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努力儲蓄? 定加按? 還是現時樓換樓? Home Blogger

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Mr.L: 諗sir真係博學, 惠及萬民。本人想請教一下, 家庭收入為6萬餘, 自住港島東30多年屋苑, 2房屋小而住得開心。另幫家2老自住的單位供款, 掙銀行3mil.幾, 每月供樓開支合共約15-16k,兩邊都係供左3年幾。
家庭現金不多於30萬,現有一個小朋友, 希望1-2年生多一個。
想請問一下, 本家庭最理想的情況是, 多買一個3房住大d, 而2房放租, 現時樓市在高位徘徊, 現時是否好時機?
我自往的樓已升超過60%, 而家加按等樓市下跌也要成本, 因為做吾番咁靚的morgage plan … 吾知有咩建議?
努力儲蓄, 定加按, 還是現時樓換樓?
十分感謝!!

相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭,因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上,就咁睇都可以將二成樓價套出,放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持,新套出既錢要用兩厘幾息計,請Mr.L考慮。

如果Mr.L想盡用槓桿,佢應該持有現樓,再伺機買三房,即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房,取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬,再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市,但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上,再加上手頭上現金只有貨值既少許,實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守,現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出,所得租金可七成或全數當作收入,趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。

就算Mr.L有居住三房既需要,都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬,所付印花稅約近二十萬,經紀傭五萬,裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈,可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房,每個月都係比多六至八千蚊,最命既,係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講,而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。

如你家庭月入到十萬,現金有近一百萬,情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費,換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款,手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾,跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜,專心享受湊仔生活最為妥當。


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樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(答) Home Blogger

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將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房,真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息,以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房,如果唔將現居申報投資用途,咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講,答案會因金管對按揭之鬆緊而變動,如有人知動態請說明。

 

現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業,供款與入息比率上限由現時的五成,下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成),及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。

 

再講點計budget,如買入550萬物業做九成上會,即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算,你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還,45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還,每月$18800+6000~$24800,剛好符合供款與入息比率四成上限之要求,換言之已盡用彈藥。

 

睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做,就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡,第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到,何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過,亦是可以的。

 

 建築呎數最近成交(萬)
九龍灣麗晶花園623 (*居屋, 30年樓)408
青衣美景花園(只限少數座的D/E室)699380
荃灣荃景花園615呎(新鴻基樓)378
元朗蝶翠峰 799450
荃灣樂悠居753呎(傳說之窮人思物)420
黃大仙啟德花園756呎 *居屋430

 

如果可以住村屋,可留意下大圍附近,要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園,更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處,但慳返一百萬可令你輕鬆一點。

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以樓換樓 破印花稅辣招

2013-06-13  NM
 
 

 

為壓抑樓市,政府已推出了印花稅三招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD);要交的總稅項,最高可達樓價的五成!樓市成交迅即被冰封,由於「效用」顯著,不少投資者無計可施,從此收山。但,看似「滴水不漏」的一招,是否就沒有破解的方法?一名住在港島區的小業主,有實際而迫切的換樓需要,苦苦思量,終讓她想出慳印花稅的奇招──找另一業主「以樓換樓」,並以差價繳交印花稅項。本刊翻查土地註冊處記錄及政府文件,發現此招合情、合法、合理,在重稅下成功殺出一個突破位。

日鰂魚涌康景花園的屋苑告示板上,出現了一張離奇告示。題為「交換樓宇」,告示上,業主郭小姐講到明手持六百七十多呎單位,想找同屋苑的八百五十呎以上單位業主,藉以「交換樓宇」。郭小姐在告示上直接道出想慳印花稅的意願,「交換樓只須就樓宇差價評估印花稅,免去雙重(倍)印花稅影響,能節省大額印花稅及仲(中)介傭(佣)金」作招徠。記者遂以告示上的電話聯絡郭小姐,並表明看過告示,希望詳細了解,她即急急說:「真係得o架!我一直都知係得o架!」可是說不到兩句,極度警惕的郭小姐就開始不停追問記者身份,當記者表明身份,她便堅決拒絕接受訪問,似不想把這奇招「公諸於世」。記者其後以附近住戶身份再致電,郭小姐即表現興奮:「你個單位喺邊度啊?幾大o架?有無露台?」記者表示是同屋苑有露台的大單位,她即開始分享自己的故事:「我係會計師嚟,有睇開稅例,一直想換有露台的大單位。」有日郭小姐諗吓諗吓,「叮」一聲諗到這「換樓」絕橋,她強調,「係我自己諗o架!」

