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環保部抽查京津冀核心區散煤:七成集中供熱企業煤質不達標 0

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-11-22/964337.html

環保部介紹,此次隨機抽查10家集中供熱企業,7家儲煤煤質沒有達到非電工業用煤標準。環保部表示,有關地方政府要認真落實《大氣汙染防治行動計劃》,繼續加大散燒煤煤質管控力度,嚴厲打擊銷售劣質煤的行為,持續推進散煤潔凈化工作。

每經記者 李彪

進入采暖季後,東北、華北遭遇強霧霾天氣,燃煤排放難脫幹系。

近日,環保部組織對北京、天津,以及唐山、廊坊、保定、滄州等京津冀大氣汙染防治核心區散煤潔凈化工作進行了專項督查。

環保部介紹,督查發現,京津冀大氣汙染防治核心區散煤煤質管控仍然存在薄弱環節,如不持續加大工作力度,將對冬春季大氣汙染防治產生不利影響。

其中,煤質不達標仍舊是焦點問題之一,此次環保部隨機抽查10家集中供熱企業,7家儲煤煤質沒有達到非電工業用煤標準。

一位業內專家告訴《每日經濟新聞》記者,相比於煤電而言,非電行業的燃煤汙染物排放問題較為突出,在推進減排工作中需重點關註。

抽檢煤樣 北京超標率最低河北最高 

11月以來,受供暖期汙染排放量大和不利氣象條件影響,京津冀及周邊地區連續出現空氣重汙染。

環保部介紹,監測數據表明,冬季是我國大氣汙染較為集中的時期,全國重點區域各省(區、市)供暖季PM2.5平均濃度均比全年平均濃度高20%左右。特別是北方地區,在進入采暖期後,受季節性燃煤影響,汙染物排放量劇增,供暖季PM2.5平均濃度貢獻度約占全年三成。

其中,去年京津冀三地全年PM2.5平均濃度為88微克/立方米,供暖季平均濃度為111微克/立方米,是全年的1.27倍。

早在今年5月,國務院副總理張高麗在京津冀及周邊地區大氣汙染防治協作機制第四次會議上就曾強調,全力推進燃煤控制,一手抓煤炭減量,一手抓散煤替代,強化煤炭清潔化利用。

為落實上述會議精神,切實督促地方政府強化散煤汙染治理,環保部組織對北京、天津,以及唐山、廊坊、保定、滄州等京津冀大氣汙染防治核心區散煤潔凈化工作進行了專項督查。在調查售煤企業煤炭來源、銷售對象、煤質監管等情況的同時,現場隨機采集煤樣203批,涉及75個縣(市、區)的185個售煤網點(193批)和10家集中供熱站(10批),並統一送檢。

環保部介紹,從現場督查及煤質檢測情況看,北京市城鄉結合部臨時售煤點得到有效管控,天津市中心城區煤場已全部取締,保定市煤場由2000多家整合為900余家,滄州市關閉取締煤場180余家。此次抽查的203批煤樣中,全硫均值0.41%,灰分均值10.23%,煤質總體控制較好。

但督查也發現,京津冀大氣汙染防治核心區散煤煤質管控仍然存在薄弱環節,如不持續加大工作力度,將對冬春季大氣汙染防治產生不利影響。環保部稱,主要問題包括:煤質超標情況仍然較多,部分售煤網點仍不規範,部分縣(區)在售散煤煤質較差,集中供熱站煤質管控仍待加強等。

據了解,在不考慮揮發分指標的情況下,本次抽檢煤樣中,北京市超標率為22.2%;天津市超標率為26.7%;河北省4市平均超標率為37.5%。

抽查背後 環保執法遭企業阻撓 

然而具體而言,一些地區和企業的煤質狀況卻較差。比如,唐山市豐潤區4個售煤點煤樣全硫全部超標;樂亭縣3個售煤點煤樣全硫均值高達1.45%。

同時,以天津市為例,天津《工業和民用煤質量》地方標準中非發電工業用煤質量指標二類煙煤標準要求全硫不高於0.5%。

環保部介紹,天津市濱海新區4個售煤點煤樣中,全硫最高的達到2.1%,平均值也高達1.13%。

同時,今年天津市在10月份及11月上旬燃煤單位冬儲煤煤質抽查中,發現天津萬源供熱有限公司、天津市鑫北供熱有限公司等8家企業或鍋爐房存在煤質抽查超標問題。

此外,集中供熱站煤質管控仍待加強。環保部介紹,此次隨機抽查10家集中供熱企業,7家儲煤煤質沒有達到非電工業用煤標準。

其中,唐山市灤縣建通熱力有限公司儲煤全硫和灰分分別高達1.33%和29.22%,保定市涿州開發區供熱公司、高碑店隆創供熱公司、易縣龍爍供熱公司等3家企業儲煤灰分均在20%以上。

值得一提的是,保定市淶水縣順通熱力有限公司在執法人員亮明身份後,仍阻撓正常執法檢查。

環保部表示,有關地方政府要認真落實《大氣汙染防治行動計劃》,繼續加大散燒煤煤質管控力度,嚴厲打擊銷售劣質煤的行為,持續推進散煤潔凈化工作。

環保部要求,針對當前散煤揮發分含量普遍較高的實際情況,應組織推廣爐膛燃溫高、燃燒室長、有利於煤炭充分燃燒的節能環保爐具,以降低因燃燒不充分而帶來的汙染排放。

  • 每日經濟新聞
  • 王可然
  • 每經記者 李彪

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李鐵:要重視發展中小城市 北京核心區人口過度集中

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵在15日的2016城市中國計劃年度論壇上稱,要尊重城市發展規律,通過調整城市間的空間格局,促進中小城市的發展。

