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擁億元物業月收租42萬胡仙法外逍遙

2002-11-14  NM




九七年被控誇大《虎報》銷量,卻 因梁愛詩不提起訴逃過法律制裁的前星島集團主席胡仙,自從把「家產」虎豹別墅和星島集團出售後,三年來銷聲匿迹,許多人以為她已一無所有。誰知剛相反,本 刊訪問胡仙的秘書以及相熟地產界人士,他們異口同聲指胡仙仍財力雄厚,且生活逍遙。胡仙掌管的胡文虎基金,擁資一億零五百萬,另外胡仙透過公司在 港持有近億元物業,每月淨收租四十二萬元。長居澳洲、一年回港三數次的胡仙,現時最熱衷的,是回福建家鄉捐錢出風頭。「胡仙沒有錢?不會吧,她九月回來還 坐直升機,又捐了三十萬,全村人都當她財神啊。」胡仙家鄉、福建永定縣下洋鎮中川村虎豹別墅的管理員胡秀連說。七十歲的胡仙是在九月廿一日回鄉,為當地重 修後的虎豹別墅剪綵,並捐卅萬在村內的小學設立「胡文虎獎教獎學金」。中川虎豹別墅建於四八年,佔地僅數千呎,比香港虎豹別墅規模小得多,參觀門票每張五 元,別墅內主要展覽胡文虎夫婦及胡仙的物品,包括不少胡仙小時舊照。香港虎豹別墅在九八年賣給長實重新發展後,胡仙將不少物品搬到中川虎豹別墅安放,包括 現時放在大門旁的胡文虎銅像。別墅內售賣的紀念品之一、胡文虎當年藉以起家的虎標萬金油,也是胡仙由香港整箱帶回來,一共卅瓶,每瓶賣二十元人民幣。

基 金百年花不完雖然外間一直有傳胡仙並非胡文虎親生女,而是養女,但是,對於大部分中川村村民來說,這個出手闊綽的末代女富豪的身世並不重要,他們只想在她 身上得到利益,「不理她是否親生,總之村裡個個人都說,自己跟胡仙最親。每次她回來,總是全村一起去迎接,人人都想從她手上分得一點錢。」「心水清」的胡 仙,自然不會胡亂益人。胡秀連說,胡仙自九二年第一次回鄉,至今回鄉五、六次,每次都捐錢起學校、築道路,但沒私下給過任何人一分錢。她這次回鄉也只逗留 了三小時,一步也沒有入村,連胡文虎故居慶福堂,她也不去看一眼,反而後來到廈門等地拜會政府官員,到處捐錢,她在那裡住了一星期。胡仙回鄉所捐的錢,是 來自七二年成立的胡文虎基金。根據該基金○一年財務報告,去年底結餘有一億零五百萬,就算每年捐一、二百萬,也夠用一百年。此外,胡仙九九年出售星島集團 股份時,和接手的何柱國有協議,她每年可向星島支取九百萬元顧問費,直至○五年。對比星島集團(今年九月改名上海銘源)三年來累積虧蝕達一億一千萬,她的 確逍遙自在。

夥拍尼姑擁八千萬物業除了返大陸捐錢,胡仙在港也經營非牟利安老院。這間位於沙田排頭村二九七號,外表頗舊的佛教般若安老院,住了七十個老人家,由十六名員工照顧,負責院內事務的是八十七歲副院長釋傳敏法師。持有這安老院的「般若精舍」,雖是非牟利公司,但擁有四千六百多萬元物業,其中三個單位更是在今年一至七月買入。連同另一間胡仙任董事的非牟利公司「慈航淨院」,胡仙共透過這兩間公司,持有市值八千一百萬的物業。這兩間公司董事, 除胡仙外,還包括幾位出家人釋傳法、釋法培、釋性智和釋傳敏,以及一名律師周淑嫻,周是前立法局議員王澤長遺孀。該批物業於八六年至今年間買入,種類很 「雜」,包括上海街一個鋪位出租作麻雀館、上環一整幢舊式商業大廈、彌敦道一列八個號碼的地鋪等,現時每月租金總收入達四十二萬元。

買樓好 眼光一位和胡仙相熟的地產界人士說,胡仙很少直接參與「般若精舍」和「慈航淨院」買物業,多數由出家人簽買賣合約。「她們過去廿二年只係賣過三個物業,賺 咗二千萬,其餘物業就一路用作收租,儲夠錢又再一次過俾錢買樓,從不做按揭。她們好有眼光,所買物業好易就租出,例如今年二月買個沙田廣場住宅單位,即刻 搵到租客,而家每個月收一萬一千蚊租。「仲有,你咪蝦出家人,佢哋買樓都由大集團周生生負責代理。周生生一向只做自己集團啲物業,好少做街外生意,但因為 周生生名譽董事長周君令的太太余碧蘭,都係『般若精舍』董事, 所以周生生做佢哋生意。」般若安老院是在胡仙五四年、即胡文虎逝世同一年,和政府換地取得三萬五千多呎興建。負責打理安老院的釋傳敏,每天早上十一時許在 院旁供奉骨灰龕的精舍唸經。記者問她買樓一事,她表示不願多談,但說到胡仙她就讚不絕口:「她很有心,每年一月她父親的生忌,她都會來安老院派利是給院 友,一百元一封,就算自己沒空她也會叫人來代派。」

長居外國胡仙在九八年十二月,將香港虎豹別墅以一億元賣給長實,當時長實限期她二千年三月前搬走。其後她透過公司名 義買了一個千三萬單位作新居,現值千五萬,連同「般若精舍」和「慈航淨院」的物業,她手上物業共值九千六百多萬。地產界人士說,她揀新居時挑選過多個樓 盤,「渣甸山、舊山頂、大埔鹿茵山莊都睇過,每次都帶埋風水師李丞責。」最後她選擇自己生活了大半生的虎豹別墅附近,大坑豪園一個三千多呎單位,二千年一 月購入。豪園樓齡達三十六年,不少老發彩也擇居於此。記者買了一個生果籃,登門到該單位探訪,開門的是一名中年男子,他表示胡仙不在港。對於他和胡仙的關 係、單位內尚有何人,他不露半點口風,生果籃亦不肯收下。該大廈其中一名看更則說,胡仙除了六月、九月曾回來,農曆新年期間也在港,「仲每個看更派咗一百 蚊利是。」平日則只有胡仙年屆八十歲的嫂嫂陳秀容(胡仙兄長胡好之妻,胡好於五○年駕飛機失事去世)和傭人居於上址。胡仙在港公司Asco Investment的秘書Julia Chen,形容胡仙行踪飄忽,隨時會突然出現,「她多數時間在澳洲,九月尾那次回來,我事先也不知,接到她電話時她已身在香港。」

月 花十萬養舊員工雖然派利是、捐錢等出手闊綽,胡仙自己的衣著方面卻非常「慳家」。今年六月,本刊曾攝得胡仙在北角馬寶道出現。以前坐平治房車出入的胡仙, 該次只由價值十萬元的豐田Echo Verso小房車接送。馬寶道天虹服裝店的店員說,當日胡仙到該店買了三件短袖花恤衫,花費一百元,「佢呢幾年不時嚟馬寶道買衫,買內衣褲我都見過,都係 買啲好平嘅。」儘管買衫只花百元,但胡仙在毗鄰馬寶道的渣華道,卻繼續經營無實質業務的Asco公司,每月開支約十萬元,只為養着一班舊員工。胡仙曾擁有股份或任職董事的十間公司,大部分都已結業,只剩下Asco。這公司六九年成立,約千五呎的辦公室是以每月一萬八千元租用,全公司只 有五、六名員工,都是四十來歲的女性。假設每人月薪一萬元,連租金、水電等,每月開支至少要十萬。員工之一的葉菊美,是胡仙在《星島》時的秘書,現在是胡 仙私人助理。Asco的秘書Julia說,有部分員工以前是在《星島》服務,九九年跟隨胡仙離開,胡仙把他們安置在Asco。在Asco門外當值的保安李 叔則表示,胡仙比以前「精神」了,「自從星島賣盤後,胡小姐同佢阿嫂成日都著黑色衫,冇厘神氣,不過九月返嚟著住件紅色衫,成個人精神晒。」土地註冊資料 顯示,Asco在七○年至九二年間曾多次買賣物業,但九二年至今手上再無物業。因此Asco員工十分清閒,例如胡仙九月回港那次,她們只為她安排和北角閩 僑中學校長、老師開會,胡仙是該校校監。Asco在公司註冊署更新資料的文件,也是由葉菊美簽名,有需要時才傳真文件到外地給胡仙簽署。記者到過Asco數次,均見該公司員工在下午四時五十分便下班,而且一週只工作五日,恨死打工仔。