成交差價繳稅

她又說:「其實就好似普通樓宇買賣,我哋都要搵律師同簽臨時買賣合約。我俾錢你,你還俾銀行,正路就無問題,不過最好你自己問番供緊按揭嘅銀行啦。」記者表示,怕將來把換回來的單位造按揭時,會出現困難,郭小姐即大派定心丸說:「正路就唔會有問題嘅!」記者大讚郭小姐有創意,想出此絕橋來慳稅,她即說:「係依家啲稅咁高,如果換到真係慳好多,所以難都想試吓!」一直滔滔不絕的郭小姐,始終不肯透露更多個人資料:「你真係有興趣先啦,我一出廣告就好多人打嚟問,所以都係唔講咁多住啦。」郭小姐仍在篩選合適「對象」;為了解此招「行唔行得通」,記者翻查政府文件。原來根據《印花稅條例》第29C(10)條,以任何不動產,交換任何其他不動產,只須將達至相等價值的差價徵收印花稅,差價的徵稅率與一般印花稅率一樣。簡單來說,即是政府只會在換樓的差價上,徵收印花稅;這樣較一般樓宇買賣,在整個成交價上徵收印花稅,稅額為之大幅度減少,亦即是此招是「行得通」。專攻物業買賣的律師鍾卓成表示:「這類成交叫交換契約(Deed of exchange),一直存在於印花稅條例當中。」交換物業的雙方,會在契約中寫明大家的權責及業權,獲政府認可,且銀行亦肯造按揭。究竟呢招慳幾多?以郭小姐為例,其六百七十多呎高層單位,市值六百二十萬元,而她心儀的換樓目標,是市值八百萬的八百五十呎單位。若用傳統的買賣方法,單是一買一賣的佣金連律師費,已要十六萬元,最甘是印花稅稅項,若郭小姐另有物業,她買入新單位要交百分之七點五的雙倍印花稅,即六十萬元。若郭小姐如她所願,找到業主交換單位,那兩個單位的估計差價為一百八十萬元,根據現行的累進式稅制,稅率只是百分之一點五,即印花稅是二萬七千元,且可由雙方平均分擔,即郭小姐僅須付一萬三千五百元;要是郭小姐連中介都不用,佣金都慳番;而相關律師費較一般買賣合約略貴,需約三萬元。這樣以樓換樓的使費,較一般物業買賣,最多慳近七十萬!

豪宅釐印減至一百

「以樓換樓」,就如一般男女拍拖,需要雙方都情投意合,不過難不代表做不到。據律師說,以往這類成交,多涉及親友想交換獲分配的先人遺產;但翻查土地註冊處記錄,過往亦曾有多個案例是交換雙方毫無親友關係,只是純看中對方物業並慳回印花稅。 例如○四年,恒基主席李兆基的兄嫂佘少鴻,看中投資老手黃靜敏的羅素街靚鋪,於是向對方放聲氣,表示自己現金不夠,但手頭有其他銅鑼灣靚鋪可與她交換,結果一拍即合,佘少鴻只須補差價八百萬元。根據雙方的交易合約顯示,因以換貨形式,印花稅按八百萬元差價釐定,結果只須付三十萬元,她倆各慳約三百多萬元!二千年,傢俬店G.O.D.老闆楊志超,及其母親、九巴後人雷覺雲,本買入愛都大廈二座單位,不久即與持有愛都一座、恒生銀行元老利國偉女兒利劍虹,交換單位,牽涉的釐印費只是一百大元。曾經做過「以樓換樓」成交的祥益地產老闆汪敦敬說:「我哋做過幾單都是屯門細價樓的,九八年我哋為搞gimmick,度出六種吸客招,如業主俾埋裝修費等。以樓換樓我哋當時叫做『以物易物』。最緊要係搵到情投意合嘅兩戶人家,其他過程同普遍買賣都係一樣。現時只要個客主動提出,我哋都會嘗試去幫佢配對。」這種交易風險低,難度在於要「matching」,或許可替正「吊鹽水」的地產代理,殺出一條生路!

