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不怕上海 左丁山

2009-05-02  AppleDaily





 

自 從國務院宣佈批准上海建設金融中心及航運中心後,本地不斷有報導講及上海威脅。左丁山呢類市場派就認為市場動向決定一切,要驚都冇得驚,如果上海受市場追 捧嘅話,香港有乜辦法可以阻擋之?左派干預派經濟學家認為憑政府之力,上海就可以成為乜乜中心,但右派市場派就覺得政府(即使係強大之中國政府)唔可以單 憑「發改委」紙上作業,就可以令一個大城市成為乜乜中心嘅,除非……

真正國際金融中心要有「必需及充份條件」,必需條件包括市政與衞生城市 建設、交通運輸通訊及優越地理位置等等,一一俱備。世界上有齊呢啲條件嘅城市多到數唔晒,上海唔會差得去邊。跟住就要講市民素質嘞,包括文化、教育、守 法、傳統等等,世界上亦有好多城市在這方面冇得彈,例如維也納、蘇黎世就在呢方面領先。

充份條件方面,上海就一時之間,唔見得有噃,就係新 聞自由資訊自由、外匯自由兌換、法治──在中國嚟講,就係法大於黨,中共中央政治局唔可以指揮或影響上海法庭判案,例如外國銀行與上海市政府打官司,上海 法院可以獨立判案。呢三點係上海成為國際金融中心之最大障礙。經濟學教授話中國在五年至十年內會開放外匯,開放資本市場,左丁山信住先,但新聞與資訊自由 呢?香港所有報紙可以在上海自由出售呢?或者互聯網可以真正無禁區呢?上海幾時會做得到,冇人敢預測。至於法治囉喎,黨永遠大於法,否則如何中央控制呀? 中國係一黨專政國家,黨中央一定要牢牢控制黨政軍及新聞陣地。

上海一定係中國金融中心,香港冇得爭,假如中央要支持上海,陰乾香港,可以命 令所有國企民企只准在上海上市,令香港股市萎縮,但即使如此,上海還是做不了國際金融中心,正一利己損人而達不到目的,難道中央真係想香港一沉不起乎?香 港目前在金融各方面都做得好好,唔係好似一啲民粹派議員、評論員眼中咁不堪聞問,只要特區政府唔好急劇左轉,香港冇嘢好驚。
 



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郭台銘、朱鎔基爭相取經的機器人龍頭企業 稻葉清右衛門:當第一,就不怕升值

2011-1-10  TWM




為了保護台灣出口導向的製造業,央行不得不捍衛匯價;但是日本發那科公司因為做到「工具機界微軟」,全球地位獨一無二,因此無懼日本泡沫經濟及日圓升值,依舊屹立不搖。它是如何做到的?郭台銘可以向它學什麼?

撰文‧孫蓉萍

台 幣升值趨勢強勁,台灣科技業廠商哀鴻遍野,連「 代工皇帝」鴻海集團董事長郭台銘都吃不消,近來頻頻造訪日本,就是要學習日本企業在失落的二十年,熬過長期不景氣、日圓劇烈升值的生存祕訣。據了解,郭台 銘拜訪的日本企業中,有一家世界第一的黑手企業,它不僅提供生產iPhone手機必備的機械設備,還是全球高科技業倚賴的供應商,它有何生存之道,值得郭 台銘學習?

在日本富士山下,錯落著數十幢大小不一的廠房,參觀者都對其整齊一致的鮮黃色留下深刻印象。這家廠商就是世界第一的數位控制系統 及機器人製造商─發那科(FANUC),從iPhone手機、TOYOTA汽車、波音噴射機的機翼到美軍戰車,都需要發那科的自動化設備。「對一般人來 說,發那科沒沒無聞,其實他們是工具機業界的微軟;如果富士山爆發摧毀發那科,全球都會跟著停止運作!?」東京巴黎銀行分析師佛斯特說。

除了購買自動化設備外,發那科還有什麼值得郭台銘取經?

發 那科生產包括機器人、智慧機械等各種工廠自動化設備,是全球最大工具機用數控系統廠商。相較於總市值一兆一千三百億餘元、集團總員工數八十餘萬人的鴻海; 發那科總市值二兆九八六七億日圓(約合新台幣一兆元),集團員工數僅五千餘人。而且儘管二○一○年日圓兌美元大幅升值約一二%,堅持留在日本製造生產的發 那科,股價仍大漲四五%,淨利依然成長?這就是郭台銘最想學的祕密。

領先同業 時鐘撥快十倍這家傳奇公司的創辦人是現年八十六歲的稻葉清右衛門。原為富士通內部企業的發那科,在東京大學工學博士稻葉清右衛門的領導下,專心研發工具機 等數控機器,一九五六年生產出日本第一個數控裝置,七二年公司獨立出來,七六年股票上市,中國前總理朱鎔基二○○○年造訪日本時,也曾經特別親自參觀過發 那科。

近來iPhone等智慧型手機需求大爆發,台灣代工廠商接到手機大廠訂單,需要採購大量工具機。能夠符合快速交貨、精密度高、價錢合 理等嚴苛要求的,全球只有發那科一家廠商,它所生產的機床Robodrill兼具鑽孔、銑削等多項功能,讓代工廠商不必使用模具,就能製造出角度完美的機 殼。發那科能夠快速提出解決方案,背後的推動者就是稻葉清右衛門。

進入富士山麓發那科研究大樓的大門,立刻可以看到一個令人不可思議的大時 鐘,因為它的速度比一般時鐘快了十倍,正常的一分鐘它只要六秒鐘就會走完。稻葉掛這個時鐘的用意是希望提醒所有員工,研發工作需要追求速度。稻葉的名言 是:「技術有歷史,但是技術人員沒有過去,只有創造。」他讓所有的員工充滿危機感。

為了在速度上領先,他將研究所分成兩個:一個是基礎開發研究所、一個是商品研究所。基礎研究專攻五年、十年之後市場需要的產品;商品化目標一旦確立,就移交到商品研究所,這個研究所由發那科的精銳部隊組成,規定在一年內交出成果,整個大樓內充滿戰鬥氣息。

為了快速研發,領先全球業界,發那科延攬人才不手軟,例如,它的基礎研究所需要有學問的專才,因此稻葉立下一個「三不原則」:不問國籍、不問年齡、不問性別,但要求必須是學識淵博、教授以上的專家。

稻 葉清右衛門屬於獨裁型的經營者,他擔任社長時,業務員要便宜一萬日圓給客戶,或要錄用一名剛畢業的大學生,都要由他拍板定案才算數。為了把事情做到盡善盡 美,永遠保持全速前進。他說:「我一直全力投球,所以我要求部屬也做到這一點。」軍事化管理 更勝郭台銘當時他一年有一百天在國外出差,早上八點五十分上班,沒有一天在晚上九點前離開,一個月還有好幾天會工作到半夜。因此如果員工不像他一樣認真, 他就會大聲斥責。

從創業開始,稻葉就把「嚴謹」視為基本原則。稻葉之子、現任發那科社長的稻葉善治說:「父親的恩師池邊洋在指導父親寫論文的時候,要求論文一定要非常嚴謹。」不只是寫論文,稻葉知道,推動事業永續經營,所有過程也都要非常周密。

稻 葉要求員工放棄「自我」,強迫員工接受自己的價值觀,徹底實現「黃色」企業也是一例。造訪發那科的網站,首先映入眼簾的就是鮮明的黃色。發那科從東京日野 搬到富士山麓的山梨縣忍野,占地四十五萬坪的土地上,所有建物都漆成黃色,從空中鳥瞰,一眼就能分辨出發那科,企業識別做得非常徹底。

社長 以下所有員工都穿黃色制服,工廠的機器人、卡車都是黃色。這個黃色軍團不但讓人印象深刻,也的確創下傲人的佳績。曾經參觀發那科的師大運動與休閒管理研究 所副教授朱文增說:「除了黃色,這家公司還給人樸實、保守的印象。它的科技含量很高,員工待遇、福利都不錯,離職率很低,是日本理工科系嚮往的工作單 位。」雖然二十年來,日本經過數場泡沫危機、國際金融危機,日圓升值幅度達四成以上,但是唯有發那科沒被打倒,在成本大幅升高之際,如何還能保有競爭力? 很簡單,就是做到世界第一,做到別人無法沒有你。?

