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給突然想買樓的朋友 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/09/blog-post_3.html#more
近兩年樓市颯升, 中原指數頂位話破就破, 前特首曾蔭權說過香港人很有趣, 樓價平通街的03到05年時就很少人說要買樓, 但樓市越升越勁之時, 就突然有很多人話想買樓。

其實很簡單, 買東西都看前景, 預期未來價格會繼續升, 自然想買, SARS時預期樓市會繼續低迷, 再者連自己份工都保不住, 誰會想買樓呢?

記得幾年前, 止凡到書局想找一本有關樓市的書都不容易找, 金融投資書就一籮籮, 如今有關樓市的書就多的是, 連楊衛隆先生這類金融世界的陰謀者都講樓市 (記得他從金融海潚後開始唱匯控唱到今日, 話匯控什麼數字都是假, 又說美國末日之類, 實在不敢苟同), 寫書的都無不向市場走, 市場不再講金融海潚, 市場都在談樓市, 要書好賣唯有跟風談樓市。


偏偏我就喜歡「扒冷」, 好像到馬會買馬, 某隻馬背重飛成大熱, 給你買中回報也不會和味, 所以有人喜歡買大冷馬。如今樓市火熱得很, 人人想盡辦法去買, 中原指數過107, 而股票就被冷落, 市盈率連10倍也不到, 抵買之極, 但就偏偏沒有人買。

如果有住屋需要, 一定要買樓, 買樓後支出跟租金支出會有比較性, 這個無話可說。而且計好數才上會, 自住樓風險始終有限。但如果買多層樓投資, 你會想 :「如果好像曾特首話03到05年時買了樓就好了...」, 其實有早知無xx。

換個角度想, 假設股票五年後炒到發瘋, 恆指50000點, 但到時太多股民進市, 從來沒有買過股票的市民也喊著要入市, 到時不知哪位特首可能對著電視說 :「香港人真奇怪, 當 2012年左右恆指市盈率只有9倍時就沒有人買股票, 但現在市盈率過20倍時就連街市阿嬸都炒股票, 希望大家小心風險呀...」

現在有錢有實力, 沒有買樓迫切需要, 應該如何決定呢? 各人有各人財政問題, 還是自己好好計算一番, 但切記不要被市場氣氛影響判斷, 變得突然想買樓。
突然 想買 買樓 樓的 朋友 止凡
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睇樓的體會 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_7.html

早前曾發文《計劃細屋換大屋 》討論過止凡有意細屋換大屋,當時已經與地產經紀走訪過幾個單位,發現今時今日業主的放盤價的確有點跟現實脫節。之後這一兩星期繼續睇樓,再有一些體會,希望分享一下。



話說我居住在本身的屋苑已經好幾年,今次換樓計劃亦希望在同一個屋苑內找目標,而本身對屋苑頗為熟識,所以樓層、座向、呎數都很快給了範圍予地產經紀,明確表示了若不符合要求的單位,看也不用看了,無謂浪費大家時間。

地產經紀當然不會太聽話,依然會不時有「奪命追魂call」,向我推介一些不可能是我心水的單位,問我會否考慮,以為說服我上去看看之後,我可能有興趣。我也配合了一兩次,走走一些經紀以為適合我的樓盤,完成後與我的想法無異,只好再重申一次類似樓盤及座向不用再找我看了。

地產經紀其實很無奈,因為按我要求的樓盤,其實頭兩轉已經看清,我到他的店內一起看電腦紀錄,逐一放盤討論,整個屋苑幾千個樓盤,適合我的要求放盤就只有不到10個,能看的全都看清了,叫價亦是「天價」,怎會有成交呢?

其實這幾個合我要求的放盤,都放售了幾個月,甚至一兩年之久,我剛剛話要換樓的,經紀當然例行公事地給我看這些樓盤,試問我又怎會要一些放售了一年半載也無人願買的「天價盤呢?之後,又等了一星期左右,就有一個新放售的單位,經紀跟我上去一起看樓盤時還問業主可否讓他拍照,看樓盤的時候,經紀看得比我還要仔細,看來他也是第一次上去這個單位,要好好認清樓盤細節以作日後賣盤之用。

這個新放出來的樓盤,看完十分喜歡,可惜又是「天價」,於是我試回一口價,還說出上限,這上限其實是整個屋苑對上一單成交高位,(雖然不清楚兩者的裝修差多遠,但在差不多的樓層、座向來說,跟這成交高位扯個平,我的頂價算是有個交待吧,但我的上限價還是比業主的叫價低一成。誰知經紀連回價也不敢替我回,話早一會已經有客人回這口價也不被接受,於是我只好回絕了。

地產經紀又怎會就此罷休,不時就whatsapp及電話試試我口風,又試圖說服我。例如話銀行估值比業主叫價只差不到5%,到銀行問問,上會應該不是問題,這個我反應不大。又話業主這類樓盤是最優質的,他賣了之後,拿著這些錢要在同區找更好的樓盤是不太可能,我的反應更冷淡,業主之後買哪裡與我何幹?加上,這只是年輕經紀在背講稿,下午一起睇樓盤還一起跟業主談了兩句,這個單位都空置了兩年多,業主一家都搬到另一個區域,又為什麼需要在同區找更好的樓盤呢?