李鐵提到,中外的城市發展模式存在差異,而且城市之間的關系也是不同的。

他表示,1997年,中國實行嚴格的土地保護制度,按指標分配土地。自此以來,土地的稀缺性越來越強,導致國內房地產一枝獨秀,成為各大城市的財政主要來源。而地方官員上任伊始最先做的肯定是招商引資,以解決稅收,維持政府財政運轉,不過這只解決了“吃飯”問題,幹不了別的。於是,就利用土地的計劃分配,獲得超額土地出讓金,補償城市基礎建設,解決發展問題。

但是,招商引資也並不容易。

李鐵提到,中國的城市實行等級管理,這決定了資源分配和流向。資源分配多集中於高等級城市,導致低等級城市的發展受到很大遏制。其次城市彼此間是赤裸裸的競爭關系,誰能開出豐厚的條件,將土地出讓金降到最低、提供的資源最多,誰就能在招商引資中占到優勢。這樣導致政府在競爭中付出較多,於是就需要依靠房地產來彌補。

李鐵分析道,中國的城市發展,形象得說,是用別人家的錢來蓋自家的房子。這導致大城市、特大城市很多。而城市發展規律不是有些學者所說的建設特大城市,真正能夠疏解城市功能、緩解城市壓力、平抑房價的還是中小城市。對比國內同等規模的省份跟國際上的國家會發現,國內20—50萬人口規模的城市跟國外差距特別大,50—100萬規模的城市差距更大。

由於當前的城市發展模式沒有發生轉變,開始遇到挑戰。

李鐵說,雖然經常看到房價的上漲,但房價上漲是極小部分的情況,二三線城市的房子根本賣不出去。由於房地產出現危機,導致整個國家的產能過剩,房子賣不出去,新房子又不能蓋,受到壓抑遏制的房地產傳導到鋼鐵、水泥、煤炭等所有產業,都開始受到限制。可以說,正是城市的發展模式影響著整個宏觀經濟的變化。

而這樣的城市發展模式,在他看來,還會產生未來的就業需求脫節,排斥中低端人口,而且城市規模越大排斥越強,城市的債務危機也會逐步加劇,基礎設施配置不合理。而且服務業發展嚴重滯後,不能充分吸收就業,而且發展方式粗放問題突出。

針對這些問題,他認為,要出臺改革政策,釋放土地要素的活力,改革土地指標分配機制,更多的向中小城市釋放,而且存量的土地改革還有很大的空間。還有就是要尊重城市發展規律,通過調整城市間的空間格局,促進中小城市的發展。對比擁有3000多萬人口的東京,是由周邊無數小城市支撐起來的,而北京核心區明顯人口過度集中。此外,還要將政府職能轉型列入議程,未來的城鎮化要是不解決政府發展導向問題,所有的城鎮化都無法推進。

李鐵 重視 發展 中小 城市 北京 核心區 核心 人口 過度 集中
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四商業地處非核心區

1 : GS(14)@2015-04-07 23:59:34

【市場失望】近年商業及商貿地大賣,地價不斷搶高,但新一個財政年度只有四幅商業及商貿地出售,全部位處非核心商業區,令市場大跌眼鏡。業界指過去兩、三年不斷有九龍東地皮推出,今年「歇一歇」,以免供應太過集中。政府即將推出四幅商業及商貿地,較去年少一幅,但合共可建總樓面逾193萬方呎,規模則相若。不過,有關地皮只位於元朗東頭工業區、黃竹坑業勤街、葵涌大連排道及長沙灣瓊林街,級數與傳統核心商業區中環,甚至新晉商業區九龍東都有一段距離。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為,由於近年推出的商業地皮多位於九龍東,縱使成交價不俗,但避免日後有太多商廈在相若時間內落成,對租金構成競爭性影響,所以今年賣地表內未有九龍東地皮是可以理解。不過,中環、灣仔等核心區未有商業地供應,應與規劃「未搞掂」有關。世邦魏理仕香港、澳門及台灣研究部主管陳錦平認為,政府未有就九龍東提供更多商業地,以加快第二個核心商業區的發展,令人失望。陳錦平指出,從賣地表的四幅地皮位置來看,未必全部適合興建商用物業,未能滿足香港長遠的商業發展需要。



瓊林街商貿地估值40億

政府即將在新一個財政年度推出的商業及商貿地中,以納入新賣地計劃的瓊林街商貿地市值最高,可建樓面近100萬方呎,屬區內近年規模最大的項目,估值達40億元,每方呎樓面地價約4,000元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150407/19103217
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業界﹕核心區舖上半年租金跌一成

1 : GS(14)@2016-01-18 15:58:36

http://property.mpfinance.com/cf ... 0118/paa01/laa2.txt


【明報專訊】除上述英皇舖位外,毗鄰尖沙嘴廣東道的海防道、北京道、漢口道以至彌敦道一帶,農曆新年前後亦將有多個舖位於租約即將到期;業界人士估計,農曆新年後將核心區空置率或會上升,上半年租金跌幅將介乎5%至10%。

據戴德梁行資料顯示,目前廣東道及海防道84個商舖中,已錄得有2個舖位空置,比例為2.4%,其中包括位於廣東道116至120號地下A舖,舊租客為溥儀眼鏡,現時業主月租叫價約100萬元,較舊租低44%。

海防道商舖空置率2.4%

與此同時,位於漢口道、海防道、彌敦道及金馬倫道一帶,現時至少有4個藥房店舖於市場放租,而北京道誠信大廈亦有眼鏡店舖位以月租38萬元、呎租691元放盤。

雖然旅遊核心區舖市不景,惟新發展區的商場舖卻備受青睞。將於本周開售的沙田石門安群街一號OK Mall商場收票持續,據悉世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁李峻銘等人,大手入票10張進行抽籤認購,涉資100萬元。據了解,上址提供189個舖位,首批將推出96個舖,售價199萬起。
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銅鑼灣舖劈四成 美運動品牌承租 卓悅遷出逾一年 核心區重現民生舖

