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房租上漲到幾時

http://magazine.caixin.com/2012-07-27/100415855_all.html

全國性房地產調控以來,各地陸續推出「限購、限貸」的「兩限」政策,房價高位回落,成交萎縮,但房租價格卻在悄然間大幅上漲。全國很多城市在一年半的時間裡,租金價格上漲了超過10%,北京、成都、重慶等地的租金價格漲幅甚至接近20%。

  租售比隨之從高位有所回落,但全國範圍的租售比仍然位於1︰400的高位,與國際上1︰200-1︰300的安全區間依然相距甚遠。北京、上海這些超大城市,租售比失衡的狀態更為顯著。

  隨著城鎮化進程加速,未來相當長一段時間內租金上漲趨勢會得以延續,如房價能得到控制,租售比會逐漸回落。然而,租金持續上漲已給眾多租房者造成巨大經濟壓力。對於低收入者和剛剛步入職場的畢業生來說,「兩限」政策和租金上漲同時出現,令其處境更為艱難。

漲,再漲

  「在我們監測的幾個主要城市中,從2009年開始,平均每年租金上漲都在10%左右,而今年上半年很多城市漲幅就已經超過了10%。」中國指數研究院分析師何田告訴財新記者。

  根據中國指數研究院提供的數據,今年上半年,北京、深圳、成都和天津的租金價格均上漲超過10%,其中,北京和天津以14%的同比增幅高居榜首。由於房價調整不太明顯,各地租售比有所回落,北京、天津等地租售比從去年的超過1︰500回落到1︰450附近。

  大城市租金的爆髮式上漲與「兩限」政策有密切關係。「很多有購房意願的人卻沒有資格,只能轉買為租,交通便利的熱門地塊或者樓盤租金自然水漲船高。」偉業我愛我家一位房產中介告訴記者。

  另一方面,一線城市的城鎮化速度加快,流動人口快速增長造成區域內租賃市場的長期供需失衡。中國社會科學院在2011年發佈的《社會建設藍皮書》稱,2000年以來北京市流動人口年均增長70萬,未來這一高速增長的勢頭可能還將延續至少20年。

  在21世紀不動產高級分析師粟日看來,這種供給和需求的失衡狀態會令北京市的房租保持上漲趨勢。不過,他認為「兩限」政策對房租的影響更多表現在去年。他說:「今年可能就不那麼明顯了,去年房價下行,很多投資者有多餘的房子,為了扛下去,可能就會選擇轉售為租。」

  鏈家地產市場研究分析師張旭亦認為,未來幾年租金上漲的趨勢雖是確定的,但不會像去年那麼明顯。

  在眾多市場人士看來,從2009年開始的房租大幅上漲,更多是對於過去的一種修正。同期,全國範圍內工資水平也大幅上漲,而且通脹水平較高,生 活成本攀升,這些都是房租價格大漲的重要因素。目前物價壓力已經有所趨緩,且經濟整體狀況堪憂,租金價格上漲的速度也會相應放緩。

  不過,5月以來,全國很多城市陸續出現房價環比上漲,成交量激增的情況。央行連續兩次降息,北京、天津等地也相繼出現天價「地王」,房價上漲的預期悄然回歸。粟日稱,售房者或出租者的價格預期隨之有所提高。

  部分擁有多套住房的房東告訴財新記者,由於租賃需求比較旺盛,且中介給與的參考價格多比較高,因此存在提租的想法。

  相比之下,租房者的議價能力卻並不高。一位租房者說,他們所租的三居室的房子,房東要漲價600元,則平攤下來一個人要漲200元,一年是 2400元,「但是,如果再去找一個房子,則要多付一個月的中介費,還要搬家,而且不一定就能找到比這合適的房子,成本可能會更高,所以,最終權衡下還是 會答應」。

遠,更遠

  26歲的遼寧女孩小方,三年前來到北京。工作初期,她的工資稅前只有2400元。小方和一個同事合租於呼家樓附近的一處地下室,「平攤下來,一個月就是600元左右。」

  不過,這套地下室僅僅租住到了去年的6月份。從去年5月開始,北京市開始對地下室租賃進行清理,小方也被迫搬離了這個住了兩年的房子。「發現房 子越來越難找,位置稍微方便一點的租金都貴得離譜。」急於尋找房子的小方最終被迫搬到了通州北苑站外的一處兩居室,「平攤下來一個人要900,上班時間卻 至少多了一個半小時」。

  房產所在位置是租賃最重要的考慮之一。北京城市佈局中,四環內遍佈商業區和高檔寫字樓,然而,這附近房屋的租金多不能為工薪族所接受。大多數租 房者會將視線投向四環甚至五環外、距離城中心較遠但卻靠近地鐵站的地方。這也使得這些樓盤的租金價格在過去一年出現大幅上漲。東四環外一號線附近某處一居 室的月租價格,從去年年末的3000元,已經上漲到現在的3500元左右。

  隨著北京地下交通建設的逐步推進,「地鐵一響,黃金萬兩」的預期不僅影響著購房者,也對租房者的生活產生了較大影響。根據鏈家地產的市場研究部統計,目前北京近郊緊鄰地鐵的樓盤平均租金,比周邊的普通樓盤要高出200元左右。

  「客戶來了,先問的樓盤多數都是地鐵站附近的熱盤,看的人多,房價、租金自然就都上去了。」某房產中介工作人員告訴記者,即將開通的6號線沿線 租金上漲就十分明顯,房東和中介在介紹時也都會把地鐵即將通車作為高價的理由,「比如春節前一套普通的一居室租金價格大概在3000元附近,但現在已經漲 到3600元到3800元」。

  而根據記者瞭解,同樣這樣一套住宅,目前業主的報價大概在180萬元左右,即使在不考慮交易稅費和租房物業及取暖費用的情況下,租售比仍達到了1︰500。

  隨著地鐵周邊的房源漸少,租房者被迫將視線轉向更遠的郊區。按照鏈家地產的統計數據,今年上半年,北京市內城區和郊區租金漲幅最為明顯。從成交量上看,郊區成交量佔比也持續增多,由一季度的19.5%左右,上漲到二季度的21.3%左右。

  在張旭看來,地鐵的開通,對於擁有較多出行選擇的主城區來說,租金上漲的壓力並不大,但對於郊區來說影響可能非常明顯。「之前市場對某塊區域的需求可能不是很大,但地鐵通車後,就會有一部分租客選擇去那裡承租,租金上漲的壓力也會增加。」

政策缺位

  目前,政府陸續推進的房地產調控政策多集中於一手房和二手房市場,對租賃市場關注不多。儘管近期亦有地方放寬廉租房和公租房的申請資格,但在諸如收入、戶籍、家庭資產等方面的硬性指標,仍然讓很多「夾心層」人群望而卻步。

  公共租賃住房建設進展緩慢,則彰顯出政策效力缺失。儘管政府希望公共租賃住房的上市能帶動租金增長減速,但限於資金等方面的原因,公共租賃住房 建設速度仍十分緩慢。北京市住建委的數據顯示,北京公租房和廉租房2011年的開工面積為97.7萬平方米和8.6萬平方米,而竣工面積分別為76.1萬 平方米和7.3萬平方米,如果以60平方米每套的面積簡單估算,2011年全年竣工公租房和廉租房的總套數約為1萬餘套。和每年數十萬人的新增流動人口相 比,無異於杯水車薪。

  鏈家地產認為,相對於每年超過百萬戶的租賃需求來說,公租房對市場緊張供求狀況並無明顯緩解作用。大多數租客還需通過市場化的尋租來解決。

  雖然當前部分業主由售轉租,可一旦政策放鬆或者市場企穩回升後,出售意願會再度增加。另一方面,目前房屋空置成本較低,大量存在的空置房源的業主並沒有出租的動力。

  在摩根大通首席中國經濟學家朱海斌看來,當前房地產政策仍然著力於房屋買賣,對租房市場關注不夠。「如何把市場上的空置房資源,轉換為租房市場的有效供給,仍然是政策應該考慮的。」朱海斌對財新記者稱。■


房租 上漲 幾時
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房租、薪資成本壓力大 四大台商百貨 中國市場求生錄

2013-01-07  TWM  
 

 

中國百貨商機龐大,金鷹、丹尼斯等業者分別透過強化軟體、擴建硬體等不同方法,爭取消費者購物;因員工薪資、房租成本不斷增加,百貨業面臨的獲利壓力,仍然是一三年百貨零售股最大挑戰。

撰文‧周岐原

中國總理溫家寶曾說:「多麼小的問題,只要乘以十三億,就是很大的問題。」消費正是如此。二○一二年十一月,中國社會消費品零售金額達一.八兆人民幣(約八.五兆新台幣),光是一個月購物金額便達到此天文數字,難怪中國零售市場已是全球零售業者爭食的大餅。在競爭最激烈的百貨戰場,兩個外籍巨人便先後跳進來,準備與本土品牌廝殺。

商品走高價位路線的法國老佛爺百貨(Galeries Lafayette)先前宣布,中國第一家分店一三年將於北京開幕,未來三、五年並將有十至十五家落腳全國一、二線城市。來自美國的梅西百貨(Macy's)則先透過網站布局,一二年九月,梅西百貨宣布注資一五○○萬美元給中國購物網站「佳品網」,同時在佳品網上開設「梅西專區」,作為進入中國的溫度計。

區域分布不同 各擁地盤當美、法百貨龍頭也加入戰局,中國具有台商色彩的百貨業者,將以什麼策略在土洋爭食的市場中求生?目前在中國實際經營百貨的台商,包括金鷹商貿、大洋百貨、遠東百貨、丹尼斯百貨四家,從經營模式、涵蓋地區到分店數量,這些業者各有不同方法突圍。

若以經營地區劃分,金鷹除了在江蘇省站穩腳跟,近年也將版圖擴及安徽省,以及雲南昆明、陝西西安兩座省會城市;大洋以福建、江蘇、湖北三省為核心;同時經營太平洋百貨(中國)與遠東百貨(中國)雙品牌的遠百,據點分布在天津、上海、重慶、四川成都、江蘇無錫;至於丹尼斯則聚焦河南省,從省會鄭州到洛陽、平頂山等城市,都可見其招牌。

如果在全國採連鎖經營,零售業的品牌效益將能得到最大化,為什麼這些百貨業者的版圖普遍較分散?這是因為中國城市分布廣闊,後勤管理不便,因此百貨業台商多從單一城市立足,然後向周邊地區擴張經營。

強化軟體、擴張面積 各自突圍像金鷹便是先拿下南京市,然後陸續布局蘇州等鄰近城市;在台掛牌不久的大洋,則是在福建福州開立第一家店後,陸續擴張到多個省分,目前福州、南京、湖北武漢的五家大洋百貨,占營收比重達到六成。

其實,即使將中國前五大百貨業者的市占率加起來,僅僅只有八%,顯示不僅地區分散,競爭者為數眾多也是一大難題,對於投資金額高、來客量大的百貨業者而言,較難取得全國一致的規模經濟,想要提高經營坪效當然不簡單。應付這種挑戰,各家百貨業者的策略當然也會有差異。

金鷹的途徑是加強軟體,董事長王恒指出,金鷹引進企業資源規畫(ERP)系統後,在顧客關係管理上有顯著進展,且當加入VIP會員的消費者持續前來,系統便可針對其購物偏好提供更多選擇,有效提高其銷售效率。

與單店樓板面積同樣都是約三萬至四萬平方公尺的銀泰、茂業、百盛等同業相比,金鷹每一平方公尺樓板創造約十.八萬人民幣營收,遠比對手的四萬至六萬元高出五成以上,可見採用軟體輔助管理的效果相當顯著。

不同於金鷹,「河南王」王任生創辦的丹尼斯,則是選擇在根據地河南鄭州大肆擴張硬體設備。專業的產業研究機構德勤(Deloitte)指出,如果將中國百貨公司的據點分為兩組,以三萬平方公尺(約九千坪)為界,面積超過三萬平方公尺的大型百貨分店,銷售金額在一一年成長達二三%,明顯超過中型店組別的一二%,顯示百貨公司建築面積大小,與吸引顧客消費呈正比。

丹尼斯準備在鄭州開張的「七天地」,就是一家幾乎結合所有生活功能的超大型百貨。供應商指出,七天地全數投入營運後,成為全河南省最大的百貨公司,這七棟功能區隔的建築,每棟都是獨立的百貨公司,彼此以空橋連接,規模大得驚人。

無獨有偶,台灣新光三越百貨進軍中國,也準備在成都市溫江新區開設超大型的新光天地。這家面積達二十萬平方公尺的新光天地,屆時將成為僅次於金鷹南京河西店的超大型單一據點。新光三越因北京店股權紛爭,登陸的布局不算順利,能否靠成都店一掃陰霾,也具有指標意義。

成本大增侵蝕獲利 各打算盤中國經濟由出口帶動轉型成以內需為主,固然對百貨業者帶來嶄新的發展機會,但另一方面「加薪」與「房租上漲」,也是伴隨內需經濟成長出現的沉重壓力;在中國經濟成長放緩的一二年,這個現象尤其顯著。

分析中國百貨業成本結構,員工薪資占總成本達四一%,是最主要開支,房租則占總成本二九%,兩者合計已經高達七成。因此,當中國政府逐年提升最低工資水準、宣示五年薪資漲一倍,百貨業的經營壓力也隨之升高。這是投資人觀察中國零售類股時不能不防的基本面變數。

以在台掛牌的F-大洋為例,一二年上半年、前三季營收均成長,但營業利益率皆比一一年小幅下滑,顯示獲利能力受挑戰;同時,因F-大洋經營的大洋百貨,自有店面比重約為一九%,比率低於金鷹、銀泰,意味著一旦房東調漲房租,F-大洋獲利侵蝕的比率也會較高。

金鷹也在這一輪調整受到影響,○八年至一一年,營收平均增幅高達三成,但在一二年上半年,成長幅度顯著放緩至一五%,獲利成長僅一%,可見景氣下滑侵蝕百貨業者獲利的程度。

遠百的中國布局,由於太平洋百貨關閉北京五棵松、盈科兩家門市,營收表現亦受波及;法人估計,遠百中國地區前十月營收約為三十六億人民幣,較去年同期下滑約七%。

整體來看,一三年中國百貨業經營仍不免受到成本高漲的挑戰,尤其是消費者對電子商務的熟悉程度也在快速提升,成本吃重的百貨業台商們必須盡快找到穩住獲利的方法,才能在新的一年繳出進步的成績單。

開疆闢土 各顯神通

四大台商百貨營運概況

金鷹商貿

董事長 王 恒

主要經營地區 / 江蘇、安徽、昆明、西安中國分店數量 / 28家自有店面比重 / 63%2012上半年營收 / 86 億元新台幣

F-大洋

董事長 顏思文

主要經營地區 / 福建、湖北、江蘇中國分店數量 / 19家自有店面比重 / 19%2012年前三季營收 / 200 億元新台幣

遠東百貨

董事長 徐旭東

主要經營地區 / 天津、上海、重慶、成都中國分店數量 / 11家自有店面比重 / 40%2012年前10月營收 / 171 億元新台幣[合計太平洋百貨(中國)及遠東百貨(中國)]

