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不理奢侈稅打房 王文洋17億買天價豪宅

2011-3-17  TNM





政 府以奢侈稅打房之際,本刊調查,宏仁集團總裁王文洋2月中,看上有「信義計畫區最後一棟豪宅」之稱的皇翔F4,直接找皇翔董事長廖年吉談,以每坪200萬 元以上的價格訂下3戶,總價上看17億元。皇翔F4去年底就封盤不賣,預計今年第2季以每坪超過250萬元再開盤,將創豪宅天價。

一般投資客則因打房政策影響而收手觀望,近期各大建案看屋人潮也已銳減一半。房仲表示房價已經鬆動,賣屋逃命潮將起。

王文洋 小檔案

現職:宏仁企業集團總裁

生日:1951年4月2日

家庭:經營之神王永慶與二房楊嬌的長子。與亡妻陳靜文育有1子王泉仁,1女王思涵,與女友呂安妮育有2子

學歷:英國倫敦帝國大學物理博士、光學碩士

事業:1978年進入任職南亞,1995年因婚外情被革職,後赴大陸創宏仁企業集團。2007年出版《重建美麗的台灣》一書後,問鼎總統府的傳聞不斷,2010年買下國衛電視。

為了打房,行政院十日通過奢侈稅草案,預定七月一日上路。消息一出,建商、房仲業隨即陷入驚慌。然剛完工的「皇翔F4」,根本不怕,從去年底就封盤不賣,還仗著「信義計畫區最後一棟豪宅」,身價驚驚漲,現在號稱每坪沒二百五十萬元不賣。

入手三戶 十七億

就 在奢侈稅重挫房市及營建股之際,豪宅新標的皇翔F4出現神祕大買家。本刊調查,台塑創辦人王永慶之子王文洋以女友呂安妮、兒子王泉仁、女兒王思涵名義,一 口氣買下F4一、二樓樓中樓,以及三樓、十五樓三個單位,一單位約二百坪到三百坪,共耗資十七億元,換算每坪二百萬元以上。

其實,政府的打房措施對豪宅買氣毫無影響。以台北市為例,豪宅密集度最高的信義計畫區中,最貴氣的就屬科技大老闆郭台銘、林百里居住的「信義富邦」,去年市場出價一坪二百萬元,卻沒有住戶要賣屋。此區豪宅幾乎蓋滿,只剩打算重建的亞太會館及皇翔F4。

皇翔F4身價因此爆漲。「太好賣了,一堆買家爭著找關係,就是想買到這頂級豪宅區的最後一棟豪宅。」知情業者說。

皇翔F4開價從二年多前的每坪一百二十萬元,拉到去年初一百五十萬元,去年底甚至封盤不賣,皇翔連打造豪華接待中心及樣品屋都免了,不少人直接找上皇翔董事長廖年吉買屋。有一科技業董娘打算以每坪一百八十萬元買屋,還因出價「過低」而買不到。

遭遇母喪 緩簽約

「今年二月中,王家大隊人馬到皇翔建設台北市博愛路的辦公室,廖年吉親自接待及簡報,之後當場訂了三戶;本來最近要簽約的,但因三月初母親(指楊嬌)過世,就延後了。」知情人士說。對此,皇翔建設發言人游玉華推說:「不清楚。」

王文洋本是信義計畫區豪宅的老住戶,可說是豪宅市場的「熟客」,每次的房事異動,也多與王文洋的運勢有密切關聯。

一九九五年時,王文洋和妻子陳靜文住在信義計畫區的「贊泰花園廣場」。後來,王文洋和呂安妮熱戀,被罵得狗血淋頭時,王文洋遠走美國,一度把呂安妮安置在英國;等事件平息後,則將呂安妮安頓在長春路上的六福客棧裡。

二 ○○○年王文洋前進大陸,創辦宏仁集團,以電子事業及塑膠事業為主,另投資宏力半導體。隔年,遠雄在台北地標一○一大樓旁,推出南北帝王座向的「御之 苑」,王文洋一口氣買下二戶,一、二樓樓中樓。「買的時候沒請他的風水師王泰安去看,朋友介紹,他去就買了。」一位王家親戚說。

御之苑目前 登記在兒子王泉仁、女兒王思涵名下。買屋後,王文洋便和呂安妮搬過去,從此和陳靜文分居,御之苑和贊泰花園廣場,隔著松勤路,面對面。為方便兒子王泉仁練 球,王文洋將地下室車位改為室內籃球場。王泉仁婚後,先在御之苑附近的新光傑仕堡租屋,待王文洋入住F4後,再搬回御之苑。

御之苑裡 名人多

在風水師眼裡,御之苑氣場旺。風水師陳旺庭說:「這一帶承受四獸山的虎豹獅象,吳興街還有一隻烏龜,以及九五峰的氣場,非常旺,吸引許多富賈人家進駐,做生意的居多。」當年,入住御之苑名人有全國電子董座林琦敏、威剛董事長陳立白等。

搬入新宅時,也正是王文洋開創事業之際。○四年宏仁集團營業額達十億美元,當時五十三歲的王文洋曾說,和他父親王永慶五十三歲的經營成績,「一點都不遜色。」

然三年後,好景不再。○七年六月陳靜文病逝,宏仁營運因大環境變化而艱辛,身為借款擔保人的王文洋曾被銀行興訟,打亂子公司在中國上海A股上市的計畫。同年八月,王文洋偕女友呂安妮,邀風水師李建軍到「御之苑」住處看風水被拍到,傳聞李建軍此行就是為他改風水。

一位台塑老臣說:「○八年金融海嘯後,一群南亞出來的骨幹陸續離開宏仁,使上市計畫遙遙無期,不少原始股東不滿。」

堪輿過關 買皇翔

不過,這些都不影響王文洋買屋。○九年,傳聞有意選總統的王文洋,以呂安妮名義、斥資五億元買下御之苑的四、五樓,約三百坪,每坪一百一十萬元,與八年前王文洋以每坪一百零八萬元買下一、二樓的價格,不相上下。王文洋將新宅改為招待所,曾接待過日本議員。

據了解,新屋光裝潢費就將近一億元,牆壁石頭是從歐洲古城堡上拆下來空運來台的。此外,還有全球限量一百五十組、每組一百五十萬元的FENDI CASA沙發;耗資百萬元的二十人份整組餐桌椅、餐具;價值五百萬元的音響;最特別的是,容得下十人、視野隱蔽的露天按摩浴缸。

不過,王文洋對上億元的「制震奢華」豪宅仍不滿意,打算搬出。一名王家親戚說,去年底,王文洋曾到內湖看房子,但他的風水師王泰安發現房子風水對他不好,所以沒有入住,後來有人介紹且經王泰安看過,王文洋才決定買皇翔F4。

F4 基地二千六百坪,皇翔在二○○四年以三十六?八億元天價向台北市政府標下,當時外界還以為皇翔寫錯標單。不過,皇翔另有算盤,它移入千坪容積率,打算蓋二 十樓高宅,但被附近豪宅住戶抗議,改為二棟十五層樓、一棟十七層樓,全棟花崗石、SRC鋼骨結構,找來日本五大建商中的華大成營造打造。

F4三年前預售,恰好遇上金融海嘯,皇翔咬牙苦撐,蓋好再賣成屋,結果,房價從一坪一百二十萬元,一路拉高到二百五十萬元,總案量從原本的一百五十億元,飆漲為二百五十億元,扣掉不及百億元的成本,皇翔倒賺一百五十億元,F4成了皇翔的金雞母。

金斗穴位 可帶旺

F4大門口正對信義富邦世紀館,門前有隻五公尺黑色展翅老鷹。風水師張旭初說:「這裡是金斗穴,氣場又強又旺,商界人士來住都很適合。老鷹化煞,門口十全十美的雕塑也是化煞,比起御之苑那一帶,F4較不受一○一的煞氣影響,所以這一帶的住戶,都是越住越旺。」

此一建案位在靜巷,少了世貿、商圈的車水馬龍,但離新光三越群及貴婦百貨只要五分鐘,又重視風水,旁邊就是郭台銘常帶妻小散步的公園,自然成了王文洋等富豪競買的標的。

至本刊截稿前,王文洋未作回應。

皇翔F4 小檔案

位  置:台北市忠孝東路5段236巷內

基地面積:2,622坪

建案規劃:共3棟,17層樓1棟,15層樓2棟

戶  數:46戶

每戶面積:100~300坪

每坪售價:業界估計逾250萬元

總銷金額:估計約250億元 銷售方式 先建後售

下訂名人:市場傳有王文洋


不理 奢侈 稅打 打房 王文 17 億買 天價 豪宅
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奢侈稅打房 豪宅逃命潮湧現

2011-3-31  TNM




政府祭出「奢侈稅」重招,逐漸在 房市發酵,向來帶動房價漲跌的豪宅,包括不曾出現在市場的稀有豪宅,這一個月來在仲介市場悄悄倒貨。本刊調查,台塑集團第三代王泉仁要賣「太平洋凱旋」別 墅,其他幾棟豪宅的投資型買方,也出現恐慌性賣壓,打算趕在7月1日奢侈稅開徵前賣出。豪宅客急退場,發出房市逆轉訊號。

二月二十四日,財政部長李述德送出打房狠招「奢侈稅」草案,至今屆滿一個月,房市交易急凍。近日,不少豪宅客開始悄悄找房仲賣屋,幾個過去根本就沒有拿出 來賣的豪宅社區,也紛紛上網賣屋,豪宅客擔憂房價崩跌,已開始倒貨。

百坪別墅 王家求售

北市信義計畫區內,聚集了「信義富邦」「台北花園」「皇翔F4」等豪宅,過去因屋主惜售,根本一屋難求;但就在區塊內的松智路上,十分稀有的別墅「太平洋 凱旋」,最近卻傳出有一戶四層樓的百坪別墅求售,開價二億六千八百萬元,令仲介與住戶都很意外。

太平洋凱旋地處靜巷,內部有台北市區相當罕見的九戶別墅,「以前,這是有錢想買也買不到的物件,當時預售最搶手的也是別墅區,很快就銷售一空了。」仲介透 露。

本刊詢問房仲,該房仲不願留下姓名,僅低調地說:「屋主有特別交代,一定要是認識的才可以連絡屋主,而且,要經過他允許後,才會親自開門接待。」顯得非常 神祕。

本刊調查,該別墅屋主正是台塑集團少主王泉仁。十一年前,王家搶下該社區一戶朝南的百坪別墅,上個月老爸王文洋才訂下信義計畫區天價豪宅皇翔F4遲未簽 約,一個月後,兒子卻反手賣屋,在王家根本不缺錢的狀態下,閃躲房市急凍期相當明顯。對王泉仁賣屋,王家親信輕描淡寫地說:「買賣房屋很正常,沒住就處 理。」

豪宅領降 房市急凍

國內自SARS以後的房市,每次喊攻上漲都是豪宅市場,而崩盤前也是豪宅先凍結。二○○八年金融海嘯前,建商還紛紛推出最新豪宅產品,敦化北路「文華 苑」、信義計畫區「台北信義」紛紛喊價達每坪二百萬元,但隔年海嘯一來紛紛停賣,房市馬上急凍,豪宅、小套房無一倖免。

隔年,文華苑開賣,每戶四億元的高開價,半年內賣光,當時大量資金引進台灣,豪宅市場第一個受惠,開啟近二年以投資客為主的市場。接著,台北市房價開始飆 破每坪一百萬元、一百五十萬元,一直至去年底帝寶法拍價每坪二百萬元,豪宅全面帶動市場,並且擴大到新北市、台中、高雄等地。

豪宅市場驚漲,吸引大戶投資客進場購買,如今,在政府高舉打房旗幟,祭出奢侈稅重招下,這群對市場價格敏銳的金字塔頂端買家,急於獲利了結。

名人為鄰 低調探市

本刊調查,王泉仁賣豪宅並非特例,最近一個月,台北市豪宅出現急售現象,包括「帝寶」「潤泰敦仁」「頂高麗景」「勤美璞真」「一品苑」,甚至郭台銘、林百 里和曹興誠都有買的「信義富邦國際館」,也傳出有屋主低調賣屋。