徹底自動化 生產不外移儘管日圓升值,迫使製造業者紛紛將生產基地遷移到國外,稻葉清右衛門仍堅持所有產品都在日本國內開發、生產,而且發那科堅持在工廠及「總部」集 中研發,除了加快新商品的開發速度,並降低製造成本外,最重要的是增加客戶的信任度,信任made in Japan的品質。發那科自認是資本財廠商,不像消費財一樣需要大量生產,分散生產反而會降低效率,因此以後也沒有移到國外生產的計畫。

同 時,稻葉致力設計用最少的零件製造商品,「讓最少的人做最多的事」是他的生存哲學。不僅在日本,在人事費用高漲的中國,也是一大考驗,現在發那科的工廠也 徹底自動化,工廠裡至少有一千部機器人,另外機械加工和組裝工程也積極投入智慧型機器人,不但能提升效率,還能節省人事費用,彈性因應產量的增減,工廠就 為自家產品做了最好的示範。

接班人稻葉善治被問到「為什麼發那科這麼有創造力?」除了鎖定目標、沒有本位主義之外,他說:「領導力強的八十六歲創業者依舊健在。」雖然稻葉已經交棒,但是在關鍵時刻,他還是發揮穩定發那科的力量。

例 如,○八年發生金融海嘯後,全球生產活動萎縮,發那科當然也未能倖免於難,業績遭受嚴重衝擊。榮譽會長稻葉清右衛門特地發出通告:「本公司因應全球同時不 景氣的對策」,內容規定之嚴格,在當時引起話題。例如出差禁止坐指定席(榮譽會長和社長也不例外)、原則上禁止外國的出差、原則上禁止坐計程車等。不過通 告中也提到,不會減薪,以安定人心。創辦人在緊要關頭出面坐鎮指揮,順利帶領公司擺脫不景氣,而且呈V字型復甦。

一○年度上半年,發那科的營業額為二○九二億日圓,是前一年度同期的二.四倍,營業利益則達到八九○億日圓,更是前一年度同期的七倍,營業利益率達四二.六%,創歷史新高。而且最近幾個月,亞洲代工廠的訂單持續增加。

世界第一黑手稻葉清右衛門無懼升值、產業外移、競爭對手低價搶單、金融危機的打擊,成為全球第一的企業,靠的就是十倍速的效率及做到最好的專注力。如果台灣高科技業老闆不再靠規模經濟、低價搶單,學習稻葉全力投球精神,一定可以化危機為轉機,再創高峰。

採訪側記

發那科非常重視商品開發的速度,因此在研究所掛著轉速快十倍的時鐘,藉此時時刻刻提醒研究員要加快研發腳步,提高效率。

稻葉清右衛門

出生:1925年

現職:日本發那科榮譽會長學歷:東京大學第二工學部精密工學科畢業經歷:發那科社長、富士通董事

 


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要有不怕心 林燕妮

2011-5-12  NM




李小龍說:「不愉快的事不要不愉快地去做。」十幾歲時聽李老師的話,便依他所說的做事做人,果然辦事容易了很多。我自己後來加上了一句話:「成功要培養不怕之心。」首先要不怕的便是人,怕人是沒法成功的,但也要經過幾個歷程。

「不怕任何人」的心態從哪裡來?從你自己的心而來。如果你自己沒有不怕心,朋友們怎麼鼓勵你也不成的。別相信「失敗乃成功之母」那句廢話,失敗多了便自信 心日漸減少了,沒有自信心做事便不成,做人也永遠不成,老把自己弄矮了一截。騎自行車,任何小孩子都做得到的。大人初騎自行車,每每踩了幾下便連人帶車? 在地上,嚇得以後也不敢騎了。分別在小孩子沒存有怕的心,大人卻有怕的心,還沒騎上自行車便想着:「我怎麼平衡自己才不會??」具着會?的心便當然會? 了。培養不怕心的開始期,先要把工作學好做好,那你便不怕那種工作和管理你的人了。然後,再工作下去,經驗讓你做那種工作十拿九穩,自信心便建立起來了。 那時你甚至可以管理一個小組,做個小主人,帶領着個小團隊。你會開始懂得哪個是人才哪個不是的了。你的小組沒出岔子,便不用怕上司,不用怕老闆。我覺得沒 有什麼老闆好怕的,你已交代十足,怕什麼?老闆是用來怕的嗎?他是用來付你的月薪,升你的級的。自己沒砸歪了工作便可以不亢不卑。做事做得不好自然心裡打 結外面腿軟了。

有了工作良好的基礎,你會升級,入息愈來愈多,你有餘錢了。不賒不借,自然心裡沒墜着一塊沉重的鉛,那會影響你的工作能力的,因為你始終怕不知如何還債。 也不好養成收入是夠用有餘的,但你卻花的錢老比收入多,那樣欠債是不是打跛自己的腿,走不上成功之路呢?還要怕債主,又怕自己的同事和朋友知道,終日忐 忑。別踏上亂花錢、大吃大喝、吸毒嗜賭的習慣,那些都是不歸路。不走岔路,你便會變成個有才有品有聲譽,經濟上不求人的人,絕對自信了。有品是重要的,待 人接物不要囂張,那是很討人厭的。囂張什麼?你所擁有的會給一些別人嗎?驕傲什麼?你又不是操生殺大權,有什麼好嚇人的?對人,幾時都要有禮貌。縱使做不 到眾生平等,也不可白眼瞧人。再上一步是,不用怕有錢人,他們不會把錢分給你的。常常見到人們對富翁必恭必敬,太監似的,很噁心。那些是寄生動物才需要做 的事,你既不是跟班,毋須刻意奉承。

有錢人有什麼好怕的?你有才有品有聲譽,他們要買你怕才對。吝嗇和愛佔便宜的有錢人,睬他都傻。那是我的生活體驗,對別人闊綽的有錢人很少,倒是請他吃飯 要去五星酒店或名牌食肆,他請你時只去一般茶樓。至於有權有勢的人,你沒事求他便不用怕他,沒來由因他的權勢而屈己之志。反之,他可以用來幫你達到你自己 之志的,便別怕得話也說不出來。有囂張朋友大言炎炎地對我說:「有誰不怕我?」我說:「有,就是你現在面對着的那個人。」不怕心是要經年累月才能培養出來 的,要有技能、才幹、自信心、責任心、經濟能力都全部打下了基礎才能達到那種泰然自若的心態的。不要一邊做假珠寶,一邊心裡發慌。