丹尼斯

董事長 王任生

主要經營地區 / 河南

中國分店數量 / 8家

自有店面比重 / 60%2011年全年營收 / 514 億元新台幣資料來源:公開資訊觀測站、各公司半年報、德勤

 
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房租和房價若干計算 舒顏

http://xueqiu.com/8528235036/23217738
廢話少說。

一、

可樂兄原話如下:

「我假定房租房租每年上漲17%,直到房租收益率達到6%,而房價增速下降到4%(潛在的通貨膨脹率),成為一個穩定狀態。進入穩定狀態後,房價和房租都將以4%的增速增長。

當前的房租收益率差不多是2%,從2%到6%,增長了2倍,按照17%,需要8年時間。而8年後房價累計上漲了63%,復合增速6.3%。

我很疑惑長達8年的17%、6.3%的租金和房價增速是否可以實現,從而支撐起房產的淨現值。」

對於這表格,可樂兄的自己也表達了疑惑,我想是有道理的。
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我的房租相關言論如下:

「當然,我剛才的計算沒有考慮房租。唉,我極為討厭房租,因為好幾個家人被收房租麻煩著,我即使旁觀著也覺得麻煩。我仔細看你的測算表,似乎第八年的時候,房租就漲5倍了:從二萬漲到十萬。我怎麼覺得未來五年有可能房租一分錢都不會上漲呢?當然我的說法肯定偏激了。但是現在北京100萬的房子,估計也就地段不好的30平方的一個公寓,八年後,租金可能到十萬?我想這個表肯定偏激了。

換套房子,北京現在120平米的房子,現值500萬,夠一家三口住。按照表格,八年後,變成800萬,房租是50萬。我猜想,如果是這樣,大多數擁有自住房的人家,就搬離北京去三亞得了,僅僅收房租,不用工作,也可以在三亞用度有餘。不,去美國,10萬美元在美國是一戶中產的年收入。

還是倒過來算吧。

對於房租,我覺得,一個合理的未來是這樣的:一個中產家庭,八年後,年收入達到六七十萬(即現在20萬,八年後實際收入翻番,變成40萬,考慮通脹因素,達到60~70萬。)。然後,房租是收入的30%,大概20萬,這樣比較正常。因為一個正常的以中產階級為主,經濟需要內需消費拉動的國家,房租高於30%是不可想像的。在美國25%的收入用於居住,足以把房子以按揭的方式買下來了。在日本,看1996年到2006年間的統計顯示,住房加上水電氣在一起的費用,不到支出的25%。

而這樣的家庭,在中國北京,應該有能力租或買120平方的的房子(高層裡,實際面積也就90平方)。八年後,20萬的租金對應6%的預期出租收益率,靠,只有330萬,跌了!那麼4%吧,仍然是500萬!現在,你是希望出租收益率高好呢,還是低好?這樣的情況下,還要扣除20%,恐怕肉痛的。」

二、

我真心希望中國,尤其是北京的房價不要跌。這二天王石說:「這是一個泡沫,非常危險,甚至是個「災難」 ,我相信最高領導層有智慧來解決這點。希望如此,但存在不確定性。」

我真心希望,未來十年新產生的M2能夠不流入房地產,而都進入實體領域,然後社會生產率能快速提高,人們收入能實際翻番。這樣情況要是能發生,我想王石擔心的問題會基本解決。所以,我假設了幾個條件:

1、一個中產家庭,十年內,年收入達到六七十萬。即從現在20萬,十年後實際收入翻番,變成40萬,考慮通脹因素,達到60~70萬。

2、該中產家庭有條件租一個120平方米的房子,同時房租佔家庭收入是30%。該房子目前的價格是500萬,房租是2%,即10萬。十年後,房租變成20萬。

3、房租收入從現在的2%,上漲到十年後的4%。

由此做一個新的表格:
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由於我設置了房租在十年內收益率翻番,同時,也設置好房租房租的絕對值從十萬上升到20萬,所以剛剛好,資產價格保持恆定。這樣的表格意義不大。

如果要對表格做出改變,唯有變動二個因子:十年後到底適合多少租金?十年後到底可以有多少出租收益率。由此我再做一個表格:
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中間的數字就是用「房租/出租收益率」計算出來十年後的房價。

幾乎可以確定,十年後,一套120平方米的高層,實際面積僅有90左右的三居室,剛剛適合三口之家居住,一戶中產家庭可以拿出的天文租金是50萬,我前面說過,如果能有50萬租金,有產家庭可以拿著租金不用工作環球旅遊去了,而未來十年,租金收益率達到6.5%,可能也是極致。

所以,這個表格大致可以覆蓋未來房價的可能性。可樂兄可以自行取用。然後在計算一下總收益率。我就不做這個工作了。

還有一種房價的算法是。用收入的25%到30%,去購買房屋,因為一個成熟的市場,房地產商的廣告是簡單的一句話「買房吧,比租房划算。」這計算比較簡單,這裡免了。

三、

有些人希望我用香港的來比較。我幾年前在香港有做過幾次出租車,我極為喜歡打聽房價,而該司機居然剛置房,他相當有興致,所以聊了一會。具體數據和意義已經有些忘了,因為房價和區位和品質息息相關,我在這裡也描述不清楚。他指著遠處某一樓盤說,那大概8萬一平方,最後又說,在臨近深圳的地方,房價和深圳接近。

我隨便拿此一說吧,因為我沒真的想用香港的房價來比較。香港只是個半島,新加坡只是個城,人口密度是非常高的,而且地理意義特殊,本身經濟也發達。北京,據我所知,離開金融街100公里的外圍,本地人的工資月薪可能僅有二三千,其實是個非常窮的地方,比寧波的郊區農村差遠了。北京的房價無非是「外地精英移民」或「外地資本」推起來的。

同時我以為,中國去和日本、韓國比較,已經是比較的極限,因為他們的密度比中國還高。單核香港新加坡比較,實在是有些離譜了。畢竟中國是個大陸,是個有960萬平方米的國家。和美國比較可能有些不當,但是中國總歸是個大陸,無非現在地區差別比較大而已。

我覺得這個問題是這樣的:除非是市場經濟的初級階段,有限的高級生產要素集中於北京,那麼北京的房價是可以暫時特殊的。但是如果經濟繼續大發展,那麼高級生產要素就會普及,現在這樣的特殊階段就會過去。美國的很多小鎮小城,駐有很多大公司的分部,也甚至可以成為企業總部。如果長沙未來有個巴菲特,每年也開年會,長沙的房價也不一定就此飆升,對吧?我猜想,反而應該是北京的房價下降。雖然那時候北京房價還是比長沙高,畢竟房價裡包含了北京的綜合品質,但永遠不會達到「北京的一戶三口之家,不用工作,就可以用120平方米的租金所得去環球旅遊」。

有人說,房價是由最有錢的人決定的,那麼房租應該是沒那麼有錢的人確定的。可樂兄,用房租作為長期考量,就彷彿股票的未來股息和現金流一樣,這是很有道理的。我做的二個表格,供可樂兄參考吧。
房租 房價 若幹 計算 舒顏
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《關鍵五問》賣房就要被課重稅?房東會漲房租嗎? 小老百姓免驚! 實價課稅只抽交易大戶

2014-07-28  TWM  
 

 

講到實價課稅,大家首先就是擔心自己繳的稅會不會變多?如果我的房東繳的稅變多,會不會讓我的房租變高?事實上,實價課稅不是洪水猛獸,一般民眾幾乎不受影響。

撰文‧楊卓翰

財政部目前規畫將不動產所得稅以房地合一的實價來課稅,抵扣土增稅。不過,當財政部將稅改重點聚焦在資本利得稅,殊不知台灣不動產更大的不公,在於持有稅(地價稅、房屋稅)低得荒謬。實價課稅後,對一般民眾影響為何?如何避免傷及無辜?

Q1.資本利得按照房地合一實價課稅,只要我賣房子就會繳更多稅?

此次財政部要實行的實價課稅,只針對房地產交易,而不觸及持有稅;即使你將來買賣房子,也不代表你一定會多繳稅,因為政府已準備排除自用住宅,只針對「一人名下購買多棟」的交易進行實價課稅。

參玖參公民平台執行長楊筱瑄指出,若以第二棟以上交易來計算,全台灣有七成房屋所有權人不受影響,因此實價課稅只會課到特定少數人。但她建議,房屋交易的資本利得稅不應該併入綜合所得稅,應分離課稅,免得一般民眾因為房屋交易,讓綜所稅級距一次跳了好幾級。

自住換屋不用怕,按現行稅法,自住換屋在賣屋後兩年內重購新屋,如果新屋房屋評定現值與公告地價比舊屋高,賣屋時的所得稅和土增稅都可退還。

立委曾巨威建議,除了到底是用「人」還是「戶」來分自用要定義清楚,還可以用價格標出五千萬或八千萬元以上的豪宅。他還建議,實價課稅的同時,可逐步讓奢侈稅退場,用正常獲利計算資本利得稅,取代掉原本扭曲的奢侈稅,一次讓稅制正常化。

Q2.學者建議除了房地產交易稅要改,也不能漏掉持有稅。但是持有稅增加,是不是代表擁有房子的民眾每年繳的稅都變多了?

財政部目前僅針對資本利得課稅,至於持有稅,此波並沒有觸及;換言之,只要沒有交易房子,基本上都不會在這波房地產稅制改革受到影響。但是,稅改專家建議,若要推動房地產稅制合理化,持有稅遲早都得改,但也須有配套作法來降低全民的衝擊。

德明財經科技大學副教授花敬群表示,在國外實價課徵持有稅也不是全額課徵,而是以一定的折扣進行課稅。例如對於自用住宅,會用電腦大量估價,依照屋齡、樓層等數據做稅率的調整,折扣後以二成至三成市價作為課稅基礎,對自用戶稅基不會一次調太高;而非自用則會用七成至八成的比率課稅,加重投資客負擔。

在實價課徵持有稅上路前,花敬群建議,政府應逐年調整公告地價和房屋評定現值,與市價接軌。同時,財政部應該要同時在自用戶的稅率及稅基優惠上做調整。例如,應引進持有住宅越久、稅率越低的政策,鼓勵長期持有,讓真正的自Q3.住戶享優惠,懲罰短期持有。

除了資本利得稅和持有稅,還有什麼稅制改革也應該修改?

台灣目前的交易稅有契稅和特殊的奢侈稅。曾巨威表示,契稅課買方,但課稅門檻低,買賣兩造容易作假。奢侈稅又有特殊目的,只課賣方,課徵基礎為實價。一個價格假、一個價格真,邏輯不通。

未來政府可以考慮學習新加坡及香港,對於買方以實價課徵房地合一的「印花稅」;如此一來,不但課徵標準是實價,也能分辨買方身份。也因此,香港和新加坡就能對外國人買房額外課徵實價的交易稅,更能有效抑制國外投資客買房。

Q4.未來實價課稅,我的房東會把成本轉嫁到租金上嗎?

實價課稅後,第二棟以上房屋的持有成本提升,如何不讓房東將成本轉嫁到租金?中研院經濟研究所特聘研究員彭信坤指出,現在有許多房東為了避稅,將房租所得隱匿不報,未來政府可以考慮允許房東把房屋的持有成本,列為出租房屋的費用項,抵扣綜合所得稅的租金收入。

這樣一來可以避免租金轉嫁;二來等於變相課徵空屋稅,懲罰未利用的空屋,可以增加租屋供給;三來能鼓勵房東報稅,實報實銷,讓租屋市場透明化。

Q5.實價課稅後,房價真的會跌?

信義企業集團研髮長曹玲玲認為,資本利得課稅對於房地產交易量有一定衝擊,但房價則很難說。如果要對高房價有實質影響,還是持有稅的改革才能奏效。

中研院院士王平指出,影響房價的因素有很多,台灣扭曲的不動產機制,的確造成資金大量集中在房地產資產,像積了一大灘的油,只要一點火,就能燒很久。實價課稅使稅制正常化,讓部分資金抽走,除了可以把推升房價一個很大的因素拿掉,對台灣整體經濟也是健康的。

不過曹玲玲也指出,資金如果從房地產移出,會跑去哪裡?政府必須全盤規畫,讓錢投到真正需要的產業。

實價課稅絕大多數人不受影響── 全台持有房屋人數與持有房屋比率若實價課稅以第2棟房子以上交易開始課稅,全台有約200萬人會被課稅;若以第3棟房子以上開始課稅,只有8%的所有權人受影響,因為這些人擁有台灣26%的房子。

持有人 佔持有人 持有房屋人數 百分比(%) 比率(%)擁有1棟 536萬 72.46 48.33 擁有2棟 137萬 18.60 24.82 擁有3棟以上 62萬 8.94 26.85 資料來源:立法院法制局法案評估報告

關鍵 五問 賣房 就要 被課 重稅 房東 會漲 房租 老百姓 免驚 實價 課稅 只抽 交易 大戶
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張天一:我如何解決「高房租」和「高人員流動率」這倆老大難問題?

http://newshtml.iheima.com/2014/0807/144763.html
這裡是張天一在內參的獨家專欄,如果你也有值得分享的創業故事和乾貨,想成為內參特約專欄作者,請聯繫內參君:微信qinchao11,QQ 2559982815
 
以下系張天一《伏牛傳》之七篇:
 
對北京的餐飲創業者而言,誰能夠解決「高房租」和「高人員流失率」其中任意一個問題,就有了成功的可能性。
 
不管時代如何,拷問某一個商業能否成立的要素從來沒有變化過。那就是一個商業體究竟能夠生產怎樣的資源以及它能夠交換怎樣的資源。
 
不同商業體對這個問題的回答決定了某種產業在產業鏈中所處的位置以及人們對某一行業的看法。
 
如說餐飲業。
 
在過去的幾千年裡,餐飲生產的資源是食物,置換的是等同於食物疊加剩餘勞動的價值的餐費。其資源置換的範圍大約是以餐廳為圓心半徑幾公里的商業、生活圈內。
 
這樣一個資源附加值有限,輻射範圍有限的行業,我們對它有一個貼切的稱呼「傳統行業」。
 
即使是這樣一個簡單產品交換的行業,今天在北京這樣的城市,按照傳統的模式,你也會發現快玩不下去了。
 
北京的房價足以讓一切與實體有關的行業過得不好。每一家餐廳因為有其輻射半徑,在有限的輻射範圍內要帶來足夠的客流,必然導致兩種商業選擇:
 
一是,讓餐廳處於某一個人流足夠密集的商圈內。
 
二是,豐富的菜品種類,讓顧客的選擇更加豐富從而增加周邊穩定顧客群體的重複消費機會;
 