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50萬元進場 小資女月收租金八萬

2014-09-01  TCW

 

「現在行情值這個價嗎?我再考慮!」這是採訪進行時,鄭宇秀接到房仲打來報價給的回覆。

雖然政府頻頻打房,但她仍在大台北地區持續看房,找低於市場成交價七折的物件出手。她並非要自住賺差價,而是找具有潛力出租的相對便宜物件。

今年三十歲,她兩年前還只是個外商銀行小主管,住在基隆父母家,是個不折不扣的通勤族。如今,她和八位朋友名下擁有六間房子、總資產超過五千萬元,而她個人每月租金收入逾八萬。

二○一二年,她進入社會工作第六年,興起買房念頭。大學在紐西蘭念金融相關科系,回台後年收入將近一百五十萬,在同儕眼中,是「最有潛力」的買房族。

不過,在存錢計畫實施的第二年,她經計算後發現,假如要買一千萬的房子,自備款加裝潢至少需要三百五十萬,要在大台北買一間「不怎麼樣」的房子,至少要等五年,且無法保證未來房價漲幅,「我一想到未來幾年要斤斤計較過日子,就要瘋了!」 她坦承,當時為了存錢,連喝一杯飲料都要想很久。非得這麼痛苦嗎?她心想:「一定有其他方法!」

鎖定單一區域:團購中古屋,實價登錄價打七折

「想要成功,最快的方式就是模仿。」她開始參加坊間投資房地產的課程和講座,隔年,甚至辭掉令人稱羨的年薪百萬工作,到一家名不見經傳的小型不動產公司當會計。「薪水夠付生活費就好,」她向老闆表明,她去上班的目的,就是為了學習購屋。

一年下來,光新北市地區,她就看了近兩百間房,熟到一看物件,就能喊出行情價。

她觀察到,新北市中古屋的屋況較差,競爭對手少,議價空間大,再加上近兩年房市天花板效應,賺價差已非首選。考慮到租金能帶來固定現金流,又較不受大環境影響,因此將老屋整修後,出租給住不起台北市的上班族。

她的第一間房子買在去年九月,她和幾位朋友在新北市三重區團購一間八百萬的中古公寓,以貸款成數八成五計算,每人自備款不到五十萬,整間出租,每月租金一萬六千五百元,扣掉房貸利息,每月還有近幾千元的淨收入。

團購不僅分攤自備款,也同時分攤風險,「什麼東西都對半砍,你入場就很容易。」第一間房子嘗到甜頭,她繼續和朋友合作買房,地點都在新北市,只要賣價低於行情價,就是他們眼中的「便宜貨」,值得出手。雖然新北市中古屋開價相對低,但她仍以實價登錄交易價格的七折開始殺。

留意權狀坪數:增建、加蓋非銀行估價範圍

她很強調「權狀坪數」的重要性,因為很多物件有增建或頂樓加蓋,但這些坪數不在銀行估價範圍。

例如權狀三十坪加增建二十坪的房子,若銀行的估價為每坪三十五萬,以貸款八成計算,買家可向銀行借貸八百四十萬,但其中並未計入增建坪數,如果未事先了解銀行估價,以為銀行用五十坪來估價,容易有「自己能貸到很多錢,」的錯覺。

「銀行是金主,它說了算!」新聞報導,銀行可貸八成,但這取決於借貸人的信用。「(影響信用的)因素小到你無法想像,」信用卡遲繳、收入穩定度和總收支,都是評估項目,把自己包裝成銀行眼中的「乖寶寶」,是買房半年前必修功課。她在小地方下功夫,讓自己可貸到八至九成。

團購、低總價和高貸款成數,三項因素,讓她在一年內,投資六間房,但除了買到物超所值的房子,更重要的是,把一個「低總價加低單價」的房子改建成多個「低總價加高單價」的套房,增加現金流。

用裝潢、隔間加值:一間房變五間,創造高租金

以永和中古公寓為例,她把一間二十四坪的房子,隔成小套房,平均每間以近一萬元出租,每月租金可達四萬五千元,比整層出租多兩萬元。

而近期,她正著手將蘆洲一千五百萬的五十坪物件,分割成兩個小坪數的門牌,配上裝潢,以同區域的行情計算,每間可賣一千萬左右,扣除裝修和門牌費用,淨賺上百萬。不論是出租或出售,都是以「一間」變成「好幾間」的模式操作。

怕不怕房價下跌後難脫手?她說,個體戶無法控制房市,只要掌握手中的相對便宜貨,「把小環境弄好,樓梯間、室內弄得很漂亮,」開出低於行情價的價格,還是有信心能獲利了結。

【延伸閱讀】包租成績單

■三重區自強路

購入:850萬市價:約1,000萬利息:1萬2千租金:1萬6千(整層出租)

■永和區成功路*2(相同的2間)

購入:1,200萬市價:約1,800萬利息:2萬租金:9萬(套房出租)

■蘆洲區中興街

購入:850萬市價:約1,000萬利息:1萬2千租金:約5萬(套房出租)

■三重區貴陽街

購入:600萬市價:約900萬利息:1萬租金:1萬6千(整層出租)

■永和區文化路(整修中)

購入:1,750 萬市價:約2,000萬利息:3萬

》買房團目前每月實收總租金:17萬2千元

50 萬元 進場 小資 女月 月收 租金 八萬
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假愛心 老人票半價 政府竟從未編列預算補助 敬老錢坑 高鐵月收少1.2億元

2015-06-01  TWM


制定社會福利政策,是為了讓所有人享受安定、尊嚴的生活。

但政府開出優惠支票之前,應同時考慮財政能力及必要性。高鐵敬老票,就是其中一項案例。

撰文•鄭閔聲

敬老尊賢,是華人社會固有的美德,台灣當然也不例外。政府為了讓銀髮族享有安定、尊嚴的生活,在法律中制定許多優惠條款,其中相當重要的一項就是《老人福 利法》規定的:「老人搭乘國內公、民營水、陸、空大眾運輸工具、進入康樂場所及參觀文教設施,應予以半價優待。」讓年長者也能自在暢行各地。

這項立意良善的社會福利政策,各級主管機關卻從未編列預算支應,一切價差成本,都視為大眾運輸營運成本;政府用一張空頭支票,假惺惺地博取造福弱勢美名,卻讓大眾運輸單位獨自承擔巨額虧損,真是典型的偽善做作。

差額應由政府補貼 非業者買單在虛有其表的「敬老福利」上吃了最多虧的,當屬民間BOT的台灣高鐵公司,根據公司統計,高鐵提供的敬老身障愛心半價票,讓公司每月收入短少超 過一億兩千萬元,自二○○七年營運至今的累積成本則高達一一○億元。台灣高鐵今年二月曾提出仲裁,主張敬老政策由政府提出,票價差額理應由政府預算補貼, 而非業者買單,例如日本新幹線就無敬老票優惠。

儘管給予使用大眾運輸的年長者適度的票價優惠是社會多數共識,但考量高鐵屬於相對「奢華」的運輸工具,政府是否該一視同仁提供半價敬老票仍有爭議。畢竟社 會福利的本質,是維持弱勢族群基本生活需求,而非高規格享受;《老人福利法》立法精神也是「維護尊嚴與健康」,因此,搭乘台鐵或公路客運,就足以讓有往返 南北需求、但經濟較弱勢的年長者得到基本禮遇與尊嚴。

身為社會福利決策者,政府當然有承擔部分福利支出的責任,而非強迫運輸業者無條件吸收。以財務狀況搖搖欲墜的高鐵為例,一旦台灣高鐵公司不幸破產,留下的 爛攤子,還是得由政府及全民共同承擔。既然如此,還不如坦然面對現實,通盤檢討現行制度是否有修改必要,而不是為了擁抱虛假的「敬老」美名,盲目提供超出 能力範圍的優惠。


