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內地客絕跡 用家搶貨

2012-6-14  NM

沉寂近半年的樓市,忽然熱鬧起來,三個新盤——長沙灣喜雅、車公廟站溱(音:津)岸8號、白石角溋玥(音:盈月)•天賦海灣於上週六推售。一輪埋身 硬撼後,由標明只售予港人、實用率達八成的房協盤喜雅大熱跑出,一Q清袋。兩個以豪宅包裝的對手,卻因內地豪客絕跡,要臨場變陣撥火。
自政府推出特別印花稅後,二手交投受壓,令購買力轉移至一手樓。即使金管局放風可能收緊第二套房的按揭上限,內地經濟明顯放緩,但由於低息持續,加上一手缺盤,用家想入市,惟有焗住搶貨。


上週六早上八時多,長沙灣喜雅的售樓處外,已出現長長的人龍。喜雅是房協旗下首個「港人港樓」項目,截至本月三日一共收到三千多張票,爭購三百二十個單位。房協以抽籤形式決定買家揀樓次序,並安排買家於上週六早上九時開始分批揀樓。
手持一百六十號籌的陳氏姊弟本來安排於早上十時揀樓,但八時三十分已到達現場,與他們的經紀謀定揀樓策略,「一陣唔好理座向、樓高,總之平就好撲啦。」陳姊亦向記者表示非常緊張:「唉,咁樣揀樓太多uncertainty,我哋一家五口打算自住,希望買到最平嘅單位啦。」

買家跨欄搶樓
房 協以十二萬元,包起示範單位對面馬路的富臨漁港二樓整層作為等候區,並有蝦餃燒賣等點心享用。大清早,準買家一家大小,連同負責招呼他們的經紀共數百人, 坐滿近二千呎的禮堂。為控制人潮,房協規定每名買家連同經紀,最多四人進入酒樓等候區,更安排近三十名保安,分別站在酒樓及二樓門外嚴格數人頭。未夠鐘揀 樓的準買家,則要在富臨門口排隊,出示身份證由房協職員先登記。除酒樓內,整條街都塞滿人,要出動警方封路,途人不滿說:「而家買樓唔使錢咩﹗」當日時晴 時雨,排隊的準買家,時而擔遮、時而撥扇,有的排到累了,索性坐在街上休息,有買家為了快人一步到售樓處,甚至跨過警方的封鎖線,在馬路上穿插。有經紀坦 言:「好耐未見過買樓買到咁辛苦。」


中午十二時,終於輪到陳氏姊弟揀樓。他們由富臨跑到對面街的售樓處,約一個小 時,終於成功揀到單位,陳弟即時向記者打眼色,呼一口氣,明顯「放下心頭大石」,在跑回酒樓簽約途中,他跟記者說:「好開心,買咗個兩房單位,七千蚊呎, 呵呵。」 由於房協的喜雅實施「港人港樓」,只賣予持有香港身份證的人士,故是次賣樓內地人絕跡,以用家為主。售樓處內,準買家除了與在場的家人商討外,亦不斷致電 未能出席的家人查詢意見,整個買樓過程連簽約,最少花近四、五個小時,與以往炒家、內地人的爽快大不同。房協本來預期,最後一批,即持有一千五百至三千號 籌的準賣家,可於三時前往揀樓,但最後通通要順延最少三、四小時。

一Q清袋 長沙灣喜雅
售賣日期:9-6-2012 平均呎價:$8,200 售賣方式:房協於早前收逾三千張票,準買家抽籤決定揀樓次序。 銷售情況:於上週六早上九時正式開售,晚上七時,三百二十個單位沽清。(另七個逾千呎單位及特色單位,正接受認購申請,本週四下午一時截止。) 「清袋」原因:實用率達八成、市區樓、只售予香港人。

苦候「執死雞」
事實上,喜雅附近樓齡二十七年的屋苑美寧中心, 二手平均呎價約五千三百元,故喜雅平均呎價八千二,並不算便宜。但是用家卻瘋狂搶盤,像林氏一家為搏得一個單位,全家總動員一人一票,共入了三張每張二十 萬元支票。開工程公司的林先生說:「我哋住附近豐盛居㗎,打算買來俾個仔將來住,或者暫時出租。」林先生還打算一筆過繳付樓價,「我哋係有筆錢,放喺銀行 又無息收,個股市又咁波動,買樓穩陣啲,唔住都可以出租。」以附近屋苑呎租二十元計,喜雅一個售價約四百五十萬的五百多呎單位,租金回報僅三釐,但林先生 已表示滿足。 下午二時,手持二千號籌的準買家,明知機會渺茫,亦前來搏一搏,房協職員向她說:「要延遲到七、八點,你兩個鐘後再來問過。」該準買家唯有走到附近的茶餐 廳呆等。直至下午六時三十分,房協職員走到人龍中間大叫:「而家仲有八個單位剩,你哋想執雞嘅,就繼續排啦。」但三、四十人的人龍,依然沒有人願意離開。 記者問堅持不離去的準買家蔡小姐,她解釋:「難得市區樓係呢個價錢,又夠實用,屋企人住喺附近,好想買到一個。」再過半小時後,職員宣佈三百二十個單位沽 清,手持一千二百多號籌的蔡小姐只能無功而還。

溱8變陣迎用家
另一新盤,新世界車公廟站上蓋溱岸8號(簡稱溱8), 亦只靠本地買家力撐。上週一記者前往荃灣愉景新城睇樓,一名地產經紀不斷遊說記者買入一千二百多呎的大單位,原來是發展商急於先散大單位,「細單位根本唔 憂賣,大把上車客等住買。」該地產經紀爆料:「發展商要我哋要賣到一個大單位先可以配到兩個細單位嘅貨㗎!」到上週三正式開售,記者見在場揀樓的買家中, 鮮有內地客。專攻大單位的內地豪客大幅減少,加上發展商行「配額制」,令原本已多本地人搶的千呎以下細單位更見渴市。


喜 歡買「細價樓」出租的投資者Terry,上週「千辛萬苦」以七百萬元買入溱8一個九百多呎的三房單位,「我分咗四張票,入曬四間代理行,先搶得一間咋﹗」 他選擇建築期付款,即現時先付一成半首期,約一百萬元現金,明年中才上會。他計過數,認為有排未到加息週期,故投資風險亦低,「一日唔加息,個樓價都未升 完。如果減曬手續費賺到一成,我就即放。如果賣唔出,就會出租。一千呎以下單位好易租,加上地點方便,起碼租到一萬五千蚊,月供一萬二千,扣除雜費,都有 一、兩千蚊落袋。就算加息,最壞打算係打個和。」 上週末溱八隻賣出多廿多伙,故於本週日晚「嗱嗱臨」變陣,在該盤兜客的經紀透露﹕「發展商見少咗大陸客,唔再逼我哋要『一大配兩細』。改為推一百八十八個 兩房單位,於本週三開售。講真佢再唔放兩房細單位,就俾其他盤搶曬啲上車客了!」

大碼趕客 車公廟站溱岸8號
售賣日期:6-6-2012 平均呎價:$8,789 銷售情況:截至本週日售出約170伙 「變陣」原因:先推逾千呎河景大單位,因銀碼大,反應冷淡,拖慢銷售速度;本週日晚,發展商終因應準買家要求,推出兩房單位,本週三開售。

