| ||||||
為壓抑樓市，政府已推出了印花稅三招，包括：特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）；要交的總稅項，最高可達樓價的五成！樓市成交迅即被冰封，由於「效用」顯著，不少投資者無計可施，從此收山。但，看似「滴水不漏」的一招，是否就沒有破解的方法？一名住在港島區的小業主，有實際而迫切的換樓需要，苦苦思量，終讓她想出慳印花稅的奇招──找另一業主「以樓換樓」，並以差價繳交印花稅項。本刊翻查土地註冊處記錄及政府文件，發現此招合情、合法、合理，在重稅下成功殺出一個突破位。 日鰂魚涌康景花園的屋苑告示板上，出現了一張離奇告示。題為「交換樓宇」，告示上，業主郭小姐講到明手持六百七十多呎單位，想找同屋苑的八百五十呎以上單位業主，藉以「交換樓宇」。郭小姐在告示上直接道出想慳印花稅的意願，「交換樓只須就樓宇差價評估印花稅，免去雙重（倍）印花稅影響，能節省大額印花稅及仲（中）介傭（佣）金」作招徠。記者遂以告示上的電話聯絡郭小姐，並表明看過告示，希望詳細了解，她即急急說：「真係得o架！我一直都知係得o架！」可是說不到兩句，極度警惕的郭小姐就開始不停追問記者身份，當記者表明身份，她便堅決拒絕接受訪問，似不想把這奇招「公諸於世」。記者其後以附近住戶身份再致電，郭小姐即表現興奮：「你個單位喺邊度啊？幾大o架？有無露台？」記者表示是同屋苑有露台的大單位，她即開始分享自己的故事：「我係會計師嚟，有睇開稅例，一直想換有露台的大單位。」有日郭小姐諗吓諗吓，「叮」一聲諗到這「換樓」絕橋，她強調，「係我自己諗o架！」 成交差價繳稅 她又說：「其實就好似普通樓宇買賣，我哋都要搵律師同簽臨時買賣合約。我俾錢你，你還俾銀行，正路就無問題，不過最好你自己問番供緊按揭嘅銀行啦。」記者表示，怕將來把換回來的單位造按揭時，會出現困難，郭小姐即大派定心丸說：「正路就唔會有問題嘅！」記者大讚郭小姐有創意，想出此絕橋來慳稅，她即說：「係依家啲稅咁高，如果換到真係慳好多，所以難都想試吓！」一直滔滔不絕的郭小姐，始終不肯透露更多個人資料：「你真係有興趣先啦，我一出廣告就好多人打嚟問，所以都係唔講咁多住啦。」郭小姐仍在篩選合適「對象」；為了解此招「行唔行得通」，記者翻查政府文件。原來根據《印花稅條例》第29C（10）條，以任何不動產，交換任何其他不動產，只須將達至相等價值的差價徵收印花稅，差價的徵稅率與一般印花稅率一樣。簡單來說，即是政府只會在換樓的差價上，徵收印花稅；這樣較一般樓宇買賣，在整個成交價上徵收印花稅，稅額為之大幅度減少，亦即是此招是「行得通」。專攻物業買賣的律師鍾卓成表示：「這類成交叫交換契約（Deed of exchange），一直存在於印花稅條例當中。」交換物業的雙方，會在契約中寫明大家的權責及業權，獲政府認可，且銀行亦肯造按揭。究竟呢招慳幾多？以郭小姐為例，其六百七十多呎高層單位，市值六百二十萬元，而她心儀的換樓目標，是市值八百萬的八百五十呎單位。若用傳統的買賣方法，單是一買一賣的佣金連律師費，已要十六萬元，最甘是印花稅稅項，若郭小姐另有物業，她買入新單位要交百分之七點五的雙倍印花稅，即六十萬元。若郭小姐如她所願，找到業主交換單位，那兩個單位的估計差價為一百八十萬元，根據現行的累進式稅制，稅率只是百分之一點五，即印花稅是二萬七千元，且可由雙方平均分擔，即郭小姐僅須付一萬三千五百元；要是郭小姐連中介都不用，佣金都慳番；而相關律師費較一般買賣合約略貴，需約三萬元。這樣以樓換樓的使費，較一般物業買賣，最多慳近七十萬！ 