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重慶：公租房的海量胃口

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100256347&time=2011-05-06&cl=115&page=all

　　在今春的重慶房交會上，公租房替代往年的商品房唱了主角。4月21日至24日四個交易日裡，只成交商品房3403套，不及去年重慶春季房價會的兩成。而公租房展區的諮詢量則達到了1.1萬人次。

2011年2月12日，重慶首批400萬平方米的公租房正式接受申請，前來申請的市民排起長隊。萬難/CFP

　　重慶是中國最早大規模啟動公租房建設的城市，並在今年再度提速。根據該市政府規劃，自2010年開始的三年時間裡，啟動4000萬平方米公租房建設。

　　如果能夠實現上述目標，重慶市將成為中國公租房供應量最大的城市。按照計劃，今年重慶將提供1000萬平方米的公租房搖號，這相當於去年當地主城商品房銷售總面積的50%，意味著將有10萬套左右的公租房在主城供應。

　　「重慶城投、重慶地產是該市公租房項目兩個主要參與者，其他城投公司也有部分參與，但都並非心甘情願。」一位操作重慶保障房發債項目的業內人士告訴財新《新世紀》記者，兩家城投公司主要的擔心還是資金籌措問題。

　　如果按當地約每平米3000元的建安成本推算，未來五年重慶4000萬平方米公租房的投資將高達1200億元。

　　「即使投資問題解決了，靠國有投資公司做的公租房項目，在質量、管理、效率等方面，能和市場化的房地產商相比嗎？」業內人士對重慶的海量公租房計劃表示了憂慮。

計劃提速

　　巨大的資金缺口來自重慶公租房建設的提速。重慶市市長黃奇帆在去年接受財新《新世紀》記者採訪時表示，最初的計劃是十年內建設完成3000萬平 方米，如果不夠，再用兩三年建設1000萬平方米。但是，在2011年重慶「兩會」期間，重慶宣佈，在「十二五」期間全面完成4000萬平方米公租房建 設，提前五年完成計劃。

　　重慶此番提速，有業內人士直言，是否會造成供過於求？

　　重慶市公租房管理局局長郭唐勇解釋說，在「十二五」期間，重慶城鎮化率要達到62%，城鎮人口達1800萬，600戶家庭。按30%的家庭需要 提供公租房，即180萬戶，另外重慶計劃引進富士康等企業，外來務工人員增多，也增加了公租房需求。「重慶公租房首次搖號的中籤率為68%。」

　　重慶市長黃奇帆表示，「原住民無論收入多少，只要人均居住面積在13平方米以下，就符合申請條件；剛畢業的大學生、在重慶有工作的農民工，也都算在可申請之列。」

　　重慶公租房的建設主體是市政府和各區縣政府，在財政性投入和各項優惠政策的基礎上，由國有的集團公司和區縣政府性投資公司為投資建設主體。目前 重慶地產集團、城投公司、建工集團、中冶建工、外建公司等，都在實施公租房建設計劃。投資建設主體擁有所建租賃房的完全產權，享有升值收益，但是沒有房屋 租金的定價權和轉讓權。

　　早在2010年2月，重慶就成立了註冊資本10億元的重慶市公共住房開發建設投資有限公司，專門負責當地公共住房的開發建設，該公司為重慶地產集團100%控股。

　　重慶地產集團擁有土地儲備18.45萬畝，佔重慶土地儲備公司總量的28.46%。在重慶主城範圍內，土地儲備主要由重慶地產集團、重慶城投和重慶渝富三家公司負責，在2009年時，重慶城投就新增收儲土地4700畝。

　　有接近重慶地產集團的人士直言，土地要升值，房地產也要升值，公司以前儲備土地，現在既儲備土地、又儲備房地產，這些房地產以後又可以賣，難道不好？

　　一位重慶地產商告訴財新《新世紀》記者，如此海量的公租房供應，肯定對商品房買賣產生影響。這些項目配套和地段潛力都不錯，租滿五年還可買賣，甚至買不了一套，也可以只買部分面積，「毫無疑問，這將吸引走很大部分初具經濟實力、初次置業的客戶」。

發債助推

　　「今年發債用於保障房建設的，是鼓勵支持的。」國家發改委財金司司長徐林告訴財新《新世紀》記者。

　　重慶地產集團正在計劃發債籌資60億元，其中36億元用於公租房、廉租房建設；12億元補充流動資金，其餘用於還債。「今年建設公租房的資金沒有問題，銀行的錢能到位。現在發債，主要是為了後續跟進。」上述發債知情人士介紹。