經紀又再同我計數,話今天的兩房單位都以7000元建築呎價成交(三房單位只是6000元呎價成交),其實以7000元呎價乘那三房呎數,業主的開價算是合理的。我聽完當然不認同,表示我之所以想換樓,純粹因為今天的兩房呎價比三房呎價高這個現象,這是市場造成的錯價,細換大的黃金機會,如果我又以兩房呎價買三房,這不是很多餘嗎?

還有,三房按兩房的呎價去開價,根本就不是市場的價錢,比今天成交的呎價高出近兩成,若以業主的開價範圍成交,我立即創出屋苑成交及呎價的新高。我建議經紀應該花多點心機遊說業主面對市場,而不是自己創造一些「空中樓閣」的計算方法去定價。近月每一宗成交都是屋苑新高,業主們的邏輯是看著創新高的成交作為起始點,再加多一兩成作為定價,而三房單位業主就更離譜,不是按三房成交價,而是按兩房成交的呎價來作起始點考慮,計算出一個「天價」,有人回價時,最多只能減一兩萬,不到價就不賣。

就這樣,今時今日,每有放盤,隨便都會放足一兩年都不能成交,有無心想賣?我不知道,不過每有新高成交紀錄,業主都再調高叫價,這能賣出嗎?在買賣博奕時,最重要是看看自己有多少籌碼在手,其中一個重要指標是「時間」,今天的業主們都不多會等錢用,賣不賣得成根本沒有太大影響,照樣隨意自我地開價,賣不出就算,賣得出就發達,業主就是按這心態玩這遊戲。若買家有迫切買樓需要的話,十分蝕底。

幸好我這換樓客早早計劃好,其實小朋友剛出世,到三幾歲才多開一間房也不遲。然而,今天就展開睇樓行動,配合大細單位差價縮窄的時機,在議價時絲毫沒有急著買的需要,亦選擇先買後賣,這算是一種策略。試想想,若今天急著要上車的,又或者急著要換樓買樓之類,面對這樣心態的業主,會不吃虧嗎?

上一篇文章有blog友留言,提出一些先賣再簽租約,或先租出本身自住單位,再出來一邊租一邊物色單位的操作,這也是很好的「緩兵之計」,可以在急著要買樓的情況之下操作成不太急著的狀態。我就再簡單一點,本身在換樓計劃時已經提早了好幾年,業主們不急著放,我也不急著要買,看看結果如何吧。
睇樓 樓的 體會 止凡
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用賣樓的方式來賣專輯”,這是好妹妹樂隊的新玩法

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0217/161273.shtml

用賣樓的方式來賣專輯”,這是好妹妹樂隊的新玩法
新音樂產業觀察 新音樂產業觀察

用賣樓的方式來賣專輯”,這是好妹妹樂隊的新玩法

為了制作即將發行的新專輯,他們這次特意來烏鎮建立了這個為期9天的封閉創作營。

 本文由新音樂產業觀察(微信 ID:takoff)授權i黑馬發布。

情人節前夕的烏鎮,元宵節氣氛的各式彩燈還掛在景區內遊人熙攘的店鋪門前,整個西柵景區內到處都是挽手前行的小情侶。而在這熱鬧的古鎮步行街不遠處的國樂劇院里,好妹妹樂隊正在為最後一場直播進行彩排。為了制作即將發行的新專輯,他們這次特意來烏鎮建立了這個為期9天的封閉創作營。

采訪開始的時候,時鐘已經走到了晚上11點,“好像魯豫有約啊哈哈!”坐在舞臺上接受新觀采訪的張小厚笑著說到。

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好妹妹與新觀記者 

關於創作營與直播

“封閉創作營並不是像監獄一樣啦!”談及這次的創作營,秦昊急忙解釋。

“這次是用一個比較嫻熟的制作團隊,如同大家集體出去旅行,來到一個陌生的地方,生活在一起,工作在一起,在烏鎮烏村這樣一個充滿田園氣息的地方,可以閑時一起摘草莓,吃新鮮的蔬菜。但是生活之余,大家都很明確地知道我們是來工作的,全情投入,所以效率特別高。”

張小厚拿此前制作的電影單曲舉例,同樣的制作團隊,在北京從詞曲發給制作人到最後做完母帶一共要花10天左右來完成,而這一次,他們在烏鎮9天便已經完成了專輯中9首歌的編曲工作,這是他們自己也沒有想到的。

除了打造一個全新的“封閉”創作營的概念,在烏鎮的9天時間里,好妹妹還在8家不同的直播平臺向粉絲直播了他們制作音樂的過程。這8場直播的觀看次數都達到了驚人的百萬級別,直播中的彈幕,甚至多得讓部分觀眾的手機幾度卡機。

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由於不希望好妹妹在直播平臺上以音樂人身份出現的時候是在賣商品,這兩年好妹妹經紀人奚韜拒絕了很多商家和平臺的商業直播邀請。因此,此次的8場直播是好妹妹第一次大規模地通過直播平臺和粉絲互動。“這次我們之所以選擇用直播的方式向大家展示音樂制作的過程,是因為我們想讓粉絲和消費者們看到,音樂制作也是有價值的。”奚韜向新觀說到。

直播過程中,好妹妹向觀眾解釋了“編曲、混音、母帶”等音樂制作中的專業名詞,對此小厚表示,“可能大家聽到的只是一首成品的單曲,其實背後有著很多精心的設計和編排,所以我們直播也是想讓大家知道一首歌誕生的過程是怎樣的。”

