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政府祭出「奢侈稅」重招，逐漸在 房市發酵，向來帶動房價漲跌的豪宅，包括不曾出現在市場的稀有豪宅，這一個月來在仲介市場悄悄倒貨。本刊調查，台塑集團第三代王泉仁要賣「太平洋凱旋」別 墅，其他幾棟豪宅的投資型買方，也出現恐慌性賣壓，打算趕在7月1日奢侈稅開徵前賣出。豪宅客急退場，發出房市逆轉訊號。 二月二十四日，財政部長李述德送出打房狠招「奢侈稅」草案，至今屆滿一個月，房市交易急凍。近日，不少豪宅客開始悄悄找房仲賣屋，幾個過去根本就沒有拿出 來賣的豪宅社區，也紛紛上網賣屋，豪宅客擔憂房價崩跌，已開始倒貨。 百坪別墅 王家求售 北市信義計畫區內，聚集了「信義富邦」「台北花園」「皇翔F4」等豪宅，過去因屋主惜售，根本一屋難求；但就在區塊內的松智路上，十分稀有的別墅「太平洋 凱旋」，最近卻傳出有一戶四層樓的百坪別墅求售，開價二億六千八百萬元，令仲介與住戶都很意外。 太平洋凱旋地處靜巷，內部有台北市區相當罕見的九戶別墅，「以前，這是有錢想買也買不到的物件，當時預售最搶手的也是別墅區，很快就銷售一空了。」仲介透 露。 本刊詢問房仲，該房仲不願留下姓名，僅低調地說：「屋主有特別交代，一定要是認識的才可以連絡屋主，而且，要經過他允許後，才會親自開門接待。」顯得非常 神祕。 本刊調查，該別墅屋主正是台塑集團少主王泉仁。十一年前，王家搶下該社區一戶朝南的百坪別墅，上個月老爸王文洋才訂下信義計畫區天價豪宅皇翔F4遲未簽 約，一個月後，兒子卻反手賣屋，在王家根本不缺錢的狀態下，閃躲房市急凍期相當明顯。對王泉仁賣屋，王家親信輕描淡寫地說：「買賣房屋很正常，沒住就處 理。」 豪宅領降 房市急凍 國內自SARS以後的房市，每次喊攻上漲都是豪宅市場，而崩盤前也是豪宅先凍結。二○○八年金融海嘯前，建商還紛紛推出最新豪宅產品，敦化北路「文華 苑」、信義計畫區「台北信義」紛紛喊價達每坪二百萬元，但隔年海嘯一來紛紛停賣，房市馬上急凍，豪宅、小套房無一倖免。 隔年，文華苑開賣，每戶四億元的高開價，半年內賣光，當時大量資金引進台灣，豪宅市場第一個受惠，開啟近二年以投資客為主的市場。接著，台北市房價開始飆 破每坪一百萬元、一百五十萬元，一直至去年底帝寶法拍價每坪二百萬元，豪宅全面帶動市場，並且擴大到新北市、台中、高雄等地。 豪宅市場驚漲，吸引大戶投資客進場購買，如今，在政府高舉打房旗幟，祭出奢侈稅重招下，這群對市場價格敏銳的金字塔頂端買家，急於獲利了結。 名人為鄰 低調探市 本刊調查，王泉仁賣豪宅並非特例，最近一個月，台北市豪宅出現急售現象，包括「帝寶」「潤泰敦仁」「頂高麗景」「勤美璞真」「一品苑」，甚至郭台銘、林百 里和曹興誠都有買的「信義富邦國際館」，也傳出有屋主低調賣屋。 在仁愛路、敦化南路上的豪宅潤泰敦仁，過去以「制震風水豪宅」聞名於富豪圈，潤泰集團總裁尹衍樑、旺旺集團董事長蔡衍明還捨不得搬走，在房仲市場上屬稀有 豪宅。 但日本大地震剛過，強調制震的潤泰敦仁，最近卻有一戶百坪四樓低調求售，開價二億三千八百萬元，單價每坪一百九十三萬元。蔡姓屋主並非知名政商，二年前買 進價估計約每坪一百三十萬元，此時賣屋，恐怕也跟王泉仁相同，是為了閃躲未來房市急凍期。 