愛心 老人 半價 政府 從未 編列 預算 補助 敬老 錢坑 高鐵 月收 收少 1.2 億元
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含金量》創意,才是決定多少營收的關鍵「一坪」小店面 締造月收百萬的黃金傳奇

2015-07-20  TWM


美食排隊店是逢甲夜市的靈魂,許多店家的含金量之高,令人咋舌。能在競爭激烈的市場裡,吸引遊客好奇與消費,靠的往往是比別人多一點的創意,與多一點點Try and Error(反覆嘗試)。

撰文•許秀惠、林麗娟、洪依婷銅板價章魚小丸子 疊出夜市億萬富翁每天下午兩、三點,在台中逢甲商圈文華路與福星路交叉口,總會出現絡繹不絕的排隊人潮,仔細探究,人潮聚集在打著大章魚標誌的日船章魚小 丸子與赤鬼牛排店門口。兩家排隊店背後老闆都是張世仁,他聚財有方,早早便晉身為夜市裡的億萬富翁。

只見日船章魚小丸子員工們身手俐落,將一顆顆章魚小丸子煎得金黃,一口咬下,口感外酥內軟,扎實的內餡在嘴裡翻轉,香味令人難忘,這一顆顆的黃金小丸子, 正是張世仁致富的關鍵。如今,除了逢甲、東海兩家直營店,在全世界已有約四百多家加盟店,台灣占兩百五十多家,其餘遍及中國與東南亞。

光是逢甲店,一天可賣三千多盒,換算下來,一天營業額高達十二萬元以上;赤鬼牛排更驚人,僅有四家分店,但逢甲店一天賣出一千兩百客牛排,翻桌率高達十八 次(編按:在一段用餐時間內,每桌或每個座位被客人使用的頻率;翻桌率愈高,代表營收愈高),平均單日營業額近四十萬元,一年營業額高達一億元以上。

張世仁充滿美食創意,除了章魚燒、牛排,也想進軍拉麵店,只是口味研發多年,卻遲無蹤影。「新產品一定要達到張世仁九十五分以上的標準才及格。」與張共事十八年的總經理朱家和如此描述,就連正研發新的口味也是如此,不達標準絕不貿然出手。

章魚小丸子的誕生,是當年張世仁到日本大阪旅遊,看到傳統章魚燒,覺得有商機,決定引進台灣。他與太太從一輛攤車開始,但因口感偏酸偏乾,市場反應不佳, 很快便關門大吉。張世仁意識到口味須在地化,開始自行改良調配口味,甚至嘗試加入汽水、養樂多增添風味。為此,張世仁還吃到上吐下瀉,甚至住院好幾天;但 他越挫越勇,終於調配出獨門配方。一九九六年他重返逢甲商圈,在文華路上重新設攤,這一次他成功出擊,開始嘗到日進萬金的滋味。

掛上大章魚招牌,生意再升級十二年前,張世仁看準逢甲商圈的發展潛力,開始逐步收購文華路巷道內的六塊土地,整合改建成小商城(編按:今「逢甲歡樂星」商 場),並規畫分租一百多間攤位與店家,從小攤販老闆搖身成為商城大亨,後來他把整個商城高價賣給整形名醫林政誠,霎時成為夜市裡現金最多的億萬富豪。

但在二○一一年,日船章魚小丸子在文華路的旗艦攤位遭祝融之災而停業半年,張世仁把店面搬至福星路與文華路交叉口,生意更勝以往;他也開始追求器材升級, 為了讓章魚小丸子能夠均溫受熱,七年內連換三十幾批的鐵板才滿意,並指派員工每天清洗抽油煙管、安裝瓦斯自動遮斷開關,確保每個環節都安全無遺漏。

在食材上,每批從中國運回的章魚配料一定先送驗,合格才能使用。他從水溫、雞蛋的蛋白或蛋黃的比例、炸豬油的氣味,每一個影響口感的元素,都逃不出張世仁的味蕾,朱家和也笑說,員工幹部也跟著他一起嘗出「一口」好功夫。

在日船章魚小丸子旁營業、明倫蛋餅負責人張良汕對張世仁的生意頭腦以及創意也讚譽有加:「我們像站在巨人的肩膀上前進,跟著一百分學習。」從攤販到加盟 主,張世仁也學習如何經營企業,他極注重員工健康,公司裡店長以上的幹部,每周一定要跟著他一起爬山、走步道,鍛鍊健康體魄。朱家和笑說,張世仁原本是工 作狂,近幾年才有所改變。但他吹毛求疵的個性依然故我,不斷想推出新口味,這種精神,或許是章魚小丸子稱霸逢甲夜市近二十年仍屹立不搖的祕密。

日船章魚小丸子

負責人:張世仁(上圖)

特 色:口感外酥內軟

成 績:年營業額約4000萬元熊手形狀台式漢堡 熱銷全球50地區刈包放進熊掌模子壓出掌印,夾上雞腿排、生菜,再淋上醬料,這就是逢甲夜市裡當紅的排隊店熊手包。老闆蕭永瑞從迪士尼樂園造形漢堡、日本 的刈包夾燒肉得到啟發,他玩出自己的創意,一隻「熊手」帶進滾滾財源。

看著蕭永瑞俊朗的外形,很難想像他已四十一歲,而且歷經滄桑,他說自己不愛讀教科書,高職畢業的第一份工作是到酒店當少爺,每天凌晨兩點下班,再跟同事們 去泡KTV,總是天亮才回家。日夜顛倒地過了一年多,有一天醒來,竟是在醫院的急診室,父母在一旁急得猛掉淚,原來他「續攤」喝到茫,騎機車返家途中發生 車禍,這場車禍讓他決定告別少爺生涯,重新找工作。

美食尬創意,迸出一門好生意此後,蕭永瑞待過哈帝漢堡(編按:因營運狀況不佳,一九九五年退出台灣市場)、當過宅急便快遞,接著進入嘟嘟連鎖茶飲店,從手 搖茶外場做到全國總店長,也練就一身的茶飲本領,當時嘟嘟在逢甲夜市生意鼎盛,兩坪小店曾創下一天五千杯的業績,雖然日後因不堪房租劇漲而退出商圈,但足 以讓他見識逢甲商圈的威力,二○○三年他自行創業的第一站:泡沫紅綠茶吧,便選擇商圈所在地文華路開張。

剛進駐時,整條巷子沒幾家攤店,晚上八點前全都休息,只剩他的飲料店還亮著燈,後來生意做起來,一年不到就來了五家同類型的競爭者,接下來的十一年期間,每月房租從四萬元一路漲到二十五萬元,他只好改搬到對面,也就是現址的路沖位置。

○八年四月,他讓弟弟蕭登誌看守茶吧,自己帶隊進駐中科友達光電內部餐飲店面,販賣日式拉麵、定食,起初生意熱絡;不料全球金融風暴來襲,眼看著友達裁 員、放無薪假,一年之間,友達一萬八千名員工一度縮減到三、五千人,他的拉麵店生意跟著掉到谷底,勉強撐到○九年十月合約期滿撤出,大虧八百萬元。

下一步怎麼辦?這時他想起,他曾帶著小孩到日本迪士尼樂園,在園內看到的米老鼠造形漢堡,又想到在東京池袋街上看過小吃攤採用中式刈包夾燒肉,「如果我能 做出有造形又美味的台式漢堡,應該有商機 。」為了落實創意,他回到南投老家學做饅頭、包子,又花了十六萬元開發八組模具,終於宣告成功,一○年四月上市,九月電視節目《康熙來了》聞香而來報導, 自此搖身成為逢甲夜市必吃美食。

熊手包大流行,士林夜市立刻邀蕭永瑞進駐設點,目前除了台灣十家店,星馬都有加盟店,去年五月起,他前進中國,在湖北武漢、吉林等地區展店十七家,甚至遠征澳洲墨爾本的店也將開幕,總數達到五十家。

熊手包店內有座位,也可外帶,由於內場員工訓練有素,現炸包肉、淋醬、包裝的動作流暢,在最忙碌的時刻,三名員工一小時可做出一百五十個熊手包,以此提升翻桌速度,展現蕭永瑞重視效率的一面。