1 : GS(14)@2016-05-07 23:25:27

http://property.mpfinance.com/cf ... 0505/paa01/laa1.txt



【明報專訊】市區購物熱點地區的舖租持續下調,過去數年幾乎絕迹於核心零售區的品牌亦陸續回歸。繼去年運動品牌ADIDAS承租中環皇后大道中興瑋大廈多層巨舖後,美國運動品牌SKECHERS,亦敲定於銅鑼灣啟超道開設本港最大旗艦店,兩層樓面面積合共約4700方呎,市場消息指新租金約為150萬元(呎租約319元),較相關舖位前租客、化妝品專門店卓悅(0653)的舊租下調四成。可留意的是,卓悅去年4月退場後,該舖位一直空置至今。

明報記者 邱曉欣、劉詠怡

啟超道6號地舖、6至8號1樓舖位,去年4月卓悅遷出後,空置逾一年,現時終獲SKECHERS承租。據悉,啟超道6至8號原由卓悅以450萬元承租,惟8號地舖及樓上廣告牌,則於早前分租,故扣除分租部分,上址舊租約為250萬元。換言之,以現時新租金150萬元相比,較舊租下調約四成。

市傳月租150萬 呎租319元

SKECHERS 香港及東南亞區總裁梁成永回應查詢稱,集團將租用啟超道6號,作為香港旗艦店,該店亦是集團全亞洲最大店舖,建築面積達4700方呎。梁續稱,該舖位租金減幅合理,於3月底至4月初落實租約,惟未有透露具體租金及租金減幅,但表示預計6月底至7月初開幕,將首次設有互動遊戲區及展覽區。

樓面4700呎 將打造旗艦店

梁成永認為,雖然本港核心旅遊區有不少奢侈品店舖或金舖退場,惟內地人的打扮潮流已逐漸由奢華轉型至運動休閒風,消費模式亦變為追求功能性的休閒運動用品,故有利公司業務發展。不過,他強調港客仍是集團主要銷售對象,並稱:「香港逾7萬個VIP會員中,只有15%為中國旅客。」

內地客口味轉向運動休閒風

雖然零售市道疲弱,惟集團今年1至3月本港整體銷售額仍有雙位數字增長,但他坦言新年期間核心旅遊區的分店,生意「辛苦少少」,惟民生區店舖增長可抵消該地區生意跌幅,而年初至今亦已於旺角、屯門、觀塘、荃灣等區逆市開店。資料顯示,截至4月底,該集團於港澳地區合共有46間分店,主要為600至800方呎內的中小型店舖。

業界料民生舖伺機進駐核心區

事實上,除SKECHERS外,ADIDAS去年亦搶先進駐中環旅遊核心區,業界人士認為,隨着核心區街舖租金大幅回落,料過往集中在民生地區商場開店的中檔品牌及民生舖,將伺機進駐核心區。

[舖市淪陷系列之三]
銅鑼灣 銅鑼 舖劈 四成 運動 品牌 承租 卓悅 遷出 逾一 一年 核心區 核心 重現 民生
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RICS劉健民:應多推非核心區商業地

1 : GS(14)@2016-11-30 07:57:40

【明報專訊】本港商廈市况漸升溫,近月政府推出多幅商用地皮,包括黃竹坑商貿地及啟德發展區「雙子塔」項目,均以高價成交,反映市場對商用地皮需求頗大。皇家特許測量師學會(RICS)香港區理事會主席劉健民認為,近年政府雖已推出不少非核心地區用地,但期望可盡量多推更多商業地以應市場需求。

截至今年10月為止,中環商廈空置率為1.4%,灣仔、銅鑼灣及尖沙嘴則錄2.5%,香港東錄3%,整體空置率偏低。事實上,政府近年亦已部署推出多幅商業地,當中不少位於非核心區,未來亦有不少位於啟德新發展區商用地皮推出,劉健民認為,第二中央商務中心區CBD2與核心商業區可以互補,不過由於核心區配套及營商環境較理想,如核心區商用樓面供不應求,核心區商廈租金一樣趨升。

料來年中環商廈租金升5%

他續稱,以今年為例,核心區商廈上半年租金升幅緩慢,惟及至下半年租金開始上升,估計由於美國經濟環境復蘇,未來亦將會加息,對全球經濟發展有正面影響,料香港可分享成果,相信現時至明年,中環租金升幅續升,料未來12個月租金升幅在5%以內。

事實上,皇家特許測量師學會早前公布發表2016年第三季香港地產市場調查報告,RICS 商業地產租戶市場情緒指數回升,反映市况已逐漸穩定下來。除外圍因素外,近年滬港通開通後,不少內地公司已來港開業,令本港增加相當數量的中資大型企業;而深港通亦即將開通,預料深港通可動另類板塊的機構,如創意產業公司、研發公司等進軍本港。

明報記者 劉詠怡


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4105&issue=20161130
RICS 健民 多推 核心區 核心 商業
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2017商廈租金窄幅上升 北水撑起 新核心區成形

1 : GS(14)@2017-01-02 17:10:30

2016-12-17 iM
臨近年底樓市起伏莫測,本欄將為本港物業市場作出一系列總結,回顧過去一年,鎂光燈聚焦於寫字樓市道,年初內資光大控股(00165)豪擲100億元收購灣仔大新金融中心已揭示了有價有市,及至脫歐事件及住宅出招加辣後,商廈租售更趨活躍。戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻預計,中資機構吸納量強勁,2017年繼續撑起中上環傳統商圈承接;高力國際副常務董事胡孝直則認為東九龍核心區漸成熟,惟新供應魚貫而出,將收窄寫字樓租金升幅。