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不怕「很娘」標籤 冷門車飆賣三十倍

2012-1-9  TCW

好牌用盡,剩下最後一發子彈,該如何瞄準目標? 二○一一國內車市回春,但在台經營Volvo品牌的國際富豪團隊,卻更早感受到春天到臨,銷量連續兩年達五
○%成長率,成為進口高級車賓士(Benz)、寶馬(BMW)、凌志(Lexus)中,非主流品牌的最大黑馬,市占率突破一○%,是五年前的三.五倍。

新客戶比率由兩成變四成 春天溫暖,是因經歷酷寒。
二○○九年六月,一支三十六秒的Volvo S40電視廣告上檔前夕,讓國際富豪汽車總裁陳立哲,飽嘗失眠之苦。

因為,這款曾創下在台一個月只賣出一輛「紀錄」的車款,是Volvo中型主力房車產品線結束、大型房車受油價衝 擊成長停滯之際,陳立哲最後一張可打的牌。

但,六百萬元行銷預算,是競爭車款十分之一;找女星張鈞甯代言,是進口車品牌沒有玩過的本土「創意」;焦 點團體訪談:受試者以為在賣咖啡。

「代理商問我,真的要這樣幹嗎?」陳立哲回想。奇蹟似的,這支廣告竟讓這款冷門小車,銷量一年內成長三十 倍,原本八成車主是男性,逆轉為七成女性;更讓整體Volvo品牌新購客戶的比率,從原本兩成成長至四成。
這個行銷個案,更是台灣富豪第一個拿到瑞典原廠,對全球分公司分享的案例。 靈智廣告總經理林燕玲觀察,拋開高級車品牌行銷窠臼,走本土和女性認同,是近年該品牌定位的分水嶺,展現行銷團隊跳出框架的本領。」

一般電視廣告的行銷策略,針對大眾市場,打擊面要廣,但S40反其道而行,訴求對象不但排除男性,還進一步切 割,聚焦經濟自主的女性,可能被消費者和對手貼上「很娘」標籤,其實是一著險招。

「我跟業代說,介紹S40時先講這台車跑不快,但安全配備豐富!」陳立哲說,比起雙B(指賓士和寶馬)和奧迪
(Audi),性能確實不如對手,但既鎖定女性,原本缺點反倒成賣點,「沒有丈夫或男友,希望老婆或女友開快車
吧?」

鎖定女性做行銷,不是創新,只是多數高級車品牌,不認為這是張安全好牌,因此才把這份商機保送給不打安全 牌的富豪團隊。


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購併不怕買貴 搞定人就能賺回來

2012-6-18  TCW




保樂力加(Pernod Ricard S.A.)是全球第二大的酒業集團,擁有十四個萄葡酒與烈酒全球戰略品牌。

十一年之前,這一家在全球排名只能算是十大之一的歐洲業者,靠著三起成功的戰略性購併,蛻變成為全球性企業,酒品總銷售額增為原來的三倍,年稅前獲利增加兩倍,當前的市值為新台幣八千四百億元,近四年的股價到達歷史新高,資本市場對這三起購併可說給予了正面評價。

而購併,對於酒業來說,是這半個世紀以來,最重要的成長策略,也是市場洗牌的關鍵。

舉例來說,保樂力加最關鍵的三次購併,二○○一年與市場競爭對手帝亞吉歐(Diageo)共同買下施格蘭(Seagram)集團,讓它的企業規模由十大之一,一躍成為市場第三;二○○五年買下聯合多美(Allied Domecq),二○○八 年買下Vin & Sprit集團,取得伏特加酒市場的知名品牌「絕對伏特加」(Absolut Vodka)﹐則是讓它在全球酒類市場規模上坐二望一﹐與市場龍頭帝亞吉歐有一較高下的實力。

而保樂力加執行長皮耶.普林格特(Pierre Pringuet)是三起購併案中,後兩起最關鍵的領導人。

六月六日,皮耶.普林格特接受《商業周刊》專訪時表示,購併成功的關鍵不在於價格﹐而是企業團隊是否能夠創造出高於交易價格的價值。以下是訪談內容:《商業周刊》問(以下簡稱問):購併是失敗率非常高的外部成長策略﹐根據文獻顯示,至少有六五%到八○%的購併會失敗;過去十年﹐保樂力加三起戰略性購併成功的秘訣是什麼?

保樂力加執行長皮耶.普林格特答(以下簡稱答):(購併成功的關鍵)首先是企業文化﹐ 第二個要素則是務實與主動(pragmatic and proactive)。

企業的競爭體質取決於人﹐我們相信這點﹐並試圖建立一個具有企業家精神﹐而且員工與集團之間互信的企業文化﹐也因此我們賦予員工責任﹐在全球高度分權管理。

看重企業文化團體決心比購併金額重要

問:很有趣的答案。通常﹐談到購併成敗關鍵﹐大家首先會想到的是購併的成交價格﹐ 因為買貴了就很難創造預期的綜效﹐其次﹐不管你買的是團隊、品牌或是市場,一不小心就會失去價值……。

答:當然,每一起購併案在準備期﹐你會計算未來的效益﹐會有多少綜效?新的產品組合會有什麼效益?然而,有很大的機會﹐你的計算是錯的,你只好祈禱﹐不至於差得太離譜(眾笑)。

我給你一個例子。二○○一年,我們與帝亞吉歐分別買下施格蘭集團的部分品牌﹐其中一個小品牌﹐一年只產四十五萬箱,又落在七十歐元價格帶,並不被看好,但今天它的銷售是二十萬箱,年獲利總額是購併當時的四倍。

用賣價來看,我們似乎是買貴了(yes we made the wrong calculation),但是從結果來看,它的銷售成績是超過我們預期的。

問:你是在說, 創造成績比購併的買價更為重要嗎?

答: 完全沒有錯。這正是關鍵,這是為什麼你問我,購併案最重要的成功因素時,我回答你是「企業文化」﹐因為,如果你能夠建立一個團隊﹐有必贏的決心﹐他們就會掌握每一個可能的機會﹐創造超乎預期的成績。

你可以看到﹐我們在在地市場(local market)設立品牌或行銷公司,一○○ %由保樂力加所投資﹐因為﹐我們希望員工一○○ %信任這家企業,對市場有長期的觀點。

而你所要員工的承諾(commitment),一是,你得給員工市場上最有競爭力的報酬。另一則是,我們不會因為員工一時表現不夠好就對他說拜拜, 我們的企業文化期待員工與企業一同成長,而在培養人才的過程,我們不僅注重他們個人的能力發展,也重視人際關係(personal relationships),不只是他們與我,還有他們彼此之間的關係。

看重人際關係組織效率不在流程在交流

舉例來說,一年之間,我們有一次大型活動,是銷售與行銷人員的聚會,一千人聚集在一起四天,白天我們非常認真的討論商業議題:各地最佳的經營範例,新商品、市場趨勢,同時,到了傍晚,也會有很多討論伴著美酒進行(笑)﹐白天的議題,在晚上則以非正式的形式被討論。這與白天正式的議程同等重要﹐因為﹐組織的效率並不來自於複雜精巧的流程﹐更是人與人之間的交流共識。

看淡市場評價行動力讓我們搶得先機

問:然而﹐就金額來看﹐酒業所進行的購併案都是風險極高的戰略投資。二○○一年,保樂力加買下施格蘭集團三八%股份,金額高達三十一億五千萬美元﹐比貴集團當年銷售額還高;二○○八年,花費八十九億歐元購併瑞典Vin & Sprit集團,當時的資本市場對保樂力加高財務槓桿有很多批評,交易當日甚至股價大跌。儘管今日看來這三起購併是成功的, 但當時您如何在策略機會與風險之間權衡?

