2017商廈租金窄幅上升 北水撑起 新核心區成形
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GS(14)@2017-01-02 17:10:302016-12-17 iM
臨近年底樓市起伏莫測，本欄將為本港物業市場作出一系列總結，回顧過去一年，鎂光燈聚焦於寫字樓市道，年初內資光大控股（00165）豪擲100億元收購灣仔大新金融中心已揭示了有價有市，及至脫歐事件及住宅出招加辣後，商廈租售更趨活躍。戴德梁行香港區高級董事總經理陶汝鴻預計，中資機構吸納量強勁，2017年繼續撑起中上環傳統商圈承接；高力國際副常務董事胡孝直則認為東九龍核心區漸成熟，惟新供應魚貫而出，將收窄寫字樓租金升幅。
追溯近年商廈市況，不得不提資金洪流的南下收購潮。內地巨企恒大地產（03333）前年底斥125億元天價，購入華置（00127）旗下灣仔美國萬通大廈，相當每平方呎價達3.62萬元，樓面呎價和總額均刷新香港甲級商廈紀錄；同一天，中國人壽（02628）亦以58.5萬元，買下會德豐（00020）紅磡One HarbourGate西座。重磅成交連環出現，為今年以來商廈市場的利好氣氛奠定基礎。
仲量聯行近日發表《全球優質寫字樓租金走勢報告》顯示，中環辦公室租金冠絕全球，每月平均呎租達到195元，按年攀升15%，連續兩年成為環球寫字樓租務成本最昂貴的城市地區，拋離第二位英國倫敦每月呎租127元逾53%之多。報告又指，全港寫字樓空置率今年第四季錄得4.7%，按季微升0.5%，但中上環的空置率維持在1.5%極低水平，依舊是全球最搶手的核心商廈地段。
呎租成本195元全球封王
蓋因今年初住宅樓價滑坡式調整，1、2月份住宅成交量（一、二手買賣相加）更「大插水」降至僅2,000宗水平，破1996年有紀錄迄今新低之際，住宅收租及升值潛力進一步下跌，相反本地經濟增長對辦，深港股市互聯互通帶動中資金融、資產管理公司對寫字樓需求，使資金悄然湧入商廈市道。譬如近數年頻頻出手的「賭王」何鴻燊四太梁安琪，就在1月下旬「小試牛刀」作價10.2億元，從新世界（00017）主席鄭家純及林護家族手上買入灣仔莊士敦道互信大廈，回報率達3厘以上。
灣仔北頗受財團歡迎，除享較優質海景外，亦因為放盤量遠較中上環充裕，締造今年內最大宗甲廈買賣。原由爪哇（00251）所持告士打道108號大新金融中心，今年2月獲中資背景的光大控股淡市出擊，作價100億元收購並登上歷來第二貴商廈，平均呎價2.5萬元，物業由光大自用作香港總部，其餘樓面則會拆租，料呎租60至70元，較中區折讓兩至三成。
不過盡管偶見「大刁」，實際上半年商廈租售情況偏淡靜。據業界統計，截至6月30日為止今年上旬，商廈物業買賣登記只得409宗，較2015年下半年613宗頓減33%，創半年度歷史新低；上半年成交總額157.3億元，減少15%。尤其2月份時候，恒指單月累跌較深幅度近3%或571.18點，投資者轉戰寫字樓「水喉」便無以為繼，商廈交投慘見單月區區35宗低谷，某程度上反映寫字樓市況亦與股市息息相關。
光大百億購大新金融中心
直至6月底，英國公投意外脫歐，環球資金流向「洗牌」，更多熱錢進入本港實物資產市場避險，喚醒商廈表現大翻身。美聯工商舖分析指，脫歐後三個月（6月24至9月23日）市場新增1,512宗寫字樓租賃個案，以及366宗買賣成交，較脫歐前增長逾5%；脫歐後商廈市場更錄得13宗逾億元大手物業轉讓，對比脫歐前急升3成，表現跑贏大市。事實上，年初火災後當局對工廈嚴厲執法，打擊違規商貿用途，舖市則受制旅客消費及零售業放緩，令資金集中流入寫字樓。
從第三季起，市況更加趨旺。先有深圳富豪、華南城（01668）股東及祥祺集團主席陳紅天，繼21億元掃山頂歌賦山道15號大宅後，復以45億元一手購得One HarbourGate東座甲廈28萬平方呎樓面連命名權，較意向價高12.5%，自用之餘月租收入2,000萬元。其後恒基（00012）43.68億元沽售完成翻新的上環金龍中心，還有金利豐證券（01031）主席朱李月華65.28億元買入九龍灣宏照道甲廈樓花，造價分別刷新上環及整個九龍區紀錄。
分層商廈也屢創指標。皇后大道中「地標」中環中心頂層79樓，年中以5億元天價易手，獲中資購入全層1.32萬平方呎，呎價37,842元，超越美國萬通大廈全幢呎價3.62萬元，再造本港甲廈呎價巔峰，單位屬無柱設計、高樓底海景「樓王」，按市值呎租90元計算，回報率2.85釐；金鐘遠東金融中心同樣有中資承接，中層呎價3.48萬元刷新區內紀錄。至於前政務司司長唐英年所持灣仔會展廣場高層單位，10月亦以1.05億元摸出予內資，4個月內升值26.7%，呎價3.5萬元，與環球大廈並列全港商廈呎價季軍。
英國脫歐成市況分水嶺
