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| 在台灣不動產市場的食物鏈中，如 果投資客是衝進殺出的小前鋒部隊，那麼地主就是坐擁重大輜重的後勤霸主。 地主一個點頭、一個搖頭，就能夠掌控終端市場的價格。房地產業者推 估，在這波房地產景氣復甦的過程中，當地主開口喊價的那一刻，就已經替未來推案房價決定了八成命運。 北市某知名建設公司土地開發人員更感慨 的說，國產局停標國有地三個多月以來，台北市地價完全沒有降價的跡象，反而因為土地供給來源變得更稀少，「現在向地主買地只有往上加價的份，如果想殺價， 連談都不用談。」 以前面積低於五百坪的土地，根本沒人放在眼裡，現在只要超過兩百坪的地，搶破頭的情況大有人在，連一百坪的土地都有人在 買。 一地難求，地主更成為開發商輪流供奉的大菩薩，在這些神秘地主中，「香火」最盛的，要算是台北縣新店的許春輝、台北市迪化街大稻埕的莊 吳璇珠及建國北路的林賢喜家族。 祖傳型：許春輝 七十歲伊奈副董，像文人雅士 三月十五日，國泰建設以每坪二百二十萬元出手買 下北縣新店光明街內的一千二百六十八坪土地，總金額高達二十七億餘元，這是國建在二○○八年金融海嘯後，首次進場買地，特別引發市場關注。這筆交易的對 象，就是新店神秘地主許春輝。 很多接觸過光明街這塊土地的建商，對於國建以每坪二百二十萬元買下，都感到相當訝異，這個價錢不只刷新台北縣 的地價紀錄，更讓人好奇，許春輝到底是何許人也！ 年屆七十的許春輝，受過高等教育，平常最喜歡去圓山飯店喝下午茶，建商要找他談事情，都得 到圓山飯店見面，包括簽約都是約在圓山，頗有老一代文人雅士的風範。 許春輝本身也是台灣伊奈（INAX）的副董事長，該公司代理日本 INAX免治馬桶與進口瓷磚，是台灣豪宅圈衛浴與建材的第一品牌，嚴格講起來，許春輝也算是房地產業的一員，自然對於房地產業景氣波動及業界生態更為清 楚。 許家土地主要集中在台北市文山區、台北縣新店一帶，包括世新大學旁仙跡岩、忠順街與景興路上都是，有的租給加油站，有的租人當停車場， 家族成員都是包租公。 據了解，許春輝對土地一向相當有感情，認為土地是祖先留給後輩的庇蔭，不能隨便處分，但是家族中，有人堅持要處分祖 產，為避免可能的紛爭，打壞價格，許春輝才跳出來，整合新店光明街的這塊土地。 其實，這塊土地三、四年前就在市場找過買家，但不少開發商都 與其失之交臂，檯面上喊得出名號的建設公司，包括興富發、鄉林都有接觸過。當時許春輝每坪開價一百二十萬元，鄉林建設董事長賴正鎰曾從九十萬元開始談，眼 見就快成交，賴正鎰發現基地旁邊有葬儀社，緊急喊卡。 後來，許春輝也開價到每坪一百八十萬元，但都沒有成交，這次國泰建設是透過中人（土地 交易中間人），向許春輝家族購買這塊地。想不到，這次國建願意砸下一坪二百二十萬元的天價，買下這筆土地。許春輝忍了三年，就多賺了十二億餘元，等於每天 都有一百一十萬元進帳，讓許多業內人士嘖嘖稱奇。 目前，北市中心第三種住宅（住三）區土地，每坪已喊至三百萬元，換算推案房價，每坪至少要 賣一百二十萬至一百五十萬元以上才有利潤，「儘管建商買地那一刻心很痛，但是看著房價不斷上漲，不買地，心會更痛。」嘉磐建設副總經理蔡錫全表示，「天底 下沒有缺錢的地主，只有缺地的建商。」一語道破這幾年，北市土地市場供需失衡下，地主可以坐地起價的主因。 投資型：莊吳璇珠 北一女退休老 師，買賣重人情 除了祖先庇佑之外，台北市不動產圈中，還有一種「投資客型」地主，他們專門收購土地成為大地主，其中最知名的，就是北一女退休老師莊吳璇珠。 被 建商尊稱為「吳老師」的莊吳璇珠，是迪化街大稻埕「第一劇場」的董娘，她自北一女退休後，就開始買地、養地，累積了不少財富，加上買地眼光獨到，在台北市 持有的土地，有不少是畸零地，或是小面積的土地持分。 據了解，她目前手上掌握了好幾筆較完整的基地，其中，內湖四期重劃區、小福華廣場後方 有七、八百坪土地，因為有捷運即將通車，其開發潛力最受矚目。 吳老師在不動產界，「子孫」滿堂，除了親生兒子莊子華跟她一起從事資產開發 外，她在房地產圈也認了許多乾兒子，家瑞建設副董事長王水龍就是其一，每年農曆過年，王水龍都會與吉美建設董事長蔡竹雄，一起拜訪吳老師發紅包，很多建設 公司土地開發主管還排隊搶當吳老師的乾兒子。不過他們也很擔心，一旦當了吳老師乾兒子，買地反而不敢跟吳老師殺價。 不止乾兒子，因為台北市 建設公司在整合土地時經常會遇到吳老師的地，因此，每到逢年過節，不只建設公司老闆要提著禮盒登門拜訪。更因為吳老師買賣資金大，常常照顧熟悉銀行的生 意，一些跟她有往來的銀行，每年都派副總級的主管向她請安。 與吳老師接觸過的土地開發業者表示，表面上，身型福泰的吳老師待人很好，實際 上，一碰上土地買賣，算盤撥得相當精，吳老師常掛在嘴邊的口頭禪就是，「市場（消息）也不是我放的，我沒有要賣啦！」但事實上，只要建商願意加價，最後都 還是「有解」。 近日她才賣一塊大直美麗華購物中心對面的一千兩百坪土地，給甲山林廣告董事長祝文宇，這塊土地原本每坪開價六十萬元，日前以 每坪一百零七萬元成交，若不計土地成本，吳老師至少賺了五億多元。 三年前，鄉林建設整合北市南京東路與伊通街口附近的合建案「鄉林京華」， 吳老師也扮演關鍵性角色，主因她認識其他五位地主，靠著吳老師的促成，才讓全案得以順利進行。 不過，算得雖精，但吳老師偶爾也會「網開一 面」，有時候她看建設公司老闆剛出來創業很辛苦，都沒有遇到好地，或是對方很誠懇持續登門拜訪，或是差臨門一腳，常會助對方一臂之力。例如昇陽建設多年前 推出內湖德安百貨對面的「昇陽之道」案，因為整合吳老師一塊畸零地才順利開發。生意不外人情，「吳老師」這三個字，在北台灣的不動產市場，已經成為響亮的 活招牌。 低調型：林賢喜 醫院院長，寧讓大樓閒置不出租 第三類地主，是屬於「低調型」，而台北市最著名的低調型地主，則非林賢喜家族莫屬。 細心的讀者，如果經過北市建國北路高架橋北端，應該都會 發現，在建國北路三段間，有一大片空屋占地一千六百八十四坪，這兩大棟十一層大樓，就是台北市最有名的「閒置商辦」。由於鄰近松山機場，基地又相當完整， 在台北松山機場與上海虹橋機場正式對飛後，這片空屋，更引人囑目。這片空屋的主人，正是林賢喜家族。 外界對林賢喜所知不多，只知道他在民權 東路二段、吉林路口經營「福全綜合醫院」，在中山區擁有大片土地。 其實，林家三兄弟各司其職：老大林賢喜經營醫院、老二林賢興從事建築業、 老三林賢信則以賓館與旅社業務為主。建國北路三段這片荒廢大樓的土地，在日據時代，就由父親林溪圳所有，之後才將土地過繼給三兄弟。 林氏家 族早年從日據時代開始發跡，林賢喜父親林溪圳在萬華地區經營金飾店發跡，有人會拿金飾來借錢，逐步累積財富，之後還開了一家碾米店，附近人家為了買米，都 會拿農地來抵押，遂掌握大片土地，這些土地日後陸續發展為台北市精華地段，如仁愛圓環，林家也擁有不少土地，身價因此暴漲。 民國六十九年 時，因為政府要課徵空地稅，由老二林賢興興建，但因樓高不符合規定，執照一直下不來，直到兩年前執照才下來，經家族討論，本計畫做為老人安養中心之用，只 是荒廢二十年的大樓，重新修繕費用高達數千萬元，最後又不了了之，雖然常傳出有建設公司有意整合這棟大樓，但總是沒有下文。 商仲業者粗估， 若以建國北路附近商業大樓每坪一千二百元租金計算，林賢喜家族的大樓二十年來租金收益至少損失二十七億元，還不包括每年上億元地價稅，但林家口袋就是夠 深、有能耐擺在那邊不處理。 林賢喜向來不喜歡對外曝光，低調到連自己醫院的護士都不認識他，每天搭公車到醫院巡視，中午就是獨自一個人走到 巷口買便當。因為從小養成節儉的習慣，林賢喜可以為了省車錢，從民權東路二段一路走回萬華桂林路老家。有一年，醫院舉辦尾牙請外燴，每桌預算只有兩千元， 因為他認為，「吃得飽就好」。低調、節儉，因此，即使不少建商追著林氏家族跑，但仍不得其門而入。 其他怪地主：喜歡撿破爛，開發商陪著做 面對這些口袋深度不見底的地主，平時趾高氣揚的開發商，也只有低頭的份，建商為了討好地主，地主生日要送禮陪吃飯；地主喜歡撿破爛，晚上下班後就得捲起袖 子跟著做資源回收；有些老地主喜歡講古說故事，到地主家泡茶待上一整天，根本是家常便飯。 「現在土地市場不缺買方，只缺賣方。」土地中人陳 瑞雄說。在這波台灣不動產上漲熱潮中，掌握土地資源的地主，才是真正的大贏家。「有土斯有財」這句話，在不動產市場中，果然是亙古不變的法則！ 延 伸閱讀：台北精華區10大神秘地主 地主：何朝家家族 代表性地段：台北車站天成飯店 土地行情(坪/萬元)：500 地主：宋中 李、陳宋棋祥等8人 代表性地段：敦化南路二段207號旁（遠企飯店旁停車場） 土地行情(坪/萬元)：500 地主：林賢喜、林賢信等8人 代表性地段：建國北路三段88號等 土地行情(坪/萬元)：300 地主：洪聰敏家族 代表性地段：士林夜市陽明戲院 土地行情(坪/萬元)：300 地主：江顯德 代表性地段：敦化北路 土地行情(坪/萬元)：250 地主：陳沼濤 代表性地段：南京東路與敦化北路口環亞商圈周邊 土地行情(坪/萬元)：250 地主：莊吳璇珠 代表性地段：內湖、大直等地 土地行情(坪/萬元)：150 地主：黃聚益家族 代表性地段：萬華中興橋旁 土地行情(坪/萬元)：150 地主：許春輝 代表性地段：文山、新店 土地行情(坪/萬元)：130 地主：郭枝茂 代表性地段：板橋江子翠周邊 土地行情(坪/萬元)：110 | ||||||