在直播音樂制作的同時,好妹妹也向粉絲展示了他們私下喜歡“開車”、打鬧的逗比本質。比如有一場直播中,秦昊出門上衛生間,然後張小厚就帶著手機在衛生間門前直播等秦昊出來。小厚說,“很多人認為我們直播創作就是大家一起瘋狂地彈吉他練歌什麽的,其實我們本身是那種說著說著就容易玩兒起來的性格,所以那種卯足了勁去做一件事情在我們性格中是不存在的。音樂創作是我們生活的常態,所以整個過程是蠻歡樂的。” 

 

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“用賣樓的方式來賣專輯” 

近兩年來,專輯付費下載已經成為了很多音樂人發行專輯時常用的方式。而早在2015年專輯付費下載還未像現在風靡的時候,好妹妹便以第一個吃螃蟹的獨立音樂人身份的名義率先嘗試了專輯付費下載——專輯《西窗》三個月內在QQ音樂上的銷量便達到了3萬張。

而這張新專輯《實名制》,好妹妹則采用了一種全新的分階段付費形式,即在不同的預售時期調整專輯的預售價格,隨著時間軸順延,分別是5元、10元、15元,在專輯正式推出時再正式恢複20元的原價。截止目前,《實名制》預售期銷量已經突破6萬,此時距離專輯正式發行,還有近兩個多月,秦昊將這一行為開玩笑地稱為“空手套白狼”。

奚韜將這種分階段付費的方式形容為“用賣樓的方式賣專輯”,而引進這種期貨式的銷售模式,能夠給正處在成熟發展期的音樂銷售市場帶來除了“2元一首歌,20元一張專輯”之外的全新模式探索。另外,結合創作營的9天直播,能讓粉絲在付費之後,通過直播跟進專輯的制作進程,讓音樂消費者感覺自己參與到了專輯的誕生過程,產生一種參與感。 

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好妹妹經紀人奚韜

“這些都是我們真正想和你們說的話”

提到這次即將發行的專輯《實名制》,好妹妹表示,這張專輯緣起他們在臺灣與著名音樂人姚謙的一次對話,從業經驗豐富的姚謙向好妹妹建議可以通過書信的方式進行專輯的創作,回歸創作本身。於是,秦昊和張小厚便各自寫了五封書信。秦昊給奶奶、初戀、失眠者、以及自己各寫了一封信,張小厚則是給初戀、自己、粉絲以及某一家便利店各寫了一封信,還有一封是他們互相寫給對方的信。

“雖然我們認識已經很久了,但是往往都是以碎片式的交流為主,以前合租的時候,睡不著了可能會半夜3點兩個人在客廳喝茶,促膝長談,但自從不在一起住了之後,就都是以微博還有微信為主了。這種情況下,書信這種傳統的交流方式反倒顯得更加珍貴。”也正是如此,張小厚和秦昊才選擇“書信”作為新專輯的主題,重拾被現代科技所取代的更為淳樸和真誠的溝通方式。“所以,這些都是我們真正想和你們說的話。”

關於《實名制》這個名字,張小厚表示,他們曾經想過很多專輯的名字,例如以信件為主題的“平常郵件”,但在對歌曲的反複推敲之後,認為書信並不是專輯的真正主題。“我們坐在電腦前寫這些信的時候都拋棄了我們身上的身份地位,拋下了那些所謂‘你的堅強我的倔強’,寫下這些我們真正想和你們說的話,而這就有一種‘實名交流’的感覺,用現在的話說就是‘少些套路,多些真誠’”這就是《實名制》這個專輯名字的由來。

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既是標桿,更要自在如風

從2012年成軍至今,短短四年,好妹妹樂隊已經迅速成長為獨立音樂圈的標桿之一。2015年初,他們的巡演還在小劇場,下半年就成功開到了北京工人體育場,成為了國內第一組登上北京工體的獨立音樂人。

盡管現在已是擁有萬千“妹友”的偶像明星,但大部分時候好妹妹樂隊還是會以“十八線樂隊”稱呼自己。對於這個稱呼,小厚有些傲嬌地說到,“十八線其實是一個專屬於好妹妹的類別,在我們看來十八線是很紅的,而很多自稱十八線的藝人並沒有十八線那麽紅,所以自稱十八線不是我們在自謙,而是自己往自己臉上貼金!”

談及如今的藝人生活,秦昊和張小厚也有著各自的理解。“如果哪天做音樂負擔大於樂趣了,我會毫不猶豫地放棄。”這是小厚對做音樂的設定。對他而言,做音樂人的生活其實就是原先的愛好變成了自己的工作,這種生活更能讓他明白自己真正想要的是什麽。同時,也給予了他更多自信,也正是這種自信支撐著他去做音樂。而秦昊則表示,做藝人給他帶來最大的變化是覺得自己的社會交際面變窄了,以前還能和夥伴一起出門聚會,現在則更多的是生活在自己的小世界里了。

對於好妹妹的未來,在他們的規劃里有著更多的可能性。2017年,好妹妹會有10個城市的“自在如風”體育場巡演,還有屬於他們的書籍面世,另外還有一部好妹妹的IP大電影。對於這部電影,秦昊表示,這會是他們對於這個陌生領域的全新嘗試。“首先,這並不是一部好妹妹的粉絲電影,甚至我們都不會是電影里的主人公,而是以好妹妹的價值觀為主題的大院線電影,會有金馬獎、金像獎影帝影後出演的大制作。我們倆會包攬電影里所有的音樂創作,但現在還處在劇本創作階段,相信年底會和大家見面的。”