選擇人流密集的商圈,就意味著高房租。而北京的房租已經高到讓這種傳統的商業模式無以為繼的地步。
 
我曾經在北京寸土寸金的魏公村後街看到這樣的一家奶茶店:生意每天都排長隊,但老闆每天都愁眉苦臉。因為不管他怎麼賺,最後的營業額都得拿去交房租,就圖了一個場面上的熱鬧而已。
 
對北京的餐飲創業者而言,誰能夠解決「高房租」和「高人員流失率」其中任意一個問題,就有了成功的可能性。
 
海底撈這樣的餐飲企業基本上解決了「人員流失」的老大難題。而在初創的餐飲企業,往往從業人員就是創始人本身或者與創始人關係十分親近的人,人員流失的問題基本上不存在。對其更有意義的思考方向是怎麼擊破高房租悖論。
 
交通和互聯網的發展讓「高房租」的商業模式有了被打破的機會。互聯網增加了餐館的傳播半徑,在過去只有周邊人流知道的某一家餐館現在有可能被全北京的人都知道。而私家車、公共交通的普及增加了人們的出行半徑。
 
這直接導致的一個結果是,選址的地段不再那麼重要。一家餐館也可以開在某個犄角旮旯、房租很低的地段,品牌通過互聯網傳播出去,人們通過便利的出行方式找到某一品牌,不是餐廳找顧客,而是顧客找餐廳。
 
傳統餐飲豐富菜品策略的麻煩之處在於,菜品越豐富,意味著廚房越複雜。廚房越複雜,則意味著採購、倉儲、物流、操作流程都會變得更加複雜。對於一個早期創業者而言,這些環節的複雜化是比較致命的。例如複雜的採購會讓你的毛利率變得撲朔迷離,無法把控;
 
所以,理想的啟動項目肯定是單品越少越好,SKU越簡單越好。但這在傳統商業模式下又是不可行的:顧客會因為過少的單品而很快產生厭倦感。
 
同樣是因為互聯網時代餐廳半徑的擴大,這一問題也得到瞭解決。
 
當某一家餐廳能夠超脫其地理定位而面向一個更大的市場時,「顧客厭惡一成不變產品」的問題很快會因為顧客群體基數的擴大而解決。
 
這就像大家都知道天安門沒有什麼好玩的、玩一次就夠了,但是天安門永遠人流絡繹不絕。這是因為天安門作為國家標誌其輻射半徑是全國,全中國13億人每個人都去天安門玩一次就足夠天安門永遠熙熙攘攘了。這就是受眾基數足夠大的結果。
 
伏牛堂最早開業的時候米粉只有兩款,現在也只有四款。原因也是基於對單店輻射半徑的判斷與自信,我們相信我們面向的顧客群既不是我們所在的寫字樓也不是朝陽區,而是全北京,甚至是北京周邊的一小撮人群。
 
以上的策略,我命名為「屈指可數和犄角旮旯」策略。採用了這樣的一種反傳統的經營模式後,其實將餐廳的全部風險轉移到了一點上:那就是究竟能否通過互聯網引來人流。只要能夠在這一點上進行單店突破,想必整個運轉就不會太糟糕。
 
這樣的單點突破比採取傳統策略,處處有漏洞、處處是麻煩的方式,或許要好一些。畢竟傳統商業模式費的是錢,而引流這事,費的是腦。

 

本文來源:餐飲老闆內參(微信號cylbnc) 
作者:張天一 (伏牛堂創始人)
天一 如何 解決 房租 人員 流動率 流動 這倆 老大難 老大 問題
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“互聯網+”模式下的房租分期平臺:用戶該如何選擇?

來源: http://www.iheima.com/news/2015/0912/151939.shtml

伴隨著金九銀十的房產交易熱潮,房租分期市場也如雨後春筍般突起。對租房者而言,如何選擇靠譜公司進行房租分期成為廣受關註的話題。   

目前房租分期市場較為有影響力的產品包括58月付、斑馬王國、租房寶、宅急搜、會分期、自如白條、租了麽、租霸。在沒有58這樣幹爹的流量支持下,與中介公司合作成為房租分期市場的核心推廣渠道,利用折扣和下遊服務商進行抵用券(打車、保潔、外賣等)的合作成為營銷特色。最近北京租房市場又開始流行用宅碼直接抵扣房租,可見行業競爭的激烈性。可以預見,房租分期這個千億級的市場,未來一定會出來一家獨角獸公司。

8家租房分期產品收費標準匯總(順序按總收費由高到低排列 年度計算)

分期付款

一、 會分期

省錢指數:★★實力指數:★★★品牌指數:★★★★綜合推薦指數:★★★

推薦理由:知名度高、資本保障,但收費過高 

會分期是會找房(北京)網絡技術有限公司旗下產品。會找房推出的第一款產品由於競爭過於激烈,一周後被迫調整方向,通過近3個月的模式驗證,推出租房分期平臺——會分期。

會分期獲得源碼資本和P2P平臺銀客網的3500萬元人民幣A輪投資。拿到融資後,會分期團隊通過和大量中介門店分成和補貼,以及有效的地面推廣,目前每月幾千單。

會分期無手續費,每個月4%費率,總計全年需要額外交48%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納11,520元 

二、 58月付

省錢指數:★★☆實力指數:★★★★品牌指數:★★★★★ 綜合推薦指數:★★★☆

推薦理由:58流量導入、穩定靠譜,但收費高

“58月付”是58同城旗下的首款租房分期信用貸款產品 。“58月付”有完善的征信和風控體系,58同城平臺積累的發帖人數據、房屋數據,並借助考拉征信等第三方征信機構的風控平臺,“58月付”的數據風控模型更加全面,業務更為安全和高效,能有效降低壞賬風險。

58月付無手續費,每個月2.5%費率,總計全年需要額外交30%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納7200元 

三、 租霸

省錢指數:★★☆實力指數:★★★★品牌指數:★★★☆綜合推薦指數:★★★☆

推薦理由:合作的金融機構和O2O打折券多,收費成本難降

租霸是艾拉丁網絡科技(北京)有限公司的旗下產品,集互聯網金融與生活服務O2O於一體的綜合性網絡科技公司。

租霸作為平臺,背後對接了 20 多家金融機構,包括渣打銀行、花旗銀行,另外還有 P2P 公司如積木盒子、點融網、拍拍貸等。在風控層面,租霸會通過一些征信機構、反欺詐平臺等對用戶進行審核。

租霸就整合了不少 O2O 服務,包括打車、家電清潔、搬家服務等,旨在打造一個綜合性服務平臺。

租霸無手續費,合作的每一家金融機構給出的利率直接提供給用戶,因而收費範圍相差較大,月息從0.75%-2%不等,即全年需要額外交9%-24%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納2160元-5760元

四、 斑馬王國

省錢指數:★★★實力指數:★★★☆品牌指數:★★★☆綜合推薦指數:★★★☆

推薦理由:不支持首月房租和押金代付,收費相對合理 

斑馬王國是由斑馬網信科技(北京)有限公司自主研發的品牌。斑馬王國采取的模式是:用戶支付首月的房租及押金給房東,服務費給斑馬王國,其余各月由斑馬王國先行代付給房東,用戶再按月分期還給斑馬王國。目前斑馬王國平均每月單量為1000單,和斑馬王國合作的經紀人達到了10000多名。

租霸無手續費,季付服務費=分期房租總金額*4%,半年付服務費=分期房租總金額*6%,(押金,首月租金以及續租首月租金需自付),總計全年需要額外交12%-16%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納2880元-3840元   

五、 租房寶

省錢指數:★★★★☆實力指數:★★★★品牌指數:★★★★綜合推薦指數:★★★★

推薦理由:老牌信用卡支付房租平臺,收費較低

租房寶是國內最早的房租支付服務平臺,隸屬於杭州隨地付網絡科技有限公司,成立於2012年7月。

租房寶通過信用卡進行大額房租的分期,被網友冠以“套現神器”,目前開通180家銀行信用卡支付通道,極大解決了租客一次性支付大額房租的難題。 自公司創立,租房寶保持了每個月20%的用戶增長,特別是自華映資本千萬融資後,租房寶用戶增長速度高達每月50%,現已成為亞洲地區最大的房租支付服務平臺。

租房寶手續費每次1%,信用卡分期最低0.66%,總計全年需要額外交8.9%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納2123元

六、 租了麽

省錢指數:★★★☆實力指數:★★★★品牌指數:★★★★綜合推薦指數:★★★★☆

推薦理由:房地產經紀人學會理事,擁有核心推廣資源,收費合理

租了麽是北京塔木德財富信息科技有限公司(塔木金融)旗下產品。租了麽獲得中國房地產經紀人學會、北京房產中介行業協會支持,作為理事成員單位開拓經紀渠道合作。尤其在北京與多家大型經紀機構建立了合作,介入房產經紀業務鏈進行租房分期。在互聯網端,與嗨租房等新型租房平臺戰略合作,共享租客和房源,在獲客能力上形成了優勢。

租了麽首季度免費,兩個季度起用,手續費每次3%,總計全年需要額外交12%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納2880元

七、 宅急搜

省錢指數:★★★★★實力指數:★★★★品牌指數:★★★★綜合推薦指數:★★★★☆

推薦理由:新型房產大數據平臺,宅碼每月最高抵扣5000元房租,信用卡分期費率底

宅急搜是北京偉銳谷德信息技術有限公司旗下產品。宅急搜是一個新型租房買房比價平臺,通過大數據搜索引擎,覆蓋99%全網真實房源信息,為找房者提供全網每套房源最全面的信息和最低報價,並幫助業主在最短的時間內完成成交。

宅急搜的在線付房租業務,是類似於租房寶,通過打通主流銀行信用卡和儲蓄卡支付通道,比較有特色的是,官方提供“宅碼”,可以讓客戶按1:1等額抵扣100元-5000元的房租,基本上每單都會倒貼房租支付者。

宅急搜手續費每次1%,信用卡分期最低0.66%,總計全年需要額外交8.9%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納2123元,每月可抵扣100元-5000元。

八、 自如白條        

省錢指數:★★★★☆實力指數:★★★★☆品牌指數:★★★★☆綜合推薦指數:★★★★☆

推薦理由:費率最低,房源略少,使用場景受限

自如白條是“京東金融”聯手鏈家旗下的“自如友家”推出了一款租房分期信貸產品,但是僅限於租賃自如公寓時候使用。

使用方法如下,在鏈家自如App租房下單,選擇“自如白條”模式,完成綁卡授信;然後,在限定房源產品中開始挑選;第三步,實地考察房源無誤後,開始下單;最後,在手機上與自如完成簽約,選擇自如白條,通過實時授信,僅僅交付租房押金和12期分期房租的首付款後,拿到公寓的鑰匙。

自如白條無手續費,每月費率僅為0.5%,總計全年需要額外交6%。

舉例如下,每個月房租2000元,全年房租2.4萬元,需要額外繳納1440元。

以上8家產品提供的服務高度相似,又各自有延伸的特色,做為一名租房者到底該如何選擇? 綜合比較,最省錢的房租分期方式當屬自如白條,唯一缺憾是必須和自如的房源綁定使用,房源太少了;如果有信用卡,推薦使用宅急搜支付房租,甚至可以減免100-5000元,是市面上唯一可以減少大筆房租的網站,而且找房也推薦使用,非常有特色;如果沒有信用卡的話,租了麽和斑馬王國的費率也比較合理,放款速度也很快。

房租分期是個獲客成本很高的新興行業,進入門檻比較低,服務高度同質化,用戶忠實度低,那麽低費率便成為競爭者長期存活的必然條件。另外,產品能否提供足夠差異化的服務來留住客戶,這是成為行業贏家的關鍵因素。因此,小編更看好本身擁有高質量房源的自如白條、擁有大數據找房功能的宅急搜、以及擁有核心推廣資源且收費合理的租了麽。

版權聲明:本文作者梅子,文章僅代表作者獨立觀點,不代表i黑馬觀點與立場。

互聯網 互聯 模式 下的 房租 分期 平臺 用戶 如何 選擇
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中國房價行情平臺租金榜:北上深領銜高房租

來源: http://www.yicai.com/news/5026074.html

房價節節上漲,一線城市和二線核心城市的房價均已十分高昂,這些城市的年輕人絕大多數買不起房,可是三四線城市就業機會又不多,要想繼續待在核心大城市,只能選擇租房。

這兩年,隨著房價持續上漲,房屋租金水漲船高。租不起房逐漸變成一個大問題,大到引起國務院重點關註。

國務院辦公廳日前印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(下稱《意見》),要求到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體系,基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。《意見》還提出各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施,引導城鎮居民通過租房解決居住問題。

那麽各地的租金水平又是怎麽樣,哪些城市租房壓力更大呢?