事實上，深港通發酵多時終於成事，吸引大批中資金融機構來港建立平台，遂促成大手租賃。工商銀行（01398）以108萬元承租金鐘太古廣場2期高層9,000平方呎擴充業務，今年首隻百億新股浙商銀行（02016）也在9月落實遷入中環交易廣場3期13樓1.1萬平方呎，月租154萬元。根據美聯工商舖甲廈售價指數（MCAI），政府11月初加辣管制住宅樓市後，指數更升報265，連漲五個月；甲廈租金指數（MCARI）也報160，同創歷史新高。
陶汝鴻指出甲廈受捧，即使美國聯儲局本周四（15日）加息0.25厘，相信2017年資金仍持續湧入。「寫字樓市況較樂觀，早在深港通前租務已被帶旺，2016年中區商廈租金升近10%，很大程度歸功於中資公司承接力強勁，瞄準中上環一帶傳統地段，料明年租金增幅5%至10%；東九龍寫字樓亦受本地企業需求支持，租金大致橫行，預計2018年該區更多新供應出籠前夕，才遭受較大租金壓力。」
「買賣方面，市場窘境是全幢物業罕有，雖然市場好多投資者或基金都搵緊，中資財力又深不可測，但交投步伐能否保持活躍，需視乎業主如何理解『善價而沽』，始終買賣商廈，是以投資性質為主要目標，買家講求投資內部回報率（IRR，Internal rate of return），一般較理性，不似得豪宅成交，價錢有時抽高到脫離市況，就因為自用性質居多，價格受個人喜好左右。」綜觀未來一年寫字樓市道，以下三大趨勢值得注意：
焦點1：中資鯨吞商廈方興未艾
從2012年迄今，中資到港新設辦事處數目，按年均6.3%幅度增長，數年內將趕上美國及日本企業；以今年下旬中區新簽租約計，內地金融機構佔整體63%，逐漸掌握租賃市場。更甚者，過去一年四家國內機構共斥330億元南下收購商廈，中資插旗，撑起港樓半邊天。他們不斷物色全幢物業作總部，既可自用或收租，又可藉大廈命名權推廣品牌，如果趨勢持續，勢必進一步推高甲廈租售價格。
今年三番四次傳出洽購消息、樓高73層的「巨無霸」中環中心，據悉長實（01113）正暗盤放售其75%業權，引來多家中資公司爭奪。潛在買家中，正包括中國四大銀行裏唯一尚未在港自置總部的工商銀行、越秀地產（00123）、中國郵儲銀行（01658）及新加坡ARA基金等，料最終成交價介乎320億至357億元，勢創全港商廈歷史新一頁。長地副主席李澤鉅早前在業績會也明言，除「大本營」長江集團中心及和記大廈外，其餘集團物業均屬可賣品，變相為中環中心交易開綠燈。
焦點2：大孖沙拆售非核心項目
會德豐近年擅長出售商廈，明年亦有規模60萬平方呎的觀塘8 Bay East樓花部署推出，估值逾100億元；其實華置及恒地等亦有不少商廈待沽。消息指，華置將拆售告士打道39號夏愨大廈17層寫字樓，呎價2.45萬至3.4萬元，連地舖及車位總值96.8億元，該廈辦公室現時呎租43至50元，即回報僅2釐，市場需時消化開價。恒地旗下北角京華道18號（前亞洲凍倉）、上環富衛金融中心及尖沙咀天文臺道8號，分別叫價100億、50億元及40億元，亦收到買家洽購中，個別有望短期內完成交易。
焦點3：新供應及共享模式興起
政府規劃東九龍為第二核心商業區，開始漸見成果。展望2017年，該區按商業大廈樓面計算，將取代灣仔、銅鑼灣正式躍升為本港第二大商業地段，然而空置率有機會超越10%水平，亦是各區之冠。胡孝直估計，明年東九龍寫字樓供應增加，租金料跌5%至7%，港島區租金則有望升半成，此外「港鐵南港島綫月底通車，黃竹坑一帶寫字樓率先受惠，目前平均呎租僅31.9元，預測明年急升19%，跑贏其他地區。」
「商廈群移位（Decentralization）也會持續，中環包括華懋中心1及2期在內，未來兩年供應量僅24萬平方呎，交易廣場1期最新高層單位呎租已被扯高至150至170元，導致有老牌英國律師行近期從中環遷往港島東以解決成本問題，情況罕見」。共享工作空間（Co-working space）將是另一大趨勢，銅鑼灣TOWER 535及金朝陽中心2期Midtown，近日獲美國WeWork等初創企業承租12.2萬平方呎樓面，適合創業人士建立生意網絡，這個嶄新分租寫字樓模式明年將在市場上分一杯羹。
長實反對 泓富19億交易「撻Q」
全幢交易蔚然成風，偶有失敗個案，更牽涉長實與系內泓富房託基金（00808）鬧分歧。泓富今年9月作價18.75億元，準備向豐泰基金收購2002年落成的觀塘觀點中心，呎價1.3萬元，原本預算出租率85%購入長綫收租，屬泓富掛牌以來最大的收購計劃。
惟之後事態峰迴路轉。泓富股東指投資回報2.7釐欠吸引，淨資產負債比率（Net Gearing Ratio）也被推高至37%，隨後持泓富18.98%的長實罕有發聲明指，考慮條款及物業質素後不贊成收購。最終議案在10月初在股東會以61.33%反對而否決，有小股東直言因為「誠哥都不支持」故難以放心。