和好妹妹樂隊接觸之後,更容易發現他們在短短時間內“圈粉”無數的原因,那就是他們的真實。曾有粉絲表示,聽了好妹妹的招牌節目《你妹電臺》後,覺得他們私下與歌里所呈現的“文青形象”出入很大,但其實這就是張小厚和秦昊最真實的狀態。音樂里的他們,是有溫度的,私下的他們,是“無節操”的。

這種“實名制”的性格,也成為除了優秀的音樂之外,好妹妹在音樂圈的另一立足之本。而更有價值的,則是他們歷次走在前沿的新玩法,不斷著探索著音樂行業的多種可能性。

好妹妹樂隊
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用賣 賣樓 樓的 方式 來賣 專輯 這是 妹妹 樂隊 的新 玩法
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樓民講場:香港仔買樓的故事

1 : GS(14)@2012-06-02 18:23:02

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120602/16390927
香港樓價高過97了,對很多人來說,真是百般滋味在心頭。跟大家講一個地道香港仔買樓故事。
朋友中七畢業後工作數年,發展平平,95年加入美資銀行工作,97年樓價飛升,加上需要搬出,買入了單棟式323方呎單位,144萬元,供25年。97後,科技股爆破,樓價跌至66萬元,蒸發逾五成。本來有份工,按月供款,也非壞事。可是經濟翻天覆地,銀行也不能獨善其身,裁員潮開始,每天也活在恐慌當中,經歷了人生中數年的低潮,最壞方案,就是破產算了。
朋友是自住用家,不是圖利的炒家,為甚麼也會陷入這種情況?經濟不景,樓市急跌,懲罰了炒家,也懲罰了用家,何解?多年來,找不到答案。
今天估價197萬元了,如果放出,賺了15年的自住,仲收回百多萬現金。經紀和親朋戚友也不斷游說朋友換大單位,思前想後,還是拒絕了。
經歷過地獄與天堂,覺悟樓按是人生極大負債,供完才是你的正資產,期間要承受沉重的經濟和心理壓力,他已有了這寶貴經驗,不需要第二回了。
他享受自住細單位,除了不想再影響生活質素外,也保留着小屋帶來甜酸苦辣的回憶!
讀者 笑俠
2 : abbychau(1)@2012-06-03 01:36:36

一天自用, 一天都是負債, 即使你供完也是, 可不只是樓
3 : idsdown(1658)@2012-06-03 21:00:34

2樓提及
一天自用, 一天都是負債, 即使你供完也是, 可不只是樓


富爸爸上身?!

如果唔識投資又或佢咁試過接近破産的經驗未恢復, 我寧願以不變應萬變, 腳踏實地, 搵到幾多食幾多.
4 : abbychau(1)@2012-06-03 21:48:58

呢個都係我睇到佢篇文之後第一個反應, 無啦啦彈"負債"呢個字出黎, 應該係上左身
5 : GS(14)@2012-06-03 22:01:42

4樓提及
呢個都係我睇到佢篇文之後第一個反應, 無啦啦彈"負債"呢個字出黎, 應該係上左身


He was scared with his past experience
6 : idsdown(1658)@2012-06-03 22:20:55

4樓提及
呢個都係我睇到佢篇文之後第一個反應, 無啦啦彈"負債"呢個字出黎, 應該係上左身


有投資都會係富爸爸咁諗, 但有時再諗諗就未必了
就好似D理財顧問一日到黑都話放錢係銀行會被通漲侵蝕, 攞錢去"投資(實為賭)", 咁就...
7 : abbychau(1)@2012-06-03 22:22:00

我意思主要係用字問題
8 : idsdown(1658)@2012-06-03 22:25:27

我都係

佢本書簡單黎講就係分辯負債同資産的概念
9 : GS(14)@2012-06-03 22:33:34

8樓提及
我都係
佢本書簡單黎講就係分辯負債同資産的概念


他對,但說穿了就是買物業嘛
10 : 肥B(18468)@2012-06-05 10:31:40

一朝被蛇咬.....

照咁睇文中所提及的, 應該係未婚獨居男, 無自身的家庭負擔, 好彩捱過97及海潚, 實屬可喜.

我都有兩位男同事出聲講過話唔會再咁高買樓, 試過97 唔敢再試....

但當時同而家真係唔同左, 對用家, 利息低左好多, 如主角係有心換樓, 大可照換, 只要工作穩定同唔好一下子換大咁多, 就唔會有問題吧....佢點都要俾舊錢出黎作為住屋的支出, 何不用黎供樓?
11 : GS(14)@2012-06-05 21:34:15

10樓提及
一朝被蛇咬.....
照咁睇文中所提及的, 應該係未婚獨居男, 無自身的家庭負擔, 好彩捱過97及海潚, 實屬可喜.
我都有兩位男同事出聲講過話唔會再咁高買樓, 試過97 唔敢再試....
但當時同而家真係唔同左, 對用家, 利息低左好多, 如主角係有心換樓, 大可照換, 只要工作穩定同唔好一下子換大咁多, 就唔會有問題吧....佢點都要俾舊錢出黎作為住屋的支出, 何不用黎供樓?