另外，台灣豪宅知名度最高的信義富邦國際館，多年來沒有成交記錄，最近也傳出一戶打算出售，震驚豪宅房仲圈，首富郭台銘現仍居住在低樓層的三、四樓，而打 算出售的高樓層，屋主只低調地先透過人脈口頭賣屋，目前尚沒有人出價。 開價狂跌 買家觀望 去年，被壹傳媒集團老闆黎智英看上、一次大買九戶的頂高麗景，因為面對大安森林公園，產品稀有，二個月內，十四戶就賣光，但最近有二戶投資客卻反手開賣， 房仲低調地說：「屋主告訴我，一定要在六月底前賣掉，要不然會被課稅，只要比當初買價還高一點，屋主就賣。」 過去，投資客瘋狂買進豪宅大樓，最近幾個剛交屋個案，也開始紛紛丟貨賣屋，以逃避七月即將到來的奢侈稅，過去秒殺賣光的勤美璞真、前總統陳水扁的一品苑等 社區，這個月就開始有七戶至十二戶不等的案量，低調拋售中。 豪宅急拋售，價格也誇張跌價，房仲網路上，頂高麗景已經打出「降價四千萬元」來吸引消費者點閱，單價雖仍高掛每坪二百萬元，卻也代表豪宅客看壞買氣，趕緊 釋出降價訊息，等待買家出價再議價。 以仁愛路帝寶而言，去年投資大戶劉媽媽法拍高價得標又棄標，再以每坪二百萬元得標，目的就是要取得稀有豪宅，槓上法拍黑道也在所不惜。而今只要願意出價， 居然門檻大降，房仲透露，目前帝寶就有三戶正在賣，並且還有一戶正對仁愛路的D棟，十分罕見。 淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「因房價已經來到相當高點，豪宅客想在七月一日以前獲利了結，心態相當明顯，另外，這二年擔憂房價起漲的恐慌性買壓，也在 這時候出現恐慌性賣壓的前兆。」 一般豪宅買賣比較不受景氣波動影響，如今連稀有豪宅也急於脫手，遑論一般住宅，在政府積極打房下，房市買氣急凍，年度黃金大檔三二九檔期直接癱瘓，不少建 案現場都是「退訂的人比看屋的人多」。房產業者憂心房市恐會一路冷下去。 看屋冷清 建商寒冬 上週六（二十六日）本刊到遠雄位於新莊副都心的「海德公園」接待中心，卻見人潮稀落，建商為留住客戶，還花錢請音樂家演奏、找飯店師傅準備高級下午茶、免 費帶走插花藝術及水晶貼，但客戶還是不捧場。 一對看房的夫妻檔客戶關心地問：「現在打房耶，你們要不要降價？」銷售小姐賣力地說：「不會，我們走不二價政策，而且二、三期準備推出，價格應該也不會 跌。」但該夫妻檔已經來看三次，就是想要等到價格跌了才考慮。 新莊副都心過去是投資熱區，但業者表示，「三月開始，每週看屋人數都較上週少一成，至今已掉大半。」對照本刊今年春節假期走訪新莊，每個建案無不人山人 海，客戶瘋狂搶買，遠雄海德公園更是該區指標預售案，過年期間，一天賣六億元、一個月賣掉近二百五十戶；而今，現場冷清狀況，建商只能大嘆「等嘸人」。 代銷緊縮 延遲交屋 遠雄建設發言人蔡宗易說：「第一期已經銷售尾聲，預計四月份推出第二期，不過還沒辦法訂價。」遠雄才在二十五日，以每坪一百八十三萬、一百七十三萬元再度 買下新莊副都心的二塊土地，但去年這區的土地最高飆到每坪二百三十二萬元，地價大跌二成多。 元利建設董事長林敏雄直言：「現在很慘，看屋人潮都掉一半，影響很大。」今年三二九檔期已經現出慘狀，三月初《住展雜誌》統計將推出二千六百億元的十年最 大爆量，但三月底據市場反應，恐只剩下一千億元的案量，不少個案紛紛延後推案。有建商私下說：「再這樣冷下去，一有人開始喊跌，房價大概就會兵敗如山倒， 現在只好撐著。」 