熊手包中西結合的特色,不但對本地客有吸引力,連老外都稱讚:「比漢堡好吃!」整體接受度高,回頭客也在七成五以上。創意能賣錢,美食創意做得好,更像會下金蛋的雞,只要產品品質穩定,品牌效應強,經營者企圖心強,就能把創意打造成一門好生意,熊手包就是最好的例證。

熊手包

負責人:蕭永瑞(上圖)

特 色:中式刈包、西式內餡,多種口味醬料,熊掌造型可愛,加上肉掌式的烙印成 績:單店平日一天賣出300份熊手包,周末、假日加倍;月營收百萬元以上「官芝霖」大腸包小腸 美食沾上明星光打著港星關之琳的同音趣味,「官芝霖大腸包小腸」堪稱是逢甲夜市第一名攤,走在夜市商圈,遊客人手一條大腸包小腸,邊走邊吃。

大腸包小腸的小吃形式全台皆有,官芝霖卻能在逢甲夜市獨占鼇頭,關鍵在於多了一個小小新意,就是加料。官芝霖負責人梅舉議的媽媽,在夜市裡賣香腸、米腸已 經賣了幾十年,所賣的香腸、米腸傳統而陽春,但梅舉議的哥哥梅衍祥靈機一動,在剖開的糯米腸夾的香腸裡添加佐料,而且研發多種口味,從切碎的大蒜辣椒、黑 胡椒、醃黃瓜、菜脯、花生粉到蒜苗、薑片、酸菜等選項近十種。一加料後,嘗起來口感便有變化,但有了新意還欠東風,此時,主持人胡瓜的外景節目開拔到逢甲 夜市,把官芝霖送上螢幕,自此知名度大開,梅家趁機在攤位上播放節目錄影,提高指認度,就此躍為外來觀光客的指定小吃。

梅舉議說,自家的大腸包小腸用料很實在,一定選用豬腸灌糯米,「經大火烤後的皮才會脆又咬得斷」,如此吃起來的口感才會好;而加料部分,以大蒜、黑胡椒口味最受歡迎。

大腸包小腸平日一天至少可以賣掉千份以上,生意一好,房租跟著漲,梅家把攤位從原址搬到對面,攤租一個月要十多萬元,沒想到對手趁機租下原址,做起同樣生 意,瓜分不少客源。不過,逢甲夜市的觀光客多,官芝霖的名號依舊響亮,梅家也開始到外地展店,目前已擁有十一個據點。

燠熱的夏晚,人聲鼎沸的逢甲夜市,只見一坪大的官芝霖前人龍排得老長,店員揮汗烤著大小腸,伴著「要什麼口味?」吆喝聲中,一份一份地賣出夜市驚嘆號。

官芝霖大腸包小腸

負責人:梅舉議(右圖)

特 色:有大蒜辣椒、醃黃瓜、花生粉、蒜苗、薑片、酸菜等近十種配料成 績:月營業額約百萬元現做Q彈蛋餅 讓台積電嘴饞揪團「台積電六月要訂五百份蛋餅,我不敢接,擔心冷了再吃影響口感,更重要的是,現場客人排隊也吃不到,有可能會暴動喔!」說這句話的張良汕 是明倫蛋餅的第二代,第一代即父親張尚書,從一九七八年在彰化員林明倫國中旁的田間賣起,已有三十年以上歷史,他接手之後搬到逢甲商圈,生意比起鄉間如 何?「哇!好上一百倍呢!」蛋餅到處都吃得到,明倫的有何稀奇?原來麵粉漿淋到熱鐵板枱上,迅速形成薄中帶脆的餅皮,撒上青蔥、打個蛋捲起來,奶香四溢, 「這才是現做的蛋餅嘛!比起其他店使用現成的冷凍蛋餅皮,蛋、餅分離沒香味,餅皮又韌,當然不一樣。」熟客吳先生替老闆回答。

張良汕還很用心地紓解上門的人潮,設計一組三十張、撲克牌材質的號碼牌,當他發現抽了號碼牌等待的客人已經達二十五位,就建議後面排隊的客人改去附近的二店買蛋餅,以免久等。

一個蛋餅賣三十元,這一坪店面,每月創造八十萬元營業額,誰想得到,小小店面,一個月賣出近三萬個蛋餅,真正小兵立大功。

明倫蛋餅

負責人:張良汕

特 色:現煎餅皮有點像法式可麗餅,在軟嫩中透著脆度和一股淡淡奶香成 績:蛋餅一份30元,平日每日營業額2萬元以上,假日約4萬元韓國男愛的韓式炸雞 融化台妹這家店,門裡只有三十六個座位,門外卻有五十個人在排隊,客人自動地將姓名和人數,填進號碼表格裡,耐心等待叫號,以便一償宿願,享受道地口味的 韓式炸雞配啤酒。

來台灣念研究所的韓生朴世敏,為了請求女友吳名珊的父母同意婚事,於二○一一年三月進駐逢甲商圈,想以行動證明「我會擁有事業,而且會在台灣待下去。」有 別於泡菜豆腐鍋、銅盤烤肉,他端上桌的正是時下韓國年輕人熱愛的炸雞美食。起初三百元一盤的炸雞,在逢甲夜市根本是天價,第一年生意慘澹,最慘時一天營業 額只有五百元,連房租都付不起,他向家人求助,用阿嬤的家傳配方、正統韓式手藝熬出口碑,又拜《來自星星的你》火紅,電視追捧,朴世敏苦盡甘來,如今幾乎 每天都接到想加盟的來電。

小小店面一天翻桌率十五次!暢銷前三名菜色依序是紅醬(以辣椒為主材料)無骨雞、黑醬(以醬油為主材料)無骨雞、起士辣炒年糕麵,生意好到分排左右兩條長龍。朴世敏正在洽談第二家的地點,「我已經準備好要提親了,我可是台灣人了哩!」他滿面紅光地說。

朴大哥的韓式炸雞

負責人:朴世敏(上圖右)特 色:道地口味韓式炸雞,甜中帶辣,過癮重口味成 績:月營業額約300萬元


含金量 創意 才是 決定 多少 營收 收的 關鍵 一坪 店面 締造 月收 收百 百萬 萬的 黃金 傳奇
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教客人早餐升級 四川姑娘拚月收120萬

2015-09-24  TWM

麥味登》 新住民勇闖餐飲戰區 一圓創業夢小小的台灣,連鎖品牌竟然超過兩千個, 許多創業主運用連鎖加盟形式晉級為大企業, 甚至成為上市、上櫃公司,成功進軍國際。 除了庶民經濟當道,飲料、早餐等餐飲連鎖店益發興盛之外, 隨著生活趨勢改變,戶外旅遊用品、運動健身等休閒產業, 也成為連鎖加盟行業的一員。 另一方面,台灣的新住民已達五十萬人,卻礙於種種限制而無法順利求職, 此時加盟門檻較低的行業,就成為他們的選擇之一; 據台灣連鎖加盟促進協會統計,目前有五%的加盟主為新住民, 這批生力軍,也豐富了連鎖加盟行業的面貌。

老闆娘,我要火腿蛋餅跟燻雞三明治,還有冰奶茶。」「阿姨,給我蘿蔔糕加蛋,再來一份鐵板麵。」沒這樣點過早餐,別說你住在台灣。

以人口比例來說,台灣中西式連鎖早餐店的密度高居世界第一,光是麥味登、弘爺漢堡、拉亞漢堡這三大連鎖品牌加起來,店數便已突破二千五百家。其中,規模最大的是一九八七年創立的麥味登,加盟店數逾千家,另有十二家直營店作為示範門市。

去年起,麥味登推行CI(企業識別)重塑,希望全國加盟主能配合改裝店面,未料第一個報名參加的不是台灣加盟主,而是來自中國四川的爽利姑娘劉小燕。

「小燕很積極主動,當時內湖新明店已經開了三、四年,業績難再突破,她藉由重建CI同時增加內用區,營業額就往上提升,今年她還頂下文湖街的店面,開了第二家店。」麥味登北區督導黃明玲讚賞地說。