其實1997 D樓頂到現在最少賺租啦
樓民 民講 講場 香港仔 香港 買樓 樓的 故事
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財經評論:盲搶華懋樓的啟示

1 : GS(14)@2016-09-14 05:47:51

9月3日,本應是個平凡的周末,但偏偏是地產商的大日子,結果一日內賣走了逾1,000個新樓單位,鯨吞了市場80億元資金。此1,000個單位,主力的供貨商竟然是中小型發展商華懋,旗下將軍澳海翩滙佔了差不多超過一半,一日內賣了差不多500伙,而且售樓處如心廣場更出現超長人龍,分分鐘是該商場加酒店開幕以來人流最癲的一日。有不下一個前線代理同記者講,「連華懋樓都搶,個市真係好恐怖」,多年以來,華懋的樓同「炒唔起」幾乎掛上等號,經常被外間批評設計老土、實用率低的負評。要解釋呢個怪象,天時、地利、人和都有迹可尋。天時,項目賣樓之際,樓市反彈訊號確認,中原CCL及差估署樓價數據都明顯重拾升軌,觀望樓市的人都應該擔心遲買會貴番,遇上一個差不多最近市區的將軍澳新盤,焗住要出手。地利,正如上一段所提及,將軍澳算是最近市區的新市鎮,過港島最快10分鐘車程,出中環唔使半個鐘車程,而且將軍澳南的新項目都賣到七七八八,只剩下會德豐(020)同麗新(488)兩個近海項目,一講到海,定價自然就好難有得平,想進駐將軍澳南的上車客,海翩滙似乎是最後的買平嘢的機會。人和,相信是最關鍵的一個因素,今次海翩滙的承建商,是行內翹楚的金門建築,金門有幾猛料,隨便上官網望吓,太古地產(1972)港島東半山樓王傲璇(Opus)、大嶼山長洋房項目Whitesands、銅鑼灣地標之一的希慎廣場、太古廣場三期、太古坊以至屯門至赤鱲角連接路,都是出自金門的手筆。不過連華懋樓都俾人搶成咁,對樓市係好兆頭,定係到頂的訊號,絕對值得拭目以待。記者:黃嘉銘




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財經 評論 盲搶 華懋 樓的 啟示
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李曉佳﹕買樓的魔力

1 : GS(14)@2016-10-27 05:36:21

【明報專訊】9月至今,曉佳身邊4個朋友買樓,比過去幾年加起來還多。也有相熟的地產經紀拋出金句「人生有幾多個十年」,游說曉佳「入飛」。凡此種種,曉佳由空氣中嗅出些許「不對勁」。我當然希望買樓的朋友個個賺錢,但我自己就牢記去年港股「大時代」的教訓,情願搵些穩健的投資。

H小姐周一晚上發來信息,告知買下將軍澳一個新盤3房單位,從早晨8點入場,到夜晚7點才辦完手續回家。我曾迂迴地勸她「發展商的質素及其他東西都要多些了解才投資」,她當時回答,只看中了一種海景戶型,抽不到就作罷。然而,一想到藍塘傲的人龍,我便知道,她無論如何都要出手了。因為這種「奇貨可居」,排隊搶購的盛况,是沒有幾個人可以把持得住,能夠堅持己見的。果然,她退而求其次,買了其他戶型。

跌後反彈最能催人入市

H的先生是大學教授,享受住房津貼,買樓一方面是投資,另一方面是打算退休之後入住。兩公婆挑挑揀揀,「次次老公要買,我都要他再睇睇,結果樓價愈睇愈貴,今次我怎麼都唔夠膽再阻住佢啦。」這兩口子都是謹慎淡定的人,本月中在倫敦旅行時,還不大清楚藍塘傲是什麼,一回香港,就即刻睇樓、入飛、成交,讓我着實意外。

買家最易入市的不是跌市,也不是漲市,而是跌過之後的反彈。有投資股市的人,都明白這一點,樓市也是一樣道理。今年3月是樓價低谷,市况淒清,隨後稍一反彈,就什麼人都被吸進去了。

K先生是一名內地赴港的專業人士,長年在內地各個城市之間飛,口袋也全是人民幣,他本身已有物業,中秋假期又豪擲千萬買下第二個單位,「人民幣這個跌法,我吃不消啊。遲幾個月,價格就差一大截,我當然着急買啦!」他又力薦曉佳出手,激動地說:「你要在將軍澳置業,現在就是你的最後機會!」他的確有資格這般激動。過去10年間,他三次提醒曉佳投資深圳樓盤。每一次都彷彿點石成金,價格成倍飈升。過去他都和風細雨,暗示我入市,此次的激動倒讓我覺得「不對勁」了。

買樓朋友 看不到往日淡定氣色

我便問他在香港供兩層樓的壓力大不大?他說,幾年前在深圳買的單位,已經由100萬元人民幣漲到了700多萬元,「最壞情况就賣了深圳層樓」。我又詢問第二次置業的雙倍稅怎辦,他說,發展商補貼七成,又透露現時佣金回贈的比例也超高。

我指着報紙標題「大手客,內地人佔四成」,笑言大陸炒房團殺到香港。他回答,「哪個炒房團會到香港炒房?大陸的房子半年升五成,香港一年才升了5%。內地人的心態跟我一樣,無非是人民幣下跌,要分散資產,求個穩健。」他再數落我:「你要等到幾時才出手?人民幣跌,內地人的資產要出來,香港的房子怎麼可能跌?」

無論人幣升跌 港樓就是升

這句話似曾相識,前幾年,人民幣升值,也不斷有人說:「人民幣升值,等於來香港買房打個八折 ,香港的樓價怎麼可能跌!」

如果香港的樓價永遠上升,那麼,任何時候上車都不會太晚;如果香港的樓價就快升完,那我也有耐性等到他回落再出手。在此之前,我還是繼續一些我已經花了學費、買了教訓、有所心得的投資吧!

