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$SOHO中國(00410)$ 2014東會問答錄 桃源村夫

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$SOHO中國(00410)$ 2014股東會問答錄(根據問答整理作為本人參考,可能不完整或錯誤,請勿引用或作任何決策依據):5月13日SOHO中國股東會在香港金鐘JW萬豪酒店舉行。今年到會股東有100人以上,從前年開始,來的人是一年比一年多。大部分是白髮香港老年人。感覺這些老人不像其他不少公司通過公關請老人喝茶來幫忙投票,有點像是買了SOHO股票收息的小股東。十點鐘,股東大會準時開始。例行程度很快就結束了。隨後進入答問環節。會議共回答了8人的提問。簡錄如下:: 1、問:從物業開發向自己持有商業物業轉型,會否影響派息?另外,外灘1號地塊進展如何?

答:我們會維持相對穩定的派息,我們幾年前就是這樣說的,這幾年也是這樣做的。外灘1號還在等待判決中,最近沒有消息。

2、問:SOHO中國現在在轉型,未來是否還會靠賣商場來提升業績?會不會進軍海外市場?公司是否會選擇在北京上海之外的地方發展?

答:SOHO中國轉型,現在來看是成功的。公司有少量的推房,但現在稅費相當重。公司現在手上有100億左右的現金,淨負債率只有24%(?),現有的資金可以支持公司的發展。公司物業出租情況超過了預期。以前有一點擔心的上海凌空SOHO,北京望京SOHO出租情況都非常好。我們計劃7月份以後可能把凌空SOHO租金從5元/平米/天提到7元/平米/天。到今天為止,北京和上海的團隊已經完成了全年的任務。公司現在沒有,未來也不會進軍海外市場。公司未來仍將是在北京和上海發展物業。但觀點和以前有一點不同。以前認為北京上海二地是一樣的機遇,但是現在更看好北京。上海可能會比較穩定,沒有大的變化。而北京將來租金可能還會有較大的漲幅。

3、問:北京的污染比上海大,網上常討論中國有可能遷都。如果遷都房價可能會跌很多。而上海的前景看起來卻很好不會改變,公司為什麼要改變看法認為北京前景比上海好?

答:北京的污染問題,作為北京市的人大代表我也曾寫過建議,我也面對過比較大的壓力,被有關部門請去喝過茶。作為一個開發商,大的環境治理不了,我治理好小環境。我們要求走進SOHO中國的辦公樓要求達到PM2.5每平方釐米75微克的健康標準。關於北京和上海更看重哪個市場。依我多年的市場經驗,權力集中時,北京的辦公樓需求大。最近我聽了一個報告,憑我的商業直覺,應當加大北京的投資。

4、問:請問SOHO中國租客的結構,500強為主,還是中小企業為主?復興路項目和光華路項目的出租情況如何?

答:SOHO中國要出租的物業很多,是第二名的二倍多,因此,SOHO中國的客戶不會限制在500強企業。復興路項目還未竣工但商業部分租出50%(?),辦公部分47000平米,量不大。離新天地2分鐘的路程,出租沒有問題。凌空SOHO,在IT行業集中的地方,從現在的情況看,原來的擔心已經消除了。光華路SOHO,現在的租金是9元/平米/天,要租的人很多。我們準備上調1—2元/平米/天。北京的望京SOHO,現在出租的情況也不錯。我們出租業務,上海1個團隊,北京1個團隊,到今天為止,全年任務已經完成了。

5:公司有沒有向其他方向發展的計劃?

答:沒有。

6、問:為何公司的經營現金流、投資現金流都是為負的?公司的主要競爭對手是誰?去走訪了建外SOHO和三里屯SOHO,發現人很少,如何改變現狀?

答:(唐)公司去年的經營現金流是正的56億。投資現金流為負,反應的是公司還在擴張增大物業投資。融資現金流為負反應的是公司融入資金減少。(潘)公司每段時間的競爭對手不一樣。09年後,競爭對手主要是央企、國企。現在則提供了民營企業的發展機會 。關於建外SOHO和三里屯SOHO的人流,可能我們觀察的視角不一樣。我經常中午的時候進出建外SOHO,總是覺得人滿為患,總感覺要是人少點就好。建外SOHO當年大約11000元/平米銷售,現在已經漲了很多,買這個樓的都賺了很多錢,而且現在也是100%的出租率,租金也漲了很多。三里屯SOHO,在商業物業有一些大的客戶,他們買了以後就放著也不急著租出去,我也老是催他們租出去,好讓社會資源充分利用起來。

7、問:股價為何偏低?中國的房市的泡沫會不會破?如果泡沫破裂,SOHO中國是不是還能賺錢?

答:公司股價低我也不知道原因。可能市場把我們像其他公司一樣理解。我們的物業主要在北京上海,但投資者在香港,可能股票市場的投資者離我們有點遠。(唐正茂)或許10月份瀘港通實行後會有正面影響。對於中國的樓市,我不看好住宅,但看好北京上海的辦公物業。不看好住宅的原因有4個:不動產登記、物業稅、農村城市土地同權,以及目前只有1%-2%的回報率。

8、問:公司可不可以多派點錢?

答:公司目前維持約5.5%的股息率。可以考慮多派點錢。
SOHO 中國 00410 2014 東會 問答 桃源 村夫
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