兩奇招易惹禍

除了「以物易物」外,坊間還流傳其他招數對抗樓市辣招。其中一招,是「影子業主」。去年十月買家印花稅面世,非「三粒星」香港買家,須繳付百分之十五的買家印花稅。市場不時傳聞,有港人代大陸客持貨,做其影子業主,令真正業主可省回稅項。事實上,此招難度可謂零,只要真正業主及影子業主均願意「膽搏膽」就成事,「這種交易好講個『信』字,而且最好不涉銀行按揭,因銀行貸款係要借俾『現實業主』,以影子業主身份去借,就有機會涉及欺騙銀行。」黃國桐律師道。這類做法最常見的「非犯法版本」,是低收入甚至退休的父母變身影子業主,替子女持有物業;在銀行造按揭時,則以子女做擔保人。父母會立下平安紙,表明死後物業將留予作為擔保人的子女。「但平安紙可以隨時改、及改俾邊個都得,風險好大,始終個物業唔係自己名,隨時會無咗層樓。」鍾卓成律師更提醒,稅局只要對「業主」有懷疑,可要求其宣誓證明自己身份,若影子業主發假誓,則是刑事。另一招較實際的,是買入以公司名義持有物業的該公司股份;買賣公司股份,便不用繳交SSD、BSD及DSD。打理逾二百億資產的紀惠集團行政總裁湯文亮,亦同意重稅出現後,買賣公司股份的吸引力大增,「以一間逾二千萬的樓去計,正常買賣要俾百分之二十三點五的BSD加DSD,即四百七十萬元,但買公司股份只係要俾百分之零點二的交易稅。就算最終賣出有賺,利得稅是利潤的百分之十幾,計落點都慳好多!」不過他作出溫馨提示:「持有物業的公司,可以為任何人或公司做擔保,擔保分好多種,有白紙黑字,亦有口頭嘅,賣方存心唔披露,呢啲就係隱形債務風險,最大鑊可輸凸層樓o架!」

成交大冧各界叫苦

自從政府去年推出三招印花稅辣招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、及雙倍印花稅(DSD)後,樓市成交宗數比前大跌逾一半,無論經紀、發展商、律師、以至傢俬鋪老闆及裝修工人,都叫苦連天。其實最慘的,是真正有需要換樓的用家。

四百經紀吐苦水

本週一,由將軍澳區議員何民傑牽頭的「107動力」,搞了個「額印稅苦水會」,有四百多人參與,當中自然大多為地產經紀。十個講者輪流發言「吐苦水」,現場氣氛愁雲慘霧。中原地產創辦人施永青說:「少咗八成交易,依家啲經紀少咗一半收入。經紀嘅收入係滯後嘅,依家都係收緊之前嘅佣,預計到一四年初就反映無一、二手佣金嘅情況,到時經紀最苦!」不少大行,現時要「做埋」大陸樓盤幫補,甚至連倫敦、澳洲及溫哥華的樓盤,亦在屋邨鋪落力推銷!有經紀舉手說:「根本一百個客先有幾個係炒家,依家個政策影響緊其餘九成人,好唔公平!」另一經紀黃先生跟着表示:「辣招令換樓成本同風險增加,無人去換樓,鎖死咗個市!我仲以為香港係一個自由市場!」最後一名經紀更聲帶哽咽而絕望地說:「啲稅搞到盤源收窄,小業主係咁同我呻換唔到樓,我四代人都住喺香港,從未見過咁嘅情況o架!」