答:沒錯,這三起購併案都很大,不管是因為反托辣斯法(antitrust)限制,或是購併案金額,甚至不是單一家業者能夠完成。

然而,市場評價可以一夜之間就見風轉舵。以二○○八年我們對 Vin& Sprit的購併為例,很清楚的,我們可以藉由取得「絕對伏特加」(Absolut Vodka)這一個品牌,在高級酒市場獲得長期戰略利益,但由於當時為了處理市場壟斷法令的問題,原訂的交易完成日期往後延,卻遇到了雷曼兄弟倒閉,全球的金融陷入危機,投資人由樂觀轉為保守,而市場評價也一下子由「有遠見」轉為「財務槓桿過高」。

不過,我在前面提過,我們是重視主動(proactive)的企業。就在六週之間,我們降低當年派息,出售非核心資產,降低在成熟市場的投資——我們向市場送出訊號:即使是面對無法預料的危機,我們是一家能夠快速行動的企業。

在更早之前,誰會想到瑞典政府會決定出售Vin & Sprit集團呢?我們一得到消息,就馬上行動,我們確實瞭解,當地的農協、工會與官方最在意的是,將品牌與製造留在瑞典當地,儘管在競逐這一起購併案的對手之中,我們也並非出價最高的,但是行動力讓我們取得了先機。

絕不敵意購併友善入主才不會流失人才

這三起購併案的形態都不同,但是我們採取的向來是友善而非敵意購併,因為後者會流失人才。

高級酒業利潤雖然高,但是賺的並不是容易錢,威士忌也好,干邑白蘭地也好,取得原酒,可能早在推出市場的二十個月之前。而有價值的品牌,更必須採取長期的觀點經營,需要大筆的投資,但在另一方面,好的團隊在高級酒市場,可以用創新的方法,將高級酒入門優質酒款(premium),往價格更高的極致酒款(prestige)來推升。

成功在這個行業,就像是調和一杯雞尾酒﹐不同的要素混合﹐最終適當的比率是非常重要的。保持領導心態(leadership mindset,意即要有成為市場第一的企圖心),成為市場創新者﹐則是最重要的事。

【延伸閱讀】3次關鍵購併讓保樂力加坐二望一

年份:2001購併案:與競爭對手帝亞吉歐合作,買下施格蘭集團38%股份成效:擁有施格蘭旗下一系列全球性品牌組合,以及3,500名員工,不僅營收加倍,更由市場前十大躍升成為全球第3大酒業集團

年份:2005購併案:購併競爭對手英國酒商聯合多美成效:營收與全球市場數都由全球第3躍升為市場老二,僅次老大哥帝亞吉歐集團

年份:2008購併案:購併Vin & Sprit 集團成效:擁有Vin & Sprit集團旗下伏特加酒品牌「絕對伏特加」,在激烈競爭的烈酒高級市場取得戰略性進攻品牌,拉近與帝亞吉歐差距資料來源:保樂力加年報、綜合外電

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英超為何不怕金融危機?

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1767
 如果你是個生意人,並且正在為經濟不景氣大費腦筋,那麼你應該去研究一下英超聯賽。


  6月,天空電視台和英國電信打包購買從2013/14賽季開始的3個賽季的英超聯賽轉播權(不含海外),合同金額達到了創紀錄的30.18億英鎊,遠超於之前3個賽季17.68億英鎊的售價。轉播權是英超目前最重要的收入,這對一個公司意味著核心業務增長了70%。實際上英超聯賽本身就是一個獨立公司,各個英超俱樂部和英足總分別持有股?份。


  對英超來說,這不是一個偶然的結果。自1992年英超聯賽成立以來,其電視轉播權很少受到經濟環境的影響—按照每三個賽季的售價計算,英超單場平均轉播費金額分別是63.3萬英鎊、279萬英鎊、364萬英鎊、247萬英鎊、412萬英鎊、430萬英鎊、653萬英鎊,只有2004-2007賽季的247萬英鎊出現下?滑。


  從商業的角度來看,英超的收入來自兩個群體—廣告商和個人付費。按照通常的邏輯來判斷,嚴重的金融危機和經濟不景氣會讓廣告商和個人削減開支,這會直接影響到英超的收入,最合理的結果似乎應該是收入減少,但為什麼英超完全不受金融危機的影響呢?


  大眾化產品 足球比賽已經成為了一種極為大眾化的產品。經濟危機會影響到人們的消費能力,但對於一些生活必需品來說,不存在消費減量,反而可能因為口紅效應會賣得更好。足球有的時候會被稱為和平時期的戰爭,在金融危機時期,它也可以轉移注意力,轉移對悲催生活的恐懼,讓人們可以保留一點對美好生活的嚮往。


  全球化產品 英超現在在全世界擁有200個國家5.75億的觀眾,英超海外版權現在每賽季是4.8億英鎊,西甲是1.3億英鎊,德甲只有3500萬英鎊。借助電視轉播權,最大限度地把局部的金融危機淡化,它可以在全球市場中找到自己的空間,並且它的產業鏈差不多也是全球化的。這同樣可以對沖掉一些風險。


  競爭對手弱 英超聯賽在英國國內的競爭對手很少,不像美國市場裡有冰球、棒球和籃球聯賽等強勁的競爭對手。它差不多一直是最優選擇,這也是抗風險的壁壘,也就是巴菲特一直強調的護城河。


  品牌價值 英超擁有眾多的頂級球星和知名的球隊、狂熱的球場氛圍、良好的球場設施,以及競爭激烈的聯賽,這幾乎是最好的產品形態了。好產品賣出好價錢,這個是王道。好的產品有助於提升英超的整體品牌,品牌價值高,可以更好地抵禦風險,就是同樣產品在遇到問題的時候,它可以利用慣性贏得時間。


  當然,作為一個成功的聯賽,英超的一個最重要的特點是整體的成功,而非一兩個球隊的成功。英超公司化的制度使得聯賽各支球隊都可以從不斷增加的聯賽收入中獲利,而不是像西甲那樣貧富差距過大,導致中小俱樂部難以為繼。


  從競技層面看,西班牙聯賽絕對是足球界的領先者,但在經濟層面卻是個徹底的失敗者。目前西甲和西乙的42個球隊總共負債將近40億歐元,已有22個申請破產保護。其中一個顯而易見的問題是皇馬和巴薩的強勢地位。由於可以單獨和電視台談判,這兩個球隊佔到西甲電視轉播權配額的41%。隨著意甲從上賽季開始改簽了集體協議,西班牙成為歐洲聯賽中唯一版權以個體形式出售的聯?賽。


  從經營一個聯賽的角度來看,其唯一重要的產品是聯賽本身的精彩程度,而不是一兩支球隊的強大。甚至一兩支球隊的長期強大也依賴於聯賽本身的精彩程度。你看,在我們前面提到的若干條中,有三條都與產品的價值相關。對於商業社會裡的任何產品和服務,優質總是顛撲不破的王道。好產品不多,商業總是這樣。


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不怕資金少 就怕基本功不好 小額玩股贏家 穩穩在賺的18招


2012-6-25  TWM




據券商公會去年集中市場成交值資料顯示,每年成交值逾5千萬元的中實戶及大戶約10.9萬人,

占投資人數3%;