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| 澳門賭業日益興盛，當中鑽營的職 業賭徒也更活躍。 為了吸引賭客幫襯，各賭場爭相推出各種優惠，這些優惠在職業賭徒眼中，卻變成了各種漏洞。 免費的食宿、船 票，成為職業賭徒無本生利的工具。 職業賭徒更不斷找尋各賭場賭枱的漏洞，精心計算之下，再配以絕佳的心理狀態和耐性，在虎口中搶食，每年賺 得幾百萬的厚利。 本刊尋找不同層次的職業賭徒，由貪圖幾百元的賭鬼，到徒孫遍天下的賭神，分別道出他們賺錢之道，和攻破賭場漏洞的心法。 經 歷金融海嘯的洗禮後，五月份澳門博彩收入再創新高，達一百七十億元，按年急升近一倍，今年首五個月博彩收益為七百二十億元，與去年同期比增長超過六成。 而 受惠剛過的內地端午小黃金周，六月十二至十六日的五天內，博彩業收入已逾五十億元，記者採訪期間各賭場皆人頭湧湧，就連前公務員事務局局長王永平也在「威 尼斯人」內搏殺。澳門賭業急速擴張，爭相推出的優惠，便成為了一班職業賭徒眼中的漏洞，他們扭盡六壬來賺取優惠，以求免費船票、住宿和飲食，以零成本方式 來過職業賭徒生涯。 賭團網上招人 記者在網上發現有網友以《番攤黨日記》為題，並以「日賺五百」為號召，來大肆招攬其他網友加 入他所屬的澳門職業賭團，以望人多能賺取更多優惠。 上週四上午約八時，記者根據指示到達上環港澳碼頭的一間茶餐廳，年約四十七、八的「領 隊」阿明主動熱情趨前與記者打招呼，「食完早餐先搭船，我哋每日好似朝九晚五返工咁，搭上午船過澳門賭，下午約五、六點搭船回港，星期一至五開工，星期 六、日則休息，因週末賭場太多人啦，無謂同人逼呀。」 阿明表示，今天一共有七個人去澳門賭，他們團隊的總人數約有三十多個成員，每日最少都 有七個至十幾個成員過澳門「搵食」。他承認招攬更多人加入的主要原因，是想賺更多賭場優惠和積分，「例如你有積分在手，而你嗰日又唔過澳門，咪暫時墊支出 嚟幫補其他成員囉。」 利用人頭來賺賭場優惠積分的計劃，記者初時聽到一頭霧水，但跟着阿明的賭團出發後，便明白這班職業賭徒，如何每日「零 成本」過澳門搏殺。 享盡賭場優惠 「上船前先到碼頭『新濠天地』辦事處攞一百蚊泥碼券，之後我哋去嗰間賭場對賭百家樂庄閒，是 但開邊面都套現五十蚊左右，呢五十蚊會撥落公數做午餐費，即我哋每日開工都有咗飯錢，今日連埋你八個人，就有大約四百蚊午飯錢，都可以食得幾豪o架。」阿 明笑着說，大軍未出發，糧草已先安頓。 至於船票方面的使費，阿明則會帶隊到威尼斯人賭場「打分」，玩法是賭客在該賭場的電子骰寶或輪盤機等 下注總額達一千元後，便可賺取一分，如儲夠兩分，賭場便送出一張船票，阿明便出「蠱惑」招賺分。 「嗱！你連續買七鋪一百五十蚊大、一百五十 蚊小及十蚊全圍，包唔會輸，七鋪總投注額共二千一百七十蚊，咁已經攞咗兩分。最差的情況係七鋪都唔開圍骰，咁你咪當用七十蚊買一張船飛囉，百二蚊賣出去你 仲有幾十蚊賺添。如果中間有開一賠幾十倍的圍骰，你咪有免費船飛之餘兼贏錢囉。」阿明老實不客氣地說，賭場最近發現此漏洞，為杜絕有人轉售船票圖利，於是 規定每人廿四小時內只可出一次船票，故他們現在只能以此方法賺自己的交通花費。 聽完阿明一輪的「婆乸數」，發覺他們果真用盡賭場提供的各種 優惠，而達至每日有免費來回船票及午膳費來過他們的職業賭徒的生涯。 賭博是投資 自言當了數年職業賭徒的阿明，原本是有份月入 八千多元的校工工作，但因嫌工作沉悶乏味，他便索性辭工不幹，並當上了職業賭徒。 「賭錢都賺到生活費？唔怕輸錢咩？」記者質疑地問。 「炒 股、炒樓叫投資，買庄閒、大細、番攤就叫賭博？其實呢啲係一般世俗人嘅誤解啫，我當職業賭徒係投資，落注前都有分析有理論，每一條『路』，單跳、長庄、長 閒……等等都有路可捉，你只要唔好爛賭就得啦，你唔信，問吓其他團友呀，唔係邊有咁多人加入我哋賭團？」阿明坦言，自己並沒有百分百必勝的賭術，他只是利 用傳統百家樂及番攤的「路」來下注，勝算比普通人高一點，由於免除了船票及食用的基本使費，加上嚴守下注紀律和有耐性，故每日平均都可贏三至四百元，每月 便有八、九千元的收入，其實跟打一份工差不多，只是沒有那麼辛苦。 阿明一番似是而非的道理，卻有一班年輕「信徒」聽得如痴如醉，並每日跟他 到澳門「開工搵食」。 大學生當職業賭徒 相比阿明等人利用賭場漏洞來賺蠅頭小利，早已成名的台灣賭神戴子郎及他收的新進徒弟小 李，才是真正利用賭場漏洞賺大錢。 廿三歲的小李，今年剛從澳門科技大學畢業，但未畢業前，小李已成為了職業賭徒，於不足一年內，便成功拿到 澳門一間新賭場的白金貴賓卡。上週六下午，小李便在該賭場的豪華酒店房內接受訪問，「呢間免費酒店房其實千零蚊一晚啫，雖然响澳門我都有地方住，但賭場免 費提供酒店房，我咪住酒店囉。」 小李擁有的白金貴賓卡，是要一年內總投注額達四千萬元後（十萬元籌碼，一晚來回投注額已可過百萬），才可獲 取。但小李於半年多便取得此卡，「真係要多謝台灣賭神戴子郎，幾年前，响網上認識佢，係佢教識我點賭廿一點，及話俾我知一間賭場的貴賓廳廿一點枱仲係行緊 舊制，不似其他賭場，每一鋪都電腦洗牌洗到亂晒龍。」談及賭廿一點，小李便滔滔不絕。 廿一點漏洞 由於戴子郎發現了該賭場的廿 一點枱仍然行舊制，即不將已派了的牌即時放回洗牌機內，這便有利懂算牌及計數的廿一點賭客，在總共六副牌中觀察已出了的牌，再計算未出的牌是大點數多，還 是細點數多，例如之前出的「數字」牌較多，則相對其後派出「公仔」牌的機會便更大，從而估計庄家爆煲機會率的高低。「就好似釣魚咁，之前細注碼來試路，到 可以判斷未來的牌路時，便加大下注額，唔識嘅人會覺得我哋賭得好悶，但可能好牌先係呢個時候出現。」小李說除了估牌之外，他們還有一個下注表要背誦，例如 庄家十點，就算自己十六點也要搏牌之類，就像機械人一樣，跟足方程式來賭，就算其他賭客謾罵嘲笑，自己也要以最佳心理質素，作每天數小時的長期作戰。 約 兩年前，當戴子郎發現廿一點枱的漏洞後，小李與戴子郎在澳門會面，並成功加入了戴的團隊，「佢當時除教咗我賭廿一點嘅技術外，仲開出唔錯條件俾我及其他成 員，輸錢歸佢，而贏錢總額九成歸佢，其餘一成則均分俾我哋其他成員，就似幫佢打工咁。」 那次會面後，戴的團隊雖然在兩個多月內贏了過百萬， 但就被賭場列入黑名單，由於缺少了戴臨場指揮，小李及其他成員便利用戴傳授的技術，自行繼續「搵食」，而小李要成為職業賭徒的夢想也愈來愈熾熱。 「好 彩我未有blacklist到，戴子郎做到，我都可以做到，之後我再去賭，卒之，响幾個月內贏咗一百萬，我仲分咗一成俾戴子郎，以報答佢透露呢個漏洞俾我 知。」 不過，最近連小李也被該賭場列入黑名單，從此小李便像戴子郎般，轉往其他賭場搵食，約兩年的職賭生涯，他總共贏了二百多萬，他說戴子 郎最主要的心法是，每個賭場每個時期都有不同漏洞，只要能發現便能賺錢，那間賭場的廿一點漏洞只是眾多漏洞之一，直至玩到「爆煲」，他才不介意講給記者 聽，但仍希望不要提賭場名字，以免找他們麻煩。「我哋依家捉緊邊間賭場漏洞，我當然唔可以話你知啦，因為仲有一大班人搵緊食。」 台灣賭神 上 週日，記者終於採訪到「賭神」戴子郎，他從家中的木櫃中拿出一大堆世界各地的賭場籌碼給記者看，並笑說：「全球約有四千間賭場，我去了七百五十間左右，其 中只有一百四十間blacklist我，估計到八、九十歲，我都未去完所有賭場，即是我還可以一直賭下去……」 一直不當自己是賭神的戴子 郎，解釋說：「一九五八年，四位美國統計專家已經算出廿一點玩法，但為何至今仍然有賭客不懂打廿一點，因為他們自覺賭博是靠運氣，覺得輸錢機會率高是很自 然，其實廿一點輸率較其他賭博低，只要堅守我創出來的下注表，贏面就較高。」 除鑽研廿一點技術外，戴看破澳門賭場的各種漏洞，為他及他團隊 的成員，早已賺得盆滿鉢滿。他舉例在○八年時，澳門MGM的電子百家樂派了每二十次牌後，便讓賭客一窺閒家第一張牌，之後容許賭客將賭注加倍，賭場原意是 為了吸引賭客及增加投注額，殊不知，此舉被戴子郎的團隊成員利用，他們只下重注有得加倍的牌局，三個月內便贏了六十萬元。「看到九點後，還容許加倍賭注， 勝算是真的很高，因很少機會是九點撞隻A。」戴得戚地說。 此外，他們利用賭場漏洞賺錢方法也五花八門，包括從兌換泥碼中賺得的「碼糧」及將 賭場提供的免費酒店房和船票轉售出去獲利，戴及他的團隊每年便靠此賺進過百萬元。 曾任職證券行總經理的戴子郎，早年炒股既狠且狼，九○年 時，台灣股市由一萬二千多點瀉至二千餘點，炒燶孖展及股票的他，唯有破產及欠債過二百萬美元，在無計可施底下，於九一年以賭為生及以賭還債。數年後，不單 還清欠債，更成了有名的賭博專家及出版多本有關賭博的著作。 不過戴由始至終也強調，他當職業賭徒是一份職業，廿一點算牌是投資，「世界上沒 有必勝賭術，我只是利用技術將輸率降低，再鑽賭場內的各種漏洞及空子幫補，聽你說香港有賭徒朋友懂得利用免費船票及泥碼已算聰明，起碼摸到了門路，希望他 們賭術也不錯，否則很易中了賭場圈套，撿了小便宜而輸了大錢。」 戴指出，一些賭場至今仍堅持行舊制洗牌的廿一點枱，其實也是經精心計算，目 的就是想引自以為懂算牌的「水魚」賭客上釣，而真正懂算牌的高手，早被賭場拒諸門外，可見賭場是穩贏不輸，最後，戴子郎語重心長地說，職業賭徒並不是那麼 容易做。 踢出賭場實錄 本週一傍晚，戴子郎（白髮者）與本刊記者一同進入澳門一間新開賭場，剛剛坐下，已被賭場監控系統發現， 保安人員即時出現，將他趕出了賭場大門。 | ||||||