追溯近年商廈市況,不得不提資金洪流的南下收購潮。內地巨企恒大地產(03333)前年底斥125億元天價,購入華置(00127)旗下灣仔美國萬通大廈,相當每平方呎價達3.62萬元,樓面呎價和總額均刷新香港甲級商廈紀錄;同一天,中國人壽(02628)亦以58.5萬元,買下會德豐(00020)紅磡One HarbourGate西座。重磅成交連環出現,為今年以來商廈市場的利好氣氛奠定基礎。

仲量聯行近日發表《全球優質寫字樓租金走勢報告》顯示,中環辦公室租金冠絕全球,每月平均呎租達到195元,按年攀升15%,連續兩年成為環球寫字樓租務成本最昂貴的城市地區,拋離第二位英國倫敦每月呎租127元逾53%之多。報告又指,全港寫字樓空置率今年第四季錄得4.7%,按季微升0.5%,但中上環的空置率維持在1.5%極低水平,依舊是全球最搶手的核心商廈地段。

呎租成本195元全球封王

蓋因今年初住宅樓價滑坡式調整,1、2月份住宅成交量(一、二手買賣相加)更「大插水」降至僅2,000宗水平,破1996年有紀錄迄今新低之際,住宅收租及升值潛力進一步下跌,相反本地經濟增長對辦,深港股市互聯互通帶動中資金融、資產管理公司對寫字樓需求,使資金悄然湧入商廈市道。譬如近數年頻頻出手的「賭王」何鴻燊四太梁安琪,就在1月下旬「小試牛刀」作價10.2億元,從新世界(00017)主席鄭家純及林護家族手上買入灣仔莊士敦道互信大廈,回報率達3厘以上。

灣仔北頗受財團歡迎,除享較優質海景外,亦因為放盤量遠較中上環充裕,締造今年內最大宗甲廈買賣。原由爪哇(00251)所持告士打道108號大新金融中心,今年2月獲中資背景的光大控股淡市出擊,作價100億元收購並登上歷來第二貴商廈,平均呎價2.5萬元,物業由光大自用作香港總部,其餘樓面則會拆租,料呎租60至70元,較中區折讓兩至三成。

不過盡管偶見「大刁」,實際上半年商廈租售情況偏淡靜。據業界統計,截至6月30日為止今年上旬,商廈物業買賣登記只得409宗,較2015年下半年613宗頓減33%,創半年度歷史新低;上半年成交總額157.3億元,減少15%。尤其2月份時候,恒指單月累跌較深幅度近3%或571.18點,投資者轉戰寫字樓「水喉」便無以為繼,商廈交投慘見單月區區35宗低谷,某程度上反映寫字樓市況亦與股市息息相關。

光大百億購大新金融中心

直至6月底,英國公投意外脫歐,環球資金流向「洗牌」,更多熱錢進入本港實物資產市場避險,喚醒商廈表現大翻身。美聯工商舖分析指,脫歐後三個月(6月24至9月23日)市場新增1,512宗寫字樓租賃個案,以及366宗買賣成交,較脫歐前增長逾5%;脫歐後商廈市場更錄得13宗逾億元大手物業轉讓,對比脫歐前急升3成,表現跑贏大市。事實上,年初火災後當局對工廈嚴厲執法,打擊違規商貿用途,舖市則受制旅客消費及零售業放緩,令資金集中流入寫字樓。

從第三季起,市況更加趨旺。先有深圳富豪、華南城(01668)股東及祥祺集團主席陳紅天,繼21億元掃山頂歌賦山道15號大宅後,復以45億元一手購得One HarbourGate東座甲廈28萬平方呎樓面連命名權,較意向價高12.5%,自用之餘月租收入2,000萬元。其後恒基(00012)43.68億元沽售完成翻新的上環金龍中心,還有金利豐證券(01031)主席朱李月華65.28億元買入九龍灣宏照道甲廈樓花,造價分別刷新上環及整個九龍區紀錄。

分層商廈也屢創指標。皇后大道中「地標」中環中心頂層79樓,年中以5億元天價易手,獲中資購入全層1.32萬平方呎,呎價37,842元,超越美國萬通大廈全幢呎價3.62萬元,再造本港甲廈呎價巔峰,單位屬無柱設計、高樓底海景「樓王」,按市值呎租90元計算,回報率2.85釐;金鐘遠東金融中心同樣有中資承接,中層呎價3.48萬元刷新區內紀錄。至於前政務司司長唐英年所持灣仔會展廣場高層單位,10月亦以1.05億元摸出予內資,4個月內升值26.7%,呎價3.5萬元,與環球大廈並列全港商廈呎價季軍。

英國脫歐成市況分水嶺

事實上,深港通發酵多時終於成事,吸引大批中資金融機構來港建立平台,遂促成大手租賃。工商銀行(01398)以108萬元承租金鐘太古廣場2期高層9,000平方呎擴充業務,今年首隻百億新股浙商銀行(02016)也在9月落實遷入中環交易廣場3期13樓1.1萬平方呎,月租154萬元。根據美聯工商舖甲廈售價指數(MCAI),政府11月初加辣管制住宅樓市後,指數更升報265,連漲五個月;甲廈租金指數(MCARI)也報160,同創歷史新高。

陶汝鴻指出甲廈受捧,即使美國聯儲局本周四(15日)加息0.25厘,相信2017年資金仍持續湧入。「寫字樓市況較樂觀,早在深港通前租務已被帶旺,2016年中區商廈租金升近10%,很大程度歸功於中資公司承接力強勁,瞄準中上環一帶傳統地段,料明年租金增幅5%至10%;東九龍寫字樓亦受本地企業需求支持,租金大致橫行,預計2018年該區更多新供應出籠前夕,才遭受較大租金壓力。」