溋玥頂硬上
三 個新盤中,以打正旗號吸內地客的白石角溋玥•天賦海灣成績最差。上週六開售當日,只賣出十二個單位,佔推售的一百三十伙不足一成;截至本週二,該盤僅賣出 二十五伙,本地客佔八成。開賣當日,售樓處氣氛冷清,地產經紀比買家還多,有經紀偷偷呻﹕「個盤剛剛被踢爆花園變地庫,俾人唱係『地庫海灣』,梗係無乜人 買啦!」
其實,最致命的是內地客「無影」。該盤全數單位開大則,一房單位都要七百八十八呎起,面積一千二百多呎以上的三及四房單位,更佔總數的八成半。就 算想學溱8變陣,亦變不了。發展商唯有加傭吸引經紀出力促銷,據經紀透露,每間行只要累積賣出十五伙,便可加傭至百分之二點七五,賣出五十間更加至三點二 五的近年新高。


幸好,該盤仍有實力本地客青睞,首日賣出的逾三千七百萬「溋天大宅」及兩套分別二千三百萬及三千三 百萬的「溋瓏大宅」均由本地用家承接,只是發展商對內地客仍未死心,「本月尾及下月初,我哋會在上海浦西及廣州天河城再搞roadshow。」信置營業部 總經理田兆源認為,由於項目動輒過千萬,所以銷情比較慢熱。 內地經濟放緩,過往豪客如溫州幫等絕跡港樓,連中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦斷言:「去大陸做roadshow、諗住靠內地買家的新盤死得!你睇嚇 中環、廣東道啲名牌鋪頭,少咗好多人買嘢啦。」他認為,本地人需求亦不可小看,但卻只會買「平樓」,還要位於市區,「現在要賣新界二千呎的單位,肯定有排 都賣唔出,唔好話二千呎,千二呎都難賣!」內地客對港樓熱情不再的現象,早在今年初開始。據中原地產研究部的數據,今年首季一千二百萬元以上的一手豪宅 盤,內地客比例佔近四成七,比去年第三季逾四成九的歷史高位已回落半成,估計今年第二季將更少。

出閘脫腳 白石角溋玥•天賦海灣
售賣日期:9-6-2012
平均呎價:約$9,200
銷售情況:截至本週二售出25伙
「撻Q」原因:大陸客無影、樓盤提供逾千二呎大單位,碼數較大、一期單位近日被揭發花園單位實際在地庫,名不副實。

內地客缺水無影
專 攻內地客的置業18老闆張肇銓亦承認:「以前十個客起碼有八個係內地人,現在十個得兩三個,銀碼亦細咗好多,集中睇一千五百萬以下嘅貨色。」他透露,近期 仍來港買樓的都是在廣州、中山一帶的買家,「山西、內蒙、黑龍江的買家無咗影,最早一批由福建、浙江來港買樓的內地人,都因生意差,無心情再來買。」 近月,內地買家甚至陸續出現撻訂或蝕讓個案。即將交樓的華懋九龍城寓•弍捌,四宗撻訂個案中福建買家佔三宗!此外,同期交樓的大圍盛世及深灣9號,亦相繼 有福建和南京買家撻訂;推售經年的大埔比華利山別墅,有天津買家守了四年後,終賬面蝕逾四百萬離場。同樣買入比華利山、人稱北角四嫂的投資者陳雅輝,今年 二月亦要蝕九十多萬求甩身,「去年五月買入時,以為千八萬可以買到間小洋房好抵,發展商仲要送釐印費,又有二按,我個價已經比另一個朋友買同一條街嘅屋仔 平咗差唔多三百萬,以為自己好叻啦!」

供應少 焗搶新盤
樓市返回基本位,靠本地用家力撐。事實上,前年政府推出特別 印花稅後,令二手交投淡靜,但環球投資疲弱,加上港元貶值,港人寧願「揸磚頭」,令樓價乾升,但相比金價及消費物價等仍未算瘋狂。綜觀回歸之後的十五年, 賣地數目少之又少。根據地政總署的數字,九七年至去年透過各種方式賣出的土地,合共僅得二百一十一公頃,即平均每年僅十四公頃,與回歸前每年賣廿多公頃無 得比。 土地供應大減外,近月連批出預售樓花同意書的速度亦減慢。根據美聯物業研究部的數字,○九年批出售樓紙需約八個月,去年已延長至超過一年。現時正待批售樓 紙中,以新地屯門站上蓋的瓏門,等得最久,已十六個月。各區待批售樓紙的十二個項目,共五千六百多伙,就算成功在年內批出開售,今年全年的一手私人單位供 應量亦僅一萬餘伙,較過去十年,每年一手樓平均成交量的一萬六千多伙,仍少三成半。供應緊張,乃樓價高踞不下的真兇,想「食住」低息環境入市的用家,惟有 「焗住」搶新盤。 ####


內地 絕跡 用家 家搶 搶貨
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三十年老工廠靠「體驗行銷」 欣蘭化工年收近四億元 一款阿嬤凍膜 竟讓通路貼運費搶貨

2014-11-17  NM  
 

 

開架式明星保養品的代工廠欣蘭化工,光靠一項凍膜產品就能締造一年近四億元的營業額,引發廣東美妝連鎖龍頭「千色店」貼錢把海運改成空運,好能提前補貨上架。這家從中國紅回台灣的老字號,怎麼辦到的?

撰文‧林麗娟

「台鹽三寶」洗面皂、沐浴乳、洗髮精、Dr. Wu的杏仁酸系列及玻尿酸保溼化妝水都是高知名度的開架式明星保養商品,這些產品背後的催生者與代工廠就是欣蘭化工。

因為是代工廠,近三十年來,很少人注意到欣蘭存在,但就在本周一一一一中國光棍節這天,欣蘭自有品牌產品「黑裡透白凍膜」卻一天賣超過新台幣兩千萬元,成為大陸最紅的凍膜搶手貨。

熱銷中國 淘寶網凍膜第一在今年夏季凍膜消費的高峰期,欣蘭生產線供不應求,在廣東連鎖通路稱霸的美妝龍頭「千色店」,是欣蘭凍膜在大陸的通路之一,深圳地區副總經理賀麗眼看欣蘭凍膜缺貨一個月,當欣蘭終於恢復供貨,她大手筆宣布,「船運太慢,改空運,費用我就倒貼了,能提早五天到就好。」近一年,光是凍膜,欣蘭每月出貨十萬瓶以上,締造一年近四億元的業績。二○一二年五月躍登淘寶網評選中國熱銷凍膜類第一名;另外,欣蘭也獲網民超過二十萬則正面評價。

讓欣蘭業績翻倍的凍膜產品,其實改良自「阿嬤級」配方,背後的「魔法師」,正是出身櫃姐、美容教育訓練師的欣蘭化工董事長陳淑美。

陳淑美高商畢業後,第一份工作是資生堂專櫃小姐,時值台灣省政府教育廳推廣高商高職美容科的技職訓練,考取乙級證照的她改當職訓師。

換跑道不但是陳淑美職涯的轉捩點,人生也自此不一樣。一九八九年,欣蘭化工董事長吳風開接受省教育廳委託提供產品、代訓教師,他看準師資陣容中的陳淑美肯吃苦、能輔助接班,慧眼相中為兒媳,嫁給獨生子吳榮斌。

兒媳接班 與日廠技術合作陳淑美敘述公公吳風開創業的淵源說,欣蘭化工前身是公公與日本大阪七二七(セブン)株式會社合資的代工廠「黑寶珠化工」。後因日方人事變動,公公決定改為獨資,於是「黑寶珠」走入歷史,一九八四年成立欣蘭化工。