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| 「富過三代」是許多人的夢想，但根據統計，只有15％的企業能夠成功交棒給第二代，還能夠繼續順利傳承到第三代的企業，不到2％，其中還能維持高獲利能力 的，恐怕寥寥無幾。 家族企業成功的傳承之道，是企管學書上學不到的道理，它需要深刻的人生智慧，和深厚的企業經營經驗累積，《今周刊》為你揭開「富過三代」的傳承之祕，不論 規模大小，台灣共有120萬家企業，這將是120萬位企業主最重要的一堂課！ 撰文‧劉俞青 研究員．楊卓翰南投國姓鄉的深山裡，有一片多年來都不對外開放的茶園，叫﹁賽峰家樂茶園﹂；這裡種出來的茶葉品質好，後代子孫們因此開了﹁賽峰家樂茶行 ﹂，代代都以種茶、賣茶為生，至今超過一百五十年歷史，靠著茶葉至少生活無虞。 光榮與傳承 家族企業的競爭力源頭 一家代代相傳的老茶店，能夠綿延超過百年的祕訣是什麼？ 當年的老茶農還在世時，曾經告誡子孫，他說：﹁我一定要種出自己敢喝、而且愛喝的茶，才能拿出來賣，因為每一片好茶葉，都代表家族的光榮。﹂無獨有偶，台 灣企業管理學的巨擘、政治大學教授司徒達賢也說過類似的話，他說家族企業如果能把﹁家族的光榮與傳承﹂作為一切經營決策的前提，永續經營的能力，就會大幅 超越﹁經營權與所有權分離﹂的現代企業組織。學術殿堂裡深奧的企業管理學問，在南投鄉下最純樸的茶農身上，完全得到證實。 但是，老茶農家族可以做到的，許多頂著高學歷、高知識分子的所謂大企業家、大資本家，卻未必可以。 近來只要打開報紙，台灣許多老牌家族企業，一場又一場的家變（或者說家醜），被迫赤裸裸地搬上台面。 曾伴隨許多台灣人成長的黑松企業，十幾名堂兄弟間為了公司的土地資產及所有權，爭執不休，甚至對簿公堂。而老字號的家電大廠大同公司，兩房之間為了經營權 你爭我奪，甚至在報上刊登全版廣告，完全不在意外人的眼光。 這些公司的共同特色都是握有利基產品的市場或極具價值的資產，這些原本是屬於家族最光榮的商譽資產，如今卻成了爭執的癥結。 根據一項非政府調查的數據統計，家族企業占台灣資本市場至少六成，如果加計許多非公開發行的中小企業，這個比率還會更高。換句話說，全台灣總共有近一百二 十萬家的企業中，其中至少有七十萬家的企業主，都要面臨企業管理的最後一堂、也是決定企業下一回合勝負最重要的一堂課：誰來接班？ 這個問題應被分成兩個層面來解釋，一是如何選出一位最好的接班人，以及如何讓接班過程平順，讓其他家族成員服氣之餘，願意共同支持第二代接班人，同時還能 兼顧企業的成長，自然是最高難度的問題。 傳賢還是傳親 大老闆最終須面對的決定 企業接班的嚴肅議題，在家族企業盛行的台灣市場中，複雜度更高，因為涉及了家族成員間複雜的感情因素在其中。︽哈佛商業評論︾甚至把這堂課視為﹁領導強人 的最後一堂必修課﹂，因為絕大多數的家族企業的創辦人，多半扮演家族中﹁領導強人﹂的角色。 這個情形在台灣尤其特殊。台灣市場真正商有化的時間還很短，如果以工業產值占ＧＤＰ（國內生產毛額）比重快速攀高的一九六○年代開始計算，至今不過四十多 年的時間。 四十年，剛好是一位二、三十歲自行創業的企業主，到了要交棒的時候，也因此，台灣許多第一代企業，如今，都共同走到了關鍵的十字路口，這個路口，要決定下 一回合的勝負。 向左走？向右走？事實上，家族企業接班的問題，遠比向左向右還要複雜許多。 為了這個所有企業主都應該學習、卻苦無標準答案的重要課題，︽今周刊︾特別召開一場社內研討會，邀請多位閱歷豐富的專業人士，包括安侯建業會計師事務所資 深合夥人馬國柱、聚鼎科技董事長張忠本、及元智大學企管所副教授黃敏萍，共同交流了許多精闢的見解。 此外，本刊還找來許多賢達人士，請他們提供意見，包括眾達律師事務所資深合夥人黃日燦及資誠會計師事務所所長薛明玲等，希望從不同面向，對這個高度敏感、 也高度困難的接班問題，尋找解藥。 這些專業人士之中，有人簽證過無數家大小企業，其中當然不乏許多國內知名的家族企業的財報，專業與視野兼具；有人甚至親身經歷許多家族企業的爭鬥，居中扮 演調停者的角色；也有人冷眼旁觀多年，閱人無數，對家族企業有獨到的觀察；當然也有人從學術角度出發，試圖從各種多元的角度，尋找出屬於台灣家族企業特有 的軌跡，並尋求共識。 但為了尊重並完整保留專家們的珍貴意見，又能避免個別意見被指為針對特定案例的尷尬，因此後續的發言統一以﹁專家﹂統稱每位專家的意見。 攤開至今年六月底止，所有上市櫃公司股東會後最新的董監事名單，其中，有超過一百五十家的公司已讓第二代進入董事會（見表），在一千三百家上市櫃公司占超 過一成，如果再加計跳脫董事會，讓第二代直接進入公司經營團隊學習者，比重上大約直逼二成。 其中，又以傳統產業、金融產業比重最高，許多甚至是伯姪、叔姪一家子一起進來，董事會儼然成了家族會議，雖然是上市掛牌公司，卻彌漫著濃濃的家族企業風。 而即使是科技業，雖然表面上宣稱採經營權與所有權分離，但擺在眼前的事實是，包括楠梓電、台達電、仁寶、日月光等科技大廠，都已經見到少主們的身影出現在 董事會上。 不過在比重上，科技業確實比傳統產業來得少。追究其原因，一來科技業有技術門檻，因此通常必須第二代自己有高度的能力與意願配合；但可能更重要的原因是， 台灣科技業的平均發展歷史不超過二十年，還未到全面接班的時點。許多專家認為，當企業大老闆面臨非交棒不可的關鍵時刻，才是真正決定台灣科技業是否真能走 向所謂的﹁經營權與所有權分開﹂的一刻。 權力與利益的習題 企業交班務須求取平衡 家族企業最大的不同之處，在於﹁經營權﹂與﹁所有權﹂之外，還有一份﹁家族利益﹂的維繫。 這裡的家族利益必須要用比較廣義的角度去定義，包括家族成員間的和諧與凝聚力。這三個變數鼎足而立（如前頁圖），因為時空背景、股權結構與家族成員之間的 關係不盡相同；彼此之間有拉鋸、也有相輔相成的關係。而接班過程如何拿捏其中的輕重，取得平衡，同時沒忘記維持最重要的企業成長，就是交班人與接班人最大 的考驗。 舉例來說，其中多位專家不約而同推崇台泥辜成允的接班表現。 辜成允在父（辜振甫）、兄（辜啟允）相繼過世的家變中被迫上台，之後在台泥辜家與中信辜家的分家中選擇沉默忍讓，卻也沒有忘記慢慢將台泥的本業一點一滴鞏 固起來，包括中國市場的布局、台泥內部人事的整合等等。﹁面對低潮時的表現，最是顯示接班人的真正經營實力﹂是多位專家不約而同的共識。 ﹁經營權﹂指的是企業經營績效的展現，是三個變數中最能夠用數字量化的一個指標，包括企業的逐年成長率（ＹｏＹ）、相對同業的獲利能力，以及上述面對挫折 時的表現，都是衡量一位接班人在﹁經營權﹂上表現的方式。而辜成允就是在﹁經營權﹂上，普遍獲得肯定的一位企業主。 此外，辜成允在面臨家族最重要的領導人相繼辭世的重大變局中接手，成功穩住大局，讓辜家及時止住下滑趨勢，重新在台泥站穩腳步，也在台灣資本市場上繼續保 有一定的地位，在﹁家族利益﹂的維護上，其實也得到普遍認同。 但唯獨在﹁所有權﹂的指標上表現不好，辜家每每只要遇到三年一次的董監改選，就會因為持股不高而險象叢生；儘管這是特殊時空下造成的局面，但卻是接下來辜 成允要面對的一大考驗。 培養接班人 除了學識還須更多布局 企業管理是大學問，但浩瀚的理論發展至今，仍然沒有一個衡量家族企業接班人的一體適用指標。我們試著以圖形坐標的方式，給予每位企業接班人的定位，其中若 能三者兼備，當然是再好不過的最佳接班人選，﹁能有兩項得到肯定，已經是不錯的表現，﹂專家們表示。 但家族企業要能有一位﹁最佳接班人﹂，往前溯及，當然﹁培養﹂的過程極為重要。﹁高學歷、更好的國際語言能力，都在優渥的環境中成長﹂，幾乎是所有企業第 二代的共同特色。 但如果只是這樣，接班人的培養恐怕可以像代工廠的生產一樣，無限量產，因為這充其量只是培養接班人的必要條件，絕非充分條件。 統整專家們的意見後發現，接班的過程可被分成幾個階段。首先，交班人應該要在身強體健時，就做好接班安排；其中，更有專家直接建議，如果把交棒人的任期或 主政時期形容成一條拋物線，應該是在拋物線向上的前半段時，就應該做好交班準備。 「我從最後一任任期的第一天開始，就開始積極布局接班人遴選辦法。」其中一位專家以自身經驗表示。 所謂「接班安排」的定義很廣，其中如何做好「股權安排」，更被許多專家視為接班計畫中最重要一部分，當中又有許多值得深思的問題。 