大城市租房也不易

《第一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發布的中國城市租金排行榜,對42個主要城市(省會、計劃單列市和部分經濟大市)的房屋租金統計對比發現,北上深三大一線城市的租金在全國遙遙領先,廣州以及杭州、廈門、三亞緊隨其後。在房屋租售比方面,廈門租金收益相對最低,要收租63年才能回本。

必須指出的是,這里的租金都是平均租金的概念,即在市轄區的所有的房子平均租金價格。在任何一座大城市內部,中心區和偏遠區域的租金價格差異極大。另外,以下所說的價格,均為每平方米的價格。

數據顯示,北京的平均租金達到71.24元,也就是說在北京租一套100平方米的房子,價格要超過7000元,當然在中心區域,則遠遠不止這一價格。緊隨其後的是上海和深圳,這兩個城市的平均租金超過66元/平方米。

在北上深之後,第二梯隊的城市與三大一線城市差距極大,比如一線城市廣州雖然排在第四,但與其他三個一線城市相差了22元,差距相當之大。不僅如此,在漲幅方面,北上深房租同比都上漲超過10%,而廣州仍然不溫不火,同比僅上漲1.64%,這是因為,過去一年,北上深房價上漲較快,而廣州一直保持理性平穩的狀態。

排第五的是近年來經濟發展勢頭十分不錯,最有希望邁入一線城市行列的杭州,平均租金達到41.39元,基本與廣州在一個檔次,租金漲幅也達到了5.62%。這也說明,隨著這兩年杭州信息經濟的快速發展,進入杭州的年輕白領越來越多,房屋租金也水漲船高。

在杭州之後,廈門和三亞兩座旅遊城市分列六、七位,這兩座城市目前的房價水平比較高,尤其是廈門,房價遠遠超過廣州,排在北上深之後,位居全國第四,因此房租高企也屬正常。

從第八位的南京開始,大部分城市的租金差別不大,比如南京平均租金為33.23元,第14名的溫州租金為30.21元。總體上看,沿海發達地區的城市房價高,房租也比較高。在14個平均租金過30元的城市中,除了哈爾濱,其他城市均位於沿海地區。

相比之下,42個主要城市中,租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低於20元,其他三個城市也僅略高於20元。倒數第五的合肥盡管近來房價快速上漲,但平均租金也僅有21.52元,這說明租金相比房價有一定的滯後效應,預計未來該市房租上漲仍有較大空間。

廈深收租回報期最長

不過,租金漲幅雖然快,但是還無法追上房價上漲的步伐。這其中,房屋租售比可以反映一個城市的收租回報周期。

按照國際慣例,租售比是衡量一個地區房地產運行良好的重要指標,指每平方米月租金與房價之間的比值,國際標準通常為1∶100到1∶200。不過由於國情等方面的差異,例如發達國家在房屋持有環節的成本更高,因此房租也會更貴。

再比如,中國的消費觀念與發達國家不一樣。中原地產首席市場分析師張大偉說,中國購房者資金來源與西方不同,不僅來自夫妻雙方,他們的父母也會出錢付首付;其次,發達國家的房產自有率比較低,對房產的熱衷程度不高,購買後用於自住的用途高,投資價值不高。而在中國,房產在整個社會財富里面作為儲蓄用途抗通脹的比例很高。因此相比收入,中國的房價水平更高。

因此,綜合各種原因,中國的房屋租金回報周期也遠遠比國際標準更長。《第一財經日報》記者統計20個房屋的租金回報周期最長的一二線城市數據顯示,這些城市的房屋租金周期大多超過400個月以上(即使第20名的武漢也接近這一數字)。

其中,房屋租賃回報周期最長的是二線城市廈門,房屋租售比高達1∶756,也就是說,需要出租房屋756個月(約63年)才能收回購房的本錢。

廈門的回報期之所以這麽長,與其近年來快速上漲的房價有關。自2009年以來,廈門房價都保持上漲的勢頭,即便是2014年全國房價下行調整的時候,廈門房價仍持續上漲,尤其是在今年以來一二線房價的上升過程中,廈門作為二線“四小龍”的一員,漲幅相當驚人。

50多歲的陳先生來自福建泉州,目前在浙江做點小生意,2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多平方米的房子,每個月要還1.2萬元左右,去年年中由於資金緊張,陳先生一度想要賣掉這套房子,不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來,現在這套房子升值了至少100萬,做生意要賺多少年才能賺到啊。”

“廈門房價基本就是喊上去的。”去年8月以後一直在廈門各個區域看房的肖先生說,相比去年8、9月,現在廈門城區的大部分房價已上漲三四成。“現在許多上班族靠自己已經不大可能買得起這邊的房子。”

根據中國房價行情平臺的數據,5月份廈門的平均房價已達到29027元,超過一線城市廣州近9000元,直逼北上深,位居全國第四。不過房價在高漲,房租上漲相對較慢,目前廈門的租金水平位居全國第六,僅相當於北上深的五成多,相當於廣州的86%。這也說明,相比高漲的房價,廈門的實體經濟所能支撐的租金水平要滯後很多。

另一個經濟特區深圳位居第二,其租售比為1∶740,相當於要收租62年才能回本。盡管深圳的房租也漲了不少,但畢竟房價上漲的速度更快。2015年以來,深圳大部分區域的房價都漲了一倍以上。

在廈深之後,是去年下半年以來房價高速增長的二線城市南京,其租售比達到1∶631,相當於要收租53年才能回本。北京排名第四,租售比與南京相近。上海位居第五,其租售比也達到了1∶616。這五個城市的租售比都超過了1∶600。

值得註意的是,相比房價,租售比排名靠前的城市,不再是一線城市“專屬”,多個二線城市均漲幅靠前,例如除了租售比周期最長的廈門外,南京也高居第三,珠海、溫州、蘇州、天津和合肥分列第6到第10位。

這其中,廈門、南京、珠海、蘇州和合肥都屬於去年下半年以來房價高漲的二線城市。但是由於房租遠遠沒有房價上漲的步伐快,因此這些城市的房屋租賃周期也在不斷拉長。

租賃回報周期過長,也影響了住房租賃市場的培育。張大偉認為,租售比過低是影響建立住房租賃市場的關鍵因素,要想達到《意見》想要的效果,需要後續配套措施的出臺,使房價不再大幅上漲,整體價格平穩,租售比提高,這樣才能建立完善的住房租賃市場。

42個主要城市平均租金

排名

城市名稱

平均租金(元/月/㎡)

同比上年

1

北京

71.24

+13.46%

2

上海

66.34

+13.47%

3

深圳

66.25

+10.96%

4

廣州

44.47

+1.64%

5

杭州

41.39

+5.62%

6

廈門

38.38

+3.22%

7

三亞

36.42

-3.42%

8

南京

33.23

-1.94%

9

哈爾濱

32.65

+3.12%

10

福州

32.37

-1.88%

11

珠海

31.88

+2.52%

12

天津

30.90

+3.26%

13

大連

30.61

-4.27%

14

溫州

30.21

-3.95%

15

寧波

29.59

+0.27%

16

鄭州

28.85

+0.70%

17

武漢

27.94

+1.53%

18

蘭州

27.53

-0.68%

19

蘇州

27.13

+3.86%

20

濟南

25.69

+3.28%

21

海口

24.88

-5.29%

22

南寧

24.41

-1.81%

23

東莞

24.33

+2.84%

24

成都

24.33

-2.84%

25

佛山

24.14

-2.42%

26

青島

24.14

-2.11%

27

昆明

24.06

-4.47%

28

拉薩

23.67

+5.77%

29

長沙

23.61

+3.84%

30

貴陽

23.06

-4.31%

31

重慶

23.03

-2.52%

32

西安

22.89

-3.81%

33

南昌

22.70

+2.69%

34

西寧

22.40

-1.14%

35

長春

22.05

-5.99%

35

太原

21.82

-2.89%

37

沈陽

21.74

-3.97%

38

合肥

21.52

+2.75%

39

烏魯木齊

21.24

-1.79%

40

無錫

20.15

-0.36%

41

呼和浩特

19.05

-7.54%

42

石家莊

18.11

-3.46%

 

 

部分城市房屋租售比

排名

城市名稱

售租比(年)

租售比

平均單價(元/㎡)

平均租金(元/月/㎡)

1

廈門

≈63

1:756

29,027

38.38

2

深圳

≈62

1:740

49,005

66.25

3

南京

≈53

1:631

20,956

33.23

4

北京

≈53

1:630

44,892

71.24

5

上海

≈51

1:616

40,844

66.34

6

珠海

≈48

1:574

18,284

31.88

7

溫州

≈48

1:570

17,224

30.21

8

蘇州

≈47

1:568

15,417

27.13

9

天津

≈47

1:561

17,323

30.90

10

合肥

≈45

1:535

11,503

21.52

11

石家莊

≈42

1:498

9,018

18.11

12

三亞

≈41

1:495

18,019

36.42

13

福州

≈41

1:486

15,745

32.37

14

青島

≈40

1:476

11,491

24.14

15

廣州

≈39

1:466

20,712

44.47

16

東莞

≈37

1:448

10,893

24.33

17

杭州

≈37

1:447

18,516

41.39

18

濟南

≈35

1:418

10,736

25.69

19

南昌

≈34

1:406

9,220

22.70

20

武漢

≈33

1:399

11,157

27.94

中國 房價 行情 平臺 臺租 金榜 北上 領銜 房租
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脫歐“後遺癥”?倫敦房租6年來首次下降

高租金步步緊逼下苦不堪言的倫敦租客們,終於迎來“降租”的春天。隨著近來出現了大量買房出租的業主,今年7月倫敦房租均價出現6年來的首次下降。

房源大增

數據顯示,7月倫敦住宅租金同比下降了0.5%,至每月1280英鎊(約合10944元人民幣)。盡管降幅不大,每月租客僅節省7英鎊(約合60元人民幣),但這仍逆轉了倫敦生活成本上漲的趨勢。倫敦的高生活成本曾被商界認為影響倫敦的競爭力。

英國最大房地產中介機構Countrywide的數據顯示,倫敦不是個例,英國其他多個地區也經歷了房租下調。英國東南部平均房租同比下降1.1%,至1173英鎊;蘇格蘭的平均房租同比下降1%,到689英鎊;威爾士調整幅度最大,下降了2%至671英鎊。

原因之一是,出租市場出現了大量的新房源,今年7月,英國全國可出租房屋比去年同期增長了23%,倫敦則多了三分之一。

另據房地產咨詢網站Rightmove的數據,截至6月底,倫敦登記出租房屋數量在過去的3個月內激增,同比增幅為8%。

Countrywide研究主管莫里斯(Johnny Morris)分析稱,這主要由兩大因素導致,為了避免繳納增收的印花稅,在稅率上調前房屋買賣市場出現“井噴”,同時房屋銷售市場疲軟,房東暫時將出售改為出租,這二者都導致租賃市場上新增了很多房源。

今年4月1日起,英國開始實施二套房買賣征收3%印花稅的新政,導致在新稅征收開始前,英國房地產買賣交易激增。

根據Countrywide的另一個研究數據,自今年春季以來,英國房屋交易市場新增了很多“出售轉出租”的房東。在過去的60天內,買賣市場中有10%的房屋轉為出租,在倫敦該數據達到14.1%。

另據Rightmove的數據,倫敦8月房價環比下跌2.7%,創下自2014年以來最大環比跌幅。

英國舉行“脫歐”公投後不久,倫敦就遭遇了6年來首次房租下降,房價下跌,時間上的重合讓人不禁將這兩件事聯系起來。金融服務機構Hargreaves Lansdown的分析師薩爾蒙(George Salmon)稱,是否留在歐盟對購房必然會造成影響,但英國人仍舊想要自己的家,英國仍然面臨住房短缺。同時,英國銀行降低利率並保障抵押貸款的因素仍將存在。

Rightmove則在7月的報告中稱,現在作出英國“脫歐”將影響房屋租賃市場的論斷還為時尚早。

5年上漲19%

此前,倫敦的房東們會在合約結束時努力同租客協商更新之前的出租合同,房租通常會比前一年高。但現在,幾乎沒有房東在房價上能談贏租客。

租客固然希望這股走低勢頭能持續下去,但前景並不明朗。莫里斯表示,雖然趕在印花稅上調前的搶購潮確實帶來了大量“購房出租”的業主,但是這些購入行為即便沒有發生在4月1日前,也會在今年晚些時候發生,所以這意味著其影響“並不會改變市場”。但是同時他補充稱,在接下來的一段時間內,房屋買賣市場的不確定性很有可能導致租賃市場的房源進一步增加。

Rightmove出租部門負責人米歇爾(Sam Mitchell)表示今年3月的買房熱潮對租客來說是“好消息”,但是如果房東利益受損,不進一步投資的話,那這註定是短命的。

根據英國政府的數據,倫敦房租在過去5年內上漲了19%。對於倫敦租客來說,他們平均每月收入的60%用於支付房租。

倫敦市長卡恩(Sadiq Khan)此前承諾解決倫敦住房成本高昂的問題,很有可能會從壓低房租下手。

莫里斯稱幾乎沒有跡象表明近期內會出現房租驟降的情況,但是如果上漲到了令租客不堪重負的水平,那麽房租進一步上漲會面臨限制。“租客通過合租或者搬到便宜地段來解決房租上漲的問題,但是市場的靈活性存在極限。”他說,“在倫敦,和供需關系一樣,收入也是一大限制因素。”

脫歐 後遺 遺癥 倫敦 房租 年來 首次 下降
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廣州市政協委員:應立法限制房租上漲幅度

“要發展住房租賃市場首先就要立法保障承租人的權益。比如,立法鼓勵長期租賃,對租金的數額或租金上漲的幅度進行管制。”廣州市政協委員李敏霞說。

1月6日,在政協第十三屆廣州市委員會第一次會議各界別委員代表座談會上,李敏霞代表經濟界委員發言。她認為,做好房屋租賃市場,將改變住宅市場供需變量關系,促使房地產市場趨於理想狀態,住宅成交價也將逐漸下行逼近至理想點。

2016年5月4日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,指出實行購租並舉,發展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內容,有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件,推動新型城鎮化進程。

2016年6月3日,國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,明確既要“發展住房租賃企業”,也“支持個人依法出租自有住房”,同時要“推進公租房貨幣化”,允許“商業用房改建租賃住房”。

大力發展住房租賃市場被認為是房地產政策調控的又一重要著力方向。

李敏霞提供了一組數據說明房子空置是社會財富的巨大浪費。根據推算,廣州市自住存量房276萬套,其中有35萬套空置;510萬套出租屋中,空置時間約14%。即便是在廣州市中心區域,住房租賃市場占比也僅為30%左右。

“目前我市擁有住宅房屋約800萬套,總建築面積約64300萬平方米。常住人口按1740萬算,人均住房建築面積超過35平方米。只要做好住房租賃市場,就能實現居者都能幸福居住。” 李敏霞說。

李敏霞還對第一財經記者表示,做好住房租賃市場必將催生新的經濟增長極——現代租賃產業。“據統計,廣州去年全市租賃產業總產值約1500億,年均增長率的潛力是20%以上。不只是增速,現代租賃產業有四個要求:價廉物美,就業人數增長,收入增長,從業人員身心健康,必須都滿足。”

不過,相對於住房交易市場,我國的住房租賃市場發展相對滯後。《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.13(2016)》認為,中國城鎮住房租賃市場存在四個主要問題:一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善;二是房地產中介機構在服務上還存在不規範、無序競爭的問題;三是租賃市場存在監管漏洞問題;四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業,沒有形成一個規模的優勢和市場品牌,使整個市場供給還是以散戶狀態為主。

李敏霞在發言中建議,應借鑒國外許多大城市的經驗,用立法來保障承租人和出租人的權益。立法制定租賃住房家具、家裝等的環保標準,確保承租人安全健康居住;立法鼓勵長期租賃,對租金的數額或租金上漲的幅度進行管制;立法對毀壞房屋及設備設施的承租人進行懲戒,增強出租空置房屋的積極性;建立履約保障制度,保障出租人對未履約時段的租金、保證金的收繳權利。

另外,建立住宅租賃稅收返還制度,引導人們出租自己不住的剩余房子,否則要繳納浪費資源稅。制定相關政策,解決閑置商業用房、廠房、辦公用房在改建為租賃住房過程中遇到的規劃難、建設報建難等問題;解決使用過程中的水電收費過高問題。

另一位廣州市政協委員曹誌偉則建議,廣州可以更大膽一點,可探索將允許符合規劃條件又過剩的商業用地在完善地價調整手續後改建為住宅後進行銷售,以便增加中心城區商品房住宅的供應量,抑制中心城區房價上升。

廣州市 廣州 政協 委員 立法 限制 房租 上漲 幅度
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挪用基金財產竟為“交房租” 盛世嘉和遭證監會罰款3萬