豪宅釐印減至一百 「以樓換樓」，就如一般男女拍拖，需要雙方都情投意合，不過難不代表做不到。據律師說，以往這類成交，多涉及親友想交換獲分配的先人遺產；但翻查土地註冊處記錄，過往亦曾有多個案例是交換雙方毫無親友關係，只是純看中對方物業並慳回印花稅。 例如○四年，恒基主席李兆基的兄嫂佘少鴻，看中投資老手黃靜敏的羅素街靚鋪，於是向對方放聲氣，表示自己現金不夠，但手頭有其他銅鑼灣靚鋪可與她交換，結果一拍即合，佘少鴻只須補差價八百萬元。根據雙方的交易合約顯示，因以換貨形式，印花稅按八百萬元差價釐定，結果只須付三十萬元，她倆各慳約三百多萬元！二千年，傢俬店G.O.D.老闆楊志超，及其母親、九巴後人雷覺雲，本買入愛都大廈二座單位，不久即與持有愛都一座、恒生銀行元老利國偉女兒利劍虹，交換單位，牽涉的釐印費只是一百大元。曾經做過「以樓換樓」成交的祥益地產老闆汪敦敬說：「我哋做過幾單都是屯門細價樓的，九八年我哋為搞gimmick，度出六種吸客招，如業主俾埋裝修費等。以樓換樓我哋當時叫做『以物易物』。最緊要係搵到情投意合嘅兩戶人家，其他過程同普遍買賣都係一樣。現時只要個客主動提出，我哋都會嘗試去幫佢配對。」這種交易風險低，難度在於要「matching」，或許可替正「吊鹽水」的地產代理，殺出一條生路！ 兩奇招易惹禍 除了「以物易物」外，坊間還流傳其他招數對抗樓市辣招。其中一招，是「影子業主」。去年十月買家印花稅面世，非「三粒星」香港買家，須繳付百分之十五的買家印花稅。市場不時傳聞，有港人代大陸客持貨，做其影子業主，令真正業主可省回稅項。事實上，此招難度可謂零，只要真正業主及影子業主均願意「膽搏膽」就成事，「這種交易好講個『信』字，而且最好不涉銀行按揭，因銀行貸款係要借俾『現實業主』，以影子業主身份去借，就有機會涉及欺騙銀行。」黃國桐律師道。這類做法最常見的「非犯法版本」，是低收入甚至退休的父母變身影子業主，替子女持有物業；在銀行造按揭時，則以子女做擔保人。父母會立下平安紙，表明死後物業將留予作為擔保人的子女。「但平安紙可以隨時改、及改俾邊個都得，風險好大，始終個物業唔係自己名，隨時會無咗層樓。」鍾卓成律師更提醒，稅局只要對「業主」有懷疑，可要求其宣誓證明自己身份，若影子業主發假誓，則是刑事。另一招較實際的，是買入以公司名義持有物業的該公司股份；買賣公司股份，便不用繳交SSD、BSD及DSD。打理逾二百億資產的紀惠集團行政總裁湯文亮，亦同意重稅出現後，買賣公司股份的吸引力大增，「以一間逾二千萬的樓去計，正常買賣要俾百分之二十三點五的BSD加DSD，即四百七十萬元，但買公司股份只係要俾百分之零點二的交易稅。就算最終賣出有賺，利得稅是利潤的百分之十幾，計落點都慳好多！」不過他作出溫馨提示：「持有物業的公司，可以為任何人或公司做擔保，擔保分好多種，有白紙黑字，亦有口頭嘅，賣方存心唔披露，呢啲就係隱形債務風險，最大鑊可輸凸層樓o架！」 成交大冧各界叫苦 自從政府去年推出三招印花稅辣招，包括：特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、及雙倍印花稅（DSD）後，樓市成交宗數比前大跌逾一半，無論經紀、發展商、律師、以至傢俬鋪老闆及裝修工人，都叫苦連天。其實最慘的，是真正有需要換樓的用家。 四百經紀吐苦水 本週一，由將軍澳區議員何民傑牽頭的「107動力」，搞了個「額印稅苦水會」，有四百多人參與，當中自然大多為地產經紀。十個講者輪流發言「吐苦水」，現場氣氛愁雲慘霧。