[李曉佳 財經澡堂]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3136&issue=20161027
李曉 買樓 樓的 魔力
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湯文亮﹕3個可以賣自住樓的理由

1 : GS(14)@2017-01-21 03:31:43

【明報專訊】今早去到茶餐廳,又有茶客請食早餐,唔使講,一定有嘢要問我,茶客話見到樓市大旺,有物業代理話樓市已經去到荼蘼,叫佢將自住單位賣走,等兩三年,有很大機會可以以賣出價七折買回差不多物業,况且,佢只得一個單位,賣走之後就變成無樓人士,再買樓就毋須付足15%新印花短。佢心大心細,而且物業代理給了一個好價,如果唔賣,就恐怕蘇州過後無艇搭;但如果賣走,就要租樓住,除了不能夠享受低利息之外,變相替人供樓,如果唔賣,又恐怕失了機會,心大心細,所以希望我幫幫忙。老實說,以一個早餐就可以得到答案,對他來說,的確幾着數,不過,我又沒蝕底,何况助人是快樂之本。

若過40歲 勿做「危險動作」

我望一望對方就話,如果他要賣樓是可以,因為對方只得30歲左右,如果賣了樓,就算做錯決定,日後仍然可以再買樓,如果超過40歲,就千祈唔好做這個危險動作。我問對方所擁有的物業是什麼類型單位,如果是高層,位置及方向都不俗,就千祈唔好賣走,因為以後就很難有機會買到一個優質單位;如果是低層,方向位置均不佳的就可以趁高價賣走,樓價有上有落,有錢在手,一定有機會買回一個更優質單位,不過就要慢慢等。

對方話所擁有的單位不俗,但仍想賣走,於是我話明白,不但可以賣樓,而且事不宜遲,他是因為經濟不佳而要賣樓,可能是欠下一筆巨債,或者每月供款是非常困難,既然如此,不如將物業賣走,落得輕鬆愉快,當然,是失掉了物業升值機會,但總好過生活在誠惶誠恐之中。那人明白,隨即返回座位,將買賣合約簽妥,交到代理手中,代理立刻走人,順便埋了兩張枱的單。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7460&issue=20170120
湯文 文亮 可以 賣自 自住 住樓 樓的 理由
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323309

湯文亮﹕2003年買樓的人

1 : GS(14)@2017-01-25 07:31:51

【明報專訊】近幾日,有一張2003年二手樓價單被廣傳,售價大約是現在的25%,有年輕朋友對我說,如果當時夠年歲又有資格買了樓,現在就算未可以說是生活無憂,亦不需要為上車而煩惱,他不明白當時有資格的人點解唔買樓,他只恨自己生不逢時,現在樓價咁貴,都唔知道好唔好買樓。

SARS樓價向下跌 買家卻步

不少年輕朋友都有這個問題,他們實在不了解2003年SARS期間兵荒馬亂的情况,當時,業主唔賣樓已經是非常夠膽,仲講買樓?現在大家見到的價單未必是最低價,如果當時買了樓,隨時3個月之後可以用九折買到同樣質素的樓宇,早買樓的人唔嚇死都會驚死,所以,即使當時有能力買樓的人,大多數都會選擇等。其實,如果問等什麼,他們會回答「不知道」,或者等樓價去到最低的時候才買,但樓價幾時最低,沒有人可以答到這個問題。

當時沒有買樓的人今日當然揼心,但當日的確是開心了一陣子,因為他們決定唔買樓,話口未完,樓價再跌多10%,樓價不斷下跌,加強那些有能力買樓的人唔買樓的決心。况且,當時報章經常報道有超過十萬個負資產者,如果銀行狠心的話,是會有超過十萬銀主盤充斥市場,在這情况下,他們又點會買樓?

當年買樓持貨至今 為數不多

在2003年一樣有成交,有成交即是有人買樓,那些在當時買樓的人,即使他們的自住單位,能夠守到今天仍然未賣走的不會超過一半,樓價上升的誘惑是促成他們賣樓的原因之一,另一個原因是貪婪與恐懼並存,政府話出招打壓樓市,話出招會令樓價下跌三成,不少人害怕政府出招樓價下跌而賣樓,亦有不少人認為既然辣招令樓價下跌三成,何不將自住單位賣走,待樓價下跌三成後再買物業?

况且,樓價有上有落,有一倍利潤,三倍投資金額的回報都唔賣樓,正式有糊唔食,罪大惡極。所以,年輕人千祈唔好嘆氣,在2003年買樓,而到現在仍然擁有該物業的人其實並不多,反而那些在政府出招才買樓的人,到了今日,大多數仍然持有他們的單位。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6234&issue=20170125
湯文 文亮 2003 年買 買樓 樓的 的人
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323901