自陽光私募行業發展以來,私募基金違規案例時有發生。

據第一財經記者了解,目前多數機構的典型違規行為包括向不特定投資者公開宣傳私募產品、承諾保本保收益、借助互聯網平臺變相公募、通過收益權拆分轉讓規避合格投資者要求等。除了涉及私募產品募集層面的違規行為,現實中也有私募機構違規挪用基金財產用作他用。

4月28日,證監會對4宗案件做出行政處罰,其中便涉及一起私募基金違法違規案件。

證監會的通報內容顯示,私募機構盛世嘉和投資基金管理(北京)有限公司(下稱“盛世嘉和”)的違規行為並沒有逃脫上述私募基金違規的典型“套路”,但盛世嘉和挪用客戶的基金財產支付公司的房租的行為,卻實在令人匪夷所思。

具體來看,北京證監局近日發出的行政處罰書顯示,盛世嘉和存在“四宗罪”。

首先,截至立案調查日2016年3月28日,盛世嘉和旗下的“嘉和匯金(有限合夥)-福建明明醫療輔助器具有限公司產品”,未按規定辦理基金備案手續。其次,公司向16名非合格投資者募集嘉和匯金基金。第三,公司向投資者承諾最低收益,如向投資者梁某紅承諾嘉和匯金基金最低年化收益率為18%。

最後一宗罪則是盛世嘉和挪用私募基金財產累計7,003,858.27元,部分資金轉入金奎、夏小紅、饒某青、華某、格某勒等銀行賬戶供個人使用,部分資金直接用於支付盛世嘉和的房租。記者查詢公司官網發現,盛世嘉和的辦公地址為北京市朝陽區日壇國際A1120。

北京證監局認為,盛世嘉和的上述行為,違反了《私募投資基金監督管理暫行辦法》(下稱“《辦法》”)第8條、第11條、第12條、第15條、第23條第4項的規定,構成《辦法》第38條所述違規行為。

北京證監局同時認定,時任盛世嘉和總經理金奎是對上述違規行為直接負責的主管人員;時任盛世嘉和董事長楊洪宇、財務總監夏小紅、風控總監宋梁山是盛世嘉和挪用私募基金財產違規行為的其他直接責任人員。

盛世嘉和、金奎、夏小紅、宋梁山在申辯材料中提出,公司已籌措資金用於嘉和匯金基金的客戶兌付,投資款如數返還給投資者,未給投資者造成損失,未對社會造成危害;同時,公司已做好整改,積極配合監管調查。因此,請求適當減輕對公司及相關人員的處罰。

不過,北京證監局表示,當事人提出減輕處罰的請求沒有法律依據。依據《辦法》第38條規定,北京證監局對盛世嘉和責令改正,給予警告,並處以3萬元罰款;對金奎給予警告,並處以3萬元罰款;對夏小紅、宋梁山、楊洪宇給予警告,並分別處以2萬元罰款。

中國證券投資基金業協會私募管理人公示系統顯示,盛世嘉和旗下基金的主要類別為股權、創業投資基金,公司成立於2014年5月16日,於2014年7月17日完成備案,目前共有14只備案存續產品。註冊資本5000萬元,前述3名涉事高管均通過了基金從業資格考試,總經理金奎在2007年至2014年間擔任中信建投證券營銷總監。

挪用 基金 財產 竟為 房租 世嘉 和遭 證監會 證監 罰款
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北上廣深房租下降 你的家鄉也不遠了?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-06-02/1113082.html

上海的房租開始下跌了。

一線城市房租下跌現端倪

來自上海房屋租賃指數辦公室的最新數據顯示,上海房租結束了90個月的連續上漲,從今年1月份就開始持續下跌。目前上海全市租金均價77.7元/平方米/月,下調5%。最可喜的是,上海並非個案,北上廣深這四個一線城市的房屋租金都在下降。

那麽一線城市房租集體下跌的原因是什麽呢?

房租集體下跌為哪般

我覺得,不管是上海還是北京,對商住房開始限制,讓其回歸本身定位之後,很多的商住房就無法進行交易,現在這些房子在接盤人手里基本上沒有流動性了,他只能是“轉售為租”,這樣一來的話,出租房供應量瞬間加大。

另外,可能就是外來人口開始減少,因為上海和北京都在清理整頓開墻破洞。一定程度上這是對外來人口的一種治理,造成人口實際上是一定數量的流失,所以租房的需求也隨之下降。一方面是可以出租的住房供應量增加,另外一方面是急需租房的人口下降。一來一去,房租價格就頂不住了。

此外,也要歸功於建設公租房和發展住房租賃市場的宏觀調控。公租房大批的入市,對一線城市的房租下降也有很大貢獻,因為它拉低了平均的租金。

當然,最重要的還有住建部最近公布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,中間有很多條款都是規定了對於租戶的保護。比如說“租賃期不得低於3年”、“出租人不得單方面提高租金”等,那麽一定程度上對於房租具有“穩壓”和“降壓”的作用。

是時候找房東談談了

北上廣深一向被認為是房屋市場的風向標,當北上廣深的房租開始下降,我估計其它地方離下降也不遠了。雖然說每個城市的人口,租賃市場結構不一樣,但是“房子是用來住的,不是用來炒的”這個道理是一樣的。

事實上,這個道理已經成為樓市的一個新定位。所以不管是短期的調控,還是長效機制的建立,都要圍繞這一新的定位。當房子不再被炒作,房價趨於穩定的時候,租金才會保持相對的穩定。

當然,四個一線城市房租出現下降還只是開始,能不能降到合理水平還需要觀察。但是很顯然,對於目前在一線城市買不起商品房,住不上保障房的“北漂”“南漂”來說,房租下降肯定是條好消息。再與包租婆,包租公談房租也就有了底氣,因為我們背後有政府撐腰。也許真的是到了和房東談談的時候了。

(來源:華夏時報 作者 水皮)

北上 廣深 房租 下降 你的 家鄉 不遠
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近四年廣州房租漲幅放緩 上半年租金上漲仍是主流

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-23/1130925.html

隨著今年上半年廣州市出臺“317”、“330”兩項調控政策後,廣州房屋交易市場開始冷卻,大批待售房源進入租賃市場。有傳言租賃房源增多,住房租金可能進入下行通道,那麽廣州的租金是否像傳聞中那樣出現下跌呢?

記者在廣州市房地產中介協會了解到,從2014年~2017年上半年,廣州市的住宅租賃市場租金上漲趨勢未變,區域活躍樓盤和重複交易個案雖然租金漲跌不一,漲幅放緩,但上漲仍然是主流。今年上半年,中心六區住宅的套均租金有4.3%小幅上漲。

數據顯示,廣州市中心六區的套均租金,從2014年的3247元到2015年的3539元,上漲了9%;2016年套均租金為3642元,相比2015年上漲近3%,漲幅相對收窄,而2017年上半年錄得套均租金為3800元,較2016年上漲4.3%。

記者從廣州市房地產中介協會了解到,套均租金的上漲並不能完全說明租金的上漲,近年來租客對物業素質的要求不斷提高,租金高低並非他們單一的選擇判斷標準,更多租客願意提高預算選擇電梯樓或者小區物業,這也是近幾年套均租金逐年提高的重要因素之一。

各區活躍樓盤 漲多跌少

具體到各區活躍的租賃樓盤,也是漲多跌少。在廣州市中介協會調查的8個租賃活躍樓盤中,套均租金上漲的有5個,但下跌的僅有3個,租金下滑的樓盤尚屬少數,而從2016年開始,租金上漲幅度有放緩跡象。

以天河區的華景新城為例,2014年套均租金2993元,2015年就漲到了3650元,漲幅達到了22%;2016年漲到了4046元,漲幅10.8%;今年上半年的套均租金為4159元,漲幅2.8%,可以看到漲幅明顯放緩。

作為海珠區租賃最為活躍的樓盤之一,金碧花園的套均價格從2016年3000元下跌到了今年上半年的2989元,下降了0.4%。

荔灣區的荔灣南港2014年到今年上半年的套均租金分別為:3313元、3605元、3650元、 3808元;漲幅分別為8.8%、1.2%、4.3%,價格變動較為穩定。

因為地鐵7號線開通等原因,番禺區成為2017年上半年租房市場最為活躍的區域。以番禺區的祈福新村為例,2016年該小區套均租金為2204元,今年上半年達到了2397元,漲幅達到8.8%。

同一物業縱向對比 上漲是主流

記者對比同一租賃房源往年與今年上半年的租金發現,租金上漲仍是主流。

以越秀區中山一路金羊三街一套電梯樓的11層房源為例,該房源2016年的租金為5000元,今年4月再次放租,租金為5100元。

天河區天河直街26號2樓的一處房源,是一棟樓梯樓,2015年租金為2300元,而今年上半年租金為2700元。天河區珠江新城朱美拉公寓20樓一處房源,2016年租金為6000元,而今年3月再次出租,租金已經達到6500元。

記者調查發現,也有租賃房源租金下調的情況。例如荔灣區富力廣場一棟電梯樓的8樓房源, 2015年月租為3200元,今年再次放租時月租下調100元。

來源:廣州日報 記者:賈政

原標題:近四年廣州房租漲幅放緩 上半年中心六區住宅套均租金小幅上漲4.3%

近四 四年 廣州 房租 漲幅 放緩 上半年 上半 租金 上漲 仍是 主流
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畢業季催熱一線租房市場 今年你的房租漲了嗎?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-27/1132650.html

隨著畢業季的到來,大量高校畢業生湧入住房租賃市場,在一定程度上影響了住房租賃的簽約量和租金走勢。業內人士分析稱,6月份一線城市和重點二線城市的租金價格開始由降轉升,在6、7、8月的傳統租房旺季,承租人議價空間有限。 

6月份,北京、深圳18-25歲本科、碩士畢業生在各年齡段房屋承租人中的占比明顯上升。(來自鏈家研究院

畢業季催熱一線城市住房租賃市場

鏈家地產研究院提供給中新網記者的數據顯示,相比4、5月份,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市6月份的普通住房租賃(整租)成交量明顯上升,其中,北上廣的普通租賃成交量均較5月增加了千余套。

按年齡段來看,18-25歲本科、碩士畢業生在各年齡段承租人中的比重有所上升。以北京為例,6月份,北京22-25歲的承租人占比由5月的7.7%升至9.5%;深圳畢業季租房需求增幅更明顯,22-25歲承租人簽約占比由5月的10.5%升至14.8%。

來自偉業我愛我家集團市場研究院的數據顯示,5-6月北京住房租賃交易量持續增加,其中6月環比增長6.3%,較去年同期增長26.8%,租賃市場整體交易規模不斷擴大。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉剖析了北京住房租賃市場升溫的原因:一是流動人口依舊龐大,租賃需求基本規模較大;二是畢業季到來,大學生租房需求正集中釋放。

重點城市租金由降轉升 租戶議價空間小

需求增加意味著租金將更為堅挺,承租人議價空間被壓縮。在北京工作多年的尚女士對此深有體會,“畢業季找房子,租金都不太劃算,且不容易講價,甚至到10月份都難降,租金最便宜的時候往往在過年前後。”

“按照往年慣例,6、7、8三個月住房租賃成交量能占到全年的近一半。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者,住房租賃普遍是簽約一年,次年多數租戶還會在這段時間續租,所以租金一般會明顯上漲一波。如今,租賃市場房源大多控制在代理公司手里,租戶議價空間越來越小。

余榮剛剛完成了他在北京金臺路延靜里小區一套60多平米住房的續租。由於跟房東關系不錯,房租只漲了200元/月,但續租後每月租金也達到了5600元。“房子是跟房東直租的,這個漲幅還算能接受。”

據偉業我愛我家集團市場研究院統計,6月份北京月租金均價環比5月份上漲1.3%。而從全國範圍來看,房租同樣呈上漲態勢。國家統計局發布的6月份居民消費價格指數顯示,當月租賃房房租同比上漲2.9%;上半年,全國房屋租賃價格整體上漲3%。

“與4、5月份短期租金小幅下滑不同,6月份,一線城市和部分熱點二線城市租金逐步回升。”安居客房產研究院首席分析師張波告訴中新網記者,這與高校畢業生步入社會造成的需求增加有直接關系。

房租到底有多高 要跟收入比了才知道

一線城市工作的人們,每月都有一大筆錢花在了房租上。這是很多上班族面臨的現實問題。

房租到底有多高,還得跟居民可支配收入對比了才知道。上海易居房地產研究院近日發布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示,6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高。

其中,北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高於45%,屬於租金嚴重過高城市;34個城市房租收入比在25%-45%之間,屬於租金相對過高城市,包括海口(41%)、蘭州(40%)、哈爾濱(38%)、廣州(38%)等;其余12個城市房租收入比在25%及以下水平,屬於租金相對合理城市。

易居研究院研究員王夢雯分析稱,全國50個城市中超七成房租相對收入較高,說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。因此,要大力發展住房租賃市場,這既要結合市場化手段,又要考慮加強政府扶持力度,針對不同租房者制定差異化補貼政策。

出招發展住房租賃市場 租房者迎來春天?