　　按照重慶市人大常委會宜居重慶建設專項工作評議動員大會上披露的信息，今年重慶計劃新開工公租房在6月底前全部動工，包括大渡口釣魚嘴等八個項目。

　　上述發債人士介紹，重慶公租房今年建設所需資金近400億元。他以重慶地產集團承擔的項目為例，至今已投資104億元，70%-80%來自銀行貸款，「現在規劃項目中的10%-15%為商業地產，最後這部分比重可能會加大，比如到25%，所以這個項目不會虧錢。」

　　據他介紹，讓重慶城投、重慶地產主要操作公租房項目，因為其有很多土地儲備，「這些公租房項目在重慶地段不差，這兩個公司土地儲備實際上沒有交土地出讓金，建設時把土地成本減掉，保障房五年後可以上市交易，到時再交土地出讓金。」

　　郭唐勇告訴財新《新世紀》記者，保障房配套商業部分需要交納土地出讓金。

　　「做公租房，政府有考量。讓城投公司做土地收儲，肯定得做一些讓利。」上述發債人士表示。但他透露，政府在此筆發債項目裡還未有明確的承諾。

　　儘管今年重慶公租房的融資相對順暢，但上述知情人士認為，如果將來公租房建設越來越多，加之轉讓交易不活躍，融資情況就不太樂觀，「現在重慶城 投公司還能拿到基準利率的貸款，少開工一些項目還可以維持。明年如果信貸控制還這麼緊張，至少三分之一的公司項目會受到影響。」

融資三渠道

　　「發債是為公租房融資開拓了新渠道。」邵威遠向財新《新世紀》記者分析，重慶公租房的資金來源主要將分為三個部分。

　　首先，是財政補貼支付項目資本金，之前說項目資本金比例為20%，現在增加到了30%。「重慶最初在建設公租房計劃時提出，拿出土地出讓金的 5%來建設公租房，這在全國開了先例。現在國家提出了10%的要求。這在重慶也已實現。重慶市財政局上週就撥付了2億元給我們。」 邵威遠介紹。

　　目前重慶市財政撥給該公司資金共計17.2億元，其中包括1億元的稅費返還、2億元土地出讓金支持、9200萬元配套費。「稅費是直接返給市財政，而市財政又作為投入，最終撥給了我們。」邵威遠說。

　　其次，將來會出售一些配套商業。「按照政府的要求，配套商業應該佔建設面積的10%-15%左右，去年搞公租房比較急，絕大多數開工的項目商業量沒有達到10%。」邵威遠透露。

　　他還提醒說，在計算商業面積時，需要除去學校、車庫等設施，「舉例說，假如一個樓盤為120萬平米，肯定包含幼兒園、車庫、學校等設施，如果刨去這些面積，假設最終住宅為95萬平方米，那麼，這95萬平方米當中的10%-15%可以做成商業出售。」

　　邵威遠表示，商業配套將對公租房資金的平衡起到很好的作用，一旦周邊業態培養起來了，就可通過出售來解決公租房的運行資金問題，「我們肯定對這筆資金期待，但是資金究竟為多少，不好講。」

　　第三，為銀行貸款和公積金貸款。到目前為止，重慶公租房建設獲得的公積金貸款為30億元，重慶地產集團15億元，目前到位13億元，重慶城投公司為15億元。「我們又在給財政打報告，增加5億元，最後就可以變成20億元。」邵威遠說，爭取這5億元問題不大。

　　重慶公共住房開發建設投資有限公司去年啟動的三個公租房項目，建築面積350萬平方米，總投資104億元。最初，落實商業銀行貸款50.8億 元，其中工行貸款15億元，交通銀行貸款19.8億元，華夏銀行貸款16億元，「貸款利率較基準利率下浮了10%。」 邵威遠說。

　　 根據財新《新世紀》記者瞭解，目前銀行貸款幾乎都以信用方式發放，公司承諾在項目完工後，再將項目整體抵押給銀行。重慶市財政局也為此給這些銀行出具承諾函，如果公司無法償還貸款，將安排財政來償還。

　　「可是，我們被銀行看做普通的房地產開發商，這不太公平。」接近重慶地產集團的人士說。因為房貸收緊，華夏銀行在放出5.4億元後，無法按進度發放貸款。後該公司引進國家開發銀行重慶分行，簽訂了14.8億元的貸款計劃。

　　「儘管如此，項目進展順利。目前落實貸款55億元。」重慶市公共住房開發建設投資有限公司財務副經理白小琴說。

手機海量益代工 楓葉資料室

內地在去年尾發放4G牌照後，業界有評論指2014年將成為中國4G元年。因為今次三大電訊運營商全都獲得頒發同一制式的運營牌照，令三家運營商可以互相合作、租建結合，以期有效節約資源和投資，降低運營成本，並最終可望降低手機費用。在我們看來，中國進入4G商用，建網投資規模及網路設備需求大小，都未必如投資市場所預期；而三家電信運營商可否受惠於4G帶來的爆炸性數據需求，從而提高每戶每月平均收入（APRU），相信亦非短期可見。