「買賣方面,市場窘境是全幢物業罕有,雖然市場好多投資者或基金都搵緊,中資財力又深不可測,但交投步伐能否保持活躍,需視乎業主如何理解『善價而沽』,始終買賣商廈,是以投資性質為主要目標,買家講求投資內部回報率(IRR,Internal rate of return),一般較理性,不似得豪宅成交,價錢有時抽高到脫離市況,就因為自用性質居多,價格受個人喜好左右。」綜觀未來一年寫字樓市道,以下三大趨勢值得注意:

焦點1:中資鯨吞商廈方興未艾

從2012年迄今,中資到港新設辦事處數目,按年均6.3%幅度增長,數年內將趕上美國及日本企業;以今年下旬中區新簽租約計,內地金融機構佔整體63%,逐漸掌握租賃市場。更甚者,過去一年四家國內機構共斥330億元南下收購商廈,中資插旗,撑起港樓半邊天。他們不斷物色全幢物業作總部,既可自用或收租,又可藉大廈命名權推廣品牌,如果趨勢持續,勢必進一步推高甲廈租售價格。

今年三番四次傳出洽購消息、樓高73層的「巨無霸」中環中心,據悉長實(01113)正暗盤放售其75%業權,引來多家中資公司爭奪。潛在買家中,正包括中國四大銀行裏唯一尚未在港自置總部的工商銀行、越秀地產(00123)、中國郵儲銀行(01658)及新加坡ARA基金等,料最終成交價介乎320億至357億元,勢創全港商廈歷史新一頁。長地副主席李澤鉅早前在業績會也明言,除「大本營」長江集團中心及和記大廈外,其餘集團物業均屬可賣品,變相為中環中心交易開綠燈。

焦點2:大孖沙拆售非核心項目

會德豐近年擅長出售商廈,明年亦有規模60萬平方呎的觀塘8 Bay East樓花部署推出,估值逾100億元;其實華置及恒地等亦有不少商廈待沽。消息指,華置將拆售告士打道39號夏愨大廈17層寫字樓,呎價2.45萬至3.4萬元,連地舖及車位總值96.8億元,該廈辦公室現時呎租43至50元,即回報僅2釐,市場需時消化開價。恒地旗下北角京華道18號(前亞洲凍倉)、上環富衛金融中心及尖沙咀天文臺道8號,分別叫價100億、50億元及40億元,亦收到買家洽購中,個別有望短期內完成交易。

焦點3:新供應及共享模式興起

政府規劃東九龍為第二核心商業區,開始漸見成果。展望2017年,該區按商業大廈樓面計算,將取代灣仔、銅鑼灣正式躍升為本港第二大商業地段,然而空置率有機會超越10%水平,亦是各區之冠。胡孝直估計,明年東九龍寫字樓供應增加,租金料跌5%至7%,港島區租金則有望升半成,此外「港鐵南港島綫月底通車,黃竹坑一帶寫字樓率先受惠,目前平均呎租僅31.9元,預測明年急升19%,跑贏其他地區。」

「商廈群移位(Decentralization)也會持續,中環包括華懋中心1及2期在內,未來兩年供應量僅24萬平方呎,交易廣場1期最新高層單位呎租已被扯高至150至170元,導致有老牌英國律師行近期從中環遷往港島東以解決成本問題,情況罕見」。共享工作空間(Co-working space)將是另一大趨勢,銅鑼灣TOWER 535及金朝陽中心2期Midtown,近日獲美國WeWork等初創企業承租12.2萬平方呎樓面,適合創業人士建立生意網絡,這個嶄新分租寫字樓模式明年將在市場上分一杯羹。

長實反對 泓富19億交易「撻Q」

全幢交易蔚然成風,偶有失敗個案,更牽涉長實與系內泓富房託基金(00808)鬧分歧。泓富今年9月作價18.75億元,準備向豐泰基金收購2002年落成的觀塘觀點中心,呎價1.3萬元,原本預算出租率85%購入長綫收租,屬泓富掛牌以來最大的收購計劃。

惟之後事態峰迴路轉。泓富股東指投資回報2.7釐欠吸引,淨資產負債比率(Net Gearing Ratio)也被推高至37%,隨後持泓富18.98%的長實罕有發聲明指,考慮條款及物業質素後不贊成收購。最終議案在10月初在股東會以61.33%反對而否決,有小股東直言因為「誠哥都不支持」故難以放心。
2017 商廈 租金 窄幅 上升 北水 撐起 核心區 核心 成形
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核心區現近百短租舖 近年最多 春節前夕 利市封店滿佈旺角銅鑼灣

1 : GS(14)@2017-01-24 12:15:31

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4004&issue=20170124

【明報專訊】近年零售市道轉差,奢侈品牌零售租客續整合據點,旅遊核心區吉舖湧現。有代理統計顯示,四大核心區包括旺角、尖沙嘴、銅鑼灣及中環,連同其他民生區街道,今年農曆新年前短租舖位已錄近百個,為近年新高。

明報記者 劉詠怡

資料顯示,去年農曆新年前3至4個月,市場已漸現短租舖,喜來登旺舖代理董事黃偉文表示,四大核心區平均亦有約20宗短租個案,合共約有70至80宗,不少主要街道包括銅鑼灣羅素街、波斯富街、尖沙嘴海防道及旺角西洋菜南街均出現短租個案,短租舖數量較往年增加。由於空置舖位供應增加,平均短租舖呎租亦由去年約150元水平跌至今年120多元水平,呎租平均減幅約10%。

利市封店50萬短租羅素街舖

當中以曾是全球最貴舖租街舖的銅鑼灣羅素街為例,去年就有舖位獲利市封專賣店短租。由資深投資者黎永滔持有的羅素街59號地下G號舖,面積約700方呎,舊租客為粵港澳湛周生生,金行撤出後現以由利市封專賣店短租形式承租,月租50萬元,呎租約714元,租期至下月底。業主同時已預早招長租客,意向月租約150萬元,即短租較意向長租大減66%。