中原地產創辦人施永青說：「少咗八成交易，依家啲經紀少咗一半收入。經紀嘅收入係滯後嘅，依家都係收緊之前嘅佣，預計到一四年初就反映無一、二手佣金嘅情況，到時經紀最苦！」不少大行，現時要「做埋」大陸樓盤幫補，甚至連倫敦、澳洲及溫哥華的樓盤，亦在屋邨鋪落力推銷！有經紀舉手說：「根本一百個客先有幾個係炒家，依家個政策影響緊其餘九成人，好唔公平！」另一經紀黃先生跟着表示：「辣招令換樓成本同風險增加，無人去換樓，鎖死咗個市！我仲以為香港係一個自由市場！」最後一名經紀更聲帶哽咽而絕望地說：「啲稅搞到盤源收窄，小業主係咁同我呻換唔到樓，我四代人都住喺香港，從未見過咁嘅情況o架！」 傢俬店一鑊熟 辣招亦直接影響其他界別的生意；在傢俬店林立的馬頭圍一帶，據記者粗略點算，總共已執了十四家傢俬店，可說是「滿目瘡痍」。「去年十一月，我哋生意多到做唔切，依家起碼差咗五成！」馬頭圍道一間傢俬店的負責人林小姐說，「辣招加埋四月底嘅一手新例，上個月真係誇張到完全無生意。」林小姐指，辣招旨在打擊樓市，但成交雖然大縮，土瓜灣區的樓價卻不跌反升，「啲殘到咩咁嘅舊樓仲貴過新樓，你話政府請人係唔係食塞米！」林小姐續指，她的隔鄰已倒閉了六間。除了傢俬店，經常上電視的驗樓師詹濟南，亦大呻生意難做。「以前一個月都有十幾單驗舊樓；依家一個月先得一、兩單。」詹濟南說，曾蔭權年代政府不解決供求失衡問題，到現在才企圖以加稅解決問題，導致樓價高，成交少的困局。「政府唔只落錯藥，仲係謀殺市道！」他更指：「好在依家有十大基建，唔少無工開嘅裝修工人去咗地盤開工；不過遲幾年都唔知點，唔通個個走去橫琴開工咩！」現時不少裝修工人轉做地盤；做開樓按及樓宇買賣的律師，亦要轉做其他商業合約；而銀行則力谷人民幣等其他理財產品。 發展商霸氣不再 辣招之下，平時惡晒的地產商，「霸權」難展，尤其辣招配合《一手住宅物業銷售條例》夾擊。新例四月底生效以來，多個新盤因樓書不合乎新例要求，未能推出。一手單位賣出不夠一百間，連為梁振英站台的新世界發展主席鄭家純亦大呻，新例監管過於吹毛求疵，令發展商推盤工作量大增，建議政府簡化一手新例，以加快推盤步伐。代表地產建設商會發言的會德豐副主席梁志堅，以往與政府「企硬」，曾炮轟「政府咩都唔識！」結果換來政府出招「慢慢歎」。近期堅叔已收火：「唔可以再話我哋想要點，只可以講意見俾政府聽。現時成交真係少到得人驚！今次政府好insist，但都要聽意見o架，現時未見到好處，壞處卻出晒嚟！」立法會於本週四舉行印花稅修訂會議，地建會上週已遞交書面意見，要求四項修訂，包括每半年檢討一次、及持貨兩年未有轉讓者可獲退稅等。不過，預期政府會繼續企硬，長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝上週日一再強調，政府以樓價跌兩成為目標，否則「加辣」。 印花稅典故 印花稅（Stamp duty）是一種非常古老的稅種，它的起源有段古。在公元一六二四年，荷蘭政府面臨財困，當時的統治者摩里斯（Maurs），為了解決財政危機，打算開闢新稅，便要求大臣們出謀獻計。但由於仍想不出可廣為市民接受的徵稅方法；於是公開徵求徵收新稅的方案，最後脫穎而出的，就是「印花稅」。原理是，市民在日常生活中，時有機會使用契約、借貸憑證等，若交給政府，在文件上蓋印，打上一個「印花」，便成為合法憑證，以保障雙方的權益。由於「印花稅」成本相對低廉，而徵收的範圍廣泛，歐美各國隨即相繼仿效，在十七世紀「印花稅」已成為世界最普遍採用的稅種之一。香港早年已有印花稅，是香港政府主要財政收入來源之一。 | ||||||