在仁愛路、敦化南路上的豪宅潤泰敦仁,過去以「制震風水豪宅」聞名於富豪圈,潤泰集團總裁尹衍樑、旺旺集團董事長蔡衍明還捨不得搬走,在房仲市場上屬稀有 豪宅。

但日本大地震剛過,強調制震的潤泰敦仁,最近卻有一戶百坪四樓低調求售,開價二億三千八百萬元,單價每坪一百九十三萬元。蔡姓屋主並非知名政商,二年前買 進價估計約每坪一百三十萬元,此時賣屋,恐怕也跟王泉仁相同,是為了閃躲未來房市急凍期。

另外,台灣豪宅知名度最高的信義富邦國際館,多年來沒有成交記錄,最近也傳出一戶打算出售,震驚豪宅房仲圈,首富郭台銘現仍居住在低樓層的三、四樓,而打 算出售的高樓層,屋主只低調地先透過人脈口頭賣屋,目前尚沒有人出價。

開價狂跌 買家觀望

去年,被壹傳媒集團老闆黎智英看上、一次大買九戶的頂高麗景,因為面對大安森林公園,產品稀有,二個月內,十四戶就賣光,但最近有二戶投資客卻反手開賣, 房仲低調地說:「屋主告訴我,一定要在六月底前賣掉,要不然會被課稅,只要比當初買價還高一點,屋主就賣。」

過去,投資客瘋狂買進豪宅大樓,最近幾個剛交屋個案,也開始紛紛丟貨賣屋,以逃避七月即將到來的奢侈稅,過去秒殺賣光的勤美璞真、前總統陳水扁的一品苑等 社區,這個月就開始有七戶至十二戶不等的案量,低調拋售中。

豪宅急拋售,價格也誇張跌價,房仲網路上,頂高麗景已經打出「降價四千萬元」來吸引消費者點閱,單價雖仍高掛每坪二百萬元,卻也代表豪宅客看壞買氣,趕緊 釋出降價訊息,等待買家出價再議價。

以仁愛路帝寶而言,去年投資大戶劉媽媽法拍高價得標又棄標,再以每坪二百萬元得標,目的就是要取得稀有豪宅,槓上法拍黑道也在所不惜。而今只要願意出價, 居然門檻大降,房仲透露,目前帝寶就有三戶正在賣,並且還有一戶正對仁愛路的D棟,十分罕見。

淡江大學產經系副教授莊孟翰說:「因房價已經來到相當高點,豪宅客想在七月一日以前獲利了結,心態相當明顯,另外,這二年擔憂房價起漲的恐慌性買壓,也在 這時候出現恐慌性賣壓的前兆。」

一般豪宅買賣比較不受景氣波動影響,如今連稀有豪宅也急於脫手,遑論一般住宅,在政府積極打房下,房市買氣急凍,年度黃金大檔三二九檔期直接癱瘓,不少建 案現場都是「退訂的人比看屋的人多」。房產業者憂心房市恐會一路冷下去。

看屋冷清 建商寒冬

上週六(二十六日)本刊到遠雄位於新莊副都心的「海德公園」接待中心,卻見人潮稀落,建商為留住客戶,還花錢請音樂家演奏、找飯店師傅準備高級下午茶、免 費帶走插花藝術及水晶貼,但客戶還是不捧場。

一對看房的夫妻檔客戶關心地問:「現在打房耶,你們要不要降價?」銷售小姐賣力地說:「不會,我們走不二價政策,而且二、三期準備推出,價格應該也不會 跌。」但該夫妻檔已經來看三次,就是想要等到價格跌了才考慮。

新莊副都心過去是投資熱區,但業者表示,「三月開始,每週看屋人數都較上週少一成,至今已掉大半。」對照本刊今年春節假期走訪新莊,每個建案無不人山人 海,客戶瘋狂搶買,遠雄海德公園更是該區指標預售案,過年期間,一天賣六億元、一個月賣掉近二百五十戶;而今,現場冷清狀況,建商只能大嘆「等嘸人」。

代銷緊縮 延遲交屋

遠雄建設發言人蔡宗易說:「第一期已經銷售尾聲,預計四月份推出第二期,不過還沒辦法訂價。」遠雄才在二十五日,以每坪一百八十三萬、一百七十三萬元再度 買下新莊副都心的二塊土地,但去年這區的土地最高飆到每坪二百三十二萬元,地價大跌二成多。

元利建設董事長林敏雄直言:「現在很慘,看屋人潮都掉一半,影響很大。」今年三二九檔期已經現出慘狀,三月初《住展雜誌》統計將推出二千六百億元的十年最 大爆量,但三月底據市場反應,恐只剩下一千億元的案量,不少個案紛紛延後推案。有建商私下說:「再這樣冷下去,一有人開始喊跌,房價大概就會兵敗如山倒, 現在只好撐著。」

不只如此,過去廣告大戶的十大代銷,包括海悅廣告、甲山林廣告、新聯陽廣告等,自三月二十六日開始就不再大打報紙廣告,遠雄海德公園則是已經停刊二週,剩 下路邊拿指示牌的工讀生,還在賣力舉牌,吸引過路客。

準備交屋的個案,更傳出建商延遲交屋,不讓投資客殺出,好讓餘屋順利銷售。板橋新巨蛋已完工,一千多戶的超大案量,當初吸引不少投資客買盤,但預售時,合 約規定交屋前不得轉讓,而今完工,建商遲不交屋,買家在網路上大吐苦水:「再不交屋,馬上就要課奢侈稅,現在卻不能賣,急死人。」

追稅打房 炒家噤聲

去年開始,為了處理房價頂天的民怨,政府祭出打房政策,房價卻越打越高;今年二月,奢侈稅草案送立法院,成為有效打房的第一個關鍵,接著,財政部接棒,開 始追查投資客,上週四公布投資最大戶「黃勇義」,四年內利用三十六名人頭、買賣九百四十戶,恐被追稅七至十五億元。

政府大動作查稅,投資大戶噤若寒蟬,其他二黃也沒好到哪去,二個投資大戶因為查稅風暴下,記者無法連絡,但有投資客說:「二黃還是在賣屋,黃文雄已經收回 豪宅的鎖匙,暫時不賣,買家這時候都砍價見骨,其他沒裝潢的一般房屋就繼續賣,能賣一件就賣一件。黃勇義的話,可能要賣屋來籌稅款。」但該投資客也說: 「我今年已經不買屋進貨,現在只賣不買。」

奢侈稅七月上路,目前房市進入空轉期,投資客不進場、自住客觀望,出現賣方不降,買方不追的急凍現象,這波豪宅客率先發難的逃命潮,是否掀起房市崩盤波濤 大浪,有待觀察。

政府打房頻出招

2010.6.25

央行無預警升息(0.125%),並針對台北市及新北市10個行政區採取選擇性信用管制,第2戶住宅貸款成數不得超過鑑價7成。

2010.9.30

央行升息半碼,並敦促銀行適當規範空地抵押貸款,以遏止建商養地。

2010.12.3

財政部提出「特別稅法草案」,將針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客,課徵「暴利稅」。

2010.12.30

央行再度升息半碼,並將第2戶以上購屋貸款限制擴及新北市林口、三峽及淡水3區,房貸成數降為6成,同時緊縮土地融資。

2011.1.26

財政部授權地方政府恢復開徵空地稅,以加重土地持有成本,遏阻炒地。

2011.3.3

財政部公布「特種貨物及勞務稅條例」草案(俗稱奢侈稅條例)針對持有不到2年即出售的非自用住宅課徵10%、15%重稅,並增列「炒地皮條款」,持有空地 不滿2年即轉手也將課稅。

人頭戶交易房產 稅罰賠很大

涉嫌以人頭戶買賣房屋的投資客黃勇義,遭國稅局盯上,他將面臨多少金額的補稅和罰鍰呢?國稅局表示不針對個案發表評論;但一般來說,會有下例2種認定方 式:

1.如果認定為個人所得,必須補繳賣屋交易所得的稅額,最高稅率達40%,並按所漏稅額處以1~3倍的罰鍰;

2.如果認定為營業行為,必須補繳5%營業稅和25%營利事業所得稅,並按所漏營業稅額處以1~10倍的罰鍰。

依照國稅局的說法,若假設疑似黃勇義買賣的940戶每戶成交價為1千萬元、獲利200萬元,再假設黃勇義的人頭戶都有申報綜所稅,國稅局處以最輕1倍的罰 鍰,那麼他補稅罰鍰的情況為:(940戶×200萬×40%)×(1+1)=15.04億元;若以營業行為認定,處以最輕1倍的罰鍰則為: (940×200萬×5%)×(1+1)+(940×200萬×25%)=6.58億元

 


奢侈 稅打 打房 豪宅 逃命 湧現
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打房骨牌效應 銀行業是下一波受害者?

2011-4-11 TWM




打房骨牌效應 銀行業是下一波受害者?

蔡友才:打房是防經濟泡沫的必要手段政府近期一連串的打房措施,到底會不會造成後續效應?兆豐金控董事長蔡友才堅信,它是政府為防經濟泡沫化所做的必要手段,鄰近國家都在做了,台灣萬萬不可少。萬一資產泡沫化,所付代價會更高。

撰文‧林筱庭

從 一九九八到二○○三年,是台灣房地產最黑暗的五年,從亞洲金融風暴、九二一地震、SARS(嚴重急性呼吸道症候群)風暴,引爆一連串建商的財務危機,連帶 也拖垮銀行業的資產品質,逾放比二.八五%暴衝到六.一二%,前車之鑑永遠不可忘記。」兆豐金控董事長蔡友才語重心長地說。

政府近來打房動 作頻繁,最近一記力道最大的奢侈稅打下來,房市近乎急凍。根據台灣房屋統計,三月分交易量台北市減少二六.八%,新北市減少三四.二%,至於房價方面,北 市及新北市房價較二月分別下修三.九%與八.三%。價、量同時回檔,這是繼金融海嘯以後,罕見單月出現明顯修正。

奢侈稅效應波及銀行業

如果房地產業的景氣是第一張骨牌,那麼緊接在後的第二張骨牌,無庸置疑就是銀行,這次的奢侈稅效應對整體銀行業的影響,大家都在關切。

﹁和上一波的房地產景氣相比,這次有很大不同。﹂蔡友才分析,最大的不同之處,在於台灣的產業結構產生很大的變化,不動產相關產值占GDP(國內生產毛額)比重,從八○年代高峰的七%降到現在僅剩三.五%,對整體經濟的影響已經大不如前,這是令人比較安心的訊息。

但 如果從房市飆漲的情形來看,這次的景氣多頭,猶勝過去數十年,這是令人擔心的地方。﹁購屋痛苦指數不斷創下歷史新高,台北市去年第三季已經到十一.一,和 二○○三年的房價起漲點相比,足足成長六成。」相較於漲聲不斷的房價,十年來,台灣的﹁平均月經常性薪資﹂幾乎是文風不動,平均每年只有一百多元的成長, 根據主計處的資料,至今月薪資仍低於○七年的水準,難怪民眾要對這次奢侈稅造成的量價同步修正效應,大力呼應。

房貸並非安全的放款

﹁ 房地產的景氣變動,大家都在密切注意。」根據金管會銀行局公布的統計資料顯示,目前已有十六家銀行不動產放款占全體放款比重超過三成,其中購置住宅貸款占 放款總額逾三○%者有十三家、逾五○%者有一家,四○至五○%間者有兩家,顯示近半數銀行都把房貸當做最主要的放款業務。因此,更應該密切關注這次奢侈稅 是否將影響房價快速下跌,進而造成銀行住宅貸款逾放比上升,風險增加。

事實上,房市歷經多年多頭的走勢,近一、二年多數銀行業者已逐漸提高 房價可能下修的風險意識,所以在鑑價、貸放成數或小套房貸款上採取較為審慎的態度,因此,這些銀行對房價下跌仍有一定的承受能力。「但是,仍有少數銀行業 者過度忽略房價大幅下跌的風險,認為房貸有抵押品,就誤以為『房貸是安全的』,不用太擔心,近幾年甚至仍全力衝刺房貸,這是比較需要關切的。」蔡友才提 醒。