剩下的97%小散戶,占台股成交值僅21.2%,約328萬人。

這意味著,台股結構中,散戶螞蟻雄兵眾多,人人都想藉由股市,改善財富條件。

可惜,能從市場上長期穩定獲利的人不多。

要終結小散戶不賺錢命運,不妨從小額入市,10萬、30萬、100萬元各有操作勝經,進場前,有些事你一定要知道。

製作人‧張弘昌 撰文‧歐陽善玲六十年前,一位在夜總會登台表演的舞者,遇上了件怪事,夜總會老闆提議,用一家加拿大礦業公司的股票作為他演出的酬勞。

當時,那家公司的股價是○.五美元,但老闆向他保證,半年內要是跌破這個價位,虧掉的部分會補差額給他。後來,舞者因故沒有赴約登台表演,為了展現誠意,他自掏腰包三千美元向夜總會老闆買下那些股票,隨後卻忘了此事。

兩個月過去了,某天當這名舞者翻閱報紙時,赫然發現,被遺忘的那支股票價格已有一.九美元,他興高采烈地立刻賣掉股票,八千美元獲利落入口袋,並下定決心從此投入股市,闖入變化莫測的奇異叢林。

用三千美元跨出美好的第一步,然而,幸運之神卻沒有持續眷顧他。這位名為尼可拉斯.達華斯(Nicolas Darvas)的舞者,從逢人便問「明牌」開始,到認真回歸基本面研究、技術面操作,皆以慘痛失敗收場。

聚沙成塔

達華斯的啟示 從「小錢」也能變股神後來他透過自我分析,結合基本面與技術面方法,才成功找到自己的獲利模式,以小額資金進場,十八個月內賺了二百萬美元(一九六○年代的金額),在華爾街寫下一頁散戶傳奇,並出版了投資界必讀的暢銷經典書籍《一生做對一次投資:散戶也能賺大錢》。

在台灣,以散戶為主的台股結構,小額投資人數眾多,人人都想藉由參與股市,扭轉財富命運;可惜的是,能從股市長期穩定獲利的人並不多,而能締造達華斯般暴富奇蹟的市場英雄,更是寥寥可數。

絕大多數的人不是因為錯誤的投資讓自己痛苦不堪,就是重複賠錢的循環,卻渾然不覺。

小額投資人可能是股市新手、可能是一般想靠股票幫自己加薪的上班族,也可能是退休族或菜籃族;他們的共同特色是能投入的資金不多,從十萬、數十萬到一、二百萬元,進出股市的單筆交易金額也有限。

這些「小錢」配置在股市,儘管壓力不會太大,但也因為受傷不大,往往令人在不痛不癢的「小賠」中,不斷流失財富。

更關鍵的致命傷是,由於小額投資者容易養成「玩票型」的投資心態,因此很難痛定思痛,下定決心建立自己的獲利模式。

三階段、關鍵十八招

系統性操作 擺脫重覆賠錢宿命達華斯的故事,改寫了小額投資人重複賠錢的宿命,成為散戶終結持續虧損的標竿。「千里之行,始於足下」,小額投資人要在股市獲利,可以循三階段,學習正確的十八個觀念及方法,有系統地操作,並屏棄幾個常犯的毛病。

與大部分上班族一樣,投資經驗超過二十年的張國立(化名),原本只是一位郵差,但他利用下班時間,報名參加各種投資、財務分析課程,先投資自己,再投資股票。

靠著勤奮認真的研究精神,他總是比別人早一步發現好股,長期獲利累積下來,成功地從小額投資人晉升億元大戶。

張國立認為,一般人對投資有兩個根本的錯誤觀念:一是以為股市很好賺;另一是不敢買在低點,老是認為還會有更低的價位。他提醒小額投資人,投資最終目的在獲利,每筆交易的輸贏都很重要,但長期來看,如果沒有一套適合自己的操作方式,股票投資報酬率最後會比定存還差。

「早期銀行定存還有七、八%,這是沒有風險的報酬;然而股市起伏不定,台股萬點一去不回頭,有很長一段時間,指數都在低檔整理,就算還原權值也未能突破新高,要賺錢真的很難!」張國立強調,小額投資人要打敗專業法人、大股東甚至中實戶,實實在在賺到錢,就要具備基本分析能力。

所謂「基本分析能力」,知名財經部落格作家、「獵豹財務長」郭恭克簡單解釋,就是看懂財報的能力。如何看懂公司有沒有賺錢、營運體質是否健全,就要透過損益表、現金流量表及資產負債表。

階段一:具基本功

財報必看六件事 掌握公司營運狀況在檢視財報時,有六件事小額投資人一定要注意:一、追蹤每月營運現況;二、公司負債比應較同業低,且利息收入大於支出;三、檢視自由現金流量,選擇配發現金股利的公司;四、觀察盈餘品質好壞;五、公司轉投資內容要以本業為主,或投資具趨勢性的產業;六、獲利數字參考應以「年」為單位。

由於小額投資人屬性多半較穩健,不喜好集中重壓,因此郭恭克建議,最好回歸基本面操作,專注公司營運成果及獲利情況,便是小額投資人首要努力的目標。

「掌握營運現況第一步,是追蹤每月營收,透過營收趨勢就能知道公司產業目前所處位置,而買股最佳時機,就是在營運趨勢往上時進場。」另外,檢視公司財務結構及盈餘品質好壞,才能找到值得長期布局的標的。

張國立指出,健全的財務結構,公司負債比相較同業要愈低愈好,而銀行利息收入要超過支出。

至於盈餘品質部分,則要檢視存貨及應收帳款。郭恭克舉例,某公司營收雖然很高,但應收帳款增加率也高於營收增加率,就不算是好標的。

「長期穩定配發現金的公司,代表財務體質不錯,營運上軌道;投資這樣的標的,虧損機率就低。」張國立認為,只有專注本業、願意將獲利分享給小股東的公司,才值得小額投資人持有。

而若以長期投資角度檢視財報,則至少要掌握近八年公司獲利狀況,投資勝算才會大幅提升。

階段二:實地進場

牢記六原則 打通投資任督二脈熟悉公司財報及營運基本面後,進入選股、實際操作階段,有六大原則要特別留意;包括:一、先釐清總經趨勢再進場;二、短期資金面因素必須考量外資動向;三、從盈餘成長力判斷股價合理性;四、以股價淨值比(P╱B)一為標準;五、鎖定股價在五十元以下的標的;六、大股東持股至少五成,且愈多愈好。

「要打通投資任督二脈,必定得將總經局勢宏觀角度,以及個股基本面微觀角度融會貫通,獨立思考,長期下來,小額投資人才可能成為股市贏家。」郭恭克認為,投資人在決定是否進場前,應先釐清總經趨勢樣貌,當前整體經濟環境是往上、往下,還是狀況不明,選在總經及公司營運趨勢向上時進場,便能大幅降低套牢或虧損風險。

其次,由於台股屬於淺碟型市場,短期資金面會受外資買賣超影響。像前幾年歐美經濟疲弱,外資將新興市場當作提款機,資金大舉撤離,台股受傷慘重。

郭恭克建議,投資人一周至少應看一次外資買賣超總計;若外資連續調節三個月,代表短期投機性資金偏空,此時進場要賺錢就不容易。

再來,選定個股後是否應立即介入,則與股價評價有關。「盈餘成長力高低與本益比(P╱E)正相關,一般而言,獲利成長性愈高的公司,可享有較高本益比;但幾倍的本益比才叫合理,卻沒有一定標準。