採訪團隊與劉小燕約在嶄新的二店,假日中午時分,近四十席的客座區全坐滿,嬌小纖瘦的她忙進忙出,點單、備料、出餐、清理,每個環節都能幫上忙,不時還與熟客寒暄招呼;前來外帶的常客王先生發現店東換人了,直說「感覺現在的服務有比較用心。」

訴求精緻

耐 心教育顧客 打趴傳統店高中畢業後,才二十歲的劉小燕嫁來台灣,由於台灣法令規定,中國籍配偶必須結婚滿兩年或已生育子女,才能依親居留並工作,遵守規矩的她前兩年當 家庭主婦,後來陸續至火鍋店、生活百貨等地方打工,她說:「我是獨生女耶!在家鄉沒工作過,但來這裡才發現我工作能力很強,請我的老闆都說賺到了,一人能 當三人用。

當時,生活百貨店的老闆鼓勵她,承諾再努力下去可能升為管理職,讓劉小燕開始有了「當老闆」的念頭。

第一家早餐店開在鄰近小型工業區的路上,周遭已有十家早餐店,可說是強敵環伺,「我開店前有觀察,那裡上班人潮很多,而且我做的是精緻化早午餐店,不是傳統又髒又吵的店,我不相信抓不到客人。」

投資員工

不 當慣老闆 得到十倍回饋劉小燕形容自己很「跳tone」,起初當地客群不習慣精緻化消費,前兩年的月營業額僅約二十萬元,幾乎沒有利潤,但她不斷做活動促銷,並改變 作業流程,告知客人出餐的等待時間,慢慢教育顧客,現在月營業額翻了三倍,甚至「汰弱留強」,將附近的早餐店打趴至只剩五家。

即使是小小的早餐店,但劉小燕的管理制度比照麥味登直營門市,她堅持只請正職員工,且兩家店各請五人,每人月薪平均有三萬元,還有三節、年終獎金,光人事成本就占了營業額近三成,相較一般加盟業主高出不少。

劉小燕說:「我覺得子彈要備齊、刀劍要磨利,我對員工好,他就會十倍回饋你,沒有不OK的人,只有不OK的老闆!」一番話,透露出不同於時下「慣老闆」(指要求多又不願意付錢的老闆)的特質。

黃明玲認為,劉小燕不會只想把錢放進口袋,而是懂得投資人才,未來甚至不排除招攬她進總部上班;看來,新住民也將成為台灣連鎖加盟業界的一股新興勢力。

加盟主:劉小燕

(中,32歲)門市:內湖新明店 &文湖店成績:兩店合計月營收120萬元背景:中國籍配偶,來台6年後創業

經營心法:

1.有錢就能開店,但管理能力才是做好生意的關鍵。

2.早餐店流動率大,不要吝嗇給予員工加薪、獎金,團隊才能做好事。

麥味登加盟資格

加盟金:0元,履約保證金3萬元店面要求:自備10∼25坪店面(自有或承租皆可)建議自備資金:約100萬元

加盟合約年限:2年

特點:麥味登所屬超秦集團為養雞起家,旗下有多個連鎖品牌,具食材供應優勢

撰文 / 鄧寧


客人 早餐 升級 四川 姑娘 拚月 月收 120
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好於美日韓!我國外貿出口累計降幅已連續5個月收窄

商務部17日召開例行發布會,新聞發言人沈丹陽表示,據海關統計,1-7月,全國進出口13.21萬億元,同比下降3%。其中,出口7.6萬億元,下降1.6%;進口5.61萬億元,下降4.8%;順差1.99萬億元, 增長8.7%。(以美元計,1-7月,全國進出口20278億美元,下降8.7%。其中,出口11676億美元,下降7.4%;進口8601億美元,下降10.5%;順差3075億美元,增長2.6%。)從1-7月外貿運行情況看,我國外貿繼續保持回穩向好的態勢。主要呈現以下特點:

一是從外貿發展態勢看,外貿出口累計降幅已連續5個月收窄。3月份以來,我國外貿出口累計降幅已連續5個月收窄,外貿出口好於美、日、韓、俄、印等世界主要經濟體。我國外貿回穩向好的態勢沒有改變。

二是從企業主體看,民營企業仍然是出口主力軍。1-7月,民營企業出口增長3.6%,占全國外貿出口的46.8%,比去年同期提高了2.6個百分點。民營企業出口占比超過外資企業、國有企業,繼續保持我國第一大出口主體地位。國有和外資企業出口分別下降6.8%和5.6%,

三是從國際市場看,對部分“一帶一路”相關國家和地區出口好於總體水平。1-7月,我對菲律賓、俄羅斯、泰國和印度等“一帶一路”相關國家出口分別增長26.1%、14.5%、9.4%和7.3%。對歐盟出口增長1.7%,對日本出口下降0.2%,分別快於出口整體增速3.3和1.4個百分點。

四是從貿易方式看,一般貿易占比不斷提升。1-7月,一般貿易出口增長0.8%,占全國進出口總額的比重為55.7%,同比提高1.3個百分點。加工貿易下降7.8%,已連續17個月下降,拉低整體出口增速2.7個百分點。

五是從商品結構看,大型成套和高附加值產品出口保持正增長。1-7月,機電產品和高新技術產品出口分別下降1.9%和1.6%,但大型成套設備出口增長3%,集成電路等高附加值產品出口增長2.9%。七大類勞動密集型產品出口增長0.2%,其中,玩具、塑料制品、紡織品分別增長14.5%、4.4%和3.9%。

六是從區域布局看,東部地區進出口好於全國。1-7月,東部地區進出口11.33萬億元,下降2.4%。中部地區進出口9392億元,下降4.5%。西部地區進出口9427億元,下降7.8%。

七是從進口看,部分大宗商品進口數量保持增長。1-7月,原油、鐵礦砂、銅精礦等10種大宗商品量增價跌,數量增長3.1%-36.2%,價格下降9.6%-33.9%,合計減少付匯577.6億美元(約合人民幣3800億元),有利於企業降低成本,提高效益。

好於 美日 我國 外貿 出口 累計 降幅 連續 個月 月收 收窄
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安老按揭出爐 按百萬物業 終身月收千八

1 : GS(14)@2010-12-17 11:27:46

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14775649

【本報訊】針對長者而設的按揭計劃終在港出現。香港按揭證券公司昨日宣佈,明年上半年推出俗稱「逆按揭」的安老按揭試驗計劃,讓長者以供滿按揭的自住物業作抵押,每月從銀行收取穩定收入。以估值 100萬元物業計算,若選擇終身領取的話,每月最少收 1,800元。

按證公司今年 10月及 11月進行調查,共訪問了 1,005位年齡 60歲或以上、擁有非按揭或快將清償債務物業的業主。結果發現,約 44%受訪者支持引入安老按揭,並有約 25%受訪者會考慮參加該按揭計劃。
按證公司執行董事彭醒棠稱,由於調查結果正面,故決定推出計劃,讓長者以沒有按揭的物業作抵押,在繼續居住原有物業的同時,每月可從銀行收取穩定收入。
計劃參與者必須為 60歲或以上人士,可選擇的按揭年期包括 10年、 15年、 20年或終身領取,另必須繼續負責物業的維修保養,以及繳付差餉、地稅及管理費等。假如參與計劃的長者,選擇收取現金的年期完結,借款人仍可居住在原有物業至去世,銀行之後才收回及出售物業。
樓價差額 由按證包底
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物業出售後,在扣除長者之前收取的款項本金、累計利息、保費及安排出售物業等費用後,若仍有餘款,銀行會將餘款全數給予借款人的承繼人。相反,若出售物業後,金額不夠彌補長者之前收取的款項和所涉費用,銀行不會向借款人的承繼人追收差價,而會向按證公司收取差價。有按證公司為風險「包底」,將可鼓勵銀行參與有關計劃。
若長者去世後,其子女或承繼人希望繼續居住在有關物業,他們可以在一定期限內,優先償還在安老按揭計劃下曾經收取的貸款及相關費用,以贖回物業。
彭醒棠期望,藉着有關計劃,為長者提供多一個收取穩定現金流的渠道,提升生活質素之餘,又確保老有所居。至於保費息率,他表示,會進一步與銀行商討,強調水平應不會太高。按證公司總裁劉怡翔補充,安老按揭的保費水平仍要與銀行商討,以美國為例,當地會一次過收取貸款額的 2%,其後每年收取 1.25%。
劉怡翔稱,參與計劃的長者需接受輔導程序,以充份了解整個計劃的內容,有關做法是參考美國例子,當地輔導員有相關牌照,讓長者了解物業最終有機會被變賣。
聯名物業 須為長命契