傢俬店一鑊熟

辣招亦直接影響其他界別的生意;在傢俬店林立的馬頭圍一帶,據記者粗略點算,總共已執了十四家傢俬店,可說是「滿目瘡痍」。「去年十一月,我哋生意多到做唔切,依家起碼差咗五成!」馬頭圍道一間傢俬店的負責人林小姐說,「辣招加埋四月底嘅一手新例,上個月真係誇張到完全無生意。」林小姐指,辣招旨在打擊樓市,但成交雖然大縮,土瓜灣區的樓價卻不跌反升,「啲殘到咩咁嘅舊樓仲貴過新樓,你話政府請人係唔係食塞米!」林小姐續指,她的隔鄰已倒閉了六間。除了傢俬店,經常上電視的驗樓師詹濟南,亦大呻生意難做。「以前一個月都有十幾單驗舊樓;依家一個月先得一、兩單。」詹濟南說,曾蔭權年代政府不解決供求失衡問題,到現在才企圖以加稅解決問題,導致樓價高,成交少的困局。「政府唔只落錯藥,仲係謀殺市道!」他更指:「好在依家有十大基建,唔少無工開嘅裝修工人去咗地盤開工;不過遲幾年都唔知點,唔通個個走去橫琴開工咩!」現時不少裝修工人轉做地盤;做開樓按及樓宇買賣的律師,亦要轉做其他商業合約;而銀行則力谷人民幣等其他理財產品。

發展商霸氣不再

辣招之下,平時惡晒的地產商,「霸權」難展,尤其辣招配合《一手住宅物業銷售條例》夾擊。新例四月底生效以來,多個新盤因樓書不合乎新例要求,未能推出。一手單位賣出不夠一百間,連為梁振英站台的新世界發展主席鄭家純亦大呻,新例監管過於吹毛求疵,令發展商推盤工作量大增,建議政府簡化一手新例,以加快推盤步伐。代表地產建設商會發言的會德豐副主席梁志堅,以往與政府「企硬」,曾炮轟「政府咩都唔識!」結果換來政府出招「慢慢歎」。近期堅叔已收火:「唔可以再話我哋想要點,只可以講意見俾政府聽。現時成交真係少到得人驚!今次政府好insist,但都要聽意見o架,現時未見到好處,壞處卻出晒嚟!」立法會於本週四舉行印花稅修訂會議,地建會上週已遞交書面意見,要求四項修訂,包括每半年檢討一次、及持貨兩年未有轉讓者可獲退稅等。不過,預期政府會繼續企硬,長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝上週日一再強調,政府以樓價跌兩成為目標,否則「加辣」。

印花稅典故

印花稅(Stamp duty)是一種非常古老的稅種,它的起源有段古。在公元一六二四年,荷蘭政府面臨財困,當時的統治者摩里斯(Maurs),為了解決財政危機,打算開闢新稅,便要求大臣們出謀獻計。但由於仍想不出可廣為市民接受的徵稅方法;於是公開徵求徵收新稅的方案,最後脫穎而出的,就是「印花稅」。原理是,市民在日常生活中,時有機會使用契約、借貸憑證等,若交給政府,在文件上蓋印,打上一個「印花」,便成為合法憑證,以保障雙方的權益。由於「印花稅」成本相對低廉,而徵收的範圍廣泛,歐美各國隨即相繼仿效,在十七世紀「印花稅」已成為世界最普遍採用的稅種之一。香港早年已有印花稅,是香港政府主要財政收入來源之一。

 

以樓 樓換 換樓 印花稅 印花 辣招
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樓換樓要先fore水四百萬!?(答) Home Blogger

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由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少,看成交數據再用高層單位計應值五百萬。

 

讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧,那要看讀者現時的購買力,57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位,單靠一人能力是可購入該處細單位,但勉強。再加上現金只是十幾萬,等於三個月人工都冇,萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼,但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回,淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手,洗費都等於清水灣半島。

 

買入現值7.3mil樓房的洗費

首期(7.3mil-4.2mil)3.1mil
印花稅7.5%$547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成,可退回一半) 
傭金$73,000 
三房簡潔裝修$300,000 
總計$4,020,500

 

可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil,所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般,還是由理財基本儲錢出發,增加儲蓄份額為上。

 