例如一直以來存在許多家族企業中的「股權均分」觀念，一定是對的嗎？又是否應該建立「所有權」與「受益權」分割的觀念？ 早期遠東集團分家，當時大家長徐有庠的大房長子徐旭時，在確定時不我予之後，毅然決然把股權賣給了如今當家的徐旭東，從此遠走他鄉，徐旭東也因此大權在 握，此後遠東集團並未發生任何所有權危機。 無獨有偶，近來搶盡新聞版面的國泰蔡家，蔡鎮宇也做出與當年徐旭時類似的行為，對國泰全體股東而言，不見得是壞事。 第二，接棒人應該及早建立班底，例如後文即將介紹的長興化工，如今接棒的董事長高國倫，就是把當年剛回國時在公司內部成立的「小內閣」成員，拉拔成長，如 今都是長興內部獨當一面的重要幹部。 第三則是接班的領導人自己一定要「真的懂」，這個「懂」，不是蘸醬油式地隨處歷練就叫懂，而是捲起袖子，認真的去做。例如台達電董事長鄭崇華的兒子鄭平、 鄭安，在台達電一做，已經將近二十個年頭，前十年，幾乎是沒有任何聲音，如今普遍獲得台達電內部主管一致認同。 如今如果還要問台達電到底要傳賢還是傳子？鄭崇華以高度的人生智慧，已做了最好回答。 但專家們也殷切提醒，如今捧著高學歷、優異的語言能力，並且有較佳國際觀的第二代們，往往空有理論，但仍有幾點常犯的錯誤，千萬要避免。 首先是，多角化經營絕對不等於「創新」；尤其前年的金融海嘯，許多公司都因為第二代致力在與本業無關的海外投資上，導致虧損慘重。 金融風暴固然是大環境使然，「但當初執行這些投資案時，很多第二代都以企業應該多角化經營為由，讓許多原本不諳投資的公司，做了完全不擅長的決策。」專家 說。 其次，第二代年輕有活力固然是好事，但如果一味只想做「革命式的ＣＥＯ」，恐怕只會讓企業經營蒙受高度風險。 再者，接班人接班「意願」的重要性，絕對不亞於「能力」。交棒人千萬不要只是一味忙著積極培養、訓練、要求，而忘了重要的「意願」問題，例如長興化工老董 事長高英士，就是努力幫助兒子交出第一張中國的成績單後，讓兒子自信增加連帶提高接班意願，讓交棒過程臻於順利，也是很有智慧的表現。 富過三代 一百家不到兩家 當然，少主接班的模式，不一而足，也沒有既定公式可循；當然也有許多第二代，因為在優渥中成長，在備受寵溺的環境中始終無法獨當一面，甚至讓第一代辛苦創 下的基業，逐漸委靡，「我爸爸賺的錢，我十輩子都花不完，幹麼那麼辛苦？」這句話從一位頗具規模企業的第二代口中，親口說出，他或許也說出了企業逐步走向 凋零的關鍵原因。 ﹁富過三代﹂可以說是一直以來，中國許多企業家族的夢想，但可以真正實現的，微乎其微。 根據統計，在東方社會中，能夠成功傳承給第二代的企業，只有一五％，在這其中，又只有一三％、也就是總數的一．九五％，能夠傳承給第三代。也就是說，在一 百家企業中，只有不到二家可以順利傳到第三代，而這彌足珍貴二家企業的體質，還能繼續維持身強體壯的，又剩下多少？ ﹁富過三代﹂的傳承之祕，肯定是所有企業主必修、而且主修的一堂課！ 仰仗機制 後代才沒有「解釋空間」王永慶苦心設計 台塑接班布局解密「台塑接班的靈魂，就在於『機制』。」在資誠聯合會計師事務所副營運長郭宗銘眼中，台塑集團的接班布局始終是國內動見觀瞻的案例。 郭宗銘指出，台塑集團早年便成立了財團法人（財團法人長庚醫院基金會、財團法人長庚大學基金會），持有台塑四寶多數股權。1996年《信託法》出爐後，台 塑集團又走在潮流之先，成立了王詹樣慈善基金、王長庚慈善基金兩大公益信託。借助財團法人與公益信託，資產有進卻難出，且必須靠董事會、諮詢委員會的決策 機制，等於集中保有經營權並鞏固後代的所有權不致分散，「可說是已善用了各種工具與機制。」日前傳出，台塑在海外還有資產，將成立四筆基金，由第二代共 管。郭宗銘指出，所謂「基金」是何屬性？有待釐清。此外，海外資產亦可能持有國內資產（如台塑四寶股權），但無論如何，這項海外資產將無可避免的有三種處 分方式。 1. 若王永慶未曾知會國有財產局這筆海外資產，以王永慶過世時的遺產稅率50％，不僅須扣一半的遺產稅，還得加罰一倍，等於資產全數充公。 2. 若王永慶生前已知會國產局這筆海外資產，表明日後補申報，則必須讓國產局扣除一半遺產稅。 3. 若王家第二代欲完全保存這筆資產，則可選擇將其全數捐給王永慶生前便已成立的公益信託基金才行，也就是王長庚、王詹樣公益信託基金。 因此，第二種情況，一半的海外資產將由王家第二代共管；第三種情況，則資產又回到國內的公益信託，交付機制。 綜觀這些工具和平台的效用，最終都回歸高架在雲端的「台塑七人小組」功能為何。郭宗銘認為，儘管截至目前外人還看不太出來，七人小組只是虛擬的象徵性組 織，或是可實際對台塑四寶董事會、財團法人董事會、公益信託諮詢委員會下指導棋。 七人小組的成員中，有四位家族成員與三位老臣，但郭宗銘點出，人是有「有效期限」的，三位老臣退休之後，三個懸缺是以何種條件與遊戲規則來遞補繼任者，有 待觀察，外人也尚不得而知。然而可以肯定的是，七人小組的遊戲規則，將是台塑王國世代傳承上，最重要的拼圖一角！ （林孟儀） | ||||||
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| 一個線上交易總額到今年底挑戰新 台幣兩兆元的超級網購戰艦，即將從中國開往全世界。 六月二日，阿里巴巴集團創辦人馬雲，在日本東京與軟體銀行董事長孫正義握手搭肩，宣布 旗下購物網站淘寶，正式與日本雅虎合作。一個橫跨中、日，擁有二億五千萬用戶，四億五千萬項上架商品，規模超過eBay的全球最大電子商務平台於焉誕生。 早在兩個月前，阿里巴巴就悄悄與全球最大的快遞公司UPS合作，在美國開設了一個新的網購平台「全球速賣通」。被視為是日後進軍美國市場 的登陸快艇。 網站流量世界第一！ 一旦上市，身價進逼當紅臉書網站 「淘寶已經取得統治性優勢……，它們就像一個網路版的 沃爾瑪（Wal-Mart），對所有人都造成威脅，」《紐約時報》（The New York Times）引述摩根士丹利（Morgan Stanley）分析師季衛東的話表示。 根據國際網路流量監測公司Alexa統計，去年淘寶網每天的平均瀏覽量高達四千萬人次，在電子商 務網站流量中排名上超過亞馬遜（Amazon），成為世界第一；美國知名投資銀行Piper Jaffray也指出，淘寶去年的線上交易總額約人民幣兩千億元（約合新台幣一兆元)，已經逼近了eBay。 根據這樣的規模與增長速度， 高盛（Goldman Sachs）駐紐約分析師米崔爾（James Mitchell）估計，淘寶一旦上市，至少價值八十七億美元（約合新台幣二千九百億元），比當前最火紅的社交網站臉書（Facebook）九十五億美元 的身價，差距不到一○％。 「這只不過是開始，今年我們的用戶量與交易額至少還會再往上翻一倍！」馬雲在東京時一如往常豪氣的說。 淘 寶，這個成立不過短短七年的中國本土電子商務網站，上線第一天只有可憐的二十四件商品，如今卻儼然成為一艘巨大的兆元戰艦，年底即將逼近新台幣兩兆元交易 總額。它是如何做到的？ 《商業周刊》獨家深入位在中國杭州的淘寶總部，發現除了一位發號施令的艦長馬雲外，更重要的是三個作戰指揮中心， 不只掌握著戰艦的動力來源、設備與航向，也抓住了上億網民的心。 「電子商務是一個結合心理學、社會學與經濟學的綜合戰場，」淘寶商城總經 理張勇神秘的笑著說：「淘寶其實不只是個虛擬商場，更是一家『數據公司』！」 搜尋量調查，夠即時！ 透過熱字、交易紀錄挖出顧客需求 從 淘寶總部門口進去，第一個出現在眼前的，是一面五十吋的液晶螢幕，上面顯示一張中國地圖，隨時顯示著每分每秒各省、各地區的交易情況，右上角是當前熱門的 搜尋關鍵字，搜尋量越大的，字體就越大。 根據這個資訊，店家就能夠即時抓到消費者的需求。以淘寶網上的排名前三的頂級賣家「麥包包」為 例，當他們透過淘寶提供的數據，發現「韓風」兩字在服飾類搜尋次數最高時，馬上根據這兩字去設計了一系列韓流款式女包，結果業績在三個月內上升了兩倍多。 這是淘寶的第一個作戰指揮中心：數據魔方團隊。 淘寶商戶平台事業部總經理喻策表示，淘寶每天從交易紀錄、對話紀錄中所產 生的數據超過七千GB，這些資料都會透過這個團隊，根據地區、年齡層、性別比例、產業類別、平均客單價等上千個項目做出歸納分析，轉化成有價值的資訊。不 只可供內部做改進參考，還可以幫寶僑（P&G）、聯合利華（Unilever）、聯想等大企業做調查研究。 「所有的電子 商務都會做數據，但關鍵在如何整合分析，」eBay前易趣中國執行長吳世雄分析，「淘寶對市場的反應極快，這是我們做不到的。」 使用者分 析，夠深入！ 用二十萬個樣本找用戶沒說的秘密 然而光靠數據，無法獲得使用者對於網站的視覺、操作等主觀感受，這就必須要倚靠第二個作戰 指揮中心：用戶體驗研究部。 走進用戶體驗研究部的實驗室，白色的房間裡只有一張長桌與兩台電腦，看起來就像個普通的小會議廳，但我們很快 就意識到有些地方不對勁。「牆上的玻璃……，」我還沒問完，淘寶技術研發部資深經理張正華就笑著接口：「是單向透視玻璃，跟審訊室一樣。」 