參與計劃的物業需有火險、沒附帶其他產權負擔,例如轉讓限制。假設同一物業有兩位借款人,一人去世後,另一人仍可繼續收取貸款,直至計劃完結。值得注意的是,在此情況下,有關物業須為俗稱「長命契」的聯權擁有(即一方去世,業權自動歸在生的一方所有),而非分權擁有契(即一方可有權出售物業,而毋須另一方同意)。
滙豐香港區個人理財業務主管麥倩華表示,支持任何能夠協助長者有更大財政保障的措施,香港人口持續老化,對安老按揭需求有增無減,滙豐期待知悉計劃詳情,並盼望提供支持。她指出,香港 65歲以上人口佔整體 13%,預期有關比例在未來 15至 20年升至三成。
中銀香港副總裁林炎南亦稱,該行積極支持該計劃。不過,他表示,市民及樓宇擁有者對該計劃的概念,需要一個認受過程,他認為,應參考先進國家經驗,考慮顧客之取態,計劃才得以推進。他指出,該行與按證公司保持接觸,但不評論逆按揭的風險及利潤率,強調產品屬變相保險產品,該行有興趣發展。
借款人每月收取金額

借款年期: 10年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金(元): 3,300-4,600
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金(元): 26,400-36,800

借款年期: 15年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金(元): 2,500-3,500
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金(元): 20,000-28,000

借款年期: 20年
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金(元): 2,100-3,000
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金(元): 16,800-24,000

借款年期:終身
-假設物業估值 100萬元-
每月收取現金(元): 1,800-2,800
-假設物業估值 800萬元-
每月收取現金(元): 14,400-22,400

資料來源:按揭證券公司
安老按揭主要申請條件

合資格借款人: 60歲或以上,擁有非按揭自住物業的業主
共同借款人數上限: 2人(可為夫妻、兄弟姐妹或非親屬人士)
物業業權狀況:相關物業的所有業主必須共同參與安老按揭,所有借款人必須是相關物業的業主
估值上限: 800萬元
物業樓齡上限(以貸款時計): 50年

資料來源:按揭證券公司
2 : GS(14)@2010-12-17 11:28:02

學者:有一定需求
2010年12月17日

【本報訊】政府推出安老按揭試驗計劃,市場反應普遍正面。學者認為,對於那些畢生積蓄放在物業上的長者來說,是一項便利;但對中產人士來說,計劃的需求欠奉,一些精於理財的中產人士,更寧願選擇將物業按給銀行,然後用這筆資金進行投資,回報往往更高。
城市大學 MBA課程主任曾淵滄指出,安老按揭在西方十分流行,香港雖然是中國人社會,但應有一定需求,適用於一些只擁有一個單位、手持現金不多的人士。曾淵滄表示,他持有十多個物業收租,已有穩定現金收入,毋須承造安老按揭。
獨立股評人陳永陸(陸叔)認為,安老按揭恍如另類保險計劃,對於無需要或者無打算把物業留給後代的人士,有一定吸引力,他們把物業按給銀行,繼續有屋住之餘,每月又有固定收入,何樂而不為。
中產取態 視乎收費

陸叔在灣仔會景閣擁有兩個供滿的物業,一個自住,一個讓子女居住,他打算在百年歸老後,把自住單位留給子女,故無意承造安老按揭,加上他本身精於投資,寧願賣掉自住單位,把套現資金撥作其他投資來增加回報。
浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才認為,計劃視乎個人需要,一些只有一個自住物業而不能拿綜援的人士,生活在貧窮線下,藉計劃套現,無疑解決每月生活所需。
然而,他認為,若中產人士精於理財,目前物業按揭息率不需一厘,拿取大筆資金作投資,回報分分鐘高於 3至 4厘,故計劃是否合乎中產胃納,最終取決於收費水平。
3 : GS(14)@2010-12-17 11:28:17

中產不感吸引 寧按樓投資
2010年12月17日

【本報訊】逆按揭是否「老有所依」仍是未知之數,但可以肯定的是計劃的靈活性低,對一些中產人士來說,吸引力不大,他們寧願選擇到銀行做按揭來投資。
55歲的梁先生是大學導師,與妻子擁有北角城市花園一個面積 700平方呎的單位,現時估值約 600萬元。
假設他參加計劃,將物業抵押 20年,每月最多可收取 18,000元生活費;但他認為,金額多少並不重要,對他來說,參加計劃等同「綁死嚿錢」。
嫌逆按揭無資產增值

「點解唔去按咗層樓,將筆錢去投資,買股票或買樓。」他認為,逆按揭沒有資產增值的概念,每月得到的生活費,等同減少物業的價值,自己日後退休,可以換一個較小、較便宜的單位,再用多出的金錢,投資在其他方面,令資產調動更靈活,得到的資金有機會比逆按揭給予的更多。
「唔等錢使,梗係留番畀啲仔女。」從事建築業、 58歲的黃先生,在觀塘月華街月明樓,擁有一個面積 600平方呎的物業,現時估值約 260萬元。由於每月消費不大,又有兩名子女供養,加上自己早已計劃退休生活,從未擔心過日後的開支,手上物業是留給子女的重要財產。即使日後有需要動用大筆金錢,他寧願將部份業權按給銀行,亦不願參加計劃。
安老 按揭 出爐 按百 百萬 物業 終身 月收 收千 千八
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炒智孝金鐘國惹公憤 播到明年2月收檔《Running Man》宣佈摺埋

1 : GS(14)@2016-12-17 23:54:18

■由劉在錫等人演出、開播6年多的《RM》昨日鐵定播到明年2月底結束。資料圖片



韓國SBS人氣綜藝節目《Running Man》(RM)自2010年7月開播,不過近日《RM》爆出連串是非,大前日宋智孝和金鐘國被踢爆遭炒魷魚,遭全城《RM》粉絲狂插,揚言罷睇。昨日《RM》鐵定摺埋,智孝和金鐘國暫時留低,成員將攜手演出至明年2月底。



深受亞洲觀眾歡迎的《RM》收視每下愈況,由高峯時期過20%收視,到今年最低僅得4.9%,令節目組一直有意作出改變。今年10月,Gary以專注音樂事業為由宣佈退出,大前日卻驚爆智孝和金鐘國也會離開,並於明年初播出《RM》第二季,加入新成員姜虎東。不過其後峯迴路轉,原來智孝和金鐘國在不知情下遭炒魷魚,全城即時圍剿節目組的做法,覺得毫不尊重藝人,揚言罷睇,結果姜虎東因不想捲入是非,即時辭演。


開緊急會議

昨日韓媒《Newsen》率先爆料,指《RM》成員宋智孝、金鐘國、劉在錫、池錫辰、HaHa和李光洙昨午在沒有經理人的陪同下,到汝矣島與節目組開緊急會議,知情人士指:「目前最壞打算是全員退出,如果全員退出,《RM》是否仍能存在都成為問題。」另一篇報道更指《RM》將於下月初播出最後一集後停播,不過SBS當時否認。開會近6小時後,《RM》發表官方立場:「和成員之間的誤會已解開,這種情況下不能停播,將維持6位成員繼續演出,團結起來共同進退,預計節目播到明年2月底。」金鐘國和智孝表示希望給粉絲一個美好結局。