他說,任何授信都有風險,房貸的風險主要在房屋價值與借款者還款能力,加上如果和國外的銀行相比,台灣的銀行業對於房貸業務多無避險機制,一旦房價嚴重脫離基本經濟面後,產生大幅度的回檔,就是業者要以專業衡量判斷之處,尤其在市場一片樂觀之時更要謹慎為之。

放款應考量總體經濟風險

台大財務金融學系教授沈中華認為,政府打壓房價一定會使銀行短期風險增加,但銀行在承作房屋貸款時,本應考慮到貸款不斷增加會造成總體經濟風險提升,且政策改變的風險也要計算進去。

「銀行要有社會責任,○七年美國次級房貸風暴發生,就是因為銀行放款時沒有考慮到總體經濟風險,只追求增加放款餘額。」沈中華說,長期來看,眼前的打房對銀行是好的,不僅增加正面形象,也會降低未來變成泡沫的風險,可以說是必要之惡。

事 實上,目前台灣部分地區確實已經出現房地產市場泡沫化的跡象,根據房地產網站「全球房地產指標」(Global Property Guide)的統計研究顯示,台灣租金報酬率極低,僅一.七%,全球排名倒數第二,全亞洲最低;其次,房價所得比又不斷上升,因此,除主導利率走向的貨幣 政策外,各項經濟相關措施,必須多管齊下,才能杜絕房市泡沫化的危機。

截至目前為止,金管會連下三道金牌,嚴控銀行對不動產的放款,先是提 升非自用住宅的風險權數,緊接著要求降低貸款成數,最後,從四月起,進行以房貸為主的金融檢查,就是力求銀行業「降溫」,業者也說,「全力配合」,畢竟美 國次貸風暴未遠,上一次台灣國內房地產景氣導致銀行業大傷的前車之鑑也記取心中。這一次,銀行業只要審慎微調,應該可以安然度過奢侈稅風暴。

近一年半來國內的打房措施

實施

時間 2009.10 2010.3 2010.6 2010.12 2011.3

打房

措 施 央行採取道德勸說,籲請銀行注意不動產相關貸款風險控管 央行促請銀行針對投資戶調降最高貸款成數、調高利率及取消寬限期,並辦理金融專案檢查 1. 台北市及新北市10個特定地區第二間套房,貸款成數上限70% 2. 不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目,額外增加貸款金額 1. 特定管制區域新增三峽、林口及淡水三地2. 第二間套房貸款成數上限降為60% 1. 銷售稅預計2011.7.1開始實施:1年內轉手為15%、1至2年為10%

2. 啟動房貸專案金檢

3. 提高房貸風險權數

資料來源:中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿

房貸比重較高的銀行

銀 行 購置住宅貸款餘額(億元) 放款總額(億元) 購置住宅貸款占放款總額(%) 匯豐(台灣)銀行 861.97 1521.03 57 渣打銀行 1684.35 3540.79 48 花旗(台灣)銀行 770.86 1731.54 45 永豐銀行 2738.84 6953.65 39 遠東銀行 904.10 2406.91 38 玉山銀行 2260.15 6067.02 37 大眾銀行 981.69 2653.23 37 台新銀行 2030.27 5514.81 37 聯邦銀行 673.90 1922.90 35 大台北銀行 110.21 316.15 35 板信銀行 368.47 1085.83 34 安泰銀行 660.38 1999.69 33 日盛銀行 423.87 1289.09 33 土地銀行 5597.75 17272.37 32 國泰世華銀行 2849.06 8935.51 32 中國信託銀行 2925.65 9835.28 30 註:資料截至100年1月 資料來源:金管會;今周刊整理


打房 骨牌 效應 銀行 業是 是下 一波 受害者 受害
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徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法 不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺

2012-1-9  TWM

近十年,台灣人前仆後繼赴上海投資房地產,初估有二十餘萬人在當地置產,其中,二○○五年之前進場者,基本 上都賺到了「三差」:匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊,現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎? 撰文•梁任瑋 乍見台商張英宗,一身黑色防風外套,搭配牛仔褲與休閒鞋,這位低調的中年男子,在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東,地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區,一條街年租金收入一百萬人民幣,堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍,台灣人成為房市限購令下的首要目標之一,台灣投資客「窮則變、變則通」,轉向店面二房東及超高 檔老洋房,靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗,近幾年服裝公司業績上軌道,他已將投資重心轉向房地產業,「原 來只是為了自用,後來乾脆整條街包租下來,其餘店面轉租給其他房客,因緣際會當起二房東。」場景回到一九九 三年,剛從美國到上海的張英宗,開車在上海大街小巷逛,發現到處都是捷運工程吊桿,「數都數不完,至少兩百 座以上。」讓他想起到日本出差時,都搭地鐵前往目的地,與客戶約在地鐵站口見面。因此,當時他就相信,未來 上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面,不用花腦筋嘛!」張英宗專挑一點都不起眼,甚至閒置許久 的店面,但他堅持沿著地鐵布局,並先將服飾店開在裡面帶動人氣,再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面,上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中,店面租金飛漲,一般人吃不到這 塊肥肉。五年前,張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大,租金還有上漲空間,開始切入向房東包租再轉租的二房 東生意。為了創造規模經濟,他包下整排店面,一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟,也增加他 談判空間,要求房東跟他簽十年租約,藉此壓低租金,也增加獲利空間。

一開始,為了找到店面的房東,張英宗耗盡心思查資料、找管道,他甚至為了建立政商人脈,還投資數十萬人民 幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」,同學裡有大陸上市公司董事長、總經理,甚至還有證交所主管,讓他可以掌握第一手的投資風向。

今年六十一歲的張英宗,用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資,他認為,沒有商圈當腹地延伸 的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站,往往比末端站佳;地鐵站最好是兩線交會以上,要不繁榮也難。例如幾年 前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面,如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展,包租時間一定十年以上、店面數量一定要多,後面利潤才會大。」張英宗坦言,包 租店面的前三年並不如想像的那麼好做,要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例,三 年前還是一片工廠,如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後,目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜 貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後,他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外,也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」 稱號的鄒媽媽,就是專買有土地所有權的私有老花園洋房,再出租給高級法國料理餐廳,十年來賺足租金與土地增 值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房 二○○三年,鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前,集資上億新台幣,收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶,地點都在市中心熱鬧商業區,每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上(每坪約二七○萬新台幣),不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽,經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮,住家與店面她全都「玩過」,而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走,從兩側一路看下去,住宅大樓是越蓋越多,但點燈率卻非常低,只有三分之一戶的室內電燈是亮的,讓她當下決定把手頭所有住家 拋售一空,把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說,上海的房價還是會漲,但漲幅一定比不上早年,而且接手人會越來越少,尤其上海的房子多數都只有 七十年使用權,但只有老花園洋房沒有房屋使用年限,更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代,鄒媽媽也意識到,租金要衝得高,一定要租給餐飲業。於是她只買可經營 商業活動、已申請「居改非」(從住宅區改為商業區)的老花園洋房,且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董,房屋雖然會老,但土地不會壞掉,放越久越值錢,沒有辦法用價錢估算。」目前上海 老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格,鄒媽媽也用 收藏藝術品的方法維護這些房子,「要維修絕對不能動到房屋結構,更不能拆除重建,否則房屋就會被沒收。」購 買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽,每月收到的租金都是實際進入口袋的現金,她再用這些租金在上海租豪 宅,也讓接近退休的她,開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴,早在○二年就在上海置產,他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓,「如果說中國房市生病,那上海只算感冒了。」他說,感冒讓人不好過,但「來得急、去得快」,只要客觀環境改變,上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為,目前上海房市跟台北市精華地區十分類似,都是「量縮價不跌」,中國政府已經用 盡狠招,在上海卻也只能阻止房價飆漲,並不能讓房價大跌,反而限購政策使房租大漲,平均一年收個八%、一○%投報率很正常,因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁,徐一鳴表示,一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁,上海房市將率先重振雄風,「 絕對是一尾活龍!」「在上海買房子,別想買在最低點了,買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人,買 房子只進不出。近十年來,投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房,目前全部出租。最近一次進場,是○九年金融 海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區,「虹橋機場全面翻新,附近身價當然不一樣。」他說。

他認為,上海具備所有國際都會的基本條件,外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等,都使上海房價易 漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振,都讓上海人備感「守土有責」,房價在這波嚴打下才 能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單,卻不易學,第一他不貸款,完全規避信用擴張風險;其次專挑外籍人士聚集地段的房子
,再以他過人的美學眼光把房子裝潢好,這一來,不但出租容易,租金也比較高。因為房子買在相對低點,加上人民幣持續升值,十年下來,他成本幾乎完全回收,「打房」再嚴也處之泰然,開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧,是典型的自住客,因為她已在上海結婚生子。○四年就 買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁,加上距離虹橋機場近,也縮短回台灣舟車往返時間,每平 米一萬七千多人民幣(每坪約二十五萬新台幣),如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍,她認為,到上海購屋前要想清楚目的,是要自住還是收租,而且 一定要親自做功課,了解區域環境,才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。

張英宗 出生:1950年 現職:上海富邦服飾公司總經理 經歷:服飾業、零售業
學歷:上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品:地鐵站附近店面 程寶慧
出生:1970年

現職:華敏置業人力資源總經理學歷:上海交通大學EMBA 經歷:104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特 助

鎖定產品:住宅

一鳴 、百 百萬 包租 公、 上海 版劉 媽媽 勇度 寒冬 不敗 心法 不畏 打房 臺客 客靠 店面 、老 洋房 穩賺
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銀行邊幫忙打房 邊搶借建商錢


2012-2-20  TCW




從奢侈稅、實價登錄、逮捕投機 客,到未來可能開徵的富人稅,政府打房多管齊下,看起來是玩真的;但是實際上,資金火車頭的銀行,一直以來還是扮演提供大炮、機關槍的角色,提供貸放,讓 建商無斷炊之虞。

中央銀行最新統計資料就顯示,去年十二月房貸與建築貸款餘額,分別約為五兆三千億元和一兆四千億元,雙雙創下歷史新高。 其中建築貸款餘額,在去年十二月首度突破一兆四千億元,比起前一年同期,更增加近一千三百多億元。顯示這半年來的打房,檯面下的資金遊戲,還是熱烘烘。

放 款刷新紀錄日勝生合宜住宅,二十四家搶借它

一○一年開春不久,台灣營建業放款就創下新紀錄,日勝生建案,有二十四家銀行,搶著借給它五百 五十八億元,不僅是營建業單筆聯貸案,參與銀行家數最多的紀錄,放款金額更是史上新高。

在政府控管不動產授信之際,日勝生還能借到這麼多 錢,是因為這是板橋浮洲合宜住宅建案。合宜住宅是政策,而且去年十二月在板橋浮洲舉行的動土典禮,還是當時的行政院院長吳敦義親自剷下第一把泥土,這次, 銀行終於可以明正言順把錢借給建商,但,真正讓這麼多銀行趨之若鶩的原因是,這個案子放款利率高達近三.四%。

三、四%,看起來不多,但 相較於科技業平均一%多的借款利率,日勝生借款利率足足是科技業的兩倍!而且照理說,這筆借款,金額達數百億元,借越多的大戶,利率議價能力越高,日勝生 利率卻反倒飆上了三%?

背後的原因,就是全台三十七銀行,已有十七家銀行不動產放款占存款的比重,逼近銀行法規定的三○%的警戒值,此處 所說的不動產放款,包括銀行借給建商的土地融資、建築融資、週轉金,以及房貸和房屋修繕貸款。逼近警戒線的結果就是會受到金管會列管;也就是說,因為銀行 土建融放款額度逼近高水位,接下來想要借錢的建商,要借的金額越多,越會排擠銀行承做其他不動產放款的額度,利率反而沒有議價空間,「現在就是建築業放款 利率最好,」臺灣銀行某主管指出。

建商是好客戶利率破三%,又能幫忙消化爛頭寸

銀行開門做生意,不是慈善事業,自然會以 追求最高利益為主,而建商是行庫眼中的好客戶,又可以幫著消化滿手爛頭寸,哪個行庫會把建商排除在外?