原 來，他們把用戶邀請到這個實驗室來，讓他們在此使用淘寶開發出來的各樣網路產品與服務，研究人員就在玻璃另一邊觀察反應。其中一台電腦則是請德國公司量身 訂做，造價高達新台幣兩百萬元，專門用來追蹤使用者在瀏覽網頁時的眼球移動，藉此分析出他們對色彩、圖示、文字等即時反應，再據此進行規畫或改善。 研 究可以深入到什麼樣的地步？「我們平均一個月要蒐集二十萬個用戶樣本（線上問卷），一季至少訪談三百個人，」張正華說。就在我們採訪的當下，他手邊上百個 專案正馬不停蹄的在進行著。 以五月初才剛剛改版的淘寶商城首頁為例，原本看起來有如傳統市集、大雜燴式的購物網站，根本無法吸引大企業與 品牌廠，研究人員先是發出了十萬張問卷，過濾後，再邀請上百位用戶到這個實驗室，最後才歸納出紅、白主色調，縮小項目分類，劃分出如百貨公司專櫃般的寬闊 欄位，塑造出簡潔有力的質感，這改變馬上就讓凱文克萊（Calvin Klein）、巴黎萊雅（L'Oreal）等國際品牌簽約進駐。 透 過這些質化、量化的研究報告，再經過整理，歸納出要素，找到用戶「沒有說出口的秘密」後，就會變成工程師與設計師手中的藍圖，做為開發新產品的依據。 個 性化服務，夠新鮮！ 仿照線上市集，讓人人都能寫程式 這就要進到第三個作戰指揮中心：開放平台事業部。 登入淘寶，你會發 現數十種琳琅滿目的工具，有取代MSN即時通訊功能的「阿里旺旺」，讓買賣方可以在線上問答；有像臉書社群功能的「淘江湖」，讓同一族群的網友可以在上面 交流互動；有像Google Adsense的廣告交換機制「阿里媽媽」；甚至還有像Youtube一樣的線上視頻「嗨淘」。 這些產品的 研發創意，通通來自上述的研究，再由開放平台事業部，運用內部資源，或者到外面找第三方公司合作，開放API（應用程式介面），讓所有人都能在淘寶的平台 上寫出符合消費者需要的程式，再與淘寶拆帳，就像蘋果的線上市集（App store）模式一樣。 「一間公司再大，也無法同時滿足上億人 的需求，」開放平台新業務副總裁王文彬表示，淘寶只專注做平台整合，其他的個性化服務就開放出去，讓其他上千萬個聰明腦袋來進行，「這樣才能創造出一個生 生不息的eco-system（生態系統），」王文彬說。 「淘寶另外一個強項是，產品的整合度比我們好很多，」吳世雄感嘆，eBay雖然 擁有強大的資源，但是產品都是透過購併其他公司買來的，各自獨立，難以發揮像淘寶一樣的綜效。 靠這三個作戰指揮中心，淘寶不只能在最短的 時間內了解消費者最大的需要，同時還能以最少的成本創造出最大的價值。這，就是他能成為一個吸引兩億網民、運作交易總額挑戰新台幣兩兆元的秘密。 | ||||||
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| 舊樓有價，銅鑼灣羅素街一幢對正時代廣場、擁有「黃金鋪位」的五層高舊樓，近日由英皇集團以十一億元購入，呎價達十一萬元；原業主在○三年才以一億多元購入，一轉手便勁賺九億！ 隨樓價飛升，在市區持有整幢舊樓業權的業主都無端發大達。 這類業主通常是持貨數十年的家族，他們行事低調，如禾稈冚珍珠。 例如曾發展彌敦道金冠、金峰、金鑾、金勳等多幢舊樓大廈的區樹洪家族，其掌舵人區頌瑜，就一身街坊裝、坐小巴出入，看上去是毫不起眼的中年婦人，但她及其家人手上的物業總值便達十五億元！ 而在油麻地開設粵華樂器行的馮凌烟家族，最近賣出佐敦西貢街一列舊樓，亦一鋪賺五億。在大批新進投資者加入收購行列搵大錢下，一幢幢發霉的舊樓即時身價暴升。 眼前的區頌瑜，一頭短髮，穿着紅色企領恤衫及露趾涼鞋，孭上一個斜孭袋，身上完全無任何金銀首飾，與一般五、六十歲的中年婦人無異。平時她會搭小巴出入，一餐飯只幾十元上落，回到位於彌敦道二百四十一號金峰大廈寫字樓，她又會「擔擔抬抬」，清潔掃地。 又有誰想到，這位樸素平凡的女士，其實是坐擁十五億元物業的家族掌舵人。由其家族發展的金冠大廈、金峰大廈、金鑾大廈及金勳大廈等，散落在油尖旺彌敦道的黃金地段；而為紀念其已故族長區樹洪並以其名字命名的健康中心、禮拜堂、及護養院等，亦分布港九新界。 對於家族的雄厚背景，區頌瑜不以為然說：「哈哈，其實做收租好煩o架，又悶！如果唔係兄弟姊妹無時間做，我睇唔過眼，都唔會接手做呀！」 五十年前講地段 區頌瑜現時管理的收租物業，大部分都是其父區樹洪留下。據她憶述，區樹洪一九○二年在內地鶴山出生，戰亂時曾在內地從事布匹、藥物等買賣生意；後來在其外父、當時新界理民府理民官楊其壽協助下，將資金匯來香港，從事房地產業務。 區 樹洪在六、七十年代，主力「扯頭纜」買地皮，與友人在油尖旺興建大量單幢物業，又在七十年代尾和劉皇發、張人龍等發展元朗。對於爸爸的生意頭腦，區頌瑜十 分敬佩：「喺四、五十年前，我爸爸頭腦已經好先進。佢嗰陣時已講喺香港投資房地產，最緊要嘅三個元素係location（位置）、location、 location！」 因此區樹洪發展的商業或住宅項目，都離不開彌敦道兩旁的黃金地段，如在尖沙咀重慶大廈附近的金冠大廈、佐敦裕華國貨對 面的金峰大廈等，並全以好意頭的「金」字命名。「爸爸揀嘅地皮，都一定係彌敦道嘅大單邊，而且連接交界嘅橫街一樣夠闊夠大。講真彌敦道係好長，但真係 corner位而鋪面夠大的，根本無乜！」區頌瑜說，由於地段及位置罕有，人流強勁，大部分租客都屬長租約。例如現正租下金峰大廈逾四千多呎鋪面的屈臣 氏，原來已租了近三十年「未走過」，「佢哋成日話做唔住要搬，逼我減租。咁多年來佢哋租過地下、地牢，又搬過上一樓、二樓，但搬來搬去咪又係租我呢度！記 得租金由當年幾十萬提升到而家幾百萬，真係見證住香港經濟發展o架！」區頌瑜自豪地說。 金峰大廈考牌之作 處於佐敦最正地段的 金峰大廈，六十年代尾開始整幢租予知名的妙麗百貨；當時妙麗百貨有全港首個美食廣場及分租櫃位，外牆有偌大的孔雀形霓虹光管，是不少香港人的集體回憶。七 九年妙麗生意失敗清盤，由剛從美國工商管理碩士畢業的區頌瑜負責「執手尾」，是她協助打理家族生意的頭炮。 「我爸爸重男輕女（四子四女）， 啲生意開頭係交俾大哥打理，但佢無咩點發展，我睇唔過眼跟埋，結果愈做愈多！」屬女中豪傑的區頌瑜說。其爸爸眼見女兒愈做愈起勁，最終放心全盤業務交予她 打骰。區樹洪發展的大部分物業，早年已賣散，至今只持有小量單位，而全幢物業主要為金峰大廈，另有九龍塘兩幢別墅及另外多個住宅及地鋪單位，總共收租單位 數目百多個。單是金峰大廈全幢，每年租金收入便達三千萬元，而其家族持有物業總市值逾十五億。 收租屬厭惡工作 區頌瑜說，收租並非「印印腳」坐在寫字樓歎冷氣咁簡單；面對眾多背景不同的租客及經常轉變的經濟狀況，要「度」租約、與租客周旋，是既沉悶又麻煩的「厭惡性工作」。像金峰大廈，在不同時期曾聚集工廠、出入口行、貿易公司及會計師樓等，到近年就以時裝批發公司租客為主。 「為迎合租客，我哋咁多年要將內裡間隔不斷大改細、細改大。以前樓面好多冷巷位，現時要遷就做時裝嘅，就一出『車立』即間咗一條長走廊，兩邊單位的門口都向外，造成好似商場咁嘅鋪面。我哋等租客完約、及調配未完約嘅租客轉租其他樓面，方便改間隔，一搞可以好幾年！」 而 最難搞是遇着惡租霸，區頌瑜記得有一個租霸集團，足足霸佔了一個單位五年。「當時彌敦道七五九號是我們發展的，剩了部分單位收租。十多年前有一個人來租一 個單位，欠租多個月後我們入稟收樓，但因租管條例，法律程序搞足一年；此時又有第二個人走出來，話自己都係嗰個單位嘅租客，但無錢無屋住，要告埋佢先可收 得樓，咁又搞一年。呢個時候又有第三個租客出來，如是者五個人走出來就搞足五年。最後收唔到租不特止，一開門就見到一隻大到好似貓嘅白兔留咗喺度，周圍大 小便，垃圾堆到半腰咁高，成間屋已住到溶溶爛爛，我哋睇到心都痛埋！」 捐一半做善事 由於收租麻煩，區頌瑜都傾向陸續出售單位 套回現金，每次開家庭會議通過便行事，所有兄弟姊妹平均分配。一九八八年，已八十六歲的區樹洪，與區頌瑜商議後，作出一個偉大的決定。「我哋決定成立基金 會，將金峰大廈十年租金收入嘅一半，都捐出來做善事。」區樹洪於九一年以八十九歲的高齡過身，每次說起父親生前的種種，外表剛強的區頌瑜都會雙眼通紅： 「我接手生意時爸爸已六、七十歲，無咩教我生意道理；但喺做人上，就教咗我哋好多。最重要嘅教誨係，一定要幫助人同捐錢。」區氏一家都是虔誠基督徒，甚為 慳儉但樂於捐錢助人。金峰大廈的外牆寧願不出租，反而自費掛了一幅宣揚基督教的偌大廣告牌，現時基金會則正發展浸信會區樹洪伉儷康復護養院。 事事攬上身 事 事親力親為、不喜交際應酬的區頌瑜，還親自打理該護養院。「請人返來搞唔掂嘅，仲勞氣，咁不如我自己搞好過！」她親自上網在google找護養院的物資如 床架、枕頭等資料，再行格價到「最抵」，並單人匹馬走遍大陸入貨。另外她又搞環保、飲食及保健品等業務，忙得每天由朝早七時工作至晚上九時，她笑言「瀕臨 崩潰」。 現時區頌瑜仍然獨身，與年邁母親及一個姐姐和妹妹同住九龍塘四千呎複式單位，她說：「搵唔搵伴都順其自然啦，呢啲嘢無得刻意嘅！」 兄弟姊妹及子姪對收租的興趣不大，故她坦言：「我收租其實已做到驚，都有考慮退休問題。