不只如此，過去廣告大戶的十大代銷，包括海悅廣告、甲山林廣告、新聯陽廣告等，自三月二十六日開始就不再大打報紙廣告，遠雄海德公園則是已經停刊二週，剩 下路邊拿指示牌的工讀生，還在賣力舉牌，吸引過路客。 準備交屋的個案，更傳出建商延遲交屋，不讓投資客殺出，好讓餘屋順利銷售。板橋新巨蛋已完工，一千多戶的超大案量，當初吸引不少投資客買盤，但預售時，合 約規定交屋前不得轉讓，而今完工，建商遲不交屋，買家在網路上大吐苦水：「再不交屋，馬上就要課奢侈稅，現在卻不能賣，急死人。」 追稅打房 炒家噤聲 去年開始，為了處理房價頂天的民怨，政府祭出打房政策，房價卻越打越高；今年二月，奢侈稅草案送立法院，成為有效打房的第一個關鍵，接著，財政部接棒，開 始追查投資客，上週四公布投資最大戶「黃勇義」，四年內利用三十六名人頭、買賣九百四十戶，恐被追稅七至十五億元。 政府大動作查稅，投資大戶噤若寒蟬，其他二黃也沒好到哪去，二個投資大戶因為查稅風暴下，記者無法連絡，但有投資客說：「二黃還是在賣屋，黃文雄已經收回 豪宅的鎖匙，暫時不賣，買家這時候都砍價見骨，其他沒裝潢的一般房屋就繼續賣，能賣一件就賣一件。黃勇義的話，可能要賣屋來籌稅款。」但該投資客也說： 「我今年已經不買屋進貨，現在只賣不買。」 奢侈稅七月上路，目前房市進入空轉期，投資客不進場、自住客觀望，出現賣方不降，買方不追的急凍現象，這波豪宅客率先發難的逃命潮，是否掀起房市崩盤波濤 大浪，有待觀察。 政府打房頻出招 2010.6.25 央行無預警升息（0.125％），並針對台北市及新北市10個行政區採取選擇性信用管制，第2戶住宅貸款成數不得超過鑑價7成。 2010.9.30 央行升息半碼，並敦促銀行適當規範空地抵押貸款，以遏止建商養地。 2010.12.3 財政部提出「特別稅法草案」，將針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客，課徵「暴利稅」。 2010.12.30 央行再度升息半碼，並將第2戶以上購屋貸款限制擴及新北市林口、三峽及淡水3區，房貸成數降為6成，同時緊縮土地融資。 2011.1.26 財政部授權地方政府恢復開徵空地稅，以加重土地持有成本，遏阻炒地。 2011.3.3 財政部公布「特種貨物及勞務稅條例」草案（俗稱奢侈稅條例）針對持有不到2年即出售的非自用住宅課徵10％、15％重稅，並增列「炒地皮條款」，持有空地 不滿2年即轉手也將課稅。 人頭戶交易房產 稅罰賠很大 涉嫌以人頭戶買賣房屋的投資客黃勇義，遭國稅局盯上，他將面臨多少金額的補稅和罰鍰呢？國稅局表示不針對個案發表評論；但一般來說，會有下例2種認定方 式： 1.如果認定為個人所得，必須補繳賣屋交易所得的稅額，最高稅率達40％，並按所漏稅額處以1~3倍的罰鍰； 2.如果認定為營業行為，必須補繳5％營業稅和25％營利事業所得稅，並按所漏營業稅額處以1~10倍的罰鍰。 依照國稅局的說法，若假設疑似黃勇義買賣的940戶每戶成交價為1千萬元、獲利200萬元，再假設黃勇義的人頭戶都有申報綜所稅，國稅局處以最輕1倍的罰 鍰，那麼他補稅罰鍰的情況為：（940戶×200萬×40％）×（1+1）=15.04億元；若以營業行為認定，處以最輕1倍的罰鍰則為： （940×200萬×5％）×（1+1）+（940×200萬×25％）=6.58億元 |
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