全台灣金融機構超過四百家,銀行又 滿手資金,國內銀行放款占存款比重不到七九%,相當於每收進一百元存款,平均能借出的不到七十九元,金融業游資氾濫、放款競爭激烈,要為資金找出口,利率 高的不動產放款當然不能放手。百億元土建融放款,今年利率已衝破三%,一般土建融放款利率也有二.五%至二.九%,比整體銀行平均放款利率約二%多,硬是 多出了兩成到四成。

政府管控不動產授信,以及法定三○%額度的天花板,等於在助漲銀行不動產放款利率;在房屋價格又未見實質大幅修正前, 銀行有利可圖,還是把源源不絕的資金活水,送往房市供給面的建築業者。

「挑選好地點、好建商,土建融比做(其他)企金(放款)都好,」 彰銀副總經理施建安說。畢竟過去一年,雙D(面板、DRAM)產業讓銀行業「剉咧等」,包括茂德五百七十億元、力晶四百六十六億元債務展延,還有奇美電二 千四百億元債務協商,加上歐債問題懸而未決,影響出口需求,讓金融界企金主管,自從去年下半年起,都對與出口息息相關的科技業放款更加謹慎。

銀 行不敢借錢給科技業,資金又需要大筆的宣洩管道,所以,即使面對央行和金管會祭出一道道管控不動產授信的命令,只要額度還沒逼近三○%上限的銀行,私底下 搶客戶的動作都相當積極。業界就傳出,不動產放款比重已達二八.五%的合作金庫,因為無法承做金額過大的土建融放款,只能眼睜睜的看著不動產放款比重不到 二六%的兆豐銀行把客戶簽走。

一旦建商客戶被挖走,後續房貸、信貸等業務的附帶效益也會受影響,因為不動產放款對銀行的吸引力,除了利率 高,更在於一魚三吃的妙用。銀行承做土建融放款後,等建商預售屋賣出去,銀行可以再幫購屋的人承做房貸,中間建商或購屋人有臨時的資金需求,還可以承做信 用貸款,等於做一個案子可以賺三次。 

搶客各出奇招為突破放貸上限,做大總放款額

存款基礎大的公股行庫,包括臺銀、彰 銀、一銀和兆豐,現在手上不愁沒有額度做不動產放款;而逼近上限的,為了擠出額度,也各自出招。

像不動產放款龍頭土銀,雖然是不受不動產 放款比重三成限制的專業銀行,但對房地產放款比重也來到了五一%的高水位,逼近土銀內規不動產放款占總放款金額上限五二.六四%,在內規因主管機關關切無 法上調的情況下,土銀內部也有對策,轉而把總放款金額做大,房地產放款額度自然可以做出來。

追根究柢來說,金融業還願意提供建築業糧食、 彈藥,主要就是因為「房市不會很差,以往房市出問題的時候,都是利率高的時候,像美國次貸風暴就是,」施建安表示。

財金學者、金融界出身 的中華投資董事長謝劍平也認為,影響房市的除了供需之外,就是利率和稅,目前實價課稅並未實施,而房屋稅、地價稅相對其他國家,台灣持有房屋的成本還是很 低,要抗通膨,有錢人還是會把一部分資金配置在房地產;而利率方面,央行總裁彭淮南也說了,今年「三低一高」(低消費、低投資、低出口,高失業),景氣不 好,利率沒有上調空間。

不僅台灣沒有升息空間,美國聯準會(Fed)也宣告,二○一四年之前都會維持低利率,國際利率連動,一旦台灣單獨 升息,央行還得傷腦筋防堵熱錢狙擊匯市;而且政府又不能也不敢輕易升息,因為台灣房屋自有率超過八成,一旦升息,多數買房自住的一般老百姓,房貸壓力也會 跟著升高。

表面配合打房不動產放款,仍占銀行放款第一名

從房市需求面來看,民眾房貸利率水準都還在二%以下的低檔;至於 供給面,就算一般建商的土建融放款利率,也都升到三%,「比營建業三○%的毛利率,還少一個零,」土銀主管指出,以三%利率乘上二,也就是房市盤整兩年的 時間,再加上稅,「建築業者(建案擺兩年)成本,只增加一○%,之前都賺飽飽的建商,還是撐得過去。」

而且銀行從二○一○年中開始,也陸 續配合政府,協助房市降溫,包括注意放款區域分散風險、降低土建融放款成數並拉高利率到二%以上、嚴審週轉金用途、加碼利率或回收一年內未動用土建融額 度;同時去年中起,也正式實施預售屋款信託;房貸部分,則從鑑價、申貸人財務能力到保人都已經從嚴審核,「房市有降溫,風險就有受到控制,」一位五大公股 行庫副總經理說,「現在報紙上寫的,銀行新的打房招數都是舊的,都已經在做了,能用的招數也都用了。」也透露出,銀行業者不想再出招打房,也不會跟自己的 生意過不去。

惠譽信評估計,目前不動產業放款,占整體銀行放款比重超過三成,是占銀行放款排行榜第一名的產業,一旦房市真的大跌,金融業 者就會跟著建築業一起成為難兄難弟,所以金管會銀行局的官員也急忙撇清,這些措施「從來就沒有要打壓房價,只是要讓銀行風險不要過度集中。」

房 價要大幅回檔,必須斷金援,從利率環境,以及行庫與建商合則兩利的關係來看,你還相信房價真的會跌嗎?

【延伸閱讀】臺銀和彰銀銀彈多,辦房 貸、土建融易過關 ——各大銀行不動產放款占存款比

快達不動產放款上限30%銀行,會開始挑客戶,這5大銀行額度仍多,對房貸戶還很積極

臺 銀 15%彰銀 22-23%一銀 24-25%兆豐 26%以下華銀 26-27%高雄銀 27%台企銀 28%元大 約28%安泰 逾28%*永豐  逾28%*遠東商銀 逾28%*台新 逾28%*日盛 逾28%*合庫 28.5%土銀 51%(註2)

註1:不動產放款占存款比統計到 2012/2;*為2011年8月資料註2:只有土銀上限為52.64%資料來源:金管會、各銀行 

 


銀行 幫忙 打房 邊搶 搶借 建商
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《他山之石篇》打房奏效 星、港出辣招 外資買房祭出增稅手法

2013-12-02  TWM
 
 

 

香港和新加坡兩地政府近年來不斷推出調控抑制的措施,企圖將房市降溫,尤其對於非本地居民買房更祭出增稅手段,讓房價不再像前幾年般狂漲,台灣要防範陸資入台炒房,必須趕緊學習星港,盡速完善稅制防止房價再吹泡沫。

撰文‧楊政諭

曾經有一位國家領袖,在國慶演說上,將關注的焦點放在要讓年輕人能買得起房、成得了家、生得起孩子、有餘力完成夢想,讓一般人民都可「居者有其屋」,甚至保證只要月收入二十三K台幣,四年內就可以買到自己的家;可惜這個人不是我們的總統馬英九,而是新加坡總理李顯龍。

新加坡作為東南亞最國際化的都市,總人口雖只有五百三十萬,但持有工作證的外國人,從二○○○年的七十五萬人,成長至一二年的一四九萬人,占總人口將近三成。包含國際知名的投資大師吉姆羅傑斯和巨星李連杰等都到新加坡置產,就可知道新加坡對於外國人的吸引力,但人口大增也讓新加坡的私人住宅價格,在國際買盤湧入下連創新高。

新加坡 十月銷量大降近五成李顯龍政府意識到房地產價格過高的問題,近年來連番推出打房政策壓抑房價,為了提高外國人到新加坡炒房的交易成本,李顯龍對外國人和外國公司購買任何住宅不動產,課徵了高於本地人的買方印花稅;同時為了抑制短期投機炒房,持有期間越短的賣方,課徵越高的賣方印花稅。

不斷下重手打房的結果,終於讓不停飆漲的房市,在今年第三季開始出現回穩,房價微升○.四%,升幅遠低於上季的一一%。此外,精華地段的公寓價格第三季下降○.五%,降幅比前一季的○.二%更加擴大。

房市成交量也大幅下降,新加坡十月房屋銷售量較去年同期大降四八%,今年第三季,外國買家購買的私宅只有三三○件,相較於一一年每季約一千四百件,減少超過七成,外國買家占全國比率也從兩年前的一七%降至七%。市場用來衡量投機活動的預售屋銷量也大降,從一一年每季六七○個單位,銳減到今年第三季只有一八一個。

新加坡國家發展部長許文遠表示,這個趨勢令人鼓舞,「雖然已看到隧道盡頭有越來越多曙光,但我們仍在隧道內。」新加坡政府將會密切關注市場,必要時進一步採取行動。

具有央行性質的新加坡金管局在今年六月規定,金融機構在評估個人房地產貸款申請時,必須將申請者的所有債務考慮在內,包括房地產和非房地產貸款,而貸款者每月的還款額,不得超過其收入的六○%,並且強調這項政策是永久性的。八月金管局又將購買政府組屋的貸款最長年限從三十年降到二十五年。

此外,在供給方面,許文遠表示,今年新加坡組屋供應量預計為一萬三千六百間,明年這個數量有望增加一倍,多達二萬八千餘間,是一一年和一二年的總和。

新加坡政府打房,靠拉高交易成本讓外來投資客的需求降溫,加上增加房屋供給來壓低房價,漸漸顯現出成效,巴克萊銀行就預估,新加坡的房價到二○一五年可能會跌二○%。

新加坡打房不遺餘力,自○九年以來先後推出八輪降溫措施,多管齊下來全面調控私人住宅、工業房地產和政府組屋市場,值得台灣政府借鏡學習。

香港 今年可望創十七年最低交易量同樣作為亞洲高度國際化城市,香港更有大批大陸買家來投資物業、炒房炒樓,從二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)低點至今,令人咋舌的香港房價成長約三倍,光是金融海嘯後房價就成長了一倍。根據「全球房地產指南」調查,香港的房價所得比高達六十.七倍,購屋痛苦程度幾乎是台灣人的兩倍,香港市民對於房價過高的不滿積怨甚深,許多人上街頭抗議香港的「地產霸權」炒高樓價、壟斷市場。

香港政府面臨民眾的壓力之下,推出了許多遏止房地產炒作的政策,包括一○年十一月,開始針對持有兩年內就轉售房屋者課徵「額外印花稅」,持有時間半年內課徵一五%、半年到一年一○%、二年以下一年以上則加徵五%,持有時間越短,額外印花稅的稅率就越高。一二年,香港政府再度宣布兩項針對住宅的措施,包括針對非香港永久居民及公司企業購屋再徵收一五%的買家印花稅,目的也在抑制中國大陸資金繼續大舉湧入炒房。

另一方面,短期交易房產的額外印花稅適用期從兩年延長至三年,稅率也全面提升五%,持有時間半年內課徵二○%、半年到一年一五%,三年以下一年以上則加徵一○%。加強壓制短期買賣房屋的力度。

一三年,港府又祭出雙倍印花稅,兩百萬港幣(約七六○萬台幣)以下的房子稅金由一百港幣提升至交易額的一.五%;兩百萬港幣以上的房屋,印花稅率全面倍增,由最高四.二五%增加至八.五%。但若香港永久居民購買時名下沒有其他房屋,可以採舊稅率。

港府的連番措施推出時,並未有效阻擋香港狂飆的房價,但仍被香港地產界稱之為打房「辣招」,因為打房辣招讓香港房市的成交量急凍,今年香港整體物業註冊的二手房屋買賣數較去年同期大降四二%,預期今年全年將創下十七年來交易量最低紀錄。

陸客到港買房的數據,也隨著辣招出手後急跌,今年頭兩季陸客在港置產註冊占總註冊數僅有四.三%和六.四%,購屋金額也僅占六.八%和八.四%,與一一年第四季的高峰二五%有天壤之別。尤其是陸客最喜愛的豪宅市場打擊最大,超過兩千萬港幣(約七千六百萬台幣)的豪宅,陸客購置的比率從去年的三六.四%大跌至一○.二%。

數個香港房仲業更受不了港府辣招的襲擊,組成了「辣招苦主大聯盟」,並發起上街遊行、全港反辣招簽名大行動和罷賣廣告行動,企圖施壓政府終結辣招打房。但香港中文大學今年十月調查全港民意,發現超過六成民眾支持政府打房「辣招」,更有超過九成的人認為現在房價過高,可見一般香港人已經非常厭惡過高的房價。