若從資金規畫角度,投資人可用自己的年齡加上本益比,衡量這樣回收本金的年限是否能接受。」郭恭克說,五十歲的投資人若買進本益比二十倍的股票,本金回收年限即為二十年,意味這筆投資要規畫到七十歲,就不適宜。

張國立則建議,小額投資人可以從股價在五十元以下,股價淨值比低於一的標的著手。他認為,股價太高,就算獲利再強都很難賺到超額利潤,況且當公司獲利不如預期時,股價修正速度也快,投資者容易精神壓力過大,並不符合「小錢理財策略」。因此,最好還是從股價相對便宜的優質標的挑起,另外,若大股東持股比率高於五成,代表持股信心強烈,更可當作首選。

階段三:自我修練

重複大賺小賠六心法 戒貪、嗔、癡除了基本面分析外,技術分析技巧也是小額投資人應該培養的能力。

技術派投資達人呂佳霖,就是靠著自我學習及不斷修練,找到長期穩健獲利模式,從五十萬元小額資金進場,滾出千萬獲利,三十二歲就告別苦勞上班族行列。

呂佳霖分享,小額投資人要真正享受股市樂趣並從中獲利,最重要是掌握「大賺小賠」,且能持續良性循環的六心法:一、只持有賺錢的部位,當持股不正確時立即出場;二、當部位賺錢時,要增加籌碼擴大利潤;三、不要懷疑或心存雜念,不間斷落實第一點及第二點;四、找到一套適合自己的方法,深入鑽研、長期薰修;五、養成紀律,不因盤中股價跳動而反覆無常;六、做好資金控管。

如同修行佛法要戒「貪、嗔、癡」一樣,呂佳霖強調,股票操作最終仍與人性有關,要勝出就要管理情緒,克服人性弱點。

小額投資人常犯的錯誤,就是當股價下跌虧損時,卻捨不得賣;或股價突破時不敢追高、擴大持股部位,買進強勢股。這些人性弱點,都需要靠長期薰修、培養,時間一久,自然具備贏家想法。

市場永遠是對的,它不會刻意跟你作對,說到底,投資輸贏關鍵,其實並非市場因素,而是自身條件所造成的結果。

小額投資人想要擺脫不斷賠錢的宿命,就要先激發投資熱情,重新建構自己的操作方法,並且調整好心態,才能穩穩邁向獲利之路。

小額入市3錦囊

總經面錦囊3指標判斷大環境多空方向1 總經景氣循環相對位置,如美國產能利用率、ISM製造業指數、國內景氣對策信號等。

2 利率走勢,如央行升息,表示對景氣樂觀。

3 經濟成長率(GDP),若預期數字較高,股市反應較好。

基本面錦囊5關鍵挑到長線好股1 先看經營者風評。

2 再看產業未來發展性,寧可長時間研究,鎖定少數優質標的投資就好。

3 注意股價位置、股價淨值比及本益比、長期每股獲利。

4 觀察公司財務結構,例如負債比較同業低、利息收入大於支出等。

5 大股東持股至少5成。

技術面錦囊4步驟簡單抓到股價發動點step1:尋找5日、20日、60日均線糾結的標的。

step2:日KD突破50。

step3:K棒表態(漲幅3.5%以上)。

step4:K值大於80時未必要賣,若股價漲停或K線收紅,仍要繼續持有。

小額資金控管必看

1.將總資金分成三等分,最多買進三檔股票;每檔個股配置1/3。

2.每檔個股配置的資金應分為「試單」、「加碼」、「備用」三部分。

3.一檔個股用總資金的1/9試單,若試單虧損達10%即停損,將每次的虧損成本控制在總資金的1.1%(1/9X10%)。

4.依指標向上突破判斷,動用「加碼」資金,獲利超過30%才考慮出場。

郭恭克知名財經部落格作家1. 透過研讀財務分析相關書籍,理清自己的腦袋後再來理財。

2. 看懂公司到底有沒有賺錢(透過損益表、現金流量表、資產負債表)。

3. 判斷股價高低的合理性。

張國立素人投資高手

1. 當系統風險發生、台股大跌時,買進台灣50(如跌破10年均線)。

2. 練就基本財報分析能力,才能獲得超額報酬。

3. 將投資眼光拉長,以年為單位,掌握公司訊息及波動。

呂佳霖技術派投資達人

1. 勤寫交易日誌,技術分析要多看圖才熟練。

2. 對盤勢或股價不要預設立場。

3. 找到自己可信賴、依循的操作系統。

戒掉十大呆投資,

擺脫十次買股九次套

小額玩股輸家10大致命傷小額玩股贏家都這麼做01.雖然投入資金不多,但就是不甘心認賠出場。01.設定好停損價位並嚴格執行,股價跌破就砍出。

02.賺到了錢卻不敢放大投資部位。02.當投資部位賺錢時,會適時增加籌碼擴大利潤。

03.只要聽到明牌就買個一、二張放著,持股太多太雜。03.持股最多不超過五檔,專注在自己熟悉、長期追蹤的標的。

04.反正金額不大,看準股票就一次買完。04.將進場買股的資金分成三等分,用第一等分先試單,股價上漲後再加碼買進。

05.以為錢少就不用一套進出股市的準則或策略。05.有一套適合自己且可信賴、依循的操作系統。

06.借超過自己能力的資金進場投資。06.不會將自己暴露在過高風險中,重視資金控管及資產配置。

07.容易受風吹草動影響,投資情緒起伏不定。07.認清人性弱點,冷靜判斷股市訊息。

08.往往在情勢大好、股市快接近頂部時,才大舉進場。08.系統風險發生,或股市重挫造成股票超跌時,進場買進優質大型權值股。

09.以為向下攤平成本可以提早解套。09.買錯股票時立刻出場。

10.急著實現短線獲利,無法賺取較大的波段利潤。10.看好的個股願意長期持有,不受短期利空而動搖。

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不怕碰壁 只怕不敢走出去


2012-12-17  TCW  
 

 

闖王1號

在印尼、馬來西亞的高級商業區和購物廣場,我們不斷看到「Chatime」的搖搖杯飲料,一股台灣珍珠奶茶風潮正興起。這個在台北一杯賣四、五十元的飲料,這裡可以賣到七十元。當地的人們上班、逛街,手上都要拿上一杯Chatime,才算時尚。

這個搖搖杯商機,一年可以賣出上億杯,而抓住此商機的就是個台灣人。王耀輝,四十二歲的他,在台灣是「日出茶太」老闆,但在這裡,他的飲料品牌刻意以英文命名,形塑國際形象。

王耀輝描述東協商機,在吉隆坡,他一個月的營業額達四百多萬元,台北則僅一百五十萬,此地的消費力、市場規模都大於台灣,他的分店也從印尼、吉隆坡、馬尼拉,一路開到新加坡。

怎麼想到這裡打天下?其實,這是他人生的第二次冒險,最早他是科技新貴,年薪近三百萬元,趁著公司股價百元時,急流勇退。二○○三年,他和朋友合資,以三千六百萬元資本開創六角國際,在台灣成為餐飲新貴。二○○九年,他想更上一層樓,於是在上海一口氣開了三十多家直營店,追逐著「中國夢」,不料鎩羽而歸。

