地監局陳汝儆：買樓前親到銀行做壓測
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GS(14)@2018-09-27 12:47:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0683&issue=20180927
【明報專訊】地產代理監管局上周主辦「如何做個精明一手樓買家（進階版）」公開講座，該局投訴及行動部主管陳汝儆在講座表示，近日地監局收到不少新盤買家對持牌代理的投訴，他們希望承做高成數按揭，代理亦稱可以做到，但他們最終未能成功獲銀行承做高成數按揭，致撻訂收場。陳汝儆提醒，地監局並不要求持牌代理具備按揭相關知識，建議準買家在置業前，親身到銀行進行壓力測試，以確定自己到底有多少借貸能力。
陳汝儆指出，該局對全港持牌代理的監管，除了包括以考試制度確保地產代理具備物業交易基本知識外，亦設有制裁制度，消費者若認為地產代理有問題，可根據機制投訴，希望此舉可保障消費者；惟值得注意的是，該局並不要求持牌代理具備按揭相關知識，而近日該局收到交到很多投訴，便是與按揭相關的，「很多買家的投訴是，指地產代理提供不實按揭資訊。若我們看看投訴者的背景，大部分都是沒有豐富買樓經驗人士，他們希望承做高成數按揭，代理回覆可以做到，所以買家簽約買樓，但是落完訂後，買家卻不能成功獲銀行承做高成數按揭，結果撻訂收場」。
持牌代理未必具按揭知識
為了避免撻訂此一不利情况發生，陳汝儆建議，準買家在置業前，應該親身去銀行了解，進行壓力測試，以確定自己到底有多少借貸能力，「一方面，借貸是銀行的商業決定，銀行是否批出按揭貸款，視乎抵押物業的價值，以新做樓宇按揭來說，這一般等於售樓書的新盤單位價值。另一方面，銀行是在金管局的限制下，審批按揭申請者的借貸，對借貸人士本身的還款能力有很嚴格的要求，我剛與銀行朋友了解，以最新情况來說，若自住的話，一般市值1000萬元或以下的物業最多可借六成按揭，市值1000萬元以上物業最多可借五成按揭。另外，擬借按揭者要進行壓力測試，要求目前每月按揭供款佔家庭收入上限為五成；假設加息3厘後，每月按揭供款佔家庭收入上限為六成，假如頂得住的話，銀行才會借出按揭貸款」。
銀行同時計算一按二按供款
目前不少新盤以高成數按揭招徠，陳汝儆指出，假如地產代理向準買家表示可借八成按揭，但其實銀行最多只可借六成按揭，準買家便要想想有關落差的原因。目前本港居民若購買600萬元或以下物業，可透過按揭證券公司承保，最多可借八成按揭，保費約數萬元；陳汝儆分析，目前新盤買家購買1000萬元以上物業可借五成以上按揭，原因是由發展商安排財務機構提供「二按」，而買家要十分小心，到底自己在承做二按後，是否仍有能力通過銀行的壓力測試，「即使發展商幫助你承做二按，但只要你向銀行申請『一按』按揭貸款，銀行亦會知道你已承做二按，而銀行會根據金管局規定，看看客戶還完一按再還二按後，每月按揭供款佔其家庭收入有否超過上限為五成，這是十分重要的。若新盤買家沒有相關經驗，便會支付訂金後失去預算，因未能承做按揭最終撻訂收場」。
陳汝儆總結說，既然市民一般會經過地產代理購買新盤，而該局對持牌代理有嚴格監管，市民應該選擇持牌代理，「我們在7月與主要地產商簽署約章，只有持牌地產代理才可在其銷售地方工作，而工作時持牌代理會將證件掛放在胸前當眼位置，大家要認着，無證件的便不要幫襯」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]