保留金峰大廈全幢，堅持不賣，主要是為紀念爸爸，但由於樓宇已呈老 化，維修麻煩，故出售作拆卸重建是遲早的事。」 佐敦大業主馮凌烟家族 彌 敦道兩旁物業固然矜貴，彌敦道旁邊的橫街舊樓，同樣渴市。就如靠近佐敦諾富特酒店的西貢街中興酒店及旁邊一排舊樓群，五月底便由大鴻輝集團以七億三千八百 萬元買入重建。而這幾幢舊樓的業主，是有「佐敦大地主」之稱的馮凌烟家族。馮氏在七十至九十年代以約兩億元收購這批舊樓群，此役令他們大賺五億多！ 購 入該西貢街物業的大鴻輝集團負責人梁紹鴻，向本刊透露項目將重建為酒店：「中興酒店太殘舊，我哋會拆卸，連同旁邊的一列舊樓，重建為一座三十層高的品牌酒 店。始終呢區好多自由行遊客，有發展潛力。」他亦透露仍在物色市區舊樓收購重建，因舊樓價值愈來愈升溫，始終市區地少有價。 一鋪賺五億 馮 氏家族的長老馮凌烟，是低調富豪，靠經營樂器起家，繼而進軍地產投資。他早年曾向傳媒透露，自己於二十年代，即十多歲時由廣東三水來港投靠叔父，在當時的 中興旅館及粵華客棧打工，做煲茶、清潔及代客買鴉片等雜工，當年月薪只得兩蚊。由於馮凌烟在旅館工作時，曾替客人購買樂器，因而學會入貨門路，五十年代在 當時的粵華客棧地鋪，以五千元創業開設粵華樂器行，是香港最早代理中國各地民族樂器的琴行。據他自述，五十年代只是運送三個貨櫃的小提琴到印尼及台灣已賺 三萬元，當時一層樓不過三萬五千元；再加上國貨公司都只向他取貨，形成獨市生意。 六五年起，馮凌烟與友人轉戰地產，買入佐敦、油麻地一帶住宅物業，七十年代更過海掃入銅鑼灣、西營盤等地鋪及商廈，七十年代末收購佐敦西貢街舊樓，發展有一百三十間房的三星級中興酒店。 隱形富豪夠簡樸 馮 凌烟雖然身家豐厚，但生活儉樸，九十多歲時，仍每早堅持由大角咀住所步行到中興酒店上班，每天更只花四十蚊！○四年，馮凌烟以九十六歲高齡去世，物業和生 意由六、七十歲的獨子馮建中接手。馮氏後人現仍報住大角咀文匯街舊樓，與父親一樣樸素。現馮家持有上環德輔道商業中心全幢、一幢西營盤五層高舊樓，及灣 仔、油麻地等地區共十多個地鋪和住宅單位，物業總值估計約三至四億元。 馮建中跟父親一樣低調，但每天下午都會回中興酒店工作。有地產經紀表 示，他為人冷淡，因此少有經紀能跟他接觸。本月初，記者在中興酒店等候馮建中，對於舊樓收購的問題，他只一味推說：「我唔知o架。」見到攝影師拍照，更激 動得衝前要搶走相機「拆菲林」；隱形富豪，對鏡頭果然避忌。 收購舊樓搶食 市區舊樓有價，除了上市公司田生集團外，近日市場上 亦出現不少收樓兵團搶食，其中於○四年成立的銀建發展，亦搭上替發展商收購舊樓圖利這輛順風車。銀建發展的老闆鄭國棟，五十多歲，身形細小，外表猶如一個 南洋客，記者在其位於西環的辦公室門外等他，但職員說他甚少回來，原來他花的時間，日間在中環、上環至西環一帶尋找有重建潛質舊樓，晚上則要和舊樓居民或 立案法團等人周旋，他一見記者就要求，「你唔好寫我全名呀，做嘢唔方便。」 鄭國棟在中環一間餐廳內接受記者訪問，坦言做這行賺的是辛苦錢： 「收一幢樓要花好長時間o架，要幫阿婆阿伯搵屋搬屋，又要日日同佢哋飲茶，分分鐘花上一年半載，收到一幢樓可以賺到好多錢，但收唔到就一毫子都無。」他指 收到一幢樓的佣金最少有百分之二，甚至更多，但他卻不願透露實際數字，怕「激親」發展商。 海嘯食正頭啖湯 他自稱兩年前開始替 會德豐地產收購西環卑路乍街共三個項目，其中四十六號的建裕大廈，共有一百二十二個住宅及十四個商鋪，項目以三億收購逾百分之九十的業權。由於餘下業權涉 及一些遺產單位，包括四大探長韓森的單位，難於收購，故會德豐於五月時以底價五點八億強制拍賣，估計鄭國棟於這些項目中收取最少二、三千萬佣金。 在 西環一帶，他正收購東邊街及崇慶里等項目，背後的發展商除了付樓價之外，額外付十五萬的搬遷費予業主。另一個剛完成收購的項目，位於西環干諾道中九十七至 一百號，其中一戶業主陳太指曾有不同人士來游說他們收購，不過銀建發展就是最早一個，她說：「佢兩年前金融海嘯個時就嚟搵我哋開業主大會，個時經濟咁差， 我哋呢度除咗有海景、又無管理、又無維修，佢哋開價五千幾蚊一呎，我哋最後還價六千幾，個個業主都肯賣。佢用實用面積計嘅，我五百幾呎，賣到三百幾萬。」 這個項目，鄭國棟找來一個外國基金投資，財團於今年一月繳付百分之十訂金後，於四月已繳付餘數，今年八月需交樓。 齋傾唔落釘 收 樓過程，除了飲茶錢、公司職員的人工等成本外，鄭國棟不會如其他收樓中間人一樣先行「落釘」。「我睇中邊幢之後，就會主動搵發展商，同佢講如果一段時間 內，我收足八成，佢哋就要俾錢業主，我只係經紀一個啫。」事實上，於九十年代，他開設的盈邦發展，亦是「落釘」收購舊樓，有份替恒基收購英暉臺四號及新世 界的列提頓道項目，不過九四年，他游說黃大仙雙鳳街、環鳳街的四幢唐樓業主交出單位重建，並與業主簽訂樓換樓安排，但因為金融風暴，公司經濟拮据，他指要 捱貴息，「捱唔起咪要破產囉。」最後要把單位轉賣給招商局，但招商局並不知道他與業主有樓換樓協議，故沒有履行他與業主定下的條款，令他失去錢財之餘，亦 更感負了當時的舊樓業主，成為千古罪人，試過為此而萌自殺念頭。那幾年他一沉不起，直至○四年，在其家姐經濟上支持下，他重出江湖。現時，除了做中間人， 他自言有手持數個舊樓單位收租：「我唔係落釘，買一兩個收吓租，貪佢夠穩陣，如果最後被人收購埋當然好啦。」 | ||||||
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第一課：買好公司股票 就賺得多，錯！ 問：一個優秀的投機家需要具備那些特質？ 答：敏銳的洞察力、直覺和怪念頭。 敏銳的洞察力，指了解事情的關聯，並且從不合邏輯的紛亂中區分出邏輯來。直覺，也就是長年在交易市場取得的經驗和生活經驗。怪念頭，使人把一件事和所有可能的事情——好的和壞的事情，放在一起考量。 同時也必須具備自我控制力和靈活性，以便坦承我們弄錯了。另外，優秀的投機家在想法成真之前，又必須耐性十足，心臟很強，仔細思量每一次的成功與失敗，對這些事件的結果心懷感激。 當他獲致成功，絕不可乘勝追擊，反而要謙卑低調。千萬不可吹噓自己的成就，因為正如許多長年進出市場的人所堅稱：從市場賺來的錢只是借來的，下一次就得付出高昂的利息償還回去。市場是一個放高利貸的人，投機家無論成功或失敗，都必須從中學到一些東西。 問：哪些是投機客最差勁的特質？ 答：頑固、冥頑不靈。我們的確要有信念，但當發覺自己犯了錯，就必須當機立斷，然後跳船。 我說的並非一百元買進的股票跌到九十元的那種錯誤，而是在論述的結構中發現錯誤，或者注意到有一個戲劇性、出乎意料的事件出現了，所以優秀的投機家要將無法估計的東西納入考量。 問：哪個行業與投機客最相似？ 答：醫師最像，律師、政治人物或商人也有點像，但工程師、國民經濟業主或者企業主絕對不像。 問：為什麼醫師這行業最像投機客？ 答：進出市場的人和醫師一樣，首要之務是診斷。市場為什麼下跌或上漲？從診斷產生治療、癒後，以及所有其他的考量。 進出市場的人和醫師一樣，一旦發現走錯了方向，就必須修正行動，做出新的決定。投機買賣是一種藝術，一如醫學被形容為一種治療的藝術。 相反的，工程師的思維屬於純粹數學，且須精確對立。無論什麼情況，工程師都不該被直覺牽著走，而投機家或多或少都得倚賴直覺，直覺不可少。律師則不太相同，雖然他也應該具有想像力和直覺，但其思維必須被牢牢的禁錮在法律的框架內。 問：那麼，投機家應該怎麼想、又應該怎麼做呢？ 答：投機買賣是一種哲學，不停的權衡贊成與反對，必要時（我強調，必要但不確定何時）做出正確的決定。 一個有數學頭腦的人，很適合市場的投機買賣，不是因為市場某部分建立於數學上，而是因為數學是一種邏輯思考的訓練。但日常生活、追求企業利潤以及專研技術的人，是市場邏輯的最大敵人，符合市場邏輯的，看在一般人眼中，經常顯得不合邏輯。 股票上漲、下跌，不是因為它本質好或不好，而是看它未來可能發展的方向。如果情況顯示，某支股票將要或有可能轉往有利的方向發展，我們就應該趁其某一季度業績報告不佳時，買進那支股票。 依照日常邏輯思考的人，怎麼會買一支將要破產公司的股票？但一家逆轉前的企業的股票，讓我們賺大錢的機會，比一般股票高得多。因為一家介於破產與償付能力 之間企業，日後獲利的爆發性，比經營良好的企業大得多。一家幾乎破產的企業，只要最後沒倒閉，它的股票會就可能上漲好幾倍。而一家健全的公司，雖然獲利也 穩健，但反映在行情上的成長空間，卻相對比較少。 一個原本破敗的個體，若因情勢逆轉，可能重燃生機，而其發行的證券，就是賺錢機會。二次大戰之後的德國外債，就是好例子。不少德國地方政府，在戰前，曾以 美元、英鎊、瑞士法郎、荷蘭盾、法國法郎等等發行債券。德國戰敗後，這些債券當然很不值錢，一九四七年，我在巴黎交易所以二百五十法郎的價位，買到票面一 千法郎價位的類似債券，三年後，竟以三萬五千法郎的價格賣出，這是在我交易所生涯中，最大的投資收益之一。 第二課：經濟成長絕對有利股市，錯！ 問：請您舉個例子告訴我，交易市場中，看似不合理卻能夠合乎邏輯的論點？ 