■金鐘國曾公開X光片(小圖)展示腰椎間盤突出問題,三年前已打算退出。互聯網圖片

■Gary昨日上載黑白相力撐好友,留言:「真的真的真的辛苦了,感謝你們。」互聯網圖片


Gary連日撐


《RM》前成員Gary連日來都以行動力挺好友智孝和金鐘國,他大前日突然刪掉Instagram所有照片,前日再公開和二人的合照。到昨日Gary忽然更新Ig,上載了一張與前日一樣的相片,但相片變成黑白色,似乎已預知《RM》將結束,他留言:「真的真的真的辛苦了,感謝你們。」及後再更新facebook上載《RM》7位成員的合照,留言代表眾人永遠在一起的代號「7012」,令粉絲大感不捨。對於《RM》結束,演出內地版《RM》、即《奔跑吧兄弟》的王祖藍接受本報訪問時表示:「我都覺得好可惜,曾經同佢哋一齊拍節目,覺得佢哋係一個好完美嘅組合,作為粉絲亦唔捨得節目結束,不過尊重決定。」粉絲對於《RM》將停播意見不一,有人認為以現時狀況摺埋是最好選擇,亦有人指金鐘國本身有嚴重腰傷,因為不停拍攝,才使受傷部位未能完全康復,而且他去年已漏口風指兩年前曾想過退出。此外,《RM》明年2月10日將於台灣舉行見面會,門票早前已開賣,未知是否仍如期舉行。採訪:施洛冰、唐心悠




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炒智 智孝 金鐘 國惹 公憤 播到 明年 月收 收檔 Running Man 宣佈 摺埋
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天晉樓王封盤 業主月收4.4萬租

1 : GS(14)@2017-03-04 10:14:33

■天晉樓王業主上月曾放盤叫價2,800萬元,呎價貴絕將軍澳二手。 夏家朗攝



【本報訊】將軍澳已變成豪宅區,除新盤勁加價外,上月曾以天價2,800萬元放售的天晉1期樓王單位,近日更索性封盤,改為收租用途。區內單位連錄兩宗二手新高成交。


東港城753.8萬創新高

該天價單位為天晉1期2座高層A室,實用面積1,108方呎的四房海景戶,業主在上月放盤原叫價2,800萬元,呎價高達25,271元,呎價貴絕將軍澳二手。不過近期樓價癲升,樓王業主已封盤改為收租。香港置業劉浩勤表示,單位以4.4萬元租出,呎租39.7元。業主5年前以1,562萬元一手購入,回報3.4厘。除天價單位封盤外,將軍澳亦頻錄新高成交。中原地產柯勇表示,將軍澳中心將軍澳豪庭高層H室,實用905方呎四房,剛以1,400萬元成交,呎價15,470元,創屋苑造價新高。中原地產伍錦基指,東港城2座高層E室,實用619方呎,以753.8萬元易手,呎價12,178元,造價及呎價均創同類型單位新高。此外,反映二手樓價的中原城市領先指數四大整體指數齊創歷史新高,當中豪宅樓價升幅最急,CCL(大型單位)錄148.71點,按周升0.59%,自四周前樓價開始上揚,連升4周共2.26%。同期CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)則分別累升1.6%、1.49%及1.47%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170304/19946834
天晉 晉樓 樓王 封盤 業主 月收 4.4 萬租
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內地樓價升幅連續六個月收窄

1 : GS(14)@2017-06-22 08:01:40

【本報訊】國家統計局公佈5月份70個大中城市樓價數據,當中70個大中城市新建住宅銷售價格按年升10.4%,連升20個月,但升幅連續第六個月收窄,5月單月升幅較4月收窄0.4個百分點。國統局指,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格按年全部回落,但按月計則有9個城市的新建商品住宅價格微升,包括北京、天津、上海、廣州、南京等。新建商品住宅價格下跌的城市則包括深圳、杭州、合肥等。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現,此15個城市新建商品住宅價格升幅按年出現的回落幅度達0.5至6.4個百分點之間,按月計,9個城市新建商品住宅價格下降或持平、5個城市升幅亦控制在0.5個百分點內。


標普料下半年內房下滑

另外,評級機構標普則表示,隨着中國當局加強調控,為過熱的房地產市場降溫、收緊信貸等,中國房地產行業或在2017年下半年和2018年經歷周期性下滑。不過報告指,相比過去的下跌周期,龍頭房地產公司應對更嚴峻未來形勢的能力增強。而數據顯示,該行授予評級的中國開發商的平均融資成本自2012年以來下降逾200個基點。不過,內房股昨繼續炒作,恒大(3333)升7.8%、融創(1918)升4.1%、雅居樂(3383)升2.7%、龍湖(960)亦升1.7%。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170620/20061932
內地 樓價 升幅 連續 六個 個月 月收 收窄
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匯璽II收3600票超額逾10倍 遠低於一期今年3月收1.3萬票

1 : GS(14)@2017-11-25 10:12:31

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0029&issue=20171125


【明報專訊】施政報告公布後,發展商加快推盤步伐,今個月連續5個以主打中小型單位的新盤推售,其中新地(0016)南昌站匯璽II,將於今日推售首批321伙,市場消息指,項目昨日截票,8日累收逾3600票,超額逾10倍,遠低於今年3月,一期收票7日累獲1.3萬票。此外,新世界(0017)西營盤瑧蓺,昨首輪推售73伙,沽約30伙,佔首輪推售單位約四成。

明報記者 林尚民

今日發售的匯璽II,除為本月最後一個大型樓盤推售外,相信亦是今年內最後一個市場上大型的新盤,項目即日推出321個單位發售。市場消息指,該盤至昨日止,8日累收逾3600票,較今日可售單位超額逾10倍。惟匯璽一期今年3月推售309伙,當時7日勁收逾1.3萬票,超額41倍,今次新地以首批平均實呎逾2.1萬元、貴一期逾一成推出之匯璽II,收票情况卻明顯被比下去。

瑧蓺首輪73伙沽四成

今年大型新盤中,匯璽II收票僅較會德豐(0020)9月推售的啟德OASIS KAI TAK首輪收逾1500票,以及保利(0119)今年3月推售啟德龍譽為佳。不過,上述OASIS KAI TAK首日推出的130伙,即日售約110伙;龍譽首日推出的188伙,即日亦售出約145伙,兩者均達約八成水平,銷情仍理想,故今次匯璽II數字僅代表收票情况,實際銷情仍要視乎今日反應。

實呎逼3.5萬 西區開放式戶新高

此外,昨日新世界首輪推售73伙(包括招標的8個單位)的瑧蓺,主打中小型單位,一伙定價超過千萬元的開放式單位更成為市場焦點。

一手成交紀錄冊顯示,瑧蓺昨沽約30伙,佔首輪73伙四成,套現逾2.4億元,其中實用222方呎的19樓C室開放式單位,以774.8萬元售出,實呎34,901元,預料創區內同類單位新高。

代理則表示,項目買家自用及投資各佔約一半。另有代理流傳,藝人莊思明或有關人士購入一個細單位,惟消息未經證實。

翻查資料,今個月已有4個迷你戶新盤發售,除瑧蓺外,亦有新世界同系元朗柏逸、宏安(1243)大圍薈蕎以及恒地(0012)鰂魚涌君豪峰,惟全部均銷情慢熱,首日售出比例介乎28%至53%不等。

元朗柏巒4355萬售出一伙

另外,新世界元朗柏巒一伙面積3484方呎,連1302方呎花園及719方呎天台的51號洋房,最新以4355萬元招標售出,實呎12,500元。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,預料11月全月一手成交可錄約千宗,比10月全月1600宗下跌,集團亦修正全年一手成交量預測約1.8萬宗。
匯璽 II 3600 超額 10 低於 一期 今年 月收 1.3 萬票
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【任食邊個賺?】放題店月收千萬 造勢策略老闆咁解釋…

1 : GS(14)@2018-01-07 16:35:06

銅鑼灣放題店競爭激烈,食物要鬥多量鬥噱頭。

銅鑼灣有爆場放題店,每月營業額過千萬,訪問前我們曾放蛇實試,試圖找出點解咁好賺。座位一定要夠逼?賣垃圾食物?排隊造勢?拖慢上菜節省成本?


今次我們找來放題元組級人馬滿屋老闆林華海解答。他是日本料理學徒出身,2005年在漆南道南開了放題店「大吉」,當時每位148元任食約70款食物,成功突圍而出,8年內開到最高峰的12間放題店。「酒店一向有自助餐,放題雖然不是第一個做,但很早期已經做了。當時大字頭的放題都是由我們幾個一齊開,平均一間營業額每月幾百萬,以四個股東計佔全港放題量一半。」後來四人意見不合而拆夥,他現擁有四間分店,每間店平均月賺20萬,即合共約月賺80萬,究竟有甚麼策略?