此外,曾晉身百萬月租的尖沙嘴重慶大廈地下2號舖A部分,自藥房舊租客撤出逾一年後,亦由利市封專門店以20萬元短租,呎租亦達200元水平。業主同時以月租55萬元招長租客,意向租金較舊租105萬元減48%。

黎永滔:不介意續短租待長租客

現時手上持有數個舖位待租的黎永滔表示,去年市場空置舖位增加,業主叫租態度普遍回軟,農曆新年前吸引不少短租客入市,除售賣賀年消費品外,運動服飾、鞋履、手機配件甚至日用品零售租客紛在市場「搵位」,「撐起」空置舖位業主的租金收入。他認為,近月零售市道見底,看好租賃市道回升,並認為現時核心區空置舖增加下,做就一批過去沒有機會落戶核心區舖位的零售商進駐一線街舖,故不介意繼續短租靜待長租客。

代理料舖租下跌空間收窄

世邦魏理仕香港顧問及交易服務零售執行董事連志豪認為,今年街舖租金估計回落不超過5%,大部分於2014年高峰期簽下的租約將於本年年中屆滿,意味着租金再下跌的空間很小,租賃動力將逐漸改善。

利嘉閣商舖及投資部營業董事鄭得明表示,在零售市道企穩及民生店舖率先反彈帶動下,預料今年店舖買賣登記有機會挑戰1800宗水平,料較去年回升四成,涉及登記總值料達340億元,按年增約四成。
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核心區地舖租金跌兩成

1 : GS(14)@2017-03-04 00:26:21

【本報訊】國際物業顧問公司第一太平戴維斯發表新一份研究報告,總結2016年本港核心地舖租金情況,整體租金按年跌19.5%。四大核心區街舖,中環去年舖租跌幅最多,按年跌23.5%。銅鑼灣及尖沙嘴地舖租金,分別按年跌20.6%及20.3%。事實上,部份核心區地舖租金跌幅超逾兩成。去年最大宗跌租例子,莫過於皇后大道中29號華人行地下G2號舖,面積約2,128方呎,周大福2013年高峯期以400萬元續租三年,去年則以約160萬元續租,較原租金跌六成。不過,商場租金卻逆市向好。本港主要商場整體租金按年升3.1%。不過劃分為港九及新界而言,港島區商場租金則按年跌5.2%,九龍區主要商場租金按年升9.4%,新界區主要商場按年升3.7%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170303/19946018
核心區 核心 地舖 租金 兩成
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一太料明年核心區商廈 租金升一成

1 : GS(14)@2017-12-13 14:22:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2003&issue=20171213
【明報專訊】2017年進入倒數,第一太平戴維斯回顧今年樓市表現,集團研究及顧問諮詢部資深董事盛世民稱,中環寫字樓租務需求殷切,金鐘、中上環佔用率均達九成,因應新供應有限,預計核心區商廈租務仍受追捧,明年租金可升5%至10%。零售市場方面,因消費者信心增強,樓價亦創新高紀錄,盛世民認為商舖價格明年最多可升5%,包括豪宅在內的整體住宅樓價,可以上升5%至10%。

對市場預期美國即將加息,第一太平戴維斯董事總經理及銷售部主管袁志光表示,近期銀行拆息上升,供款息率已逾2厘,預計本港銀行將調整最優惠利率(P)。不過,本港雖有機會加息,但對樓市相信影響不大,預計明年中小型住宅會有5%至10%增長,豪宅亦平穩發展,5億元或以上超級豪宅仍有上升空間。

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第一太平戴維斯董事總經理陳超國表示,政府有意發展郊野公園以解決土地不足,惟有關發展至少需要15至20年,市民見供應不足,擔心樓市因而不斷上漲,故急於入市。他認為,政府應給予市民信心,向外表達政府有明確增加土儲的政策。

港置料明年樓價「高單位數」升幅

另外,香港置業行政總裁李志成預料,雖然美國將加息,而早前本港拆息亦抽升,但未對本港構成很大影響,預計聯儲局按部就班加息的話,對樓市衝擊有限,預計明年樓價升幅將是「高單位數字」。
一太 太料 明年 核心區 核心 商廈 租金 一成
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中環中心買家蔡志忠:港島核心區寫字樓 有市有價

1 : GS(14)@2018-01-11 10:36:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9593&issue=20180111
【明報專訊】亞洲地產主席蔡志忠去年11月伙拍國企及4名本港資深投資者,斥資402億元向長實(1113)買入中環中心75%樓面,創本港歷來最大額物業成交紀錄。他在接受訪問時解釋,幾年前他投資荃灣銀座購物中心及內地東莞住宅均勁賺近倍,兩年多前則留意到中資機構積極來港進駐中環核心區甲級寫字樓,料將推高有關物業的租金及價值,故積極投資區內商廈,並且具備相關買賣的賺錢經驗,有信心今次投資中環中心也能夠取得理想回報。

去年11月初向長實購買中環中心75%樓面的財團,以中國國儲能源化工集團股份公司佔55%,其餘45%為一班本地資深投資者,包括「物流張」張順宜、「小巴大王」馬亞木、「磁帶大王」陳秉志、亞洲地產主席蔡志忠及中華總商會永遠榮譽會長盧文端。

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交易公布兩個多月,恒基(0012)本月初向有中資背景的中科創資本及太平信託財團,以99.5億元出售北角京華道18號全新商廈,每方呎價約3萬元,是次訪問在位於北角的亞洲地產總部進行,記者以上述交易打開話匣子,蔡志忠回應說,他與拍檔是次購入中環中心,若不計商場及車位,只計寫字樓面積呎價亦僅3.15萬元,「當然是覺得『抵』才會買」。他又強調,自己並非財團的控股股東,只是其中一名投資者,希望藉着是次接受訪問,與讀者分享自己為何看好中環核心區寫字樓市場。