他發現,中國市場就像一個大漏斗,上寬下窄,進場容易,出場卻很難。例如,光是租店面,就是一場瘋狂炒作,常常是租到第五手的店面,而且前一手簽約,可能只是兩小時之前、第三手則是昨天,轉手之快,墊高了成本。再如,他開店一切照規矩走,稅金、員工薪水、保險照繳,但一家店每月賠人民幣一萬多元;反觀走灰色地帶的人,每個月可以賺人民幣一、兩萬元,因為「別人不繳稅,不用給任何津貼。」

美夢變成了惡夢,三年新台幣一億元成了泡影,他歎道,「大家都說大陸有十三億人口,但看得到,不一定吃得到。」

碰壁,才能成長,才學會務實的看市場。

經過虧錢教訓,王耀輝立即停損,開闢新戰場。他發現,菲傭、印勞的國度也可以是賺錢的天堂。二○○九年,機會來了,印尼五金賣場大王ACE Hardware上門,看上了王耀輝能做品牌、講食品安全衛生,以及用機械煮茶讓產品標準化、大量複製的能力。

雖然曾經戰敗,但人不怕失敗,只怕放棄。王耀輝相信,只要堅持往海外走,就能做出國際品牌。

於是,他破釜沉舟,決定轉進東協。進軍南洋跟中國不同,從自己直接開店變成輸出品牌、技術,這次,他賣原料、品牌與服務,市場則交由各地代理商負責,讓台商與當地業者都有錢賺。這模式成功了。

王耀輝有一套標準化的技術與服務,不僅提供開一家單店的know-how,而是展店的系統、架構;例如拓展到第五家店時,還要成立員工培訓中心,開到第十家店時,就要設立行銷部門。

他還有二十人組成的「海外展店督導」,隨時飛到東南亞、澳洲等各國支援。這些督導平均每個月出國一趟,從一個國家到另一個國家,逗留在國外的時間很長,員工曾哀求:「可不可以讓我這個月回來台灣一個月?」很多員工的第一本護照、第一個簽證,都是公司代為申請的,而王耀輝自己也馬不停蹄,每年出國五十多次。

這位南洋搖搖杯大王觀察,台灣人現在少了一種精神,就是拿著一個皮箱走透天下的冒險心,或許社會太富裕讓年輕人少了鬥志。歷經兩次創業,他說,其實,「人不怕碰壁,只怕不敢走出去。」

闖王2號

敢走出去的還有印尼造隆總經理楊明忠,南洋的機車零件闖王。

在印尼,我們遇到一群闖王,他們做的是機車馬表、零組件、安全帽的印刷貼紙,他們,全部賺到錢了。因為自二○○七年到二○一一年,印尼機車市場四年間增加了兩百萬輛,比五個台灣機車市場還大。

在雅加達郊區的西卡朗(Cikarang)工業區,我們拜訪了楊明忠,他是名副其實的馬表闖王。

雅加達台灣貿易中心前主任陳慶哲說,印尼市場由賣方主導,但市場快速成長,賣方需要一個強而有力的「第二供應商」,能生產好產品、快速交貨、又能比價,機車馬表市場就是如此,長期由日本精機一家日商獨占,因此山葉機車需要一個能跟日商一對一PK的供應商。台灣造隆因此成為山葉的夥伴,到印尼設廠。

要跟日商PK,品質、交期與價格都要比日本人強,走進楊明忠辦公室,他一邊泡茶、一邊拿著豐田學的書,講到豐田管理就停不下來,即時生產、零庫存、自主管理……的理論,他琅琅上口,熱情的跟我們分享。

短短五年,他們一年生產一百五十萬個機車馬表,在印尼,平均每五輛機車就有一輛出自造隆。

相對造隆十一年前在中國廣東的工廠,目前仍在損益兩平間,楊明忠比較中國、印尼市場的不同:中國市場大、競爭也大,始終處於惡性競爭狀態,產品出來就有人仿照,山寨版打亂整個市場行情;但印尼不同,人們敢花錢、也想用好東西,因此山寨反而吃不開。

造隆在這場PK拳賽中,展現了台商的本事。比交期,造隆不僅零庫存,當天進貨、當天用完,進口庫存還細分到安全在庫與運輸時間,不能有庫存浪費,又要避免因為國際海運問題導致斷料。

楊明忠一邊帶著我們繞工廠,一邊解釋,為了達到僅三十二天的庫存時間,造隆足足花了三年時間改善。而讓報價有競爭力,不僅是省成本而已,而要提高產能,走進工廠,這裡不是流水式的生產線,而是採工作站模式的豐田管理,六年來,員工人數一樣維持二百二十人,但產能足足提高了二五%,這就是跟日商競價的籌碼。

六年來,他們賺回三個資本額,楊明忠說,「我們不怕競爭,就缺一個比真本事的地方。」

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《投資怎麼算》年輕上班族不怕房價高 只看是否獨特 用「房地產加值式」35歲身價上億

2013-01-07   TWM
 
 

 

和自住不同,投資房地產最在乎的是能創造多少價差;由於房子越搶手,越能將價位拱高,因此投資時要算的是房子的熱度。

三十五歲就已買賣上百戶房子的黃坤鍵,依據「痛苦指數」與「缺貨指數」兩大指標,創造出上億元的身家。

撰文‧梁任瑋

台大法律研究所畢業的黃坤鍵,今年才三十五歲,房地產投資經歷已長達十三年。當他的法律系同學還汲汲於接案時,他在三十歲前就擁有數戶台北市忠孝東路東區收租店面,並在三十一歲住進信義計畫區的億元豪宅。如今,他買賣過的房地產有上百筆之多,已累積了逾億元的淨資產。

啟發黃坤鍵投資房地產的開端,來自家裡經營的攤販生意,「小時候家裡賣過水果、雞肉,都不耐久放,賣不掉只能殺價出清;但房地產放愈久愈值錢,是真正具有保值能力的商品,也是最佳理財工具。」眼見一般商品價格暴起暴落,但房地產只要地段、產品、時機對了,往往一次就能翻身,讓黃坤鍵悄悄立下「要靠房地產致富」的決心。

黃坤鍵的處女秀,是在二○○○年,當時他才大學畢業,看到上課的台北市徐州路台大法學院旁,有一戶七十坪、每坪單價四十萬元、總價近三千萬元的住宅要賣,他直覺認為應下手。黃坤鍵的膽識令親友咋舌,但他不怕房價貴,而是要看房屋的獨特性與價值,也就是「生錢」的能力。他憑著一五○萬元的存款,再向親友籌資三百萬元,向銀行貸款二五五○萬元買下;兩個月後,就以三四三○萬元轉手,賺了四百多萬元。

黃坤鍵能夠迅速集資買房的關鍵,來自於他畢業後一邊當律師,一邊在補習班教書,一個月就有高達四十餘萬元收入進帳。因為收入來源多,親友對他未來的償債能力有信心,所以他籌資十分順利,這也成為他勇於進場投資的後盾。

算買方的喜好

從交易熱度判斷 讓人「不痛苦」易成交從此,黃坤鍵只要一有空檔,就請仲介帶他看房子。他會在心中模擬出價,然後回頭追蹤看過的房子多久賣出去、成交價格,培養對行情的敏銳度及判斷力。三十歲那年,他已看過一千戶房子。

黃坤鍵發現,自住和投資大不相同,「自住看的是自己的需求,投資求的則是最多人的喜好。」畢竟投資的房子是拿來賣的,接手度,甚至搶手度,才是關鍵。對此,黃坤鍵有兩大判斷準則,一是「痛苦指數」,一是「缺貨指數」。