如果真係不習慣儲錢,在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順,只好等。

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理財信箱(8):樓換樓帶來無限悲傷 諗sir

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首先多謝諗Sir抽空

本人現年3x歲,
9年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居,買入價$180萬。現銀行估價大約$360萬。
x年前結婚,現在和太太及一歲女兒同住。
鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位,而且只喜愛區內居住環境。
已看中單位 $550萬(屬高層優質單位)
本人月入$35,000,欠現樓按揭$124萬,月供$6,100
現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣

其他主要支出:
人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$74,000,2015年中前要還。
一年後,女兒打算入讀幼兒班,每月學費大約$4,000
另外各樣雜費和生活開支大約$6,000
所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間

太太現在全職家庭主婦,間中有秘撈做私己錢。
已問現供中銀樓按只可多借$20餘萬貸款
想問諗Sir,我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現付新單位首期嗎?
現單位放售,希望$380萬能成交。
本人實在不懂計算,純粹靠網上按揭運算。請看看付件是否正確。
如果是,到時會付4成首期$220萬,扣除現樓按揭$124萬和成交各項費用,還有$2X萬,剩餘有差不多$10萬,對嗎?
而月供$14,229 應該可以通過壓力測試吧?
本人有感2014下半年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。
另外想問,本人父母在觀塘居屋xxx,一手現金買入價$20萬自住至今,未補地價,兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎?

煩請諗Sir解答 。

 

答案

原本應承讀者星期五前回答此問題,看後發覺情況嚴重,提早作答,筆者亦希望自己睇錯。
讀者的月入對不少人而言已不錯,可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視:

  1. 四十不惑,可是儲蓄只幾萬港元。留意讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。
  2. 雖然男人是要擔起頭家,可以誤判自身能力及情況,過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。
  3. 都是筆者的錯,將之前本書叫作<樓換樓>。可以唔係人人都應該現時<樓換樓>的。

大家或會覺得筆者過份憂心,或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦星期一。看倌更心想自己情況比讀者更不堪,只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
在洗費上如讀者要換樓要先付雙倍印花稅,及後再退回一半,計為550萬x6% = 33萬,再加兩間樓的經紀傭金及雜費,再添三十餘萬即換樓開支60萬為保守估計。
但係讀者賣樓後有(360-124) = 236萬回籠,幾十萬洗費算什麼?
可恨是此236萬已是讀者唯一籌碼,除此已沒儲蓄更有負債。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至550萬樓房,扣除幾項雜費讀者有220萬作首期殊不樂觀。如問中銀再借的20萬貸款,讀者能安然上會嗎?
用網頁計出的月供$14,229是用2.15%計出的(壓力測試下應為19,000左右)。那讀者要2015年前還清的私貸,再加上20萬中銀新貸會對借貸力構成什麼影響? 私貸每月約是4000元,新借20萬假設是分3年還,唔計息都要月供$5,555。此兩借貸對按揭上會有影響,將(4,000+5,555+14,229) = $23,784。已過讀者收入一半,不能上會。如要過壓測為(4,000+5,555+19,000) ~ $28,000

如讀者有其他財務資料未告知,最後真可樓換樓搬入三房,那往後的情況如何?

筆者看法是此事令情況更差。雖買550萬樓房只借三百萬餘,除非買入後跌超過40%否則讀者不會變成負資產。可是讀者早年買樓賺落的238萬會隨樓市下跌會由新買三房逐漸歸還,而身邊又冇現金在手。最後在財富路上只是打了個轉,猛然發覺四十幾歲人只賺得幾項負債,冇剩餘錢。如身體健康還可以捱落去,萬一要錢醫病情況不堪想像。知道讀者每月用$4300供保險,可是自己有花時間睇清楚當中的coverage是包什麼嗎?

如果換轉筆者有以下情況,筆者會加按現樓房套出128萬,將兩房租出再自己租三房。100萬適當利用可每月收息$7500,加上兩房收回租金,已夠補貼三房租金再加兩房月供之$6100。如果供係唔夠,cut左無謂既保險只剩有用部份吧!