巴克萊銀行也看空香港房市,認為隨著開發商和屋主調整預期,香港的房價可能「持續大跌」,預測到一五年至少會跌三○%,就連商辦的價格也將可能跌二○%。高盛更指出,香港是未來兩年可能出現房市泡沫破裂的市場之一。

台灣 台北市高中低價區價量俱揚鏡頭轉回台灣,奢侈稅實施屆滿兩年,兩年閉鎖期一過,今年第三季房市交易量又回溫。根據國泰房地產指數第三季的調查,從價位最高的台北市來看,高價位區的房屋成交量比去年同季增長了一六六%,中價位和低價位的房屋成交量也各自成長四七%和八三%。從價來看,台北市不管高中低價區的房價,都較去年同期上漲約一一%。價量俱揚的現象,顯示出奢侈稅雖然製造了短期的房市成交量縮,但是對於壓抑房價的效力並未顯現。

尤其內政部宣布,明年一月一日起,內政部將對大陸地區人民來台取得不動產採總量管制,最大長期可忍受上限為二萬戶,每年可取得建物四百戶。內政部地政司表示,自○二年起,開放陸資來台購置不動產,至今年九月三十日止,陸資經內政部許可,取得不動產共一二二件,其中自然人取得者一一四件,陸資公司、團體因業務需用取得者八件,占全國不動產交易量比率非常低。然而陸資也可能變身為其他國籍進入台灣,因此實務上其實管制不易。

因此,台灣更應該學習香港、新加坡對付外來資金炒房的作法,針對非台灣公民或永久居留者要課徵差別稅率或加徵額外的房屋交易稅,從稅制上的根源提高交易成本,降低陸資來台炒房的誘因,至少也能讓政府多課到外人買房的稅收,以充裕國庫。

要壓抑已經飛漲的房價,對外人買房的差別稅率是應該馬上就做,不該等待的政策,只要政府真的有心要抑制房地產泡沫,新加坡和香港已經做出示範。有心打房,沒有房價是降不下來的,但若政府打房只是做做樣子欺騙民眾,那房價泡沫當然只會無限膨脹,等到泡沫破裂時就是全民買單。

新加坡二次出手,讓房價逐漸降溫

2011

12.7

● 外國人和企業購買住宅不動產,課徵10%的買方額外印花稅● 持永久居留權的外籍人士購買第二套及以上加徵3%印花稅

2013

1.12

● 外國人和企業的買方額外印花稅從10%調高到15%,並對擁有永久居留權的外籍人士首次購屋加徵5%印花稅● 持永久居留權的外籍人士買第二棟房子的稅率從3%調高到10% 香港三波打房,讓成交量急凍● 對短期(半年內、半年到一年、一到兩年)轉賣房屋的行為,分別加徵15%、10%和5%的額外印花稅,打擊短期炒作● 對2000萬港幣以上的房產提高印花稅率,從3.75%提高到4.25%

2010

11.20

● 對非香港永久居民及公司企業,加徵15%的買方額外印花稅● 短期買賣房屋的額外印花稅,稅率全面提高5%

2012

10.27

● 超過200萬港幣的房子,印花稅從4.25%提高到8.5%;200萬以下的房子,印花稅則從100港幣調升到1.5%

2013

2.23

他山 之石 石篇 打房 奏效 星、 、港 港出 出辣 辣招 外資 買房 祭出 出增 增稅 手法
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打房為何沒效?中研院獻計這份報告 戳破台灣稅制弊端

2014-06-16  TWM  
 

 

中研院近日推出了一份稅改研究報告,針對台灣現行的租稅政策提出批評。這份報告,不但讓中研院在重大政策搶回發言權,因為內容直白犀利,有如學術版的「稅改懶人包」,在各界引起迴響。是什麼內容,還讓張盛和親上火線?

撰文‧楊卓翰

如果國家是病人,政策研究就是藥方。中研院近日一次推出七帖藥方,頗有孔子編寫《春秋》的氣魄。

先秦時代,孔老夫子編寫《春秋》,表面上雖記載歷史,卻把褒貶隱於記事之中,作為君王執政的經緯,更為後世創出了微言大義「春秋筆法」。在二十一世紀,「春秋筆法」也有了改變。

中研院本月推出了耗時七個月研究的「賦稅改革政策建議書」,內容不再是《春秋》所記載的亂臣賊子,而是簡要詳盡地用簡單的圖表與數字,記載台灣這二十年來的租稅政策。然而一張又一張的表格,透露出的國家危機與其背後的政策意涵,卻比《春秋》還精采。

買車繳的稅比買房多

「台灣稅改政策那麼複雜,一般人怎麼可能看得懂?」相信這是許多民眾的第一個想法。但是,這份由中研院八名學者,聯合張忠謀、施振榮等重量級專家成員意見的稅改報告,卻淺顯易懂,簡單道出讓執政者無法否認的荒謬現實。不但各界一致稱讚,引起廣大迴響,連財政部長張盛和都在第一時間回應,表示建議書裡的許多政策將會著手進行。一如《春秋》建構了中國的政治架構,「建議書」也有可能成為台灣稅改政策的框架。

中研院這份報告到底為什麼這麼厲害,讓許多人看一眼就「有感」?因為它從擴大的貧富差距,甚至到企業不加薪,這份報告都打得精準。一張表格、一段文字,就把台灣稅制的盲點給講清楚。

這一○八頁的「建議書」共在七大領域提出主張:所得稅與消費稅、兩稅合一、營利事業所得稅、綠色稅制、貨物稅、中央與地方稅收結構、土地稅及房屋稅等,個個清楚有理,給立委質詢火藥,也給報紙標題,就像七個彈孔,留在台灣財稅這面危危欲倒的牆上。

報告一開始,就用一張表格告訴你台灣稅收最大問題:稅基太小、減稅太多。從一九九八年到二○一三年,各項租稅減免措施,就讓政府減少了一.三兆元台幣的稅收。就算你不懂各項租稅減免的情況,一張圖就會讓你訝異於台灣原來減了這麼多稅。

而所有的建議之中,又以「土地稅及房屋稅」讓想打房卻不斷失焦的執政者最難堪。為什麼?「建議書」用這樣一段文字告訴你:「平均房地產價值遠超過汽車價值十倍,甚至二十倍或三十倍以上,然而以自用住宅之標準做概略估計,擁有二千萬元房屋一年繳納房屋稅與地價稅約二萬元台幣,比擁有一輛二千西西轎車所須繳納的牌照稅與燃料費之總和還要低。因此我們發現,購置單價相對較低的汽車持有人每年所須繳納的稅款(動產持有稅,包括汽燃費及牌照稅),出乎意料地比購置單價相對較高的房地產持有人所繳納的稅款(不動產持有稅,包括地價稅及房屋稅)還多。」這隱含的意義,連不懂財政學的人都懂:有錢人自然拚命置產養房,而不管政府怎麼打房,房價都只升不降。從比較汽車與房屋的持有成本,「建議書」打中台灣房屋稅最荒謬的一環,就是「持有成本過低」。

報告裡分析房屋持有成本,分為「地價稅」與「房屋稅」,但是這兩種稅目的收稅基礎都是政府的公告地價和房屋評定現值,三年才做一次調整,而公告地價更只是一般市價的二成而已。台灣的土地稅制公不公平?中研院用一句話講完。

實價課稅才能扭轉房價

若更進一步按照OECD(經濟合作暨發展組織)的稅收分類與其他國家比較,台灣地價稅與房屋稅合計佔GDP(國內生產毛額)比重僅○.八八%,遠低於英、美等許多先進國家,也低於OECD平均值一.一四%。用這些數字,對不動產稅收政策不熟悉的人也可推導出,唯一能讓不合理的高房價回歸正常,唯有「實價課稅」,讓稅基以市價計算提高稅收及「房、地稅合一」讓稅目單一。這項建議也獲張盛和認同,強調房地合一課稅最快將在明年上路。

而「建議書」更高明的地方,還將地方與中央稅收這個無解的問題一併討論。因為就各地方稅收結構來說,土地增值稅平均就佔地方稅收三成,是各地方政府的主要財源之一,因此,如果實價課稅,也可以幫助健全地方財政。

在土地政策以外,包括消費稅、兩稅合一、營所稅等議題,「建議書」的觀點也獲各界迴響。永豐銀行董事長邱正雄雖不認同營利與綜合兩稅應分離,但也贊同台灣營所稅問題應深入討論:「當營所稅率為二五%,公司不發股利時,最高可引發個人避稅率七.五%,現財政部稅改版,在營所稅率為一七%下可引發最高二四.三七五%避稅率。」他說。

「建議書」用淺顯方式打破稅收盲點,讓台灣社會開啟討論。未來在租稅政策改革中,能否從這七點建議徹底改革?中研院將醜陋事實擺在眼前,執政者的魄力,是最後關鍵。

中研院台灣稅改7大主張

1. 所得稅與消費稅:所得稅中薪資所得佔比太高,應降低薪資所得稅率,提高消費稅率。

2. 兩稅合一:沒有鼓勵投資,讓所得分配惡化。應將營利與綜合所得分開課稅,並消除重複課稅。

3. 營利事業所得稅:廢止不當的產業租稅減免,提高營所稅稅率。研發減免應針對技術創新,而非普遍性研發。

4. 土地稅及房屋稅:提高房屋持有成本,廢止公告價格與公告現值而實價課稅。房、地稅應合一,全面擴大房屋稅稅基。

5. 綠色稅制:落實環境汙染費與資源管理費開徵,將空氣汙染、水汙染、土壤及地下水汙染與海洋汙染等4種現有的環境汙染費,改為環境稅。

6. 貨物稅:可考慮類似獨立課徵菸酒稅捐的政策,推廣至其他成癮性貨物與活動,以達「寓禁於徵」目標。

7. 中央與地方稅收:提高第4項之土地稅及土地增值稅,也可提高地方政府自有財源。同時也應提高所得稅與營業稅的地方分成。

資料來源:中研院「賦稅改革政策建議書」

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彭老再打房 為何總戳不破蛋黃區?


2014-07-07  TCW
 
 

 

央行總裁彭淮南再度打房,擴大選擇性信用管制範圍,房地產專家認為,對特定區域、特定產品,買氣將受打擊。但對台北市大安、信義等房價指標的「蛋黃區」,則「效果不會很好」。

央行這波信用管制,「管制區」擴大為台北市全區、新北十七區,桃園四區。殺傷力最強的是,高價住宅標準降低,台北、新北從八千萬元,降為台北七千萬元、新北六千萬元,其他地區從五千萬元降為四千萬元,這些高價住宅的房貸成數由六成降為五成。

永慶房屋綜合企畫處研究發展中心經理黃舒衛認為,這次打房,對B級豪宅的殺傷力很大,尤其上半年,全省都會區買氣只剩下三成,屋主開價已有下降趨勢,今年下半年房市會很冷。

三股資金湧入,房價將反彈

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊也認為,高價房的標準下修,對特定區域影響很大,會讓各地的「假豪宅」現形,價格下修。因為,對投資客而言,最重要的,就是現金流。以台北市一間七千萬房子為例,過去,可以貸到八成,現在只能貸一半,得多準備兩千多萬元自備款,而且,這類「信用管制區」,房貸沒有寬限期,即每個月得本利攤還,和之前一個月只利息相比,現金壓力倍增。

然而,央行一波波的信用管制,「限制不了大咖,也管不動北市精華區,」淡江大學產經系副教授莊孟翰認為,短期間,房價會被壓抑下來,但是精華區將來還是會反彈回去。像最近台北市信義區豪宅,就有某家上市公司老闆,一口氣就用八億元的現金買下,選擇性信用管制,對市場大戶,根本沒有作用。

根本問題,就在「錢太多」。錢從哪裡來?莊孟翰認為,三股國際資金流向台灣,是最大原因。這三大資金來源包括台商回流、美國肥咖條款、中國肅貪。其中,美國與中國自七月一日起,將互相提供彼此公民在銀行的資料,美國將可獲得美國公民在香港、中國銀行的資料;中國也可獲得中國公民在美國銀行的資料,兩者均會讓大批有錢高官、逃漏稅的有錢人,資金從中國、美國流出,而台灣,正是這些資金的去處之一。

