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房租和房價若干計算 舒顏

http://xueqiu.com/8528235036/23217738
廢話少說。

一、

可樂兄原話如下：

「我假定房租房租每年上漲17%，直到房租收益率達到6%，而房價增速下降到4%（潛在的通貨膨脹率），成為一個穩定狀態。進入穩定狀態後，房價和房租都將以4%的增速增長。

當前的房租收益率差不多是2%，從2%到6%，增長了2倍，按照17%，需要8年時間。而8年後房價累計上漲了63%，復合增速6.3%。

我很疑惑長達8年的17%、6.3%的租金和房價增速是否可以實現，從而支撐起房產的淨現值。」

對於這表格，可樂兄的自己也表達了疑惑，我想是有道理的。
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我的房租相關言論如下：

「當然，我剛才的計算沒有考慮房租。唉，我極為討厭房租，因為好幾個家人被收房租麻煩著，我即使旁觀著也覺得麻煩。我仔細看你的測算表，似乎第八年的時候，房租就漲5倍了：從二萬漲到十萬。我怎麼覺得未來五年有可能房租一分錢都不會上漲呢？當然我的說法肯定偏激了。但是現在北京100萬的房子，估計也就地段不好的30平方的一個公寓，八年後，租金可能到十萬？我想這個表肯定偏激了。

換套房子，北京現在120平米的房子，現值500萬，夠一家三口住。按照表格，八年後，變成800萬，房租是50萬。我猜想，如果是這樣，大多數擁有自住房的人家，就搬離北京去三亞得了，僅僅收房租，不用工作，也可以在三亞用度有餘。不，去美國，10萬美元在美國是一戶中產的年收入。

還是倒過來算吧。

對於房租，我覺得，一個合理的未來是這樣的：一個中產家庭，八年後，年收入達到六七十萬（即現在20萬，八年後實際收入翻番，變成40萬，考慮通脹因素，達到60~70萬。）。然後，房租是收入的30%，大概20萬，這樣比較正常。因為一個正常的以中產階級為主，經濟需要內需消費拉動的國家，房租高於30%是不可想像的。在美國25%的收入用於居住，足以把房子以按揭的方式買下來了。在日本，看1996年到2006年間的統計顯示，住房加上水電氣在一起的費用，不到支出的25%。

而這樣的家庭，在中國北京，應該有能力租或買120平方的的房子（高層裡，實際面積也就90平方）。八年後，20萬的租金對應6%的預期出租收益率，靠，只有330萬，跌了！那麼4%吧，仍然是500萬！現在，你是希望出租收益率高好呢，還是低好？這樣的情況下，還要扣除20%，恐怕肉痛的。」

二、

我真心希望中國，尤其是北京的房價不要跌。這二天王石說：「這是一個泡沫，非常危險，甚至是個「災難」 ，我相信最高領導層有智慧來解決這點。希望如此，但存在不確定性。」

我真心希望，未來十年新產生的M2能夠不流入房地產，而都進入實體領域，然後社會生產率能快速提高，人們收入能實際翻番。這樣情況要是能發生，我想王石擔心的問題會基本解決。所以，我假設了幾個條件：

1、一個中產家庭，十年內，年收入達到六七十萬。即從現在20萬，十年後實際收入翻番，變成40萬，考慮通脹因素，達到60~70萬。

2、該中產家庭有條件租一個120平方米的房子，同時房租佔家庭收入是30%。該房子目前的價格是500萬，房租是2%，即10萬。十年後，房租變成20萬。

3、房租收入從現在的2%，上漲到十年後的4%。

由此做一個新的表格：
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由於我設置了房租在十年內收益率翻番，同時，也設置好房租房租的絕對值從十萬上升到20萬，所以剛剛好，資產價格保持恆定。這樣的表格意義不大。

如果要對表格做出改變，唯有變動二個因子：十年後到底適合多少租金？十年後到底可以有多少出租收益率。由此我再做一個表格：
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中間的數字就是用「房租/出租收益率」計算出來十年後的房價。

幾乎可以確定，十年後，一套120平方米的高層，實際面積僅有90左右的三居室，剛剛適合三口之家居住，一戶中產家庭可以拿出的天文租金是50萬，我前面說過，如果能有50萬租金，有產家庭可以拿著租金不用工作環球旅遊去了，而未來十年，租金收益率達到6.5%，可能也是極致。

所以，這個表格大致可以覆蓋未來房價的可能性。可樂兄可以自行取用。然後在計算一下總收益率。我就不做這個工作了。

還有一種房價的算法是。用收入的25%到30%，去購買房屋，因為一個成熟的市場，房地產商的廣告是簡單的一句話「買房吧，比租房划算。」這計算比較簡單，這裡免了。

三、

有些人希望我用香港的來比較。我幾年前在香港有做過幾次出租車，我極為喜歡打聽房價，而該司機居然剛置房，他相當有興致，所以聊了一會。具體數據和意義已經有些忘了，因為房價和區位和品質息息相關，我在這裡也描述不清楚。他指著遠處某一樓盤說，那大概8萬一平方，最後又說，在臨近深圳的地方，房價和深圳接近。

我隨便拿此一說吧，因為我沒真的想用香港的房價來比較。香港只是個半島，新加坡只是個城，人口密度是非常高的，而且地理意義特殊，本身經濟也發達。北京，據我所知，離開金融街100公里的外圍，本地人的工資月薪可能僅有二三千，其實是個非常窮的地方，比寧波的郊區農村差遠了。北京的房價無非是「外地精英移民」或「外地資本」推起來的。

同時我以為，中國去和日本、韓國比較，已經是比較的極限，因為他們的密度比中國還高。單核香港新加坡比較，實在是有些離譜了。畢竟中國是個大陸，是個有960萬平方米的國家。和美國比較可能有些不當，但是中國總歸是個大陸，無非現在地區差別比較大而已。

我覺得這個問題是這樣的：除非是市場經濟的初級階段，有限的高級生產要素集中於北京，那麼北京的房價是可以暫時特殊的。但是如果經濟繼續大發展，那麼高級生產要素就會普及，現在這樣的特殊階段就會過去。美國的很多小鎮小城，駐有很多大公司的分部，也甚至可以成為企業總部。如果長沙未來有個巴菲特，每年也開年會，長沙的房價也不一定就此飆升，對吧？我猜想，反而應該是北京的房價下降。雖然那時候北京房價還是比長沙高，畢竟房價裡包含了北京的綜合品質，但永遠不會達到「北京的一戶三口之家，不用工作，就可以用120平方米的租金所得去環球旅遊」。

有人說，房價是由最有錢的人決定的，那麼房租應該是沒那麼有錢的人確定的。可樂兄，用房租作為長期考量，就彷彿股票的未來股息和現金流一樣，這是很有道理的。我做的二個表格，供可樂兄參考吧。