甲廈租金回報勝豪宅 價格可追落後

除了將中環中心與北角寫字樓的成交價作對比外,蔡志忠認為,甲廈與其它種類的物業,例如豪宅比較亦屬落後,是他與拍檔購入中環中心的另一原因,「目前山頂豪宅每呎售價逾10萬元,但其每呎月租僅100元;作為比較,中環頂級甲廈呎價約5萬元,但每呎月租可達150至200元,租金回報率明顯較吸引,呎價因此也有條件可追落後」。

根據蔡志忠的分析,隨着內地及本港經濟融合,內地資金已成為本港樓市的新興力量,他坦言,近年內地經濟向好,資金持續湧港,對本港樓市十分正面。他續說,中國恒大(3333)於2015年11月以125億元向華人置業(0127)購入灣仔告士打道的美國萬通大廈(今已易名恒大中心)後,可視為中資企業加快收購及進駐本港甲級寫字樓的分水嶺,故他在當時已開始將投資焦點由商舖轉為商廈。

中環中心租金有上升空間

蔡志忠認為,中資機構來港購買商廈,以港島核心區(即中環、金鐘至灣仔告士打道以北)為首選。他解釋,由於區內主要的物業都是甲級寫字樓,類似紐約及倫敦的中心商務區(Central Business District,CBD),具備匯聚效應,而且供應有限,故有關寫字樓的租金長期看漲,支持價格屢創新高,「投資任何物業也好,一定要考慮一旦價格下跌時,你能否承擔有關風險,如果你買入物業後無法收租,供樓就會好辛苦,故此有租金支持十分重要。中環核心區寫字樓租金近年不斷破頂,目前國金2期的每月呎租達200元,交易廣場是160元,置地廣場是150元,水漲船高,有關寫字樓價格跟隨租金破頂實屬正常」。至於中環中心現時每呎月租則介乎60至80元,他相信有上升空間,當中40樓以上的海景單位呎租日後可挑戰100元。

事實上,蔡志忠於去年3月已斥1.08億元購入中環遠東發展大廈23樓全層,現正以1.5億元放售,若能夠成功出售便可於短短1年內勁賺四成,他認為自己的叫價合理,「去年3月買入遠東發展大廈23樓,原因是該物業位於德輔道中,就在恒生銀行總行附近,位於甲級地段,即使買不到甲級地段的甲廈,我也要買甲級地段的乙廈,因為甲級地段本身便屬罕有。目前我以1.5億元、呎價2萬元放售,雖然較我的買入價有可觀升幅,但考慮到金鐘指標甲廈遠東金融中心最近成交呎價達5萬元,叫價達6萬元,而遠東發展大廈本身有重建潛力,我成功出售也是有可能的,因為投資者即使以呎價2萬元購入,一旦重建,不排除將來呎價可升到2.5萬至3萬元」。

短炒灣仔甲廈 半年賺逾兩成

另外,蔡志忠透露,他於去年5月以4570萬元買入灣仔安盛商業中心面積2570方呎寫字樓單位,亦已於11月以5680萬元出售,半年內勁賺兩成,可見核心區商廈有價有市,升值潛力頗大。

在中環核心區商廈以外,蔡志忠在2015年底以7.9億元,向鵬里資產管理買入荃灣川龍街118號百悅坊銀座式商廈。他在訪問中透露,由於調整租戶組合得宜,目前該物業每月租金收入已由接手時的200萬元大幅增加至逾370萬元,估值亦增加到16億至18億元;如上述往績,蔡志忠希望是次與拍檔聯手購入中環中心,也可以取得理想回報。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-01-11 10:37:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0420&issue=20180111
【明報專訊】在2013年12月主講《明報》舉辦的樓市研討會時,蔡志忠已指出:「全世界凡有內地人買樓的地區,樓市都會興旺,那最多內地人買樓的地方,當然是中國國內,那為何不直接投資內地房產?」他當時分析,由於內地經濟向好,人均收入大幅上漲,住宅樓價近年已錄得可觀升幅,而一線城市如深圳、上海、北京均價已達每呎4000元人民幣或以上。

惟二線城市如廣東省東莞、中山或福建省泉州等,樓價仍在每呎1000元人民幣以下,非常吸引,故他擬在這些城市買地起樓做發展商。

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蔡志忠在是次訪問中則透露,他與友人跟着亦的確投資1億元(人民幣‧下同),購入東莞市中心一幅地皮興建為2幢物業,於前年底及去年初期間出售,賣樓收益達3億元,扣除稅務開支及其他成本後,實收2億元,投資回報率達100%,「我們樓盤的住宅單位面積平均約400多方呎,每方呎售價約1300元,每套平均售價僅50萬至60萬元。當地居民拿十多萬元做首期後,餘下款項向銀行貸款,每月按揭供款低於2000元,很多人可以負擔,故銷情亦十分理想」。
中環 中心 買家 蔡誌 誌忠 港島 核心區 核心 寫字樓 寫字 有市 市有 有價
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利市封店三折舊租 短租核心區地舖

1 : GS(14)@2018-02-05 09:33:51

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7321&issue=20180205
【明報專訊】近月有利市封專門店趁農曆新年將至,再度以短租形式進駐核心區商舖,部分更以低至三折舊租租舖。業界人士稱,零售業雖有回穩迹象,但部分業主不願丟空,寧以短租形式租出舖位,預計農曆新年後,部分商舖可獲長約租客以市價水平承租,並相信未必再出現大幅折讓短租。

年近歲晚,利市封專門店隨處可見,大部分以短租形式出現,並以零售核心區如尖沙嘴、旺角、銅鑼灣等佔多數。以尖沙嘴海防道32至34號地下D舖為例,「百家姓利是封」專門店於去年10月以30萬元租用該舖,以商舖面積約830方呎計,呎租約361元。對比商舖上手長約租客德成大藥房於2015年以110萬元承租、呎租達1325元,現短租月租較2015年低73%。