(1)「座位一定要夠逼?」

銅鑼灣分店有7,500呎,300個座位,月租約$50萬。我們放蛇時被安排到最密集的兩人枱,枱與枱之間只有一部手機距離,清楚聽到隔籬食客對話,很擾人。「為甚麼會逼?因為我們一定要執個流量,人手成本好重,如果每人用一個位便會用好多,所有會有逼嘅情況出現。」每間店約有50人,樓面18至20人,跑餐(附送運送食物)8人,廚房(熟食)12人,壽司把枱12人,清潔員工4至5人,還有食物成本,叫貨量甚大。「無論多少客人,我們都要預這麼多人手、食物,當然要做得一定數量才回本,加上要限時,如果放題不夠流量,我們會輸得好嚴重,最好翻到兩轉枱,令我們壓力不會太重。」林華海說。


以前刺身陳列較簡單,現在新增乾冰放煙效果。

設自助吧,提供部份海鮮。


(2)「賣垃圾食物?」

林華海說,放題都有高低參差。我們放題有些食材,甜蝦、帶子和酒店用的質素相同。「如果客人識食的話,專針對甜蝦刺身帶子或者油甘魚,專門針對食貴食物,咁樣會冇命,有客人食得簡單些,食多些熟食蟹粥、栗米,食多幾件手卷,女士叫多些沙律,叫多幾杯特飲,在那裏中和成本。」

(3)「食物鬥多量鬥噱頭?」

單是銅鑼灣同一座大廈已有3間放題。「鱷魚潭來的,競爭好大,所以不停有不同策略,要多元化,有新鮮感。其他放題店出磯燒,我們就出矜貴食物,如鮑魚、鵝肝,定時劏吞拿魚,有酒水、梅酒清酒任飲。」放題店有20張點單紙,約有150款食物項目,四年無加價,定價在250元以下,保持競爭力。

(4)「排隊造勢?」

林華海說:「造勢可以令客人覺得這間餐廳多人食,羊群心理,加上香港人比較喜歡見排隊,好奇心較多。以前開碗屋時,樓下不停排長龍,後來有客人投訴,天氣熱就好熱,天氣冷便好冷,將這個文化慢慢調節了,不採用限時入座。」


不少放題店設限時入座,門口排滿人龍造勢,捕捉羊群心理。

落單點注明,若浪費食物需罰錢處理,但開店至今未試過罰錢。


(5)「拖慢上菜節省成本?」

記者實試落單,5分鐘首先上了海膽手卷,10分鐘便上了第二輪,12分鐘上刺身,速度算快。雖然部份和點單數目不符,但漏單情況亦不嚴重。「有時叫20隻,可能只有18、19隻,始終場大,執的食物亦多,有時執漏了,或者跑餐送漏了,這是常見的。」不過浪費食物就隨處可見。「我們樓面會提點客人,把食物盡量食完,一般客人都會聽,有些客人則可能過飽,夾硬食不到。」落單紙註明,若浪費食物需罰錢處理,但開店至今有試過罰錢嗎?林華海搖一搖頭說:「未有。」


滿屋日本料理每位$238起駱克道463-483號銅鑼灣廣場2期8樓全層記者:何嘉茵攝影:鄧鴻欣、徐振國



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任食 食邊 邊個 個賺 放題 題店 店月 月收 收千 千萬 造勢 策略 老闆 解釋
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維景灣畔一劏五 呎租貴過山頂豪宅90呎租$12,000 業主最多月收$42,000

1 : GS(14)@2018-01-15 02:54:42

【本報訊】劏房租金成近期熱話,繼長實將軍澳「劏房之城」緻藍天前日創出呎租82元後,不出一日同區維景灣畔再破紀錄,有業主更甚,將單位一劏五招租,賺盡水位。代理表示,維景灣畔5座高層F室3房單位,實用面積664呎,被業主劏成5間房,房間面積最細只有48呎,最大90呎,平均面積64呎,呎租介乎105至150元,貴絕將軍澳。記者:黃朗鈞

■廚房設備需與其他租客共用。


土地註冊處資料顯示,業主2010年以525萬購入單位作投資出租用途,單位原則建有3房,其中一個屬套房(主人房連廁浴間),面積90呎,叫租1.2萬元,其餘兩房均50呎(已租出一間),呎租高達150元,貴過山頂豪宅水平,如代理網中一間山頂施勳道倚巒實用面積3,100呎獨立屋,叫租每方呎125元。

■維景灣畔5座高層F室一劏五出租,其中4間房共用一個廁所浴室。王子俊攝

客飯廳變兩無窗房

可是香港寸金尺土,業主為用盡其屋,索性將原有的客飯廳分拆成兩間房,一間6呎乘8呎,面積48方呎;一間9呎乘9呎,面積81方呎,兩房均無窗通風。前者月租叫價6,500元,後者索價8,500元,已先後租出,假設全屋5間房全部租出,每月收租達4.2萬元,回報率約9.6厘,平均每呎租金131元,較同類單位一般月租2.4萬元高出約75%,實用呎租約30至40元水平。本報記者昨傍晚直擊單位,全屋5間房只靠一條走廊連貫,闊度僅一個身位,不足以向橫伸展雙手,現場更有租戶在門外走廊放置皮鞋、衣架等雜物,空間極為狹窄。全屋裝修極為簡陋,只有一幅貼牆裝飾,而且是租客自行佈置。每間房設有獨立冷氣,租金包括水、電、煤氣費,洗衣機、雪櫃、微波爐共用,4間房共用一廁所浴室。由於已租房間房門上鎖,未能窺探室內情況,至於放租中的主人套房以山景為主,房內設有大型衣櫃。


叫租半年租出三房

代理表示,這種一劏五租盤屬維景灣畔首例,投資者以往傾向買入日出康城內物業,基於其圖則實用,單位面積大,可以劏出較多房單位。業主的一劏五單位於8月放租,叫租半年,成功租出兩間劏房和一間原則客房,租金已達2.2萬元,租客為大學生和外籍人士。長實將軍澳「劏房之城」日出康城,有業主前日將其中一間享有全海景的細套房分租,連廁所面積共約110方呎,以9,000元租出,呎租高達82元,創下將軍澳呎租最貴紀錄,怎料一日後就被維景灣畔所破。



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180113/20273088
維景 灣畔 呎租 租貴 貴過 山頂 豪宅 90 12 000 業主 最多 多月 月收 42
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永明首推年金 65歲或月收近8,000元

1 : GS(14)@2018-01-22 06:06:01

【本報訊】自政府計劃今年推出終身年金後,私營保險公司陸續加推年金產品。永明金融推出首隻年金計劃,歸原紅利一經公佈即為保證,透過逐年叠加,投保人每年收取的年金會隨着年齡增加,但最多只可提取至100歲。政府終身年金只供65歲或以上長者投保,若一筆過投保百萬元,隨後即時每月獲最多5,800元年金至終身。雖然永明年金與大部份私營年金產品一樣,並非終身保證,但可選10至20年派發期,或派發至最多100歲。

最早投保年齡為30歲

有別於政府年金,永明年金最早投保年齡為30歲,最早50歲起可以開始提取年金。永明金融人壽及康健產品總經理林嘉言指,產品除有每月保證入息外,公司自保單第三年起,每年會最少公佈一次歸原紅利,而且一經公佈即為保證,所累積的歸原紅利「可增無減」。他續指,按產品目前推算,內部回報率(IRR)達4.8厘,當中保證部份回報率最少2厘,有信心回報較政府年金高。以政府年金月派5,800元為參考,假設客戶40歲投保永明年金,五年內繳付保費98.5萬元,並於65歲開始收取年金至100歲,單計保證部份每月已有6,000元年金。若計及非保證部份,永明預期,客戶65歲時每月可收取7,922元年金,85歲時每月年金更可達13,412元,總收取年金達到總保費的569%。永明金融分銷及市務總經理區張明儀相信,隨着人口老化,年金市場有拓展潛力,公司下一步亦會研究推出即享年金計劃,今年另會推出4至5種新保險產品。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180115/20275011
永明 首推 年金 65 歲或 或月 月收 收近 000
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