欣蘭仍繼續向關係友好的日廠採買原料以獲得技術輔導,一九八五年六月起簽定技術合作協定,引進了日本製作保養、化妝品的技術,是國內少數具有自行研發、實驗、測試能力且能為客戶量身打造的工廠,早期即取得旁氏冷霜、聯合利華隔離霜、德國海馬牌等多家保養、彩妝產品的長期代工訂單。

只是隨著公公臥病,丈夫因奔走於廠務、醫院之間過勞猝逝,公公在臨終前把部分股份移轉給陳淑美,強調即使化工廠都轉移到中國、泰國、韓國等地,國際大廠訂單也隨著流失,但期望她能延續欣蘭化工的命脈。

○一年,陳淑美重金禮聘具藥劑師資格及資深實務經驗的日籍技術師福間正來台擔任廠長,並與已終止技術合作數年的大阪廠締結姊妹廠,逐步開拓產品線。隨著大醫院醫師自行開業設置皮膚科、醫學美容診所且生意興盛,欣蘭化工也找到另一個生存機會。

陳淑美強調,欣蘭雖不是台灣最大規模的化工廠,但她敢自傲是最具挑戰性技術、代工費最高貴的化工廠,她曾以鹽為材料,為台鹽公司研製的「台鹽三寶」洗面皂、沐浴乳、洗髮精,台鹽「蓓舒美」洗面乳也曾轟動一時。

自創品牌 黑寶珠重出江湖至於凍膜的誕生,陳淑美透露,長期為別人做嫁,也會想擁有自有產品,如果只做一項,她認為阿嬤年代的「黑寶珠」沙龍級美膚用品簡簡單單就很好用。一一年她重新檢視配方,加入具有負離子清潔作用的本土孟宗竹竹炭及歐洲天然植物精華,製作出如同仙草凍的黑亮凍膜,能深層潔淨皮膚。

因為有位空姐苦惱於毛細孔堵塞、嚴重長粉刺,陳淑美讓對方試用,空姐驚呼比撕鼻貼、擠壓拔除法更有效,也不會造成毛孔粗大、在皮膚上留下坑洞的後遺症,透過臉書強推,大家都問:「哪裡買得到?」所以欣蘭乾脆採批發方式,讓下游業務在網路上開賣。

當時欣蘭凍膜剛進軍中國,業務通路採「體驗行銷」法,大手筆到處分送產品試用,欣蘭的豪爽,加上網路口碑效應,一傳十、十傳百,於是開始收割成果。

網路詢問度居高不下,也引起實體通路注意。康是美通路、中國家樂福系統都主動找上門來要求鋪點,預計明年莎莎、統一超商也會開始鋪貨。

為對抗猖獗的偽造品,陳淑美指著凍膜的序號強調,她自建鑑別資料庫,消費者只要登上欣蘭官網輸入序號,即可驗證是否真貨。陳淑美欣慰地說,「優質的MIT產品就該這麼做吧!我已證明只要肯努力,也能撐起一番大事業。」

欣蘭化工

成立時間:1984年

負責人:陳淑美

資本額:3千萬元

主要業務:保養品與化妝品代工,另創自有品牌DMC 客戶:Dr.Wu、永信藥品、台中榮總、仁愛醫院、澄清醫院、順天本草等

員工人數:90人

近三年獲利:2012年營收1.5億元,2013年營收3.5億元,預估2014年營收將達4.5億元、獲利2億元

三十 年老 工廠 體驗 行銷 欣蘭 化工 年收 收近 近四 四億 億元 一款 阿嬤 凍膜 竟讓 通路 運費 搶貨
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用家搶貨樓價焗升

1 : GS(14)@2011-01-16 19:19:25

2011-1-13 NM
不足兩個月前,政府推出辣招,向炒家徵收額外印花稅,為熾熱的樓市降溫。措施一出樓市隨即「急凍」,炒家「哭樓喪」,代理恐防飯碗不保計劃上街遊行,有睇淡樓市的業主更割價放盤。

但措施僅僅實施一個多月,一班用家眼見樓價跌定,於去年底開始湧入市「執死雞」。踏入二○一一年,樓市更有回暖之兆,用家見二手盤源買少見少,擔心將來買貴樓,隨即蜂擁入市,上週六、日,十大屋苑價量齊升。發展商亦積極部署推新盤,迎接樓市小陽春。

每年農曆年後的樓市小陽春,今年提早來臨。九龍灣德福花園一個Q座單位放盤,從地下觀看,睇樓客一隊接一隊,大多是一家大細或是情侶,中原地產德福分行經理Steven說:「呢度啲盤真係買少見少,只要有一個筍盤,就幾隊客爭住睇,三、四點睇完,五、六點就落訂。」最終,Q座這個六百二十五呎單位,在各方搶貨下,呎價被挾至六千二百多元,用家以三百八十九萬接貨,比同類單位平均呎價五千九百元還要高!「同事之間都在爭盤。措施推出之前德福花園有一百八十個放盤,依家只得番一百五十個。」市場缺盤,與政府出招打擊樓價息息相關。

去年十一月十九日,政府重拳出擊,向炒家徵收額外印花稅,最高達百分之十五,樓市隨即進入短暫的冰河時期。沙田第一城、太古城、嘉湖山莊等炒家天堂,未有實力長揸的業主及炒家擔心坐艇,遂把單位割價百分之三至五出售,但仍然出現零成交現象。當時地產代理大吐苦水,甚至發起遊行。然而,這些當時被拋售的單位,在十二月間皆由用家一一承接。

用家爭相執死雞

「如果等到而家先買,就買唔到平貨o架喇。」三十二歲的Vincent想盡快結婚生仔,幾年來恨上車,但望着樓價如火箭般上升,一直「望樓興嘆」。不過,他剛剛在上月十日,用了一晚時間果斷扑槌入市。「我見個市靜靜哋,諗住睇吓有無平貨,約咗個經紀睇西環區,睇咗三個堅尼地城海旁的珍珠閣單位、三個位於山市街羲皇臺一號嘅單位,其中一個五百幾呎嘅羲皇臺單位我一睇就好鍾意,個經紀話業主九七年買,一直租俾個外國人住,噚日先拿出來急放,開價二百八十五萬,仲平過市價添,於是我即刻上網睇吓啲資料,同類放盤要三百零八萬,真係平咗二十幾萬,於是我當晚就決定要買呢個單位。」

其實,當晚Vincent還即時從幾間銀行的網站為該單位估價,不過單位估值只有二百六十萬,但仍然無阻他入市的決心,「如果為咗十幾萬就放棄,我怕個業主唔賣俾我,就乜都無。」最終,Vincent象徵式講價三萬,單位以二百八十二萬成交。他亦只用了十天時間便完成簽署買賣文件及付訂金等手續:「想快啲搞掂,我知住喺度個租客都想買,費事個業主反價,甚至反口唔賣。」

Vincent在淡靜的市況下入市,與過去一段飲恨的買樓經驗有關。他無奈地說:「○八年開始,我就打算買樓,等到金融海嘯時樓價跌咗兩成,睇咗好多間,終於睇中咗長沙灣昇悅居一個單位,業主開價二百五十萬,我見個市唔係咁好,咪同佢講價囉,叫佢平十幾萬,搞咗成個月,佢最終唔減價賣咗俾第二個,唔肯賣俾我。點知個市一好番,個單位即刻升三成。現時同類單位已經去到差不多四百萬啦。」

