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打房骨牌效應 銀行業是下一波受害者？ 蔡友才：打房是防經濟泡沫的必要手段政府近期一連串的打房措施，到底會不會造成後續效應？兆豐金控董事長蔡友才堅信，它是政府為防經濟泡沫化所做的必要手段，鄰近國家都在做了，台灣萬萬不可少。萬一資產泡沫化，所付代價會更高。 撰文‧林筱庭 從 一九九八到二○○三年，是台灣房地產最黑暗的五年，從亞洲金融風暴、九二一地震、ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）風暴，引爆一連串建商的財務危機，連帶 也拖垮銀行業的資產品質，逾放比二．八五％暴衝到六．一二％，前車之鑑永遠不可忘記。」兆豐金控董事長蔡友才語重心長地說。 政府近來打房動 作頻繁，最近一記力道最大的奢侈稅打下來，房市近乎急凍。根據台灣房屋統計，三月分交易量台北市減少二六．八％，新北市減少三四．二％，至於房價方面，北 市及新北市房價較二月分別下修三．九％與八．三％。價、量同時回檔，這是繼金融海嘯以後，罕見單月出現明顯修正。 奢侈稅效應波及銀行業 如果房地產業的景氣是第一張骨牌，那麼緊接在後的第二張骨牌，無庸置疑就是銀行，這次的奢侈稅效應對整體銀行業的影響，大家都在關切。 ﹁和上一波的房地產景氣相比，這次有很大不同。﹂蔡友才分析，最大的不同之處，在於台灣的產業結構產生很大的變化，不動產相關產值占ＧＤＰ（國內生產毛額）比重，從八○年代高峰的七％降到現在僅剩三．五％，對整體經濟的影響已經大不如前，這是令人比較安心的訊息。 但 如果從房市飆漲的情形來看，這次的景氣多頭，猶勝過去數十年，這是令人擔心的地方。﹁購屋痛苦指數不斷創下歷史新高，台北市去年第三季已經到十一．一，和 二○○三年的房價起漲點相比，足足成長六成。」相較於漲聲不斷的房價，十年來，台灣的﹁平均月經常性薪資﹂幾乎是文風不動，平均每年只有一百多元的成長， 根據主計處的資料，至今月薪資仍低於○七年的水準，難怪民眾要對這次奢侈稅造成的量價同步修正效應，大力呼應。 房貸並非安全的放款 ﹁ 房地產的景氣變動，大家都在密切注意。」根據金管會銀行局公布的統計資料顯示，目前已有十六家銀行不動產放款占全體放款比重超過三成，其中購置住宅貸款占 放款總額逾三○％者有十三家、逾五○％者有一家，四○至五○％間者有兩家，顯示近半數銀行都把房貸當做最主要的放款業務。因此，更應該密切關注這次奢侈稅 是否將影響房價快速下跌，進而造成銀行住宅貸款逾放比上升，風險增加。 事實上，房市歷經多年多頭的走勢，近一、二年多數銀行業者已逐漸提高 房價可能下修的風險意識，所以在鑑價、貸放成數或小套房貸款上採取較為審慎的態度，因此，這些銀行對房價下跌仍有一定的承受能力。「但是，仍有少數銀行業 者過度忽略房價大幅下跌的風險，認為房貸有抵押品，就誤以為『房貸是安全的』，不用太擔心，近幾年甚至仍全力衝刺房貸，這是比較需要關切的。」蔡友才提 醒。 他說，任何授信都有風險，房貸的風險主要在房屋價值與借款者還款能力，加上如果和國外的銀行相比，台灣的銀行業對於房貸業務多無避險機制，一旦房價嚴重脫離基本經濟面後，產生大幅度的回檔，就是業者要以專業衡量判斷之處，尤其在市場一片樂觀之時更要謹慎為之。 放款應考量總體經濟風險 台大財務金融學系教授沈中華認為，政府打壓房價一定會使銀行短期風險增加，但銀行在承作房屋貸款時，本應考慮到貸款不斷增加會造成總體經濟風險提升，且政策改變的風險也要計算進去。 「銀行要有社會責任，○七年美國次級房貸風暴發生，就是因為銀行放款時沒有考慮到總體經濟風險，只追求增加放款餘額。」沈中華說，長期來看，眼前的打房對銀行是好的，不僅增加正面形象，也會降低未來變成泡沫的風險，可以說是必要之惡。 事 實上，目前台灣部分地區確實已經出現房地產市場泡沫化的跡象，根據房地產網站「全球房地產指標」（Global Property Guide）的統計研究顯示，台灣租金報酬率極低，僅一．七％，全球排名倒數第二，全亞洲最低；其次，房價所得比又不斷上升，因此，除主導利率走向的貨幣 政策外，各項經濟相關措施，必須多管齊下，才能杜絕房市泡沫化的危機。 截至目前為止，金管會連下三道金牌，嚴控銀行對不動產的放款，先是提 升非自用住宅的風險權數，緊接著要求降低貸款成數，最後，從四月起，進行以房貸為主的金融檢查，就是力求銀行業「降溫」，業者也說，「全力配合」，畢竟美 國次貸風暴未遠，上一次台灣國內房地產景氣導致銀行業大傷的前車之鑑也記取心中。這一次，銀行業只要審慎微調，應該可以安然度過奢侈稅風暴。 近一年半來國內的打房措施 實施 時間 2009.10 2010.3 2010.6 2010.12 2011.3 打房 措 施 央行採取道德勸說，籲請銀行注意不動產相關貸款風險控管 央行促請銀行針對投資戶調降最高貸款成數、調高利率及取消寬限期，並辦理金融專案檢查 1. 台北市及新北市10個特定地區第二間套房，貸款成數上限70% 2. 不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額 1. 特定管制區域新增三峽、林口及淡水三地2. 第二間套房貸款成數上限降為60% 1. 銷售稅預計2011.7.1開始實施：1年內轉手為15%、1至2年為10% 2. 啟動房貸專案金檢 3. 提高房貸風險權數 資料來源：中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿 房貸比重較高的銀行 銀 行 購置住宅貸款餘額（億元） 放款總額（億元） 購置住宅貸款占放款總額(%) 匯豐(台灣)銀行 861.97 1521.03 57 渣打銀行 1684.35 3540.79 48 花旗(台灣)銀行 770.86 1731.54 45 永豐銀行 2738.84 6953.65 39 遠東銀行 904.10 2406.91 38 玉山銀行 2260.15 6067.02 37 大眾銀行 981.69 2653.23 37 台新銀行 2030.27 5514.81 37 聯邦銀行 673.90 1922.90 35 大台北銀行 110.21 316.15 35 板信銀行 368.47 1085.83 34 安泰銀行 660.38 1999.69 33 日盛銀行 423.87 1289.09 33 土地銀行 5597.75 17272.37 32 國泰世華銀行 2849.06 8935.51 32 中國信託銀行 2925.65 9835.28 30 註：資料截至100年1月 資料來源：金管會；今周刊整理 |
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