居屋未補價是不可以套現,另外「本人有感2014下半年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。」真係不予置評。除非讀者能提出未披露的財務情況,或有強大「水喉」幫補,否則讀者要加多多多點努力,才能扭轉往後人生。

當然如果今年買入後樓市再升30%,那讀者買樓的決定就十分正確! 今次見到有人在了解自身處境、執行方略、適當運用借貸、活用投資方案幾方面都未有理解,証明筆者開設課室辦課程之事實有用處。不敢說幫大家脫苦海,但提供了新想法、多點選擇予大家參考。

知道讀者愛女深切,可是不清楚自己情況,苦作事情反會因而害了大家。

理財 信箱 樓換 換樓 帶來 無限 悲傷 sir
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換馬也要計算機會成本──市建局樓換樓當然有差價(2011/03/26) 脫苦海

1 : GS(14)@2011-03-27 16:25:50

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20615
      
經過個多星期,樓市比之前更加淡靜,不單少賣盤,連買盤及睇樓量都減少,
很多屋苑上周末均出現零成交。此乃人之常情:逆市而行、火中取栗的人畢竟是少數,多數人看到威脅生命的危機,即使是機會那麼小,距離那麼遠,一樣會影響入
市心情,所謂驚弓之鳥、杯弓蛇影,莫講大多數人作壁上觀,即使希望擇肥而噬者,亦會靜待較低價格出現。
市勢要逆轉的時候,往往就是價格偏高遇上突發利淡消息,眼前市況就是一例;為甚麼流感潮、杜拜危機、乜招物式,又不見如此看法?筆者以前講過,銀行閂水喉就是樓市罩門,因為此浪樓價上升,供應面固然重要,更重要是資金泛濫還要息低。銀行加H按,雖然影響只是半厘,而P按沒有大變動,但這表示銀行不願多做微利的H按生意,不是變相閂水喉嗎?
今次日本要自救,環球抽資班師回朝,令日圓匯價被炒高,究竟會否令到流動資金減少,甚而提早減息?還是像某些言論所講,日本政府也要量化寬鬆一下,央行不是注資入銀行體系嗎?筆者看到的是,資金泛濫之餘,還要看看究竟流到那裏,目今樓價估值高企,而恆指市盈率只有13倍,正正反映雖有資金,卻只願流入樓市及商品市場,股市遠沒有受惠。正因如此,即使日本也來量化寬鬆,製造出來的流動性也用於重建,對日本經濟或有提振作用,未必流入投資市場。
上周市建局推出「樓換樓」先導計劃,2011年2月24日以後住宅自住業主,可選擇購買在原址重建的單位或啟德發展區的單位,詳情可參看「住宅單位認購意向安排」(http://www.ura.org.hk/html/c906000t14e.html)。
事後有言論謂,樓換樓「應該」是淨換,要額外付出樓價差價,與部份小業主心目中
「不須花費一分一毫」的期望有所出入云云。市區重建局的前身是土地發展公司,之所以要改組,就是因為土發當年蝕得太厲害,不得已要變身為半官方機構,換言
之又是要政府「執手尾」。雖然近年樓市壯旺,令到市建局大幅盈利,但市建局亦要遵守市場遊戲規則,新舊樓宇有折舊差額,亦有設施上的不同,要求無需補錢就
能舊換新,未免太大想頭。雖然市建局以實用面積計賠償,被人認為是搵小業主著數,可是數十年樓齡的樓宇,現在以七年同區樓價計算,同樣地因為樓齡與設施上
的出入,達到一種微妙的平衡。
另一種聲音說樓換樓計劃面對樓價下跌時沒有補償,又是另一種的不公平,筆者認為,正正因為沒有選擇是十全十美的,所以才需要多種選擇!接受賠償的話可以即時買樓或作其他投資,接受換樓的就可以得回一個物業,只是不同的選擇,無所謂著不著數。再加上自置居所津貼(HPA)及補助津貼(SA),市值八十萬的單位,往往可以收到140-200萬(見附圖),需要補的差價已有所縮減。