在樓市調控加碼的大背景下,多地頻頻在住房租賃市場出招,樓市關鍵詞也在“因城施策”基礎上疊加了“購租並舉”。

7月17日,廣州發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,就承租人子女就近入學、公積金支持租賃住房力度、保障承租人穩定居住權等16個方面提出具體要求。

三日後,住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,諸多改革亮點集中呈現,包括搭建政府住房租賃交易服務平臺,多渠道增加新建租賃住房供應,等等。

住建部有關負責人最近也通過媒體表態稱,將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,保障當事人的合法權益,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

在鏈家研究院院長楊現領看來,這些極具針對性的舉措旨在優先滿足公租房保障對象和新市民的租賃需求,主要是流動人口、大學生等人群。而這類需求具有明顯的偏好特征:流動性強,平均換租周期6-8個月;租金支付能力差,一線城市單間承受能力在3000元左右,二線城市在1500元左右;通勤便利性要求高,靠近交通樞紐。

“短期來看,租賃市場恐怕不會立即發生較大變化,但從長遠來看,租賃政策的逐漸完善會對平穩租金以及健全租賃市場發揮重要作用。”張波說。

來源:中國新聞網 記者:種卿

畢業 季催 催熱 一線 租房 市場 今年 你的 房租 漲了 了嗎
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萬科改造深圳城中村引爭議,租戶擔心房租飛漲

因為萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造,富士康的員工表示“萬科來襲,人心惶惶”,他們擔心經萬科改造後,房價飛漲。

富士康的員工在廠區張貼《致富士康員工的公開信》,指出,目前的單間租金達到了700-800元/月,已占據工資的三分之一,而被萬科改造後租金要翻兩三倍。富士康員工要求漲工資,跟上房租的漲幅。

擔心房租上漲比擔心房價上漲更直白,如果連房租都上漲到難以承擔的水平,城市生活將沒有退路。是以,這封公開信引起較多關註。

實際上,深圳城中村正經歷綜合整治、改造替代大拆大建,推倒重來的舊改過程。來自城中村的房源將成為深圳市籌備、供應租賃住房的主要渠道之一,舊的城中村租賃關系正被打破。

去年8月,深圳發布《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(征求意見稿)、《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)推進住房租賃市場工作,響應國家探索建立“租售並舉”機制,引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。

今年6月5日,深圳市發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》,再提城中村和原村民通過綜合整治提供租賃房。

萬科在2017年正式開展城中村改造業務,由深圳萬科出資1000萬成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司。

今年4月,萬科創始人、萬科董事會名譽主席王石在出席萬科舉辦的城市共創大會上,他表示,“出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮,對於城中村不能采取大拆大建的方式,必須找到綜合整治提效的新模式。”

王石對萬科的“萬村計劃”進行解釋:“我理解的是萬科啟動的、與政府和村委會村民一起參與的城中村改造計劃”。

據萬科《2017年企業社會責任報告》數據,截止至2017年底,萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村,並與南山區簽訂戰略合作框架協議,其中10個村已開啟整租及改造運營工作。

開發商進場了,被視為城市發展的負面、都市的邊緣和底層聚居地的城中村變幹凈了、變美了當然是好事。但問題在於改造後城中村的租金會否大幅上漲。這正是富士康員工擔憂的核心。

事實上,這並非第一次萬科因為改造城中村引發爭議,此前萬科改造深圳玉田村、新圍仔等城中村,同樣引發輿論關註。

6月11日晚,萬村發展公司公開回應,“有租戶擔心全面改造後的城中村公寓價格會大幅上漲帶來經濟壓力。事實上,改造前後的租金價格是處於同等區間。”

萬村發展公司試舉例說明,例如在阪田新圍仔項目中,新圍仔城中村未改造的單房均價在800元/間/月,一房一衛價格區間在1100-1200元/間/月,兩房一衛均價在1250元/間/月,改造後泊寓的價格區間為798-1398元 (含家私家電)。

相比之下,萬科改造城中村後,有輕微漲幅,但漲幅不大。

萬科公寓業務相關負責人此前接受第一財經采訪時曾解釋過一套邏輯。即“萬村計劃”以城中村綜合整治+引進物資營管+城市化商業運營的模式開展工作。

這套邏輯下,城中村租金不會是萬科唯一的收入來源,萬科還將引入物業、商業、教育等多元化業務進入城中村,而城中村的租客將成為萬科的客戶,這些消費也將成為萬科的收入來源。

萬村發展公司在回應中稱,“萬科在房屋的消防、管線、室內裝修、運營維護等方面的投入力度很大,付出的改造成本較高,但萬科將利用三十多年房地產開發經驗,在更集約的戶型面積內集合完整的功能空間並努力維持單間公寓的月租金穩定。”

萬科 改造 深圳 中村 爭議 租戶 擔心 房租 飛漲
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到底誰在推高房租:資本、中介還是拆違?

近日,輿論直指長租公寓推高租金,而租金最終將由租客承受,令住房租賃市場炸了鍋。

2011年前後,房地產領域中,一個細分行業長租公寓在國內冒出尖尖角,那時經營這門生意的多是個人創業者。因為看不到清晰的盈利模式,願意進入長租公寓的企業和機構少之又少。

2017年年中,政府關於鼓勵發展住房租賃市場的一系列政策密集出臺,從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進房地產市場平穩健康發展、緩和住房矛盾,提出“租售並舉”。

資本看中的是另一面,房地產開發商、中介、銀行、更多個人創業者蜂擁而入。且不說房租的具體變化,單是這種氛圍下,房東的“惜租”情緒,租客對房租上漲的擔憂就無法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關民生。

相比住房買賣,租賃市場顯然更具福利屬性,是“居者有其屋”的壓艙石,房價高企,買不起房之後,租得起房是城市居民最後的保障。

房價高企,買不起房之後,租得起房是城市居民最後的保障

好在監管已出手。8月17日,北京市住建委聯合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業負責人,要求不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

18日,我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以高於市場的價格爭搶房源後,便被迫離職,把關於房租和長租公寓的討論推向高潮。

19日,胡景暉在北京召開個人溝通會,呼籲政府加強對長租公寓的監管。這也是廣大租客的心聲。胡景暉在溝通會上表示,北京市住建委約談很有必要,他建議說:通過全國住建系統建立房屋租賃指導價,每個月以各種平臺進行公布;如果有了指導價,出現異常交易,老百姓可以向政府舉報,政府一定能查清楚,如果哄擡,可以取消資質;住建部門盡快和一行兩會建立聯合工作機制,嚴格監管進入長租公寓領域的資本。

房租漲幅幾何

胡景暉18日在一場電話會議中炮轟自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商,為了擴大規模,以高於市場正常價格的20%~40%在爭搶房源,人為擡高收房價格,推漲房租。話音落下的第二天,他便宣布了離職。

關於房租上漲的隱憂,由來已久。自有租賃關系開始,廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面,作為弱勢的一方,租客控訴房東單方面毀約、在合約期內漲租、臨時逼遷等新聞並不罕見。

但有一天,當一個比個體房東更強大、更專業、有廣泛話語權甚至能左右市場定價的租賃機構進場時,這些個體的矛盾和糾紛,便演變成了群體性的對立。

8月初,一名北京業主在網上發帖,聲稱其出租北京天通苑的三房,心理租金預期是7500元/月,但由於長租公寓運營商自如和蛋殼的爭搶,而價高者得,此房源租金被推高至10800元/月。蛋殼和自如均否認此事的真實性,縱然此網帖真假難辨,但市場擔憂的情緒不會作偽。

房租反映了一定時期內住房租賃市場的供求關系,在北上廣深等人口總量大的一線城市,住房緊張,房租易漲難跌。但如果房租受外力推動,出現不合理的大幅上漲,買不起房的租客最終將租不起房,失去在城市最後一道安身立命的防線。

以北京為例,貝殼研究院數據顯示,2018年以來,北京市中心城六區租賃成交占比保持在2017年以來高位,6、7月份這一占比明顯上升,7月達到了76%,是2017年以來的次高值。而中心城區租賃物業單價較高,從而帶動全市平均租金的上漲,2018年前7月,租金指數同比上漲10.7%,高於2015年和2017年漲幅,但低於2016年漲幅。

從租金收入比的角度看,2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%,略高於2015年和2017年,略低於2016年,但仍處於30%以內的合理範圍。

華創證券的研究報告顯示,2017年北京市平均工資增速為8.4%,但是平均房租漲幅高達29.7%,遠超平均工資的增速。

根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》,在中國房地產測評中心監測的35個城市中,有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲,四個一線城市全部在內;同比數據方面,深圳、北京同比上漲,漲幅分別為1.84%、1.55%,上海和廣州出現下跌,同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現領表示,過去一段時間,北京加強租賃市場監管,清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房,導致市場上低端租賃房源減少;青年白領從群租不斷升級至標準化單間,升級換代過程中帶來的結構性上漲。

再者,從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築被清理,導致需求向內城轉移,中心城區的高租金水平的成交占比增多。臨近5、6月畢業季,住房需求上升也會推動房租上漲。

貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產品,從楊現領的回應中,關於自如在市場上獲取房源的做法並無過多著墨,但他認為,相對於個人出租房源與二房東房源,專業化機構的供應量更可預期、更穩定,租金定價也更穩定,波動幅度相對更小。這與胡景暉在電話會議中發表的觀點截然相反。

但無論如何,討論中國住房租賃市場的發展,長租公寓都無法置身事外。如果說,一開始YOU+等少數幾家長租公寓的成立,多少有出於情懷,要給在都市中漂泊的年輕人一個家的話,那後期地產開發商和中介等資本的介入顯然不在情懷。

今年7月,融創和新城控股相繼宣布進入長租公寓領域,截至7月末,國內房企的TOP50中,已有20家開展長租公寓業務,除此之外,還有更多房企甚至主營業務不是房地產開發的企業均已走在路上。

一家總部在深圳、以高科技產業為主導產業的公司相關負責人告訴第一財經,公司正在搭建長租公寓團隊,目前從旭輝等房企挖團隊,盡管與公司主營業務並無協同效應,但可結合公司文創產業園來進行相關布局。“既然政策鼓勵,我們就去做。”

行業人士深知,相比開發業務,長租公寓利潤薄、回本周期長、盈利模式尚不清晰,但一腔熱情的背後,盈利的擔憂被拋諸腦後。

8月19日中午,自如CEO熊林對外發聲,表明自如在北京單個城市的市場占有率不過8%,而客戶在租房前會比較房東直租、個人二房東轉租、中介和品牌公寓四個渠道,言下之意是自如的市場份額還沒到能左右市場定價的地步。

而深圳的情況是,該市約1040萬套各類型的房源中,其中村民自建房(農民房)占比48%,其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房,最後才是公寓產品。深圳租賃住房由機構持有運營或托管的比例只有10%左右。這個比例如放大到全國,長租公寓並未成為租房主流。

誰是房源戰的最大贏家

今年6月,萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造,因擔心城中村被改造後房租飛漲,富士康員工發出公開信直指“萬科來襲,人心惶惶”。從租客的角度,新的運營商進場拆房、改造,租金最後不漲不合邏輯。

但從萬科後期公布的數據看,改造城中村後,租金有輕微上漲,漲幅並不大。例如在阪田新圍仔項目中,未改造的單房均價在800元/間/月,一房一衛價格區間在1100~1200元/間/月,兩房一衛均價在1250元/間/月,而萬科改造後的價格區間為798~1398元(含家具、家電)。而之所以能做到漲幅不大,原因是萬科改造後的產品房間面積比未改造前減少,改造後總房數量增加。

萬科、金地等開發商進入城中村改造後,在資本烘托的氛圍下,城中村房東普遍對租客漲價。即便是自如面對的分散式長租公寓市場,個人房東的心理預期也有所增高。更多資金進場,改變房源整體市場的供需,而供需關系最終改變價格。

數據來源:鏈家

拿房成本升高,首先受到影響的是長租公寓運營商本身。

深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運營的房源超過2000間,但從2017年起,公司便決定走臨深路線,不再擴大在深圳的規模。創始人李樹德曾告訴第一財經,“微家是沒有任何背景的民營企業,很難跟大資本競爭。”

但即便是資金實力雄厚的長租公寓運營商,也不能無視節節高升的拿房成本,從產業鏈的角度出發,成本最終由租客承擔,但此過程中,運營商自身也會活得更艱難。

貓寧公寓聯合創始人羅立華告訴第一財經,“此前一個較優質的長租公寓項目,3年到3年半左右就能回本,但現在要4年到4年半,也有可能更久。這樣的行情,小企業很難支撐下去,但有資金優勢的大企業能撐得更久。”

縱然是有資金優勢的大企業也不敢輕言盈利,因此在面對外界關於長租公寓推高房租的指責中,運營商不免叫屈。

北京一家公寓運營商對第一財經表示,“我們拿房的成本也很高,加上裝修和運營,根本賺不到錢,但行業氛圍已經這樣,你想拿房只能出比別人更高的價格。”

支撐公寓運營商繼續滾雪球的邏輯是融資與規模。有了規模便能吸引融資,即使自身不能盈利沒有自我造血能力,但能通過融資外部輸血,於是繼續擴規模再融資。

羅立華認為,這樣一個資本遊戲中,最大的贏家是房東,而運營商和租客一同承擔房租上漲的壓力。“但房東不會是最終贏家,如果項目無法運營下去,運營商把房源退回房東,而房東自身又不具備運營能力,會造成資源浪費……會產生一系列化學反應,而一個不良行業生態中不會有贏家。”

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責編:任紹敏

到底 誰在 在推 推高 房租 資本 中介 還是 拆違
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我愛我家副總胡景暉離職,凸顯房租上漲原因之爭

19日,我愛我家副總裁胡景暉召開個人離職發布會,就外界關註熱點問題作出回應。日前,他曾因為炮轟鏈家等中介哄擡北京房租而被推向風口浪尖,隨後這位2001年起就投身我愛我家的房地產中介行業資深人士選擇離職,稱會投身私募投資等其他業務。

在發布會上,胡景暉認為,租房是一個民生問題,要合規合法做事情,要對老百姓負責。“我對各政府部門提建議,包括房地產稅。我建議第一套不征稅,第二套如果拿出來出租並按規定交稅,就可以少繳或者免繳。”

8月17日,針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄擡租金搶占房源的報道,北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

約談會明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查:嚴查不按約定用途使用融資資金的行為;嚴查哄擡租金擾亂市場的行為;嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實,各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。同時,也提醒相關房東謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為,維護好自身合法權益。

以自如為例,就與銀行合作,讓房東一次性拿到一年房租。自如這樣的分散式公寓的房源主要來源於鏈家的中介門店,中介人員通過拿到租賃房源勸說房東租給自如,繼而進行改造後出租獲得溢價。

最近兩年,因為土地市場火爆和新房市場火爆,房租價格隨之增長。但是從業內人士看來,房租更多的是反映物價水平,和資產本身價格並不存在正相關性。

從歷史數據看,房租也分為淡季和旺季。“每年7月~9月因為畢業季原因,房租價格會上升,而每年到了春節後因為一些人離開房租會下跌,房租市場一直存在周期性問題。”一位中介人士告訴記者。

目前,由於多方面原因,房屋租賃市場出現火爆。華創證券的研究報告顯示,2017年北京市平均工資增速為8.4%,但是平均房租漲幅高達29.7%,遠超平均工資的增速。

華創證券認為,房租大幅上漲主要有以下原因:近年來北京市大力開展拆除違規建築行動,搭配十分嚴格的“群租房”清理行動,導致租賃住房供給大幅減少。

記者了解到,《北京市禁止違法建設若幹規定》自2011年開始實施,近五年以來,北京市拆除違規建築持續推進,而且每年基本均超額完成任務,2017年拆除面積達到了歷史新高5985萬平方米,今年預計將拆除接近5000萬平方米。相比之下,北京市近年以來房屋竣工面積卻在逐年減少,2017年為近年來新低,僅1466萬平方米,遠小於“拆違”面積,因此北京市可供出租面積無疑是逐年減少的。另外,考慮到去年以來的“群租房”大範圍清理,導致今年北京市租賃房源大幅減少。

房租因為計入CPI,實際上將帶來通貨膨脹。華創證券認為,房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑,其一,房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租,從而直接對CPI產生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升,對CPI產生拉動作用。其二,目前我國人口紅利正在逐步減少,房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水平上,使得工資水平被動提高,這無疑將帶動企業成本的擡升,從而提高生產價格。這種傳導途徑主要體現在勞動密集型行業,如餐飲、快遞、美容美發、家政服務等服務行業勞動需求量較大,受到的沖擊較大,企業工資成本上升進而轉嫁給消費者,這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。

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責編:鄒臻傑

我愛 我家 副總 胡景 景暉 離職 凸顯 房租 上漲 原因 之爭
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豬肉、房租等上漲致通脹預期回升,滯脹擔憂尚早