鳴鏡高懸:難買樓的另類事實

1 : GS(14)@2017-02-06 07:25:47

有美國顧問公司最近發表報告指出,以樓價中位數佔家庭入息中位數比率計算,香港連續七年成為全球最難負擔樓價的地區,港人要不吃不喝18年才能購買一個物業。即時有評論指出這報告不可信,因為現在「有能力」買樓的人多得很,根本不反映買樓是這麼難。固然每地區計算樓價及家庭收入中位數的方法及基礎有異,比較不同地區的絕對值有可能有偏差。無論如何,香港樓價高出大部份人的負擔是不爭的事實,但因為利率不合常理地低,市民每月供款現時還可「接受」,主要在於有沒有能力付首期,亦因為地產發展商很多時候都借出二按,也就是說「零首期」,當然有不少部份買家是父母送首期,在恐慌氣氛之中下,買樓人數一定不缺乏。看數據其實最重要是看趨勢,不是絕對值,因為檧計方法大多有其不足之處,用相同的計算方法,香港市民現在要用18.1年收入去買樓,在2011年只需要11.4年(已經是太長),6年內增加了59%,這才是問題所在。還記得1997年時,香港樓價負擔能力指數(affordability ratio)是>100%,即是說業主每月供款是大於家庭總收入,那時也有很多評論說這指數誤導,因為每個樓盤都超額認購N倍,又有「飲筒黨」和「手套黨」等搶籌買樓,真的不知道這些買家的錢從那裏來,樓市可謂盛極一時,之後發生甚麼事都不用筆者多說了!張一鳴
mailto:derekcheung00@gmail.com本欄逢周一刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170206/19918883
鳴鏡 高懸 難買 買樓 樓的 另類 事實
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325622

摸魚手札:強積金買樓的技術考慮

1 : GS(14)@2017-11-13 03:40:32

長遠來講,不論僱員和僱主總是希望強積金制度可以取消,因為錢在自己手,總好過被基金經理蠶食。不過大家都知道這個願望難如登天,積金計劃只能被改善,很難長遠被取消。積金局最近研究過把強積金供款用來買樓,就是參考了新加坡模式去改進。

港供款比例遠遜新加坡

港人嚮往新加坡的精英管治,大眾相信:凡是新加坡做的,必有其可取之處。如果要推銷這次的積金改革,難免要推銷新加坡的美好願景。強積金供款可以跟積金局之前推出的「預設基金」並行推銷,當中會有協同效應,理論上,只要預設基金加大儲蓄成份,多一些穩陣的投資,就可以達到儲錢的目的,有利呢個方案。可是,是不是新加坡一套,就可以完整地搬了過來香港落實?新加坡的積金始於1955年,相較香港2000年才落實的強積金計劃,已行之有效多年。新加坡的積金戶口有不同的用途,主要分成置業、退休及醫療;相較香港的強積金制度,卻一直只有退休用途,感覺上靈活和彈性都比香港高一點。重點來了,為甚麼新加坡的積金置業可以做得咁有效?關鍵就在乎供款比例。香港的積金制度是僱員、僱主各供薪金5%,而且有上限。新加坡呢?卻是僱員收入的5%至20%;僱主繳納僱員收入的5.5%至15%。具體供款比率由政府因應僱員的年齡而確定。以當地一個35歲或以下的打工仔計算,每月17%薪金自動上繳公積金戶口,另外僱主供款20%。這37%的供款於置業、退休及醫療的分佈分別為23%、6%及8%。新加坡的積金供款比例和分配,是以精算方法,根據統計數字做演變,香港不行這一套。很簡單,僱主和僱員加埋才得10%,這麼少,還要搞分配?這不是費神失時嗎?積金供款買樓的前設,在於要有高的供款比例。當時此風一吹,打工仔的反應是:「香港首期咁貴,強積金供款又咁少,可以幫到幾多先?」所以,積金供款對於想上車的打工仔來講係雞肋,食之無味,棄之可惜。不過,如果積金局跟大家講,要提高供款比例,只怕暴動都似。一般打工仔對基金的表現都深惡痛絕,現在還要加大注碼去養肥班基金佬,民怨一定大爆發。這就是積金買樓改革的技術困難,唔增加供款比例又做唔到效果,增加供款比例大家又唔想。所以,積金局這個方案,用意雖好,但終歸搔不到癢處。渾水專業投資者、上市公司執行董事、90後
http://fb.com/muddydirtywater



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171112/20212054
摸魚 手札 積金 買樓 樓的 技術 考慮
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344093

湯文亮:睇好樓市的 盡是賣樓的人

1 : GS(14)@2018-01-07 12:34:59

【明報專訊】昨日有老友叫我不要再發表評論樓市的文章,有報章已經請了20位專家替樓市把脈,全部都睇好今年樓市,我睇完有關文章之後,發覺一件事,於是同老友去了街市買餸,去到菜檔,問賣菜婆蔬菜靚唔靚,佢話靚到無倫;去到肉舖,我還未問,師傅已經話豬牛肉都冇得頂;隔鄰魚佬話,今日唔食魚就笨。

理論上,以上3位都是他們老本行的專家,他們都話好。其實是否真的是咁好?於是我們問一位正在買餸的師奶,菜肉魚是否真的如他們所說的咁靚,師奶就話,賣花讚花香呀,咁都唔識!我當然識。但報章編輯唔識,20位睇好樓市的專家盡是賣樓的人。

如果20位專家包括零售行業的人,他們會話今年生意難做,現在不但滿街吉舖,甚至連年宵攤位還有幾十個未租出,唔好以為那些攤位租金很貴,其實只需要幾百元就可以租9日。經營零售業的人並不太睇好樓市,經營飲食業的人又如何?他們同樣會話生意難做,而且高度集中在一些名店,應該有不少酒樓食肆捱不到過年,不過,他們會話,連本業都未做得掂,又點敢講樓市?