筍盤清倉用家追貨

Vincent在上月買入的單位,至今已一個月,銀行估價亦由二百六十萬升至二百七十五萬,同類型單位叫價已回復至三百萬以上,三百萬以下單位已絕無僅有,算是成功「執死雞」。不過,他的朋友就因為優柔寡斷而錯失良機,「佢預算用三百幾萬買個西環單位,睇完同樣係堅尼地城嘅海怡花園覺得太細,羲皇臺無晒貨,三日後再去我睇過嘅珍珠閣單位,點知我睇過的三個三百幾萬嘅單位已經賣晒。佢而家仲係市場上尋覓緊。」

在去年政府出招打擊樓市後,市場上的確出現了一些「死雞盤」,即業主睇淡樓市而割價求售的單位,一批有膽識的買家伸手「執」貨,頓成為贏家。不過這些「死雞盤」數量有限,而且稍瞬即逝。如當時本刊介紹的一個位於鰂魚涌康怡花園D座單位,於措施前業主開價五百萬,措施公布後劈價至四百五十八萬,最終愈劈愈低,新買家於措施實行幾日後旋即以四百零八萬接貨,足足平了接近一百萬。一個月後,這個單位同類成交已達五百一十八萬,新買家成為了樓市大贏家。本刊再追蹤當日介紹的「死雞盤」,發現單位已一一被承接。

追蹤死雞盤

本刊於去年11月19日,額外印花稅出擊後,搜羅了以下「死雞盤」,其中四個已在短期內賣出,當日執到死雞的買家,持貨至今,賬面已有賺!

用家長線坐貨

當時同樣是劈價貨的有沙田第一城五十座一個單位,業主開價一百八十五萬,平均呎價只需四千五百元,相比當時第一城平均呎價五千二百元,平百分之十三,但最後於一月六日,搶高至一百九十八萬才成交。

「當時嗰個買家都睇唔好個市,諗住要買都買個優質單位,兩年內唔放都可以坐貨收租,五十座單位唔算優質,所以劈到一百八十五萬都無人吼。不過當區內所有二百萬單位都俾人掃晒後,就剩番呢個單位平過二百萬,業主見供應緊張,梗係提高番個價啦。」該區地產經紀說。即使業主於上月以一百九十八萬成交,呎價亦只是四千八百多元,相對現時平均呎價五千三百元亦有賺。不過,這些平貨已愈來愈少,事關措施被市場消化後,當時未獲承接的「死雞盤」不是業主封盤,就是反價。而且接貨者都是以中長線為主的用家,例如去年十二月七日以一百七十六萬成功執死雞買入粉嶺中心的吳妙嫻,同類單位現已升至一百九十五萬。記者到屯門湖景邨找到吳妙嫻的父母,他們稱:「我個女一家三口買嚟自住嘅。」

像吳妙嫻買入的單位,最少坐貨一至兩年才出售以避過政府的額外印花稅,當這類「死雞盤」十二月份被用家吸納後,市場盤源續買少見少,形成踏入一月份,用家入市時,樓價較十二月份更有升幅。十大屋苑平均呎價再次起動,如太古城已由十二月的八千六百元一呎,升至九千二百元,破九七年樓市高峰期的呎價;康怡花園、美孚新邨及淘大花園等大型市區屋苑,呎價均有升幅。

買少見少盤源難求

有經紀指:「以前班炒家賺百分之五至十就肯放,所以間中都有啲筍盤,但用家業主就比較企得硬,大部分無賺到三成都唔會賣。」如沙田第一城的用家洪小姐,去年八月以二百七十二萬買入一個十七座中層,五百六十二呎的單位自住,她說:「啲經紀成日慫恿我放盤,佢哋話市價三百二十萬,叫我放。唓,我個單位望城門河景o架,一定比普通單位貴。我一定等佢升多啲先放,起碼再升一成啦。我急咩呀?」貨源短缺,地產經紀務求開闢盤源,紛紛出動慫恿業主放盤,記者見有些小型地產鋪,出動放盤送超市現金券等小恩小惠招數。

炒家穩揸筍盤

市場缺貨,亦與炒家變為長線投資有關。全職炒家游耀林(Terry),去年初見樓市旺,於是開始其全職炒樓生涯,主要以短炒細價單位為主,他本來持有十六個單位作短線炒賣,但額外印花稅出台後,他寧願把這批「優質炒盤」作長線投資:「唉,個市好番都唔關我哋事,都唔會放手頭上嘅單位,嗰批單位係筍價買返嚟,放咗買唔番。換貨嘅話,新買返嚟嘅單位如果轉售就要交額外印花稅,無肉食,我寧願炒股,手持嗰啲單位咪出租囉。」

在死雞盤清倉,用家及炒家皆坐貨的情形下,市場盤源買少見少,刺激用家撲入市場搶貨。

租金回報五釐

二手供應量少,加上息口低等因素,造就樓價焗住升。政府公布去年第三季的通脹率達百分之二,而市場亦預期今年通脹率將達百分之三至四。而現時銀行存款利率不到一釐,負利率達三釐,不少市民都期望買「磚頭」來保值。以沙田第一城為例,政策推出前只有九十多個租盤,現時已急升至超過一百七十個租盤。一個約三百八十九呎的單位,買入價約二百萬,租金約七千五百元,回報率約有四點五釐,但有經紀透露,假如是優質單位,如向城門河或靚裝修,甚至可以八千九百元租出,回報率達五點三釐!雖然不少炒家將手上的貨源,轉賣為租,令租盤供應量增加,但由於市場對租盤大有需求,因此未有影響租金。太古城及北角和富花園等市區大型屋苑,甚至有業主把單位分租,出租一個八十呎的套房,可收四千三百元。

本週一,運輸及房屋局局長鄭汝樺只提醒現階段有意置業人士,要量力而為。瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇分析道:「現時租金高企的原因是:買唔起樓或者唔想坐貨嘅人,就會轉去租樓。租盤貨源的確多咗,但搵租盤的人亦唔少。」

按揭息口走勢

樓價升三成

王震宇更大呼政府應廢除額外印花稅:「佢哋諗錯方向啦!額外印花稅造成依家供不應求嘅現象,政府應該推出『特別物業稅』,指明一年內轉手的物業,應收取原業主所得利潤的八成。」他預期,直至二○一二年,樓價和息率均會上升。「大約升三成啦,我哋預埋加息大約兩釐。」

要等樓價回落,最關鍵就是息口。九八年,樓市爆煲,按揭息率達十釐。比較之下,現時按揭息率約一釐,仍然處於低水位置。即使市場普遍預期今年中,銀行開始加息,假設銀行每季加零點二五點子,就最少要加息十一次,按揭息率才達百分之五,預計二○一三年才達至這水平。

新盤部署出擊

二手樓價再度熾熱起來,為發展商推新盤營造良好氣氛。如新地位於壽臣山道的樓盤於上週六突然派發價單,推出六個單位,其中十五號屋洋房單位呎價四萬六千元,單位面積超過六千多平方呎,售價二點八億元,新地表示該單位已獲認購。另一方面,新地已開始部署屯門掃管笏的星堤。