短租大舖變身「旗艦店」

另一個劈租幅度較高的短租商舖,位於銅鑼灣東角道24至26號怡安大廈地下19B號舖,該舖面積約400方呎,過去由眼鏡品牌租用,2013年9月起月租35萬元,去年底由利市封專門店租用,月租僅11萬元,租金大減69%。

業界:大幅劈租避免丟空

在今年一眾利市封短租舖中,更有一間「旗艦店」,有關舖位位於尖沙嘴加拿芬道53號,原由周生生珠寶金行承租全幢4層約5529方呎樓面,月租一度高達330萬元,有關舖位曾於市場上以8.88億元放售,月租則減至120萬元水平;是次「百家姓利是封」只租用部分樓面,估計涉及1258方呎,預料月租低於80萬元水平,惟兩者所租用的面積不同,未能直接比較租金減幅。

有代理稱,零售市况回暖,有助業主出租商舖,惟物色租客需時,近月正是農曆新年的零售黃金檔期,故業主短租予利市封專門店,因此短租個案明顯增加,且集中於核心零售區,而成交租金大多為劈租個案。他又稱,大部分業主打算「租住先」,預計短租期完結後,商舖租金有機會見底回升。

明報記者 林尚民、甘潔瑩
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首11月甲廈價累升一成 中環升幅冠核心區

1 : GS(14)@2018-12-10 04:43:04

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3522&issue=20181210
【明報專訊】雖然住宅樓市回軟,甲級商廈價格卻高居不下。美聯工商舖資料研究部報告稱,今年首11個月指標甲廈價格累積上升約10.4%,中環甲廈價格更上升21.7%,冠絕核心區,最新平均呎價約4.56萬元。不過,隨着中美貿易戰白熱化,整體商廈價格將輕微回落,成交量現冰封。

該報告稱,今年首11個月,指標甲廈及乙廈的價格分別累積上升10.4%及14.6%,雖然近月市場受貿易戰影響,中止價格升勢,但現時整體價格較高位回落不足1%,反映寫字樓的抗跌能力。

整體商廈價自高位回落不足1%

按區域劃分,中環屬表現最好的核心區,首11個月該區甲廈價格上升21.7%,最新平均建築呎價約45,572元;金鐘升20.9%,最新平均呎價約38,255元。非核心區方面,葵涌表現最好,最新平均呎價約1.35萬元,首11個月累升23.1%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示,貿易戰持續,個別業主減價沽售物業,令市場出現低市價成交;但同時部分優質物業放售價格未見回落,個別準買家願意付出高價購入心儀的寫字樓單位,令市場出現高價成交。他預期,受市場氣氛影響下,商廈市場至明年初交投仍低迷,但做價料難以大幅回落。
11 月甲 甲廈 廈價 價累 累升 一成 中環 升幅 核心區 核心
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夾公仔機吸年輕一族 不足半年租核心區10舖

1 : GS(14)@2019-02-18 17:04:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1849&issue=20190218
【明報專訊】過去零售市道高峰,名店及金飾珠寶店紛搶租核心區舖,但隨着零售市道回落,近年市場對核心區舖需求亦見回落,有夾公仔機營辦商逆市下積極在港拓展業務。該營辦商自去年9月起,5個月內連環承租10個位於消費核心區如銅鑼灣、尖沙嘴、旺角等商舖,並揀選面積介乎600至1000方呎商舖,當中包括短租商舖,每月租金支出涉資近100萬元。

每月租舖開支近百萬

夾公仔機營辦商Big Bear於去年10月起於本港開業,首個據點設於鄰近「波鞋街」及新晉住宅SKYPARK的旺角洗衣街,該舖面積約700方呎,月租7.5萬元,呎租107元,屬市價租金。Big Bear老闆蔡榮欽有感旺角店受歡迎,生意額不俗,決定擴充業務,隨後一口氣承租多個舖位,選址大多為年輕人行逛熱點,如銅鑼灣、尖沙嘴等區。

租逾600呎舖擺放20至30枱機

蔡榮欽接受本報訪問時表示,選舖首要是餐飲商戶及人流較多的地區,因顧客在等候餐廳入座時,夾公仔機店舖可吸引他們駐足,甚至成功吸引他們玩夾公仔來打發時間。此外,另一個選舖要求為商舖內沒有主力柱,最理想是舖面闊落,呈長方形方便佈局,面積大小則沒有特定要求。目前Big Bear承租的商舖面積約600至1000方呎,可擺放20至30枱夾公仔機。他又稱:「租期長短對業務發展不構成大影響,以尖沙嘴店為例,該店是短租舖,租期僅半年,因涉及財團收購,但該處是不少人必經之地,故以月租8萬元承租該舖。」

Big Bear承租的尖沙嘴店位於加連威老道65號地下,美聯旺舖高級區域營業董事蔡良其表示,該舖面積約1000方呎,另設700方呎閣樓,2013年曾以月租25萬元放租,一直乏人問津,至2014年租客約滿離場後,一直丟空至去年,他估計業主為免長時間丟空舖位,故把商舖改以短租形式租出。 若以現時租金8萬元作比較,現時租金較2013年月租叫價低68%。

擬年底前增設20個據點

蔡榮欽又稱,計算商舖租金及貨品,每間商舖的投資額約100萬元,他亦稱租金開支為投資成本中所佔比例最高,「因首個據點旺角店於開業後4至5個月已回本,對這個業務發展充滿信心,計劃今年底前增設20個據點,將選址未有據點的地區,如沙田、上水、粉嶺等區域。因商舖是24小時營業,所以只選人流必經的地舖,不考慮進駐商場。」

明報記者 甘潔瑩
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