央行像「打地鼠」般,追著高房價區打,然而,在全球資金氾濫、低利率時代未扭轉下,「蛋黃區」房價只是短暫壓抑,將來還是會反彈回來。

彭老 老再 再打 打房 為何 總戳 不破 蛋黃
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人民銀行鬆綁限貸 助房地產商喘口氣 中國經濟不夠力 打房五年忽鬆手

2014-12-07  TWM
 

今年以來緩緩下跌的中國房市,在人民銀行出手放鬆限貸後,終於得到喘息。雖然城鎮化建設帶來大量的住宅需求,然而專家預警,高速成長的中國房市,可能在二○二○年出現硬著陸的風險。

撰文‧周岐原

入秋後,中國各大城市陷入厚重霧霾,令人分不清方向,宛如當前的中國房市。

經過近半年緩步下跌,中國房市依然沒出現止跌訊號。由於中國房市牽動信貸、原物料、就業,與總體經濟息息相關,如果這股趨勢持續下去、甚至跌勢加劇,越來越多學者擔憂,二○一五年中國的經濟成長,很可能會被拖下水。歷來房市銷售最熱絡的「金九銀十」,今年反成了業者苦撐待變的「銅九鐵十」。

「房市繼續調整,是中國經濟的主要風險。」現任世界銀行副總裁朱民直言。

朱民的擔憂,不是沒有道理,中國房市近來陸續浮現幾個不尋常的訊號,第一個跡象是中國鋼鐵價格跌至每噸人民幣三二一二元(約新台幣一萬六○六○元),等於一公斤鋼鐵賣不到新台幣二十元,甚至不如一顆高麗菜,行情是二十年來最慘。

第二個跡象是,又有房企老闆跑路。河北省邯鄲市第一大房地產商──金世紀開發,老闆史虞豹因為負債人民幣三十億元,於十月上旬遠走香港。當年引爆溫州債務危機的信泰集團董事長胡福林,倒帳「僅」二十億元,史虞豹欠的債,比胡福林整整多五成。

又見老闆跑路、鋼價慘跌

中國房市「有序回檔」

與一一年溫州事件(見本刊七八五期封面故事)一模一樣的資金斷鏈,以及全市高達六成的空屋率,迅速牽連多家同業,也讓熱中民間集資的邯鄲市民高度緊張。因為每當有業者倒下,往往象徵房地產風暴的到來。

數據顯示,中國房地產開發投資年增率從一一年的高峰三四.六%,緩緩降至今年八月的一三.二%,代表房地產業者投入的熱度,已經比往年明顯收縮。因此,過去五年來執行打房政策最力的中國人民銀行,終於趕在十一長假前,將限貸政策由緊轉鬆。

中國央行態度的一百八十度大轉彎,能為中國房市帶來什麼改變?這真的是利多嗎?

人民銀行放鬆貸款政策的手法,看來只是文字遊戲,但槓桿效應十分可觀。舉例來說,名下只有一間住宅的家庭,如果貸款已經償還完畢,「基於改善居住環境需要」,在第二次購買的房子,可以比照首次購買申請的房貸,最低還可以拿到基準利率七成的利率。若依照原規定、從嚴審核,這家人成交的第二間房子,本要以基準利率的一.一倍申貸。

這就是人民銀行變的戲法!假設基準利率是一○%,人民銀行鬆綁前後,買房家庭背負的利率可能從一一%降為七%,最多差了四個百分點,壓力截然不同,對於刺激新增買氣,自然有頗大成效。

雖然A股近日拉出一波明顯漲勢,以資金配置比例而言,中國家庭選擇買進房地產的資金,比重還是遠超過A股,這股越漲越追價的「剛性需求」,眼見房價下跌,觀望一段時間之後,可能因為人民銀行終於出手,買氣重新被點燃。像黃金周期間,南京、杭州房市銷量就明顯回溫。

不過,既然國務院總理李克強寧願忍受經濟放緩,一直堅持不推出大規模經濟刺激方案,看來這一波房價回檔,不會因稍稍鬆綁就落幕。

「這個動作測試意味較濃,不是完全放寬。」誠正海峽兩岸不動產估價師事務所所長林金生分析,在限貸令下,中國民眾可能得提出高達四至五成的頭期款,不僅門檻高,對中國達成GDP成長目標更有負面影響;惟有限貸令放鬆,市場的新增貸款資金才會活絡。

但林金生提醒,目前中國房價依然偏高,人民銀行對此始終維持警戒,自然不樂見資金再度湧入房市、令金融業的風險再度提高。他說,目前中國限貸的手段稍微寬鬆,但調控的立場看來並沒有改變。

惠譽信評聯席董事張安傑也指出,今年房市降溫不僅使銷售量下跌,也淘汰了一批房地產商。但是人民銀行政策介入,又將讓體質不佳的公司得到喘息,市場重整速度被減慢,房市完成調整的時機可能再度延後。

張安傑進一步預警,如果中國房市維持近年的高速成長、不加整頓,二○年時可能因為住房供給量嚴重過剩,出現房市硬著陸的風險,「這也是中國房市終究得面對的考驗。」

人民銀行出手相救

房市短期回溫

儘管新建住房供給大量湧現,但中國政府的城鎮化建設,也構成住房需求的主力。

美銀美林(BAML)大中華區首席經濟學家陸挺,近期即在研究報告中指出,在為數一.六億名農民工裡,只有約一%農民工在城市購買住房;其他一.五億名農民工,未來的自住或租賃需求,將形成一股龐大的消費群體。另一方面,目前已經住在城市的民眾,也將陸續出現換屋的需求。

儘管調控只收部分成效,但在穩定重於改革的前提下,人民銀行先適度調控、後適時鬆手,未來中國房市應該不會出現恐慌拋售,第四季經濟也不至於硬著陸。

 
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打房雙箭齊發 北市房價估跌一成

2015-03-02  TCW
 

今年的房市會更冷!台北市長柯文哲又有驚人之語,這次他將矛頭指向房市。

他今年一月接受《建中青年》訪問,針對台北市房價,他認為房價要降,只要規定第二棟房子不准貸款,房價就會跌;另外,為了解決囤房問題,他認為可設定一個人享用坪數的上限,超過即加重課稅,若一個人可享用坪數是二十坪,五口之家享用總坪數就是一百坪,超過百坪就要加重課稅。

針對柯P的房市新觀點,德明財經科技大學副教授花敬群認為,第二房不准貸款,是「過度操作」;但限定自用住宅的免稅面積,背後是因台灣房屋稅等囤房成本太低,有其道理。

除了柯P丟出另一種打房的想法觀點,今年五月,台北市房屋稅震撼彈也要丟出來了!

近半年剛買台北豪宅的「好野人」不太開心,因為今年豪宅房屋稅,將大漲六倍多。這是中央、地方兩箭齊發,讓房屋持有成本──房屋稅,水漲船高,希望達到打房效果的政策。

標準單價提高房屋現值增,等於稅基變大

第一箭,是來自台北市政府。台北市因為房屋稅的計算基礎:標準單價,三十年未調整,房屋稅偏低,造成建商、投資客囤房成本低,某信義區知名豪宅更發生建商完工後,只出售兩成房屋,剩下八成未出售,短短一、兩年內每坪房價卻從一百多萬元漲到兩百多萬元,讓市場咋舌。

因此,去年一月,台北市不動產評價委員會決議通過,調高新屋標準單價,自去年七月一日實施,即七月一日後取得使用執照的房屋將適用新房屋稅,通常使用執照取得後半年到一年會交屋。

「標準單價」是指房屋的建造成本,由稅捐單位依照房屋的建材等條件,評估建造成本,例如,鋼骨結構的房子,會比鋼筋混凝土的房子建造成本高。標準單價提高,經公式計算出的房屋現值就會提高,房屋現值就是計算房屋稅的稅基,現值提高,房屋稅就提高。

以大安區鋼骨結構的大樓,市價二億七千多萬元豪宅(台北市豪宅定義為一戶八千萬元以上)為例,如果是在去年六月三十日前取得使用執照,依舊制計算出來的房屋現值約三千二百一十萬元,乘上房屋稅率一.二%,房屋稅三十八萬多元;新制,若屬非自用,房屋稅最高達二百八十六萬多元,增六.四四倍。(見上表豪宅案例)

八千萬元以下的非豪宅,情況也類似。以士林區鋼筋混凝土、市價三千一百多萬元大樓為例,依舊制計算出來的房屋現值僅一百一十四萬元,房屋稅僅一萬三千七百元,新制,若屬非自用,房屋稅最高將達十萬三千元,增加六.五倍。(見上表一般房屋案例)

標準單價提高,也影響買屋契稅,因契稅是按照房屋現值六%計算,以上述大安區豪宅來看,房屋現值七千九百多萬元,契稅就達四百七十七萬多元,過去房屋現值僅三千二百一十萬元,契稅不到兩百萬元,同樣一間房子,差一天買,契稅相差一倍多。

「標準單價」提高,並非房屋稅飆高六倍多主因。去年底,中央(財政部)又發出第二箭,更讓豪宅投資客「重傷」。

稅率課更重非自住,最多增2.4個百分點

第二箭,是指調高房屋稅稅率。財政部去年修正《房屋稅條例》,住家用房屋稅的法定稅率分自住、非自住,自住法定稅率維持一.二%,非自住法定稅率由一.二%至二%,提高為一.五%至三.六%,實際稅率由各縣市自行訂定;此即俗稱囤房稅。

台北市政府據此修正《台北市房屋徵收自治條例》,自住房屋稅率為一.二%;非自住則大幅調高,兩戶以內,每戶稅率為二.四%;三戶以上,每戶為三.六% 。

自住屋的標準為何?財政部規定,本人、配偶、未成年子女的總自住戶數,最高為三戶。因此,假設A先生有五戶位於台北市的房屋,三戶符合自住條件,這三戶房屋稅均為一.二%,其餘兩戶房屋稅則為二.四%;若A先生持有六戶台北市房屋,則非自住的三戶,稅率均為三.六%。

標準單價提高一倍以上,加上房屋稅提高一至兩倍,讓去年七月後取得使用執照的新房,都須適用新制。

不過,「新版房屋稅影響不大,」台北市財政局長蘇建榮說,財政局今年一月統計,今年五月受影響的戶數約有二千一百九十八戶,占台北市總房屋數僅○.一九%,其中,豪宅占二百四十四戶,一般房屋占一千九百多戶,這其中適用三.六%最高稅率的新豪宅,估計低於一百戶。

淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰認為:「台灣房屋稅確實偏低,有調高必要,」但,他也認為,一次將稅率拉這麼高,市場會適應不良,反而讓市場交易更冷。

政府對房市下重手,對今年房價影響有多大?

「好地段跌一成,如台北市,台北市以外跌一五%至兩成。」莊孟翰說,房市進入買方市場,想買房的人,多看多打聽,就能買到好房子。

【延伸閱讀】新制房屋稅,稅金最多比舊制高6倍!—以台北市最新政策計算

案例1》百坪豪宅地段:大安區敦化南路一段樓層:17層樓鋼骨造大樓坪數:面積118坪市價:2.74億元

●舊制房屋稅

房屋現值3,210萬×稅率1.2%=38.52萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值7,956萬×稅率1.2%=95.47萬元(比舊制增1.48倍)

B.非自住2戶內:房屋現值7,956萬×稅率2.4%=190.94萬元(比舊制增3.96倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值7,956萬×稅率3.6%=286.41萬元(比舊制增6.44倍)

案例2》50坪電梯大樓

地段:士林區延平北路五段

樓層:13樓鋼筋混凝土大樓

坪數:面積53坪

市價:3,100萬元

●舊制房屋稅

房屋現值114萬元×稅率1.2%=1.37萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值286萬×稅率1.2%=3.43萬元(比舊制增1.5倍)

B.非自住2戶內:房屋現值286萬×稅率2.4%=6.86萬元(比舊制增4倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值286萬×稅率3.6%=10.3萬元(比舊制增6.52倍)

打房 房雙 雙箭 齊發 北市 房價 估跌 一成
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批德國、談打房 柏老卸任後最新發言

2015-04-20  TCW
 
 

 

面對外界對聯準會政策諸多的誤解和指責,柏南奇(Ben Bernanke)在卸職一年多後,於今年三月三十一日,在著名的布魯金斯研究院(Brookings Institution)網站中開設部落格,為自己的見解辯護!

