首先多謝諗Sir抽空
本人現年3x歲,
9年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居，買入價＄180萬。現銀行估價大約＄360萬。
x年前結婚，現在和太太及一歲女兒同住。
鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位，而且只喜愛區內居住環境。
已看中單位 $550萬（屬高層優質單位）
本人月入$35,000，欠現樓按揭＄124萬，月供＄6,100
現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣其他主要支出:
人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$74,000，2015年中前要還。
一年後，女兒打算入讀幼兒班，每月學費大約$4,000
另外各樣雜費和生活開支大約$6,000
所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間太太現在全職家庭主婦，間中有秘撈做私己錢。
已問現供中銀樓按只可多借$20餘萬貸款
想問諗Sir，我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現付新單位首期嗎？
現單位放售，希望$380萬能成交。
本人實在不懂計算，純粹靠網上按揭運算。請看看付件是否正確。
如果是，到時會付4成首期＄220萬，扣除現樓按揭＄124萬和成交各項費用，還有$2X萬，剩餘有差不多$10萬，對嗎？
而月供＄14,229 應該可以通過壓力測試吧?
本人有感2014下半年樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄380萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。
另外想問，本人父母在觀塘居屋xxx，一手現金買入價＄20萬自住至今，未補地價，兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎？煩請諗Sir解答 。
答案
原本應承讀者星期五前回答此問題，看後發覺情況嚴重，提早作答，筆者亦希望自己睇錯。
讀者的月入對不少人而言已不錯，可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視:
大家或會覺得筆者過份憂心，或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦星期一。看倌更心想自己情況比讀者更不堪，只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
在洗費上如讀者要換樓要先付雙倍印花稅，及後再退回一半，計為550萬x6% = 33萬，再加兩間樓的經紀傭金及雜費，再添三十餘萬即換樓開支60萬為保守估計。
但係讀者賣樓後有(360-124) = 236萬回籠，幾十萬洗費算什麼?
可恨是此236萬已是讀者唯一籌碼，除此已沒儲蓄更有負債。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至550萬樓房，扣除幾項雜費讀者有220萬作首期殊不樂觀。如問中銀再借的20萬貸款，讀者能安然上會嗎?
用網頁計出的月供$14,229是用2.15%計出的(壓力測試下應為19,000左右)。那讀者要2015年前還清的私貸，再加上20萬中銀新貸會對借貸力構成什麼影響? 私貸每月約是4000元，新借20萬假設是分3年還，唔計息都要月供$5,555。此兩借貸對按揭上會有影響，將(4,000+5,555+14,229) = $23,784。已過讀者收入一半，不能上會。如要過壓測為(4,000+5,555+19,000) ~ $28,000
如讀者有其他財務資料未告知，最後真可樓換樓搬入三房，那往後的情況如何?
筆者看法是此事令情況更差。雖買550萬樓房只借三百萬餘，除非買入後跌超過40%否則讀者不會變成負資產。可是讀者早年買樓賺落的238萬會隨樓市下跌會由新買三房逐漸歸還，而身邊又冇現金在手。最後在財富路上只是打了個轉，猛然發覺四十幾歲人只賺得幾項負債，冇剩餘錢。如身體健康還可以捱落去，萬一要錢醫病情況不堪想像。知道讀者每月用$4300供保險，可是自己有花時間睇清楚當中的coverage是包什麼嗎?
如果換轉筆者有以下情況，筆者會加按現樓房套出128萬，將兩房租出再自己租三房。100萬適當利用可每月收息$7500，加上兩房收回租金，已夠補貼三房租金再加兩房月供之$6100。如果供係唔夠，cut左無謂既保險只剩有用部份吧!
居屋未補價是不可以套現，另外「本人有感2014下半年樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄380萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。」真係不予置評。除非讀者能提出未披露的財務情況，或有強大「水喉」幫補，否則讀者要加多多多點努力，才能扭轉往後人生。
當然如果今年買入後樓市再升30%，那讀者買樓的決定就十分正確! 今次見到有人在了解自身處境、執行方略、適當運用借貸、活用投資方案幾方面都未有理解，証明筆者開設課室辦課程之事實有用處。不敢說幫大家脫苦海，但提供了新想法、多點選擇予大家參考。
知道讀者愛女深切，可是不清楚自己情況，苦作事情反會因而害了大家。