近期,豬肉價格上漲、房租上漲、輸入型通脹和生產資料價格上漲等因素,導致通脹預期上升,市場甚至出現對滯脹的擔憂。

5月以來,豬肉價格持續上漲,加之近期局部地區出現非洲豬瘟、豆粕價格上漲,市場對豬肉價格推升通脹的擔憂進一步加劇;同時,房租上漲、匯率大幅貶值帶來的輸入型通脹擔憂,以及基建投資和采暖限產預期等引發的生產資料價格上漲,共同推升市場通脹預期。

接受第一財經采訪的多位專家認為,全年通脹整體可控,現在擔憂滯脹為時尚早。

對滯脹擔憂為時尚早

中國國際經濟交流中心學術委員會委員、中原銀行首席經濟學家王軍對第一財經記者表示,對於滯脹的擔憂為時尚早。今年中國能夠實現6.5%左右的經濟增長,這顯然稱不上“滯”,特別是下半年穩投資、穩預期的措施會逐步見效。

“關於‘脹’,總需求還是疲弱,不支持物價大幅反彈,豬疫情雖會影響供給,但也影響需求,豬周期很難再現。非食品價格仍會在高位,是物價上漲的主要推手。全年通脹水平整體可控,風險不大。”王軍說。

7月份我國CPI為2.1,從歷史上看不高,橫向與美國比較,美7月CPI為2.9、核心CPI為2.4,據此,中國金融期貨交易所研究院首席經濟學家趙慶明對第一財經記者表示,說滯脹言之過早。

數據來源:美國勞工部

認為“滯脹”一說有點過度解讀的還有摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊,他對第一財經稱,最近物價上漲有部分季節性原因,加上中央政治局會議提出下半年要加大基建補短板力度之後,市場對周期品的悲觀預期得到一定修正,存在一定補庫存需求。

萬博新經濟研究院副院長劉哲表示,未來通脹壓力總體可控,並不能簡單得出當前經濟已經進入滯脹的結論。

劉哲對第一財經分析說,首先,前期環保限產和去產能擴大化導致部分原材料的供給出現明顯收縮,部分工業品價格短期內大幅上漲,但從終端消費品價格來看,物價水平一直維持在2%左右的波動,並沒有出現明顯通貨膨脹。其次,剔除食品和石油影響,反映工業周期價格變化的核心CPI(居民消費價格指數)連續三個月維持在1.9%的水平。第三,從物價影響權重來看,當前我國物價水平在很大程度上還是受到豬周期的影響,當前仍處於豬周期的底部。

全年通脹可控

申萬宏源宏觀李一民團隊的一份研報顯示,從經濟表現來看,內需回落,投資和社會消費品零售總額增速均下滑;而隨著全球經濟邊際趨弱,出口也面臨下行壓力。通脹的壓力主要來自三個方面:一是豬肉價格上行推升食品CPI;二是環保限產和基建加碼帶來主要工業品價格的上漲壓力;三是房租上行帶來的服務類CPI的上行壓力。此外,人民幣4月份以來的貶值可能也會部分帶來輸入型的通脹壓力。

數據來源:國家統計局

華創證券的報告認為,房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑,其一,房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租,從而直接對CPI產生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升,對CPI產生拉動作用。其二,目前我國人口紅利正在逐步減少,房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水平上,使得工資水平被動提高,這無疑將帶動企業成本的擡升,從而提高生產價格。這種傳導途徑主要體現在勞動密集型行業,如餐飲、快遞、美容美發、家政服務等服務行業勞動需求量較大,受到的沖擊較大,企業工資成本上升進而轉嫁給消費者,這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。

長江宏觀分析師趙偉撰文分析,除豬肉價格上漲外,近期部分地區房租上漲也引起大家關註,房租變化或對CPI的短期、直接影響相對有限。此外,不僅住宅租金變化,部分地區商業地產、工業用地等租金價格也在上漲,將通過影響生產、服務成本,推升成本推動型通脹壓力,或加大長期通脹壓力。

布瑞克農信集團研究總監林國發對第一財經表示,從主糧方面來看,小麥價格偏強,可能導致第四季度面粉價格偏高,在一定程度上影響了CPI,但考慮稻谷價格穩定,加上主食多樣化,小麥漲價對CPI影響較為有限,下半年CPI壓力更多在於服務業價格上漲及房租上漲。

從整體來看,林國發稱,豬價雖然在7月到8月中出現顯著上漲,但同比仍小幅下降,中長期來看,豬價仍處於下跌大周期;雞蛋價格一度高於去年同期,但當前已經開始走弱;瓜果方面,南方水果低價,拉低了水果均價;隨著高溫天氣減少,目前蔬菜供應有望增加;蘋果由於市場炒作減產預期,蘋果期貨出現暴漲,預計今年蘋果上市價格較去年高出20%~30%,但瓜果蔬菜價格偏低,特別是南方柑橘今年10月上市,由於豐產,價格有望走低,預計瓜果蔬菜等對物價水平影響有限。

趙偉認為,近期匯率快速貶值引發的輸入型通脹擔憂,也是通脹預期回升的原因之一,貶值幅度可控下輸入型通脹影響或有限。由於我國進口產品以工業品為主,消費品進口占比小,進口價格指數與CPI走勢常出現背離,而與PPI(生產者價格指數)走勢較為一致。進口產品價格可能通過PPI向CPI的傳導影響CPI走勢。在PPI向CPI傳導不暢下,匯率變化對CPI的影響或相對有限。

數據來源:國家統計局

業內人士表示,結合大宗市場表現來看,目前輸入型通脹影響較小。其中,石油、鐵礦石價格有部分影響,而其他金屬則由於美元上漲影響,目前價格都在底部,實際影響有限。

趙慶明表示,中美貿易摩擦以及人民幣匯率下跌兩個因素推高了大宗商品價格上漲,主要是農產品價格。此外人民幣從4月份以來的貶值,會導致國內進口商品上漲,但這些都不屬於輸入型的通脹壓力,而是由匯率變動造成的。

中國金融四十人論壇高級研究員、國家外匯管理局國際收支司原司長管濤對第一財經記者表示,前一陣子人民幣匯率貶值較快,將貶值壓力和預期釋放掉了,因此在匯率預期上反映的未來進一步貶值空間並不大。

油價對物價總水平影響可控。國家發改委宏觀經濟研究院市場與價格研究所研究員郭麗巖對第一財經記者稱,預計下半年國際油價將延續震蕩,如果不發生較為嚴重的地緣沖突引發持續供給中斷的話,下半年油價的波動中樞將會維持在65~75美元/桶,對國內物價總水平的傳導影響是相對可控的。

多措並舉擴大內需

市場對滯漲的擔心主要還是對總需求的擔憂,但供給側結構性改革將持續推動需求改善,減稅降費、積極的財政政策、寬松的貨幣環境都有助於經濟的進一步企穩。

在宏觀經濟政策預調微調、貨幣政策結構性轉向的當下,“寬信用”的信號初顯,“疏通貨幣政策傳導機制,增強服務實體經濟能力”開始在7月公布的金融數據中得到體現。8月13日晚間,央行公布數據顯示,中國7月M2貨幣供應同比增8.5%,預期8.2%,前值8%。

趙慶明稱,如果適度寬松可以刺激經濟,通脹壓力是向好的。但是目前貨幣傳導機制尚需過程。

8月18日晚間,銀保監會發布“信9條”,這已經是銀保監會近期第三次“出手”進一步打通貨幣傳導機制。

金融監管研究院院長孫海波表示,如果要真正打通銀行資金向民營企業、小微企業、消費領域的流動,還是需要金融體系之外的改革配合,比如稅收、民營機構準入、民營企業家更高的尊重和政策參與等。否則單靠金融孤軍突進,很難真正打通貨幣政策傳導機制。

7月31日召開的中央政治局會議強調,財政政策要在擴大內需和結構調整上發揮更大作用。國務院推出多項減稅降費舉措,全年減稅降費規模將超過1萬億元。

中國社科院財經戰略研究院研究員楊誌勇告訴第一財經記者,財政政策可以通過減稅來刺激消費。比如近期國家降低日用消費品關稅,以及接下來要實施的個稅改革,將降低中低收入者的稅負,也有利於提振消費。

數據來源:國家統計局

今年以來,進口汽車,服裝鞋帽,體育健身用品,廚房和洗衣機、冰箱等家用電器,化妝品,加工食品等關稅大幅下降。比如汽車整車關稅稅率從25%降至15%,一輛到岸價24萬元、市場指導價約90萬元的汽車,減稅金額達3.4萬元,占到岸價比重約14%。

在投資方面,上述政治局會議強調,把補短板作為當前深化供給側結構性改革的重點任務,加大基礎設施領域補短板的力度。

補短板如何切實推進,近期多部委官員表態。國家發改委秘書長、新聞發言人叢亮15日在國新辦吹風會上表示,下半年要加快今年地方政府專項債券的發行和使用進度。據了解,加快發行的地方政府專項債主要用於交通、電信、教育、衛生醫療等民生領域,目的在於穩投資、擴內需、補短板。

財政部副部長劉偉日前明確,今年新增地方政府專項債券比2017年多了5500億元,主要支持京津冀協同發展、長江經濟帶等重大戰略以及精準扶貧、生態環保、棚戶區改造等重點領域,優先用於在建項目平穩建設。

綜合來看,7月經濟運行總體平穩,但投資消費的不及預期說明需求端承壓逐漸顯現。為此,民生銀行首席分析師溫彬對第一財經記者稱,為有效應對國內外經濟形勢的變化,下階段要進一步深化供給側結構性改革,通過積極的財政政策和定向降準等貨幣政策,加大對“短板”領域的支持力度,促進基建投資發力,維護實體經濟平穩運行。

基建投資對穩增長的重要性不言而喻。章俊表示,下半年擴大內需主要依靠固定資產投資,在房地產調控政策不變的前提下,基建投資成為穩增長的抓手。目前國內在環保水利建設方面還有很大的空間,例如地下管廊建設等。而且從區域來看中西部地區的基建依然相對滯後,這些方面都是補短板的重點方向。

面對當前大宗原材料上漲、石油價格上漲和人民幣貶值預期等供給成本上升,未來對物價可能帶來的上行壓力,在供給側的措施可以從降低供給成本入手,緩解通脹壓力。劉哲給出了他的建議:“一方面,應從市場供需關系著手,防止過度行政幹預對於市場供給的扭曲,使上遊能源原材料產品價格回歸到供需平衡狀態,從根本上降低供給成本,緩解通脹壓力。另一方面,穩定人民幣匯率預期,保持外匯市場的平穩運行,緩解中國經濟的輸入型通脹壓力。”

責編:任紹敏

豬肉 房租 上漲 通脹 預期 回升 滯脹 擔憂 尚早
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首席評論丨部分熱點城市房租價格持續看漲,誰推高的?

導視:

部分熱點城市熱門區域房租漲幅明顯,

如何穩定住房租賃市場?

長效機制又該如何建立?

嘉賓:

劉衛民 國務院發展研究中心研究員

李國平 高策地產顧問機構董事長


文字實錄

張媛:各位好,歡迎收看《首席評論》,今天我們來關註住房租賃市場的話題。居住關系到國計民生,對於很多人來說在一個城市租房可能是他們立足這個城市的唯一方式,而租金的高低一定意義上決定了他們能否在這個城市長期地生存下去,也關乎一個城市對於人才的吸引力。在樓市強調控之下,看到房價雖然整體平穩,但部分熱點城市的租金卻出現了快速上漲的跡象,引發社會的高度關註。究竟該如何穩定住房租賃市場,而長效機制該如何建立?今天我們深入討論,先看小片。

房租上漲,你感受到了嗎?

進入8月,多家媒體聚焦:部分熱點城市房租價格持續看漲。據中國指數研究院數據顯示,今年7月份,北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。而據一些市場研究機構統計,7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅也在20%左右,高的可達到30%。

采訪租房者:最近房租上漲了嗎?

北京東三環租房者金先生:我們房東是8月16日左右跟我說的,漲幅在1300左右,原來的房租是5700,現在漲到了7000,房東跟我說他還有其他的平臺在聯系。

采訪中介:個人業主提供房源 有幾種簽約方式?

某房產中介業務員:一種是咱們給您帶客戶,一年一簽,簽的是三方合同。還有一種租法是跟我們公司簽,就是這一塊得跟我們簽三年合同,中間這三年你就不用操心了。

目前住房租賃市場 房租是如何定價的?

亞豪機構副總經理高姍:租金現在沒有特別明確規定應該是怎麽樣定價,租賃市場更多是市場定價,就是需求方和房主覺得合適為主,由中介公司來評判。一般情況下,原來的中介更多是個人對個人,通過中介公司之後大家願意省事,現在長租公寓打著說你可以甩手掌櫃都給我,三年之內所有的維修都不用管,我來幫你做整潔,做客戶的催款等等一系列的,連錢都是中介公司支付給你的,這個時候定價權跟管理權,以及對外的租金報價都是中介公司里做的。那麽這個時候,所有的定價的權力以及標準,全部在這些運營商手里面,所以才說為什麽大家把矛頭對準長租公寓運營商,因為確實在這里面只有他們是定價權力者,因為政府沒有對租賃市場有過特別明確的政策要求,這次我覺得會出臺一些相關的政策,因為租賃市場完全是個人行為,業主行為,或者業主和中介公司和另外的租戶之間的行為。

哪些區域容易出現房租明顯上漲?

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉:我看到的是確實集中在一些熱點小區,這些熱點小區的特點是通勤、出行方便,第二,房屋大部分是二手次新房。第三,周邊有龐大的各種各樣的就業群體,對租房有很大的需求。這些區域一旦被鎖定,大家都會往里湧。因為在整個中介行業,不管是二手房交易還是房屋租賃,得房源者得天下,這是鐵律。

誰推高了房租?

張媛:歡迎兩位今天做客我們演播室。看到近期關於住房租賃市場房租快速上漲,以及資本在背後推動這樣的討論層出不窮,所以我想請兩位給我們講一下現在整個住房租賃市場,房租快速上漲的原因是什麽?它和資本的推動之間的直接相關性究竟有多大?

李國平:各個城市還不太一樣,比如說上海、深圳和北京,應該講深圳和北京2018年房租的上漲比較明顯,而上海就比較穩定。所以從北京的情況來看,應該講還是一個綜合的因素,一方面就是市場的需求,更多的人才湧入北京,加上在房地產調控下,很多買房的需求也進入到租房市場,加上這個城市的整治有很多被擠出來的需求,綜合的因素加在一起構成房價上漲的主要原因,我認為還是供求關系。

張媛:但是看到很多討論說資本在背後快速推高租價等,資本的力量在這個過程當中,究竟起到了多少作用呢?