他在「發刊詞」中客氣的說:「聯準會的工作是九八%的嘴上工夫,二%的實際行動,」用言論影響市場,本來就是聯準會重要的武器,代價是被誤解的可能也很高,「離開聯準會後……言論不會再被放大……我希望利用部落格,進行一些教育,同時也向大家學一些東西……」不過,似乎要說的東西不少,部落格上線才十天,他就發表了四篇文章。

細看其內容,較之前的溫合持重,多了三分辛辣,不僅叫陣美國前財長桑默斯,還直批德國不該以鄰為壑。部落格文章涉及不少總體經濟概念,為助讀者快速理解,茲將柏南奇引發的批判與其部落格回應整理如下。

批判一:你任內把利率壓這麼低,是故意犧牲定存族嗎?

柏南奇回應(以下簡稱柏):從我當主席時,就有幾位國會議員以此批評我和聯準會同僚,說我們刻意壓低利率,就像是把公車上老人都丟下車!這實在是莫須有的罪名!

我當然在意退休人士的利息收入,但如果只是為了讓定存者利息高一點就過早升息,可能因小失大,這是錯誤的政策,到後來可能變成經濟衰退,結果投資報酬率更低,對退休人士更不好。

大家要了解到,低利率並不是短期狀況,也不是聯準會刻意壓低利率,它已經是一種長期經濟趨勢,聯準會只是根據當下經濟的供需,來設定一個符合市場的短期利率,但對於長期利率,影響因素並不是只有聯準會的決策。

點評》歐元區升息失準是最佳證據

乍看這套說詞似乎很老套,但對比歐洲情況,頗有幾分道理。歐洲央行在景氣未回溫前,於二○一一年啟動兩次升息,結果不但沒有幫助歐洲退休族領到更高利息,現在回過頭看,更導致歐債風暴越演越烈,歐元區陷入通縮,失業率至今維持在兩位數。

批判二:這幾年,低利率導致房價股市泡沫,為什麼聯準會不升息控制?

柏:資產泡沫會危及金融體系穩定,所以當然要處理,但要用適當的工具,貨幣政策就不符合這樣要求,因為,利率影響範圍太廣,不夠精準。想要藉此來戳破資產泡沫,可能會產生異想不到的反效果。

再者,如果貨幣政策只是為了要維持金融體系穩定,那麼聯準會另外兩個目標,通膨穩定和最大化就業人口恐怕就無法達到。

點評》處置資產泡沫與彭淮南所見略同

柏南奇提到,他在聯準會任職十幾年來,始終認為,相較升息,透過行政監管方式處理資產泡沫,是更準確的方法。以房地產為例,景氣好時,政府可透過降低銀行可放款成數,或要求銀行提列較高準備金。這種緊縮方式,一方面降低對整體房市資金供應,錢少了,自然銀行就沒法違規放貸,等於降低供給,間接提高資金成本,產生類似升息效果,又不致影響其他產業。

這論調,與台灣央行總裁彭淮南想法差不多。去年十二月,他在貨幣會議後記者會拿出「國際間重蹈政策失誤的例子一再上演」的報告,強調升息無助對抗資產泡沫,因應資產泡沫,貨幣政策「大而不當」,宜採具針對性的總體審慎政策。沒想到當時彭淮南舉的例子瑞典,也在其文章被引用。

批判三:照你說,聯準會不是低利率禍首,那幫兇還有誰?

柏:我的看法是,全球儲蓄過剩超過投資需求,特別是來自包含中國在內新興亞洲國家的外匯存底,以及中東石油國的油元資金,是導致全球包括美國在內,利率走低的主因;特別是在二○○四年中,當聯準會開始升息時,長期利率依舊低迷;這種趨勢跟特定國家的政策有關,特別是經歷過一九九七年金融危機的新興亞洲國家,開始以出口來累積外匯存底為訴求,而這些賺來的外匯又以美元和美債回流美國,壓低了資金成本,形成眼前低利率現況。

歐元區國家的經常帳順差,從二○○六年之後,已經增加了三千億美元,其中四分之一來自德國,而德國的這些順差,又多來自歐元區周邊國家,如希臘、愛爾蘭、義大利及西班牙的貢獻,德國製的東西好,絕對沒錯,但歐元價格,沒辦法反映德國出口競爭力,也是個問題。

去年七月國際貨幣基金表示,以德國強勁出口水準來看,其匯率被低估了五%至一五%,在那之後,歐元又貶了二○%,如果德國現在用的是以前的「馬克」,其匯價應該已比歐元高多了,但因歐元區單一貨幣的關係,無法透過匯率調整,重新達到均衡狀態。這種歐元區內部的不均衡,對經濟發展非常不健康。

理論上來說,因經濟不佳,歐元區其他國家薪資水準也會降低,將帶動出口競爭力,但因為目前歐元區的通膨水準,離歐洲央行的目標二%還遠,所以歐元區的高失業率,恐怕還會經歷一段不算短的期間。

點評》直接反駁桑默斯論點

柏南奇這段談話,除了解釋為什麼利率偏低外,主要是回應美國前財長桑默斯(Larry Summers)與他的論戰。桑默斯認為,美國長期需求動能不足,民間企業沒人願意投資和借錢,利率就會走低,他稱這是長期停滯。

但柏南奇認為,如果在美國,國內資金沒有去處,自然就會往外投資,這一來會導致美元走貶,促進美國出口,又會回過頭來帶動美國內需,沒有所謂真正停滯,只是成長幅度較小;這些新興亞洲國家,應該把外匯拿來做基礎建設或促進內需,那麼外流到美國資金就會減少,利率將會逐步走高。

德國 、談 談打 打房 柏老 卸任 最新 發言
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調升房屋稅 終於比奢侈稅打房有感

2015-05-11  TCW
 
 

 

房屋稅五月開徵,它的打房效益,可能比奢侈稅更令民眾有感!

今年開始,雙北市、高雄及宜蘭等四縣市,非自住房屋及私人醫院、診所、事務所等房屋稅率皆調升。但在房屋稅還沒正式調高前,富邦金控副董事長蔡明興、新光金控董事長吳東進、西華飯店董事長劉文治等富豪,卻紛紛跳出來大喊吃不消。

針對新版房屋稅政策,財政部指出,全國僅有七十五萬戶、約九%受到新制影響,占比甚低,且多數民眾因為房屋折舊,房屋稅將略低於去年。

然而,代銷公會全國聯合會前理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱卻強調:「房屋稅這把刀太銳利了,影響很大!」

財政部近年來打房動作頻頻,過去的奢侈稅被批雷聲大、雨點小,房屋稅屬於地方稅,可由地方政府逕自調整,且是行之有年的持有稅,倘若要加稅,直接調高其稅率即可,難度遠低於增加交易稅,可說是打中了現在搖搖欲墜的房市要害。

因為,根據財政部的規畫,房屋稅的主要對象,就是豪宅及建商還未出售的新成屋。「這是抓大放小的概念。」住商不動產企研室主任徐佳馨表示,豪宅價格是房市動見觀瞻的指標,新成屋也往往是房市創下高價的推手,身為帶動價格的兩大領頭羊,一旦透過房屋稅打下去,對於抑制房價有立竿見影之效,也比較不會讓一般民眾的荷包縮水。

近年來,多項房地產稅負陸續上路,奢侈稅上路後,隔年五月北市府又推動豪宅稅,帶來的卻是「量縮價仍漲」局面。

奢侈稅無感,反推升房價

據永慶房屋統計,奢侈稅上路以來的兩年閉鎖期(二○一一年六月到二○一三年六月)期間,台北市房價一路上升,中古屋從每坪單價五十二萬元,大幅增加至六十二萬元。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,前幾年房市位於多頭榮景,賣方毫無顧忌的將稅金轉嫁給買方,反而推升房價。

這次政府調高房屋稅,已經讓豪宅客們真正「有感」了起來,隨著明年地價稅也要調高,再加上財政部的終極目標,是朝房地合一稅下手,房屋稅將只是未來台灣房市「重稅時代」的開端。

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法拍屋大王游世一:政府打房,投資人乾脆換賭場玩 國人瘋海外買房 一年流出740億元

2015-05-11 TWM
 
 

 

受政策打房、國內不動產價格漲到高點、投報率偏低等影響,國人紛紛「錢」進海外,去年海外不動產交易金額就高達七四○億元,這股商機連「法拍屋大王」游世一都看好,卻也反映出台灣資金外流的嚴重現象。

撰文‧梁任瑋

海外不動產投資熱,熱度有增無減,去年交易金額再創新高達七四○億元,較前年成長八五%。今年第一季,成立不到三年、專門經營海外不動產銷售的亞太國際地產,就賣出五百戶馬來西亞預售屋,銷售金額達五十億元。

這股商機連「法拍屋大王」、寬頻房訊總經理游世一都看好,暫時放下法拍市場,去年底入股台灣最大的海外不動產房仲公司亞太國際地產,持有一成股權,投資金額五千萬元。

現象一:大戶轉戰

法拍屋大王入股亞太國際

游世一表示,「全世界又不是只有中華民國一個賭場而已,現在政府打房到最後是全民皆輸,投資人乾脆換一家賭場玩。」三月初,亞太國際舉辦喬遷典禮,現場來了房地產各大業者,當日,沉寂已久的游世一就以亞太國際股東身分現身,備受矚目。

亞太國際地產總經理秦啟松證實,單單今年前三月,公司就成交五百戶馬來西亞的預售屋,「其中有一半是台灣人買的,其餘客源來自香港、澳門、東南亞投資客。」台灣人錢進海外的國家,從四年前的東南亞、日本,已跨足到歐、美、澳等地,去年,亞太國際總銷金額高達一六○億元,其中有八十億元是賣馬來西亞預售案,成交戶數高達一千五百戶,其次是澳洲、英國,銷售規模不輸給台灣大型建商一年推案量。

據了解,游世一主要是看好秦啟松去年開始在台灣房仲業建立起一個「聯銷平台」,亞太國際負責開發商品,同業扮演銷售通路角色,各家房仲公司都可以介紹投資人給亞太國際,把餅做大之後,秦啟松幾乎沒有敵人,也成為台灣最大的海外不動產房仲公司。

此外,游世一在房地產業資歷長達二十多年,其擁有豐沛的人脈正好與秦啟松互補,所以亞太國際去年底擴大營運規模增資之後,雙方一拍即合。

外商商仲業者第一太平戴維斯總經理高銘頂說,台北市房價動輒一坪一百多萬元起跳,在新版房屋稅上路後,持有成本已與海外不動產差距縮小。

第一太平戴維斯統計,去年台灣赴海外投資不動產金額高達七四○億元,有一半是購買海外住宅,以單戶平均投資金額一千萬元計算,戶數將近四千戶,逼近台北市中山區一年的買賣移轉件數,這又是另一個台灣資金嚴重外流的管道。

現象二:房仲兼賣

高達八十個品牌搶食大餅

「錢一直往外流到海外投資,最少十年才會回台灣。」游世一向友人透露,以前買海外房地產的都是散戶,現在連財團都去海外投資了,包括國泰、富邦、宏泰人壽都積極在英國買商辦大樓、找物件,等於把台灣最安定的力量連根拔起,不但財政部課不到稅,也將動搖台灣國本。

資金出走的背後,來自於台灣房屋持有成本持續攀升、交易量創新低,房仲業者為了求生存,各大連鎖品牌近年紛紛赴海外開發案源,回台內銷給台灣人。

除了選在五星級大飯店舉辦產品發表會,每周還有區域說明會,每月再帶團到海外考察,可見海外投資不動產商機的潛力驚人。

像秦啟松原本是台灣房屋加盟店的店東,四年多前,台灣房屋開始布局海外市場,派秦啟松赴馬來西亞打頭陣,沒想到一戰成名,業績愈做愈大;一二年,他乾脆自立門戶成立亞太國際地產,專營台灣人投資海外不動產;去年開始甚至外銷台灣預售案,包括新潤、鄉林、富旺建設都有配合,成為一個國際聯銷平台。