於上週起,更開始在深圳南山豪宅區的益田假日廣場設置路演,擺明車馬主力向大陸客推銷。這個位於屯門掃管笏的新盤,唯一賣點是鄰近著名的英國哈羅國際學校,但地理位置比黃金海岸及愛琴海岸更隔涉,只分別有一架小巴及接駁巴士載居民往屯門西鐵站,但該兩盤的平均呎價約四千元,發展商指預計新盤平均呎價一萬元,十分進取。

在深圳做生意的陳先生於上週六往益田假日商場睇樓時,表示也有興趣於香港置業投資,購入該盤:「喺內地買樓息口要六釐,遲啲加息分分鐘到七釐,我買咗個單位出租都唔夠供樓呀。我貪香港息口低呀,好像不用一釐嘛?不過最後都要睇發展商開價,我聽啲經紀講,佢哋叫價一萬,但到開盤時應該七、八千左右,你知嗎?我們在大陸搵錢,當八五折來港購物,即呎價六千多元,我會考慮買入呀!」現時,新地正密密儲客,預計於農曆年後正式開售,成位兔年第一個紅盤。

現時,各大發展商亦磨拳擦掌,申請售樓紙,陸續開售新盤。估計來年,本港一手樓供應量雖然有二萬個,但由於內地人也來港買樓,需求更大,因此無論一手樓及二手樓都供不應求,樓價如箭在弦。對於現時樓價因供應少而被「擠」上的局面,王震宇鬼馬地說:「好簡單的經濟學,供應多,價錢自然低。只要政府兩個月內宣布推出四萬個私人單位,已經可以拆局。」

2011年新盤供應

長實

將軍澳85區 2,000伙

大埔鳳園 1,400伙

荃灣西鐵站上蓋 1,776伙

大圍名城第三期 1,000伙

將軍澳日出康城第三期 1,648伙

元朗洪水橋尚城 734伙

中半山的堅尼地道豪宅項目 50伙

新地

元朗洪水橋泉薈 173伙

(與陸海通合作)

屯門掃管笏星堤 459伙

屯門站上蓋 1,924伙

元朗寶業街尚豪庭 345伙

錦田項目 800伙

將軍澳56區 1,028伙

大角咀海輝道 650伙

壽臣山道9號 31伙

信和

香港仔惠福道 411伙

(與嘉華合作)

西九龍海泓道項目 740伙

(嘉華及南豐合作)

大埔白石角臨海項目(與 1,235伙

南豐、嘉華及永泰地產合作)

九龍塘廣播道 120伙

「One Broadcast Drive」

恒基

馬鞍山落禾沙項目第一期(與新世界合作) 1,000伙

銅鑼灣尚匯 130伙

上環尚賢居 124伙

新世界

沙田車公廟站上蓋項目(與港鐵合作) 981伙

嘉里建設

黃大仙親仁街項目 967伙

其他

南豐跑馬地雲暉大廈、香港興業的愉景灣第14期等 1,200伙

共:20,926伙
2 : Hierro(1191)@2011-01-17 21:31:33

似係最後一段了
3 : GS(14)@2011-01-17 22:04:58

我想買平貨
4 : Hierro(1191)@2011-01-17 22:23:24

我都等緊,同路人
5 : GS(14)@2011-01-17 22:25:49

我今次要贏番一百萬
6 : Hierro(1191)@2011-01-17 22:54:55

湯,我地不勝無歸
7 : GS(14)@2011-01-17 22:56:04

好好好,開番張香檳
8 : Hierro(1191)@2011-01-17 22:56:45

湯兄出手,真期待
9 : GS(14)@2011-01-19 22:04:10

我唔識玩呢個
10 : Hierro(1191)@2011-01-19 22:05:49

唔好講咁多,下次有機見到你,一定請你飲返杯
11 : GS(14)@2011-01-19 22:08:17

我唔飲酒gar
12 : GS(14)@2011-01-19 22:08:37

廣告code我另用郵件再寄
13 : Hierro(1191)@2011-01-19 22:10:42

好的,唔該湯兄

既然你現家唔飲,遲點等我教壞你

haha
14 : GS(14)@2011-01-19 22:14:51

13樓提及
好的,唔該湯兄

既然你現家唔飲,遲點等我教壞你

haha


唔好啦,我要努力...
用家 家搶 搶貨 樓價 焗升
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巨富搶貨玄機 尋找10轉勢股 博賺40%

1 : GS(14)@2011-04-10 23:35:58

  
2011-4-2 iM
港股於「東日本大地震」後兩星期開始回升,今周投資者更似已忘掉核輻射事故重新入市,近3日港股成交超過900億元,恐慌過後,人人都在尋找像和黃(00013)般(去年升近50%)的「轉勢股」。

問題是,港股不轉勢哪來「轉勢股」?長和系主席李嘉誠開口說中短長期都看好公司前景,更說會繼續增持股份。參考李嘉誠去年超過60次增持長實(00001)的往績,投資者不難發現他往往能成功捕捉港股低位。

除李嘉誠外,恆地(00012)主席李兆基及盈科(00008)主席李澤楷,都在業績會翌日增持股份,從3位巨富的增持言論、即時增持的舉動,相信大家都能發現投資玄機。

今期,本刊請來3位專家,「貼」出10隻尚待起飛的「轉勢股」。「藍籌股揀股王」瑞信證券研究董事梁啟棠、嘉理資產管理董事總經理張富申及卓司高資產管理投資總監司馬毅,3位各自給出「藍籌轉勢股」及「中資轉勢股」,大家密切留意!

本週,港股延續自日本大地震低見22100點後反彈的升浪,港股陰霾已過嗎?從和黃(00013)於週二(3月29日)公佈超亮麗業績引發恆指於30日大升391點來看,投資者的信心似已回覆,成交亦增至900億元。

長和系的漂亮業績能否撐起港股後市?從業績後,港股連升3天,共升741點,就知道投資氣氛轉好。縱使長和系主席李嘉誠在業績記者會上,一如既往地不肯預測港股,但其在會上發表的言論卻被解讀為看好後市,而長實及和黃的股價亦在業績後分別上升3.8%及3.5%以示支持。

誠如他所言,因講話內容舉足輕重,故亦不敢多言,但從其過往言行,投資者每多能從中得到啟示,而李嘉誠的入市舉動亦往往透露了看好還是看淡的端倪。今期,本刊嘗試從李嘉誠的言論及增持行動,推測港股後市走勢。

由於李嘉誠增持股份的舉動,多被視為看好後市的表現,縱使截至週五(4月1日)仍未能從港交所(00388)權益披露中看到他如去年般在業績會翌日增持長實股份,但見他在記者會上開宗明義說會繼續增持,對此大家已作出預期。其實,看好港股前景的不單止有李嘉誠,還包括其子盈科(00008)主席李澤楷及人稱四叔的恆地(00012)主席李兆基等,他倆都在業績公佈後增持股份。至於為何李嘉誠增持舉動會被視為港股或股價向好的表現,根據資料顯示,他都能在最佳時機入市。

跟超人撈底提高命中率

去年李嘉誠不斷增持長和系股份,單是增持長實的次數便超過60次,入市眼光奇準,從增持紀錄可見,他都能成功在港股低位入貨,好像去年4月便動用了6億多元吸納長實股份,平均入貨價約105.46元,至今帳面已賺兩成。

若以恆指計,李嘉誠每次入貨,大市短線很多時都有不俗升幅。右表顯示,去年他增持長實後,恆指的3個月回報,除了3月和4月表現較遜外,其餘月份均錄得正回報,其中6月和8月的增持次數最頻密,正好捕捉去年的反彈浪,恆指其後的升幅更高達11.7%和12.04%。

