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房租和房價若干計算 舒顏

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廢話少說。

一、

可樂兄原話如下:

「我假定房租房租每年上漲17%,直到房租收益率達到6%,而房價增速下降到4%(潛在的通貨膨脹率),成為一個穩定狀態。進入穩定狀態後,房價和房租都將以4%的增速增長。

當前的房租收益率差不多是2%,從2%到6%,增長了2倍,按照17%,需要8年時間。而8年後房價累計上漲了63%,復合增速6.3%。

我很疑惑長達8年的17%、6.3%的租金和房價增速是否可以實現,從而支撐起房產的淨現值。」

對於這表格,可樂兄的自己也表達了疑惑,我想是有道理的。
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我的房租相關言論如下:

「當然,我剛才的計算沒有考慮房租。唉,我極為討厭房租,因為好幾個家人被收房租麻煩著,我即使旁觀著也覺得麻煩。我仔細看你的測算表,似乎第八年的時候,房租就漲5倍了:從二萬漲到十萬。我怎麼覺得未來五年有可能房租一分錢都不會上漲呢?當然我的說法肯定偏激了。但是現在北京100萬的房子,估計也就地段不好的30平方的一個公寓,八年後,租金可能到十萬?我想這個表肯定偏激了。

換套房子,北京現在120平米的房子,現值500萬,夠一家三口住。按照表格,八年後,變成800萬,房租是50萬。我猜想,如果是這樣,大多數擁有自住房的人家,就搬離北京去三亞得了,僅僅收房租,不用工作,也可以在三亞用度有餘。不,去美國,10萬美元在美國是一戶中產的年收入。

還是倒過來算吧。

對於房租,我覺得,一個合理的未來是這樣的:一個中產家庭,八年後,年收入達到六七十萬(即現在20萬,八年後實際收入翻番,變成40萬,考慮通脹因素,達到60~70萬。)。然後,房租是收入的30%,大概20萬,這樣比較正常。因為一個正常的以中產階級為主,經濟需要內需消費拉動的國家,房租高於30%是不可想像的。在美國25%的收入用於居住,足以把房子以按揭的方式買下來了。在日本,看1996年到2006年間的統計顯示,住房加上水電氣在一起的費用,不到支出的25%。

而這樣的家庭,在中國北京,應該有能力租或買120平方的的房子(高層裡,實際面積也就90平方)。八年後,20萬的租金對應6%的預期出租收益率,靠,只有330萬,跌了!那麼4%吧,仍然是500萬!現在,你是希望出租收益率高好呢,還是低好?這樣的情況下,還要扣除20%,恐怕肉痛的。」

二、

我真心希望中國,尤其是北京的房價不要跌。這二天王石說:「這是一個泡沫,非常危險,甚至是個「災難」 ,我相信最高領導層有智慧來解決這點。希望如此,但存在不確定性。」

我真心希望,未來十年新產生的M2能夠不流入房地產,而都進入實體領域,然後社會生產率能快速提高,人們收入能實際翻番。這樣情況要是能發生,我想王石擔心的問題會基本解決。所以,我假設了幾個條件:

1、一個中產家庭,十年內,年收入達到六七十萬。即從現在20萬,十年後實際收入翻番,變成40萬,考慮通脹因素,達到60~70萬。

2、該中產家庭有條件租一個120平方米的房子,同時房租佔家庭收入是30%。該房子目前的價格是500萬,房租是2%,即10萬。十年後,房租變成20萬。

3、房租收入從現在的2%,上漲到十年後的4%。

由此做一個新的表格:
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由於我設置了房租在十年內收益率翻番,同時,也設置好房租房租的絕對值從十萬上升到20萬,所以剛剛好,資產價格保持恆定。這樣的表格意義不大。

如果要對表格做出改變,唯有變動二個因子:十年後到底適合多少租金?十年後到底可以有多少出租收益率。由此我再做一個表格:
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中間的數字就是用「房租/出租收益率」計算出來十年後的房價。

幾乎可以確定,十年後,一套120平方米的高層,實際面積僅有90左右的三居室,剛剛適合三口之家居住,一戶中產家庭可以拿出的天文租金是50萬,我前面說過,如果能有50萬租金,有產家庭可以拿著租金不用工作環球旅遊去了,而未來十年,租金收益率達到6.5%,可能也是極致。

所以,這個表格大致可以覆蓋未來房價的可能性。可樂兄可以自行取用。然後在計算一下總收益率。我就不做這個工作了。

還有一種房價的算法是。用收入的25%到30%,去購買房屋,因為一個成熟的市場,房地產商的廣告是簡單的一句話「買房吧,比租房划算。」這計算比較簡單,這裡免了。

三、

有些人希望我用香港的來比較。我幾年前在香港有做過幾次出租車,我極為喜歡打聽房價,而該司機居然剛置房,他相當有興致,所以聊了一會。具體數據和意義已經有些忘了,因為房價和區位和品質息息相關,我在這裡也描述不清楚。他指著遠處某一樓盤說,那大概8萬一平方,最後又說,在臨近深圳的地方,房價和深圳接近。

我隨便拿此一說吧,因為我沒真的想用香港的房價來比較。香港只是個半島,新加坡只是個城,人口密度是非常高的,而且地理意義特殊,本身經濟也發達。北京,據我所知,離開金融街100公里的外圍,本地人的工資月薪可能僅有二三千,其實是個非常窮的地方,比寧波的郊區農村差遠了。北京的房價無非是「外地精英移民」或「外地資本」推起來的。

同時我以為,中國去和日本、韓國比較,已經是比較的極限,因為他們的密度比中國還高。單核香港新加坡比較,實在是有些離譜了。畢竟中國是個大陸,是個有960萬平方米的國家。和美國比較可能有些不當,但是中國總歸是個大陸,無非現在地區差別比較大而已。

我覺得這個問題是這樣的:除非是市場經濟的初級階段,有限的高級生產要素集中於北京,那麼北京的房價是可以暫時特殊的。但是如果經濟繼續大發展,那麼高級生產要素就會普及,現在這樣的特殊階段就會過去。美國的很多小鎮小城,駐有很多大公司的分部,也甚至可以成為企業總部。如果長沙未來有個巴菲特,每年也開年會,長沙的房價也不一定就此飆升,對吧?我猜想,反而應該是北京的房價下降。雖然那時候北京房價還是比長沙高,畢竟房價裡包含了北京的綜合品質,但永遠不會達到「北京的一戶三口之家,不用工作,就可以用120平方米的租金所得去環球旅遊」。

有人說,房價是由最有錢的人決定的,那麼房租應該是沒那麼有錢的人確定的。可樂兄,用房租作為長期考量,就彷彿股票的未來股息和現金流一樣,這是很有道理的。我做的二個表格,供可樂兄參考吧。
房租 房價 若幹 計算 舒顏
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