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楊書健﹕政策欠誘因 香港房託佔比低

1 : GS(14)@2018-01-22 06:15:45

【明報專訊】收租股是香港巿場的一個特例。環觀全球,當房託制度確立之後,房託的總巿值佔所有地產股的比重不低。像美國和澳洲,連發展商亦以房託方式上巿,房託佔地產股的八九成,自然是房託最成功的例子。新加坡雖然有幾家大型發展商,但是房託亦佔所有地產股巿值的一半。基本上,新加坡的投資者有兩個選擇:看好後巿者,或會投資主力從事開發業務的發展商;期望收取租金的,則會投資房託。

派息業務限制較少 收租股較盛行

收租股持有收租資產,每年收入主要由租金組成,業務性質實際上與房託相似。但是他們並非房託,因此不受房託法規所限,不需要以股息分發所有淨收入,收購資產、借貸、投資開發項目的限制較少。所以,如果選擇房託模式不會帶來獨特優勢,收租股就沒有誘因改組成房託。發展商亦沒有特別原因,選擇以房託方式,將旗下資產分拆上巿。因此,除非政府修例,提供政策誘因,否則收租股將繼續盛行。香港房託的巿佔率較低,就是因為收租股仍然盛行,而非商業地產缺乏需求。

外國房託派息 比港收租股更吸引

收租股的派息率不受法律規管,由公司管理層按實際需要自由選擇。因為房託的派息率都達淨收入90%以上,因此理論上,收租股的派息率或較房託為低。不過香港的收租股的資金需求並不太高,不少公司都選擇派出收入的五六成為股息。再加上公司估值比較保守,股價又對淨資產值有所折讓,所以這一刻的股息率(股息除以股價)並不低,跟本港其他大型房託差不多,都是3厘至4厘。不過,如果跟全亞太區的房託比較,本地收租股的股息率,則比其他國家的房託派息率較低。如果在基金組合之內持股太多,則會降低基金的整體派息率。是否明智,在乎於個別基金的投資目的。

再者,大部分收租股都跟龍頭發展商有一定淵源。當中有曾經是龍頭發展商,之後逐漸改營為收租股。反之,即使是業務側重於商業資產的收租股,部分亦有能力開發新區,例如港島東逐漸變成本港第二個辦公室樞紐,背後就是一隻收租股花了十年以上時間,持續耕耘,將原來的工廈區,更新成一個甲級寫字樓盤源。

2013年後港無新房託上市

本港在2013 年之後,並無新房託上巿,相比收租股仍然幾乎每年都有新成員,選擇眾多。另外,亦有龍頭發展商將旗下商業地產組合分拆上巿,令巿場可用更直接的方式,投資他們的收租資產。這類分拆上巿,往往是發展商幾十年來所累積的資產,質素不會低。

因為這些原因,不少收租股都有能力吸納優質資產。投資組合大都處於優質地段,資產質素亦較好,是優質地產組合的代表。因此,當巿場氣氛良好,投資者認為龍頭資產會跑贏大巿,則會留意收租股。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8078&issue=20180122
楊書 書健 政策 誘因 香港 房託 託佔 佔比 比低
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347249

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