銀行家又點睇樓市?他們會話,香港的確有相當多存款,理論上可以多借出街,不過,除了受到金管局逆周期措施影響之外,有很多打算借錢買樓的人也過不了壓力測試,雖然他們可以問財務公司借錢買樓,但這並不代表他有能力依期還款,如果他們出事,一定會影響樓市,所以大多數銀行家並不睇好今年樓市。

買樓收租的人又如何?他們一定睇好樓市。老實說,他們不會睇淡樓市,但亦不現在買樓收租,更何况政府推出15%的DSD新印花稅之後,基本上已經沒有人買樓收租。

太專注本業 預測易出誤差

至於20位專家一致睇好樓市,樓價是否一定會上升?這又並不是必然的,我記得在2009年初,全部樓市專家一致睇淡樓市,並且排隊開記者招待會發表他們的預測,當年樓價不但沒有下跌,到了第四季,政府更要出招打壓樓市。當時,我問那些專家點解會睇錯市,有一個答案值得大家參考:他們因為太專注,睇不到影響樓市的其他有利因素,所以預測出了誤差。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3870&issue=20180105
湯文 文亮 睇好 樓市 盡是 是賣 賣樓 樓的 的人
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345899

一路一帶:新人盲搶樓的故事

1 : GS(14)@2018-02-04 23:50:50

筆者早前見證友人豪斥3,500萬買何文田新盤,看到「有些少錢」的大陸人不問價買樓,其實「冇乜錢」的香港人,同樣都係盲搶樓。筆者再見證另一對新婚朋友,結婚不到半年才懂得去買樓的趣事。新人朋友準備首次置業,對買樓零知識,但在筆者眼裏,兩人買樓尤如去超市買零食一樣,對「出位價」、「超筍價」等宣傳,受經紀遊說後,好似撞邪一樣,咩盤都話好,但其實兩人只係睇咗唔夠5個盤,就件件都想買。新人跟筆者說,睇中元朗站附近一個舊樓單位,實用面積270多呎,業主開價400萬。筆者當然立刻查歷史成交,同幢中層同一面積單位,兩星期前成交才365萬,呎價約1.38萬元,已經創了同幢新高,但新盤放售,業主隨即獅子開大口,叫價升至呎價1.5萬元。其實一個月,甚至半個月賣貴一至兩成的癲價經常發生,絕對唔奇。筆者決定和朋友坐低傾傾,試了解癲價如何發生,聽到原因真係O晒嘴。原來兩人計過數後,想買樓作投資用途,靠收租供樓,老婆繼續和老公及奶奶共住,呢種慳錢做法非常正確,阿嫂心急買樓,怕樓價再大升,朋友話:「佢同奶奶同埋外母都傾過,兩人都支持佢買!」家人支持就係買樓最大動力。雙方慈母出手,半個月賣貴一成冇問題。隔咗兩日,朋友再問:「喂,洪水橋有個新盤入伙,業主開385萬即走,好靚裝修喎!」睇一睇,當堂嚇一跳,190呎連70呎花園,呎價超過兩萬。阿嫂睇完評語:「裝修好靚,好似酒店咁,幾好吖!」兩人家住土瓜灣區,近沙中線站,筆者曾建議過買返同區,租盤不愁冇客,將來自住亦近娘家,不過阿嫂嫌該區舊樓太舊。其實一心投資用,當然揀不連裝修的單位,避開溢價買樓,何必要送個裝修畀租客,自己住時又變殘呢?兩人買樓意志十分堅定,筆者只能盡力去畀意見。要知道買樓並非買菜,尤其是二手盤,唔睇返十幾廿個盤,又點知啱唔岩心水呢。兩人買樓決定,暫時基於兩大因素,雙方父母支持以及裝修好靚,樓價不停破頂,其實多得佢哋唔少。斯郎
https://www.facebook.com/oneroadonebelt/



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180201/20291593
一路 一帶 新人 盲搶 搶樓 樓的 故事
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347890

會師中環:會計師樓的「宅運」

1 : GS(14)@2018-02-25 03:16:54

新年伊始,本欄在此恭祝各讀者來年萬事如意、越搵越有。每年新正頭,都總會有風水專家講講生肖運程。企業一樣有,要為大企業把脈,首先要觀其「宅運」。套用到商業世界,即是看看其總部坐落於何處,便能略知其運勢。商業區有分幾個層次,最高級當然是中環的頂級寫字樓;其次是鄰區如金鐘、上環;之後就是灣仔或再遠一點的鰂魚涌。以會計界為例,就能從辦公室位置透視業界排名。過去多年,業內總共有兩次大型的公司搬遷:其中兩間Big4搬離中環核心區,分別移至金鐘與銅鑼灣。到目前為止,真正座落中環的四大會計師樓只剩一間,側面反映了它於行業的領導地位。即使其他三間會計師樓強調自己業績如何亮麗,也不能反駁單從公司位置已分高下的事實。最近,又有傳聞指某Big4會全面撤離核心地段,搬往鰂魚涌。如傳聞屬實,將是首間Big4採取此策略減省租金成本。本欄相信應該是其業務真的平平才會出此下策,畢竟搬離核心區根本是降格,相較之下會明顯低了一檔,形象上已經輸了。專業人士就最講形象,如果一間公司甘心出賣其形象,越搬越偏僻去慳租,相信佢哋下次再搬就不能只考慮租金,更要請麥玲玲師傅去睇睇風水,以免再遲啲要搬返大陸。神仙丁《審計搵丁》負責人
http://facebook.com/AuditSlave/本欄逢周五刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180223/20313052
會師 中環 會計師 會計 樓的 宅運
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348870

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