住宅單位收購準則舉例(http://www.ura.org.hk/html/c906000t8e.html)
筆者又要拿西九龍頂心杉為例,當年的收購價比同區港灣豪庭還要高,事隔經年,港灣的樓價已由當時的三千多元升到現在六千多。即如看電視有觀眾問百多元時買了某股,現在三塊多應否賣,財演先生答曰三個幾與三個零幾差不多,不如等等有無新消息。筆者心中即時彈出一句:「輸oc都輸死!」甚麼是oc?請睇標題。      
    
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大棋局:樓換樓慳稅財技

1 : GS(14)@2016-04-12 17:44:51

樓換樓,即係兩個人、公司或法人交換物業(Agreements for exchange of properties),純粹就以呢個動作而言並無犯法。因為喺《印花稅條例》入面有唔少部份,就係專門講交換物業嘅稅項點計。樓換樓嘅做法過去非常少見,要撞正兩個人都想賣樓又想買樓,而且要同時發生,再要咁啱得咁橋睇中對方層樓,兼夾雙方都要覺得換對方層樓有着數,即係要連中四關先掂。所以過去偶爾聽到樓換樓情況,多數都係父母年紀漸大,仔女搬晒出去,兩老唔想住咁大,而個孫出世,個仔需要換大啲,咁兩老就將大樓換個仔層細樓。炒家唔需要玩樓換樓,尤其職業炒家有其他方法合法地慳稅。近年點解會再出現番樓換樓,因為政府出咗多次辣招,買樓關卡多咗,其實等同賣樓亦難咗,樓換樓就係加按以外嘅另一種套現方法。而呢個方法,對非香港永久性居民特別有效。樓換樓慳稅嘅地方,係以樓價之價差計釐印。辣招影響中上價樓流轉較明顯,比如買1,000萬樓嘅人,手上多數都唔止一間樓,交雙倍印花稅(DSD)就要75萬元;用公司揸貨嘅投資者,交買家印花稅(BSD)要150萬元。兩項稅加埋已經225萬元,超過樓價兩成,就算大好友想買都會窒一窒。



印花稅只計兩樓差價

若以樓換樓方法,比如甲方有間1,000萬嘅樓,乙方有間600萬嘅樓,雙方交換,乙方再補400萬元現金,釐印係計兩層樓之價差400萬元,就算DSD、BSD都要交,亦只係78萬元。若果雙方交換之物業都係市值1,000萬元,價差等於0,咁直頭唔使交。若雙方都睇中對方物業,但唔係以樓換樓方法,而係如常一買一賣,條數更襟計。用上述同樣例子,假設雙方都要畀DSD、BSD,甲方買乙方600萬嘅樓,DSD36萬元,BSD90萬元;乙方買甲方1,000萬嘅樓,DSD75萬元,BSD150萬元。雙方加埋合共交稅351萬元。點解話樓換樓對非香港永久性居民特別有效,因為稅項支出最大筆嘅係BSD,而BSD係向所有非香港永久性居民或以公司名義購買住宅物業之人士收嘅稅。本地職業炒家本身通常就會用公司揸貨,然後以賣殼方法轉手從而避過BSD,雖然利得稅比BSD再高啲,但某些情況下唔使交。而非香港永久性居民,冇以公司名義揸貨嘅情況下,BSD就食硬。所以假如有兩個非香港永久性居民,各自揸住幾個物業,其中一個想套少少現,樓換樓嘅方法可以做到。但對大價樓嚟講,慳稅其實只係濕碎嘢,利用價差令錢嘅流向睇落靚仔先係精髓。上述虛構情況為方便討論,最終以稅局解釋為準。
Mr. Tregunter本欄逢周二刊出





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樓換樓退稅期或延長至9個月

1 : GS(14)@2017-10-15 18:40:10

【本報訊】立法會下周三大會將審議《2017年印花稅(修訂)條例草案》,其中辣招「樓換樓退稅期」有望放寬,由6個月延長至9個月。早前當局仍以憂慮削弱打擊炒樓成效為由,堅拒延長退稅期,特首林鄭月娥昨稱,聆聽到業主未必夠時間售出原有單位,經研究後,同意有條件將退稅期延長至9個月,多個政黨均表示支持。印花稅草案,計劃將住宅交易印花稅劃一提升至15%,根據原方案,買家於購入第二個住宅後,需要於6個月內出售首間物業,方可豁免額外加付印花稅。但退稅期時限一直被質疑過短,立法會議員民主黨涂謹申及民建聯周浩鼎早前已提出修正案,要求延長退稅期。


