體,拿下這兩塊地。在上一波招標中,這兩家企 業分別與中金、匯豐銀行組成聯合體成功奪標。可以料到,在後六塊土地的競標中,會有更多的金融機構浮出水面。遠洋地產總裁李明此前接受財新《新世紀》記者 採訪時,已明確表示願與金融企業聯合投標CBD後六塊地。

  而第一輪已經奪標的安邦標準聯合體,原本屬意三塊,但最終只拿到了一塊。他們極有可能捲土重來,再創後六塊土地招標中的黑馬。

  在第一輪方案環節,北大方正在Z5和Z10都得到了滿分20分,但最終敗給了安邦標準聯合體痛失Z5。據業內人士透露,北大方正正在全力爭奪剩餘六塊地中的Z10地塊,北大方正方案第一輪已經得到了滿分20分,略具優勢。

  除此之外,在前六塊土地中敗北的福建融僑和海航集團,並沒有表現出明顯的參與慾望。

  有消息稱,相關部委對這次CBD招標比較滿意,有意向全國推廣,但很多參與招標人士則表示,這次招標有方方面面的壓力,北京市只能算是完成任 務,招標在評分標準透明化,流程方案細緻化等方面,還有很多問題,比如限外帶來的不公平、40分綜合評比的打分規則模糊,不公佈最終成績等。

  對此,國土部一位官員向財新《新世紀》記者表示,「招拍掛改革試點,去年起一直在做,各地都在試,主要是為了控制高地價。北京這次CBD招標就 是試的一部分。並不會單獨推北京方案,會把全國各地辦法都總結研究後,拿出一個總的招拍掛改革辦法,推向全國。」他透露,這套「招拍掛」改革整體方案,將 在今年內推出。

  業內觀察家則指出,北京市政府這次招標總體達到了整體設計、限制地價、增加稅源的目的,但僅從北京試點的情況來看,「招拍掛」改革的方案還遠未成熟。

  首先,沒有了價格軸心,標準變得模糊,打分彈性加大,如何避免其中的人為操作,就成為難題。

  其次,地價雖然有所控制,但開發商在銷售中並不會因此定低價,實際上等於政府讓利於企業,這是違反市場規律的。而且,由限價而來的一系列連鎖反 應進一步扭曲了市場。大部分參加此次招標的人士都認為,如果以拍賣方式出讓,樓麵價一定會達到3萬元以上。但限價消息一出,中信等極少參加「招拍掛」的企 業便全力參與,而外資與民企則「三振出局」或退避三舍,使得這場競爭從一開始就有失公平。

  融僑集團內部人士還提出,第一輪眾多企業參與,對政府吸收方案是好事,但同樣也浪費了社會資源。另有中標企業認為,北京市在招標前沒有整體設計的思路,招標之後也沒有進一步明晰整體規劃,這不僅會影響下一步的招標,也會影響項目的開工建設進展。

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