近五年,國內各大房仲業者積極銷售海外不動產,其中,信義房屋一○年即布局日本市場,是同業最早;大師房屋則以美國、日本、澳洲為據點;台灣房屋一二年也正式成立海外事業部,以東協國家為主;其餘包括二十一世紀不動產、全國不動產、東森、中信房屋等也不缺席;僅剩永慶房屋、住商不動產海外據點仍以中國為主。

「過去三、四年,房仲店數暴增,兼賣海外預售案至少讓業務員不會失業,但目前台灣銷售海外預售案的業者,至少有七、八十個品牌,甚至連旅行社、跑單幫業者都參一腳,素質參差不齊,枱面下交易糾紛頻傳。」一位房仲業者指出。

台灣資金外流危機衍生出的另一個現象是,有不少台灣人因自備款不足,向銀行申請自有住宅增貸,搬錢去海外投資,「若投資有獲利都沒問題,最怕的是一旦海外房地產套牢,最後是血本無歸,連台灣的房子都賠進去。」業者透露,海外房地產普遍存在交易資訊不透明的問題,甚至有黑心房仲賺差價賣給台灣人,從中賺取暴利。

大師房屋董事長陳建慶表示,到海外投資不動產本來就存在風險,投資人除了慎選登記在案的房仲公司、發展成熟的國家,下手前也一定要打聽當地房價行情、明查暗訪價格,才不會成為冤大頭。

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土銀拚上市 最怕政府打房壞了價格



2015-06-29  TCW

「土地」,已經成了缺錢孔急的財政部,明年加強課稅的對象。

當財政部推動的房地合一稅終於通過立法院三讀,另一件攸關土地的大事,就是百分之百國營「土地銀行」,募資總規模上看三百億元的IPO(首度公開發行)案。身為台灣不動產授信龍頭、堪稱「全國最大地主」的土銀,財政部打算趁明年房市反轉之際,及早向市場募資。

土銀是繼合庫金在二○一一年十二月起掛牌上市以來,第二家規畫上市的公股行庫。今年六月,其IPO案件已報送行政院,目前的規畫是公開上市後,政府持股將維持在八成左右,第一階段公開上市預定募集五十億元到一百億元,預定明年三月左右完成。

事實上,業界都知道,土銀規畫上市已長達數年,但卻遲遲無法上路,一來是因為內部員工強烈反對,就是難以跨越的一關;第二則是價格問題。

兩道關卡,卡住上市路找來高手,平息內部爭議

「之前(土銀和工會)就是卡在溝通問題,」財政部長張盛和透露:「所以董事長很重要,現在雙方溝通好多了。」

現在土銀上市案能照進度走,土銀董事長徐光曦功不可沒。身段柔軟的他在兆豐金控擔任總經理期間,就擅長與強悍的兆豐金工會互動。徐光曦的溝通、協調能力,不僅讓兆豐金控董事長蔡友才讚不絕口,也成為張盛和欽點他接任土銀董座的原因之一。

徐光曦的表現,也沒讓張盛和失望,他一上任就喊出土銀上市為首要目標,也積極爭取員工認同。現在土銀的內部調查,目前高達八成員工皆支持上市計畫,代表土銀的上市之路,已差不多跨過「內部反對」的第一道藩籬。

即便現在土銀員工點頭答應上市案,但接下來的問題,就是價格。談到土銀的上市價格,徐光曦僅透露:「我心裡對價格有個底,但這個數字是多少,現在還不能說。」

張盛和的答案,更饒富遐想空間:「我對價格沒有意見,價格不是財政部訂的,這交給市場機制就好了。我的意見只有一點,就是要IPO。」

張盛和的話,似乎也凸顯一件事:除了國營事業民營化的大勢所趨外,也因為政府面臨財政困窘的壓力,姑且不論價格高低,「變賣祖產」已刻不容緩。從二○一一年迄今,稅前盈餘連續四年超過一百億元的土銀,自然成為財政部眼中「釋股換現金」的金雞母首選。

儘管徐光曦強調,土銀推動公開上市主要是為了提高資本適足率,加強海外布局,與台商客戶進行更多業務往來。但一談到土銀的上市計畫,政大金融系兼任教授殷乃平直指:「中華民國政府窮了,沒有錢了,才非得打這些算盤不可。」

一位公股行庫高層分析,目前財政部對個別公股行庫的持股,普遍不到三○%,但即便如此,已能掌握主導權,並指派代表官方的董座人選。既然如此,與其把所有土銀股權牢牢握在手中,還不如公開上市,展開資產活化,可為國庫貢獻更多獲利。

不過,房市疲軟,已成定數,土銀以不動產授信業務為主,這勢必影響其上市價格。

儘管徐光曦強調,土銀轉型有成,也持續留意房貸加土建融占整體放款的比重(目前約五三%)。再者,內部初步估計,今年房貸、土建融餘額仍有一%到二%左右 的成長空間,故房市反轉對於土銀不至於造成太大衝擊,但殷乃平仍質疑:「現在整個不動產的市場都在走下坡,有誰會那麼笨,跑去買土銀的股票?」

究竟土銀價格,多少才合理?

打房政策,拖累上市價恐讓沒特色的土銀能見度低

一位投顧董事長分析,以合庫金的股價來說,其P/B(股價淨值比)在○?九倍到一倍左右;華南金、第一金約一?一倍到一?三倍;徐光曦的老東家、公股行庫中的獲利王兆豐金,則落在一?一倍到一?四倍之間。

「(土銀的股價淨值比)大概不會來到華南、第一金的上限,也就是一?三倍這種水準。」這位投顧董事長分析,上市櫃金控已將近二十家,投資人選擇多,土銀本 身已無金控架構,除了土建融放款第一,沒有其他特色,偏偏上市時點正值房市低迷之秋,這讓土銀更容易湮沒在金融股之中。

因此,如果股價淨值比抓在○?九倍,投資人大概還會覺得有利可圖,要是有一倍,已算是非常不錯;但如果來到一?二倍,就不太吸引人了。換言之,以目前土銀的淨值來推算,土銀上市價格如果在二十一?四元(股價淨值比約○.九倍)以下,才算得上有吸引力。

若以二十一?四元價格換算起來,財政部想在首波釋股拿到一百億元,就得賣出土銀逾九%持股;如果房市景氣佳,股價淨值比能上看一.三倍,財政部就可以少賣三%持股,一來一往,對國庫稅收影響不可謂不大。

不過熟稔金融業的資誠會計師事務所會計師黃金澤指出,整體而言,土銀公開上市是正確方向,至於房市反轉對其價格形成的壓力有多大,雖值得討論,不過仍必須回歸到土銀本身的風險和資產品質控管,包括因應房市反轉所做的呆帳提列準備、不動產的擔保品鑑價情況等。

近年來頻頻打房的財政部,當初恐怕沒料到,為了實現所謂「居住正義」,不斷端出打房稅改政策,結果,打到了旗下最後一隻值錢的金雞母。


土銀 銀拚 上市 最怕 政府 打房 房壞 壞了 價格
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五問藍綠橘陣營:出口怎麼救?不打房有幫助?


2015-08-31  TCW

全球股災,台股是重災區,讓全民更正視台灣經濟體質衰退的現實,這也是明年新任總統最大挑戰。以下是三黨參選人首席財經智囊,對台灣總經、出口、內需、股市、房市等困境的看法。

今年經濟成長率是保一、保二還是保正大作戰?台灣經濟的核心問題是?

民進黨財經智囊胡勝正(以下簡稱胡):今年經濟成長率保一就很好了,可能要到第四季、明年第一季才會反彈。可以說,明年新總統要接的是個經濟爛攤子。短期要先止痛、先穩住企業信心;中長期則要進行提升方案。就像日本安倍三箭,前兩箭是短期、第三箭就是長期藥方。

親民黨財經智囊殷乃平(以下簡稱殷):今年保一可能都很困難,第三季經濟成長率可能是負的。近來我們的出口被夾殺,中國與東協,中國與韓國都簽了 FTA(自由貿易協定),我們逐漸喪失競爭優勢。日本電子產品在日圓大貶後,搶了台灣的高端產品市場。台灣產業結構必須要轉型,目前我國企業的研發支出只 是其他國家的零頭,只能複製別人,無法突破創新。

國民黨財經智囊尹啟銘(以下簡稱尹):IMF(國際貨幣基金)指出,全球正處於新平庸經濟,狀況是「uncertain(不確定性)高」,全球皆如此,不 只台灣面臨困境。保一、保二是努力目標,就像颱風來一樣,第一步先搶救、第二步恢復原狀、第三步整治,改革提升經濟體質。

台股大跌與證所稅有關嗎?廢除證所稅真能帶來幫助?

胡:股市近來的表現,證所稅不是唯一的影響,但也很重要,藍綠版本其實都很像,希望立法院快快處理,不要讓證所稅成為股票市場發展的阻礙。

殷:台股受國際股市拖累,證所稅與此無關,但證所稅有必要好好改革。現在將修的第二個版本讓民眾自由選擇證交稅、證所稅恐怕問題更多。未來應命令集保必須記錄股票的買進賣出價格,讓投資人輕鬆報證所稅,接受程度會比較高。

尹:金管會宣布股市平盤下不得放空,此舉應給予肯定,台灣企業大多是中小企業,很容易受到外國禿鷹襲擊。改革證所稅只是短期救股市的第一步,股市仍要寄望經濟基本面回溫。

救房市穩定經濟與居住正義,孰輕孰重?開放外資、中資來台購房是解方?

胡:如果為了讓年輕人買得起房子而打房,手中有房的人就受害,結果年輕人依然買不起。所以應一面穩定房價,一面透過合宜住宅等方式幫年輕人。是否開放外資、陸資來台買房是假議題,很多大陸人寧去澳洲、美國買房兼投資移民。

殷:財政部、央行的打房政策應立即取消,因現在已經沒有房市泡沫了。奢侈稅也要改,限制交易次數反讓最便宜的住宅也被課奢侈稅。居住正義應參考新加坡做法來解決。外資、陸資如果來台買房不賺錢,也不會來買,真正來的陸資不多。

尹:救房市是救台北房價還是台南房價?這問題必須考量供需、地點,一環環來解開,例如,台北三十坪的房子,在台南可能可買一百坪。不只單純房價問題,要重新思考短中長期的結構調整。

台灣被列為被中國帶衰的「麻煩十國」,台灣想分散出口市場,該怎麼做?

胡:我們跟中國這麼近,一定會受影響,重點還是提升競爭力。由於政治因素,我們洽簽FTA較困難,應努力加入TPP(跨太平洋夥伴協定),將出口分散到中國以外市場,開拓東南亞做為後盾,並藉此逼自己產業升級。

殷:想提振出口,應該透過簽ECFA(兩岸經濟合作架構協議)、FTA來解決。台灣與中國的關係切不斷,未來不管誰執政,都要與大陸維繫好關係,思考出如何保持安全距離與應有的態度。

尹:出口競爭力短期靠匯率維持,中長期要簽FTA、ECFA,與中國把貨貿簽完,關稅降為零,出口競爭力就能大幅提升;服貿也需要推動實施,可提升服務業競爭力。TPP要與十多國完成談判,條件很高,還是以FTA較優先。

如何提振內需?除了來台免簽、陸客自由行觀光,有什麼改善藥方?

胡:增加陸客自由行名額、開放更多國家免簽來台旅遊,效果很難說,大陸股市這麼糟,股民還有心情出來玩嗎?最近政府提出振興經濟藥方,這些要時間發酵,不易在短期帶來效果。內需動能還是要回到產業轉型的結構性改革。

殷:我們的觀光政策缺乏深度,很多觀光客來了一次,體驗不佳就不會再來了,這部分還有很大改善空間。未來安全食品產業也可以做,把服務、食品搞好。台灣市場太小,靠內需救經濟是撐不住,關鍵仍在世界市場。

尹:觀光是短期政府政策之一,中期還是要靠FTA、ECFA,簽完能引資來台,改善投資環境、就業。長期而言,目前產業正在空洞化,要改善產業結構,需要自由經濟示範區等開放措施。

 


五問 藍綠 陣營 出口 怎麼 不打 打房 房有 幫助
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