不過，我們可以肯定的是，三家電訊運營商在2014年需要大量採購4G手機終端。因內地發4G牌後，電訊商為搶佔市場，將與手機廠商合作，利用升級換代這機會，推出大量更先進、更豐富的4G手機終端。據報導，今年TD-LTE手機種類將超過200種，中移動亦將推出自家品牌手機，預計今年銷售TD-LTE手機1億部，連同3G銷售量將介乎1.9億至2.2億部。可以預期，不管是內地還是國外手機生產企業，都會在2014年加快推新機，促使各手機牌子的出貨量將會是記錄新高，而內地市場亦會進入百花齊放的終極時代。

事實上，據日經新聞報導，索尼已公布會提高美國與中國市場的智能手機銷量，力拚兩年內將全球智能手機銷量由2013年的4200萬部增加1倍，至8000萬部。而三星早前亦宣布將把重點放在中低檔智能手機及平板電腦上，意味未來將進一步著眼中國等新興市場。同一時間，國產手機廠商亦迅速冒起，繼小米科技公布2014年至少供貨4000萬部手機後，另一國產品牌酷派（2369）亦計劃今年供貨6000萬部，其中LTE終端裝置達到4000萬部，部署搶佔中國4G市場佔有率。

據IDC預測，2013年智能手機全年出貨量，將從2012年的約7.2億台上升32.7％，至約9.6億台；迄2017年時，全球手機出貨量將接近17億台，每年平均增幅為18.4％。而Digitime研究的預測則更顯示，2014年智能手機的出貨量達12.4億部，增長三成。無論我們參考哪一個預測，智能手機在2014年供貨肯定大增。

然而，不管是內地還是國外牌子，著眼點都放在中低檔智能手機上，因此，另一個肯定的是，市場競爭會非常激烈。在這樣的大環境下，手機生產商能否保持過去的毛利率，是一個不確定性因素；因此，我們認為，手機生產商股可以順勢炒，但不宜視作serious的投資。

由此路進，在智能手機概念裹，一年前，我們提議讀者投資上游手機零部件生產商，如專責生產手機聲學設備的瑞聲科技（2018），還有生產手機及平板電腦前後鏡頭的舜宇光學（2382），及量產塑膠智能手機保護殼的嘉瑞國際（822）；但經過一整年的炒作，這個板塊已在2013年被炒爆的可能性很高。

更加重要的是，上述手機零部件生產商在2014年有很大可能要面對來自弱日圓及日本出口產品的競爭。據日經新聞報導，由於中國對中低階智能手機需求竄升，包括索尼和日本顯示器公司（Japan Display）在內的日本電子零件製造商，紛紛擴大零件產量，滿足中國市場的需求。例如製造智能手機相機CMOS影像感測器的全球最大製造商索尼，正大幅擴大產品線，推出用於中低階手機的影像感測器。雖然索尼主要為高階智能手機供應CMOS影像感測器，但預期中低階產品的比重在未來幾年將日益攀升。

日本顯示器亦擬擴大出售相對低價面板予中國智能手機製造商，這些面板的價格將比最新面板低10％至20％。該公司的低價面板已用在多款2012年上市的手機，該公司預期中國手機業者將把這些面板用在2014年推出的智能手機。公司預期銷售予中國的面板比重將由2013會計年度（2014年3月底止）的15％左右，升至2014年度的逾20％。

我們認為，隨著各中外牌子的智能手機在2014年進行量化，生產相關產品的外判需求將進一步增加，因此，從業務本質看，對從事智能手機及終端代工業務的比亞迪電子（285）和富智康集團（2038）將最有利。當然，有分析認為，由於整個代工行業面臨着參與企業太多、利潤太低的局面，因此，在市場需求增加的同時，競爭的激烈令代工價格不斷被壓低，這可從富智康的業績看到賺錢不易。然而，2013年已經過去，競爭者間未來大力搶客，進一步拉低代工收費的空間已經不多，如何在獲取代工權之餘也要實現盈利，可能是智能終端產品代工業在2014年要面對的眼前挑戰。

當中，受惠成功開發塑料與金屬的混融技術（PMH），比亞迪電子以平板電腦及智能手機外殼業務幾乎盡攬中外著名手機商的訂單，客戶包括華為、TCL通訊（2618）、蘋果、諾基亞、三星、黑莓、HTC、惠普等。去年上半年集團奪得HTC One的金屬機殼訂單，收入及盈利顯著增長之餘，更顯示其掌握高端機殼的製作及裝嵌技術，有利日後爭取更多更全面業務，並擴大與客戶的合作範圍，有利未來比亞迪電子接單接到手軟。

起底“解題神器”的奧秘，海量題庫背後如何盈利？

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