多個政黨支持

草案將於下周三立法會大會審議,林鄭月娥昨率先放軟口風,認同有條件將退稅期延至9個月。涂謹申指,若政府接納有關修訂,他當然會支持,強調延長退稅期是幫助業主換樓而非炒樓;周浩鼎及工聯會麥美娟亦支持延長退稅期。曾堅拒延長退稅期的運輸及房屋局局長陳帆昨日僅稱,草案已交由立法會審議,未有再評論。他又指,現時樓市熾熱,看不到樓市因辣招而有放緩,暫時看不到有撤銷辣招需要。■記者鄭啟源




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樓換 換樓 退稅 期或 延長 個月
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市建局煥然壹居兩年半加價35% 涉122伙餘貨 樓換樓計劃客可買

1 : GS(14)@2018-06-26 09:21:44

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1397&issue=20180626
【明報專訊】港府或本周公布開徵一手空置稅之際,市建局首個自行發展、現餘逾120伙現樓貨尾的啟德煥然壹居,昨日突更新兩張價單,把為數122個貨尾定價調高,不足半年加幅約8%,個別單位更較2015年12月首次開價、兩年半來累積加價35%,反映公營機構單位的提價幅度媲美私宅。

明報記者 林可為

已屆現樓的煥然壹居,提供484個實用332至675方呎單位,當中338伙、即七成屬資助出售房屋,另外146伙售予受市建局重建影響的合資格業主;樓盤自2015年12月首次開售以來累沽360伙,現餘約122伙待售。項目今批單位提價後,售價介乎603萬至1346萬餘元,未有提供直減折扣,市建局安排於11月27日發售,買家只限重建戶人士。

不足半年加價8% 603萬入場

樓市熾熱,多個私宅新盤均有加價行動之際,市建局亦不讓私人發展商專美,昨日將煥然壹居122伙貨尾推出,不足半年加價約8%;若以累積加幅計,以1號價單累加幅度較大,以昨日最新1E號價單的L1座4樓實用面積332方呎E室為例,新定價603.5萬元(實用呎價18,178元),較2015年12月首次開價446.9萬元(實用呎價13,461元)計,兩年半累積加幅達35%,此單位為今批122伙售價最便宜一伙。

另昨日最新3B號價單的H1座22樓實用面積667方呎A室,新定價1346.4萬元(實用呎價20,186元),相對去年7月首次開價1205.5萬元(實用呎價18,073元),近1年累積加幅12%,而此單位為今批122伙售價最貴一伙。

市建局並上載銷售安排,於11月27日發售今批122伙,惟買家須是其物業已被市建局收購的西營盤崇慶里、桂香街及德輔道西等重建項目的「樓換樓計劃」,以及同時簽署確認參加「樓換樓」計劃表格,表明欲選擇揀選及購買煥然壹居的人士。

浪澄灣特色戶年半累加四成

私樓方面,2007年開售的恒隆地產(0101)奧運站浪澄灣,項目全部1829伙有機會於本周清袋;發展商周五將發售7座51樓實用面積1464方呎、另連平台和天台A室特色戶,屬項目最後一伙餘貨;單位新定價7515.7萬元(實用呎價51,337元),加價4.6%;若相對2016年11月首次開價的5300萬元(實用呎價36,205元),逾1年半來累加42%。

另恒地(0012)經3輪銷售累沽逾380伙、套現逾24億元的大角嘴利奧坊‧凱岸,上載新銷售安排,顯示3伙實用面積417方呎兩房戶暫停銷售,市場估計發展商或部署加價,稍後再推售有關單位。
市建 建局 煥然 壹居 居兩 年半 加價 35 122 夥餘 餘貨 樓換 換樓 計劃 客可 可買
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350661

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