從往績可以看見,李嘉誠成功撈底的機率甚高,投資者是時候跟他入市嗎?若認為歷史數據僅供參考,倒不如聽聽誠哥在業績會上的言論吧!當天,李嘉誠換上一副新眼鏡,戴上醒目的藍色領帶,精神抖擻,信心滿滿且心情勁靚地公佈超預期的業績。

對於和黃及長實的前景,李嘉誠笑說:「我個人對未來的短、中、長期都好樂觀,公司所有業務增長都會很好。」由於擔心記者不明他字裡含義,最後補上一句︰「聽不明白嗎?我對未來很樂觀。」李嘉誠補上的這句話,頓時成為信心的指標,業績會翌日,長和系更成為帶領港股上升的領頭羊。

四叔去年5月起增持恆地

正因為和黃業績理想,券商都急忙上調目標價,當中以法巴最進取,目標價高見130元。瑞信更給予和黃「跑贏大市」的評級,目標價上調至110.6元。在確認和黃「翻身」轉勢後,其他投資者亦跟風追入。

除了李嘉誠,另一富豪李兆基亦早已入市增持恆地的股票。四叔繼去年5月至6月在恆指低位徘徊時,11次增持,今年3月份又6次增持,由業績公佈翌日即3月18至25日,共斥資14.19億元增持,這亦是看好後市的舉動。

另外,李澤楷亦分別於業績後3月23日及24日,2天共斥資3,336萬元增持盈科,李澤楷更表明仍將繼續掌控電訊業務,並將增持股權。總的來說,從3位大孖沙入市的舉動,投資者應該可從中悟出投資玄機。

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大藍籌精選 信置今年跑出

梁啟棠︰內銀將推高恆指

大孖沙增持動作每每預示看好後市,相關股份或有望轉勢反彈,若投資者能緊貼他們的動向也許可以捕捉投資先機,增加勝算。至於如何尋找今年最有可能跑出的「轉勢股」,本刊先請來有「藍籌揀股王」之稱的瑞信證券研究董事梁啟棠為大家分析一番,並且推介心水「轉勢股」。

梁啟棠是本港最資深的證券分析員之一,他揀選藍籌股的眼光甚為獨到,說到他最佳的戰績,當然是去年初推介的和黃及九倉(00004),去年升幅分別近50%及34%,大幅跑贏恆指同期只有5%的升幅。

大談心水股前,梁啟棠先說說對港股走勢的最新見解。美國最近公佈經濟數據理想,刺激美股造好,帶動港股連升3天,週五收報23801點;同時,港滙連續數天轉強,重返3月日本地震前水平,顯示有資金流入本港,從以上種種跡象看,是否意味港股將重拾升勢?對此梁啟棠持觀望態度,認為港股目前仍存在不明朗因素,他說:「始終市場仍關注內地的調控會否放鬆,以及通脹何時見頂,在市場未能預測通脹何時見頂前,我相信股市仍會波動。」

尋找和黃第二有難度

據瑞信研究數據,2004年亞洲地區(日本除外)的消費物價指數(CPI)在8月份見頂,同年多個亞洲地區股市(包括恆生中國企業指數、印尼雅加達綜合指數等)於4個月前,即4月份見底,證明股市會在通脹見頂前4個月已見底。梁啟棠指,該行經濟師預料通脹約於今年7月見頂,以此推論,港股已見底。

去年多隻大藍籌如和黃、中銀香港(02388)及國泰(00293)股價吐氣揚眉,梁啟棠坦言,今年大藍籌的股價升幅未必如去年般理想。「始終大藍籌股價已升了整整一年,估值也跟隨上升,股價在今年升勢有如去年的機會不大。我認為內地銀行股反而有機會帶動恆指上升,成升市火車頭。」

要尋找一隻有如和黃般的強勢股,梁啟棠笑說「有難度」,他指:「現在公司股價及基本因素出現Disconnection(分離),令我在提供投資建議時增加難度。以地產股為例,今年首兩個月樓價及成交量上升,但地產股股價未有反映。加上大藍籌股佔恆指成分股的比重最大,如有任何外來因素令資金流走,市場人士一定會先沽出大藍籌。」話雖如此,他卻推介兩隻個人心水股,分別為信置(00083)及信德(00242),認為兩股今年仍有約46%及36%的升值空間。

信置每股NAV折讓三成

在梁啟棠眼中,信置是最具「轉勢」兼升值潛力的藍籌股。事實上,信置自去年已位列他的愛股名單,惟該股自年初至今表現未見突出,為何他仍「力撐」該股?他說:「雖然信置自去年6、7月開售西九龍『The Hermitage'(帝峰?皇殿)後,至今未有新項目推出,但值得留意的是,該公司將推出4個項目,如長沙灣道項目『御滙』、九龍塘廣播道一號項目等,當她取得售樓紙後,今年會有很多賣樓收入。」他續說:「信置的廣播道項目的地皮成本價約為每呎9,800元,如該項目有望以同區樓價,即每呎約1.8萬至2萬元出售,相信公司將可取得可觀利潤。」

「此外,信置自2009年底投得白石角地皮後,已無太多『子彈』去投地,但她去年11月曾批股,相信有助降低其負債比率,今後再出動投地的機會也增加。一直以來,投資者不太喜歡信置的其中一個原因,可能是其土地儲備相對其他地產公司較少。不過信置今年開始賣樓可以有資金回籠,故大有機會在拍賣場買地,假如信置日後以合理價錢增加土儲,對她來說是好事。」他補充,據信置週五收報13.82元計算,股價較每股資產淨值(NAV)仍有逾30%折讓,估值十分便宜。按瑞信目標價20.22元計,該股仍有約46%的升值空間。

信德澳門骨灰龕可大賺

大藍籌他特別鍾情於信置,中小型股份方面又有何心水?當中,梁啟棠最看好信德,他說:「信德在過去12個月股價跌約20%,她卻是不錯的選擇,因該公司的Family Issue(即何家爭產事件)已差不多告一段落。雖然澳門項目『One Central'售樓收入延遲入帳,且剛公佈的2010年業績遜於我們預期,但該股最吸引之處,目前股價較每股NAV仍有約48%折讓。」

梁啟棠指出,信德主業中有60%是地產發展項目,他相信未來3年至4年,該公司所有地產項目可賺約50億至60億元。「信德最快開售的就是澳門的骨灰龕項目,共約有5萬個骨灰龕位,每個平均成本大概1萬元。以香港骨灰龕位價格平均7萬至8萬元,該項目的骨灰龕位即使較香港便宜,若以每個4萬元計算,單是一個骨灰龕的項目就會賺約15億元。」

此外,他說信德未來也有多個住宅項目於今、明兩年開售,其中一個是與新鴻基地產(00016)合作發展的漆咸道「Chatham Garden」項目,有望於今年下半年推售,而信德持有該項目51%權益,保守估計該項目將有約13億元利潤。他預計信德今年的目標價為5.88元,換言之,以信德週五收市價4.33元計算,仍有約36%升值空間。

...................

和黃專家︰她捱過難關步入收成

梁啟棠自1997年起研究和黃,是市場公認的「和黃專家」,和黃於週二(29日)派出一份優於市場的業績,梁啟棠對這份業績又有何評價?