黃坤鍵說,媒體常會公布「購屋痛苦指數」,是指某區域民眾買房的平均總價除以年家戶所得,求出的房價所得比。例如台北市民購屋總價平均是二千一百萬元,大約是家戶所得一二二萬元的十七.二倍,便以「台北市民要不吃不喝十七.二年」才能買房,以凸顯民眾購屋痛苦。

但換個方向解讀,這代表台北市民買房最能接受的總價帶是在二千一百多萬元;也就是說,排除豪宅和店面等特殊產品,若能將房價設定在痛苦指數的範圍內,讓接手的人「不痛苦」,就能夠迅速換手。

因此,台北市室內三十幾坪,三至四房的住家,不要離捷運站太遠,總價在二千多萬元,是最好賣的。黃坤鍵鎖定這些物件,往往一說要賣,就有十幾組買方前來洽詢,很少被議價。

要注意的是,有些房子看起來價值不高,偏偏就有人愛,願意加價,「投資時,能不能讓房子『物超所值』,就得看有沒有眼光看到潛力屋,而創出高價!」黃坤鍵說。

他舉例,曾看過一棟位於台北市樂業街的老公寓一樓非店面的房子,屋主開價三千三百萬元,遠比剛成交的二樓二千七百萬元的價位高出三成多,黃坤鍵認為根本是亂開價,孰料,這房子卻很快地以三千萬元成交。

探究原因,由於老公寓社區停車位一位難尋,而這房子位於邊間,屋主可以在兩側各停一輛自用車,等於多了兩個車位,這兩個「有實無名」的停車位,最起碼值二、三百萬元,因此才能超值出售。

算市場的供需

從就業人口形態 判斷有利投資標的除了看總價,「缺貨指數」也是黃坤鍵判斷投資好房的基準。他表示,自己三不五時就會向仲介及投資同好,探聽哪個區域的哪類房型最好賣,而且最缺,甚至會從一地的就業人口形態,研判最有利於投資的房子。

拿台北市內湖來說,由於內湖科技園區內有近十萬名上班族,最需要的房型就是二至三房,也就是二十至五十坪的產品;但內湖近幾年蓋的多是大坪數豪宅,使中小型房奇貨可居,因此這類型的房子就值得投資。

據了解,就曾有內科的工程師在二○○七年,以每坪三十六萬元買下一戶四十坪的五年成屋,一○年出售時以五十四萬元成交,三年漲了五成,遠高於內湖三、四成的平均漲幅。

算賣家的壓力

屋主若欲急售 表示議價空間還有兩成在兩大原則外,還有一個可遇不可求的投資王道,就是買到賣方急售、低於市價的房子。黃坤鍵透露,屋主急售的房子,要不是自售以節省仲介費,要不就是直接以市場成交行情開價;這類房子,通常議價後還可以降一、兩成,等於以低於市價水位買進。

黃坤鍵在一二年投資一戶位於忠孝東路四段附近的住家,由於屋主有壓力,急著以一坪六十八萬元處分,條件是要配合延後過戶,避開奢侈稅;黃坤鍵覺得這開價明顯低於市價兩、三成,果然,他買進沒多久就以每坪八十五萬元轉售,一坪賺了十七萬元。

羅馬不是一天造成的,黃坤鍵十餘年來的經驗說明了,透過不斷做功課、上場實戰,也可以成為房市贏家。

黃坤鍵

出生:1978年

現職:華亞協和法律事務所律師學歷:台大法律系、台大法律研究所

給投資族的算房叮嚀:

1. 買的時候就想到賣給誰?有多少人會買?甚至估好最多人能接受的價格帶。

2. 有些房子乍看價值不高,但若能在出售時抓住其獨特性(如邊間的一樓房子,可多停兩輛車)進行推銷,即能創高價。

投資該熟知的三套公式:

1.算進出場時間

價量趨勢法

從區域成交量和價的趨勢關係,判斷出場良機。

公式

量增價小漲:市場初升段,可考慮大量進場低接。

量增價大漲:市場主升或末升段,可考慮微量獲利了結。

量縮價小跌:市場初跌段,可考慮適度調節存貨。

量縮價大跌:市場主跌或末跌段,可考慮微量低接進場。

2.算店面賣價

營收回推法

店面的行情與住宅的均價完全脫鉤,也與區域單價行情和坪數大小無關,要看總價,店面營業額或租金行情越高的,總價越高。

公式

店面月營業額×100至200=店面大致總價店面實收月租金(包括騎樓)×500至1000=店面大致總價3.算最適合投資的總價帶

痛苦指數法

痛苦指數代表一地最多購屋者能夠承擔的總價區間,故可依各區域的家戶所得×該區域購屋痛苦指數,求得區域最適合投資的總價帶。

公式

台北市:家戶所得×15至20;新北市:家戶所得×10至15;台中市區:家戶所得×6至8;台南市區:家戶所得×4至6;高雄市區:家戶所得×5至7註:上述算式為彙整多位達人心法,僅能算出大致行情,實際房價須視個案而定。

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不怕官只怕管 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130329/18210439

渣打銀行在三月五日宣佈破紀錄業績,本屬好事,點知董事局主席Sir John Peace答記者問題之時,唔知道係唔係興奮過度,有啲飄飄然,講去年被美國監管當局以違反制裁伊朗為理由,罰款六億六千七百萬美元一事,指渣打並無蓄意犯規,只係文書錯誤(clerical errors)嘅啫。此語一出,美國政府非常不滿,認為渣打全無悔意,實在豈有此理,司法部立即接觸渣打,責成渣打撤回有關言論並要道歉,否則要提出檢控,渣打見勢色唔對,卒之在三月二十一日發表道歉聲明,收回三月五日言論,承認曾經「蓄意(willful)違反美國經濟制裁伊朗之法規!」
點解渣打要咁快跪低?無他者,要做世界級銀行不可能無美元交易,不可能不在紐約結算,一定要受美國管制,正是不怕官,最怕管,衙門大人話一,你敢話二?呢啲事我地在金融界見得多,左丁山嘅銀行界舊同事與大老闆在港英年代就曾經收到港督府便條,請佢地與港督飲下午茶,三個人笑到四萬咁入去,飲杯伯爵茶,食件鬆餅,之後就面青口唇白咁走返出嚟,原因就係佢地曾向傳媒談論聯繫匯率,以為好有言論自由,講出心中話,故此咪「被邀請」入港督府飲下午茶囉。左丁山曾問過舊同事:「港督同你地講過乜嘢呀?」佢只係答一句英文:「Gave us a piece of his mind」,之後佢地就拒絕一切訪問,不再公開評論聯繫匯率。現在又點呢?騎騎,講親聯匯嘅大賓架,等收電話都得嘞。
此乃經濟學教科書講到嘅央行常用之arm-twisting一招,日本人最聽政府話,日本銀行家只要被邀請到日本銀行或財政部一行,包保聽話合作。在陸羽飲茶常常遇到中環名醫,其中一位問左丁山:「梁振英處理奶粉問題有冇用呢招?」唔知噃,如果識運用,怕唔駛赤裸裸咁明令嚴限奶粉出境啦,之前請荷蘭駐港總領事及荷蘭奶粉商到禮賓府飲下午茶,客客氣氣講吓奶粉,對方仲唔識做?怎會「供應不足」噃?依家限奶令弄出大笑話,海關誤把奶米糊當作奶粉,十二人遭海關錯誤指控,可謂貽笑大方。

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