答：舉例來說，人們相信一段持續性的經濟成長，絕對有利於股市行情；錯！經濟成長需要大量資本直接投入，如果銀行吸走大部分存款，留給投資有價證券的不太 多，那市場還是漲不起來。更有甚者，銀行會提高利息，以便煞住隨經濟繁榮可能發生的通貨膨脹，所以經濟榮景有利的結果要過一陣子之後，才會展現出來。 當行情在升息的壓力下趨緩，許多計畫中的投資將被延後，銀行突然有許多流動的錢，開始調降利率。發行鈔票的銀行不再踩煞車，股票可以上漲了，好讓先前活躍的新投資獲得較大利益。 問：碰到危機時該怎麼辦？ 答：股市於景氣衰退時開始上漲，因為當商業及投資環境疲軟不振時，需要的資本和金錢也同步減少，少量的錢，就足以讓股市上漲。 加上，不少錢都堆在銀行裡，閒得發慌，雖然錢存起來有利息可拿，但利息其實比股票收益或股利還要低，這時資金，就會從銀行體系中逼出來，使得交易市場活絡，股市當然就會上漲。 相反的，景氣佳的時候，會有許多新的股票上市，也加入競逐資金的行列，這對老的、已經在市場被操作的股票來說，就是一場危險的競爭。這有點像二手車市場， 如果車市突然轉佳，汽車工廠必須等上好長一段時間才能供貨，此時二手車的價格就會漲，甚至比新車還要高。相反的，如果工廠推出特惠、打折或送禮，二手車市 場就趴到地上。 問：總結是什麼？ 答：應該反週期操作，不考慮股市大眾的想法。 問：如果景氣不能當作唯一指標，那麼影響交易市場的關鍵到底是什麼？ 答：股市要上漲，流動資金與景氣，必須同步正向發展，才會真正有利於投資大眾。大眾口袋有錢、也有意願買進有價證券，股市才會真正上漲；若存戶荷包不豐， 或無意購買股票，股市便下跌。市場上經常出現的，是一個因素屬正面，另一個則為負面，如此便不會有較大波動，只會有較小的起伏。 但這對當日沖銷的人而言，其實是一個很理想的市場，而且，直到兩個因素同屬正面或負面之前，會一直這樣下去。當兩個因素同屬正面，上升運動於焉形成，甚至製造出一次回光返照、歡聲雷動。若是兩個因素都往負面發展，就會出現戲劇性的倒退，恐慌：使人抑鬱得要死。 流動資金和景氣也可以相互影響，降息能改善景氣，景氣不佳則相反的導致流動資金短缺。譬如擔憂政治衝突造成世界危機，或者擔心信貸市場緊張，所產生的影響就是負面的，因為投資人在此時，就算有錢，也不會有長期持有證券的打算。 問：不論環境如何改變，您仍堅信不疑嗎？ 答：沒錯！千萬記得，公司體質好壞，不是決定下跌或上漲的最重要理由，所有市場的漲跌，都是由需求強度或者供給強度來決定，需求大於供給，市場就漲，反之就下跌。所以想要投資股市，必須分析供給或需求。 問：您自己在做決定時，是先考慮流動資金，還是先判斷大眾心理？ 答：我個人做投資決策時，通常先看流動資金水位，因為大眾的心理飄忽不定，可能一秒鐘之內，就從一個極端陷入另一個極端。 流動資金的發展，以短時間內，我們至少可以透過觀察央行的決策、大型銀行貸款策略的走向，找到資金流向的線索。股市就像匈牙利的吉普賽街頭藝人一樣，不斷重複：「不給錢，就沒音樂！」金錢就是股市的音樂或燃料。 想像有一個大浴缸和一個小浴缸並排陳列，大的浴缸代表整體經濟成長產生的資金，小的浴缸則為注入到股市的資金。 經濟成長會帶來存款增加、外匯流入、貿易收入增加以及外國資金流入，代表資金供給面的水，大量流入大浴缸中，若在此時，私部門及公部門投資減低，資金需求 面相對減緩，整體資金進入大於流出，大浴缸內的水平面會上升。當水溢出來時，就流到小浴缸，也就是股市，然後把行情往上拉。一旦反過來：注入大浴缸裡的水 的速度比流掉的快，就沒有水留給股市這個小浴缸，行情於是下跌。所以，我們應該密切注意著大浴缸的水位。 第三課：分析股票好壞最重要，錯！ 問：解釋一下「猶豫」與「固執」的意思？ 答：固執投資人擁有四個特質——想法、耐性、有錢，當然也包括好運。「想法」，是說有意買股票的人必須對未來股市發展，有些想像、點子，甚至是一種信念。 他也必須有「耐性」，指的是心臟強大，好比以一百元買進的有價證券，跌至八十元，或者股價原地不動，他也不會覺得乏味，或是一下子失去持有的勇氣。 但是，為了要撐下去，他當然應該擁有一筆足夠的「金錢」。我指的不是絕對的一大筆金額，而是相對的一大筆錢。如果一個省吃儉用的人擁有一萬元，只用了六千 元買有價證券，那麼他就算是擁有足夠的金錢；但若一個身家上千萬的人，買了三千萬元有價證券，並且欠了兩千萬元，那麼他就沒有足夠的錢能讓他耐心等待。 如果沒有同時具備想法、耐心和金錢，就很容易成為猶豫投資人。沒錢時，光有耐性也不夠；但當他有錢卻缺乏信念或想法時，也不具備耐性。即使他有錢又有信念，但沒耐性，也無法撐下去。 一般而言，如果大量的有價證券為猶豫投資人所持有，市場很容易過熱，這種情況叫「買超」（overbought）市場，聰明的投資人，此時應該反向「賣 出」持股；反之，當猶豫投資人拋售持股，大量有價證券轉而握在強而有力的手上，市場會變得冷清，我管這種情形叫「賣超」（oversold）市場，聰明的 投資人，此時就應該買進。 問：一個被猶豫投資人「買超」的市場，會有哪些後果？ 答：一個「買超」、有貸款負擔的市場危險無比，甚至隨時崩盤，這就是典型的「不切實際的市場」。一大堆素無經驗、舉棋不定的股票持有人，只會受氣氛傳染， 火速跳上行駛中的火車。他們一無經驗，二缺強大的神經，況且財務狀況也不容許他們買股票。也許他們因此還花了為了別的目標而存下來的錢，遑論貸款來買股 票。 問：一個「賣超」的市場又會怎麼樣？ 答：如果大量有價證券在固執人士的保險庫裡休養，隨便一則好消息，即使是微不足道的好消息，也會使這個市場，火箭般一飛沖天。固執者手上的有價證券越多，擴張的程度就越劇烈。 問：如何確定市場「買超」或「賣超」？ 答：我們判斷時應該把過去幾個月、幾年中成交量之發展納入考量，如果一段長時間內的行情——假設幾個月以來——成交量不斷成長，我們就可以揣測，有大量的股票從固執投資人的手上，轉到了猶豫不決投資人那兒；成交量越高，轉手的越多。 價格飆升之時，會買的唯搖擺不定之人，固執投資人賣掉之前價格下跌時，他們堆在保險庫中的貨物，而且只在行情上漲時才會賣出。這種波動會一直持續下去，直至大量有價證券，再度回到猶豫的人的手中，然後他們等待著，其他猶豫投資人繼續買下他們手上的有價證券。 猶豫的投資人，雖然希望以較高的價格出售他們的股票，但如果缺乏更多的人跟進，股票價格就會下跌，賣不到好價錢，他們只好降價求售，接著，一個新的、慢半 拍的買家階層就可能登場，尤其是政府受發行鈔票銀行之協助，透過不同管道（稅賦政策及其他），資金持續注入經濟活動中，金額超過工業和經濟發展所需，資金 就會從大浴缸有更多水溢出，流入小浴缸中。 如果成交量持續增加，價格仍舊下跌，猶豫的投資人就會以低價全部出清手中持股，股票從猶豫投資人的手上，再度轉回固執投資人手中，再次抵達固執投資人的保險庫，直到日後市場上的價格上揚為止，然後向上運動重新開始。 行情低迷時，固執投資人持有有價證券，猶豫投資人則握有金錢；繁榮興盛到達頂點時，固執投資人有錢，而猶豫投資人有有價證券。現金與有價證券之間擺來盪去，就是股市永恆的循環。 問：從這些分析可以得出哪些結論？ 答：成交金額小幅倒退肯定不妙，表示接下來還會再跌；大幅倒退是好現象，成交金額縮得越快越急，代表有價證券大量落入堅強的人手中。成交金額大而行情上漲 就不太妙了，因為買股票的都是些虛弱的人。成交金額越大，對市場就越不利，因為會有更多投資人加入，事情只會更糟。行情上漲而成交金額卻小，是好事一樁， 因為行情雖然延後，但固執投資人保險庫中的大量股票尚未出籠呢！ 既然今天的買家過兩天將成為賣家，與其分析有價證券的品質，不如分析今日的買家品質應該更為重要；反之亦同，也就是賣家的品質比所賣出的有價證券之品質來得重要。假使股票持有人的品質不佳，體質再好的有價證券也有下跌的時候！ 【延伸閱讀】《一個投機者的告白》、《一個投機者的告白之金錢遊戲》、《一個投機者的告白之證券心理學》三書，全新修訂版訂於2010年12月底由商業周刊出版上市。 |
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經過三日三夜嘅 努力，華華終於八到邊個係新世界（017）元老梁志堅（堅叔）嘅接班人嘞！根據路邊社消息，呢個人叫做陳觀展，洋名好似叫Gary，年過半百，為人低調到 爆，佢已經喺兩個月前到咗新世界向鄭裕彤（彤叔）報到，當然，仲要同堅叔做吓交接嘅工作咁啦。而未入彤叔馬房之前，佢係越秀企業副總經理；仲有，原來佢係 嚟自廣州嘅！ 陳觀展原為越秀副總 陳生係廣州中山大學同華南理工大學畢業生，喺越秀嗰陣，負責過唔少大型項目，好似集合甲級寫字樓、五星級酒店同購物商場嘅廣州國際金融中心，佢就有份參與。至於佢點認識彤叔？據聞係因為工作關係，先識咗彤叔長孫鄭志剛，跟住再識埋彤叔囉！ 同71歲嘅堅叔比，陳生仍然非常嫩口，唔少嘢仲要跟前輩慢慢學。唔知係咪咁，據聞暫時佢都唔會take over堅叔所有嘅工作，至於話彤叔一家畀幾多銀禮聘陳生過檔，呢part暫時未八到，但係以彤叔鋤Dee都萬萬聲一隻，相信出手應該唔會低囉！ 陳觀展履歷 ‧52歲 ‧廣州中山大學理學學士 ‧廣州華南理工大學環境化學工程工學碩士 ‧曾執教於廣州華南理工大學，擁有大學講師及高級工程師資格 ‧曾在廣州市政府辦公廳擔任處長等職務 ‧2004年加入越秀企業 ‧傳過檔新世界發展 |