「和黃業績的確超出我的預期,這主要由於地產項目重估部分(即東方廣場及香港收租物業重估),如果撇除此部分,整體業績也符合預期。至於3G業務也是超出預期,不過3G部分有約47億元的一次性非經常性收益,如果扣除該筆收益,即實際蝕18億元,與我們預期相差不大。事實上,她上半年蝕20億元,全年蝕18億元,即下半年有2億元正數,反映她兌現早前的承諾,即下半年是正數。此外,和黃的零售業務全年增長38%,遠高於我們行約15%的預期,甚有驚喜。」

梁啟棠認為,和黃已捱過最難的時刻,現在已踏入收成期,預期該公司今後數年的盈利仍有增長動力,「若撇除非經常性收益,我估計今年和黃盈利將增17%至183億元,2012年盈利有望升28%至233億元,至於2013年仍有18%增長空間。」他表示,和黃旗下的3G業務、零售業務、基建業務及地產業務仍具增長動力。

他認為目前和黃具投資價值,惟以該股每股NAV約110元計算,目前股價升值空間只有約20%,較難再有去年大升的機會。

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中資轉勢股 內銀內險股

張富申︰兩板塊全年漲兩成

嘉理資產管理董事總經理兼首席經濟策略官張富申說:「今年國指目標接近15500點,內銀股和內險股將有相若表現,恆指升幅反而少些,因動力主要來自中資股。」他特別看好今年內銀股和內險股會成功轉勢,全年會有兩成的上升空間,是「穩中求勝」之選。

轉勢股皆有個特點,就是股價都經歷了一段低潮,但隨著經濟氣氛好轉,或者業績復甦,股價來個大翻身。說到去年的弱勢股,非內地金融股莫屬,亦是去年拖低指數的因素之一。

去年內地金融股偏弱,因市場對中央的調控政策存在不確定性,不知道中央會推出甚麼措施來控制通脹,是故去年恆指在本地地產股的帶動下,全年錄得5%升幅;反觀重磅的內銀股,表現平平,當中工行(01398)和交行(03328)便跌逾8%。踏入第二季,張富申覺得市場目前的信心已回覆不少,對後市看高一線(內銀股相關分析見58頁「內銀股業績」)。

A股造好機會大利金融

「中央做了相應措施,將過多的流動性逐步收回,M2增長回落至16%,證明中央年初控制貨幣供應有成效,而銀根政策有機會回覆正常,至於通脹何時見頂,很難說,但形勢已較早前好轉。」的確,不少人預測內地通脹會在今年中見頂,但一批內銀股已率先彈起,工行、建行(00939)和中行(03988)分別較2月低位,反彈11%至13%。

他又指,當內地通脹壓力稍為緩和,相關調控政策有望放寬,內銀股和內險股今年有機會跑贏。值得留意的是,他預計內地A股有機會繼續造好,對金融板塊也有支持作用。

在內銀股中,張富申推介信行(00998)和農行(01288),看好兩股可跑贏同業。「小型銀行中,我們較看好信行因估值合理,淨息差有上升空間。以往信行有不少貸款借予國企,故息率未必好,現在開始增加中小企貸款的比重,貸款息率應有所改善。」至於農行,推介原因是業績勝過預期,而且分行網絡和存款基數亦較佳。

內險股方面,他則看好國壽(02628),因其估值較低;中國太保(02601)估值雖高,但勝在有增長概念。「內險股出來的業績大都對辦,國壽業績雖無驚喜,但股價已跑輸大市一段時間,估值真的便宜。」他說。

內地金融股外,同樣是政策敏感的內房股,則是他的次選,具有追落後的空間。他說:「若內地經濟軟著陸的機會愈來愈大,內房股是一個不俗的選擇。最近內房板塊升勢頗全面,顯示有造淡的基金開始平淡倉。」

尤其是股價升幅較多的中國海外(00688),自公佈業績後,顯示其資產負債情況較預期好,而恆大(03333)的售樓量亦勝預期,財政狀況大幅改善,兩股的股價明顯跑贏大市。

他指出,雖然內房股本身仍有不明朗因素,如政府大力興建保障房,以及今年地產商的可建面積增加,從供求角度看,房價或有下調壓力,但由於市場給予內房股的估值太過悲觀,因此他建議讀者可留意一些財政較穩健的內房股,如中國海外,即使價格由低位已升逾兩成,向上應有兩成的空間。

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司馬毅︰資金流向內房股

不單張富申看好內房股可脫穎而出,向來揀股眼光獨到的卓司高資產管理投資總監司馬毅對內房股更是情有獨鍾。其實內房股業績並不差,只是市場將注意力放在中央的打壓樓市政策上,以致早前內房股的股價低殘,可是近期內房股價走強,反映資金有流向內房股。他特別點出市場一些微妙變化,可視為內房股的轉勢訊號。

司馬毅說:「今年市場會走出一個比較好的情況,去年股市是一個政策市,對政策比較敏感,但今年大家都會看業績為主,這是一個比較大的改變。」事實上,自從龍頭股中國海外派成績表後,整個內房板塊一哄而起,有別於去年的政策壓倒一切,市場開始留意業績有表現的股份。

更重要的是,內地多個城市相繼公佈房價控制目標,除了北京市要「穩中有降」外,其他城市皆定下房價漲幅不高於GDP和人均收入增長的目標,意味今年房價可能不跌反升。他說:「原本市場預測房價會向下調整,假如按GDP增長,代表房價可以往上走,出現一個比較大的差別。」之前市場一直認為房價有一成至兩成的下跌空間,若各城市的房價控制目標得以落實,困擾內房股的不明朗因素自然一掃而空。

事實上,市場對內房股轉勢仍然半信半疑,在業績期中,亦見有房企管理層對今年的售樓目標轉趨保守,對此司馬毅並不擔心,皆因轉勢股往往在憂慮中上升。他說:「大家都看不清楚,對市場是好事情,反映市場的預期很低,如果大家一面倒看好的話,就不是很好;再者去年內房股的銷售很好,很多未入帳的收入,會在今年入帳,所以今年業績數字不會太差,只要沒有現金流問題,業績應該會好。」

恆大動力足 紫金難再跌

至於選股,他首推恆大地產(03333)和合景泰富(01813),主要賣點是估值偏低,上升動力十足。「內房股的NAV(每股資產淨值)折讓平常是30%,現在很多是50%至60%折讓,是不太合理,主要是政策影響,從市盈率來看,股價再漲20%,也沒有甚麼稀奇。」

他說:「目前恆大預測市盈率7倍左右,漲到8倍至9倍,絕對沒有問題,股價升幅約20%至25%。其他內房股,我覺得合景泰富還是很便宜,NAV折讓達到65%。」換言之,恆大的目標價可看5元之上;若NAV折讓回覆至30%,合景泰富目標價約9元。

由於通脹仍會維持一段時間,他又看好商品股可水漲船高,推介負面消息纏身的紫金礦業(02899),博其股價大轉勢。

他說:「以前紫金是最貴的礦業股,現在都變成最低了,其中一個原因是產量沒有上去,以前想收購一些公司,但沒有做成,研究採礦行業的關鍵是產量有否增長。為甚麼兗煤(01171)和中國神華(01088)較強勢,因為她們產量增長比較快,好像兗煤收購了澳洲的煤礦,而神華的母公司也有很多煤礦。」

事實上,紫金旗下的紫金山金銅礦發生洩漏事故後,至今並未恢復正常生產,管理層預計今年總產量仍會倒退5%,但司馬毅認為,壞消息已經反映在股價上,再跌的空間有限,只要金價保持在高位,股價具有很大的上升潛力。