劉衛民:從現在的租賃市場來看,特別是我們所說的長租項目,確實有一些風險投資資本,包括一些社會資本的進入,我們看這些資本它的運營模式,其實主要的就是在尋找這個行業,特別是長租行業里面的一些頭部資源,頭部資源其實就是在這個租賃行業里面能夠排位在前幾名的企業,這些企業在這樣一種資本的參與下,必然要在短期內擴張自己的規模,可能會對當時或者現階段的住房供求關系緊張造成一種壓力。

張媛:現在屬於8月租房旺季,房租可能每年都有一定幅度的上漲,但是為什麽今年格外引人關註?這究竟和長租公寓有多少直接的關聯呢?

李國平:咱們先看一個比例,現在所謂的機構、長租公寓來進行經營租賃市場的比例,在北京可能就占百分之十幾到百分之二十,也就是說大部分市場還是由房東、散戶的業主在往外出租,而且從目前的數據來看,現在那些散戶的,就是業內的話就是普通出租,業主通過中介也好,或者通過自己其他手段也好往外出租,漲幅比例要超過這些機構上漲的比例,從這個角度很難說是因為機構,比如機構是明顯的30%、40%,但是老百姓自己往外出租沒有怎麽漲,可能這個帶動比較強,但是我們今天看到的數據是相反的。這里面有沒有相互的作用,我相信局部一定是有的,但這個作用是不是那麽大?這個還是要客觀和冷靜判斷。另外從市場的角度來講,各個機構之間可能存在著一些競爭,但是從根本的利益角度,資本也希望獲得更加廉價的房源,誰也沒有理由把自己的房源搞得非常貴,因為這些機構一租就是三年到五年,它要投入改造、裝修、統一管理來對外出租,一旦成本太高,未來的租金發生了很大的變化,這對它們來說風險是很大的,所以從這種角度上來看,我認為可能存在著局部地區搶占房源,但是這不可能是持續的或者普遍的現象。這是我的判斷。

資本進入租房市場 會否助推房租上漲?

張媛:資本湧入到住房租賃市場當中,住房租賃市場當中的供應主體可能非常多元,資本會主要地湧向哪個部分呢?

劉衛民:我覺得資本在選擇投資標的的時候其實就兩大類,一大類是我們所說的這種長租型的項目,這個湧入其實是在湧入我們所說的租賃住房的供給端,比如我們看到一些大公司都紛紛成立了長租項目事業部,它們主要是投資長租項目,然後產生這種長租項目的供給,我覺得這個對於平抑整個租賃市場的供求緊張其實是有好處的。另外一方面,是介入到我們所說的存量的租賃住房市場里來,這個資金希望在存量市場里面來整合一些資源,這些它其實對於整個存量的供給並不會有太明顯的增加,但是對於階段性的需求,特別是能夠從房東手里整合一些資源的這種需求會增加。

張媛:看到在如此早期的時候出現了各種各樣的現象,相關的監管部門也已經出面做出了約談。

針對近期個別住房租賃企業被披露哄擡租金搶占房源的情況,北京市住建委於8月17日聯合北京銀監局等部門集中約談主要住房租賃企業負責人。北京市房地產中介協會8月19日召開座談會,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加,共同承諾落實“三不得”要求,包括不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源;不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外還承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

如何穩定租房市場?

張媛:監管部門約談之後,各位市場參與主體也做出來這樣的承諾,有“三不準”,“三不得”等等,究竟這對於穩定住房租賃市場的效果如何?

劉衛民:我覺得更重要的是在於一個市場預期的引導,現在我們看到這些房租上漲,其實從7月份的數據來看並不能說是一個全國的普漲,而是一些熱點城市,特別是一些一線城市和熱點城市,包括一些熱點區域的點上的明顯上調。

李國平:一方面是讓大家更好地把房源釋放出來,大家齊心協力穩定這個市場,另外一個,對於惡性的行為,可能會提出警告,大家自律。我覺得這些方面都很重要,但是核心的還是我們要借鑒比如說國外的有些比較穩定的、有效的租賃市場管理經驗,來出臺一些相關的監管政策。

劉衛民:不僅應該通過這樣一個比如說約談的形式,同時還是要相對穩健地出臺一些長效機制,因為對於租賃市場來講還是要回到我們十九大的提法,也就是租售並舉,多主體的供給,多渠道的保障。比如對於政府來說,應該出臺相應的,或者說更大規模推出這種公共租賃住房,能夠真正解決新市民的住有所居問題。同時對於那些,比如說具有一定購買能力的或者有一定住房支付能力的人,也可以出臺相應的共有產權的住房措施。同時從新型城鎮化發展的角度,特別是產業發展的角度,也可以選擇在一些比如城鄉結合部的農村集體建設用地上探索出租項目的建設,所以我覺得多主體的供給,最終會使我們整個租賃住房市場的供給層次更加豐富。

北京市住建委21日消息稱,為加大租賃住房供應,近期將加快推進5000套公租房供應分配。預計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配,以滿足公租房各類保障群體需求。此外,作為建立“租售並舉”住房體系中的一項重要改革,農村集體建設用地 建設租賃住房試點 正在加大探索力度。國土資源部和住房城鄉建設部2017年8月印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。據報道,北京市到2021年,將供應一千公頃農村集體土地用於租賃住房。目前,北京市部分集體用地已找到合作方並成功簽約,預計不久後將正式動工。

農村集體土地建租賃房有哪些積極意義?

中國房地產協會會長劉誌峰:這個在改善租賃市場供求關系,降低住房租賃價格方面是有好處的。應該把這個試點要下決心搞好。這樣使農民在集體建設用地上每年有固定的租金收入,實際上比他原來的收入要高,但是也不能跟城市拍賣土地相比。應該把租賃土地價格適當要降低,而且要穩定。這樣才能使租賃住房的價格得到穩定,政府在這方面要有所作為,保證租房人租到這個房子的價格也能有所降低。

如何建立住房租賃市場長效機制?

張媛:所以如何來看這些探索,相應的土地供應制度做適當匹配的時候,對於整個租賃市場的發展、健康平穩有什麽作用?

劉衛民:我覺得其實在集體建設用地上建長租項目,是政府和市場雙方共同努力的一個結果。我們對於長租項目最大的痛點是這種長租項目本身的商業收益率比較低,要提高這種項目的商業可持續性無外乎兩點,第一點就是盡快地比如說讓更多的人來租,使它的空置率比較低。另一方面,讓它建房子的成本比較低,恰恰是在農村集體建設用地上來提供土地,目前來看土地成本是比較低的,所以也大大提高了項目的商業可持續性,也會對社會資本產生比較大的吸引力。

張媛:說到如何建立住房租賃市場的長效機制,我們其實歡迎專業化的機構化的主體參與到這個市場當中,但是在引入社會資本的過程中,如何使之有效、有積極性地進入,同時還能夠有效防止它們出現這種負面推升價格的效果呢?

李國平:我一直認為,所謂推升價格的事情一定還是一個最終以市場來決定的,當它是一個上市公司,或者拿到了資本,最終它要獲益,最終要有競爭,最終它們之間會調整價格,所以當我們1:9,或者未來2:8,或者最多3:7的時候,70%還是散戶在租賃,你自己是不可能盲目地去提升租金價格。但是規範化的、機構化地運作租房市場,我認為它會對散戶的租賃市場起到一個良性的促進作用,就是說我租得那麽好,是因為我有管理,我有口碑,也會促進我們的散戶,我們的分散的那些房東,他們會提高和提升自己這方面的規範性。我覺得這是一個良性互動的問題。在任何一個市場里面,你要給它一個時間,但是我覺得政府抓什麽?抓政策,抓監管,不要違反大的方針,價格上有一些調整。其實包括像國外,就拿美國做比方,在很多的城市,在很多的州,在租賃市場上,政府是有政策的,比如說有些房客你是不能趕走的,哪怕他付不起房租你都要給他一個緩沖期。另外一個,房租的上漲都會有控制,要在一定幅度里去增長,然後更加不用說在租客跟房東之間,如果有合同糾紛,政策的這種保護性,我覺得這些事情一樣,在我們國家要急於完善的是這類,以此來規範我們企業的行為。

張媛:既然說到政府的角色,政府這里面涉及到了幾個部門的角色,需要幾個部門的協同,同時要協同的話要管什麽,怎麽管?

劉衛民:我覺得政府作為公共管理部門,首先要建立一個法制化、規範化的租賃市場,就是說讓市場的作用充分發揮出來,比如說這一輪我們大家之所以對房租上調產生熱議,其實就是對整個市場的信息不透明造成的。我們看到國家統計局有一個租房的價格指數,在CPI里面,除此之外大家對北京、上海、其他的一些城市,包括一些區域的城市,區域的地區,它的租房到底是什麽樣的,其實大家並不了解。那麽我覺得公共部門,當務之急是能夠盡快出臺一個科學的、權威的、統一的租房價格指數,能夠使大家對這個市場有一個了解,大家對於市場都有一個公開的、透明的信息以後,才能夠基於這個信息的基礎上做一個準確的、理性的判斷。同時我覺得政府在一些基礎性的,特別是租賃住房基礎性制度建設方面,也應該加大一些力度。比如說我們在租賃住房,特別是長租項目的土地供給模式方面,現在一般都是一次性拍地,一次性付土地的出讓金,我們能不能改成年租制,能不能盡最大的可能讓這些我們所說的長租機構能夠在運營過程里降低它的資金成本。

張媛:您的建議呢?

李國平:我也認為是這樣,政府核心的問題是如何促供應,因為供應上去了,一定會平抑房租上漲。但是供應怎麽增加?應該是多方面的,在土地的出讓上,包括開發租賃型物業的時候,我們的稅收政策,我覺得可能這些都要核心、綜合地促進,只有把供應搞上去,市場的供求關系才會平衡。

責編:李燕華

首席 評論 部分 熱點 城市 房租 價格 持續 看漲 誰推 推高 高的
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應嚴查資本助推房租短期非理性上漲

近期,北京等一線城市和部分二線城市房租悄然上漲,房租“漲價”風刺激著在外漂泊的年輕人群。如果不采取應對措施,任由租金短期內非理性大幅上漲甚至暴漲,追不上房價的年輕人恐怕連房租也交不起了。

以8月6日至12日的整租租金為樣本,北京的整租平均租金同比增長了15.5%,部分小區從去年年末一路走高,截至7月30日漲幅已近40%。滬穗深等一線城市也同樣呈現這樣的態勢,截至2018年7月,住房租金同比分別上漲16.4%、21.6%和29.7%。二線城市中,南京與濟南的租金環比上漲更為明顯,分別為3.7%與2.4%。

我國房租房價比相對偏低是事實,“畢業季”租房市場需求增多也是事實,但這些都不是房租短期內暴漲的主要因素。實際上,房租短期內“漲價”風的一大主因或者說幕後推手,是各路資本瘋狂湧入房屋租賃領域。與長租公寓運營方推高房價,監管部門對房屋租賃產品金融化缺乏必要監管有關。

在國家倡導“租購並舉”之後,長租市場迅速成為一個被資本競相吹捧的風口。2016年以來,全國陸續誕生了2000多家長租公寓企業,僅深圳就有200~300家。魔方公寓、蛋殼公寓、自如等規模化租賃企業的“跑馬圈地”,也正式進入白熱化狀態。自如今年初宣布完成40億元A輪融資,其估值逾200億元。今年6月,蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資。有媒體計算,當前北京約有17000套房源在出租,就算手持資本的巨頭全部以漲價50%掃貨吃下,月均價從5000元漲到7500元計算,年租金總額也不過15.7億元,單單是自如40億融資,就完全有能力推高房租了。

這種長租公寓互聯網運營下的“投資邏輯”,實質上與互聯網企業盛行的“燒錢”模式一脈相承,都是先投入巨資燒錢搶占份額,然後再以壟斷優勢獲取超額利潤。

與此同時,房企也加緊布局住房租賃市場,以萬科、碧桂園為代表的房企巨頭紛紛押註房屋租賃賽道,而互聯網巨頭包括阿里、京東早已沖進了賽場。行業龍頭萬科8月21日明確表示2018年把租賃住宅業務確定為核心。Wind數據顯示,A股上市公司中有14家企業經營住宅租賃相關業務。

各路資本以其擅長的“燒錢模式”,在房屋租賃市場展開市場份額爭奪。因此,在資本悄然運作下,租房市場已經發生了巨大變化。這種變化,就是資本爭搶租房房源,取得房屋後裝修升級運營再轉租出去,有的甚至哄擡價格。業內人士也自己揭短,“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,完全破壞了正常房屋租賃市場”。

資本的不斷湧入並未讓租戶從競爭中受益,反而使他們面臨租不起房的窘境。

筆者認為,資本加持下鼓吹的市場化並不應成為房租暴漲的借口,國家應該采取管制租金的辦法。管制租金是國際慣例:2015年,德國議會通過《限制房租法》,將3年內租金漲幅限制從15%降至10%;房東漲租超過指導價20%的算違法,租客有權將房東告上法庭;房東單方面漲租超50%的,被認為是賺取暴利,可判入獄3年。

長租公寓的興起,無疑契合了人們“美好租房”的需求升級。但這不應該建立在租金非理性上漲的基礎上,資本不應為了一己之利而成為房租大漲的幕後黑手。各路資本進入住房租賃市場,絕不能打著“美好生活”的旗號成為哄擡租金、搶占房源的推手。

(作者系資深市場觀察人士)

責編:孫維維

嚴查 資本 助推 房租 短期 非理性 上漲
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劏房租金直逼太古城

1 : GS(14)@2011-10-03 21:21:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 867&art_id=15668236

關注基層住屋聯席組織幹事陳凱姿表示,舊區收樓對基層租戶的影響甚大,被迫遷嘅基層租客越來越多,租盤供應越來越少,令租金飛升。記者以租客身份向區內地產代理搵套房,大部份均直指「無盤」,剩餘均是以「靚裝」為賣點的劏房,一個四樓的百餘呎劏房,租金要 4700元,呎租逾 40元。以目前租盤市場,不但可比得上太古城有餘,呎租更與九龍站望維港煙花靚景的豪宅不遑多讓,也是美孚新邨及沙田第一城平均約 20元的兩倍。
有代理坦言,「近年田生喺附近收咗好多樓,供應少咗好多,原先二千幾蚊嘅盤,已經變到三千幾蚊,近幾個月盤源極度緊張,放盤一兩日已經俾人租走,我手頭上都所剩無幾。」該代理更指,現時業主會將單位略為「批盪」,便將租金加至四千餘元。
2 : idsdown(1658)@2011-10-03 23:05:39

唉, 邊個話劏房就一定係平, 只能笑佢無知
劏房都有分高低檔的.
3 : 龍生(798)@2011-10-03 23:33:58

業主收到租後, 多半會加少少錢升級做高檔套房...

雖然要投資多點, 回本期長了, 但租客質素提升了

收租容易了, 乜都係番度啦
房租金 房租 直逼 太古
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