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連勝文遭槍傷事件近來引起台灣政壇震盪，事件主角之一的台北縣副議長陳鴻源家族的房地產事業，頓時成為外界焦點。陳家不只在政治上嶄露頭角，房地產實力更是驚人，從台北縣山邊到台北市精華區都有他們的土地，他們是如何致富的？ 撰文．黃小麟 因連勝文遭槍傷而聲名大譟的台北縣副議長陳鴻源，不只在地方政壇有影響力，依據監察院公職人員財產申報資料，其財力也相當驚人，最引人注目的就是其名下擁有多達四六五筆土地。他為何如此富有？這些土地是如何累積的？ 其實陳鴻源只是陳家勢力在台面上的代表，真正的幕後操盤手是陳鴻源的父親陳明雄，他才是真正的﹁新店土地公」。 陳明雄的土地，初期以台北縣新店、新莊為大本營，這幾年一路往外擴張，開始買進台北市大安區古亭市場、文山區、內湖、北投土地，外界估算身價至少數百億元。 在彰化出生長大的陳明雄，二十多歲就隻身到台北打拚，最早在永和定居，民國六十六年，他代表國民黨參選台北縣議員高票當選，從此展開陳家人脈、金脈之路，之後陳明雄又擔任國大代表，直到十三年前將政治資源交棒給從小栽培從政的長子陳鴻源，才退居幕後。 當過第二屆彰化縣同鄉總會會長的陳明雄，目前仍是名譽總會長，可說是「彰化幫」的龍頭。熟識陳家人的建築業者說，與其他旅北同鄉會相比，彰化同鄉會最團 結，凝聚的力量也特別大，往年能掌控的有效票約四萬至五萬票之間。靠著這股力量，陳明雄得以縱橫北縣政壇，與台北縣彰化同鄉會理事長、立委羅明才，及擔任 縣議員的兒子陳鴻源，幫國民黨打下不少江山。 新店、新莊養地規模驚人 「走在台北縣市，一不小心就會踩到陳家的土地。」房地產業者指出，由於家族政治資源雄厚，陳家對於都市計畫方向有一定的了解，總是能搶先布局，例如陳家在 安坑養了快三十年的十萬坪山坡地，未來捷運「三環三線」的安坑延伸線經過，潛在獲利至少百億元以上。還有近來標售頻創新高的新莊副都心土地，早在重劃區尚 未變更前，陳家就已提前卡位，一坪成本才幾千元，因此陳明雄也與三重幫營建大老林堉璘、林榮三成為好友。 搶進北市都更市場 陳明雄的建設事業早年以新店、雄豪、東佳、東懿建設、世國營造等品牌推案，陳明雄曾經擔任雄豪建設董事長，最知名的建案就是二十年前在新店安坑推出「綠野 香波」、「彩蝶」、「伴吾」等別墅案。近來陳家也開始將勢力伸進獲利豐厚的台北市都更案，除了內湖路二段內湖分局附近的都更案，還有北投住宅區土地等，放 眼台北縣市房地產市場，只要有題材、有潛力的，幾乎都有陳家的影子，房地產業者說，﹁再蓋三十年都蓋不完﹂。 前進北市都更市場，陳明雄改採策略聯盟，不再單打獨鬥。一九九九年，陳明雄為了幫好友百年建設董事長陳美龍度過財務難關，入主玻陶類股國賓陶瓷，後改名國 賓大地，初期親自擔任董事長，後來房地產推案都以國賓大地為名，陸續推出「綠中海」、「靜岡」等建案，搭上這七年來房地產景氣多頭列車。 這幾年都市更新案正夯，國賓大也沒有錯過，二○○八年就開始整合位於台北市羅斯福路、和平東路口附近的古亭市場都更案。○九年就已完成八成多的地主簽約手 續，該案基地面積達六九六坪，其中包括二四一坪的第二種商業區土地，二九七坪的市場用地及五十八坪的住宅用地，產品規畫為三十一層商辦大樓。 國賓大曾保守估計，未來這件個案總銷售金額將達五十億元，因屬於合建案，國賓大可銷售部分約占三十五億元左右。房地產業者私下表示，一般的營建個案起碼都 抓二○％獲利，都更案的利潤會更高，而這件個案又在台北市大安區，還是商辦的產品，利潤應該會拉高到三成，甚至可能更高。此外，國賓大也悄悄插旗台北市文 山區興隆路靜心小學附近景華街的都更案，與陳明雄的女兒陳玉桂合建，其中還有一個地主是靜心小學，因地點距離總統馬英九老家極近，未來推案房價也相當可 觀。 但由於都更案利益牽涉複雜，陳明雄選擇退居幕後。今年六月，上市營建股興富發建設董事長鄭欽天，透過取得廣陽投資持有的國賓大股權，掌握國賓大經營權，引 起市場議論。興富發當時表示，國賓大正在做環保建材，除自用外，可經由興富發推銷給建築同業使用。但熟悉內情人士透露，這是一加一大於二的手法，因興富發 具備整合能力，又是上市公司品牌，古亭市場開發利益可觀，陳家不可能輕易放掉，只不過陳明雄認為古亭市場尚未談妥，乾脆賣掉公司部分股權轉退幕後。 陳明雄入主國賓陶瓷擔任董事長後，○三年大舉進入焚化爐「底渣」處理再利用的環保產業，成為國內第一座焚化爐底渣再利用處理廠。所謂底渣，是將垃圾焚燒後 的殘留物篩選出有用的金屬，再回收利用，最後的殘渣可用來當作回填道路的材料。目前國賓大已處理超過一百萬公噸的焚化底渣，相當於全國一年產生的底渣。 陳明雄養地頗有心得，連底渣都可以作為養地的工具！房地產業者說，陳明雄家族很會蓋資源回收廠養地，因為回收廠環境不好，地價不高，陳家趁低點慢慢把周邊的工業地、農地買起來，等到附近交通建設完工再變更開發，可說是一魚雙吃。 陳明雄家族土地資產分布 地點 面積 台北市大安區和平東路 700坪台北縣新店安坑 十餘萬坪台北市內湖路二段 一千餘坪台北縣輔大附近 2000坪台北市文山區興隆路二段 500坪 |
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http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101221/2142196.shtml
每经记者 陈时俊 发自上海
12月17日，上海市质量技术监督局公布了2010年第三季度上海市GSM手机、锂离子电池和充电器产品的质量 监督抽查结果。此次抽查共涉及45个批次的产品，其中检测为不合格的产品共12个批次，包括深圳市金立通信设备有限公司、飞毛腿（福建）电子有限公司等企 业的产品赫然在列。其中飞毛腿品牌更在全国范围内的多次抽检中，成为“黑榜”上的常客。
金立对“不合格”持保留态度
据了解，此次被曝 光的不合格手机中，GSM手机配套锂离子电池不合格批次最多，共4个批次；配套充电器有3个批次不合格。在上榜问题产品中，飞毛腿（福建）电子有限公司生 产的“忠国心快速旅行充电器”（型号：SC-608A）与深圳市金立通信设备有限公司生产的“GSM双频GPRS功能数字移动电话机”（型号：金立 V106B）在市场上知名度较高。
公开资料显示，飞毛腿公司2004年获得了 “中国名牌”称号，2006年被认定为中国驰名商标。
根据飞毛腿（福建）电子有限公司所提供的产品信息，这款“忠国心快速旅行充电器”符合GB4943-2001《信息技术设备的安全》标准。而在此次抽查情况备注中，相关部门给予的产品备注为“质量问题严重”。
记者试图就不合格产品一事联系飞毛腿（福建）电子有限公司相关负责人。截至发稿为止，飞毛腿公司方面尚未给出回应。
涉及质量问题的深圳市金立通信设备有限公司，据其官网资料介绍，该公司宣传2008年其市场零售份额为国产第一，业内第五。记者发现，这款被曝光的 “金立V106B”目前仍可在网站上找到。
“我们目前还没有接到相关质检部门的通知，对这个所谓‘不合格’产品也持保留态度。”金立通信公关负责人蒋黎宏向《每日经济新闻》记者表示。
“我们公司目前正在积极了解情况，并将向相关部门确认受检产品的正规来源。如果需要，我们将申请产品的复检。据我了解，此次被通报的‘不合格’产品，之前从未在我们公司出现过。”蒋黎宏说。
“飞毛腿”二度上黑榜
实际上，手机及充电器的质量安全堪忧早已惊动过国人的神经。2009年8月，广州居民江兆安被正在床头充电的手机电池炸瞎左眼。
同年三季度，广东省和重庆市两地工商局先后对手机电池盒充电器进行抽检。在众多质量不达标、存在安全隐患的名单中，就包括“飞毛腿”品牌的产品。当时重庆工商局检出的不合格项目为“电气间隙和爬电距离、布线与导线的端接、电源端子骚扰电压”。
时隔一年，“飞毛腿”产品为何依旧畅行市场？
一位业内人士向《每日经济新闻》记者表示：“目前市场上，各种品牌手机充电器和电池板五花八门，对价格低廉的手机产品质量确实难以保证。国家相关部门应 该加大对市面上手机产品的抽查力度和频度。同时，对知名品牌的监管力度更应该出重拳打击，只有形成长效常规的质量监督机制，类似情况才能避免。”
目前，我国手机产业规模已为世界首位，其中内地所生产的手机电池等手机配件，产量居全球第一。
“手机产业生产大国如何成功变身‘生产强国’，关键还在于行业标准的制订和执行。”该业内人士指出。
附：其他被曝光的生产厂家及产品
GSM手机类：宁波三星通讯设备有限公司深圳同乐分公司、扬州万事通通讯电子发展有限公司、深圳市格莱特科技有限公司、深圳知己迅联通讯有限公司。
充电器类：深圳市浦诺菲电讯有限公司、上海蜂田通信器材有限公司、深圳市超力通科技有限公司、深圳市海陆通电子有限公司。
锂离子电池类：深圳市比里通电子科技有限公司。