康師傅下半年或能翻身

此外,內地通脹高踞不下,中央為了抑制物價升幅過快,不惜限制食品漲價,以致食品股的表現差強人意,呈一浪低於一浪走勢。但值得注意是,只要內地通脹壓力逐漸紓緩,食品股一樣具有轉勢概念,司馬毅建議現價可買入康師傅(00322),相信下半年會有翻身機會。的確,受累於原材料價格上升,康師傅去年的毛利率下跌了6.2個百分點,至28.4%,反映公司未能將成本上升壓力完全轉嫁消費者。據瞭解,康師傅原定在今年4月1日調高杯裝麵的售價,但在國家發改委的壓力下,只好暫緩漲價。

不過他估計,隨著物價升幅平穩下來,中央限制食品價格的措施有望放鬆。「短線來說,好像康師傅應漲價卻不給漲,會比較痛苦,政府限制價格的情況,在2008年也出現過,只要等到內地通脹不是很嚴重後,股價就會好轉。」
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蘋果優惠日炒家擲 200萬搶貨

1 : GS(14)@2012-01-07 13:37:05

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15960818

【本報訊】蘋果店昨日舉行「只此一天」優惠日。 MacBook、 iMac產品一律減 770元, iPad 2則按記憶體容量減 310元起,配件如耳機、揚聲器更有七至九折優惠。昨日吸引逾 300人清晨在蘋果店外排隊,一個炒家集團豪擲估計近 200萬元搶貨,又僱用數十名南亞、內地排隊黨狂掃 iPad 2和 MacBook。有水貨商指優惠日價格較坊間便宜約 200元,相信炒家在港出售利潤不大,估計會運至內地轉售。
記者:潘柏林
2 : GS(14)@2012-01-07 13:37:30

內地客指送蘋果有身價
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15960819

老闆豪花 10萬換機

有內地豪客指掃貨金額無上限,認為以蘋果產品送禮「有身價」,絕對是身份象徵。
在港工作的韓國人 Jay表示,雖然可透過網上蘋果店購買特價產品,但仍希望親身朝聖,感受專門店服務。他說蘋果產品質素佳,送禮自用皆宜,故捨棄沿用多年的 PC,買部 MacBook Pro自用,另買一部 iPad 2送給母親,笑說將來定會買更多蘋果產品,成為真正蘋果粉絲。
IT公司老闆劉先生趁蘋果店難得減價,昨一擲 10萬元購買 10部 MacBook Pro,以更新全公司電腦,「平時一部普通 PC電腦都要七、八千蚊,家蘋果減咗價,其實差唔多價錢」。
另一貿易老闆馮先生說,一向有買蘋果產品送禮,今次花數萬元購買 iPad 2、 iPod nano、 MacBook等。
蘋果 優惠 炒家 200 萬搶 搶貨
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老樓日記:全城搶貨 轉吼冷門

1 : GS(14)@2012-02-14 22:33:49

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120214/53555
資金回流樓市,動力足,在過去一個星期成交追回失去的數字一半,本月成交可重上5000宗水平,距離高峰期仍有一段長距離,追貨個案湧現,反映了持續半年的跌市暫時告一段落,發展下去又會怎樣呢?
業主又反價囉﹗忍了半年手的買家,又會重新處於被動角色,由於盤源尚未被完全消化,實客增加盤源冇少到,可以揀落手的單位不致太少,要與業主鬥法卻要相當忍耐力和強力現金支持。
一直以來,旺市業主吊高來賣、淡市買家議價能力高,但自從實施額外印花稅後,業主叠埋心水收租,造成量跌價不跌的畸型現象,完全與買賣方程式背道而馳,當樓市復元後,買賣動力轉勢頗急,用家可能要付出更高的置業成本。老樓認為,藍籌屋苑先後起飛,二線樓的市場感覺較為落後,建議暫時可以轉移視線尋求二線樓較高質素的單位,可能有機會執到筍盤。
老樓了解買家的心情相當矛盾,擔心決定入市後樓市又會波動,但敢說若閣下懷這種議而不決的心態,永遠買唔到樓。

劉兆昌
www.HKLau.com
老樓 日記 全城 搶貨 轉吼 冷門
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本月新盤料熱賣3,600伙全城搶貨 勢創4年新高

1 : GS(14)@2017-03-23 06:47:01

■將軍澳Monterey昨第三輪賣樓,超額認購近29倍。 黃耀興攝



【本報訊】上至誠哥、下至天水圍師奶都高呼自住買樓無大害,在二手無盤揀的情況下,買家只好湧向新盤搶貨。連同昨日將軍澳Monterey第三度賣樓,新盤本月至今累沽逾1,900伙,代理估計全月一手住宅成交宗數有望衝上3,600宗,或創4年來單月新高。月內市場多番瘋傳樓市會加辣或限制首置客購買單位數目,惟被運房局方面否認。記者:陳東陽



上周五賣樓時人潮迫出廣東道的會德豐地產新盤Monterey,昨日進行第三輪賣樓,168伙共接獲逾5,000個認購登記,賬面超額認購近29倍。發展商吸收上次教訓,預先於商場外裝設長達30米長的鐵馬以維持秩序。
Monterey昨午先進行大手銷售,18組客合共掃入39伙,涉資額逾4億元,到傍晚開始只購買1伙的散客揀樓,登記情況暢順,高峯期準買家數目仍未填滿鐵馬空間一半。發展商指出首半小時共售出45伙,而至晚上11時,市場消息指項目昨發售的168伙近沽清。項目6天內累沽648伙,佔單位總數約七成。截至本月21日,一手市場錄1,764宗成交,連同昨日將軍澳Monterey沽出168伙及其他貨尾盤成交,市場預期本月份有機會錄得3,600宗成交,挑戰一手新例後一手成交宗數按月新高。本月內多個貨尾盤走勢凌厲,例如新世界(017)與內房合作項目荃灣柏傲灣及嘉華(173)啟德嘉匯月內銷售量均過百伙;前者昨日更沽清所有開放式單位。



運房局否認加辣傳聞

同時,新世界及市建局合作的旺角洗衣街重建項目Skypark,昨售出最後1伙單位,為實用面積961方呎的頂層A室三房,以2,000萬元連車位售出,創項目成交金額新高,呎價20,812元。Skypark沽清439伙為發展商進賬逾28億元。此外,近期市場多次流出加辣傳聞。例如昨日在將軍澳Monterey發售前夕,WhatsApp瘋傳政府加辣謠言,內容指「政府會修例一份合約連購多間物業慳稅,出招堵塞印花稅法,各同事可借消息盡快趕投資買家加快決定買貨,一份合約慳稅快將成歷史」。運輸及房屋局回應傳媒查詢時否認有關傳聞,並指印花稅按文書基礎徵收,若一份文書涉及多個住宅物業,稅務局視為一項整體交易;政府當日推出措施時,認為不宜就這項非常時期的需求管理措施,對印花稅制度作出根本性改動。中原亞太區住宅部總裁陳永傑指辣招目前在於抑壓樓價,而限制首置客以一張合約購多個單位只會影響發展商賣樓,無助樓市降溫,「傳聞唔好信喇,最重要係事實」。【新盤動向】手機用戶請按:http://bit.ly/adproperty?inapp=1




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170323/19967174
本月 新盤 盤料 熱賣 600 全城 搶貨 勢創 新高
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